Анализ рынка торговых центров России и города Владивостока

В 2013 году в России были построены новые объекты торговой недвижимости общей площадью примерно 1,3 млн м2. В результате к концу 2013 года общая площадь качественной торговой недвижимости в России составила 16,42 млн м2. В 2013 году в Волгограде открылся один из крупнейших торговых центров - ТРЦ «Акварель». Его общая арендуемая площадь превышает 120 000 м2, а арендаторами являются предприятия, предлагающие покупателям самые разнообразные товары и услуги. Еще один крупный торговый комплекс - ТРК «МЕГАГРИНН», входящий в сеть «Мега», - был введен в эксплуатацию в Белгороде. Его общая арендуемая площадь составляет 160 000 м2, а сам он расположен в северной части города и привлечет покупателей из близлежащих районов области.

Российский портфель проектов по строительству новых объектов торговой недвижимости является одним из самых больших в Европе: ожидается, что до конца 2014 года будет построено 80 новых торговых центров, а их площадь, по заявлениям девелоперов, составит свыше 2,5 млн м2. Строительство торговых центров в небольших городах России повлияет на объем предложения качественных торговых помещений в стране в целом. Ожидается, что доля городов с населением менее 500 тысяч человек возрастет в общем объеме предложения торговой недвижимости.

Московские девелоперские компании объявили о планах строительства в 2014 году примерно 1 млн м2 торговой недвижимости. В число наиболее масштабных проектов входят ТРЦ «Ривер Молл» (общая площадь застройки - 260 000 м2 ), ТРЦ «Вегас Crocus City» (общая площадь застройки - 280 000 м2 ) и ТРЦ «Вегас Кунцево» (общая площадь застройки - 230 000 м2).

С начала 2010 года объем розничной торговли в России находится на высоком уровне. В III квартале 2013 года оборот предприятий розничной торговли вырос на 4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, что, однако, ниже темпов роста, зафиксированных в 2012 году.

С начала 2014 года объем новых торговых площадей в России достиг 843 тыс. кв. м, 285 тыс. из которых были введены в Москве. Если все анонсированные проекты будут реализованы в срок, объем ввода новых площадей по итогам 2014 года в Москве превысит 750 тыс. кв. м, что станет рекордным показателем за всю историю рынка. По итогам третьего квартала 2014 года доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Москвы возросла с 3,5% до 6%, в результате существенного роста предложения на рынке и сдержанного спроса со стороны арендаторов.

2. Исследование спроса и предложения на рынке торговых центров России

Потребителей рынка торговых центров можно разбить на две следующие группы:

1. Юридические лица - организации, фирмы, заинтересованные в аренде торговой площади

2. Физические лица - граждане, посещающие торговые центры

Компания AG Company проводила маркетинговое исследование аудитории посетителей московских торговых центров. Предлагаем ознакомиться с результатами данного исследования. AG Company выбрали для своего опроса посетителей торгового центра (возраст от 15 лет), исследование проводилось командой интервьюеров на протяжении 7 дней. Было осуществлено 1156 интервью, в результате которых были выявлены следующие характеристики аудитории посетителей:

Основная часть аудитории торговых центров -- это работающие (53%) и студенты (34%).

Среди посетителей торговых центров есть представители всех возрастных групп, тем не менее можно выделить основную группу и несколько второстепенных:

· Основная группа: 19-25 лет (48%)

· Второстепенные группы: 26-35 лет (19%) и 15-18 лет (20%)

· Наименее представленные группы: 36-45 лет (7%) и от 46 лет (6%)

Остановимся подробнее на «портрете» основной целевой группы торгового центра, т.к. именно эта группа (547 человек из числа всех опрошенных) представляет наибольший интерес с точки зрения исследования:

Пол

Как видно из диаграммы, соотношение по полу практически 50 на 50. Прежде всего это связано с тем, что большая часть магазинов торговых центров универсальна.

Род занятий

Основную часть группы составляют работающие молодые люди и студенты. Обе группы представлены приблизительно в равных долях, при этом средний доход на одного человека составляет 10 000 - 16 000 руб. в месяц.

Транспорт

Отметим, что 48% опрошенных добираются до комплекса на метро, причем варианты «пешком», «на личном автомобиле», «на наземном транспорте» представлены почти в равных пропорциях. Таким образом, наиболее эффективной для комплекса окажется реклама, размещенная в метрополитене, однако наружная реклама и реклама на транспорте могут быть также включены в стратегию рекламного контакта с целевой аудиторией.

Потребительские предпочтения

Вслед за лидирующей категорией самых популярных приобретаемых товаров -- спортивной одеждой -- чаще всего была названа молодежная одежда. Это объясняется тем, что основная целевая группа торговых центра полностью совпадает с целевой аудиторией магазинов известных брендов масс-маркета, представленных в комплексе.

Также на основе собранных данных был составлен рейтинг наиболее популярных радиостанций и печатных изданий для определения оптимального решения размещения рекламы; выявлена цель посещения торгового центра и готовность принимать участие в акциях, проводимых торговыми комплексами (здесь наибольшую активность показала группа 15-18 и 19-25 лет).

Юридических лиц, то есть арендаторов в торговых центрах, также можно разделить на две группы:

1. Якорные арендаторы. Другими словами это магнит, который притигивает постоянный покупательского поток. Хороший «якорь» способен привести в торговый центр покупателей, несмотря на неудачное с точки зрения пешеходной и транспортной доступности местоположение торгового центра.

Якорный арендатор является «лицом» торгового центра и работает на его имидж. Выбор «якоря» оказывает серьезное влияние на то, кто станет потенциальными посетителями торгового центра. Более того, «якорь» выступает и в качестве рекламы для других потенциальных арендаторов торгового центра, которые и принесут основную прибыль собственнику.

Учитывая то, что якорные арендаторы привлекают в торговый центр значительную долю покупательского потока, собственникам торгового объекта необходимо привлечь качественного «якоря», который будет с успехом функционировать в течении длительного срока. И выбор якорных арендаторов начинается еще на стадии разработки концепции будущего торгового центра. На выбор «якорей» влияют такие факторы, как узнаваемость бренда, наличие разветвленной сети магазинов, широкий ассортимент, грамотная маркетинговая политика.

2. Прочие арендаторы

5. Тенденции рынка торговой недвижимости России