Цифровые ДВ-УФО модели схем ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 681.3.063

Цифровые ДВ-УФО модели схем ипотечного кредитования

О.М. Тубольцева

Аннотация

кредитование ипотека цифровой вербальный

Рассматриваются вопросы создания цифровых моделей систем кредитования ипотеки, которые в контексте цифровой экономики должны заменить современные слабо формализованные вербальные модели ипотеки с фрагментарным включением аналитических расчётов. Показано, что цифровые модели ипотечного кредитования на основе нового ДВ-УФО подхода, включающие структурную, аналитическую и имитационную компоненты, не только подходят для решения основных задач анализа традиционной ипотеки, но и дают возможность постановки и решения задач оптимизации затрат получателя ипотеки. Этим создаются предпосылки для создания новых схем финансирования ипотеки, повышающих её доступность и привлекательность.

Ключевые слова: системно-объектный подход, системы финансирования, цифровые модели, графо-аналитические модели, имитационные модели.

Annotation

The issues of creation of digital models of mortgage crediting systems are considered, which in the context of the digital economy should replace the modern weakly formalized verbal models of the mortgage with the fragmented inclusion of analytical calculations. It is shown that the digital models of mortgage lending based on the new DV-UFO approach, including structural, analytical and imitation components, are not only suitable for solving the main problems of analysis of traditional mortgages, but also enable setting and solving cost optimization problems for the mortgage recipient. This creates prerequisites for the creation of new mortgage financing schemes that increase its accessibility and attractiveness.

Key words: system-object approach, financing systems, digital models, graph-analytical models, simulation models.

В условиях рыночной экономики ипотечное жилищное кредитование часто является наиболее рациональным способом решения жилищных проблем, но требует существенных затрат по обслуживанию ипотечного кредита, составляющих для обычного получателя ипотеки значительную (до 50%) долю его текущего располагаемого дохода.

Одним из наиболее существенных недостатков применяемых в настоящее время схем ипотечного кредитования (программ, по терминологии практиков) является то, что получатели ипотеки с более низким уровнем текущего дохода вынуждены использовать модели ипотеки с меньшими погасительными платежами, но большими сроками погашения ипотечного кредита. Это приводит к тому, что существенно увеличиваются суммарные затраты по обслуживанию ипотечного кредита. При этом, затраты по обслуживанию ипотечного кредита сопоставимы и могут даже (при сроках ипотеки более 10 лет) превышать размер самого кредита.

Помимо этого, существенной является проблема накопления собственных средств для покупки жилья. Это связано с тем, что в настоящее время ипотечный кредит, выдаваемый под залог купленного жилья, не может быть более чем 70-80% от его стоимости. Становится очевидной необходимость совершенствования традиционных схем ипотечного кредитования с тем, чтобы сохраняя все существующие положительные стороны ипотеки, прийти к существенному снижению затрат по обслуживанию ипотеки [2].

Являясь сложной социально-экономической проблемой, проблема совершенствования схем ипотечного кредитования для своего решения требует точного системного анализа всех вопросов, связанных с приобретением жилья. Ограниченные возможности натурного эксперимента при изучении социально-экономических задач делают экономико-математическое и компьютерное моделирование одним из основных инструментов такого анализа.

Рынок ипотечного кредитования функционирует по законам финансового рынка, поэтому, признавая важность всех аспектов ипотеки (социальных, экономических, юридических и иных), выделим и проанализируем главный - финансовый аспект ипотеки с помощью финансовой математики, графо-аналитического моделирования и компьютерных информационных технологий, инкапсулированных в новом ДВ-УФО методе [1]. Сам ДВ-УФО метод является специализированной версией системного подхода «Узел-Функция-Объект», адаптированной к задачам формализованного представления и анализа систем финансирования проектов, которая позволяет осуществлять формализацию декларативных и процедурных знаний для сложных иерархических бизнес систем [3]. С помощью ДВ-УФО метода проанализируем финансовый аспект трёх схем ипотеки: стандартную ипотеку, ипотеку с кредитованием первоначального взноса и ипотеку с накоплением первоначального взноса.

Наиболее важным показателем, определяющим доступность и привлекательность ипотеки с финансовой точки зрения, является коэффициент переплаты q, показывающий удельные затраты по обслуживанию ипотечного кредита в расчёте на одну единицу заёмных средств. Из данных, приведённых в таблице 1, следует, что при обычной в настоящее время доле собственных средств в 30% переплата составляет примерно 23% для ипотеки сроком 5 лет и 81% - сроком 15 лет.

Таблица 1 - Зависимость q от доли собственных средств

Разрабатывая ДВ-УФО модель ипотеки с кредитованием первоначального взноса, предположим, что оба кредита погашаются равными срочными уплатами. Этот способ погашения ипотеки, более затратный, но сами платежи меньше, что важно для получателей ипотеки с невысокими доходами.

Компьютерные расчёты для ипотечного кредита (срок 3 года) с первым взносом в 20% от стоимости недвижимости, взятого по ставке 20% годовых на полгода, дают значение для q равное примерно 35%. Это на 7% больше, чем было бы при наличии собственных средств. Не сложно получить формулу для коэффициента переплаты q(s)=sq₁+(1-s)q₂, где q₁ - коэффициент переплаты по кредитованию первоначального взноса, а q₂ - коэффициент переплаты по ипотеке (s - доля первого взноса в стоимости недвижимости).

Результаты расчётов показывают, что было бы рационально накапливать первоначальный взнос. При этом необходимо учитывать, что снижение переплаты за счёт более длительного периода накопления средств для первоначального взноса, отодвигает момент приобретения жилья. Следует также учитывать величину располагаемого дохода для ограничения накопительного периода и погасительного периода (по времени).

В пользу такого расширения традиционной схемы ипотеки можно привести следующие аргументы:

1. кредитор не выделит кредит более чем на 70-80% стоимости залога, следовательно, суммы ипотеки не хватит на покупку жилья;

2. коммерческий кредит, взятый на покрытие недостающих средств для покупки жилья, можно взять только на более худших по сравнению с ипотекой условиях;

3. потребность в жилье не возникает мгновенно, и рациональный потребитель должен планировать приобретение жилья.

С точки зрения заёмщика естественно рассматривать ипотеку с накоплением первоначального взноса как на совокупность двух традиционных финансовых инструментов: депозита и долгосрочного кредита. Это связано с тем, что заёмщик может самостоятельно, без помощи кредитной организации, в которой он предполагает получить ипотечный кредит, осуществить накопление средств на депозите. Вполне возможно, что наиболее выгодные для себя условия накопления и кредитования, заёмщик найдёт в разных кредитных организациях. Тогда эта модель ипотеки фактически распадётся для заёмщика на две самостоятельные финансовые операции.

Однако для обеих сторон выгоднее сотрудничество и учёт интересов другой стороны. Кредитная организация, которая предоставляет получателю ипотеки одновременно и наиболее выгодные условия депонирования средств, выигрывает за счёт действия финансового рычага. Эффект финансового рычага возникает только, если присутствует накопительный период. Действие финансового рычага позволяет (потенциально) осуществлять кредитование ипотеки также на более выгодных для заёмщика условиях, тем самым, выигрывая в конкурентной борьбе.

Интерес получателя ипотеки состоит в минимизации суммы по обслуживанию ипотеки. Задав длины накопительного и погасительного периодов, получаем задачу линейного программирования, методы решения этой задачи на компьютере хорошо известны. Алгоритмы решения подобных задач оптимизации должны поддерживаться инструментальными компьютерными средствами ДВ-УФО моделирования. Это обусловлено тем, что сама ДВ-УФО модель любой финансовой системы включает в себя структурную, аналитическую и имитационную субмодели.

Определим коэффициент переплаты для примера ипотеки, с накопительным периодом в 5 лет, а погасительным - 10 лет. Из расчётов ДВ-УФО модели следует, что общие затраты заёмщика на покупку жилья стоимостью 3000000 руб. составляют 3354675,95 рублей; разовые платежи в накопительной фазе составляют 22091,39 руб., а в погасительной -16909,94 рублей. Поэтому, коэффициент затрат q равен 0,118225318, чуть более 11%. Это значительно меньше, чем (при тех же исходных данных) в схеме классической ипотеки (81,22%), или в схеме ипотеки с кредитованием первоначального взноса.

Оптимизированная схема ипотеки с накоплением первоначального взноса имеет преимущество перед классической ипотекой или ипотекой с кредитования взноса в значительно меньшем уровне затрат по обслуживанию ипотеки. Это может повысить доступность и привлекательность ипотеки в глазах потребителей. Оптимизированная схема ипотеки с накоплением требует формирования накоплений около 45% стоимости покупаемой недвижимости. Это больше, чем в стандартной ипотеке, но меньше, чем в строительных кассах (до 80%). При использовании данной схемы ипотечного кредитования появляется возможность полной адаптации параметров ипотеки к потребностям получателя.

Работа поддержана грантом РФФИ №18-07-00310а

Список литературы

Маторин С.И., Тубольцева О.М. Метод формализованного представления систем финансирования проектов // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. -- 2018. - Выпуск 4(71).

Тубольцев М.Ф., Маторин С.И., Тубольцева О.М. Системный анализ комбинированных схем ипотечного кредитования//Научные ведомости Белгородского государственного университета, серия «История, Политология, Экономика, Информатика», №13 (108) 2011, выпуск 19/1.- Белгород: Изд-во НИУ БелГУ, 2011.- стр.132-108.

Тубольцева О.М., Маторин С.И. 2014. Моделирование деловых процессов на основе специализированного УФО-метода. Научные ведомости БелГУ. Экономика, Информатика, 15 (186).

Тубольцева Ольга Михайловна

НИУ БелГУ, г. Белгород

ассистент кафедры МиПОИС

Тел.: +7(9192) 84-46-29

E-mail: tuboltseva@bsu.edu.ru

Размещено на Allbest.ru