Разработка системы автоматизированного учета агентства недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

Если спросить любое коммерческое предприятие, фирму или частного предпринимателя, что является целью его деятельности, он ответит, что это - получение прибыли. Все действия руководителя организации направлены на то, чтобы получить как можно больше выгоды в ее материальном выражении. Именно поэтому он старается максимально заинтересовать покупателя своим товаром или услугой, наладить бесперебойный процесс купли-продажи, обеспечить наиболее качественный учет и эффективную внутреннюю работу предприятия. Но, разумеется, один в поле не воин. Как бы ни старался деятельный предприниматель, самостоятельно обеспечить качественную работу всех участков деятельности его детища невозможно.

Актуальность темы.

Среди всего комплекса задач автоматизации деятельности агентства недвижимости особо выделяется задача структуризации, хранения и использования предложений рынка недвижимости, как центральной и наиболее трудоемкой части деятельности предприятия. Успешное решение этой задачи является залогом успешного решения всего комплекса задач автоматизации предприятия.

Цель исследования - обосновать необходимость разработки и разработать систему автоматизированного учета агенства недвижимости.

Объект исследования - процесс функционирования предприятия, который после исследования формализуется и реализуется в виде автоматизированной информационной системы.

Предмет исследования - предметная область деятельности предприятия, принятый на предприятии стандарт и механизм документооборота, установившаяся система отчетности.

Задачи дипломной работы:

- Определение комплекса задач автоматизации, выбор места решаемой задачи в этом комплексе.

- Анализ существующих разработок для решения поставленной задачи.

- Формализация задачи, выбор стратегии автоматизации, постановка целей и задач автоматизации.

- Обоснование проектных решений решения задачи.

- Разработка программного проекта решения задачи.

- Тестирование полученного проекта, устранение недостатков.

В данной работе необходимо разработать программу, а точнее систему управления базой данных какой-либо риэлторской фирмы для определенного города, которая позволяет вносить, удалять и изменять данные. Также эта программа должна выполнять такие финансовые действия, как подсчет суммы аренды квартир для данной фирмы.

Область применения: эта небольшая по размеру программа управления базой данных применима, в основном для частных коммерческих организаций, занимающихся непосредственно продажей недвижимости в частности квартир: однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и домов. программный недвижимость риэлтерский автоматизация

Теоретико-методической основной исследования являются современные подходы и разработки в автоматизированных систем в частности и управления организации в целом.

Структура дипломной работы. Состоит из введения, двух разделов, заключения, списка использованных источников. Работа содержит 31 таблицу и 17 рисунков.

1. АНАЛИЗ ВОПРОСА АРЕНДЫ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ РАЗРАБОТОК АИС ПО АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ

1.1 Правовые основы аренды в Республике Казахстан

Так или иначе, руководитель каждого предприятия однажды приходит к мысли, что его предприятие настолько выросло по структуре, количеству сотрудников и охвату рынка со времен основания, что он уже не может полноценно контролировать все процессы и деятельность всех сотрудников. Естественно, начинаются поиски возможности исправить такое положение вещей. Ведь без полноценного контроля за деятельностью своего предприятия руководитель не сможет принимать достаточно эффективные решения о будущих перспективах. Инструментом, который может предоставить руководителю полноценную информацию для контроля всех процессов на предприятии, является система управленческого учета. К сожалению, эта система нуждается в ряде условий для успешного завершения процесса ее внедрения.

Для успешного внедрения системы управленческого учета требуется: наличие на предприятии специалистов необходимой квалификации, активного участия самого руководителя и обеспеченности самого предприятия всеми необходимыми ресурсами. Со специалистами все обстоит достаточно сложно. На рынке фактически нет такой профессии, как специалист по внедрению управленческого учета. Но у кого-то из сотрудников может оказаться опыт участия в подобном процессе. Есть также варианты с наймом сотрудников специально под данную должность или поиски молодых специалистов, которых можно будет обучить. За неимением собственных средств для разработки системы управленческого учета, предприятия часто обращаются в консалтинговые фирмы. Но тут нужно учитывать один нюанс: управленческий учет должен меняться вместе с предприятием, постоянно под него подстраиваясь. Поэтому единожды задействовав стороннюю организацию, руководитель предприятия вынужден будет снова и снова пользоваться ее услугами.

Не стоит недооценивать роль руководителя. На этапе разработки будущей системы именно ему необходимо определить объем и состав тех данных, которые должна будет предоставлять ему уже внедренная система. Некоторые руководители полагают, что проще предоставить всю работу специалистам, но забывают, что управленческий учет нужен не столько специалистам, сколько им самим, что это им недостаточно контроля и информации. Задача специалистов, ответственных за внедрение, в данном случае состоит в том, чтобы предлагать своему руководству различные варианты состава элементов будущей системы.

Важнее роль руководителя становится на этапе непосредственно внедрения. Стоит отметить, что внедрение системы так или иначе вызовет недовольство у многих сотрудников. Однозначно хорошо от ее постановки только руководителю. Все подчиненные же окажутся под более пристальным надзором, нежели ранее. И если раньше они умышленно могли искажать предоставляемые в отчетности данные, то теперь такой возможности у них не будет: все процессы руководитель будет контролировать напрямую. Система сама собой не заработает. Нужно подготовить сотрудников к ней, помочь им адаптироваться. А для этого они должны осознавать всю важность и необходимость внедрения системы управленческого учета на предприятии.

Конечно же, для успешного внедрения системы управленческого учета потребуется немало времени, сил сотрудников и денежных средств. Предприятие должно быть готово к этим затратам, чтобы этапы внедрения системы не «провисали». Бесспорно, сама система стоит любых затрат, потому что в последующем она поможет руководителю принимать решения, направленные как раз на повышение рентабельности его бизнеса, и все затраты по внедрению так или иначе окупятся.

Арендные отношения регулируются номами гражданского права, содержащимися в главе 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан [1], которая включает как общие нормы, регулирующие все арендные отношения, так и отдельные их виды. Общие нормы аренды применяются к отдельным ее видам, если сходные отношения не регулируются специальными нормами.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Если иное не предусмотрено специальными нормами, договор аренды, заключаемый на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме, Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке

Заключая договор аренды, арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога…). В противном случае у арендатора возникает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В противном случае предмет сделки считается не согласованным, а договор не заключенным.

Арендованное имущество должно использоваться строго в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, в соответствии с назначением имущества, в противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

С согласия арендодателя арендные права могут быть переданы арендатором в залог, внесены им в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

В указанных выше случаях (за исключением перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую его составную часть в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Арендная плата может быть определена долей полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов, или предоставлением арендатором арендодателю определенных услуг, вещи в собственность или в аренду или возложением на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды любые сочетания перечисленных выше форм арендной платы.

Стороны также вправе установить любые штрафные санкции за неисполнение обязательств по договору. Если такие санкции не определены договором ответственность за неисполнение обязательств наступает в порядке , предусмотренном главой 20 ГК РК.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, если иное не установлено договором. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд [2].

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжение договора и возмещение убытков.

Если срок аренды договором аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждый из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договор аренды, может быть, расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя если арендатор:

- существенно ухудшает имущество;

- пользуется имуществом не по назначению или существенно нарушает условия договора;

- более 2-х раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитальный ремонт имущества в установленном договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По инициативе арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, если:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользу арендатора либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

Стороны вправе установить для себя и иные основания досрочного расторжения договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет при прочных равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены соглашением сторон [3].

Если арендодатель отказал арендатору заключение договора на новый срок , но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом , арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанности по заключенному договору и возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды , либо только возмещение таких убытков.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

1.2 Организация деятельности агентства недвижимости

Наверное, немного найдется сейчас граждан, которые не сталкивались бы в той или иной мере с жилищным вопросом. Поэтому и появился в условиях рыночных отношений в Казахстане еще один рынок - рынок жилья, а теперь уже - рынок недвижимости. Рынок, правда, еще стихийный и нецивилизованный. Виной этому и некоторая хаотичность развития рынка при несовершенном законодательстве, регулирующем отношения на этом рынке, и некомпетентность многих специалистов по недвижимости (либо тех, кто себя таковыми считает).

Итак, если есть необходимость продать, купить, сдать или снять, обменять квартиру (или другую недвижимость), возникает вопрос: обращаться к посреднику или заняться продажей самостоятельно.

Если рынок - это место, где покупают и продают, то, естественно, основными участниками его являются продавцы и покупатели. Но, как и во многих других сферах, на рынке недвижимости очень часто существует промежуточное звено - посредник, позволяющий продавцу и покупателю найти друг друга [5].

Посредников называют по-разному. Устойчивой терминологии пока не сформировалось. Если это организация - агентство недвижимости, риэлтерская (риэлторская) фирма. Если это отдельный человек - агент, риэлтер (риэлтор), маклер, брокер и т.п.

Действующее законодательство Республики Казахстан не дает определения ни одному из указанных понятий. Кстати законодательство вообще специально не регулирует рассматриваемый круг отношений. Поэтому к ним применяются общие нормы, определяющие порядок оказания услуг.

Кто есть кто на рынке недвижимости

Если казахстанское законодательство специально не регулирует деятельность в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, то и требований к субъектам такой деятельности оно не содержит.

Деятельность по оказанию услуг в сфере недвижимости не подлежит лицензированию. То есть не требуется наличия какой-либо квалификации, образования, стажа работы, материальной базы для оказания услуг.

Ни одно учебное заведение в Казахстане не занималось подготовкой специалистов в данной сфере и не занимается. Поэтому в агентствах работают и бывшие водители, повара, учителя и т.д. Неплохие результаты в работе у людей, имеющих юридическое, экономическое, строительное образование, хотя профессиональный агент по недвижимости должен обладать познаниями во всех этих сферах, плюс в ораторском искусстве и психологии.

Законно заниматься услугами в области недвижимостью можно, зарегистрировав юридическое лицо либо зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. Контроль за такими субъектами со стороны государства заключается в основном в проверке полноты и своевременности уплаты налогов.

Существуют так называемые «черные риэлтеры», («черные маклеры»), которые вообще нигде не зарегистрированы, никаких налогов не платят, офисов не имеют и, соответственно, никакой ответственности нести не собираются. Хотя большинство из них мошенниками не является, а некоторые ухитряются получать рекомендации от довольных клиентов.

И, наконец, отдельной группой выступают откровенные мошенники. Никаких услуг они оказывать не собираются, а единственной их целю является завладение деньгами добропорядочных граждан.

Перечень услуг

Каждое агентство или агент самостоятельно определяют перечень оказываемых ими услуг. Для клиента же привлекательнее получить больший объем услуг за меньшую стоимость.

В зависимости от уровня сервиса агентства (агенты) могут оказывать следующие услуги:

- по видам сделок - поиск вариантов покупки, продажи, аренды, обмена;

- по объектам сделок - поиск вариантов в отношении квартир, жилых домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, строящегося жилья;

- юридическое оформление сделок в различном объеме (получение справок в Центре по недвижимости, оформление договора, его регистрация, получение технического паспорта);

- проверка "юридической чистоты" квартиры (отсутствия ареста, залога, иных обременений, криминального прошлого и оснований к последующей отмене сделки);

- подготовка документов к юридическому оформлению (оформление наследства, узаконение перепланировки, получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних);

- проверка задолженности по коммунальным услугам и содействие ее погашению;

- регистрация жильцов по месту проживания (прописка-выписка);

- перевод недвижимости из жилого в нежилой фонд;

- оценка недвижимости;

- инвентаризация недвижимости;

- содействие в получении кредитов на покупку жилья;

- помощь при переезде.

Данный перечень далеко не полный.

При выборе агента придется решать - нужны ли услуги частного маклера или агентства недвижимости. Если немного сэкономить - выбор, несомненно, будет в пользу первого варианта. Тем более что сегодня и к частному маклеру обращаются, как правило, по совету тех, кто уже пользовался его услугами. При этом главный вопрос, который надо задавать, - какова мера ответственности частного маклера и агентства.

Частный маклер, если он работает легально, обычно зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивает налоги путем приобретения патента. У него зачастую отсутствует офис, работа производится через домашний или мобильный телефон, встречи с клиентами происходят на улице или непосредственно в продаваемых квартирах. Откройте любую газету вашего города с частными объявлениями. В разделах, посвященных продаже недвижимости вы увидите объявления с кратким перечислением нескольких вариантов. Скорее всего это и будет частный агент. Договор на оказание услуг зачастую не заключается, а размер комиссионных оговаривается устно. При всем этом клиентов привлекает низкий размер комиссионных (обычно не превышающий 100 долларов).

Однако каким бы добросовестным и знающим не был человек, работающий частным образом, у него никогда не будет тех возможностей для обеспечения юридической правильности и безопасности сделки, которые есть у солидной фирмы.

Как же отличить «солидную» фирму от «несолидной». Не обязательно солидной является крупная фирма.

Факторы «солидности» фирмы:

- длительный срок деятельности на рынке - дата регистрации фирмы указана на свидетельстве о государственной регистрации, которое можно попросить для обозрения. Однако деятельность в этот период должна быть активной;

- агентство имеет офис, оснащенный необходимой мебелью и оргтехникой - хотя и внешняя но немаловажная деталь;

- сеть офисов в различных районах города - специализация по районам означает широкий охват рынка недвижимости;

- широкий спектр услуг, включающий не только обычную куплю-продажу квартир, но и работу с коммерческой недвижимостью (офисами, магазинами, помещениями, зданиями, сооружениями), домами и земельными участками;

- оформление сделок «под ключ» - стороны получают на руки полный пакет документов по сделке, без необходимости что-то оформлять самим;

- компьютерная база данных имеющихся вариантов - использование компьютерной техники позволяет существенно экономить время клиентов;

- наличие лицензии на оказание платных юридических услуг - говорит о том, что в штате фирмы имеется хотя бы один юрист, имеющий высшее образование и стаж работы не менее двух лет;

- предоставление гарантий о «юридической чистоте» недвижимости;

- публикация в газетах города имеющихся вариантов отдельным информационным блоком на постоянной основе;

- агентство существует в качестве подразделения в составе организации, осуществляющей гораздо более широкий перечень услуг: юридические, аудиторские, консалтинговые, оценочную деятельность - не так уж редко встречается сегодня.

Если выбор в пользу крупное агентства (не в смысле большого количества агентов), не важно, кто будет непосредственным исполнителем. Тогда будет работать целый коллектив агентов и других специалистов, сопровождающих сделку. Система контроля за сделкой и ответственности - многоуровневая, в ответственных компаниях каждая сделка проходит только с письменного разрешения юриста и руководителя. В то же время размер комиссионных у агентств недвижимости выше, чем у индивидуальных агентов. Сумма комиссионных может выражаться в фиксированной сумме (обычно от 200 долларов) либо в процентах от продажной стоимости недвижимости.

Неопытному участнику рынка трудно отследить различные изменения законодательства, совершенствование которого зачастую приводит к различным юридическим затруднениям (например, ситуации с несовершеннолетними или с порядком наследования), трудно выявить различные нарушения прав третьих лиц, предусмотреть случаи с признанием подписи недействительной и множественные случаи откровенного мошенничества на рынке недвижимости. Представители действительно серьезных агентств проводят обстоятельную юридическую экспертизу покупаемых квартир. Это и проверка всей истории квартиры, начиная с первого ее дня приватизации, это и сведения обо всех зарегистрированных гражданах, обо всех несовершеннолетних, это и сведения о возможности состояния кого-либо из собственников на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере. Юридическая экспертиза - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и глубоких юридических знаний [6].

В любом случае решающим фактором при выборе агентства или агента на практике является рекомендация знакомых, которые уже воспользовались их услугами и остались довольны.

Договор с агентством недвижимости

При обращении в агентство недвижимости возможны три варианта:

1. с клиентом будут работать без заключения какого-либо договора;

2. заключается обычный договор на оказание услуг;

3. заключается эксклюзивный договор.

Первый вариант. Казалось бы, хорошо, что клиент не связан с агентством. Необходимость подписания документов многих пугает. Но отсутствие договора означает отсутствие каких-либо гарантий. Либо агентство сознательно не хочет брать на себя обязательства перед клиентом, либо просто агент работает «налево», не ставя агентство в известность об оказании услуг с целью присвоить комиссионные себе.

Второй вариант. Клиент заключает с агентством договор на оказание услуг в определенном объеме. При этом не запрещено самостоятельно заниматься тем же, чем занимается агентство (поиском продавца, покупателя и т.п.), а также поручать эту работу другому агентству. Оплачивать услуги в случае, если ими не воспользовались, от вас не требуют. Продавец и покупатель, которых подобрало друг другу агентство недвижимости, отказываются от услуг агентства, а затем совершают сделку между собой, экономя на комиссионных.

Все большее число агентств предпочитает применять третий вариант - так называемый «эксклюзивный» договор. Понятия эксклюзивного договора в казахстанском законодательстве нет. Под ним в сложившейся практике агентств недвижимости понимается такое соглашение сторон об оказании услуг, по которому продавец передает агентству исключительное право заниматься поиском покупателей на его недвижимость. При этом правоустанавливающие документы передаются в агентство, а собственник недвижимости не вправе самостоятельно или при помощи других агентств подыскивать покупателей. Нарушение этих условий обычно влечет штрафные санкции и не освобождает от оплаты услуг.

В обоснование данного варианта в агентстве недвижимости клиенту приведут следующие доводы:

1. Обеспечение защиты продавца от мошенничества и непрофессионализма. Давая информацию во всевозможные агентства или позвонив по объявлению «куплю квартиру без посредников», вместо встречи с покупателями продавец рискует нарваться на мошенников. Только при заключении эксклюзивного договора с агентством, фирма полностью отвечает за сделку и безопасность клиента.

2. Защита экономических и правовых интересов продавца. Предоставление агентством гарантий успешного завершения сделки, так как весь ее ход строго отслеживается фирмой. Клиент получает право на любые бесплатные консультации и юридическое сопровождение.

3. Реальная оценка квартиры. Стремление агента показать покупателю все достоинства квартиры и продать ее по максимальной цене.

4. Экономия времени и уменьшение числа ненужных рискованных контактов. Звонки во все подряд агентства и по объявлениям создают риск попасться в руки мошенникам. К тому же при такой продаже круг лиц, узнавших, что в скором времени у продавца окажется достаточно крупная сумма денег, значительно расширяется.

5. Эффективная схема рекламы. При эксклюзивном договоре, агентство и агент обеспечивают клиента наиболее полной и широкой рекламой, так как уверены, что деньги на рекламу не тратятся зря. Охватывается максимальное число информационных источников: данные по собственной базе агентства, квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях города. При этом непосредственно за рекламу клиент не платит.

6. Агенты предлагают эксклюзивные объекты своим покупателям в первую очередь, даже если они чуть дороже. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.

«Эксклюзив» в последнее время активно рекламируется в средствам массовой информации, в том числе и в Интернете.

Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему в большинстве случаев не будут навязывать такую форму работы и не будут говорить, что с ним не будут работать.

Что нужно знать при заключении договора

Гражданину, решившему стать клиентом агентства недвижимости, чаще всего предлагается заключить договор стандартного вида на бланке, подготовленном самим агентством. Наиболее часто предлагаемые договоры содержат признаки договора поручения или договора о безвозмездном оказании услуг или одновременно того и другого.

На что клиенту, заключающему подобный договор, следует обратить особое внимание:

1. На предмет договора, то есть на то поручение, которое дается агенту клиентом. Очень важно, чтобы в договоре была четко сформулирована суть оказываемых услуг - объем работы, подробные характеристики объекта недвижимости, минимальное количество вариантов, вид и объем рекламы.

2. На сторону оказывающую услуги по договору, т.е. на то лицо, с которым непосредственно заключается договор. Вполне возможно, что вместо агентства стороной по договору будет указано частное лицо - агент, не имеющий права заключать подобные договоры и исполнять подобные поручения. Нередки ситуации, когда агентство недвижимости в целях экономии на налогах оформляет своих агентов как индивидуальных предпринимателей по патенту. Соответственно индивидуальный предприниматель и подписывает от своего имени договор. При возникновении конфликтной ситуации агентство недвижимости по таким договорам не несет никакой ответственности. Необходимо также ознакомиться с полномочиями лица, подписывающего договор от агентства недвижимости. Если договор подписывает любое другое лицо кроме руководителя, на его имя должна иметься доверенность с соответствующими полномочиями.

3. На ответственность сторон по договору. На практике стандартные договоры, предлагаемые агентствами недвижимости, содержат максимум ответственности клиента и минимум ответственности агентства. Могут устанавливаться существенные штрафы за односторонний отказ клиента от договора. Это является не совсем справедливым, т.к. каждая сторона должна отвечать за выполнение своих обязанностей и санкции должны быть взаимными.

4. На срок действия вашего договора.

5. На вопросы цены и вознаграждения. В договоре должна быть указана стоимость объекта недвижимости, размер комиссионных агентства, кем комиссионные уплачиваются (продавцом или покупателем), порядок их уплаты (при получении задатка, при заключении договора купли-продажи). Чаще всего комиссионные включаются в стоимость недвижимости и в итоге оплачиваются покупателем. Обратите внимание на то, что в договоре не должна использоваться иностранная валюта. Только тенге под угрозой признания сделки недействительной.

Нельзя относится к подписываемым документам, как к пустой формальности, при возникновении какого-либо конфликта спор может разрешить только суд, который в первую очередь будет рассматривать именно эти документы.

Необходимо внимательно читать документы перед подписанием, даже если клиент всецело доверяете агенту и агентству. Помните, что агент, если только он не является индивидуальным предпринимателем, не несет перед клиентом никакой ответственности, кроме моральной. Если заключать договор с агентством, то есть с юридическим лицом, и именно это юридическое лицо оказывает услуги и отвечает за их качество.

Договор - это согласованное выражение воли обеих сторон. Если какой-либо из пунктов договора вызывает у сомнения, ни в коем случае не подписывайте документ. Обратитесь за разъяснениями. Агентство, ценящее своих клиентов и практикующее индивидуальный подход, может пойти навстречу и изменить положения своего договора. В ином случае договор, существенно ухудшающий положение клиента, подписывать не следует.

Итак, у участников рынка недвижимости существует противоположные две точки зрения. Одни из них не верят агентствам недвижимости и считают, что любой человек, решивший продать или купить недвижимость, может обойтись без их помощи. Многим неоднократно доводилось самим заниматься куплей-продажей квартир и они не видят в этом ничего сложного. Другие считают, что каждый должен заниматься своим делом, и этот вопрос лучше поручить профессионалам (при условии, что в выбранном агентстве действительно работают профессионалы).

Услуги профессионального агентства по недвижимости (агента).

Плюсы:

- гарантии юридически безупречного оформления;

- экономия времени;

- получение сопутствующих услуг и консультаций;

- минимальные шансы столкнуться с мошенничеством.

Минусы:

- придется оплатить стоимость услуг и оформления документов;

- ограничена возможность самостоятельно распорядиться недвижимостью при эксклюзивном договоре;

Самостоятельный поиск покупателя (продавца) и оформление документов.

Плюсы:

- экономия на услугах;

- не придется столкнуться с некомпетентностью или недобросовестностью некоторых агентов по недвижимости.

Минусы:

- угроза столкнуться с мошенниками;

- возможность разглашения сведений о наличии или появлении крупной суммы денег;

- незнание многими гражданами тонкостей законодательства.

Спор о том, нужно ли агентство для помощи в проведении сделки, видимо, будет жить до тех пор, пока существует рынок недвижимости. Возможно, когда-нибудь, когда рынок станет абсолютно прозрачным и не будет нести в себе никаких рисков, необходимость в профессионалах рынка отпадет. Хотя опыт зарубежных стран показывает, что это не так. В любом случае всегда найдутся люди, которые в силу занятости либо просто нежелания будут поручать данную работу профессионалам. Пока их помощь неоценима. При единственном условии: если эту помощь будет оказывать настоящий профессионал - честный и надежный.

1.3 Обзор существующего программного обеспечения по работе агентств недвижимости

Компания «Атлант» предлагает воспользоваться программой доступа к единому информационному ресурсу базы данных по недвижимости и моментального размещения собственных эксклюзивных предложений о продаже/аренде объектов недвижимости. Данная услуга дает возможность агентствам недвижимости, посредникам и частным лицам ежедневно получать свежую информацию о продаже/аренде объектов недвижимости, а также самостоятельно добавлять, изменять и удалять собственные варианты в общей базе данных информационного ресурса Компании «Атлант», отслеживать изменения на рынке недвижимости и является дополнительным рекламным носителем [7].

Компания «Атлант» является информационным лидером сибирского региона в области мультилистинговых услуг рынка недвижимости. Программное обеспечение компании предоставляет следующие услуги:

1. Электронная база данных содержит следующую информацию:

- Квартиры Комнаты Дома Коттеджи Дачные и Земельные участки Гаражи Офисные, Торговые и Нежилые помещения;

- оформление объектов недвижимости по продаже, аренде и обмену;

- первичный и вторичный рынок недвижимости г. Томска, Томской области и Сибирского региона;

- информация от первых лиц (частные лица, дольщики и застройщики) без посредников;

- эксклюзивные варианты от агентств недвижимости и посредников;

- ежедневная проверка достоверности информации от частных лиц (периодичность 7 дней);

- база предложений объектов недвижимости и база спроса на недвижимость;

- источники сбора информации: телевидение, печатные издания, рекламные афиши, Интернет ресурсы, собственная реклама и другое;

2. Возможные способы получения базы данных:

- бесплатная установка и обслуживание специализированного программного обеспечения;

- автоматическая загрузка и обновление через Интернет (средний объем 300-500 кб);

- самостоятельная загрузка и обновление при помощи файла обновления с электронного носителя;

- рассылка файла обновления по электронной почте;

- по факсу в виде таблицы с 12 до 14 часов.

3. Возможности специализированного программного обеспечения:

- доступ к базе данных других городов, входящих в список обслуживания Компанией «Атлант»;

- автоматическая система восстановления базы данных при различных сбоях компьютера;

- автоматическая система удаленного контроля над программным обеспечением клиента;

- автоматическая система обновления служебных компонентов программного обеспечения;

- автоматическая загрузка обновлений с сервера Компании «Атлант» в реальном времени;

- самостоятельное размещение эксклюзивных вариантов в реальном времени on-line;

- доступ к архивной базе данных начиная с 2005 года;

- печать базы данных в нескольких форматах с поддержкой расшифровки сокращений;

- экспортирование базы данных (в текстовый файл, Microsoft Excel, Microsoft Word, Atlant DataCollect);

- экспортирование/импортирование базы данных (формат Atlant DataCollect);

- возможность блокировки контактной информации для определенного пользователя;

- просмотр всех новых вариантов за последнее обновление или за последний день;

- статистика изменений базы данных при обновлении (сколько добавлено/изменено/удалено);

- гибкая настройка пользовательского интерфейса;

- сортировка данных по любым параметрам и по нескольким столбцам таблицы одновременно;

- возможность создания сложных многоуровневых фильтров и их сохранения;

- добавление собственных вариантов (без риска утечки личной информации);

- изменение/удаление данных, предоставленных Компанией «Атлант» без их дальнейшего появления, кроме случая повторной продажи/аренды;

- информационная панель срочных топ-новостей и рекламной информации;

- защита программного обеспечения и базы данных от взлома и копирования;

- удобная система поиска информации при помощи панели-шаблона (с возможностью сохранения выбранных условий);

- возможность поиска по схематичной карте указав необходимые районы;

- детальный просмотр данных об объектах с контролем изменения стоимости;

- возможность просмотра, размещения и редактирования фотогалереи объектов недвижимости;

- возможность автоматической отправки жалобы на выбранный вариант;

- просмотр всех вариантов по одному конкретному владельцу;

- поиск по контактным телефонам;

- установка программного обеспечения в нескольких офисах клиента;

- автоматическое размещение информации на сайте Компании «Атлант»;

- авторизованный web-доступ к информации на сайте Компании «Атлант»;

- доступ к информации других городов, а также межрегиональный обмен вариантами;

4. Дополнительные услуги и преимущества перед подобными продуктами:

- ежечасная автоматическая рассылка данных;

- интерактивный доступ к базе данных для застройщиков, агентств недвижимости и частных лиц;

- самостоятельное размещение собственных вариантов;

- дублирование базы предложений в программе ДубльГИС;

- размещение рекламной информации на официальном сайте Компании «Атлант» с указанием ссылки на сайт Вашего агентства (возможность обмена банерами);

- выезд к клиентам при заключении договора и оплаты услуг;

- консалтинговые услуги и обслуживание программного обеспечение;

- широкий выбор объектов недвижимости;

- большинсво агентств недвижимости (более 250 на сегодня) пользуется нашими услугами.

5. Технические требования для установки программного обеспечения:

- обязательное наличие компьютера или ноутбука;

- обязательное наличие подключения к сети Интернет.

6. Абонентское ежемесячное обслуживание (стоимость составляет согласно установленному тарифу):

- ежечасное обновление полной базы данных с контактной информацией в электронном виде;

- возможность ежедневной рассылки факсимильных сообщений новых вариантов;

- консультирование и обслуживание программного обеспечения.

Информационная система агенства недвижимости Компания ДатаХауз

Реализованный проект предусматривает организацию работы агенства недвижимости через Интернет как с простыми посетителями, так и с удаленными агенствами и риэлторами [8]. В рамках данного проекта разработано программное решение для агенства недвижимости включающее:

- WEB ресурс агенства;

- Модуль администрирования WEB ресурса;

- Windows-система агенства недвижимости;

- Удаленное рабочее место риэлтора.

Разработанная система обеспечивает:

1. Для пользователей Интернет:

- осуществление регистрации и учета пользователей;

- осуществление через Интернет поиска информации по базе данных агенства недвижимости;

- сохранение всех предложений пользователя и предоставление возможности по вводу, редактированию и удалению уже введенных предложений;

- зарегистрированным пользователям разрешен ввод в базу собственных заявок с учетом их лимита;

- предоставление пользователям дополнительных услуг.

2. Ссистему поддержки пользователей, включающей:

- автоматическую систему оповещения при наступление определенных событий;

- взаимодействие с пользователями;

- ведение учета предоставленных услуг.

3. Автоматическую систему консультаций.

4. Система ведения рекламы на страницах WEB ресурса, включающей:

- осуществление банерной рекламы;

- осуществление текстовой рекламы;

- настройка периода и времени рекламной компании;

- размещение банеров на внешних сайтах;

5. Систему администрирования Web ресурса:

- просмотр редактирование базы данных;

- получение статистики по базе данных и по самим данным;

- модификация структуры таблиц;

- работа с системой сообщений и оповещений пользователей.

6. Поддержку удаленных рабочих мест агенств:

- работа с удаленными рабочими местами риэлторов;

- синхронизация информации на удаленных местах;

- ведение учета предоставленных услуг.

Технологическая реализация системы [9]:

WEB Ресурс

- Internet Information Server 5.0;

- Active Server Pages;

- Active Data Object (ADO);

- Microsoft SQL Server 2000.

Модуль администрирования WEB Ресурса

- Internet Information Server 5.0;

- Active Server Pages;

- Active Data Object (ADO);

- Удаленное система агенства недвижимости ;

- Windows 95/98/Me/Nt4/2000;

- База данных - MS SQL 7/2000, Ms Access;

- многопользовательская версия;

- Удаленное рабочее место риэлтора, агента;

- Windows 95/98/Me/NT4/2000;

- База данных - MS Access.

Информационная система Риэлтор

Информационная система «Риэлтор» - это профессиональная система хранения и обработки информации по сделкам в сфере недвижимости, с возможностью публичного размещения предложений в сети интернет (мультилистинг) [10].

Система позволяет:

- Вводить и хранить информацию об объектах недвижимости выставленных на продажу, а также о потенциальных покупателях желающих купить тот или иной объект недвижимости.

- Выполнять подбор предложений по более чем 20 параметрам.

- Выполнять поиск потенциальных покупателей по более 15 характеристикам.

- Вводить и анализировать информацию по осмотрам покупателями объектов недвижимости

- Разделять информацию по продаваемым объектам недвижимости на частную, доступную только для сотрудников того агентства которому она принадлежит, и на публичную, доступную для просмотра всем заинтересованным лицам.

- Выполнять гибкое разграничение прав для сотрудников агентства на просмотр и редактирование информации в соответствии с выполняемыми обязанностями

- Контролировать работу и эффективностью сотрудников агентства

- Контролировать изменения информации об объектах недвижимости и потенциальных покупателях, начиная от ее ввода в систему и заканчивая удалением

- Откатывать любые изменения на определенный период времени

- Составлять гибкие отчеты о средневзвешенных ценах на объекты недвижимости в многоквартирных домах.

- Использовать любую удобную валюту без ограничений (на текущий момент в системе используется 9 валют)

- Контролировать заинтересованность покупателей в том или ином объекте недвижимости

Цель создания «Информационной системы «Риэлтор» - содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на территории стран СНГ, помочь клиентам и риэлторам в максимально короткие сроки купить или продать объекты недвижимости

текущий момент в состав информационной системы включены следующие разделы:

- Продажа квартир в многоквартирных домах.

- Продажа частных домов.

- Покупка квартир в многоквартирных домах.

- Покупка частных домов.

- Мультилистинг.

В систему информация попадает одним единственным образом - от частных маклеров и агентств недвижимости подключенных к системе.

Публичная информация доступна любым заинтересованным в ней лицам, без каких либо ограничений на просмотр.

Частная информация доступна только сотрудникам того же агентства, которое разместило эту информацию, в соответствии с выполняемыми ими обязанностями.

Преимущества «Информационной системы «Риэлтор»:

- Работать с системой можно с любого компьютера подключенного к сети Интернет.

- Система работает в режиме реального времени, т.е. не надо ждать, когда будет доступна новая база данных. Все изменения сразу же видны всем участникам системы.

- Структурированность всех данных на основе подробного справочника географических объектов (более 300 тыс. населенных пунктов).

- При обращении клиента в офис можно не только быстро найти его личные данные, но и благодаря широкому спектру фильтрации подобрать именно те варианты объектов недвижимости, которые наиболее соответствуют его требованиям.

- Вся информация хранится на специально для этого предназначенном оборудовании, имеющем многократное резервирование от сбоев.

- Контроль за работой и эффективностью сотрудников.

- Ежедневные изменения цен по объектам недвижимости автоматически фиксируются в системе для последующего отслеживания динамики изменения цен в разрезе определенного промежутка времени.

- Встроенные бланки, отчеты, листы осмотра, возможность распечатки динамики цен, архива, истории осмотров объектов недвижимости, данных клиентов (покупателей, продавцов) и т.д.

- Бесплатная техническая поддержка команды информационной системы.

Любой участник системы может предложить свои замечания по доработке или улучшению системы в соответствии с его текущими требованиями. В случае признания такой доработки целесообразной она будет включена в ближайший пакет обновлений.

Информационная система «Идеальный вариант»

Программа предназначена для автоматизации работы специалистов по недвижимости [11]. Она облегчает:

1. Работу с объектами недвижимости любого типа

2. Работу с заявками любого типа

3. Слежение за сроками аренды

4. Учет сделок (как успешных, так и не очень) с возможностью анализа тенденций

5. Создание офисных презентаций объектов для клиентов

6. Анализ деятельности компании

«Идеальный вариант» может использоваться как в компании-операторе недвижимости, так и частным риэлтором или маклером.

Основные возможности:

1. Поддержка следующих операций с недвижимостью:

Продажа - организация продажи объектов недвижимости

Покупка - организация покупки объектов недвижимости с подбором соответствующих вариантов

Сдача в аренду - организация сдачи в аренду объектов недвижимости

Съем в аренду - организация съема объектов недвижимости с подбором соответствующих вариантов

Обмен - организация обмена объектов недвижимости с подбором соответствующих вариантов

2. Поддержка следующих разделов для заявок на покупку/продажу/аренду:

«Активные заявки» - заявки на покупку/продажу/аренду, являющиеся актуальными на текущий момент.

«Временно отложенные заявки» - заявки на покупку/продажу/аренду, действие которых временно приостановлено по каким-либо причинам. При приостановлении действия заявки система запрашивает причину для последующего анализа тенденций. После восстановления актуальности заявка просто переносится в раздел «Активные предложения» без повторного ввода данных.

«Заявки, снятые клиентом» - заявки на покупку/продажу/аренду, снятые клиентом по каким-либо причинам. При снятии предложения система запрашивает причину для последующего анализа тенденций.

«Совершенные сделки» - успешно обработанные заявки на покупку/продажу/аренду.

3. Многофункциональная система произвольных запросов для поиска и фильтрации заявок.

4. Защита от несанкционированного доступа к данным с помощью списка пользователей.

5. Многофункциональная система безопасности для ограничения прав доступа.

6.Удобная работа с коллекциями фотографий объектов недвижимости, организация слайд-шоу

7. Гибкая справочная система, в которой свыше 48 заполненных справочников.

8. Единая база для хранения описаний объектов недвижимости.

9. Конструктор форм описания произвольных типов объектов недвижимости (свыше 100 параметров).

10. Оперативная техническая поддержка от компании-разработчика.

11. Развитие функциональных возможностей системы по запросу клиента.

Автоматизированная система «Идеальный вариант: Недвижимость» является достаточно сложной и громоздкой. Система требует от пользователя высокой квалификации и, кроме того, требует достаточно сложной настройки и администрировании.

Не мало важным является фактор высокой стоимости автоматизированной системы «Идеальный вариант: Недвижимость», также на стоимость сильно повлияет необходимость найма квалифицированного специалиста для поддержки и обслуживания СУБД, обучение пользователей, невозможность экстренной тех поддержки из-за сильной удаленности разработчика.

Программа для риэлторов по аренде жилых и нежилых помещений РентЭксперт.

История программы насчитывает более 4х лет совместной работы опытных программистов и опытных риэлторов. За это время она включила в себя всё самое лучшее и необходимое для работы агентств недвижимости, работающих как в области аренды жилья, так и с нежилыми помещениями и продажей. Программа динамично развивается [12].

Список, свойств программ по недвижимости серии РентЭксперт.

1. Ввод помещений и клиентов.

Программа позволяет очень эффективно и быстро вводить заявки как на сдачу в аренду помещений любого типа, так и заявок на аренду (клиентов). В программе по аренде предусмотрен специальный режим «последовательного ввода». Он позволит значительно повысить эффективность работы по вводу объектов недвижимости.

Для более тонкой работы с эксклюзивами, а также для работы с историей заявки, хранящейся в архиве - при вводе основных параметров помещения существует доступ к подробной истории объекта или ко всем «похожим» заявкам из архива с аналогичными параметрами, например, телефоном.

2. Работа с архивом объектов и повторное введение объектов.

Программа по аренде корректно и быстро работает с большим архивом. Программа прошла успешное тестирование с самым большим архивом по аренде квартир и комнат в Москве, конечный объём составил около 300.000 вариантов. Технические характеристики работы программы с архивом показывают, что скорость работы программы при добавлении новых вариантов при импорте из *.mak-файлов практически не зависит от размера загруженного архива, что позволяет гарантировать оперативность работы.

Повторное введение уже существующих в базе объектов сопровождается индикацией, дополнением истории этой заявки и обновлением параметров объекта.

3. Стабильность системы и устойчивость базы данных.

Чем сложнее и многофункциональнее программа по аренде, чем большие возможности она предоставляет своим пользователям, тем сложнее её структура и структура её базы данных. А чем сложнее структура базы, тем более она подвержена разрушению со стороны никак не зависящих факторов: ошибки записи на жёсткий диск, скачки напряжения в сети электропитания, перегрузки памяти, ошибки ввода-вывода из-за разделения ресурсов и прочих. Программа по аренде «РентЭксперт» наделена очень мощными и, вместе с тем, простыми в использовании инструментами восстановления базы данных. Это обеспечивает нужную стабильность программы и сохранность Вашей информации.

4. Визуальное представление информации и печать.

...