Изучение рынка торговой недвижимости Новосибирска

Размещено на http://allbest.ru

Содержание

Введение

1. Основные понятия и определения

2. Методика определения рыночной стоимости недвижимости

3. Обзор рынка недвижимости

4. Анализ местоположения объекта оценки

5. Описание объекта оценки

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

7. Практическая часть

Заключение

Список литературы



Введение

Основной целью курсового проекта является закрепление и углубление знаний, полученных при изучении теоретического курса «Оценка недвижимости», а также приобретение практических навыков: расчета стоимости недвижимости, анализа полученных результатов, работы с нормативной и законодательной базой в области оценочной деятельности, составления отчета в соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ

При выполнении курсового проектирования обязательно:

- изучить законодательные акты, рекомендации научно-исследовательских организаций, отечественные и зарубежные литературные источники по теме курсового проекта;

- использовать современные приемы и методы технико-экономических расчетов, связанных с оценкой недвижимости;

- изучить рынок недвижимости Новосибирска;

- изучить сегмент ранка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости;

- изучить подходы и методы к оценке недвижимости.



1. Основные понятия и определения

В настоящей работе использованы следующие понятия, термины и определения.

Имущество - совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую-либо полезность.

Недвижимое имущество - имущество в виде земли и прикрепленных к ней объектов.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.

Объект оценки - отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Земельный участок - то часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения - любое изменение объекта оценки, которое повышает его текущую стоимость.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Износ - снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин.

Аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки - рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях (иными словами, конкретно для вас, добывающего предприятия, покупка завода по переработке позволит выстроить полную технологическую цепочку, поэтому ради этого иногда стоит переплатить за объект).

Ликвидационная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть реализован на рынке в более короткие сроки, чем требуются для нормальной продажи (например, при банкротстве).

Кадастровая стоимость -- стоимость, определяемая массово, в соответствии с законодательством, регулирующим такой вид оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения (как яркий пример можно привести общероссийское определение кадастровой стоимости земельных участков).

Итоговая стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Отчет об оценке имущества - это документ, составленный в соответствии с действующим российским законодательством, содержащий результаты проведенной оценки рыночной либо иной стоимости объекта.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

· земельные участки,

· участки недр,

· обособленные водные объекты,

· леса,

· многолетние насаждения,

· здания,

· сооружения,

· объекты незавершенного строительства,

· все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

· для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),

· для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),

· для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),

· для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),

· для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

2. Методика определения рыночной стоимости недвижимости

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества в общем случае могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обоснован отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Процедура оценки затратным подходом включает в себя определение стоимости всего движимого имущества, входящего в состав предприятия.

Определение стоимости нового строительства возможно следующими основными методами:

· метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

· метод укрупненных элементных показателей стоимости;

· метод единичных расценок.

Для определения износа применяют следующие методы:

· нормативный (для жилых зданий);

· стоимостной;

· метод срока жизни.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Основными методами сравнительного подхода являются:

· Метод прямого сравнения с аналогом;

· Метод сравнения с идентичным объектом;

· Метод ценовых индексов (индексирование по фактору времени);

· Метод расчета по корреляционным моделям и удельным показателям.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Основными методами доходного подхода являются:

· Метод капитализации доходов;

· Метод дисконтированных денежных потоков.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости. Расчет стоимости в рамках каждого из трех подходов проводится соответствующими методами:

· метод сравнения продаж;

· метод распределения;

· метод выделения;

· метод разбивки на участки;

· техника остатка для земли;

· капитализации чистой земельной ренты.

3. Обзор рынка недвижимости

Рынок недвижимости Новосибирска растет и развивается вслед за расширением самого города. Активная застройка прилегающих к городу областях, а также повышение качества инфраструктуры в так называемых отдаленных районах Новосибирска позволяет потребителю найти для себя максимально удобное жилье не только с точки зрения стоимости, но и по другим качественным характеристикам - местоположение, окружение, экологическая обстановка и близость к метро.

Принято разделять недвижимость на жилые и нежилые объекты. Первые группируются также по территориальному признаку: находится ли помещение в черте города или за его пределами.

На рынке недвижимости Новосибирска работает несколько десятков риэлторских агентств и компаний- застройщиков, которые предлагают всем желающим различные квартиры в новостройках. Огромную часть рынка недвижимости занимает вторичный рынок, т.к. далеко не каждая семья может позволить себе приобрести квартиру в новостройке. Одной из особенностей рынка недвижимости Новосибирска является обилие предложений, связанных с продажей и покупкой комнат в коммунальных квартирах. Стоимость квартиры зависит от целого ряда параметров, которые включают в себя как престижность района и дату постройки дома, так и материал, из которого был построен дом.

Городская недвижимость на первичном рынке представлена очень широко. Многочисленные новостройки предлагают потребителю варианты на любой вкус и кошелек. Кроме того, в сегменте элитного жилья существует множество принципиально отличных друг от друга решений, стабильно пользующихся спросом у целевой аудитории: пентхаусы, квартиры премиум-класса и коттеджи. Последние следует рассматривать в рамках загородной недвижимости, которая не так давно вышла на конкурентный рынок наряду с развитым и устойчиво растущим рынком городских квартир.

Следует также отметить нарастающую тенденцию к возведению небольших (до пяти этажей) пригородных домов для сегмента эконом-класса. Предполагается, что выбор в пользу данного жилья будут отдавать молодожены, для которых основными факторами являются цена помещения и комфортные условия для развития семьи.

Вторичный рынок жилой недвижимости Новосибирска составляет здоровую конкуренцию рынку первичной застройки, предлагая потребителю большую территориальную свободу. Здесь представлены не только квартиры в домах, возведенных в СССР - сталинки, хрущевки и т.п., но и множество вариантов в относительно молодых постройках. Покупатель может найти квартиру с количеством комнат от одной до пяти.

В целом по рынку минимальная средняя цена предложения 1кв.м- в сегменте однокомнатных квартир- 51 тыс.руб. Максимальная- в сегменте многоквартирных домов- средняя стоимость квадратного метра составляет около 71,5 тыс.руб. На первичном рынке самыми дешевыми оказались двухкомнатные квартиры с ценой 1кв.м. около 40,7 тыс.руб. Самыми дорогими- четырехкомнатные квартиры- 60,5 тыс.руб. за 1кв.м. Минимальная средняя стоимость на вторичном рынке зафиксирована в сегменте двухкомнатных квартир- 56,6 тыс.руб. Максимальная- в сегменте многоквартирных квартир-72,2 тыс.руб. за 1 кв.м.

На первичном рынке самая высокая средняя цена 1кв.м. жилой недвижимости наблюдалась в Центральном районе (60,4 тыс.руб.) и Железнодорожном (49,9 тыс.руб.) районах. Самая низкая стоимость в Кировском и Советском районах.

На вторичном рынке самые дорогие варианты также расположены в Центральном , Железнодорожном, а также в Заельцовском районах. Самые дешевые- в Кировском и Первомайском районах.

Данные по вторичному рынку определили показатели и по рынку жилой недвижимости в целом: самые дорогие варианты в Центральном, Железнодорожном и Заельцовском районах- 77,6; 71,1; и 57,5 тыс.руб. за 1кв.м соответственно. Самые недорогие варианты в Кировском и Первомайском районах- 41,2 и 40,3 тыс.руб. за 1кв.м.

Рынок нежилой недвижимости не так обширен, но именно он, прежде всего, интересует инвесторов, в связи с чем аналитики ожидают в скором будущем его активное развитие. Офисные, промышленные, складские и торговые помещения сегодня представляют интерес в качестве удачного вложения средств, так как по большей части все они успешно сдаются компаниям и организациям под рабочие места.

На стоимость нежилой (коммерческой) недвижимости влияет несколько факторов, среди которых: расположение, общая площадь и - в случае со складскими решениями - отопление. Предложения в этом сегменте представлены не только вторичкой - возводятся специальные помещения, рассчитанные на определенные характеристики.

Предложений помещений на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно, но не на все из них есть спрос.

Много предложений офисных помещений, несмотря на то, что сейчас не палнируется строительство новых бизнес-центров, количество предложений офисных помещений растет, за счет прироста новых жилых домов, первые этажи которых предназначены для нежилых помещений. А вот инвесторы не горят желанием инвестировать в офисную недвижимость, рынок офисных помещений насыщен.

Спрос на покупку торговых помещений достаточно высокий, но интересных предложений немного, потому что интересные торговые места уже заняты, и иного, ничего здесь не построишь, идет застройка 2-й, 3-й линии, во дворах точечно, если взять застройку новых микрорайонов, которые когда еще в торговом плане раскрутятся, когда там люди заселятся. Поэтому дефицит торговых помещений есть.

Новые торговые центры построены для сдачи в аренду, в основном, кроме того к арендаторам торговые центры относятся выборочно, зачастую еще на этапе строительства ведется подбор арендаторов, все предпочитают серьезных, надежных, якорных арендаторов.

Краткий обзор рынка объекта оценки: Складские помещения традиционно считаются «последним сектором» рынка коммерческой недвижимости - это выражается и в цене, и в качестве, и в общем объеме сделок в структуре рынка нежилых объектов. Однако, как показывает практика, с точки зрения инвестиционной привлекательности последним этот сегмент сегодня быть перестает.

Спрос: Как и рынок коммерческой недвижимости в целом, складской сектор сегодня характеризуется, прежде всего, огромным дефицитом качественных объектов. Правда, в секторе складских помещений разрыв между спросом и предложением наименьший. Более «спокойными» являются и другие показатели: среднее время экспозиции объектов, темпы роста цен и т.д.

В секторе складской недвижимости сегодня спрос превышает предложение примерно в 1,5 раза - если говорить о купле-продаже.

Между тем, если обратить внимание на совокупный спрос, то около половины заявок составляют склады до 300 кв. м. Самые маленькие помещения - до 50 кв. м - пользуются спросом лишь примерно у 15% покупателей. Около трети предприятий и организаций желают приобрести склад площадью 300-1000 кв. м, и около пятой части - размером более 1000 кв. м.

Наибольшим спросом у потенциальных арендаторов также пользуются склады размером до 300 кв. м - на них предъявляют спрос около двух третей заявителей, большая часть остальных спрашивает помещения площадью от 300 до 3000 кв. м. При этом участились заявки на аренду помещений относительно большей площади.

Наибольший разрыв между спросом и предложением наблюдается в секторе малых помещений: в максимальном дефиците небольшие складские помещения площадью до 150 кв. м, отвечающие всем современным требованиям.

Для помещений меньшей площади цена квадратного метра выше, чем для больших складских площадей. Это связано, как уже было сказано, с большей востребованностью относительно малых складов.

Другой дефицитный сектор - помещения более полутора тысячи метров. В структуре предложения складов подавляющее большинство объектов предлагается в аренду, а не на продажу: желающих купить склад примерно втрое меньше, чем желающих взять его в аренду. Потенциальных арендаторов пока все равно больше, чем потенциальных покупателей (в большинстве своем это - крупные торговые компании, зачастую московские и иностранные) - как уже было сказано, примерно в 3 раза.

В целом же спрос на складские помещения в структуре спроса на коммерческую недвижимость в Новосибирске наиболее стабилен и составляет около 15% всех заявок на объекты нежилого фонда.

Особенностью спроса на складские помещения является его сезонность. В летний период, когда торговля существенно набирает обороты, растет потребность и в складах. Правда, конкретных сделок по складским помещениям на рынке недвижимости, как признают его эксперты, всегда значительно меньше, чем по другим коммерческим объектам. Но зато подходящее складское помещение найти проще и быстрее, кроме того, предложение в этом секторе обычно отвечает ожиданиям покупателей и арендаторов.

Если же рассматривать сегмент долгосрочных сделок, здесь превалируют договоры на аренду «теплых» складов - около 47%, неотапливаемые помещения - около 38%, остальная часть сделок заключается по так называемым открытым площадкам. Специализированные склады (для алкогольной продукции, медпрепаратов и т.д.) в структуре спроса занимают около 15%».

К зиме структура спроса на рынке складской недвижимости будет совершенно иной - большинство заявок как со стороны покупателей, так и со стороны арендаторов будут поступать на отапливаемые склады. Они будут и относительно дороже.

Пока же средняя цена сделки по складским помещениям в Новосибирске составляет 3-6 млн руб. Число таких сделок каждый год увеличивается примерно на 15-20% - в секторе купли-продажи, и почти на 30% - в секторе аренды. И, как прогнозируют аналитики рынка, с ростом деловой активности эти показатели будут только увеличиваться.

В среднем стоимость квадратного метра складского помещения для сдачи в аренду составляет 200- 600 рублей за квадратный метр в зависимости от района, площади склада и проведенных инженерных систем. Чем меньше площадь помещения, тем больше его стоимость, т.к. небольшие помещения пользуются большим спросом.

Новосибирск -- крупнейший транспортный узел Сибири: через него проходят Транссибирская магистраль, железные и шоссейные дороги. В Новосибирске расположено управление Западно-Сибирской железной дороги. Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Восток, Среднюю Азию с европейскими регионами России. Человеческие и торговые потоки в значительной степени способствуют развитию города. Новосибирск является также речным портом.

Новосибирск занимает 4-е место в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга) по объёму розничного товарооборота.

Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного комплекса составляют 214 крупных и средних промышленных предприятий. На их долю приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Среднегодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысяч человек. Ведущими отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлургия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94 % всего промышленного производства города. По данным новосибстата в Новосибирске количество предприятий составило 132071 штук, а индивидуальных предпринимателей зарегистрировано 43402 человек. Оборот розничной торговли составляет 217795,1 млн рублей. Оборот предприятий и организаций по всем основным видам деятельности составляет 722092,6 млн рублей.

Объём отгруженных товаров предприятиями обрабатывающего производства составляет 89,65 млрд. рублей. В городе расположены головные офисы ряда крупных российских компаний.

Динамичный ритм застройки столицы сибирского региона располагает широким выбором жилья в многочисленных новостройках города. Активно работающие строительные компании Новосибирска добились в настоящее время рекордного показателя.

Ныне, благодаря деятельности, которую осуществляют строительные компании Новосибирска, на каждые 100 000 человек, проживающих в городе, приходится 67 новостроек.

Причиной стремительного роста сектора первичной недвижимости является активное развитие промышленности региона в целом и города в частности.

Нельзя не отметить, что многие строительные компании Новосибирска ведут работу, рассчитывая на долевое участие покупателей. И все же цены на новое жилье продолжают незначительно расти.

Только за последний год цена квадратного метра первичного жилья стала больше на 11.21% и составила на настоящий момент 56950 рублей.

На фоне общего спроса на городское жилье с каждым годом увеличивается актуальность загородной недвижимости.



4. Анализ местоположения объекта оценки

Новосибирск- самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации. Третий по численности город в России. Постоянное население--

1 523 801 чел. Городская территория занимает площадь, равную 505,62 кмІ.

Город расположен на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, рядом с водохранилищем, образованным плотиной Новосибирской ГЭС.

Новосибирск находится в континентальной климатической зоне, среднегодовая температура воздуха 1,8С. Для города характерны большие колебания среднемесячных (38С) и абсолютных (88С) температур воздуха. Средняя температура воздуха в яоваре -16С, в июле+19С.

Современный Новосибирск разделяется на 10 административных районов, в которых исторически условно выделяют жилмассивы, микрорайоны и посёлки в городской черте. Причём данные условные образования могут одновременно находиться на территории нескольких административных районов.

№п/п	Район	Площадь, км2	Население, чел
1	Дзержинский	41,3	168 496
2	Железнодорожный	8,3	63 233
3	Заельцовский	83	142 561
4	Калининский	46,2	189 504
5	Кировский	52	176 152
6	Ленинский	70,3	288 070
7	Октябрьский	57,6	205 130
8	Первомайский	71,7	78 977
9	Советский	76,7	136 200
10	Центральный	6,4	75 478

За последние годы численность населения Новосибирска стабильно увеличивается также за счёт роста международной миграции с государствами-участниками СНГ, а также роста межрегиональной (внутрироссийской) миграции. За последние годы наблюдается стабильное увеличение рождаемости и снижение смертности. Миграционный приток и естественный прирост населения позволили Новосибирску перешагнуть отметку в 1,5 млн.человек в первом квартале 2012 года.

Новосибирская агломерация является наиболее значимым межрегиональным центром социально- экономического развития и притяжения для всего макрорегиона Сибирь.

Новосибирск -- крупнейший транспортный узел Сибири: через него проходят Транссибирская магистраль, железные и шоссейные дороги. В Новосибирске расположено управление Западно-Сибирской железной дороги. Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Восток, Среднюю Азию с европейскими регионами России. Человеческие и торговые потоки в значительной степени способствуют развитию города. Новосибирск является также речным портом.

Новосибирск занимает 4-е место в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга) по объёму розничного товарооборота.

В 2012 году Новосибирск занял 3-е место в Рейтинге качества городской среды, составленном Министерством регионального развития РФ, Российским союзом инженеров, Федеральным агентством по строительству и жилищно-комунальному хозяйству, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, а также Московским государственным университетом им. М.В.Ломоносова.

Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного комплекса составляют 214 крупных и средних промышленных предприятий. На их долю приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Среднегодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысяч человек. Ведущими отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлургия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94 % всего промышленного производства города. По данным новосибстата в Новосибирске количество предприятий составило 132071 штук, а индивидуальных предпринимателей зарегистрировано 43402 человек. Оборот розничной торговли составляет 217795,1 млн рублей. Оборот предприятий и организаций по всем основным видам деятельности составляет 722092,6 млн рублей.

Объём отгруженных товаров предприятиями обрабатывающего производства составляет 89,65 млрд. рублей. В городе расположены головные офисы ряда крупных российских компаний.

Динамичный ритм застройки столицы сибирского региона располагает широким выбором жилья в многочисленных новостройках города. Активно работающие строительные компании Новосибирска добились в настоящее время рекордного показателя.

Ныне, благодаря деятельности, которую осуществляют строительные компании Новосибирска, на каждые 100 000 человек, проживающих в городе, приходится 67 новостроек.

Причиной стремительного роста сектора первичной недвижимости является активное развитие промышленности региона в целом и города в частности.

Нельзя не отметить, что многие строительные компании Новосибирска ведут работу, рассчитывая на долевое участие покупателей. И все же цены на новое жилье продолжают незначительно расти.

Только за последний год цена квадратного метра первичного жилья стала больше на 11.21% и составила на настоящий момент 56950 рублей.

На фоне общего спроса на городское жилье с каждым годом увеличивается актуальность загородной недвижимости.



5. Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой помещения в отдельно стоящем шлакоблочном здании склада площадью 360 м.кв, отапливаемые.

Собственником оцениваемого объекта является ООО «Сибирь».

Объект оценки - здание склада запчастей.

Количественные и качественные характеристики объекта: Объект оценки расположен в городе Новосибирске по адресу: ул.Станционная, 61.

Ближайшее окружение представляет собой производственно-складские помещения.

Описание технических характеристик и параметров объекта приведено в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Складские помещения площадью 360 м.кв.
Адрес местоположения	г.Новосибирск, ул.Станционная, 61
Кадастровый номер	54:35: 064062:0092
Год постройки здания	1974
Этажность здания	1
Группа капитальности	II
Общая площадь, кв.м.	360
Площадь застройки, кв.м.	360
Строительный объем (расчетное значение), куб.м.	2050
Внутренняя высота помещений, м	6
Текущее использование	В качестве склада
Фундамент	Бетонные
Стены	Шлакоблочные
Перегородки	Нет
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Совмещенная рулонная
Полы	Бетонные
Проемы	Окна- металлические оконные блоки с одинарным остеклением; ворота- металлические.
Внутренняя отделка	Нет
Системы инженерного обеспечения	Отопление, электроснабжение
Общее состояние на дату оценки	Хорошее
Дополнительная информация	Отмостка- бетонная

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму прямоугольника. Площадь земельного участка составляет 860 м.кв.

Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен следующими инженерными коммуникациями: электроснабжение.

Кадастровый номер земельного участка: 54:35: 064062:0092.

Категория земель: промышленного и иного специального назначения.

Законодательно разрешенное использование земельного участка: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельный участок находится на праве собственности.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно учитывать четыре основных критерия:

· Юридическая правомочность- рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;

· Физическая возможность- рассмотрение физически реальных способов использования;

· Экономическая приемлемость- рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу;

· Максимальная эффективность- рассмотрение того, какой из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Наиболее эффективное использование - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.

Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве участка под строительство объектов промышленного назначения, а также под строительство магазина- склада строительных материалов, оборудования, машин и механизмов.

Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве участка промышленных зон.

Финансово обоснованное использование. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости использование. Максимально эффективное использование - это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем складских помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве складов. рыночный стоимость недвижимость земельный

Законодательно допустимое использование. Текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем рассматриваются как наилучшие.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как склады. Так как данное использование может приносить доход собственнику, текущее использование принимается в качестве наилучшего.

Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости использование. Использованием объекта оценки является использование его в качестве складов. Это использование обеспечивает максимальную доходность объекта данного сегмента рынка для данной местности на основе выше приведенных факторов, максимальное преимущество перед другими возможными вариантами использования дает архитектурно-планировочный проект строения, законодательно-разрешенное использование и местоположение.

Вывод. После проведения анализа, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве складских помещений.

7. Практическая часть

В данном разделе мы должны решить задачу:

Период прогноза 3 года. Чистый денежный поток предприятия на конец 4 года предполагается быть равным 1000000руб. Ожидается, что чистый денежный поток будет расти каждый год с постоянной скоростью g=10%. Ставка дисконта определена 20%. Определите текущее значение остаточной стоимости (реверсии) предприятия.

Стоимость риверсии определяется по следующей формуле:

,

Где R- ставка дисконта, 20%;

q- темп роста, 10%;

ДП- денежный поток на конец 4 года, 1000000.

,

Текущая стоимость риверсии определяется по формуле:



руб.



Заключение

В данной курсовой работе я изучила рынок недвижимости Новосибирска, провела анализ местоположения объекта оценки (склада). Изучила основные подходы и методы оценки недвижимости, закрепила свои знания по дисциплине «Оценка недвижимости». Пришла к выводу, что в городе растет предложение на все виды недвижимости, а вот спрос ослабевает на офисную недвижимость, и это связано прежде всего с тем, что в городе становится все больше и больше бизнес-центров, а также многие офисы открываются на первых этажах жилых зданий.

Рынок жилой недвижимости развивается, и вместе с ним растут цены на первичном и вторичном рынке жилья.

Рынок торговой недвижимости занимает прочные позиции на рынке и пользуется большим спросом. Этот спрос уравновешивается строительством новых торговых центров.

В последнем разделе я рассчитала текущую стоимость предприятия по предоставленным данным, она составила 5 304 784 рублей.



Список литературы

1. Оценка бизнеса: учеб, для вузов / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А.. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.

2. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. - М: Проспект, 2004.

3. Есипов В. Е.. Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - Спб: Питер. 2006.

4. Щербаков В. А.. Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятий (бизнеса). Уч. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2003

Дополнительная литература

5. Мейер Маршал В. Оценка эффективности бизнеса. - М.: ООО "Вершина", 2004.

6. Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. - М.: Изд-во "Алфа-Пресс", 2004.

7. Оценка машин и оборудования. Уч. пособие. - М.: Международная - академия оценки и консалтинга, 2002. Ю.

8. Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью.; Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

9. Фомин А. Я. Диагностика кризисного состояния предприятия: учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

10. Бердникова Т. Б. Оценка ценных бумаг. Уч. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2005.

11.Гражданский Кодекс РФ (текущая редакция) // Справочно-правовая система "Гарант"; [Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис".

12. Земельный Кодекс РФ (текущая редакция) // Справочно-правовая система "Гарант": [Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис".

13. 0 государственных и муниципальных предприятиях. Федеральный закон РФ от 14.11.2002 № 161-ФЗ (с изменениями) // Справочно-правовая система/Гарант": [Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис". :

14. 0 несостоятельности (банкротстве). Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (с изменениями) // Справочно-правовая система "Гарант" [Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис".

15. 0 приватизации государственного и муниципального имущества Федеральный закон РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ (с изменениями) // Справочно-правовая система "Гарант" [Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис".

16. Об акционерных обществах. Федеральный закон РФ от 26.12.1995 № 208-ФЗ (с изменениями) // Справочно-правовая система "Гарант": [Электронный ресурс; НПП "Гарант-Сервис".

17. Об обществах с ограниченной ответственностью. Федеральный закон РФ от08.02.1998 №14-ФЗ (с изменениями) // Справочно-правовая система "Гарант": [Электронный ресурс; НПП "Гарант-Сервис".

18. Об оценочной деятельности в Российской Федерации Федеральный закон РФ от 29. 07.1998 № 135-ФЗ (с изменениями // Справочно-правовая система "Гарант". [Электронный ресурс] НПП «Г'арант-Сервис».

19. Порядок опенки стоимости чистых активов акционерных обществ. Утвержден приказом Минфина РФ' и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.2003 № 10н, 03-6/пз // Справочно-правовая система "Гарант": {Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис".

20. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности. Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 26.11.2002 № СК-4/21297 // Справочно-правовая система "Гарант". [Электронный ресурс] / НПП "Гарант-Сервис ".

21. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р ^// Справочно-правовая система "Гарант": [Электронный ресурс] /''НПП "Гарант-Сервис",

22. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р // Справочно-правовая система "Гарант": (Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис».

23. Официальный сайт Федеральной службы Государственной статистики (Электронный ресурс]. - Режим доступа:www.gks.ru

24. Сайт фондовой биржи РТС [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.rts.ru

25. Сайт Московской межбанковской валютной биржи. (ММВБ) IЭлектронный ресурс]. - Режим доступа: www.micex.ru

26. Сайт "Система комплексного раскрытия информации" - характеристики и данные бухгалтерской отчетности российских предприятий ['Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.skrin.ru.

27. Портал по оценочной деятельности [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.valnet.ru

Размещено на Allbest.ru

...