Оценка и анализ проведения маркетинговых исследований рынка жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Оценка и анализ проведения маркетинговых исследований рынка жилой недвижимости ООО «Глобал ТЭК»

1.1 Характеристика предприятия ООО «Глобал ТЭК»

Агентство недвижимости «Глобал ТЭК» работает на рынке недвижимости во Владимире с 2004 года и уже успело зарекомендовать себя как достойный, надежный и компетентный партнер, способный решать самые сложные задачи своих клиентов в максимально сжатые сроки. На сегодняшний день агентство предоставляет достаточно широкий спектр услуг, которые включают в себя:

? оказание услуг по оформлению сделок купли-продажи жилья;

? оказание услуг по оформлению сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

? оказание услуг по оформлению договоров приватизации;

? юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;

? оказание услуг по аренде коммерческой недвижимости;

? оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

? оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ, и т.д.).

Несмотря на то, что агентство недвижимости функционирует на рынке достаточно давно и является успешным предприятием, большая часть бизнес-процессов и функций управления в данной организации не стандартизирована и имеет несистемный характер. Основные управленческие решения в агентстве «Глобал ТЭК» принимаются интуитивно.

Сотрудники агентства ориентированы на работу в соответствии с общими целями задачами и исходя из традиций, сложившихся в организации, а так же из своего видения поставленной задачи.

Рабочая информация в агентстве доступна всем работникам организации. Работа в отделах организации построена по принципу взаимозаменяемости. Руководство в агентстве задает общий контекст движения и взаимодействия команды, а сотрудники идут к намеченной цели своим путем. Нет четкой регламентации и разграничения бизнес - процессов между сотрудниками. Контроль за деятельностью сотрудников в компании со стороны руководства - минимальный.

Организационная структура управления агентства недвижимости «Глобал ТЭК представлена на рисунке 1.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 Организационная структура управления ООО «Глобал ТЭК»

Организационная структура управления компании «Глобал ТЭК» сформирована в соответствии со спецификой деятельности компании, а также исходя из целей и задач бизнеса. Несмотря на то, что в агентстве функционирует отдел маркетинга, планирование и прогнозирование осуществляется стихийно, управление является скорее реактивным, нежели проактивным. В целом можно отметить как достоинства, так и ограничения данной организационной структуры (таблица 1).

Таблица 1

Достоинства и ограничения организационной структуры компании «Глобал ТЭК»

Достоинства	Ограничения
Единство и четкость распорядительства	Высокие требования к руководителю
Высокая степень ответственности и самостоятельности исполнителей, что развивает творческий и управленческий потенциал персонала	Затруднены связи между инстанциями
Простота управления	Концентрация полномочий на вершине структуры управления
Верно выраженная ответственность	Отсутствие подсистемы анализа, планирования и прогнозирования рынка
Оперативность в принятии решений
Личная ответственность директора за конечные результаты

Анализ финансово-экономических показателей деятельности агентства недвижимости «Глобал ТЭК» целесообразно осуществлять на основании данных бухгалтерского баланса, а также отчета о финансовых результатах организации. На основании данных бухгалтерского баланса можно составить представление об активах, обязательствах и собственном капитале ООО «Глобал ТЭК» (таблица 2).

Согласно данным, представленным в бухгалтерском балансе ООО «Глобал ТЭК» темпы роста внеоборотных активов существенно опережают темпы роста оборотных активов, что свидетельствует о низкой мобильности капитала.

В качестве позитивной тенденции следует отметить снижение показателя дебиторской задолженности: в 2014 году дебиторская задолженность снизилась более, чем на 30% по сравнению с показателем 2013 года. Это связано, с одной стороны, с общим снижением объемов продаж агентства, но также и с более эффективной работой с клиентами.

Таблица 2

Бухгалтерский баланс ООО «Глобал ТЭК»

Наименование показателя	на 31 марта 2015	31 декабря 2014	31 декабря 2013
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	180	180	100
Основные средства	8095	8782	7348
Доходные вложения в материальные	0	0	0
Финансовые вложения	15285	31400	0
Прочие внеоборотные активы	0	0	0
Итого по разделу I	23560	40362	7448
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Дебиторская задолженность	23934	72286	101932
Денежные средства и денежные эквиваленты	126	38027	253
Прочие оборотные активы, в т.ч. Ндс	0	0	0
Итого по разделу II	89254	214080	227832
ИТОГО АКТИВ	112814	254442	235280
ПАССИВ
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал	38000	38000	38000
Резервный капитал	18605	39754	69350
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	28872	885	2520
Итого по разделу III	85477	78639	109870
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
Прочие обязательства
Итого по разделу IV	0	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства	0	40000	25000
Кредиторская задолженность	27337	135803	100410
Прочие обязательства	0	0	0
Итого по разделу V	27337	175803	125410
ИТОГО ПАССИВ	112814	254442	235280
БАЛАНС	0	0	0

При анализе пассивов баланса ООО «Глобал ТЭК» следует отметить, что собственные средства компании всегда превышают заемный капитал, что является благоприятным показателем финансово-экономической деятельности ООО «Глобал ТЭК». Резервный капитал в 2014 году снизился на 56% по сравнению с показателем 2013 года, однако, оценивая динамику за 2015 год, можно прогнозировать, что в текущем году показатель резервного капитала вновь возрастет до уровня 2014 года. Это свидетельствует об эффективности хозяйственной деятельности ООО «Глобал ТЭК». Далее рассмотрим показатели, представленные в отчете о финансовых результатах организации (таблица 3).

Таблица 3

Финансовые результаты ООО «Глобал ТЭК»

Наименование показателя	За Январь - март 2015, тыс. руб.	За Январь - декабрь 2014г., тыс. руб.	За Январь - декабрь 2013г., тыс. руб.
Выручка от продаж нетто	69155	632130	824107
Себестоимость продаж	-56240	-518105	-622813
Валовая прибыль (убыток)	12915	114025	201294
Коммерческие расходы	-7598	-68115	-72216
Управленческие расходы
	Прибыль (убыток) от продаж	5317	45910	129078
Доходы от участия в других организациях
Проценты к получению
Проценты к уплате	-652	-984	-658
Прочие доходы
Прочие расходы	-2782	-31307	-40965
	Прибыль (убыток) до налогообложения	1883	13619	87455
Текущий налог на прибыль	-482	-3051	-17491
	в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)
Изменение отложенных налоговых обязательств
Изменение отложенных налоговых активов
Прочее
	Чистая прибыль (убыток)	1401	10568	69964

Информация, представленная в отчете, позволяет оценить изменение доходов и расходов организации в отчетном периоде по сравнению с предыдущим, проанализировать состав, структуру и динамику валовой прибыли, прибыли от продаж, чистой прибыли, а также выявить факторы формирования конечного финансового результата.

Обобщив результаты анализа, можно выявить неиспользованные возможности увеличения прибыли организации, повышения уровня ее рентабельности. Согласно представленным данным, прибыль компании в 2014 году составила 10568 тыс. рублей, что составляет чуть более 15% от показателя 2013 года, когда прибыль ООО «Глобал ТЭК» оценивалась в 69964 тыс. рублей (рисунок 2).

Рис. 2 Динамика финансовых результатов ООО «Глобал ТЭК»

Таким образом, очевидно, что финансовые показатели 2014 года и первого квартала 2015 года существенно уступают показателям 2013 года. Это обусловлено сложной рыночной ситуацией (спад потребительского спроса, стагнация рынка жилой недвижимости), последствиями финансово-экономического кризиса и снижением темпов роста строительного рынка. Повышение себестоимости продаж также стало следствием кризисных явлений в экономике, роста валютного курса (повысились расходы на аренду офисов продаж, организационные расходы, расходы по содержанию штата сотрудников).

Далее рассмотрим такие важные аспекты деятельности ООО «Глобал ТЭК», как миссия, цели и стратегия развития организации.

Миссия компании «Глобал ТЭК» - оказывать риэлторские услуги самого высокого качества продавцам и покупателям недвижимости, а также наймодателям и нанимателям жилья, основываясь на принципах внимательности, честности и прозрачности в отношениях с клиентами.

Стратегическая цель компании «Глобал ТЭК» - войти в топ-3 агентств недвижимости на рынке г. Владимира по количеству сделок.

Для достижения поставленной цели компании необходимо решить следующие задачи:

- расширить сеть деловых контактов: наладить сотрудничество с новыми застройщиками, банками, обществами кредитования;

- расширить предложения по видам и количеству объектов жилой недвижимости;

- освоить новые рыночные ниши, позволяющие компании получать дополнительные прибыли в условиях сокращения массового рынка;

- произвести реинжиниринг бизнес-процессов, сделав акцент на маркетинговый подход в управлении.

Исходя из описанных целей и задач было построено дерево целей компании «Глобал ТЭК». Дерево целей компании было построено по методике Паттерн. Метод «Паттерн» позволяет анализировать и ранжировать по степени важности сведения в любой области деятельности таким образом, чтобы можно было представить сложное и взаимное соотношение постоянных и переменных факторов. Дерево целей для оценки относительной важности всех входящих элементов строится сверху вниз исходя из сценария, уровень за уровнем, чтобы мероприятия последующего уровня обеспечивали задачи предыдущего. Результаты применения методики представлены на рисунке 3.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3 Дерево целей компании «Глобал ТЭК»

Дерево целей компании «Глобал ТЭК» имеет главную цель, а также промежуточные цели (цели первого и второго уровней), способствующие достижению единственной главной цели - войти в топ-3 агентств недвижимости г. Владимира. Решение указанных задач невозможно без эффективной маркетинговой политики, основанной на глубоких и системных исследованиях рынка.

Таким образом, агентство недвижимости «Глобал ТЭК» является современным развивающимся предприятием на рынке жилой недвижимости г. Владимира. Несмотря на то, что компания функционирует на рынке уже более 10 лет, многие бизнес-процессы в структуре коммерческой деятельности ООО «Глобал ТЭК» неоптимальны и могут быть усовершенствованы.

На сегодняшний день в условиях нестабильного рынка, высокой конкуренции и кризисных явлений в экономике требуются более совершенные подходы к планированию и организации бизнеса на рынке жилой недвижимости.

2.2 Организация планирования маркетинговых исследований на предприятии ООО «Глобал ТЭК»

На сегодняшний день маркетинговые исследования являются частью маркетинговой деятельности ООО «Глобал ТЭК». В организационной структуре управления за организацию и проведение маркетинговых исследований отвечает отдел маркетинга. Техническое задание к исследованию, подбор инструментария и методологии осуществляется начальником отдела маркетинга. Непосредственная реализация исследования и подготовка отчета с описанием результатов и рекомендаций входит в обязанности маркетолога отдела маркетинга.

Организация маркетинговых исследований в агентстве «Глобал ТЭК» включает в себя следующие этапы:

? выявление проблем и формулировка целей;

? отбор источников информации;

? сбор информации в соответствии с выбранными методами исследования (количественными и качественными);

? анализ собранной информации;

? подготовка отчета с рекомендациями и выводами.

Последовательность этапов организации маркетинговых исследований в ООО «Глобал Тэк» представлена на рисунке 4.

Рис. 4 Этапы подготовки и проведения маркетингового исследования в ООО «Глобал ТЭК»

Необходимо отметить, что в компании превалируют кабинетные (вторичные) исследования. Это объясняется тем, что проведение первичных исследований требует значительных финансовых инвестиций и зачастую -привлечения аутсорсинговых компаний и консультантов.

Кабинетные исследования в ООО «Глобал ТЭК» проводятся для решения следующих маркетинговых задач:

? составить общее представление о ситуации на рынке жилой недвижимости;

? обозначить тенденции и перспективы развития рынка жилой недвижимости;

? провести конкурентный анализ;

? выявить структуру рынка;

? выявить основные каналы сбыта и продвижения объектов недвижимости;

? установить объем и емкость рынка;

? провести анализ ценовой политики на рынке;

? провести анализ публикаций в СМИ, посвященных рынку недвижимости.

Вторичные данные по своей сути это уже собранная и сгенерированная ранее информация, отвечающая различным запросам. Источниками вторичной информации в ООО «Глобал ТЭК» являются:

? данные внутреннего маркетингового исследования (отчеты о продажах, жалобы клиентов),

? внешние источники информации: СМИ, всевозможные публикации, аналитические отчеты консалтинговых агентств, данные официальной статистики;

? материалы правительственных учреждений (местных и зарубежных);

? издания университетов и некоммерческих исследовательских организаций;

? публикация торговых и промышленных ассоциаций;

? академические, профессиональные и коммерческие журналы;

? доклады коммерческих исследовательских организаций.

Основными преимуществами данного класса исследований заключается в дешевизне и быстроте обработки такой информации. Однако, они не претендует на всю полноту и релевантность информации для конкретного исследования.

Говоря об организации маркетинговых исследований в ООО «Глобал ТЭК», необходимо отметить, что рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке.

На сегодняшний день ключевым направлением маркетинговых исследований в ООО «Глобал ТЭК» является сегментация потребителей. Особая значимость данного направления обусловлена тем, что выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Универсального основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных основанием для сегментации рынка в ООО «Глобал ТЭК» служат физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Сегментирование потребителей осуществляется маркетологом ООО «Глобал ТЭК» на основании внутренней информации организации. Данные сегментирования служат основой для подготовки коммерческих предложений, поиска релевантных вариантов объектов недвижимости, соответствующих интересам и запросам клиентов.

Слабым моментом в организации маркетинговых исследований «Глобал ТЭК» необходимо признать тот факт, что компания не проводит первичные исследования рынка. Именно первичные исследования, организованные с помощью методов опрос, наблюдения, фокус-групповых интервью способны стать дополнительным источником важной рыночной информации для ООО «Глобал ТЭК», способствовать лучшему пониманию рынка и клиентов, прогнозировать динамику спроса и продаж.

маркетинговый исследование рынок недвижимость

2.3 Маркетинговая среда предприятия ООО «Глобал ТЭК»: внешние и внутренние факторов

Анализ маркетинговой среды ООО «Глобал ТЭК» целесообразно начать с исследования общих тенденции на рынке жилой недвижимости в России в целом и в г. Владимире в частности.

2015 год стал для российского рынка недвижимости примером кризисного существования и развития одних сегментов с уменьшением доли рынка других. Недвижимость крупных городов на текущий момент находится в состоянии некоторой стагнации, с превалированием продаж жилого сектора через ипотеку и материнский капитал.

Рынок строящейся жилой недвижимости спасла государственная поддержка ипотеки. Это утверждение базируется на статистических данных из разных источников - «Standard & Poor's», Росстата и других Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://expert.ru/2015/07/23/ryinok-zhilya-gorodov-rossii-v-2014-2015-godu-turbulentnost-perehodyaschaya-v-retsessiyu/ (дата обращения 02.12.2015) .

Взлет кредитных ставок в конце 2014 года до 30% годовых привел к полной остановке проведения сделок по ипотеке, которая ранее была основным движителем продаж в жилом секторе. Ситуация начала меняться после принятия решений о господдержке банков, осуществляющих ипотечное кредитование граждан на первичном рынке, который начал выравниваться весной 2015 года, а по недорогим сегментам развиваться с помощью дополнительного стимулирования покупателей рассрочками до года и более.

Мнения экспертов по поводу ситуации на рынке недвижимости России в 2015 году кардинально отличаются. Многие считают, что объем сделок в ближайшее время сократится, а другие уверены, что рынок наоборот оживет Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://expert.ru/2015/07/23/ryinok-zhilya-gorodov-rossii-v-2014-2015-godu-turbulentnost-perehodyaschaya-v-retsessiyu/ (дата обращения 02.12.2015) .

Несмотря на разность прогнозов, однозначно, что 2016 год для большинства россиян простым не будет. Темпы экономического развития упали до минимального уровня, на что повлияли не только внешние факторы, но и структурные проблемы в экономике страны. В условиях падения экономики и девальвации рубля население пытается спасти свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость, которая всегда считалась самым надежным способом сохранить капитал. Из-за этого в 2014 году отмечается ажиотажный спрос на жилье.

Однако следствием искусственной активизации рынка обычно становится исчерпание спроса в последующие периоды. С учетом дальнейшего уменьшения доходов населения и удорожания кредитных средств в ближайшие годы прогнозируется снижение, а в 2018 году падение спроса на недвижимость. В стране растет безработица, компании заявляют о дальнейших планах сокращения персонала. Если в 2016 году будет реализовываться негативный сценарий развития ситуации в экономике, то это серьезно отразится и на ипотеке.

Инвестиции, без которых невозможно реализовать новые строительные проекты, стабильно сокращаются, а ипотечные ставки повышаются. В результате многие инвесторы после завершения начатого строительства примут решение приостановить реализацию новых проектов. Тенденцией 2014 года стало снижение объема инвестиций и строительства Тенденции рынка недвижимости в 2015 году [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.investmentrussia.ru/investitzii-v-nedvijimost/rinok-nedvijimosti/perspektivy-v-2015-godu.html (дата обращения 02.12.2015) .

Общероссийские тенденции рынка, безусловно, оказали существенное влияние на динамику рынка недвижимости г. Владимира.

Владимир - областной центр в России, старинный город, расположенный на реке Клязьме в 176 км к востоку от Москвы. Это крупный промышленный центр Центральной России. Рынок жилой и коммерческой недвижимости Владимира не обладает высоким уровнем активности, но близость к столице, а также туристический потенциал делают город привлекательным для потенциальных покупателей, арендаторов и инвесторов местной недвижимости.

Владимирская область является динамично развивающимся регионом. О развитии области в целом можно судить по положительной динамике валового регионального продукта. На территории области работает свыше 1600 строительных организаций, около 200 предприятий промышленности строительных материалов, 93 проектные организации.

На сегодняшний день площадь жилого фонда г. Владимир составляет 7565,2 тыс. м², что соответствует показателю обеспеченности общей жилой площадью 22,3 м² на человека. Согласно утвержденному генеральному плану города предполагается дальнейший рост обеспеченности общей площадью до уровня 27 м² на человека в 2015 году и до 33 м² в 2025 году Генеральный план муниципального образования г. Владимир [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.vladimir-city.ru/urban/system/documents/ (дата обращения 02.12.2015) .

Основным ограничением роста объемов ввода жилых площадей выступает низкая доступность жилья для большинства населения. Для решения данной проблемы необходимо развивать механизмы финансирования расходов населения на приобретение жилья и увеличения предложения различного типа (класса) жилья.

Основная целевая аудитория рынка жилой недвижимости г. Владимир - это преимущественно горожане и мигранты с прилегающих районов Владимирской области; в пределах пригородной территории - это преимущественно жители города Владимира, кроме того наблюдается определенный спрос со стороны жителей Москвы и Московской области.

Анализ внутренних и внешних факторов, влияющих на развитие рынка малоэтажного строительства в городе Владимире в среднесрочной перспективе, показал, что емкость сегмента дорогого коттеджного строительства в перспективе до 2025 года в случае благоприятной рыночной конъюнктуры не превысит 1000 домовладений, при этом верхний сегмент (класс «элит») составит не более 20% этой емкости Генеральный план муниципального образования г. Владимир [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.vladimir-city.ru/urban/system/documents/ (дата обращения 02.12.2015) .

Застройка среднего уровня (класс «комфорт» и «эконом») характеризуется относительно небольшой площадью участков (от 0,05 до 0,1 га) и меньшей площадью домовладений. Интенсивность для такого типа застройки принимается на уровне 1300-1500 квадратных метров на гектар.

Динамика цен на рынке жилой недвижимости г. Владимира в период с 2012 по 2015 год менялась достаточно планомерно. Максимальный рост цен зафиксирован на трехкомнатные квартиры (таблица 4).

Таблица 4

Динамика цен на жилую недвижимость в г. Владимир

	Средняя площадь	Средняя стоимость квартир	Средняя стоимость мІ
Однокомнатные квартиры	37.20 мІ	2 091.52 т.р.	+ 32.79%	56.48 т.р.	+ 21.83%
Двухкомнатные квартиры	53.20 мІ	2 773.54 т.р.	+ 54.09%	51.87 т.р.	+ 32.26%
Трехкомнатные квартиры	75.31 мІ	3 843.10 т.р.	+ 65.29%	50.52 т.р.	+ 37.81%
Все объекты	55.71 мІ	2 944.43 т.р.	+ 26.64%	53.14 т.р.	+ 44.94%

Подробная статистика по структуре предложения и средней стоимости квартир в г. Владимире на ноябрь 2015 года представлена в Приложении 1.

С целью оценки внешней маркетинговой среды ООО «Глобал ТЭК» было проведено исследование ее внешнего окружения. Данная оценка проводилась нами посредством следующих видов анализа: PEST и анализ по методу М. Портера. PEST - это аббревиатура четырех английских слов: P - Policy - политика, E - Economy - экономика, S - Society - общество, T - Technology - технология. PEST-анализ - это инструмент исторически сложившегося анализа внешней среды. Результаты PEST-анализа представлены в таблице 5.

Таблица 5

PEST- анализ для ООО «Глобал ТЭК»

Политика	Экономика
1	Административные, законодательные, судебные органы	1	Платежеспособность населения, уровень экономической стабильности в стране, уровень валютного курса.
2	Действия правительства в части налогообложения, обязательной сертификации, тенденции в соотношении цен и зарплаты и т.п.	2	Ставка по кредитам, уровень инфляции, валютный курс оказывает существенное влияние на деятельность компании «Глобал ТЭК»
Социум	Технология
1	Факторами влияния со стороны общества выступают установки, запросы и интересы клиентов. Рост благосостояния населения, укрепление экономических связей между государствами, развитие международной торговли положительно влияют на показатели рынка и рост покупательской способности ключевых клиентов компании «УралКомТорг».	1	Развитие технологий в сфере жилищного строительства оказывает влияние на повышение уровня коммерческой деятельности компании «Глобал ТЭК», позволяет совершенствовать уровень и качество предоставляемых предложений на рынке объектов недвижимости. Таким образом, развитие строительных технологий позволяет компании удовлетворять потребности своих покупателей на более высоком уровне, что в свою очередь, повышает конкурентоспособность ООО «Глобал ТЭК».

Таким образом, экономические и социальные факторы внешней маркетинговой среды являются наиболее значимыми в деятельности ООО «Глобал ТЭК». Анализ внешней среды можно также провести с использованием модели М. Портера, которая включает в себя 5 основных элементов, которые необходимо контролировать при формировании дальнейших действий (таблица 6).

Таблица 6

Анализ по модели М. Портера

Фактор внешней среды	Содержание фактора	Влияние на систему
Факторы внешней среды прямого воздействия
1. Влияние потребителей	Основными целевыми группами являются физические лица: горожане и мигранты с прилегающих районов Владимирской области; в пределах пригородной территории - это преимущественно жители города Владимира, кроме того наблюдается спрос со стороны жителей Москвы.	В текущей экономической ситуации наблюдается снижение платежеспособного спроса, что приводит к сокращению рынка и усилению конкуренции между агентствами недвижимости г. Владимира.
2. Влияние конкурентов	Основные конкуренты: агентства «Владис», «Орбита», «Изумрудный город», «Инком плюс», «Профессионал»	Конкуренция между крупными участниками рынка возрастает, так как каждая компания использует ряд мер по улучшению своего положения на рынке
3. Влияние поставщиков	В качестве поставщиков можно рассматривать инвестиционно-строительные компании г. Владимира, которые предлагают агентствам объекты на продажу	Рыночная сила поставщиков достаточно велика, поскольку они оказывают существенное влияние на ценовую и ассортиментную стратегию агентств недвижимости.
4. Влияние продуктов-субститутов	Частные предложения объектов недвижимости (например, от собственников вторичного жилья) или напрямую от застройщиков (по новым объектам)	Наличие большого количество частных предложений и предложений от застройщиков негативно влияет на спрос на услуги агентств недвижимости
5. Уровень конкурентной борьбы	В текущей неблагоприятной экономической ситуации угроза появления новых конкурентов невысока в силу достаточно высоких входных барьеров и отрицательной динамики рынка.	Рынок концентрированный. Уровень конкурентной борьбы на рынке - высокий.

Каждый из факторов данной модели следует рассматривать отдельно.

Конкуренция в отрасли

Конкуренция в отрасли наблюдается между агентствами недвижимости г. Владимира, которые борются за потребителей, стараясь привлекать их более качественным сервисом, широким выбором объектов жилой недвижимости и выгодной ценой.

Конкуренция между крупными участниками рынка возрастает, так как каждая компания использует ряд мер по улучшению своего положения на рынке, которые заставляют конкурентов также вводить изменения. К таким мерам относятся: ценовая политика, более высокий уровень обслуживания потребителей, специальные способы продвижения объектов (акции, скидки).

В этом случае компания ООО «Глобал ТЭК» должна прогнозировать действия конкурентов и своими действиями опережать их в развитии, увеличивая свою долю на рынке.

Угроза продуктов-заменителей

В данном случае товарами - заменителями будут являться альтернативные предложения от частных лиц (собственников жилья) и отделов продаж застройщиков. В условиях сокращения реальных экономических доходов населения вероятность смещения потребительского спроса в данный сегмент велика (т.к. позволяет существенно сэкономить на оплате услуг риелтора), а поэтому угроза конкуренции усиливается.

Угроза появления новых конкурентов

На текущий момент для компании ООО «Глобал ТЭК» угроза появления новых конкурентов незначительна, поскольку на фоне сокращающегося рынка снижается его привлекательность для новых игроков.

Рыночная власть поставщиков

Основными поставщиками на данном рынке являются в основном строительные компании г. Владимира. Рыночная сила поставщиков достаточно велика, поскольку они оказывают существенное влияние на ценовую и ассортиментную стратегию агентств недвижимости.

Рыночная власть потребителей

Основными целевыми группами являются физические лица: горожане и мигранты с прилегающих районов Владимирской области; в пределах пригородной территории - это преимущественно жители города Владимира, кроме того наблюдается определенный спрос со стороны жителей Москвы и Московской области. На текущий момент наблюдается снижение потребительского спроса в силу неблагоприятных кризисных явлений в экономике.

Таким образом, рыночная власть потребителей достаточно велика и во многом определяет динамику развития рынка недвижимости г. Владимира.

Важной задачей стратегического управления агентством недвижимости является определение ключевых факторов успеха в отрасли.

Ключевые факторы успеха - это общие для всех организаций отрасли управляемые переменные, реализация которых дает организации возможность улучшить свои конкурентные позиции.

Проанализировав многочисленные аналитические материалы и ознакомившись с рядом экспертных оценок, в ходе исследования удалось выявить ключевые факторы успехов (КФУ) для рынка жилой недвижимости г. Владимира, а именно: клиентский сервис; внутренние бизнес-процессы; продажи; маркетинг; квалификация персонала.

С целью оценки ближайшего конкурентного окружения были выявлены основные конкуренты компании «Глобал ТЭК» и произведена оценка их соответствия ключевым факторам успеха на рынке.

В качестве конкурирующих компаний были выделены следующие агентства недвижимости: «Владис», «Орбита», «Изумрудный город», «Инком плюс», «Профессионал».

Оценка соответствия участников рынка ключевым фактором успеха в отрасли по пятибалльной системе представлена в таблице 7.

Таблица 7

Оценка ключевых факторов успеха

Группа	Ключевые факторы успеха	Оценка фактора
		Инком Плюс	Владис	Глобал ТЭК	Изумрудный город	Орбита
Бизнес-процессы	Работа с передовыми технологиями	4	4	4	3	4
	Внедрение инноваций	4	5	4	3	4
	Информационное обеспечение	4	5	5	4	5
	Правовое обеспечение	4	5	4	4	4
Клиентский сервис	Высокое качество клиентского сервиса	5	4	4	5	4
	Юридическое сопровождение	4	5	5	3	4
	Гарантии надежности и безопасности сделки	4	5	4	3	4
Продажи	Эффективная сеть продаж	5	5	4	5	4
	Налаженные контакты с застройщиками объектов недвижимости	4	4	4	4	4
Маркетинг	Гибкая ценовая политика	4	5	4	3	4
	Реализация программ реферального маркетинга и программ лояльности	5	5	5	5	5
	Наличие сильного, узнаваемого бренда	4	5	4	4	4
	Регулярные исследования рынка с целью создания оптимального комплекса маркетинга	3	4	3	3	3
	Стимулирование продаж (акции, бонусы, скидки, прямая реклама)	5	5	5	5	5
Персонал	Высокий уровень подготовки штатного персонала	5	5	4	5	4
	Высокий уровень квалификации топ-менеджмента	5	5	5	5	5
	Сильная корпоративная культура	5	5	5	5	5
ИТОГО		74	81	73	69	72

Согласно представленной оценке, агентство недвижимости «Владис» на сегодняшний день занимает наиболее устойчивое положение на рынке жилой недвижимости, поскольку его коммерческая деятельность максимально соответствует ключевым факторам успеха в отрасли.

Компания «Глобал ТЭК» работает на рынке наравне с такими организациями, как «Инком плюс» и «Орбита», несколько уступая в уровне организации бизнес-процессов, но опережая в уровне подготовки и компетентности персонала.

Завершающим инструментом анализа внешней и внутренней маркетинговой среды организации является SWOT-анализ. Методология SWOT предполагает составление списка сильных и слабых сторон организации, а также список угроз и возможностей на основе анализа ситуации. Результаты данного анализа представлены в таблице 8.

Согласно результатам анализа, наиболее сильными сторонами компании «Глобал ТЭК» являются такие факторы, как устойчивая репутация на рынке и продолжительный опыт в бизнесе, наличие связей с крупным строительными компаниями и собственная сеть продаж. Следовательно, именно эти факторы должны стать основой рыночной стратегии агентства недвижимости «Глобал ТЭК».

Слабыми сторонами компании «Глобал ТЭК» выступают такие факторы, как отсутствие стратегического подхода в управлении и плана мероприятий по антикризисным действиям. Эти факторы необходимо оперативно нивелировать, поскольку они снижают конкурентоспособность и экономическую эффективность компании «Глобал ТЭК».

В качестве возможных решений указанных проблем при текущем состоянии внешней и внутренней среды компании можно отметить следующие направления: расширение сотрудничества с застройщиками и банками по ипотечным программам кредитования, а также поиск новых целевых сегментов, способных компенсировать спад спроса в действующих сегментах.

Внутренние проблемы компании (проблемы менеджмента) могут быть решены за счет усиления функции исследования и прогнозирования рынка.

Таблица 8

SWOT-анализ

Параметры SWOT	Возможности внешней среды: 1. Государственная поддержка программ строительства жилых объектов и программ ипотечного кредитования. 2. Уход с рынка некоторых конкурирующих агентств недвижимости.	Угрозы внешней среды 1. Снижение уровня жизни населения вследствие финансового кризиса. 2. Дальнейший рост валютного курса. 3. Снижение темпов строительства и ипотечного кредитования. 4. Прекращение крупных девелоперских проектов. 5. Сокращение темпов долевого строительства.
Сильные стороны предприятия: 1. Устойчивая репутация на рынке. 2. Наличие деловых связей с крупными строительными компаниями. 3. Наличие собственной сети филиалов продаж.	1. Поиск новых деловых партнеров среди строительных компаний; 2. Расширение сотрудничества с банками по ипотечным программам.	1. Поиск новых целевых сегментов, способных компенсировать спад спроса в действующих сегментах.
Слабые стороны предприятия: 1. Отсутствие стратегического подхода в управлении. 2. Отсутствие четкой программы развития и антикризисных мероприятий.	1. Реорганизация структуры управления. Внедрение функции исследования и прогнозирования рынка.	1. Смена парадигмы управления с оперативной на стратегическую.

Таким образом, в сложившейся ситуации как никогда возрастает значимость укрепления лояльности клиентов агентства недвижимости «Глобал ТЭК», инвестирование в развитие и укрепление бренда агентства, который поможет компании пережить период колебаний потребительского спроса. Достижение этой цели невозможно без реализации эффективной маркетинговой стратегии, основанной на анализе ключевых тенденций рынка и данных маркетинговых исследований.



Список литературы

1. Генеральный план муниципального образования г. Владимир [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://www.vladimir-city.ru/urban/system/documents/ (дата обращения 02.12.2015).

2. Тенденции рынка недвижимости в 2015 году [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://www.investmentrussia.ru/investitzii-v-nedvijimost/rinok-nedvijimosti/perspektivy-v-2015-godu.html (дата обращения 02.12.2015).

3. Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://expert.ru/2015/07/23/ryinok-zhilya-gorodov-rossii-v-2014-2015-godu-turbulentnost-perehodyaschaya-v-retsessiyu/ (дата обращения 02.12.2015).



Приложение 1

Статистика рынка жилой недвижимости г. Владимира

Рисунок 1 Структура предложения квартир по количеству комнат

Рисунок 2 Средняя стоимость квартир, руб/кв. м

Рисунок 3 Средняя стоимость квартир, руб/кв. м

Размещено на Allbest.ru

...