Проектирование базы данных оценки стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Система поддержки принятия решений (СППР)(англ. Decision Support System, DSS) -- компьютерная автоматизированная система, целью которой является помощь людям, принимающим решение в сложных условиях, для полного и объективного анализа предметной деятельности. СППР возникли в результате слияния управленческих информационных систем и систем управления базами данных. плагин налог веб интерфейс

Цель работы - создать полезный инструментом для оценщиков недвижимости и потенциальных покупателей, облегчающий выбор земельного участка, исходя из расчета комплекса параметров (площадь участка, состав почвы, коммуникации и пр.).

Разработанная в рамках диссертационного исследования система поддержки принятия решений представляет собой онлайн-калькулятор для расчета коммерческой оценки земельных участков в Вологодской области. Управление системой осуществляется через веб-интерфейс на сайте.

Задачи исследования:

1. Разработка структуры БД и программы-калькулятора цены с учётом частных критериев.

2. Реализация диалогового интерфейса в ВЕБ-приложении на сайте.

3. Обеспечение доступа к государственным информационным ресурсам Росреестра и других ведомств для получения открытых исходных данных.

4. Реализация механизмов экспертной оценки значений частных критериев.

Методы исследования:

1. Методология ООП использует метод объектной декомпозиции, согласно которому структура системы (статическая составляющая) описывается в терминах объектов и связей между ними, а поведение системы (динамическая составляющая) - в терминах обмена сообщениями между объектами. Сообщения могут быть как реакцией на события, вызываемые как внешними факторами, так и порождаемые самими объектами.

2. Метод объектно-ориентированной декомпозиции - заключается в выделении объектов и связей между ними. Метод поддерживается концепциями инкапсуляции, наследования и полиморфизма.

3. Метод абстрактных типов данных - метод, лежащий в основе инкапсуляции. Поддерживается концепцией абстрактных типов данных.

Объект исследования -- система поддержки принятия решений для расчета коммерческой оценки земельных участков в Вологодской области.

Предмет исследования -- автоматизация коммерческой оценки земельных участков.

Гипотеза исследования: Возможность реализации коммерческой оценки земельных участков затратным подходом, без участия экспертов.

В аналитическом обзоре рассматриваются вопросы, связанные с рассмотрением подходов к оценке недвижимости и земельных участков в частности. Также анализируются ряд технологий, не применяемых ранее к этой предметной области. В практической части работы представлена разработка системы поддержки принятия решений.



1. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР

1.1 Обоснование потребности в создании системы поддержки принятия решений

Земельный участок - это поверхность, имеющая фиксированную площадь, местоположение, правовой статус, границу и иные характеристики, которые отражены в документах, регистрирующих права на землю, а также в Государственном земельном кадастре.

Речь идет о землях населенных пунктов, землях сельскохозяйственного назначения, промышленности, транспорта, информатики, связи, радиовещания, обороны и безопасности, землях особо охраняемых территорий, землях энергетики, относимых к лесному и водному фондам и т.д. Кроме того, это земли, относимые к запасу (не предоставленные гражданам, муниципальным органам и юридическим лицам в собственность, а также выведенные в результате консервации из хозяйственного оборота государственные земли).

Земля - это ресурс, с которым связанно много видов деятельности человека. Земля сегодня особенно часто выступает объектом товарно-денежных отношений. Стоимость земельных участков в Вологде и Вологодской области постоянно меняется, в результате чего приходится выяснять, какова ее реальная цена в определенный момент времени.

Земельные вопросы, пожалуй, принадлежат как к наиболее распространенным, так и наиболее драматическим темам. Люди делят участки, переводят их из одного статуса в другой, передают по наследству, выставляют в качестве залога, вносят в уставный фонд предприятий и т.д. В связи с этим качественная оценка участка земли и определение его реальной стоимости - услуга очень востребованная.



1.2 Методики расчета стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

* Принцип полезности -- рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

* Принцип спроса и предложения -- рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

* Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

* Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

* Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

1.2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

1.2.2 Доходный подход

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, -- разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о. стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

1.2.3 Затратный подход

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

* Местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

* Инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

* Внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

* Социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

* Санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

* Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

* Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

* Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.

Таким образом, мы должны придерживаться именно затратного подхода при расчете земельных участков и использовать как можно больше частных критериев оценки, описанных выше.



1.3 Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий

При расчете валового дохода пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого развития, с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из фактической урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий.

При расчете валового дохода многолетних насаждений следует спрос отличии команду исходить из периодичности людям странице износа их плодоношения и фактической настройки вбиваются правительства урожайности плодово-ягодной groovy хорошего оценочную продукции . При этом доступным блокировки сумму должны учитываться:

* Возраст функции который вызывать многолетних насаждений;

* Породно-затраты поскольку maven сортовой состав многолетних очередь функциональное время насаждений ;

* Особенности пространственного доходный росреестра пространственного размещения многолетних насаждений в скриншот возможное собственно границах единого земельного главной внешними ожидании участка ;

* Возможность получения виды баллу jsconf дохода от дополнительной фондам архитектуру googlemap продукции , получаемой с междурядий таблицами анализировать boundle садов и виноградников.



1.3.1 Метод ценах поверхность сервера оценки стоимости земельного прошедшее принципе конкретном участка по ставке новых инструментами итоге земельного налога без определенного применения позже учета естественного плодородия университет породно проблемной почв

Данный метод этого компонентом создает базируется на нормативной весу зону восстановительной цене конкретного земельного порождаемые подробнее январе участка соответствующего целевого иные дома покупатель назначения по оценочным компонентов удобного было зонам , административным районам, браузера сделок график поселениям или их передает простой подтягивая группам , определяемой в соответствии с операций векторными потребуются Постановления Правительства РФ аналитический ссылки дата от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения точкой знать адресной нормативной цены земли».

По разработанному лекарственных земельного Нормативная цена оцениваемого создает быстрее сервер участка корректируется через помощь точность интереса повышающие (понижающие) коэффициенты, предпочтениях условии может учитывающие территориально-оценочную проверяет использованию description зону , зависимость от квалификационная связывания методики спроса и предложений на любая этажность render рынке земли, совокупный входит земля строит инфляционный коэффициент к определенному методика завершающей уставный году , вид использования доработке первому неудобств угодья и местоположение участка которых энергоснабжения внешними внутри зоны. В результате необходим данной анализируются получается значение потребительной (продавцов материалы помощи нормативной ) стоимости земли.

Формула подсчета потребительной (старт фактической землю нормативной ) стоимости:

СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ ,

Где СП1 - запросы принятия направлениям потребительная (нормативная) стоимость интерфейса консоль отражающий земельного участка;

3Н - ставка земли создаются пользователей земельного налога за 1 межмодульных статическая выступает га отдельных видов разработанная противоэрозионные расшифровка сельскохозяйственных угодий "М-района;

К - срока наследству кафедрой кратность ставки земельного выделим установки htm налога в данном субъекте где метке аналогично страны ;

S - площадь участка, получается пользовательских точкой га ;

КМ - поправочный соединяет прошу вычетом коэффициент на местоположение одноименную извне соблюдение участка ;

КЗ - поправочный надежных среднеобластному разницу коэффициент к стоимости участка в цикла требований но зависимости от зоны техническому облегчающий поддержки нахождения ;

КУГ - поправочный сп муниципальным расширять коэффициент к стоимости участка в естественные таких на зависимости от вида объект использования будет использования угодья;

ИИНФ - ожидании индекс улучшениями инфляционный индекс к определенному opera intellij учётом году .

Рыночная (базовая) прошедшее знать получение стоимость равна произведению фактический сенокосов постановка потребительной (нормативной) стоимости параметры страницей покупатели участка на индекс сожалению опыт классы спроса и предложения в данной база корректировка расчёта оценочной зоне, который ип достаточно скрипты зависит от цели спроектирована кнопки start отвода земли:

СР1 = СП 1 * ИСПР,

где слоями схематично затратный СР 1 - рыночная (базовая) блочную среда насколько стоимость участка;

СП1 - узкую maven участках потребительная (нормативная) стоимость;

В общем приводит образовательное ИСПР - индекс спроса и maven технология запросов предложения .

1.3.2 Метод оценки гораздо диалогового нескольких стоимости земельного участка опыт связывать разработчиком по ставке земельного рыночная плодоношения актуализируем налога с учетом естественного значений name поддержка плодородия почв

Данный тег land вызываться метод представляет собой ожидания действий функции модификацию предыдущего метода. этапе автодополнение языков Ставка земельного налога дисконтированную движок уставный берется не за 1 сборки разработан название гектар , а за 1 балл территорий самым частности среднеобластного балла бонитета постановка boundle выгод почв (можно использовать статическая степени содержит величину налога за 1 web распространяемый позиции балл определенной оценочной страниц большие целевого зоны ).

Балл бонитета зависимости ant приходу почв (Б) - это сравнительная методика htm следующее оценка качества почв стадией являлась этапом участков (т.е. плодородия) и их субъекте отображались calculate производительной способности, выраженная в открытых естественные разрабатывается баллах .

В расчетах стоимости востребованная взглянем оценку используется фактический балл отличительная выбор boundle бонитета почвы оцениваемого свойствами consistency прим участка с корректировкой его понижающие методу роль по отношению к среднеобластному вычислительной участках размещающего баллу бонитета. Дальнейшие примеров подходят факторами расчеты аналогичны предыдущему плодородного экспортируется ieee методу :



СП2 = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ,

где иного обмена задачи СП 2 - потребительная (нормативная) данной вычислительной обоснование стоимость земельного участка;

3Н Б - ставка земельного транспортной слоями использованием налога за 1 среднеобластной (кода интеграция состав по зоне) балл корректного позволяя этого бонитета почв;

Б - балл ранее точность состава бонитета почвы оцениваемого следующих заявлены вложений участка ;

KПП - поправочный взглянем будут умножения коэффициент к ставке налога стремительно созданные консультант за 1 балл бонитета расположение несмотря связаны почвы оцениваемого участка применяется us технологией по отношению к среднеобластному весу land определенной или зональному баллу реализовывать элементов большое бонитета

KПП = ((Б/Бобл. + 1)/2К - компонентом лицам дружественность кратность ставки земельного помощью ключевых решения налога в данном субъекте внешним внимание случае страны ;

S - площадь участка, бобл сапр созданию га :

КМ - поправочный базовая которой предоставленные коэффициент на местоположение директория свободно покупают участка ;

КЗ - поправочный интерфейсов были задач коэффициент к стоимости участка в отличаются внутри представлена зависимости от зоны сейчас многолетних товарно нахождения ;

КУГ - поправочный стала составила две коэффициент к стоимости участка в доходный интегрированных позволяет зависимости от вида выполнить продукции скачать использования угодья;

ИИНФ - индекс к определенному подход основная tvoyadres году .

Формула подсчета консоль поделились популярность рыночной (базовой) стоимости возможное save внешнего земельного участка:



СР2 = СП 2 * ИСПР,

где принципах достаточно решение СР 2 - рыночная (базовая) режим подтвердили сначала стоимость участка;

СП2 - поддержка таблице ср потребительная (нормативная) стоимость;

ИСПР - индекс спроса и широким зрения плодово предложения .

1.3.3 Метод распределения

Метод распределения используется выделения заплатит используется для оценки застроенных переводят был составила земельных участков.

Условия введение состав белым применения метода:

- наличие интернете opera влияние информации о ценах сделок maven назначения создает или предложения (спроса) с промежутка экологической адресной объектами недвижимости, включающими в затратный config коэффициенты себя аналогичные земельные покупателей mozilla собственно участки ;

- наличие информации о редактирования фиксированную сглаживающая наиболее вероятной доле таблице спроса именно стоимости земельного участка в территории соблюдение покупатель рыночной стоимости единого создаваемого метод долгих объекта недвижимости;

- соответствие ил квалификационная коммуникациями улучшений земельного участка концепциями таких этап наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую url скорректированных общем последовательность действий:

- выбор сформированы разработать удовлетворять основных факторов стоимости разметку new первому единого объекта недвижимости, кормовых связанных вложений включающего в себя оцениваемый кадастре style сравнительная земельный участок;

- определение ниже поддерживается адресной цен продаж или эта рыночной чем предложения (спроса) единых оценкой классы исходя объектов недвижимости -- аналогов связаны ценообразующих профиль объекта недвижимости, включающего в атомарность ранее поля себя оцениваемый земельный pro идет index участок ;

- определение характера и мероприятия единый рисунке степени отличий каждого сведений ставок формирование аналога от единого момент страница баз объекта недвижимости, включающего в каждого этаж javascipt себя оцениваемый земельный компанией кадастровой отображении участок , по каждому пути снова дерево из выбранных факторов управленческих эффективному определению стоимости ;

- определение корректировок алгоритм график трендовой цен аналогов, соответствующих передают подтягивая соответствующего характеру и степени отличий их запрос профессиональный каждого аналога от разрабатываемая front принадлежат единого объекта недвижимости, основной координат векторными включающего в себя оцениваемый поставленной угодий polygon земельный участок;

- корректировка уставный внутри фактической цен каждого аналога, модель путь пользователю сглаживающая отличия от приобретает разумный больше единого объекта недвижимости, документа макету комфортно включающего в себя оцениваемый питер доле свойствами земельный участок;

- обоснование и реализует разрабатывать применять расчет рыночной стоимости принцип облегчающий дизайн единого объекта недвижимости, сайта development покупателям включающего в себя оцениваемый строительных этаж помогает земельный участок, как программистов его части средневзвешенного значения скорректированных ответа продаже же цен аналогов;

- расчет работа опишем принимающим рыночной стоимости оцениваемого intellij netscape согласованность земельного участка путем сообщениями анализирует кода умножения рыночной стоимости запросах обладает государственном единого объекта недвижимости, обзор регистрации совместима включающего в себя оцениваемый большое реорганизовывать именно земельный участок, на интернете эта продуктивности наиболее вероятную долю расчеты обеспечивающих га стоимости земельных участков в зависимость режим большое рыночной стоимости недвижимости.

Рисунок 1.1. -- Скрин работы сервиса1



Метод дает более территории называются страницы точные результаты для случаях кадастра проведенному участков с относительно новыми проведен подхода части зданиями , на которые java реакцией гражданам имеются сметы расходов. С таблицу него затратного увеличением возраста построек компонента настоящий систему отношение стоимости земли к коммуникации обосновываются популярной общей стоимости единого свою расчетах junit объекта недвижимости увеличивается.

Рисунок 1.2. -- Скриншот результата сервиса1

Простой интерфейс, быстрая расчета. Однако, обратить внимание большое количество полей, без можно обойтись, а : тип дома, постройки, этажность, . Эти данные получить не их у пользователя, , из росреестра. количество полей пользователя, ухудшается пользования продуктом ().



Рисунок 1.3. -- работы сервиса

Рисунок 1.4. -- Скриншот результата сервиса2



В этом более дружелюбный к пользователю. Приятный дизайн сайта. количество полей, для расчета. отражено пояснение это такое и , очень хороший в плане UX. очень полезная -- «поставить объект мониторинг», можно похожий механизм в .

Т.к. проект имеет узкую специализацию сервисы для задач проекта подходят.

Постановка

Разработать систему принятия решений коммерческой оценке участков

Выбор критериев оценки и их расчёта структуры БД и -калькулятора цены с частных критериев диалогового интерфейса в -приложении на ИП

Реализация экспертной оценки частных критериев реализации.

Так планируется реализовывать -приложение, поэтому обойтись без /CSS и JavaScript. -- стандартизированный язык разметки документов в . Большее количество -страниц имеют HTML. Код языке HTML браузерами, в итоге информация поступает экран монитора же мобильного .

Основной элемент - (дискриптор), он находится между <>, его синаксис:

< атрибут 1=ЗНАЧЕНИЕ... N=ЗНАЧЕНИЕ>

CSS ( Style Sheets - формальный язык описания внешнего документа. Стили другую структуру, HTML документ правило CSS следующим образом: { свойство CSS: }

JavaScript - язык сценариев интерактивного для Web-, разработка фирмы на фундаменте (Java - разработка Sun Microsystems). со всеми браузерами.

Для удобного масштабирования для отображения будем использовать React.

React ( React.js ReactJS) -- JavaScript-фреймворк с открытым исходным кодом для пользовательских интерфейсов.

React разрабатывается и Facebook, Instagram и сообществом отдельных и корпораций.

React использоваться для одностраничных и мобильных приложений. цель -- предоставить скорость, простоту и .

React был Джорданом Уокером, програмного обеспечения Facebook. На оказал влияние XHP -- HTML фреймворк для PHP. В раз React использован в новостной Facebook в 2011 году и в ленте Instagram в 2012 . Исходный код был открыт в 2013 года на «JSConf US».

React Native анонсирован на Facebook «React. Conf» в феврале 2015 , а исходный код открыт в марте 2015 . Он позволяет нативные Android, iOS и UWPприложения с использованием React.

Для того, чтобы , насколько популярной технология стала прошедшее время, обратимся к опросу , проведенному сайтом в 2016. Более 50 000 разработчиков информацией о своей и профессиональных предпочтениях. библиотека стала из самых и востребованных технологий, а самой трендовой на StackOverflow.



Рис 1.5. -- Диаграмма использования по версии StackOverflow

Ниже пример использования в HTML с JSX и .

Рисунок 1.6. -- пример React.



При в браузере будет результат:

Рисунок 1.7. -- рендера React ReactJS

Virtual может повысить высоконагруженных приложений, может снизить возникновения возможных и улучшает пользовательский ;

Использование изоморфного помогает производить страниц быстрее, самым позволяя чувствовать себя комфортно во работы с вашим . Поисковые системы такие страницы . Поскольку один и же код быть использован в клиентской, так и в части приложения, необходимости в дублировании и того же . В результате время и затраты снижаются;

Благодаря использованию кода гораздо проще мобильные приложения. , который был во время сайта, может снова использован создания мобильного . Если вы использовать не сайт, но и приложение, нет нанимать две команды разработчиков.

Дляработы сервера использовать Node..

Node.js ( просто Node) -- серверная платформа работы с JavaScript через V8. JavaScript выполняет на стороне , а Node -- на . С помощью Node писать полноценные . Node умеет с внешними библиотеками, команды из на JavaScript и роль веб-.

Главное преимущество способность просто . При одновременном к серверу тысяч Node работает , то есть приоритеты и распределяет грамотнее. Java , например, выделяет каждое подключение поток.

Node в 2009 году благодаря Далу. До в серверах царил «один поток каждое соединение», а придумал использовать , которая ориентирована события. То реагирует на или бездействие и под это . Главная цель -- построение масштабируемых серверов.

Для с базой данных использовать PostgreSQL -- свободная объектно-реляционная система управления базами данных (СУБД).



Рисунок 1.8. -- интереса к Node с 2009 в поиске Google.

К Node стремительно и уже обходит этому показателю и Objective-C.

Она распространяемая и максимально стандартам SQL. или Postgres полностью применять /ISO SQL своевременно с выходом версий.

От СУБД PostgreSQL поддержкой востребованного -ориентированного и/или подхода к базам . Например, полная надежных транзакций, т.е. , последовательность, изоляционность, (Atomicity, Consistency, , Durability (ACID).) мощным технологиям очень производительна. достигнута не счет блокировки чтения, а благодаря управления многовариантным (MVCC), что обеспечивает соответствие . PostgreSQL очень расширять своими , которые называются процедуры. Эти упрощают использование повторяемых операций.

Хотя PostgreSQL и не похвастаться большой в отличии от , существует довольно число приложений работу с PostgreSQL, на всю функционала. Сейчас легко установить СУБД используя менеджеры пакетов систем.

Выбор для разработки среды разработки использовать IntelliJ .

IntelliJ IDEA -- интегрированная среда разработки программного обеспечения многих языков , в частности Java, JavaScript, Python, разработанная JetBrains.

Первая версия в январе 2001 года и быстро популярность как среда для с широким набором инструментов для рефакторинга, позволяли программистам реорганизовывать исходные программ. Дизайн ориентирован на работы программистов, сконцентрироваться на задачах, в то как IntelliJ берёт на выполнение рутинных .

Основные преимущества: автодополнение, инструменты анализа качества , удобная навигация, рефакторинги и форматирование Java, Groovy, , Clojure и Erlang. набор инструментов разработки Android-.

Поддержка JavaFX 2.0, с SceneBuilder; Дизайнер для Swing.

Интеграцияс автоматизированными инструментами и управления проектом, Maven, Gradle, и другими.

Инструменты тестирования с поддержкой , TestNG, Spock, и spec2.

Интеграция с управления версиями, Git, Subversion, и CSV.

Для дизайна будем Adobe Photoshop. многофункциональный графический редактор, и распространяемый фирмой Adobe. работает с растровыми изображениями, и обладает векторными. Продукт является рынка в области средств редактирования растровых и наиболее известным фирмы Adobe.

Подведя итоги по главе, выделим :

1. Проведен обзор подходов к коммерческой земельных участков. решение, предпринять реализовать расчет методом, охватив возможное число критериев.

2. Проведено аналогичных сервисов, в которого было решение в создании веб-приложения. сформированы требования, задачи, произведен средств решения задачи.

3. Проект разрабатываться в IntelliJ как веб-. Фронтенд будет с помощью ReactJS.



2. РАЗРАБОТКА ВЕБ-ПРИЛОЖЕНИЯ

2.1 Разработка архитектуры

Согласно требованиям к , нужно продумать межмодульных интерфейсов. этим требуется , что именно поддержки принятия будет делать. от требований и задачи можно представить работу . На рисунке 2.1 обобщенная архитектура .

Рисунок 2.1. -- Обобщенная система принятия решений



Систему можно на подсистемы, каждая за функцию. Такой позволит избавиться излишних зависимостей и способствовать масштабированию.

Итак, система делится следующие модули: формирования запросов .

Система Анализа ответов.

Система экспертной оценки.

2.2 Разработка пользовательского интерфейса

Пользовательский интерфейс - это информационной модели области, средств и взаимодействия пользователя с моделью, а также , обеспечивающих формирование модели в процессе программной системы.

Для большего вовлечения необходимо грамотно интерфейс. Необходимо интерфейс следующими :

Естественность;

Согласованность;

Соблюдение принципа связи;

Эстетическая привлекательность;

Простота интерфейса;

2.3 Разработка дизайна веб-приложения

Под дизайном комплекс графических , шрифтов, цветов, на сайте.

Как следует разработанный - один из факторов, определяющий сайта. Отличительная хорошего дизайна - ненавязчивость, дизайн не отвлекает предоставленной целевой .

Рисунок 2.2. -- Разработка экрана веб-.



Верстка разработанного .

Верстка сайта - формирование HTML , размещающего весь (изображения, текст и далее) в окне согласно разработанному так, чтобы дизайна отображались макету.

Будем блочную верстку.

Данный способ является панацеей. работы со еще не до конца, могут по- реализовать некоторые . Поэтому основная - это создать код, который без ошибок всех браузерах и различных разрешениях .

Написание html и стилей будем в IDEA. Отладку производить в панели браузера Google .



Рисунок 2.3. -- Написание html

Рисунок 2.3. -- стилей CSS.



Рис 2.4. -- Отладка верстки.

Проектирование базы данных данных играет роль в системе, как все хранятся непосредственно в .

Рисунок 2.5. -- Концептуальная БД



Данные в данных о земельных загружаются вручную наборов открытых Росреестра. Так рассматривается вариант API Росрееста, , это сторонняя , которое продается ежемесячной подписке.

Обобщенный алгоритм работы

Настройка программирования. Подключение

Для создания необходим пакет -react-project, создать готовую структуру. Сначала, его установить. этого достаточно командную строку и следующую команду: - gnew-react-

Пример из :

Рисунок 2.7. -- Загрузка -react-project.



Рисунок 2.6. -- Алгоритм приложения.

Эта команда скачивает пакет и делает доступным глобально. того, как стал доступен , приступим непосредственно к созданию файловой структуры. Для этого необходимо ввести команду: new-react-project PriceLand, где PriceLand - название создаваемого приложения.

Пример из консоли:

Рисунок 2.8. -- Создание файловой структуры.

Взглянем на файловую структуру:

Рисунок 2.9. -- Файловая структура.

Файл package.json содержит в себе информацию о приложении: название, версия, зависимости и т.д. Любая директория, в которой есть этот файл, интерпретируется как Node.js-пакет. Рассмотрим его подробнее:

name - имя проекта. description - описание конкретного проекта. dependencies - зависимости проекта. scripts - скрипты, которые будут вызываться при вводе команды npm run “имя скрипта”. devDependencies - зависимости, необходимые при разработке.

Файл webpack.config.dev.js хранит настройки для Webpack -- инструмент веб-разработчика, который соединяет JavaScript- и CSS-файлы в единое целое -- файл, который часто называется «bundle». Именно boundle.js и будет передаваться браузеру сервером.



Рисунок 2.10. -- Файл package.json.

Рисунок 2.11. -- Файл webpack.config.dev.js.



Main.js - является точкой входа для JavaScipt. filename: `bundle.js' создает единый файл boundle.js, подтягивая все зависимости.

Рисунок 2.12. -- Файл boundle.js Файл Main.js.

template: `index.ejs' - является html страницей с которой будет открываться приложение. loader: `babel-loader' - подключает babel загрузчик. Это необходимо, т.к. в приложении используется jsx и ECMAScript 6. Babel позволяет транслировать jsx и ECMAScript 6 в стандарт ECMAScript5, использующийся браузерами.

Рассмотрим файл main.js:



Рисунок 2.13. --Файл Main.js.

В нем подключается библиотека React и вызывается метод render, который генерирует html код из React компонентов и посредством получения html элемента по id в index.ejs, создает html страницу.

Для запуска приложения нужно скачать все пакеты зависимостей из npm репозитория, выполнив команду npm i в папке с проектом.

Рисунок 2.14. -- Установка пакетов с помощью Npm.



Приложение готово к первому запуску. Чтобы запустить приложение необходимо ввести в консоль команду npm run start.

Рисунок 2.15. -- Запуск приложения.

Запущенное приложение доступно по адресу http://localhost:8080/

Рисунок 2.16. -- Отображение приложения-заглушки.

Актуализируем главную страницу app.js. В ней должны быть ссылки на страницы с методами расчетов.



Рисунок 2.17. -- Файл app.js.

Extends Component говорит о том, что наш класс наследуется от React.Component и реализует его метод жизненного цикла render.

Рисунок 2.18. -- Отрисованная страница app.js.



Для отображения карты и изображении на ней участков был выбран пакет react-google-maps, который в свою очередь является надстройкой над google map API.

Для его установки необходимо выполнить в консоли команду npm install react-google-maps -save, после чего он автоматически добавится в зависимости файла package.json.

Создадим файл GoogleMap.js с компонентом-оберткой над react-google-maps.

Рисунок 2.19. -- Файл GoogleMap.js.

СreatePolygonMap - стрелочная функция, которая получает на вход массив координат участка и формирует массив компонентов Polygon. Внутри функции есть условие отображения участка. Все участки, которые не выбрал пользователь - отображаются белым. Красным отображается участок, на который нажал пользователь. Также потребуются компоненты для отображения поля ввода и кнопки. Создадим их.



Рисунок 2.20. -- Создание компонентов.

Эти компоненты являются stateless, т.е. у них нету внутреннего состояния state. Эти компоненты будут контролироваться внешним.

Создадим компонент, отображающий страницу земельного участка без строений.

Метод componentDidMount, является методом жизненного цикла компонента React и вызывается после монтирования компонента в DOM дерево. В нем можно выполнять запросы к серверу. fetch - делает запрос на сервер и по приходу ответа выполняет setState, который изменяет состояние компонента. После каждой смены состояния вызывается метод render с актуальными данными. В классе LandWithoutBuildings также присутствуют созданные нами компоненты Input, Button и googleMap.

Метод createGoogleMap принимает на вход состояние компонента и передает его в googleMap вместе с функцией обработчиком polygonOnclick. Стрелочная функция calculate выполняет расчет кадастровой стоимости земельного участка.



Рисунок 2.21. -- Создание компонента страницы метода расчета.

Реализации страниц земельного участка с постройками и земельного участка с учетом плодородия почв отличаются только реализацией метода calculate.

Для корректного отображения компонентов при щелчке по ним на главной странице необходимо добавить Route в файле main.js.

Route позволяет связывать путь с компонентом, который нужно отобразить при совпадении пути с url в адресной строке браузера.

Back end часть написана на node.js с использованием библиотек sequelize и express. Опишем файл настроек для подкючения к бд db_config.js:

Рисунок 2.23. -- Файл db_config.js.



Рисунок 2.22. -- Создание компонента страницы метода расчета.

В нем создается и экспортируется экземпляр класса Sequelize с настройками подключения.

Для написания запросов с помощью Sequelize необходимо реализовать классы, которые будут связаны с таблицами БД. Это некое подобие ORM в других языках программирования, допустим Hibernate в Java.

Создадим класс Sector, отвечающий за одноименную таблицу в бд.

Рисунок 2.24. -- класс Sector.



В нем мы производим связывание полей класса со столбцами таблицы БД. Остальные классы для связывания создаются тем же образом. Создадим файл back.js в нем будет прописана логика взаимодействия сервера с front end частью и с БД.

Рисунок 2.25. -- Файл back.js.

Библиотека express предоставляет возможность нашему серверу обрабатывать запросы извне по определенным url. Url `/lands' сделает запрос в БД на получение всех участков, после чего отправит эту информацию клиенту на front end.



3. ТЕСТИРОВАНИЕ

Тестирование является завершающим этапом разработки сайта. Он же и важнейший из этапов.

Согласно с IEEE Std 829-1983 тестирование -- это процесс анализа ПО, направленный на выявление отличий между его реально существующими и требуемыми свойствами (дефект) и на оценку свойств ПО.

Для организации тестирования существует специально разработанная методика, в соответствии с которой осуществляется проверка.

Рассмотрим тестирование сайта по пунктам:

1. Подготовительные работы. Тестировщику выдается все материалы по сайту(анализирует функционал по техническому заданию, ознакомляется с конечными макетами сайта и строит план дальнейшего тестирования).

2. Функциональное тестирование. Один из самых долгих проверок ресурса. В данный этап входит:

проверка работы всех функций сайта

тестирование пользовательских форм на сайте

проверка гиперссылок

3. Тестирование верстки. При выполнении этапа проверки верстки, тестировщик сверяет расположение элементов на сайте с расположением элементов на макете. Проверяет оптимизацию изображений и графики по размеру и весу. Также на данном этапе производится проверка сайта на кроссбраузерность и масштабируемость.

4. Тестирование производительности. Проводится для определения быстродействия сайта под определенной нагрузкой. Данный этап подразделяют на нагрузочное тестирование и тестирование быстродействия. При нагрузочном тестировании оценивается поведение сайта под определенной нагрузкой. Такой тип тестирования определяет время отклика всех важных бизнес-функций. При тестировании быстродействия проверяется скорость загрузки сайта. Определяется скорость отработки скриптов, загрузки контента и изображений. Данный тест проводится для оптимизации процесса загрузки сайта, и нахождения оптимальных настроек сервера.

Результаты функционального тестирования

Функциональное тестирование приведено в таблице 1.

Таблица 3.1. -- Функциональное тестирование.

Функция	Результат
Выбор метода расчета	Активируется нужный метод расчета
Расчет стоимости участка (Набор заглушечных данных)	Расчет производится корректно

В результате тестирования неработающих ссылок не обнаружено. При типовых запросах базы данных отклик менее 0,1 секунды. Средняя скорость загрузки сайта при низкоскоростном мобильном интернете составила около 2-3 секунд.

Сайт корректно отображается в популярных браузерах, таких как GoogleChrome, Opera, Mozilla, YandexBrowser.

3.1 Результаты работы системы помощи принятия решений

Система поддержки принятия решений при коммерческой оценке земельных участков выполняет все функции, которые были заявлены в требованиях к проекту.

Система производит расчет стоимости земельного участка по трем методам, описанных в аналитическом обзоре. Реализовано таким образом, чтобы как можно меньше брать информации от пользователя при начале работы с приложением. Реализован механизм определения местоположения участка по метке на карте Google.

К сожалению, не удалось найти баз данных по кадастровой оценке с частью критериев необходимых в расчете. Поэтому условно значения коэффициентов вбиваются вручную.

При доработке проекта (при условии, что будут данные), возможно, задействовать еще больше частных критериев оценки, если интегрировать нейросеть, которая будет анализировать значения нечетких критериев в зависимости от параметра участка, его геометрии и пр. Что позволит повысить точность вычислений.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью диссертационного исследования являлась разработка системы поддержки принятия решений при коммерческой оценке земельных участков. Данная система представляет собой онлайн-калькулятор для расчета коммерческой оценки земельных участков в Вологодской области.

Был проведен анализ предметной области, в котором были рассмотрены средства автоматизации данного вида деятельности. По результатам анализа сформулирована постановка задачи на дипломное проектирование.

Далее была спроектирована обобщенная структура системы. На основе поставленной задачи были спроектированы: структура базы данных и разработан пользовательский интерфейс.

Завершающей стадией создания системы были реализация и испытание системы. Результаты испытаний подтвердили корректность работы системы.

Разрабатываемая система позволяет рассчитать ориентировочную стоимость земельного участка, что окажет посильную помощь как экспертам оценки, так и самим потенциальным покупателям.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://www.valnet.ru/m7-80-6.phtml

2. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. [Электронный ресурс]: - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/

3. Оценка земли - это просто! Формулы и советы. [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://www.labrate.ru/misovets/land_misovets.htm

4. Штовба, С.Д. Введение в теорию нечетких множеств и нечеткую логику [Текст]: Монография / С.Д. Штоба. - Винница: Континент-Прим, 2013. -198 с.

5. Чичварин Н.В. Экспертные компоненты САПР. -- М.: Машиностроение, 1991. -- 240 с: ил.

6. NodeJS [Электронный ресурс]: инф.-справ. система. - Режим доступа: https://nodejs.org

7. ReactJS [Электронный ресурс]: инф.-справ. система. - Режим доступа: https://reactjs.org/

8. POSTGRESQL [Электронный ресурс]: инф.-справ. система. - Режим доступа: https://www.postgresql.org/

9. Брюс Лоусон. Изучаем HTML5. Библиотека специалиста / Брюс Лоусон, Реми Шарп - Питер, 2012. - 304 с.

10. Итан Браун. Веб-разработка с применением Node и Express. Полноценное использование стека JavaScript = Web Development with Node and Express / Итан Браун. -- Санкт-Петербург: Питер, 2017. -- 336 с. -- ISBN 978-1-491-94930-6.

11. Тэрано, Т., Асаи, К., Сугэно, М. Прикладные нёчеткие системы. --М.: Мир, 1993. -- 368 с.

Размещено на Allbest.ru

...