Основы проведения аукционов

Размещено на http://allbest.ru

Содержание

Введение

1. Нормативное регулирование проведения аукционов

2. Порядок проведения аукциона

2.1 Порядок проведения аукциона в виде торгов открытых по составу участников и по форме подачи предложений по цене имущества

2.2 Порядок проведения аукциона с подачей предложений в закрытой форме

2.3 Порядок проведения аукциона муниципального жилья

3. Может ли аукцион не состояться?

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Сегодня продавец практически любой квартиры -- король рынка. К его услугам множество риэлторских агентств, из которых он выбирает одно или несколько сразу.

Собственник «заказывает музыку» и в определении стоимости предложения, подчас руководствуясь лишь своими амбициями, а не логикой и знанием рынка.

Словом, при ажиотажном спросе на недвижимость правящий бал продавец оказывается в гораздо более выгодных условиях, чем другие участники сделки -- покупатели и посредники, которым приходится действовать в рамках жесткой конкуренции. Продажа жилых квартир с аукциона позволяет получить максимальную сумму выручки.

Аукцион -- одна из форм проведения продажи товара, в том числе продажи квартир.

Аукционы по продаже квартир проводятся предприятиями и организациями строительного комплекса Российской Федерации, которые осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этих предприятий и организаций или банковских кредитов.

Согласно ГК РФ аукционы являются одной из форм проведения торгов, в том числе и публичных торгов, проводимых в порядке исполнения решения суда.

1. Нормативное регулирование проведения аукционов

Предприятия или организации строительного комплекса (уполномоченные ими посредники) могут проводить аукционы продаж квартир, построенных как за счет собственных средств, так и за счет банковских кредитов.

В случае если проведение аукциона возлагается на посредника, продавец заключает с ним договор, в котором оговариваются обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документов по каждой квартире, представляемой продавцом, сроки проведения аукциона, размер и порядок авансирования посредника, размер комиссионных вознаграждений за выполнение услуг по проведению аукциона, условия снятия объекта с аукциона и повторного его выставления, взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон, срок действия договора, условия его расторжения.

В аукционах продажи квартир могут участвовать любые юридические лица и граждане. Информация об условиях проведения аукциона должна быть опубликована в средствах массовой информации и специализированных изданиях.

На каждую заявленную на аукционе квартиру составляется характеристика, которая направляется юридическим лицам и гражданам, изъявившим желание участвовать в аукционе и приславшим запрос.

Основу для расчета стартовой цены составляет сметная стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов.

Сметную стоимость квартир определяют путем распределения общей суммы затрат на строительство между квартирами. При этом из общей суммы затрат по сводному сметному расчету стоимости строительства дома исключается стоимость работ (с учетом лимитированных затрат) по устройству встроенно-пристроенных помещений. Оставшаяся сумма (она включает общеплощадочные затраты, затраты по устройству в доме лестничных клеток, мусоропроводов, лифтов и пр.) делится на общую площадь жилой части дома и в результате определяется стоимость 1 кв. м общей площади квартир.

Общую площадь квартиры определяют как сумму площади жилых и подсобных помещений квартиры, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, банков и террас. Последние учитываются со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,4.

Стартовые цены квартир, которые выставлены на аукционе, продавец определяет на основе сметной стоимости квартир с применением поправочных коэффициентов, учитывающих потребительские качества района, дома и квартиры.

Номенклатуру и величину поправочных коэффициентов, учитывающих потребительские качества района (имеются в виду экологическое состояние, удаленность от центра, транспортные связи и коммуникации, уровень социально-культурного обеспечения) определяют местные исполнительные органы власти.

Коэффициенты, учитывающие потребительские качества квартиры (этаж, ориентация, расположение квартиры, ее удобства) и дома (уровень благоустройства прилегающей территории, инженерное обеспечение), определяет продавец, исходя из сложившегося стандарта жилища в данном населенном пункте.

На аукционе запрещается продавать квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены. В то же время в зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на квартиры более высокую стартовую цену, чем это было оговорено ранее.

С момента, когда юридическое лицо и гражданин оплатят билет участия, они становятся участниками аукциона и получают права:

- приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;

- осматривать квартиры на месте;

- получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;

- выдавать доверенности на участие в аукционе;

- отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);

- обращаться в суд или арбитражный суд в случаях нарушения законных прав и интересов покупателей.

Претендент, предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан подписать преддоговорное соглашение на покупку. В течение трех дней после торгов оформляется договор купли-продажи квартиры, в котором оговариваются порядок оплаты и ответственность за невыполнение принятых обязательств.

Что касается расчетов между продавцом и покупателем, то их можно произвести как единовременно, так и по частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока. Форму расчетов определяет продавец и сообщает ее в информации, которая публикуется при объявлении аукциона. Окончательную форму расчетов можно уточнять при оформлении договора купли-продажи. Для покрытия расходов, связанных с приобретением квартиры, покупатель может использовать банковские кредиты и другие заявленные средства.

2. Порядок проведения аукциона

2.1 Порядок проведения аукциона в виде торгов открытых по составу участников и по форме подачи предложений по цене имущества

Заявки и документы претендентов рассматриваются Комиссией по проведению аукциона в день подведения итогов аукциона.

Комиссией рассматриваются только заявки, которые были получены в течение срока приема заявок, указанного в информационном сообщении о проведении аукциона.

Допуск претендентов к участию в аукционе осуществляется Комиссией по проведению аукциона путем открытого голосования, о чем составляется протокол приема заявок на аукцион, после чего допущенные претенденты приобретают статус участника аукциона и им выдаются билеты участников торгов.

В протоколе приема заявок на аукцион указывается дата, время и место проведения аукциона, состав комиссии, данные об объекте продажи, начальная цена продажи имущества, участники аукциона и претенденты не допущенные к участию в аукционе.

Претенденты, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются об этом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо путем направления такого уведомления по почте (заказным письмом) в срок не более 3 дней с момента подписания протокола приема заявок на аукцион.

Факт недопуска претендента к участию в аукционе заносится в протокол приема заявок на аукцион с обязательным указанием причины отказа.

Аукцион проводит аукционист. Аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования объекта продажи, начальной цены и шага торгов (в размере от 1 до 5 % от начальной цены продажи имущества). В процессе торгов аукционист называет цену, а покупатели сигнализируют о готовности купить объект по данной цене поднятием билета.

Торги начинаются с объявления начальной (стартовой) цены объекта. После объявления очередной цены аукционист называет номер билета покупателя, который, с точки зрения аукциониста, первым поднял билет.

Торги завершаются, когда после троекратного объявления аукционистом последней цены ни один из покупателей не изъявил желания повысить цену (не поднял билет).

Победителем аукциона становится покупатель, номер билета которого был назван аукционистом последним. Аукционист объявляет о продаже выставленного объекта, называет цену продажи и номер билета победителя.

Если после троекратного объявления начальной цены продажи имущества ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион признается несостоявшимся.

В ходе торгов ведется стенограмма, в которой последовательно указываются все объявленные распорядителем текущие цены и номера участников, подавших заявку на приобретение предмета торгов по названной цене.

Стенограмма является неотъемлемой частью Протокола по подведению итогов аукциона.

В день проведения аукциона составляется Протокол проведения аукциона, в котором указывается дата, время и место проведения аукциона, состав комиссии, данные об объекте продажи, начальная цена продажи имущества, участники аукциона, ход торгов, победитель аукциона, окончательная цена продажи имущества а также срок, отводимый на заключение договора купли-продажи.

Победитель аукциона подписывает Протокол проведения аукциона и получает право на заключение с собственником договора купли-продажи имущества.

Если победитель торгов в установленные сроки не подписал протокол по итогам торгов, он лишается права на имущество и исключается из состава участников торгов; сумма внесенного им задатка не возвращается и направляется на возмещение расходов по организации торгов. В этом случае победителем торгов признается участник, который по ходу торгов подал заявку на приобретение имущества по предыдущей цене, объявленной аукционистом. Этот участник подписывает протокол подведения итогов аукциона.

2.2 Порядок проведения аукциона с подачей предложений в закрытой форме

аукцион имущество цена оплата

Аукцион в закрытой форме проводится в следующем порядке:

- участники аукциона в день проведения аукциона представляют Комиссии свои предложения о цене жилого помещения в запечатанных конвертах;

- Председатель комиссии в присутствии членов комиссии и участников аукциона вскрывает конверты и оглашает цену предложения каждого участника;

- в протоколе фиксируется внешний вид конверта, наличие на нем печати, подписи участника и предложенная цена жилого помещения каждым участником.

При равенстве 2-х и более предложений по цене, победителем аукциона признается тот участник, чья заявка была подана раньше.

Итоги аукциона подводятся и оформляются в порядке, предусмотренном настоящим Положением для аукциона с подачей предложений в открытой форме.

2.3 Порядок проведения аукциона муниципального жилья

Продавец при подготовке и проведении аукциона по продаже жилых помещений осуществляет следующие функции:

- Готовит проект постановления Главы города о начальной цене продаваемого жилого помещения.

- Определяет размер, срок и условия внесения задатка физическими и юридическими лицами, намеревающимися принять участие в аукционе (далее именуются - претенденты), а также иные условия договора о задатке.

- Заключает с претендентами договоры о задатке, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

- Определяет место, дату начала и окончания приема заявок, срок подведения итогов аукциона.

- Организует подготовку и публикацию информационного сообщения о проведении аукциона:

Информационное сообщение включает следующие сведения:

1) наименование органа местного самоуправления, принявшего решение о продаже жилого помещения;

2) наименование жилого помещения и его характеристика;

3) начальная цена;

4) форма подачи предложений о цене;

5) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

6) порядок, место, дата начала и окончания подачи заявок (предложений);

7) перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;

8) срок заключения договора купли-продажи;

9) порядок ознакомления покупателей с жилыми помещениями;

10) порядок определения победителя аукциона;

11) размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты

12) место и срок подведения итогов аукциона.

- Принимает от претендентов заявки на участие в аукционе (далее именуются - заявки) и прилагаемые к ним документы по составленной ими описи, а также предложение о цене жилого помещения при подаче предложений о цене помещения в закрытой форме.

- Проверяет правильность оформления представленных претендентами документов и определяет их соответствие требованиям законодательства Российской Федерации и перечню, опубликованному в информационном сообщении о проведении аукциона.

- Ведет учет заявок по мере их поступления в журнале учета заявок.

- Принимает решение о признании претендентов участниками аукциона или об отказе в допуске к участию в аукционе по основаниям, предусмотренным настоящим Положением, и уведомляет претендентов о принятом решении.

- Определяет победителя аукциона и оформляет протокол об итогах аукциона.

- Производит расчеты с претендентами, участниками и победителем аукциона.

- Организует подготовку и публикацию информационного сообщения об итогах аукциона.

- Обеспечивает передачу покупателю (победителю аукциона) жилого помещения и совершает все необходимые действия, связанные с переходом права собственности на него.

Торги проводит Комиссия по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков и находящегося в муниципальной собственности имущества, созданная на основании постановления Главы города.

Аукционист назначается председателем Комиссии перед началом проведения торгов из числа членов Комиссии - работников Продавца.

К участию в аукционе допускаются физические и юридические лица, уплатившие на расчетный счет Продавца задаток, регистрационный сбор и своевременно представившие следующие документы:

- заявку на участие в аукционе по установленной форме;

- копию платежного документа об оплате задатка и регистрационного сбора. Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации.

Размер задатка устанавливается Комиссией от 1% до 5% от начальной цены продажи. Регистрационный сбор определяется в размере 0,1% от начальной цены продажи (при открытых торгах).

К участию в аукционе физические лица допускаются при предъявлении паспорта или иного заменяющего его документа (паспорт моряка, удостоверение личности для военнослужащих, и т.п.)

Представители участников должны иметь надлежаще оформленные доверенности (для граждан - доверенность должна быть нотариально удостоверена, для юридических лиц - за подписью его руководителя или иного уполномоченного лица с приложением печати этой организации).

Срок приема заявок на участие в аукционе устанавливается Комиссией и указывается в информационном сообщении о проведении аукциона. Он должен быть не менее 25 календарных дней с даты опубликования информационного сообщения.

Информационное сообщение о продаже жилых помещений должно быть опубликовано в местных средствах массовой информации не менее чем за 30 календарных дней до дня проведения аукциона.

Срок приема заявок на участие в аукционе может быть продлен по решению Комиссии, если в установленный срок приема заявок не поступило ни одной заявки.

Срок продления может быть не более 30 календарных дней.

После приема документов и заявок от претендентов Продавец направляет им письменное уведомление с указанием даты протокола о признании их участниками аукциона.

Сведения о лицах, подавших заявки, и содержании документов являются конфиденциальными и разглашению не подлежат до момента их оглашения на аукционе.

Участник аукциона имеет право отозвать свою заявку не позднее чем за один календарный день до даты проведения аукциона.

Аукцион проводится при условии, если в нем принимают участие два и более участников. В случае явки только одного участника аукцион признается несостоявшимся.

Комиссия правомочна проводить аукцион при наличии не менее 2/3 состава членов комиссии.

Аукцион должен быть проведен не позднее 5 календарных дней с даты определения участников аукциона.

3. Может ли аукцион не состояться?

Аукцион признается несостоявшимся в двух случаях: если в нем участвовал всего один заявитель или если после троекратного объявления начальной цены никто из участников не захотел купить выставленное на торги имущество.

Любопытная деталь: если аукцион не состоялся по первой причине, договор купли-продажи может быть заключен с единственным участником торгов через десять дней после проведения аукциона.

Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен, организатор имеет возможность объявить о проведении повторных торгов. Причем условия аукциона (в том числе и стартовая цена лота) могут быть изменены.

В ряде случаев эти правила дают организаторам некоторым образом влиять на результаты торгов.

Например, аукцион не состоялся - заключается договор с его единственным участником - той компанией, которая больше всего устраивает продавца.

Не исключена возможность сговора и при проведении повторных торгов с измененными условиями: заинтересованная компания может получить землю по более низкой цене.

Заключение

Предприятия или организации строительного комплекса (уполномоченные ими посредники) могут проводить аукционы продаж квартир, построенных как за счет собственных средств, так и за счет банковских кредитов.

В аукционах продажи квартир могут участвовать любые юридические лица и граждане. Информация об условиях проведения аукциона должна быть опубликована в средствах массовой информации и специализированных изданиях.

На аукционе запрещается продавать квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены. В то же время в зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на квартиры более высокую стартовую цену, чем это было оговорено ранее.

Что касается расчетов между продавцом и покупателем, то их можно произвести как единовременно, так и по частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока. Форму расчетов определяет продавец и сообщает ее в информации, которая публикуется при объявлении аукциона. Окончательную форму расчетов можно уточнять при оформлении договора купли-продажи. Для покрытия расходов, связанных с приобретением квартиры, покупатель может использовать банковские кредиты и другие заявленные средства.

Аукцион признается несостоявшимся в двух случаях: если в нем участвовал всего один заявитель или если после троекратного объявления начальной цены никто из участников не захотел купить выставленное на торги имущество.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс РФ. М.:Юрист 2008

2. Жилищный Кодекс Российской Федерации с комментариями. М. Экзамен.2008.

3. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», Дашков и К. 2006

4. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. М.: 2005

5. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», М.: интерреклама, 2003.

6. Мария Ермакова . Квартирный тупик//Российская газета - Неделя №4352 от 27 апреля 2007 .

7. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. - 136 с.

8. Ярин С.В. Оценка недвижимости. М.2006

Размещено на Allbest.ru

...