Организация реализации девелоперского проекта по созданию многофункционального торгово-развлекательного комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Предварительные маркетинговые исследования рынка торговли, торговой недвижимости, рынка досуга, рекреационных услуг г. Пскова и ближайших городов показали востребованность реализации многофункционального торгово-развлекательного комплекса (МТРК) площадью до 50000 кв. м.

Главной целью данного проекта является обеспечение населения спортивно-развлекательными услугами высокого класса, удовлетворение потребностей населения близлежащих городов в товарах и услугах принципиально нового уровня, т.е. предложение нового более высокого качества товаров и культуры сервисного обслуживания. Приход в г. Псков крупных брендов всероссийского и международного уровня выводит его на расширение конкурентной среды и в итоге на повышение качества жизни в регионе.

Социальная компонента МТРК, направлена на организацию и развитие детского и юношеского досуга и творчества, удовлетворение потребностей населения в недорогих социальных услугах.

Комплекс будет располагаться в районе дальнего Завеличья, в наиболее перспективной части города. Объект классифицируется как региональный торгово-развлекательный комплекс, так как зона его социально-экономического влияния распространяется не только на г.Псков, но и прилегающие к нему города и населенные пункты.

Суммарные инвестиционные затраты в данный проект с учетом проектирования, строительства, закупки и монтажа инженерно-технологического и вспомогательного технического оборудования составляют 32 млн. долларов США, при общей площади строительства 43 600 кв.м.

Общий срок строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию составит 27 месяцев с начала выхода на стройплощадку.

В настоящее время завершена разработка документации утверждаемой стадии «Проект», полностью подготовлена рабочая документация по нулевому циклу. Вся подготовленная документация находится на утверждении в установленном законом порядке.

Первый этап строительства, заключающийся в рытье котлована, устройстве монолитной плиты, возведении каркаса здания и внешних ограждающих конструкций, устройстве кровли предполагается завершить за 20 месяцев. Второй этап строительства - внутренние и внешние сети, отделка помещений, проведение благоустройства территории, то есть до ввода объекта в эксплуатацию предполагается завершить за 7 месяцев.

В качестве источника финансирования планируется привлечь инвестора либо использовать инвестиционный кредит коммерческого банка в объеме 10,7 млн. долларов США в виде кредитной линии. Часть финансирования может поступить от долевых средств продаваемых площадей в объеме около 13 млн. долларов США и 8,3 млн. долларов США - собственные средства застройщика, в т.ч. обеспечительные платежи потенциальных арендаторов.

1. Описание предполагаемого проекта

Место под строительство МТРК расположено среди наиболее современных и крупных жилых массивов города. Общая площадь участка под застройку составляет 27 262 кв.м. Участок расположен в районе формирования нового центра города, так как район Завеличье быстро развивается и застраивается. МТРК имеет хорошую транспортную доступность, а также пешеходную - со стороны жилых массивов.

Исходя из потребностей населения и на основе результатов маркетингового исследования, все компоненты наполнения МТРК объединены по своему функциональному назначению в бизнес-модули, интегрированные между собой.

Типология и компоновка объекта.

В качестве бизнес-модулей настоящим проектом предусмотрены:

Табл. 1

МТРК - это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную коммерческую деятельность самостоятельно, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных операторов, среди которых предприятия торговли, сервиса, общественного питания и сферы услуг.

Наличие торговли, общественного питания и деловой зоны особенно необходимо, если учесть низкую рентабельность спортивной, нулевую социальной и отрицательную познавательной компонент комплекса, а также наличие большой рекреационной площади.

При разработке внешнего архитектурного облика использовался принцип максимального упрощения конструкции здания, при достижении декоративного эффекта методами цветового и светового оформления.

Цокольный этаж. Общая площадь 11 082 кв.м. На нулевом этаже (в стилобате здания) размещаются: подземный паркинг на 150 машиномест, складские помещения магазинов, ресторанов и офисов, термальный комплекс СПА, прачечная, технические помещения, а также помещения обслуживающего МТРК персонала.

Первый этаж. Общая площадь 10 722 кв.м. На первом этаже здания размещаются: продуктовый супермаркет, супермаркет электроники и техники, ресторан быстрого питания, торговая зона, зоны отдыха. Входы в здание имеются со всех сторон. Внутренняя компоновка обеспечивает оптимальность посетительских потоков.

Второй этаж. Общая площадь 8 936 кв.м. На втором этаже располагается: детский супермаркет «Детский мир», фитнес-центр с выходом на открытую теннисную площадку кровли 1-го этажа 1 080 кв.м., торговые площади, филиал банка, фут - корт с шестью операторами фаст-фуда и залом на 250-300 посадочных мест, зоны отдыха.

Третий этаж. Общая площадь 6 570 кв.м. На третьем этаже размещаются: боулинг-центр, бильярдный центр, детский развлекательный центр с детским кафе, тренажеры и секции спортивно-оздоровительного центра, торговая зона спортивных товаров, администрация МТРК, салон красоты и зона отдыха.

Общая площадь МТРК - 43 600 кв.м., а с открытыми площадками на кровле - 46 000 кв.м. Полезная площадь комплекса 35 825 кв.м., средневзвешенный коэффициент эффективности 0,82.

2. Производственный план

Строительный объем здания составляет 213 000 куб. м. Площадь участка - 27 262 кв.м., площадь асфальтирования - 3 160 кв.м.

Площадь озеленения - 2 857 кв.м.

При строительстве здания будет использована комбинированная конструктивная схема. Стилобат и каркас высотной части здания выполнен из монолитного железобетона, а каркас малоэтажной части комплекса - из металлоконструкций и монолита. Высотная часть из монолита. Наружные стены - железобетон, газобетон. Ограждающие конструкции выполняются из навесных декоративных - панелей, типа «ALUCOBOND». Декоративную отделку фасадов - из прозрачного и непрозрачного стекла, при равном соотношении панелей и стекла. Цокольная часть здания будет отделана керамогранитом.

Кровля плоская, эксплуатируемая с системой внутреннего водоотвода. Колонны здания - железобетонные, с шагом 9*9 и 9*12 м., в башне 8,5*8,5 м.

Высоты помещений 1, 2 и 3-го этажей 4,5 метра, цоколя и этажей башни 3,6 метра.

Весь проект строительства МТРК оценивается порядка 32,0-35,0 млн. долларов США.

3. Сбытовая политика

Псков располагает рядом неоспоримых преимуществ для российских и иностранных инвесторов, желающих разместить на территории города свои производства. Непосредственная близость к столице и границе обеспечивает высокий уровень жизни горожан и их растущий достаток. Удачное местонахождение города - пограничный город, подчеркивает привлекательность города для инвестиций.

В Пскове развита банковская система, имеется большой спектр высших и среднетехнических образовательных учреждений, обеспечивающих кадрами не только Псков, но и ближайшие регионы. Широко развита телекоммуникационная инфраструктура.

Город успешно развивается и растет. Активно ведется жилищное строительство на коммерческой основе.

Постоянно растут объемы иностранных инвестиций. Цены на размещение производства в г. Пскове на порядок ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Город Псков представляет собой развивающееся муниципальное образование, с достаточно высокими социально-экономическими показателями. Уровень жизни населения и его половозрастная структура позволяют применить к г. Пскову маркетинговые и прогностические модели, применяемые к современным районам крупных городов, кроме Москвы.

Для определения потребностей горожан было проведено анкетирование представителей различных социологических слоев населения г. Пскова. Всего опрошено 860 жителей города. В анкете ставились вопросы, относящиеся к уровню жизни, структуре потребления, способам проведения досуга, а также об отношении к строительству крупного торгово-развлекательного центра с развитой торговой компонентой.

Анализ анкетирования показал, что спрос на услуги в спортивной, и развлекательной сфере в г. Пскове предъявляется практически всеми жителями города: 96,51 % изъявили желание посещать крупный комплекс, 84,88 % опрошенных могут быть признаны потенциальными посетителями комплекса. Услуги фитнес-центра и оздоровительного комплекса интересуют более 50 % горожан. Почти треть опрошенных посещают и готовы в дальнейшем посещать боулинг и бильярд. Такая статистика позволяет предположить высокий уровень востребованности всех компонент многофункционального комплекса.

В результате проведения маркетинговых исследований было установлено, что цена на рынках города ниже цен магазинов всего на 2,92 %. Данный вывод подтверждает общероссийский факт, что люди пользуются услугами рынков по инерции. Роль рынков в ближайшее время будет значительно сокращаться. Установлено также, что на сегодняшний день в Пскове представлены все товарные группы, и их общий ценовой уровень значительно ниже столичных показателей, но и качество товаров также значительно ниже.

Проведенное социологическое и маркетинговое исследования позволяют сделать следующие выводы относительно клиентской базы многофункционального комплекса: в период май-октябрь численность населения за счет отдыхающих в этой же зоне доступности возрастает на 100 000 человек, из них 70 % или 70 000 человек - потенциальные посетители МТРК.

Таким образом, общее число посетителей составит 290 000 человек, а в летний период достигнет 360 000 человек. С учетом возведения нового жилого комплекса на дальнем завеличье и нескольких коттеджных поселков в 30 минутной пешеходной доступности в ближайшие пять лет количество населения возрастет еще на 20 000-25 000 человек.

4. Оценка конкурентов

Торговля в Пскове представлена продовольственными и непродовольственными (вещевыми) рынками, а также отдельно стоящими магазинами.

Особенности городской торговли:

· Слаборазвитость структуры сетевых операторов;

· Отсутствие торговых центров регионального значения;

· Отсутствие современных крупных центров досуга и развлечений.

В настоящее время в г. Пскове можно выделить следующие торговые центры (крупные магазины): ПиК 60, Империал, ТЦ Меркурий, Торговый Дом и Торговый центр, ЦУМ, ТК Форум.

Анализ конкурентов позволяет сделать вывод, что большинство перечисленных выше предприятий торговли по своей направленности и коммерческому наполнению можно отнести к локальным, районным или городским объектам. Эти торговые предприятия не могут составить серьезную конкуренцию МТРК, а по некоторым компонентам вообще не могут быть конкурентами. На сегодняшний день в городе Пскове и в близлежащих городах многофункциональных торгово-развлекательных комплексов подобных тому, который предлагается в данном проекте не существует.

В сфере городского общественного питания имеется некоторое отставание в темпах развития. Была проведена экспертная оценка рынка общественного питания.

70 % предприятий получили субъективную оценку «Хорошо», 18 % - «никак», 12 % - «плохо». Цены 60 % предприятий признаны высокими, 40 % - средними. Крайне высокими не были признаны цены ни одного из предприятий. Подавляющее большинство объектов предлагают крепкие спиртные напитки.

В целом подтверждается недостаточность развития индустрии общественного питания в Пскове. Очевиден недостаток предприятий быстрого питания, в значительной степени это объясняется отсутствием пригодных для размещения качественных площадей, недостаток которых и планирует компенсировать предлагаемый МТРЦ.

Рынок развлечений г. Пскова представлен всего несколькими современными предприятиями: развлекательным центром «Лидер» на базе боулинг-зала и бильярдного зала; ночными клубами «Р16», «Бинго», КСК «Супер»; кинотеатрами «Октябрь» и «Победа»; Ледовым дворцом. В качестве конкурента по этой компоненте следует отметить только развлекательный центр «Лидер», в состав которого входит бильярд, боулинг, торговые площади. Разумная ценовая политика на игровое время обеспечивает практически стопроцентное заполнение дорожек. В дневное время в клубе много школьников и учащейся молодежи. Необходимо при этом отметить, что оборудование не самого высокого класса, а качество дорожек оставляет желать лучшего, высока степень алкоголизации клуба.

По разным оценкам молодежная клиентская группа только в г. Пскове составляет 15000-20000 человек, группа «родители с детьми» насчитывает практически такую же величину и именно этим категориям населения сегодня негде провести досуг.

5. План маркетинга

Товарооборот магазина практически всегда привязан к посещаемости места, поэтому упор делается на "проходные" места, к которым не только удобно подъехать, но и пройти пешеходам.

Большая часть городских владельцев небольших магазинов предпочитает получать доход от недвижимости, сдавая ее в аренду, а не продавая ее. Среди общего числа сделок, заключаемых на рынке: 79% приходится на сделки аренды и 21 % на сделки купли - продажи. Подобная структура сделок свидетельствует о том, что операторам торговли брать в аренду сегодня выгоднее, чем покупать эту недвижимость для торговли продукцией.

Большая часть помещений торгово-рыночного назначения, вовлеченных в оборот в течение анализируемого периода, имеет площадь от 50 до 200 кв.м. Большинство владельцев крупной недвижимости предпочитают скорее продать помещения, чем сдавать в аренду. И наоборот, чем более мелкое помещение, тем выше процент заявок на сдачу таких помещений в аренду. Можно говорить о том, что рынок торговых помещений в 2012-2013 гг. развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует сохранение темпов прироста, как количества торговых центров, так и общей их площади. В 2014 году будет сдаваться в эксплуатацию торгово-офисный центр по ул. Л. Толстого, причем большую часть помещений планируется продать, а высокодоходные - сдавать в аренду. Этот факт свидетельствует о высокой привлекательности инвестиций в девелопмент торговых объектов.

В целом по рынку резкого роста ставок аренды на помещения в торговых центрах не произошло. Ставки аренды для предприятий общественного питания в некоторых случаях демонстрируют рост на фоне плотной конкуренции в этом сегменте. В подарочно-сувенирном секторе наблюдается падение ставок, что связано с сокращением спроса со стороны операторов данного профиля.

Наибольшим спросом в настоящий момент на рынке пользуются помещения следующего функционального назначения:

Ш продовольственные магазины, в том числе универсамы;

Ш магазины строительных и хозяйственных товаров;

Ш магазины одежды;

Ш центры досуга: бильярдные, боулинг, развлекательные заведения. Спрос, в основном, ориентирован на создание молодежных клубов с дискотекой, бильярдом, баром и т.п.;

Ш помещения под кафе и бистро, в основном, для открытия заведений дешевого питания;

Ш аптеки - в основном аренда у неспециализированных фирм, которые приобрели и обустроили помещения.

Исходя из ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости в Пскове, а так же с учетом имеющихся собственных денежных средств инициаторами проекта предлагается маркетинговая стратегия, которая исходит из частичной продажи площадей, при основной - сдача площадей в аренду.

Функционирование крупных торговых операторов в составе крупных комплексов, таких, как супермаркет электроники и продовольственный супермаркет в режиме аренды недостаточно надежен, особенно в регионах, где покупательская способность и численность населения обычно невелико для высокоприбыльной работы этих операторов. Часть площадей комплекса предполагается продать в собственность соответствующим крупным «якорным» операторам.

Возможна продажа до 20 % общих площадей на сумму порядка 13,0 млн. долл.

Планом маркетинга предусматривается, что, несмотря на возможную продажу 20 % площадей, наибольшая часть МТРК будет сдаваться в аренду множеству различных розничных операторов, среди которых будут предприятия торговли, сервиса, общественного питания, сферы досуга и т.д.

При эксплуатации МТРК обязательно должны быть соблюдены некоторые базовые принципы и правила. В качестве основных следует выделить:

ь Передачу арендаторам только подготовленных для индивидуальной отделки арендуемых площадей за один - два месяца до пуска МТРК (крупным за 3-5 месяцев);

ь Единую концепцию дизайна помещений и методов представления товаров всеми торговыми арендаторами МТРК;

ь Соблюдение арендаторами требований собственника центра к ассортименту, графику работы, качеству обслуживания и т.п.;

ь Единую систему безопасности;

ь Наличие единой службы информации и оповещения по МТРК;

ь Наличие парковки для личного транспорта покупателей и арендаторов.

Процедура сдачи торговых площадей предполагает применение принципа конкурсной аренды, т.е. потенциальные арендаторы выбираются и приглашаются собственниками объекта, и лишь оставшиеся после размещения приглашенных арендаторов площади выставляются для сдачи в аренду.

В МТРК имеются следующие типы арендаторов:

* Якорные.

* Обычные (приглашенные и по конкурсу).

* Социальные.

Якорными арендаторами являются арендаторы супермаркетов, спортивных и детских объектов, развлекательных блоков и фуд-корта.

Приглашенными арендаторами считаются фирмы, размещение магазинов которых интересно не только с точки зрения получения арендной платы, но и с точки зрения повышения привлекательности комплекса для остальных арендаторов и самих покупателей за счет высококачественных, как правило, брэндовых товаров.

К социальным арендаторам относятся арендаторы социальной группы площадей.

Арендаторы привлекаются различными способами, в том числе по рекламе. Содержание рекламных роликов, объявлений в газетах разрабатывается рекламным агентством, с учетом концепции МТРК и действующим законодательством.

Для определения оптимального варианта ценовой политики применен метод ценообразования в зависимости от размеров сдаваемой площади, её этажности, расположения в комплексе и в верхних пределах цен конкурентов. Использование такого метода обуславливает высокое качество предполагаемых услуг и товаров, а уникальность комплекса обеспечит стабильную реализацию предлагаемого проекта и высокое качество товаров и услуг.

С учетом класса комплекса и роста покупательской способности населения, ставка аренды на 1-ом этаже на помещение 30-40 кв.м. будет составлять порядка 700 $.

На стоимость аренды влияет также расположение секции по отношению к потокам покупателей, и она может колебаться в пределах +(-) 10 % арендной ставки.

Расчет доходной части комплекса производится по принципу оценки планируемых поступлений. Арендные доходы поступают от передачи в аренду торговых и сервисных площадей, а также помещений под размещение объектов общественного питания, а также рекламных поступлений.

Собственники помещений, не смотря на свой статус, уплачивают компенсационные взносы по коммунальным услугам, в соответствии с показаниями соответствующих узлов учета.

Расчет текущих затрат, возникающих при эксплуатации МТРК производится на основании опыта эксплуатации МТРК, а также с учетом предполагаемых статей затрат.

В общем случае текущие затраты на содержание и обслуживание МТРК включают в себя налоговые платежи, заработную плату персонала, расходы на безопасность и охрану, оплату электроэнергии и тепла, водоснабжения и канализации. Мест общего пользования, вывоза мусора, административные расходы, услуги связи, транспортные расходы, расходные материалы, хозяйственные расходы, уборку здания и территории, текущий мелкий ремонт общих и технических помещений комплекса, рекламу, непредвиденные и прочие расходы. Общая сумма расходов, возникающих при эксплуатации МК, в условиях России, составляет от 25 до 35 % от суммарной выручки объекта. Чем ниже класс МК, тем меньший процент от выручки составляют текущие расходы.

6. Эффективность проекта

Без продажи торговых площадей годовой доход возрастет до 9,0 млн. долларов США, расходы на эксплуатацию - 2,7 млн. долларов США, а прибыль - 6,3 млн. долларов США. Срок окупаемости вложений с момента эксплуатации - 5 лет, а вместе со строительством - 7,5 лет. Однако, учитывая внесение денежных средств по обеспечительным платежам, а так же ежегодный рост аренды по мере раскручивания комплекса срок окупаемости сокращается с момента эксплуатации до 3,6 года, а со стройкой до 6,3 года (со стройкой), рентабельность вложений - 15,8 %.

Резервом уменьшения срока окупаемости инвестиций является снижение стоимости строительства и инженерного оснащения, а также за счет снижения текущих затрат на эксплуатацию МТРК.

7. Организационный план

Деятельность предприятия будет осуществляться управляющей компанией во главе с генеральным и коммерческим директором, главными инженером, электриком и бухгалтером.

Организационно-правовая форма планируемого юридического лица - Общество с Ограниченной Ответственностью.

С целью оптимизации финансовых затрат служба уборки выделяется в отдельную клиринговую юридическую фирму, охрана - в самостоятельное ЧОП и т.д. Либо на выполнение этих функций нанимаются специализированные организации.

8. Финансовый план проекта

маркетинговый конкурентный инвестиционный сбытовой

При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект необходимо признать как эффективный. Рассматриваемая инвестиционная идея характеризуется следующими показателями:

Простой срок окупаемости полных инвестиционных затрат без учета времени строительства составляет 3,8 года.

Дисконтированный срок окупаемости с учетом реальной ставки сравнения 10 % годовых составляет около 6 лет от начала реализации проекта.

В качестве ставки сравнения принята существующая на момент проведения оценки ставка рефинансирования ЦБ РФ, очищенная от инфляционной составляющей (поскольку оценка проекта производится в постоянных ценах, т.е. без учета влияния фактора инфляции на результаты проекта).

Годовой объем чистой прибыли проекта оценивается на уровне 25-30 млн. руб.

Реальная внутренняя норма прибыли проекта (IRR), т.е. условная ставка дохода по проекту без учета инфляции, составляет 22 % годовых, значительно превышает используемую ставку сравнения (10 % годовых). И определяет максимальную номинальную “банковскую” ставку кредита, погашаемого в пределах срока жизни проекта (при отсутствии собственного капитала) на уровне 37 % годовых (при уровне инфляции 14 % годовых).

Доходность полных инвестиционных затрат определяется как отношение чистой текущей стоимости проекта (NPV) к дисконтированной величине инвестиционных затрат и составляет 65 %.

При заложенном в расчетах уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат, а также объеме привлекаемого кредита в размере 5 млн. долл. США проект необходимо признать как финансово состоятельный.

Финансовую состоятельность проекта подтверждает положительный остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта планирования. Минимальный остаток свободных денежных средств наблюдается в 6 год реализации проекта, когда осуществляется последний платеж по привлеченным кредитным ресурсам, и составляет около 235 тыс. долл. США при курсе 30 руб./$ US.

В целом проект характеризуется как потенциально кредитоспособный. Максимальная ставка кредитования, которую он в состоянии выдержать составляет 37 % годовых в рублях, что значительно превышает стоимость кредитных ресурсов в России в настоящее время.

9. Анализ чувствительности показателей проекта

Цель проведения анализа чувствительности - установить границы изменения основных параметров, при которых проект сохраняет приемлемый уровень эффективности и финансовой состоятельности.

Параметрами наиболее подверженными возможному изменению при реализации данного проекта являются уровень цен на конечную продукцию, объём продаж и уровень инвестиций в постоянные активы.

В таблицах 2, 3 и 4 представлен анализ чувствительности проекта к изменениям указанных показателей. В качестве результирующих показателей рассмотрены варианты простого срока окупаемости и чистой текущей стоимости проекта для различного уровня цен на реализуемую продукцию, объёмов производства и продаж и инвестиционных затрат.

Табл. 2. Анализ чувствительности проекта при различном уровне цен на услуги

Табл. 3. Анализ чувствительности проекта при различных объемах реализации услуг

Табл. 4. Анализ чувствительности проекта при различных объёмах первоначальных инвестиций в постоянные активы

Из приведенных таблиц видно, что проект является достаточно устойчивым к изменению указанных внешних факторов.

Колебания любого из рассмотренных параметров, как в сторону уменьшения, так и в сторону его увеличения, существенным образом не влияют на конечные показатели эффективности проекта.

Для принятого диапазона значений указанных параметров от 80 % до 120 % их базовой величины изменение такого показателя, как простой срок окупаемости проекта составляет менее 1 года.

Вместе с тем, положительная величина такого показателя, как чистая текущая стоимость проекта, при любом уровне изменяемых параметров свидетельствует о значительной устойчивости проекта к возможному колебанию ценового фактора, как стоимости инвестиций, так и реализуемой продукции.

Таким образом, приведенные результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации.

Размещено на Allbest.ru