Кондо-готель як новий формат провадження готельного бізнесу в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Одеський національний економічний університет

Кондо-готель як новий формат провадження готельного бізнесу в Україні

Галасюк Світлана Сергіївна

кандидат економічних наук, доцент

Стаття присвячена актуальним питанням, пов'язаним з появою та активним поширенням кондо-готелів як нового формату провадження готельного бізнесу в Україні. Встановлено, що зараз існує значний попит споживачів на проживання в приміщеннях, обладнаних кухнями та іншими зручностями. Систематизовано та проаналізовано дослідження науковців і практиків щодо сутності та особливостей апарт-готелів типу кондомініуму. Зазначено, що для успішного розвитку будь-якого кондо-готелю важливою умовою є співпраця девелопера з готельним оператором. Вивчено три форми їх партнерства. Встановлено та сформульовано основні переваги та ймовірні ризики, пов'язані з діяльністю кондо-готелів, які існують для туристів, приватних інвесторів, девелоперів, готельних операторів та туристичних дестинацій. Підкреслено, що ринок кондо-готелів в Україні тільки формується, тому всім його учасникам потрібно ретельно вивчати один одного задля успішної подальшої роботи, отримування прибутків і розвитку власної справи.

Ключові слова: кондо-готель, апарт-готель, гостьова квартира, готельний оператор (керуюча компанія), девелопер, інвестиції, приватні інвестори.

Condo-hotel as a new format of hotel business in Ukraine

Galasyuk Svitlana

Odessa National Economic University

The article is devoted to topical issues related to the emergence and active spread of condo-hotels as a new format of hotel business in Ukraine. It was found that despite the full-scale invasion of Russian troops on the territory of our country, domestic tourism is becoming popular in Ukraine - especially in the western regions, which are safer for living. It was revealed that the restriction on the departure of men abroad has led to the fact that many families can rest in full only in Ukraine. It has been established that there is now a significant consumer demand for living in premises equipped with kitchens and other amenities. It is noted that under such conditions, developers are increasingly paying attention to the construction of new condominium-type apart-hotels due to the attraction of funds from private investors. The regulatory and legal documents of Ukraine regarding the definition of the terms «aparthotel» and «guest apartment» have been analyzed. Their similarities and differences according to individual criteria are revealed. It is noted that the condo-hotel can be considered a separate format of the apart-hotel. Features of condo-hotels are established depending on the methods of construction, investment, profit, ownership of real estate, management of this means of accommodation, etc. Probable forms of partnership between the developer and the hotel operator in the creation of condo-hotels are considered. Information on the attractiveness of investing in the development of condo-hotels in Ukraine is systematized using specific examples. The main indicators of the investment activity of condo-hotels were identified (planned profitability, average annual occupancy, payback period, projected capitalization, dividend payment schedule, cost of 1 m² room, income distribution between private investors and the management company, ratio of service infrastructure and apartment rooms, etc.) and determined their range. It is emphasized that a real investment boom is observed in the Bukovel ski resort. There are investment proposals for the construction of condo-hotels in Transcarpathia, Odesa, Lviv, Vinnytsia, Ternopil, Lutsk. The main advantages and probable risks associated with the activity of condo-hotels are established and formulated - for tourists, private investors, developers, hotel operators and tourist destinations. It is emphasized that the market of condo-hotels in Ukraine is just being formed, therefore all its participants need to carefully study each other for successful further work, obtaining profits and developing their own business.

Keywords: condo-hotel, apart-hotel, guest apartment, hotel operator (management company), developer, investments, private investors.

Вступ

Постановка проблеми. Сучасною тенденцією в індустрії гостинності України є підвищення попиту на тимчасове проживання в готелях, номери яких обладнані кухнею, або в орендованому житлі (квартирах, апартаментах). Попри повномасштабне вторгнення російських військ на територію нашої держави, в Україні активізується внутрішній туризм - особливо в західних регіонах, які є більш безпечними для проживання. Обмеження на виїзд чоловіків за кордон призвело до того, що багато родин можуть відпочити повним складом тільки в Україні.

За таких умов девелопери все частіше звертають увагу на будівництво нових апарт-готелів типу кондомініуму через залучення коштів приватних інвесторів. Проте в науковій літературі практично відсутні дослідження поняття «кондо-готель», а також його особливостей, переваг та ризиків для власників номерів-апартаментів та інших учасників ринку.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. На даний час в Україні є поодинокі наукові дослідження, пов'язані з доцільністю функціонування та інноваційністю існування такого типу засобів розміщення як апарт-готель [1; 2]. Однак протягом останніх років в інтернет-про- сторі з'явилось чимало публікацій від практиків з готельного бізнесу у вигляді інтерв'ю, виступів на форумах і конференціях, консультацій з питань інвестиційної привабливості апарт-готелів типу кондомініуму [3-8].

Виділення невирішених раніше частин загальної проблеми. Незважаючи на підвищений інтерес до інвестиційної привабливості апарт-готелів, що працюють на засадах кондомініуму, в Україні дотепер немає наукових розробок щодо поняття «кондо-готель» та визначення його особливостей як нового формату провадження готельного бізнесу.

Формулювання цілей статті (постановка завдання). Метою статті є дослідження кондо-готелю як нового формату провадження готельного бізнесу, виявлення його особливостей, а також переваг та ризиків для всіх учасників ринку цього виду нерухомості - туристів, приватних інвесторів, девелоперів, готельних операторів та туристичних дестинацій.

Виклад основного матеріалу дослідження

Огляд нормативно-правових документів України з провадження готельного бізнесу дозволив встановити, що для потреб споживачів, які воліють проживати в приміщеннях, обладнаних кухнями та іншими необхідними зручностями, в українському законодавстві існують терміни «апарт-готель» (колективний засіб розміщення) та «гостьова квартира» (індивідуальний засіб розміщення).

Згідно з національним стандартом ДСТУ 4527:2006:

- апарт-готель - це готель, у якому номерний фонд представлений житловими кімнатами, у складі яких є кухня або функціональна зона з умовами для самостійного готування їжі;

- гостьова квартира - засіб розміщення в окремому вмебльованому приміщенні житлового будинку з однієї або декількох кімнат, кухні та санітарного-технічного вузла [9].

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 297 [10], якою визначені певні правила функціонування засобів розміщення, відмінності між апарт-готелями та гостьовими квартирами відображені в таких критеріях [11]:

- загальна кількість місць для організації ночівлі: для апарт-готелів - 30 та більше; для гостьових квартир - менше ніж 30 місць;

- державна реєстрація: апарт-готелі мають бути зареєстровані як юридичні особи або як фізичні особи-підприємці (ФОП); власникам гостьових квартир реєстрація в якості суб'єктів господарювання не потрібна;

- плата за обслуговування: в апарт-готе- лях оплата за основні та додаткові послуги має прийматися за встановленими цінами; в гостьових квартирах оплата за проживання здійснюється за договором із споживачем, можливо й безкоштовне поселення;

- статистична звітність - апарт-готелі мають надавати відомості за формою № 1-КЗР; господарі приватних квартир повинні вести книгу реєстрації клієнтів (паспортні дані, дати прибуття та від'їзду, вартість нада- ваних послуг) та подавати інформацію про свою діяльність до місцевих органів влади у сфері туризму за встановленою формою;

- податкова звітність - апарт-готелі повинні надавати комплект документів у повному обсязі для даного виду діяльності; власники гостьових квартир мають заповнювати декларацію про доходи, отримані від надання послуг з тимчасового розміщення, на підставі якої визначається сума податку, яку потрібно сплатити до бюджету;

- державна категоризація - для апарт-готелів встановлення певної категорії (від 1 до 5 зірок за вимогами ДСТУ 4269:2003) є обов'язковою умовою для провадження ними діяльності з тимчасового розміщення; гостьовим квартирам категоризація не потрібна.

Таким чином, відмінності між апарт-готелями та гостьовими квартирами досить суттєві з точки зору кількості місць для ночівлі, оплати за обслуговування, державної реєстрації, ведення статистичної та податкової звітності, а також обов'язковості отримання певної категорії. Крім того, вони відрізняються за видом нерухомості, умовами поселення клієнтів, оплатою комунальних послуг, розташуванням в архітектурно-планувальній забудові населених пунктів тощо. Ланкою, що об'єднує апарт-готелі та гостьові квартири, є надання споживачам приміщення, повністю укомплектованого для комфортного проживання, в якому обов'язково має бути кухня або зона для самостійного приготування їжі.

Останнім часом в Україні почали з'являтися засоби розміщення, які в закордонній практиці готельної діяльності отримали назву «кондо- готелі». Для споживача, який поселяється в такому засобі розміщення, кондо-готель - це звичайний апарт-готель, проте між цими двома поняттями існують деякі розбіжності, пов'язані з умовами провадження готельного бізнесу.

В табл. 1 зроблено порівняння засобів розміщення, в яких одиницею житла є приміщення з функціональною зоною для приготування їжі.

На підставі вивчення досвіду функціонування кондо-готелів [3-8] виявлені їх основні особливості:

- спосіб будівництва кондо-готелю - визначення майбутнього об'єкта комерційної нерухомості в якості інвестиційного проєкту для подальшого продажу окремих номерів з готельним сервісом різним власникам;

- спосіб інвестування - вкладення коштів приватних інвесторів у будівництво кондо-готелю для отримання гарантованого

- пасивного прибутку від здачі номерів в оренду або в управління об'єктом нерухомості;

- спосіб отримання прибутку - розподілення прибутку рівномірно між усіма власниками відповідно до площі приміщення; початок нарахування прибутку після завершення першого кварталу роботи кондо-готелю; щоквартальна виплата дивідендів власникам;

- спосіб володіння об'єктом нерухомості - співтовариство приватних інвесторів, до яких належать фізичні особи, юридичні особи, фізичні особи-підприємці, що можуть придбати в кондо-готелі один або декілька номерів та оформити на них право власності (задля зниження вартості інвестиційного внеску розглядається навіть можливість придбання частини номеру - половини або чверті - в розрахунку на одного власника);

- спосіб управління кондо-готелем - надання необхідних повноважень керуючій компанії, яка під власним брендом займатиметься забезпеченням повного комплексу готельного обслуговування, зокрема: завантаженням номерного фонду, його технічним станом, найманням кваліфікованого персоналу, наданням додаткових сервісних послуг, організацією всіх допоміжних процесів, що відбуваються в кондо-готелі;

- право на безкоштовне розміщення - власник може користуватись особистим апартаментом без оплати протягом певного часу впродовж календарного року;

- розташування кондо-готелів в дес- тинаціях з підвищеною туристичною активністю - на морських узбережжях і гірськолижних курортах, в популярних містах;

- різний ціновий діапазон (економ, середній та вищий) залежно від популярності дестинації та від місця знаходження кондо-готеля в її архітектурно-планувальній забудові;

- низькі інвестиційні ризики та швидка окупність інвестицій для власників апартаментів, які забезпечуються укладанням договору з досвідченим готельним оператором, який працює в тандемі з надійним і відповідальним девелопером;

- повноцінна інфраструктура - рецепція, зона відпочинку, ресторани і бари, конференц- зал, паркінг, приміщення для біологічного відновлювання організму (залежно від розташування та типу кондо-готелю можуть бути: СПА-комплекс із саунами, чанами, масажними кабінетами; відкритий, закритий або інфініті-басейн); спортивний / тренажерний зали; пункти оренди обладнання (лижне спорядження, катери, човни); арт-простір; коворкінг; руфтоп-кінотеатр; дитячі ігрові зони тощо.

кондо готель

Таблиця 1

Типи засобів розміщення, в яких одиницею житла є приміщення, облаштовані кухнею