Недвижимость как товар

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Контрольное задание № 1

Контрольное задание № 2

Контрольное задание № 3

Контрольное задание № 4

Список использованной литературы

Контрольное задание № 1

Постановка задачи. При купле-продаже квартир или комнат определяется их реальная стоимость. Стоимость квартиры или комнаты определяется исходя из инвентарной стоимости 1 кв. метра строения общей площади с учетом повышающих или понижающих коэффициентов.

Повышающие коэффициенты учитывают потребительские качества жилья по уровню его комфортабельности, наличия коммунальных услуг и т.д.

Оценка стоимости свободного жилого помещения, инвентаризационной стоимости 1 кв.м. строения в котором продается квартира, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:

С_кв = С_н* П*К_ПКК,

где С_кв - стоимость свободной квартиры, руб.;

С_н - инвентаризационная стоимость 1 кв.м. строения, исчисляемая районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;

П - общая площадь квартиры, кв.м.;

К_ПКК - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры.

Суммарный коэффициент определяется по следующей формуле:

К_ПКК = К₁ +К₂ + К₃ + К₄ +….+ К_n,

где К₁, К₂, К₃, К₄,….К_n - коэффициенты потребительских качеств.

Требуется оценить стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Инвентаризационную стоимость 1 кв.м. строения, расположенного в черте города условно принять равной 15300 руб.

Расчет оформить в виде паспорта свободного жилого помещения (таблица 1).

Данные дома 15 представлены в виде паспорта жилого помещения (таблица 1).

Таблица 1.

Квартира № 223 в доме № 15 корп. №_____ по улице Беговая, г. Воронеж
Характеристика строения, наименование балансодержателя Год постройки 1958 Материал стен Шлакоблочный Количество этажей 5 Стоимость 1 кв. м. В ценах для налогообложения по состоянию на текущий год 15 300,00 руб. (Сн)	Характеристика квартиры Общая площадь 59 кв.м. Количество комнат в квартире 2 Жилая площадь 31 кв.м. В том числе по комнатам: 1 ком. 18,30 кв.м.; 2 ком. 12,70 кв.м. Площадь вышеупомянутого помещения в распоряжении владельца 59 кв.м. (П)
Коэффициент потребительских качеств (ненужное вычеркнуть)
Этаж	Первый или последний Между первым и последним	0,00 0,47
Высота помещения	2,50 м и менее более 2,5 более 2,75 более 3,00	0,00 0,35 0,66 0,9
Комнаты	Все смежные имеются изолированные	2,00 2,45
Площадь кухни	Менее 8,00 кв.м. от 8,00 до 11,00 кв.м. более 11,0 кв.м.	0,00 0,45 0,60
Площадь подсобных помещений (включая кухню)	Менее 10,00 кв.м. от 10 до 15 кв.м. более 15 кв.м.	0,00 0,30 0,45 0,57
Санузел	Совмещенный раздельный	0,00 0,40
Балкон или лоджия	Нет балкон (за каждый) лоджия (за каждую)	0,00 0,18 0,45
Лифт (на первом этаже не учитывается)	Нет Есть	0,00 0,45
Мусоропровод	Нет в квартире на лестничной клетке	0,00 0,18 0,21
Ванна	Нет есть	0,00 0,40
Горячее водоснабжение	Отсутствует или от дровяной колонки Центральное или от газовой колонки	0,00 0,40
Телефон	Нет есть	0,00 0,12
Интернет	Нет есть	0,00 0,12
Ориентация окон жилых помещений	Юг, восток (за каждую комнату) Запад, юго-запад (за каждую комнату) Север, северо-восток, северо-запад	0,09 0,03 0,00
Удаленность от метро	1-2 остановки 3-4 остановки более 4	0,31 0,12 0,00
Удаленность от остановки транспорта	Менее 5 минут ходьбы 5-10 минут более 10 минут	0,31 0,11 0,00
Число нанимателей (в коммунальной квартире) или собственников жилого помещения	1 2 3 4 и более	2,00 0,60 0,45 0,00
Суммарный коэффициент потребительских качеств КПКК 7,86 Стоимость свободного жилого помещения (С) С = Сн *П* КПКК 15 300,00 * 59 * 7,86 = 7 095 222,00 руб.

недвижимость коэффициент стоимость

Решение:

1. Определим суммарный коэффициент по следующей формуле:

К_ПКК = К₁ +К₂ + К₃ + К₄ +….+ К_n,

где К₁, К₂, К₃, К₄,….К_n - коэффициенты потребительских качеств.

Требуется оценить стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Инвентаризационную стоимость 1 кв.м. строения, расположенного в черте города условно принять равной 15 300 руб.

К_ПКК = 0,47 + 0,9 + 2,45 + 0,45 + 0,3 + 0,4 + 0,45 + 0,45 + 0,21 + 0,4 + 0,4 + 0,12 + 0,12 + 0,03 + 0,11 + 0,6 = 7,86

2. Оценка стоимости свободного жилого помещения, инвентаризационной стоимости 1 кв.м. строения в котором продается квартира, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:

С_кв = С_н* П*К_ПКК,

где С_кв - стоимость свободной квартиры, руб.;

С_н - инвентаризационная стоимость 1 кв.м. строения, исчисляемая районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;

П - общая площадь квартиры, кв.м.;

К_ПКК - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры.

Находим стоимость свободного жилого помещения.

С_кв = 15 300,00 * 59 * 7,86 = 7 095 222,00 рублей.

Контрольное задание № 2

Задача 2.1

Определить размер суммы, который должен быть депонирован сегодня при учете следующих условий:

Таблица 2.1.

Исходные данные	Значение
Начисляемый процент за год	12
Период (лет)	8
Размер остатка на счете по истечении ряда периодов, т. руб.	18

Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

PV = FV ,

где PV - текущая стоимость денег;

FV - будущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

PV = 18• тыс. руб.

Ответ: Стоимость, которую необходимо депонировать сегодня 7,272 тыс. руб.

Задача 2.2

Определить стоимость участка земли без учета налоговых и прочих отчислений при следующих условиях:

Таблица 2.2.

Исходные данные	Значение
Стоимость земельного участка на сегодняшний день, тыс. р.	10
Процент увеличения стоимости земли в год	11
Период (лет)	9

Для решения данной задачи используем формулу будущей стоимости денежной единицы:

FV = PV•(1 + i)ⁿ,

где FV - будущая стоимость денег;

PV - текущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n -число периодов накопления.

FV = PV•(1 + i)ⁿ ;

FV = 10•(1+0,11)⁹=10•2,558=25,58 тыс.руб.

Ответ: Стоимость участка без учета налоговых и прочих отчислений через два года будет равна 25,58.

Задача 2.3

Определить текущую стоимость ипотечного кредита, выданного на следующих условиях:

Таблица 2.3.

Исходные данные	Значение
Размер ежегодных выплат по ипотеке, т. руб.	2
Срок предоставления кредита, лет	6
Ставка процента (дисконта)	8

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента. Он также определяется как серия поступлений.

Обычный аннуитет рассчитывается по следующей формуле:

PV = PMT •,

где PV - текущая стоимость денег;

PMT - платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

PV = 2• = 2• 9,25 тыс.руб.

Ответ: стоимость ипотечного кредита 9,25 тыс. рублей.

Задача 2.4

Рассчитать текущую стоимость арендных платежей поступающих в конце периода при следующих условиях:

Таблица 2.4.

Исходные данные	Вариант
	9
Размер периодических платежей в год для первых пяти лет, т. руб.	12
Размер периодических платежей в год для последующих десяти лет, т. руб.	15
Размер номинальной годовой процентной ставки, %	6

Решение:

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента. Он также определяется как серия поступлений и определяется по формуле:

PV = PMT * ,

где PV - текущая стоимость денег;

PMT - платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

1. PV = 12 000,00 * = 50 040 рублей;

2. PV = 15 000,00 * = 109 950 рублей;

3. Определим текущую стоимость арендных платежей: 109950 - 50040 = 59910 рублей.

Ответ: текущая стоимость арендных платежей поступающих в конце периода составит 59 9100 рублей.

Задача 2.5

Постройте таблицу следующих факторов сложного процента: текущей стоимости единицы, амортизации денежной единицы, фактора фонда возмещения на три года, принимая в расчет годовую ставку 9%.

Таблица 2.5.

Период, год Фактор	1 год	2 год	3 год
Текущая стоимость единицы
Амортизация денежной единицы	0,09	0,09	0,09
Фактор фонда возмещения

Задача 2.6

Определить сумму на расчетном счете через ряд периодов, при следующих условиях:

Таблица 2.6.

Исходные данные	Вариант
	9
Размер ежемесячных поступлений на расчетный счет, руб.	200
Ставка по вкладу (% в год с ежемесячным начислением)	15
Период накопления, лет	3

Решение:

Для решения данной задачи используем функцию будущей стоимости единичного аннуитета, которая находится по следующей формуле:

PV = PMT * ,

где PV - текущая стоимость денег;

PMT - платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

PV = 200•200•200•45,46=9 092 руб.

Ответ: сумма на расчетном счету через 3 года составит 9 092 рублей.

Задача 2.7

Определите размер ежегодных выплат по ипотечному кредиту, учитывая, что выплаты производятся раз в год.

Таблица 2.7.

Исходные данные	Вариант
	9
Размер ипотечного кредита, млн. руб.	5,5
Годовая процентная ставка (начисление ежегодное)	11
Срок для погашения ипотечного займа, лет	11

Решение:

1. Определим погашение % в год

5 500 000,00 * 0,11 = 605 000,00 рублей;

1. Определим погашение основного долга в год

5 500 000,00 / 11 = 500 000,00 рублей;

2. Определим размер ежегодных выплат по ипотечному кредиту

605 000,00 + 500 000,00 = 1 105 000,00 рублей.

Ответ: размер ежегодных выплат по ипотечному кредиту - 1 105 000,00 рублей.

Задача 2.8

Только что приобретена недвижимость. Собственник рассчитывает сдавать ее в аренду определенный временной промежуток. По окончании договора аренды владелец планирует данную собственность перепродать. На основе приведенных в таблице 2.8 данных рассчитать:

1. Текущую стоимость доходов от арендных платежей.

2. Текущую стоимость выручки от перепродажи недвижимого имущества.

3. Сделать обоснование эффективности вложения средств, с точки зрения получения 15 % отдачи на вложенный капитал.

Таблица 2.8.

Исходные данные	Вариант
	9
Цена приобретения недвижимости, т. руб.	25
Размер годовой рентной платы, т. руб.	3
Период сдачи недвижимости в аренду, лет	8
Предполагаемая стоимость перепродажи недвижимости по окончании срока аренды	60
Ставка дисконта, %	12

Решение:

1. Определим текущую стоимость доходов от арендных платежей, для чего воспользуемся следующей формулой:

PV = PMT * ,

где PV - текущая стоимость денег;

PMT - платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

PV = 3 000,00 * 30 275,00 рублей.

2. Текущую стоимость выручки от перепродажи недвижимого имущества определим по формуле:

PV = FV•,

где PV - текущая стоимость денег;

FV - будущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

PV = 60 000,00 * 1 / (1 + 0,12) = 24 242,00 рублей.

3. Общая стоимость объекта недвижимости составляет:

30 275,00 + 24 242,00 + 25 000,00 = 79 517,00 рублей.

Задача 2.9

Определите сумму на счете через ряд периодов, при условии, что денежные средства на счет поступают ежемесячно. Данные для расчета приведены в таблице 2.9.

Таблица 2.9.

Исходные данные	Вариант
	9
Размер ежемесячного поступления на счет, р.	730
Период поступления средств, лет	5
Годовая ставка по вкладу с ежемесячным начислением, %	11

Решение:

1. Для того, чтобы определить сумму на счет через ряд периодов, при условии, что денежные средства на счет поступают ежемесячно воспользуемся функцией - будущая стоимость единичного аннуитета:

PV = PMT * ,

где PV - текущая стоимость денег;

PMT - платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

PV = PMT * 7543,00 рублей.

Ответ: сумму на счет через ряд периодов, при условии, что денежные средства на счет поступают ежемесячно составят 7543,00 рублей.

Задача 2.10

На протяжении ряда периодов планируется скопить денежную сумму для приобретения недвижимости. С этой целью на расчетный счет предполагается ежемесячно вносить равные суммы. Определить размер суммы, которую необходимо вносить ежемесячно. Данные для расчета представлены в таблице 2.10.

Таблица 2.10.

Исходные данные	Вариант
	9
Период накопления, лет	4
Стоимость недвижимости, тыс. р.	800
Ставка по вкладу с ежемесячным начислением процента, % годовых	8

Решение:

1. Используем функцию фактора фонда возмещения:

PMT = PV * ,

где PMT - платеж;

PV - текущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n - количество накоплений.

PMT=PV * =14 400 рублей.

Ответ: размер суммы, которую необходимо вносить ежемесячно составит 14 400 рублей.

Контрольное задание № 3

Предложить рекомендации покупателю относительно целесообразности покупки офисного здания, принимая во внимание приведенные в условии данные о предполагаемой эксплуатации будущей собственности.

Для поэтапного выполнения задания необходимо:

1. Заполнить таблицу 3.1 для определения текущей стоимости арендных платежей

2. Рассчитать текущую стоимость от перепродажи офисного здания че-рез 8 лет эксплуатации.

3. Определить общую (текущую) стоимость недвижимости с учетом стоимости арендных платежей и текущей стоимости от перепродажи не-движимости (сумма п.1 и п.2).

Условие.

Офисное здание выставлено на продажу за 300 млн. руб. (исходные данные помещены в таблице 3.1 в соответствии с номером варианта, данные в тек-сте приведены для 1-го варианта). Общая площадь офисного здания составляет 2700 квадратных метров (табл. 3.1 стр. № 2). На момент продажи здание, по ус-ловиям ранее заключенного арендного договора, находится в аренде. По усло-виям аренды, срок которой заканчивается через 2 года, арендатор выплачивает арендную плату из расчета 20 т. руб. за 1 кв. м. площади в год (стр. № З). По-сле окончания срока аренды арендатор планирует освободить офисное здание.

Анализ, проведенный консультантом-оценщиком, показал, что для более выгодного использования выставленного на продажу здания, целесообразно реконструировать его таким образом, чтобы после окончания срока аренды, увеличить размер взимаемой с арендаторов арендной платы. После реконструкции предполагается получить две (стр. № 4) равные по площади секции. В этом случае можно ожидать, что арендная плата может со-ставить 30 т. руб. за 1 кв. м. в год (стр. № 5).

В то же время реконструкция неизбежно повлечет за собой привлечение дополнительных средств в размере 30 млн. руб. (стр. № 6). Такая реконструкция может быть проведена за 3 месяца. В остав-шееся время третьего года арендаторами будет занято одна секция из двух (для 2-го варианта).

Помимо перечисленного постоянные расходы на содержание офисного здания, начиная с третьего года, будут составлять 9000 т. руб. в год (стр. № 7). До третьего года постоянные и операционные расходы в расчет не принимаются. Операци-онные расходы исчисляются как 10 % от арендной платы, также начиная с третьего года.

В дальнейшем ожидается, что, начиная с 4-го года постоянные расходы будут возрастать на 8 % в год (стр. № 8) не зависимо от размера арендной платы. А, начиная с 7-го года, операционные расходы также бу-дут возрастать на 2 % в год по сравнению с суммой прежних операционных расходов. В то же время ставка арендной платы с 7-го года уменьшится до 32 т. руб. за 1 кв. м. в год (стр. № 11).

Ставка капитализации (дисконта) в течение оговоренного периода будет также изменяться по следующей схеме: (стр. № 12 табл. 3.1):

- со дня заключения сделки по 2-й год - 10 %;

- с 3-го по 5-й год - 13 %;

- с 6-го по 8-й год - 14 %.

По истечении восьми лет сдачи здания в аренду, его планируется продать за 450 млн. руб. (стр. № 13). Ставка дисконта на этот период будет со-ставлять 11 % годовых (стр. № 14).

Таблица 3.1.

Исходные данные	Вариант
	9
1. Продажная цена офисного здания, млн. руб.	300
2. Общая площадь офисного здания, кв. м	2700
3. Размер арендной платы до предпо-лагаемой реконструкции, т. руб. за 1 кв. м.	20
4. Количество секций после реконст-рукции здания	2
5.Размер арендной платы после рекон-струкции, тыс. руб. за 1 кв. м	30
6. Стоимость реконструкции, млн. руб.	30
7. Размер постоянных расходов, т. руб.	9000
8.Предполагаемое увеличение постоянных расходов, % в год	8
9. Ставка арендной платы, начиная с 4-го года, т. руб. за 1 кв. м	32
10. Увеличение операционных расходов с начала 7-го года, % в год	2
11. Ставка арендной платы, начиная с 7-го года, т. руб. в год за 1 кв. м.	32
12. Ставка капитализации, % годовых, первые два года. с 3-го по 5-й год с 6-го по 8-й год	10 13 14
13.Стоимость офисного здания по ис-течении 8 лет эксплуатации, млн. руб.	450
14. Ставка дисконта после 8 лет экс-плуатации, % годовых.	11

Решение:

1. Рассчитаем валовой доход:

1 год: 20 000,00 * 2700 кв.м. = 54 000 000,00 рублей;

2 год: 20 000,00 * 2700 кв.м. = 54 000 000,00 рублей;

3год: (30 000,00*2700кв.м.)/12мес.*9мес./2 * 3 = 91 125 000,00 рублей;

4 год: 32 000,00 * 2700 кв.м. = 86 400 000,00 рублей;

5 год: 32 000,00 * 2700 кв.м. = 86 400 000,00 рублей;

6 год: 32 000,00 * 2700 кв.м. = 86 400 000,00 рублей;

7 год: 32 000,00 * 2700 кв.м. = 86 400 000,00 рублей;

8 год: 32 000,00 * 2700 кв.м. = 86 400 000,00 рублей;

2.Рассчитаем постоянные расходы:

3 год: 9 000 000,00 рублей;

4 год: 9 000 000,00 * 1,08 = 9 720 000,00 рублей;

5 год: 9 720 000,00 * 1,08 = 10 497 600,00 рублей;

6 год: 10 497 600,00 * 1,08 = 11 337 408,00 рублей;

7 год: 11 337 408,00 * 1,08 = 12 244 400,00 рублей;

8 год: 12 244 400,00 * 1,08 = 13 223 952,00 рублей.

3. Рассчитаем операционные расходы:

3 год: 91 125 000,00 * 10% / 100% = 9 112 500,00 рублей;

4 год: 86 400 000,00 * 10% / 100% = 8 640 000,00 рублей;

5 год: 86 400 000,00 * 10% / 100% = 8 640 000,00 рублей;

6 год: 86 400 000,00 * 10% / 100% = 8 640 000,00 рублей;

7 год: 86 640 000,00 * 1,02 = 88 128 000,00 рублей;

8 год: 88 128 000,00 * 1,02 = 89 890 560,00 рублей.

4. Рассчитаем периодический поток дохода:

3 год: 91 125 000,00 - 9 112 500,00 = 82 012 500,00 рублей;

4 год: 86 400 000,00 - 8 640 000,00 = 77 760 000,00 рублей;

5 год: 86 400 000,00 - 8 640 000,00 = 77 760 000,00 рублей;

6 год: 86 400 000,00 - 8 640 000,00 = 77 760 000,00 рублей;

7 год: 86 400 000,00 - 12 244 400,00 = 74 155 600,00 рублей;

8 год: 86 400 000,00 - 13 223 952,00 = 73 176 048,00 рублей.

5. Рассчитаем дисконтированный денежный поток по формуле:

DCF = ? CFt / (1+r),

где - CFt - чистый операционный доход;

r - ставка дисконтирования;

n - анализируемый год.

1 год: 54 000 000,00 / (1 + 0,1) = 49 090 909,00 рублей;

2 год: 54 000 000,00 / (1 + 0,1) = 44 628 099,00 рублей;

3 год: 82 012 500,00 / (1 + 0,13) = 56 834 719,00 рублей;

4 год: 77 760 000,00 / (1 + 0,13) = 47 676 272,00 рублей;

5 год: 77 760 000,00 / (1 + 0,13) = 42 192 078,00 рублей;

6 год: 77 760 000,00 / (1 + 0,14) = 35 425 968,00 рублей;

7 год: 74 155 600,00 / (1 + 0,14) = 29 626 688,00 рублей;

8 год: 73 176 048,00 / (1 + 0,14) = 25 648 807,00 рублей.

6. Определим текущую стоимость:

1 год: 49 090 909,00 рублей;

2 год: 44 628 099,00 рублей;

3 год: 56 834 719,00 - 9 000 000,00 - 30 000 000,00 = 17 834 719,00 рублей;

4 год: 47 676 272,00 - 9 720 000,00 = 37 956 272,00 рублей;

5 год: 42 192 078,00 - 10 497 600,00 = 31 694 478,00 рублей;

6 год: 35 425 968,00 - 11 337 408,00 = 24 088 560,00 рублей;

7 год: 29 626 688,00 - 12 244 400,00 = 17 382 288,00 рублей;

8 год: 25 648 807,00 - 13 233 952,00 = 12 414 855,00 рублей.

Итого текущая стоимость = 49 090 909,00 + 44 628 099,00 + 17 834 719,00 + 37 956 272,00 + 31 694 478,00 + 24 088 560,00 + 17 382 288,00 + 12 414 855,00 = 235 090 180,00 рублей.

7. Определить текущую стоимость от перепродажи офисного здания через 8 лет эксплуатации по формуле:

PV = FV * 1 / (1 + r),

1 год: 54 000 000,00 * 1/ (1 + 0,11) = 48 654 000,00 рублей;

2 год: 54 000 000,00 * 1/ (1 + 0,11) = 43 794 000,00 рублей;

3 год: 82 012 500,00 * 1/ (1 + 0,11) = 59 951 137,00 рублей;

4 год: 77 760 000,00 * 1/ (1 + 0,11) = 51 166 080,00 рублей;

5 год: 77 760 000,00 * 1/ (1 + 0,11) = 46 111 680,00 рублей;

6 год: 77 760 000,00 * 1/ (1 + 0,11) = 41 523 840,00 рублей;

7 год: 74 155 600,00 * 1/ (1 + 0,11) = 35 668 843,00 рублей;

8 год: 73 176 048,00 * 1/ (1 + 0,11) = 31 685 229,00 рублей.

Итого PV = 48 654 000,00 + 43 794 000,00 + 59 951 137,00 + 51 166 080,00 + 46 111 680,00 + 41 523 840,00 + 35 668 843,00 + 31 685 229,00 = 358 554 809,00 рублей.

8. Определить общую (текущую) стоимость недвижимости с учетом стоимости арендных платежей и текущей стоимости от перепродажи недвижимости:

235 090 180,00 + 358 554 809,00 = 593 644 989,00 рублей.

Результаты расчетов представлены в таблице 3.2.

Таблица 3.2.

Год	Валовой доход, млн. руб.	Постоянные расходы, млн.руб.	Операционные расходы, млн.руб.	Расходы на реконструкцию, млн.руб.	Периодический поток дохода, млн.руб.	Ставка дисконта, %	Текущая стоимость, млн.руб.
1	2	3	4	5	6	7	8
1	54	-	-	-	54	10	49,090
2	54	-	-	-	54	10	44,628
3	91,125	9	9,112	30	82,012	13	17,834
4	86,400	9,720	8,640	-	77,760	13	37,956
5	86,400	10,497	8,640	-	77,760	13	31,694
6	86,400	11,337	8,640	-	77,760	14	24,088
7	86,400	12,244	88,128	-	74,155	14	17,382
8	86,400	13,223	89,890	-	73,176	14	12,414

Рекомендации. В результате расчетов можно сделать следующие выводы, покупателю относительно целесообразно покупки офисного здания: в связи с предлагаемыми условиями эксплуатации здания, его стоимость увеличиться до 593 644 989,00 рублей. Стоимость выставляемого на продажу офисного здания 450 000 000,00 рублей, следовательно, его покупка не целесообразна.

Контрольное задание №4

1. Дайте определение следующим понятиям:

- согласование;

- наилучшее и наиболее эффективное использование;

- рыночная стоимость;

- замещение;

- вклад;

Согласование - не только способ предварительного рассмотрения и оценки проекта документа, суть согласования - совокупность действий, направленных на обеспечение разработки, правильного оформления и исполнения управленческих решений, принимаемых по наиболее важным направлениям деятельности. В процессе согласования необходимо обеспечить комплексный анализ юридических, экономических и финансовых факторов, влияющих на принятие решения, минимизировать возможные риски и обеспечить обязательность исполнения решения.

Наилучшее и наиболее эффективное использование.

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости [1].

В теории оценки различают ННЭИ участка земли как вакантного и ННЭИ участка земли обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).

Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мотивацию Покупателя. Если Покупатель приобретает недвижимость для личного использования, то его мотивами являются такие блага как: комфорт, престиж, безопасность. Если Покупатель предполагает извлекать доход из недвижимости, то для него ННЭИ должно учитывать факторы защиты от инфляции, уменьшения налогов и потенциального роста стоимости земли и строений [2].

Рыночная стоимость.

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.

Замещение. Каждый компонент слоев символов и геометрических эффектов, который составляет правило представления, становится свойством этого правила представления. Вы можете заместить правило представления для отдельных представлений объектов путем манипулирования значениями этих свойств в течение сеанса редактирования.

Замещения не являются свойством слоя карты. Они действуют постоянно, хранятся вместе с данными, как и правила представления, и могут быть отображены на любой карте, на которой присутствует представление того же класса пространственных объектов. Вам не нужно нарушать правило, чтобы заместить его, остальные свойства будут также обновлены, если правило изменится, даже при наличии замещений. Свойство замещения останется до тех пор, пока вы его не измените вручную или не удалите замещение [3].

Вклад (депозит) - это денежные средства, оформленные на хранение в банковское или иное кредитно-финансовое учреждение. Термин «депозит» (от лат. Depositum-вещь, отданная на хранение) имеет несколько значений. В банковской практике под депозитом понимают, во-первых, денежные средства, внесенные в банк физическими и юридическими лицами в форме вкладов на определенных условиях, закрепленных в договоре банковского вклада; и во-вторых, записи в банковских книгах, подтверждающие денежные требования владельцев депозита к банку. Различают депозиты юридических и физических лиц.

Список использованной литературы

1. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости, 2008г.

2. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь», 2008г.

3. Зимин И.А Анализ проектных рисков. - М.: Экмос, 2005.

4. Асаул А. Н. «Экономика недвижимости», 2008 г.

5. Абрамов С.И. Инвестирование. - М: Центр экономики и маркетинга, 2007.

6. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

7. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

Размещено на Allbest.ru

...