Строительство жилого микрорайона

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

строительство жилой маркетинговый продажа

1. Бизнес-план строительства жилого микрорайона с комбинированной застройкой жилыми домами и коттеджами высокой степени готовности

1.1 Резюме проекта

1.2 Маркетинговая стратегия

1.3 Ценообразование и план продаж

1.4 SWOT-анализ проекта

1.5 Инвестиционный план проекта

1.6 Финансирование проекта

1.7 Расчет показателей эффективности

2. Понятие договора купли-продажи

3. Особенности функционирования хозяйствующего субъекта в форме акционерного общества открытого типа

Список литературы

1. Бизнес-план строительства жилого микрорайона с комбинированной застройкой жилыми домами и коттеджами высокой степени готовности

1.1 Резюме проекта

Цель проекта - привлечение инвестиций в строительство 12 быстровозводимых трёхэтажных жилых домов и в создание организации по строительству быстровозводимых многоквартирных домов.

Преимущество проекта: Жилые дома будут возводиться по современным технологиям. Краткие сроки строительства. Малые вложения и большие доходы. Месторасположение объектов - что подразумевает под собой подключение к коммуникациям города.

Спрос: Имеет тенденцию роста на отечественном рынке.

Основные технико-экономические характеристики проекта:

Продукция по проекту:

* Однокомнатные квартиры площадью 36,5 кв. м;

* Двухкомнатные квартиры площадью 61 кв. м.

Основные технико-экономические характеристики проекта:

* Общая площадь квартир -7 452 кв. м;

* Количество этажей - 3 в каждом доме;

* Общее количество квартир - 180

* Площадь земельного участка составит *** соток;

* Численность персонала - 7 чел (управленцы, офисный персонал), 10 чел (по возведению домов)

Стоимость квартир составит:

* Стоимость однокомнатной квартиры - 47 000 тыс. руб. за кв. м;

* Стоимость двухкомнатной квартиры - 46 500 тыс. руб. за кв. м;

Объем и источники финансирования:

Объем инвестиционных вложений в проект - 18 500 000 рублей.

Структура финансирования проекта - 100% - средства инвестора (стороннего инвестора).

Основными статьями инвестиционных затрат будут являться: строительно-монтажные работы, оборотные средства и приобретение земельного участка.

Показатели эффективности реализации проекта:

Рентабельность - 29%

Срок окупаемости - 1,5 года.

Объект 1

Преимущества объекта

Наличие парковой зоны,

Удобная пешеходная и транспортная доступность,

Наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,

Строительство из экологических материалов,

Красивая окружающая среда (деревья, река).

Позиционирование

Проектируемые объекты позиционируются как современные жилые дома

Включающие:

Комфортабельные квартиры двух типов,

Обустроенную территорию.

	Дом 1	Дом 2	Дом 3	Всего:
Площадь участка	7 соток	7 соток
площадь под застройку	2 сотки	2 сотки	2 сотки	6 соток
Благоустройство	0,3 сотки	0,3 сотки	0,3 сотки	0,9 сотки
Общие площади	650 кв. м	650 кв. м	650 кв. м	1950 кв. м
Площадь квартир
Тип А	438 кв. м	438 кв. м	438 кв. м	1314 кв. м
Тип В	183 кв. м	183 кв. м	183 кв. м	549 кв. м
Количество квартир	15	15	15	45
Тип А	12	12	12	36
Тип В	3	3	3	9
Площадь 1й квартиры
Тип А	36,5 кв. м	36,5 кв. м	36,5 кв. м
Тип В	61 кв. м	61 кв. м	61 кв. м

Объект 2

Преимущества объекта

Наличие парковой зоны,

Удобная пешеходная и транспортная доступность,

Наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,

Строительство из экологических материалов,

Красивая окружающая среда (деревья, река).

Позиционирование

Проектируемые объекты позиционируются как современные жилые дома

Включающие:

Комфортабельные квартиры двух типов,

Обустроенную территорию.

	Дом 1	Дом 2	Всего:
Площадь участка	6 соток	6 соток
площадь под застройку	2 сотки	2 сотки	4 сотки
Благоустройство	1 сотка	1 сотка	2 сотки
Общие площади	650 кв. м	650 кв. м	1300 кв. м
Площадь квартир
Тип А	438 кв. м	438 кв. м	876 кв. м
Тип В	183 кв. м	183 кв. м	366 кв. м
Количество квартир	15	15	30
Тип А	12	12	24
Тип В	3	3	6
Площадь 1й квартиры
Тип А	36,5 кв. м	36,5 кв. м
Тип В	61 кв. м	61 кв. м

Объект 3

Преимущества объекта

Удобная пешеходная и транспортная доступность,

Наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,

Строительство из экологических материалов,

Красивая окружающая среда (деревья, река).

Позиционирование

Проектируемые объекты позиционируются как современные жилые дома

Включающие:

Комфортабельные квартиры двух типов,

Обустроенную территорию.

	Дом 1	Дом 2	Дом 3	Всего:
Площадь участка	8 соток	8 соток
площадь под застройку	2 сотки	2 сотки	2 сотки	6 соток
Благоустройство	0,6 сотки	0,6 сотки	0,6 сотки	1,8сотки
Общие площади	650 кв. м	650 кв. м	650 кв. м	1950 кв. м
Площадь квартир
Тип А	438 кв. м	438 кв. м	438 кв. м	1314 кв. м
Тип В	183 кв. м	183 кв. м	183 кв. м	549 кв. м
Количество квартир	15	15	15	45
Тип А	12	12	12	36
Тип В	3	3	3	9
Площадь 1й квартиры
Тип А	36,5 кв. м	36,5 кв. м	36,5 кв. м
Тип В	61 кв. м	61 кв. м	61 кв. м

Объект 4

Преимущества объекта

Удобная пешеходная и транспортная доступность,

Наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,

Строительство из экологических материалов,

Позиционирование

Проектируемые объекты позиционируются как современные жилые дома

Включающие:

Комфортабельные квартиры двух типов,

Обустроенную территорию.

	Дом 1	Дом 2	Дом 3	Дом 4	Всего:
Площадь участка	10 соток	10 соток
площадь под застройку	2 сотки	2 сотки	2 сотки	2 сотки	8 соток
Благоустройство	0,5 сотки	0,5 сотки	0,5 сотки	0,5 сотки	2 сотки
Общие площади	650 кв. м	650 кв. м	650 кв. м	650 кв. м	2600 кв. м
Площадь квартир
Тип А	438 кв. м	438 кв. м	438 кв. м	438 кв. м	1752 кв. м
Тип В	183 кв. м	183 кв. м	183 кв. м	183 кв. м	732 кв. м
Количество квартир	15	15	15	15	60
Тип А	12	12	12	12	48
Тип В	3	3	3	3	12
Площадь 1й квартиры
Тип А	36,5 кв. м	36,5 кв. м	36,5 кв. м	36,5 кв. м
Тип В	61 кв. м	61 кв. м	61 кв. м	61 кв. м

На сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:

Проведены маркетинговые исследования жилья в г. Астрахани,

Разработан эскизный проект,

Определены места для строительства,

Разработана и заверена вся проектная документация (но за неё необходимо ещё доплатить)

1.2 Маркетинговая стратегия

План продвижения объектов

Позиционирование

Оптимальным будет использование образа «недорогого жилья для средних слоёв населения»

Потенциальные покупатели

* Мелкие и средние предприниматели;

* Руководители фирм;

* Средние слои населения;

* Молодые семьи;

В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.

Политика продаж

При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:

- превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости в г. Астрахани;

- широкий целевой сегмент потенциальных покупателей жилья;

Рекламная политика

Рекламируемый продукт:

Жилые трёх этажные многоквартирные дома. Современная жилая застройка в города с очень живописными видами на реку. А также современная застройка города с очень развитой инфраструктурой.

Цель рекламной кампании:

Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.

Описание целевой аудитории:

* Менеджеры среднего звена.

* Руководители предприятий.

* Предприниматели.

* Свободные риэлторы.

* Агентства недвижимости.

Основные маркетинговые коммуникации:

Печатные издания

При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.

Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта. Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.

Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)

При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов - буклетов и проспектов, которые используются для информирования брокеров и потенциальных покупателей.

Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты, (напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном порядке курьером или при личных встречах.

Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с использованием единого логотипа.

Интернет

Обязательно деньги должны быть вложены:

1. В стоимость доменного имени второго уровня (не более 50$ в год)

2. В размещение сайта и адресов электронной почты на платном сервере (не более 150$ в год).

Общее направление рекламы в Internet:

1. Размещение рекламного сайта на доступном сервере с простым, запоминающимся именем.

2. Регистрация сайта во всевозможных поисковых системах.

3. Размещение рекламных баннеров, как бесплатно, так и за плату.

4. Регистрация сайта в сайтах с линками по строительной тематике

5. Другие варианты раскрутки сайта.

Наружная реклама

Наружная реклама - довольно дорогое удовольствие, однако у нее есть определенные преимущества:

1. В зависимости от места расположения рекламного щита можно ориентироваться на тот или иной сегмент рынка.

2. Большой рекламный щит - престижная реклама, она создает впечатление серьезности рекламодателя, в то время как очень мало кто из простых потребителей представляет, что реклама в периодике может обойтись намного дороже.

3. Красивый рекламный щит привлекает внимание намного сильней, чем рекламный модуль в 1/8 полосы журнала.

4. Не смотря на мимолетность контакта, рекламный щит можно при желании рассмотреть. Поскольку это, как правило, многократный контакт, вероятность доведения информации до потенциального клиента довольно велика.

5. Массовость этого вида рекламы предполагает возможность ее направленности на формирование спроса.

Брокерские компании

В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в городе брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.

Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.

Сроки

Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до полной их реализации.

Для объекта 1

- Дом 1 с 5го по 6й месяц (до полной реализации).

- Дом 2 с 11го по12й месяц (до полной реализации).

- Дом 3 с 17го по 18й месяц (до полной реализации).

Для объекта 2

- Дом 1 с 20го по 21й месяц (до полной реализации).

- Дом 2 с 23го по 24й месяц (до полной реализации).

Для объекта 3

- Дом 1 с 26го по 27й месяц (до полной реализации).

- Дом 2 с 29го по 30й месяц (до полной реализации).

- Дом 3 с 32го по 33й месяц (до полной реализации).

Для объекта 4

- Дом 1 с 38го по 39й месяц (до полной реализации).

- Дом 2 с 41го по 42й месяц (до полной реализации).

- Дом 3 с 44го по 45й месяц (до полной реализации).

- Дом 4 с 47го по 48й месяц (до полной реализации).

1.3 Ценообразование и план продаж

Согласно прогнозам специалистов, в течение 2013-2017 гг. ожидается продолжение роста цен на жилую недвижимость, но более медленными темпами, чем в прошлом периоде.

Ориентируясь на прогноз роста цен, устанавливаются следующие базовые цены на площади жилых домов:

Квартиры типа А (площадь квартиры - 36.5кв. м) 47 000 руб./кв. м

Квартиры типа В (площадь квартиры - 61кв. м) 46 500 руб./кв. м

Предполагается рост цен на 4-10% на квартиры в целом на протяжении всего периода продаж. Но в прогнозах мы не будем ориентироваться на рост цен.

График продаж всех площадей проекта

Сроки реализации	1й год	2й год	3й год	4й год	Всего:
% реализованных площадей	20%	25%	30%	25%	100%
Количество квартир
Тип А	24	36	48	36	144
Тип В	6	9	12	9	36
Площади квартир
Тип А	876кв.м	1314кв.м	1752кв.м	1314кв.м	5256кв.м
Тип В	366кв.м	549кв.м	732кв.м	549кв.м	2196кв.м
Цены реализации площадей
Тап А	41 172 000	61 758 000	82 344 000	61 758 000	247 032 000
Тип В	17 019 000	25 528 500	34 038 000	25 528 500	102 114 000

Общая площадь строений - 7 452 кв. м.

Общий финансовый поток - 349 146 000 рублей

Без вычета инвестиционных расходов и налогов.

1.4 SWOT-анализ проекта

Сильные стороны проекта	Слабые стороны проекта
С точки зрения рыночной конъюнктуры:
1. Избыточный спрос на жильё. Высокие рыночные цены на жильё, востребованность жилья рынком.	1. Возможные протесты со стороны местных жителей против строительства.
С точки зрения месторасположения:
2. Тихий район города.
3. Район отдалён от мощных транспортных магистралей и производственных объектов- своеобразная камерность обстановки;
4. Средний уровень цен на жильё в локальном районе;
5. Отсутствие сильной загазованности, экологическая и эстетическая привлекательность окружения, природный колорит
6. Ландшафт участка (деревья, река) делает район обособленным от менее благоустроенных районов;
7. Развитая инфраструктура в локальном районе.

Рейтинг участка под жилую недвижимость 89% согласно локальному анализу показывает востребованность формата в данном месте (оценка по шкале рейтингов «отлично»).

1.5 Инвестиционный план проекта

График развития проекта

Срок	1й год	2й год	3й год	4й год
Квартал	1	2	3	4	1	2	3	4	1	2	3	4	1	2	3	4
Дом 1(реализация)
Дом 2(реализация)
Дом 3(реализация)
Дом 4(реализация)
Дом 5(реализация)
Дом 6(реализация)
Дом 7(реализация)
Дом 8(реализация)
Дом 9(реализация)
Дом 10(реализация)
Дом 11(реализация)
Дом 12(реализация)

Отмечена точка полного возвращения вложенных в проект инвестиций.

Планируется, что срок реализации объекта составит 15 месяцев, инвестиционной фазы - первые 5 месяцев после он находится на самофинансировании, в том числе, строительно-монтажные работы - 9 месяцев.

Реализация объекта 1

Сроки реализации Объекта 1	Реализация Объекта 1 (состоящего из 3х домов)
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
Проектирование
Подготовительные работы
Внешние инженерные сети
Строительно-монтажные работы
Благоустройство территории
Продажи

Инвестиционный бюджет проекта

При реализации объекта 1 планируется следующие виды работ:

- Общепроектные работы (проектные документы сделаны и заверены, подготовительные работы).

- Строительно-монтажные работы (строительство зданий).

- Прочие работы (благоустройство территории).

Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит 18 500 000 рублей без НДС.

Эта сумма необходима на строительство и реализацию первого дома объекта 1.

Таблица инвестиционных расходов по проекту. Все значения в рублях

Бюджет инвестиционных расходов по объекту 1	Дом 1	Дом 2	Дом 3	Всего
Бюджет достроительных работ
Расходы на проектирование	250 000	0	0	250 000
Расходы на подготовительные работы	3 000 000	750 000	750 000	4 500 000
Бюджет строительных работ
Расходы на строительство	11 500 000	11 500 000	11 500 000	34 500 000
Расходы на внешние сети	1 250 000	1 450 000	1 450 000	4 150 000
Бюджет прочих расходов
Расходы на благоустройство территории	500 000	700 000	700 000	1 900 000
Непредвиденные расходы	100 000	100 000	100 000	300 000
Бюджет затрат на организацию и управление проектом
Офис	400 000	250 000	250 000	900 000
Управление проектом	750 000	750 000	750 000	2 250 000
ИТОГО (без НДС):	17 500 000	15 500 000	15 500 000	48 500 000
ИТОГО (с НДС):				55 898 305

Штатные расписания составлены в соответствии с рыночной стоимостью специалистов необходимой квалификации.

Штатное расписание управленческого аппарата

Наименование должности	Кол-во штатных единиц	Должностные оклады
Инженер	1	35 000
Юрист	1	40 000
Прораб	1	35 000
Снабженец	1	25 000
Бухгалтер	1	25 000
Секретарь	1	25 000
ИТОГО:	6	150 000

Оборудование офиса. Затраты на функционирование офиса.

В соответствии со штатными расписаниями и структурой управления рассчитан примерный объём вложений в оборудование офисных помещений.

Аренда офисного помещения в Астрахани в среднем составляет 50 000 руб. в месяц.

Оборудование	Цена	Кол-во	Стоимость
Компьютер	15000	3	45 000
Принтер лазерный чб.	5000	1	5000
Принтер струйный цв.	5000	1	5000
Интернет	3000	1	3000
Ксерокс	6000	1	6000
Телефон городской	1200	3	3600
телефонный номер	1000	1	2000
Мебель, канцелярия			80 000
Итого:			148600

Расходы на содержание офиса рассчитаны с учётом его нормального функционирования без излишеств.

1.6 Финансирование проекта

Финансирование проекта осуществляется за счёт средств инвестора.

Сумма финансирования строительства дома 1 составляет 18 500 000 рублей.

Валюта финансирования - российский рубль.

Финансирование проекта начинается с момента оформления «ООО».

Возврат денежных средств инвестору будет производиться за счёт реализации жилых площадей.

Возврат денежных средств инвестору начнётся с 5го месяца от начала проекта.

Из этого следует, что все денежные средства инвестора вернутся в полном объёме на 15 месяце с начала проекта.

Основные финансовые допущения

При планировании денежных потоков по проекту предполагалось, что поступления от продажи будут соответствовать доходам.

Операционные расходы комплекса включают в себя:

Расходы, связанные с организацией продажи площадей - 0% от суммы реализации.

Налог на прибыль - 20%

Налог на добавленную стоимость - 18%.

Расчёт прибыли от реализации объекта 1

	Позиция 1	Позиция 2	Позиция 3	Всего:
Инвестиционная деятельность
Расходы на ввод объекта в эксплуатацию	17 500000	15 500000	15 500 000	48 500 000
Поступления от продажи	29 095 500	29 095500	29 095 500	87 286500
Поток от инвестиционной деятельности	11 595500	13 595500	13 595500	38 786500
Операционная деятельность
Уплата НДС	1 768805	2 073889	2 073889	5 916584
Налог на прибыль				7 888779
Поток от операционной деятельности	9 826695	11 521611	11 521611	24 981137

Чистая прибыль реализации объекта 1 = 24 981 137 рублей

Расчёт чистой прибыли от реализации всего проекта

	обьект 1	объект2	объект3	объект4	Всего:
	1й год	2й год	3й год	4й год
Инвестиционная деятельность
Расходы на ввод объекта в эксплуатацию	48 500 000	33 000 000	48 500 000	66 000 000	196 000 000
Поступления от продажи	87 286 500	58 191 000	87 286 500	116 382 000	349 146 000
Поток от инвестиционной деятельности	38 786 500	25 191 000	38 786 500	52 382 000	155 146 000
Операционная деятельность
Уплата НДС	5 916 584	3 842 694	5 916 584	7 990 474	23 666 336
Налог на прибыль	7 888 779	5 123 593	7 888 779	10 653 966	31 555 117
Поток от операционной деятельности	24 981 137	16 224 713	24 981 137	33 737 560	99 924 547

Чистая прибыль от реализации проекта = 99 924 547 рублей

1.7 Расчет показателей эффективности

Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 5-10% согласно проведённым маркетинговым исследованием.

Окупаемость проекта - 1,5 года.

Точка безубыточности:

Стоимость продажи 1 кв. м. - 47 000 рублей (средняя рыночная цена)

Общая площадь строений - 7 452 кв. м. (необходимо продать одну четвёртую площадей объектов).

Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.

Рентабельность инвестиционного капитала- 29%

2. Понятие договора купли-продажи

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей открывают вторую часть Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

Общие правила ГК РФ, посвященные купле-продаже, должны применяться также к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные общие положения о купле-продаже могут применяться, если законом не установлены специальные правила их продажи.

При подготовке ГК РФ учитывалась наметившая в законодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который уже охватывал отношения, связанные и с поставкой товаров, и с контракцией сельскохозяйственной продукции, ибо снабжением энергетическими и иными ресурсами. Наиболее последовательно такой подход нашел отражение в Основах гражданского законодательства 1991 года.

Вместе с тем, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, было целесообразно сохранить такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор поставки, договор контрактации, договор энергоснабжения и так далее. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. И даже сейчас, когда планово-регулирующие механизмы отсутствуют, указанные отношения в известном смысле сохраняют особые, присущие только им черты.

В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи (ст. 454), выражающее ее неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять товар и уплатить за него неопределенную цену.

Гражданский кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть определены ими самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковы предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Единственным условием, которое стороны должны во всех случаях обязательно определить сами при купле-продаже, является ее предмет. По Кодексу вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из договора можно установить наименование и количество товаров (ст. 455). Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в преимуществе являются определенными на основании критериев, установленных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. Значительное число норм ГК РФ посвящено тому, как определяются ассортимент, качество товаров, требования к из таре, упаковке, условия о сроках доставки, цена и порядок расчетов, Отсутствие в конкретном договоре специальных указаний на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.

Субъектами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования).

К субъектам договора относятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин, достигший совершеннолетия, то есть 18 лет, и не признанный дееспособным в установленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, обладающим частичной дееспособностью. Так, дети в возрасте 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ), а несовершеннолетие в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно, могут совершать более крупные сделки. Право совершать мелкие бытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и наркотическими веществами. Две последние категории граждан вправе совершать и иные сделки, но только при наличии согласия на это попечителя (а в отношении детей - родителей, усыновителей или попечителя).

Договор купли-продажи считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

1) сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;

2) достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК РФ).

Названные условия, при которых договор считается заключенным, были обязательными и по ранее действовавшему законодательству (ст. 58 Основ гражданского законодательства СССР 1991 года, ст.160 ГК РСФСР 1964 года).

К числу существенных относятся следующие условия договора:

- о предмете договора (например, количество и наименование товаров, подлежащих передаче покупателю по договору купли-продажи);

- условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах в том, что они являются существенными для договоров данного вида;

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Всякий договор может быть признан заключенным лишь в случаях, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Единственное существенное условие договора купли-продажи - это предмет договора. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент его заключения. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товара.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи (ст. 456 ГК РФ).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК РФ). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

3. Особенности функционирования хозяйствующего субъекта в форме акционерного общества открытого типа

Акционерные общества - это хозяйственные общества, имеющие уставной фонд, разделенный на определенное количество акций равной номинальной стоимости и несущие ответственность лишь в пределах размера уставного фонда, а акционеры этого общества лишь в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Акционерные общества по своей сути - это союз привлеченных от основателей и других его членов капиталов через распространение или продажу акций - ценных бумаг, которые подтверждают право ее держателя (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в форме дивидендов, на участие в управлении делами акционерного общества, и на часть имущества, которое останется после его ликвидации.

Общая номинальная стоимость выпущенных акций составляет уставной фонд акционерного общества, который не может быть меньше суммы, эквивалентной 1250 минимальным заработным платам, исходя из ставки минимальной заработной платы, действующей на момент создания акционерного общества.

АО несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам акционеров. Акционеры не отвечают по обязательствам АО и несут риск убытков в пределах стоимости принадлежащих им акций. В предусмотренных уставным договором и уставом случаях, акционеры, которые полностью не оплатили акции, отвечают по обязательствам акционерного общества также в пределах неуплаченной своевременно суммы своим собственным имуществом.

Акционерное общество - это одна из организационно-правовых форм предприятий. Оно создается путем централизации денежных средств (объединения капитала) различных лиц, проводимой посредством продажи акций с целью осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. В качестве участников объединения капитала путем создания акционерного общества (участников общества) могут выступать физические и юридические лица. В процессе создания общества его учредители объединяют свое имущество на определенных условиях, зафиксированных в учредительных документах общества. На основе такого объединенного капитала в дальнейшем и будет вестись хозяйственная деятельность с целью получения прибыли. Вкладом участника общества в объединенный капитал могут быть денежные средства, а также любые материальные ценности, ценные бумаги, права пользования природными ресурсами и иные имущественные права, в том числе право на интеллектуальную собственность. Стоимость вносимого каждым учредителем имущества определяется в денежной форме совместным решением участников общества. Объединенное имущество, оцененное в денежном выражении, составляет уставной капитал общества. Последний разделяется на определенное количество равных долей. Свидетельством о внесении таких долей является акция, а денежное выражение этой доли носит название номинальной стоимости (номинала) акций.

Таким образом, акционерное общество имеет уставной капитал, разделенный на определенное количество акций равной номинальной стоимости, которые эмитируются обществом в обращение на рынок ценных бумаг.

Каждый участник объединенного капитала наделяется количеством акций, соответствующим размеру внесенной им доли. Владельцы акций - акционеры - являются так называемыми долевыми собственниками.

Акционерное общество - юридическое лицо. Порядок его организации регламентируется законодательством РФ. Права юридического лица акционерное общество приобретает с момента его регистрации в уполномоченном государственном органе. При регистрации выдается Свидетельство о регистрации акционерного общества, где указываются дата и номер государственной регистрации, название общества, а также наименование регистрирующего органа. Общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Общество имеет гражданские права и несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ. Видами деятельности, печень которых определяется законодательством РФ, общества могут заниматься только на основании соответствующего разрешения (лицензии). Если условиями предоставления специального разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности предусмотрено требование о занятии такой деятельностью как исключительной, то общество в течение срока действия специального разрешения (лицензии) не вправе осуществлять иные виды деятельности, за исключением видов деятельности, предусмотренных специальным разрешением (лицензией) и им сопутствующих.

Открытое акционерное общество распространяет свои акции путем открытой подписки и купли-продажи на биржах. Соответственно акции таких открытых обществ, являются простыми (на их предъявителя). Это открывает дорогу к их свободному обороту.

Акционеры открытого общества могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров этого общества. Такое общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и осуществлять их свободную продажу в соответствии с законодательством РФ. Открытое общество вправе проводить закрытую подписку на выпускаемые им акции, за исключением случаев, когда возможность проведения закрытой подписки ограничена уставом общества или требованиями правовых актов РФ. Число акционеров открытого общества не ограничено.

Основными характеристиками открытого общества являются масштабы объединенного капитала и большое количество владельцев. Основная идея, которая обычно преследуется при создании такой формы частного предприятия, заключается в привлечении и концентрации больших денежных средств (капитала) физических и юридических лиц с целью их использования для получения прибыли.

В форме открытых акционерных обществ образуются финансово-промышленные группы - акционерные общества, которые действуют на основании объединения производственного, банковского, торгового, страхового капитала с целью производственной, научно-технической и инвестиционной кооперации как на территории РФ и за ее пределами.

Общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц, признается закрытым обществом. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. При этом закрытое акционерное общество, по решению его общих собраний, может быть реорганизовано в открытое путем регистрации его акций в порядке, предусмотренном законодательством о ценных бумагах и фондовой бирже, и внесением изменений в устав общества.

К недостаткам АО можно отнести: сложность бюрократических процедур при его регистрации, значительные расходы на юридические услуги; двойное налогообложение (первый раз дивиденды облагаются налогом как часть прибыли, второй - как часть личного дохода); акционерная форма создает возможность для злоупотреблений со стороны крупных держателей акций; значительное расхождение между функциями собственности и контроля, появляющиеся вследствие широкого распыления акций; несовпадение интересов собственников и управленцев, причина - разделение функций собственности и управления.

Список литературы

1. Бизнес-план. Методические материалы. Под редакцией профессора Р.Г. Маниловского. - М.: Финансы и статистика, 2004.-156 с.

2. В.В. Коссов «Бизнес-план: обоснование решений»; учебное пособие, М., 2005г.

3. Винник О.М., Щербина В.С. Акционерное право: Учебник. - К.:"Атика", 2000 - 352 с.

4. Галунов Д. Условия возникновения акционерных обществ в мировой практике // Государственный информационный бюллетень о приватизации. - 2003. - № 1. - С. 31-34.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая,вторая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. От 27.12.2009).

6. Деловое планирование (Методы. Организация. Современная практика): Учеб. пособие / Под ред. В.М. Попова. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 368 с.

7. Коган Э. Договор купли-продажи товара. // Риск, 2004, № 8-9.

8. Олексюк А. Эффективность развития акционерных обществ // Предпринимательство, хозяйство и право. - 2005. - № 10. - С. 108-111.

9. Свердан М. Прибыль акционерного общества // Предпринимательство, хозяйство и право. - 2006. - № 2. - С. 81.

10. Стратегическое планирование / Под ред. Уткина Э.А.-М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКМОС, 2004. - 440 с.

11. Уткин Э.А., Кочеткова А.И. Бизнес-план. - М., 2005.

Размещено на Allbest.ru

...