Анализ привлекательности гостиничного бизнеса

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Кубанский государственный университет»

(ФГБОУ ВПО «КубГУ»)

Экономический факультет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Реферат по предмету:

«Основы управления недвижимостью»

По теме:

«Анализ привлекательности гостиничного бизнеса»

Краснодар 2013

Введение

В течение последних десяти лет в России наблюдается стремительное развитие гостиничного бизнеса. В крупные города приходят международные отельеры, растет число маленьких частных отелей, реконструируются старые советские гостиницы. Правда, количественный рост далеко не всегда сопровождается одновременным повышением качества обслуживания и уровня сервиса. Гостиничное хозяйство - наиболее динамично развивающаяся отрасль сферы обслуживания, приносящая многомиллионные прибыли в масштабах национальных экономик многих государств, - гостиничный бизнес. Как часть туристического бизнеса, гостиничный бизнес несет в себе огромный потенциал развития и для российского рынка. Он является системообразующей отраслью, создающей сложный комплекс финансово-хозяйственных отношений между хозяйствующими субъектами различного направления.

Актуальность проблемы является в том, что развитие туризма и перспективные планы развития инфраструктуры гостеприимства создали в современной России предпосылки для интенсивного развития гостиничной индустрии, но в тоже время существует ряд проблем, которые необходимо решать. Рассмотрим данную тему более подробно, на примере гостиничной отрасли.

Общие сведения о гостиницах

Гостиница -- имущественный комплекс (дом, здание, часть здания, иные постройки) с меблированными комнатами («номерами») для временного проживания путешественников. Обычно предоставляются и другие услуги (уборка, охрана), в зависимости от класса обслуживания.

Отель -- гостиница, предназначенная для предоставления услуг размещения туристов. Обычно, предоставляют ряд дополнительных услуг: рестораны, дискотеки, казино, бассейны и пр.

Мотель -- гостиница, ориентированная на постояльцев, путешествующих на собственном автотранспорте. Вход в номера обычно осуществляется с улицы (с места парковки автомобиля).

Гостиницы можно разделить по виду собственности, ассортименту услуг, туристической привлекательности и дополнительной деятельности (отели-казино).

Несмотря на популярность брендов гостиничных сетей, преобладающее количество гостиниц никак не связаны с ними и действуют самостоятельно. Гостиничные бренды либо составляют единую сеть гостиниц, которые целиком принадлежат головной компании, либо передаются на основе франчайзинга частным владельцам, которые должны сами следить за соответствием своих гостиниц стандартам бренда. Франчайзинг и управление собственником являются полярными состояниями способа управления с точки зрения объёма юридических прав и доли участия в прибыли. Также существует способ управления на основе договора аренды.

Несколько небольших брендов могут объединяться в общую систему для того, чтобы расширить перспективы бронирования и обобщить маркетинг.

Звездная система

Стоимость и качество услуг гостиницы зависит от типа гостиницы. Благодаря туристическому буму последних десятилетий XX века стандарты качества обслуживания повсеместно существенно возросли. Для того, чтобы легче определить уровень гостиницы, была введена звёздная система классификации (от одной до пяти звёзд). В общих чертах такая классификация выглядит следующим образом:

Одна звезда -- дешевая гостиница с минимумом услуг (ежедневная уборка номеров не всегда в них входит). Все номера одного типа.

Две звезды -- малобюджетная гостиница, также с минимумом услуг, но с обязательной ежедневной уборкой номеров. Один-два типа номеров.

Три звезды -- гостиница среднего класса со стандартным набором услуг: ежедневная уборка номеров, санузел, телевизор, мини-бар или холодильник в каждом номере; на территории гостиницы имеются прачечная для постояльцев, бассейн, тренажерный зал, бизнес-центр, место для предоставляемого гостиницей завтрака. Некоторые из этих услуг могут отсутствовать, в то же время могут быть другие. Наличие различных типов номеров (одноместные, двухкомнатные, для курящих, не курящих и т.д.).

Четыре звезды -- гостиница высокого класса, предоставляющая все вышеуказанные услуги, а также специальные (такие как спа, массаж, наличие нескольких баров и ресторанов, конференц-залов). Цены на номера в таких гостиницах значительно выше средних.

Пять звезд -- гостиница класса «люкс». Отличается обширным набором услуг, особенно эксклюзивных (например, наличие частного гольф-клуба, многокомнатных апартаментов с прислугой). Гостю уделяется персональное внимание, способствующее учету всех его пожеланий. Цены на проживание, равно как и на дополнительные услуги, в номерах в таких гостиницах весьма высоки. Как правило, в эту категорию стремятся попасть все известные мировые отельные бренды и курортные отели. Несмотря на различие систем, под «пятизвёздочным отелем» всегда понимается гостиница наивысшего сервиса.

Некоторые гостиницы претендуют на 6 или даже 7 звезд, однако пока это не вошло в повсеместную гостиничную практику и является скорее маркетинговым ходом.

В России официальная система классификации гостиниц регламентируется Федеральным Агентством по туризму Российской Федерации. С 1 июля 2011 г. получение звездной категории в Ростуризме обязательно для всех гостиниц.

Имеются также другие классификационные системы (в частности система классификации Американской автомобильной ассоциации, AAA). Многие гостиницы, где сервис может равняться и пяти звездам, не могут достичь этого уровня лишь вследствие некоторых архитектурных особенностей (отсутствие лифта, например, в старинных замках-отелях).

Кроме обычных гостиниц-отелей, существуют и другие виды постоялых домов.

Типичные проблемы гостиничного бизнеса

Сезонность. Экономика многих гостиниц существенно зависит от соответствующего природного или туристического сезона. К ним чувствительны пляжные отели, горнолыжные курорты.

Сервис является ключевым аспектом любой гостиницы. Для туриста гостиница временно заменяет его дом, поэтому он более придирчив и требователен к сервису. Чем больше гостиница, тем сложнее ее структура обслуживания (в крупных отелях существуют свои отделы бронирования, регистрации, питания, технической поддержки, уборки, охраны, штат шоферов и т. д.). Поддерживать соответствующий уровень в каждодневном режиме позволяет строгая рабочая дисциплина, безоговорочное следование практическим правилам, а также постоянный контроль со стороны управляющих. Поэтому для менеджмента гостиницы важно иметь профессиональный штат, осуществлять его постоянную поддержку и стимулирование, чтобы предотвратить притупление качества исполняемых обязанностей, возможность воровства и прочих незаконных действий. В условиях громадной конкуренции, гостиницы, где сервису недостаточно уделяется внимание, быстро теряют клиентуру и переходят в разряд классом ниже, из которого затем трудно подняться. Соответственно, минимальная конкуренция (малое количество гостиниц при постоянном спросе) сказывается на сервисе наихудшим образом.

Криминал. Благодаря временному, почти нигде не регистрируемому проживанию, преступники нередко используют гостиницы для различных махинаций, сбыта наркотиков (особенно в низкоуровневых гостиницах). Наличие казино, дискотек при гостинице любого уровня так же привлекает криминальные элементы, в том числе задействованные в незаконной проституции.

Избыточное бронирование. нередки случаи продажи большего количества номеров, чем имеется в наличии. Происходит это вследствие либо нескоординированной работы автоматических компьютерных систем бронирования, либо благодаря неаккуратной работе самих служащих гостиниц (также, если гостиница не имеет автоматического обновления наличия свободных номеров на своем сайте, возможна такая же проблема). Поэтому рекомендуется связываться с гостиницей накануне прибытия, чтобы избежать подобных ситуаций, а также всегда иметь при себе номер бронирования. Номер отмены бронирования также рекомендуется хранить, чтобы его можно было предъявить в случае ошибочного снятия денег с пластиковой карточки клиента (за «неприбытие»).

Рыночная проблема

На протяжении последних лет гостиничная недвижимость в России была самой невостребованной среди всех сегментов коммерческой недвижимости. В известных курортных зонах Сочи, Адлера, Геленджика, Анапы и др. строительство гостиниц велось довольно активно, особенно много было возведено мини-отелей и небольших пансионатов, рассчитанных на эконом-класс.

Важнейшими категориями рынка являются спрос и предложение.

Достижение сбалансированности между спросом и предложением обеспечивается действием рыночного механизма. Особенность гостиничного маркетинга вытекает из особенностей гостиничного продукта, его фиксированности во времени и пространстве. Невозможно значительно поменять количество номеров за короткий период времени, сохранить их для будущей продажи или следовать с ними за потребителями.

Спрос на гостиничные услуги непостоянный, зависит от времени года, подвержен сезонным колебаниям. Производство гостиничного продукта требует высоких материальных затрат при существенно меньших переменных затратах. Постоянные затраты не зависят от количества обслуживаемых клиентов (гостей), а переменные зависят. Это требует привлечения в сезон большого дополнительного персонала, который зачастую не может быть патриотом гостиницы. Он не заинтересован в нужной степени в своевременном и качественном обслуживании. Кроме того, нехватка средств на постоянные затраты снижает качество гостиничного продукта.

Гостиничную услугу нельзя произвести впрок, сохранить. Гостиничная услуга удовлетворяет сиюминутный спрос клиента. И если она не оказана, то потенциальный доход гостиницы теряется, не может быть восполнен. Более того, не оказанная вовремя услуга может обернуться будущим ущербом для гостиницы.

На сегодняшний день гостиничный бизнес является главным направлением развития предпринимательства на Кубани. В преддверии олимпиады Сочи-2014 число гостиниц от Туапсе до Адлера сильно увеличилось. Соответственно и цены на этот вид недвижимости возросли. Особенно заметно увеличение числа гостиниц в небольших поселках, таких как: Лазаревское, Ольгинка, Архипо-Осиповка, Головинка и т.д. В таких поселках много небольших гостиниц, построенных индивидуальными предпринимателями.

Цены на гостиничную недвижимость зависят от многих факторов: расположения, оформления интерьеров, качества ремонта, состава и состояния номерного фонда, наличия инфраструктуры, численности персонала, площади гостиничной территории и т.п. Для отелей, расположенных в прибрежной зоне, на курортах, важны близость к морю, наличие собственного пляжа, организация питания и досуга гостей. Определить рыночную стоимость гостиничной недвижимости весьма сложно, также как и размер максимально возможной скидки. Например, если гостиница расположена в 10 минутах ходьбы от моря, то цена на нее под влиянием кризиса может и снизится, а если отель находится на самом берегу, то рассчитывать на существенный дисконт не приходится. Такой отель найдет своего покупателя и в кризис.

Перспективы развития отрасли

Развитие той или иной отрасли зависит от огромного ряда факторов. Ресторанно-гостиничный комплекс не является исключением. Существенное влияние оказывают экономические факторы (общее состояние экономики, финансовая стабильность, средний доход на душу населения, уровень безработицы, обменный курс местной валюты, уровень налогообложения, банковский процент на кредиты и др.). Вместе с тем большую роль в развитии отрасли играют и социально-экономические факторы: распределение населения по уровню доходов, уровень образования, культуры, эстетические потребности населения, образ жизни, возрастная структура, соотношение городского и сельского населения (городское население более подвижно), уровень преступности, развитие туризма и т.п.

Необходимо подчеркнуть также один из важных социальных факторов: жизнь в современном большом городе сложна, человек постоянно находится в стрессовых ситуациях, а это приводит к истощению, быстрому изнашиванию организма. Человек устает как физически, так и психологически, что ведет к возникновению конфликтных ситуаций как в быту, так и на производстве, снижению уровня активности. И для того, чтобы пополнить свои внутренние ресурсы, истощившиеся в ходе производственной деятельности и при выполнении повседневных бытовых обязанностей, человек должен отдыхать. Для кого-то достаточным для отдыха будет поход в ресторан, кафе, ночной клуб, а для кого-то потребуется поездка, например, за город, в пансионат, дом отдыха, поездка к морю, в другой город, страну. Изменение окружающей обстановки, рода занятий, общение с новыми людьми снимает с человека стрессовое состояние, снижает накопившуюся усталость, ведет к полному восстановлению его жизненных и физических сил, растраченных им (человеком) в большом городе. Как мы видим - налицо воздействие этого фактора на развитие ресторанно-гостиничного бизнеса.

Еще один фактор, который также относится к социальному, заключается в том, что все чаще бизнесмены, предприниматели используют рестораны, кафе, а также другие предприятия общественного питания, как место, где можно перекусить, выпить бокал вина и спокойно, в приятной обстановке, провести деловые переговоры. Сейчас очень многие стали заботиться о качестве пищи, стала «модной», так называемая, экологически - чистая продукция, стало «модным» быть вегетарианцем, возрос процент глубоко религиозных людей, соблюдающих великие посты. Для таких людей гораздо проще и предпочтительней сходить в ресторан, заплатив определенную сумму денег, выбрать себе подходящее блюдо, чем утруждать себя заботой его приготовления в домашних условиях.

Не стоит выпускать из вида и демографический фактор. Сейчас во всех индустриальных странах продолжительность жизни увеличивается в результате лучшей заботы о здоровье людей, и, несмотря на снижение рождаемости, показатели всемирного роста народонаселения, хоть и медленно, но увеличиваются. Вполне логично, что чем больше людей, тем большая часть из них сможет отправиться в путешествие, останавливаясь то в одном, то другом отеле, посещая то один, то другой ресторан.

Естественно также, что состояние отрасли непосредственно зависит от законодательства: налоговое и трудовое законодательство, правила лицензирования, санитарно-гигиенические требования, правила пожарной безопасности, законы о правах потребителей и др.

Помимо общеэкономических и демографических факторов на экономику отеля сильное влияние оказывают и ряд специфических факторов. В настоящее время самым внушительным таким фактором является терроризм. Крупные террористические акты, немедленно вызывают резкое снижение загрузки в регионе, подвергшемуся нападению террористов. Правда опыт показывает, что туристические потоки в эти регионы восстанавливаются уже через 2-3 года, однако за это время многие гостиницы могут и обанкротиться.

Экономический кризис в стране, естественно, прекращает иностранные инвестиции и снижает экспорт товаров в эту страну, что приводит к уменьшению числа бизнес-туристов в отелях. На загрузку отелей в курортных регионах влияют довольно быстро меняющаяся мода на отдых, трудности получения визы, условия работы транспортных компаний. Например, запрет полетов над Европой самолетов советского производства с повышенным уровнем шума неизбежно приведет к частичному перераспределению потоков российских туристов с европейских курортов на турецкие и египетские. Понятно, что развитие ресторанно-гостиничного бизнеса во многом зависит от развития туризма. Для примера: клиентура гостиниц представляет собой две категории - командированные (44%) и отдыхающие (56%). Легко догадаться, что те факторы, которые воздействуют на развитие туризма, оказывают определенное влияние и на отрасль ресторанно-гостиничного хозяйства.

По данным аналитиков The Knight Frank, ключевыми событиями 2007 года для гостиничного сегмента стали открытие в 2007 году в Москве отеля The Ritz Carlton категории 5+ и апарт-отеля категории 5* Pokrovka Suite Hotel. Гостиница «Международная» после реконструкции стала функционировать под брендом Crown Plaza.

Так, компания Hilton объявила, что в течение следующих 10 лет планирует реализовать около 70 гостиничных проектов на территории РФ. На рынок будут выведены гостиницы под брендами Hilton Hotels, Doubletree, Hampton Inn и Hilton Garden Inn. Первая в России гостиница Hilton откроется в марте 2008 г. в Москве и будет называться Hilton Moscow Leningradskyaya.

Активно развивается строительство отелей в составе многофункциональных комплексов. С точки зрения инвесторов этот способ реализации проектов позволяет дифференцировать объекты по функциональному назначению и, как следствие, снизить риски.

Также эксперты компании говорят, что отмечается высокий интерес к гостиничному сегменту со стороны непрофильных игроков. Это объясняется как обострением конкуренции в других сегментах недвижимости, так и стремлением девелоперских компаний освоить еще незанятую рыночную нишу.

Девелоперы заявляют все больше гостиничных проектов за пределами Садового кольца. Основными причинами такой тенденции являются дефицит площадок, подходящих для реализации проектов в центре города, и развитие отелей среднего ценового сегмента.

Как означают аналитики The Knight Frank, в течение ближайших нескольких лет в Москве должны появиться отели под такими новыми для столичного гостиничного рынка брендами, как Sofitel (Accor Group), Park Inn (Carlson Hotels), Grand Hayatt (Hayatt Hotels), Four Seasons, Best Western International, Mandarin Oriental, InterContinental. Кроме того, в столице сохранится дефицит качественных гостиничных номеров. Особенно это касается отелей среднего ценового сегмента. Именно этот сегмент будет активно развиваться в ближайшие годы.

В 2008 году на московском рынке завершится реализация таких знаковых проектов, как гостиница «Москва» (под управлением «Four Seasons» и Hilton Moscow Leningradskyaya.

По словам аналитиков The Knight Frank, Москва сохранит лидирующие позиции в Европе по уровню доходности на номер (RevPAR). Таких показателей удается достичь благодаря очень высокой средней стоимости номеров (305 $/сутки в 2007 году), которая компенсирует относительно низкий уровень загрузки (68-70% в 2007 году), возникающий в результате действия фактора сезонности.

Тенденции развития гостиничного бизнеса в России

Развитие гостиничного бизнеса в России и за рубежом наращивает темпы. В последнее время отельеры начали открывать все новые перспективы для модернизации гостиничного обслуживания. Если раньше гостиницы Москвы удивляли гостей богатой инфраструктурой, то сейчас практически каждая четырех- и пятизвездочная гостиница имеет в распоряжении свой ночной клуб, бар, ресторан, развлекательный центр, бассейн, солярий и т.д. Многие гостиницы сейчас развивают СПА-направление.

Некоторые гостиницы Москвы сделали своим имиджевым направлением SPA/Wellness комплекс. СПА - это не просто возможность релаксации и антураж, это привлечение внимания состоятельных туристов, которые предпочитают наслаждаться максимальным комфортом на отдыхе. Разумеется, для оснащения необходимо вложить достаточно серьезные инвестиции в оборудование гостинцы и обучение персонала. Однако, прибыль от подобных гостиниц в разы окупает затраты уже за год эксплуатации.

По словам эксперта в области организации СПА-салонов в гостиницах Москвы - Натальи Корнеевой, на конкурентном рынке выигрывает тот, кто «более грамотно» подошел к организации производства услуг. Речь идет о качестве сервиса, эксклюзивных поставках оборудования, материалов и сопутствующих товаров.

Выводы: гостиничный бизнес спрос

- основными потребителями гостиничных услуг являются мужчины;

- наиболее часто услугами гостиниц высокой категории (4- и 5-звездочные) пользуются люди в возрасте 30 - 40 лет;

- гостиницами же более низкого класса - люди более молодого и более старшего возраста;

- многие туристы останавливаются в частном секторе, остальные приезжающие - в частных гостиницах;

- наибольшим спросом пользовались не очень дорогие гостиницы в центре городов и т.д.;

- большая часть туристов приезжают на побережье с туристическими целями остальные - с деловыми;

- в большинстве случаев выбор гостиницы зависит от цены и от месторасположения;

- наиболее важными гостиничными услугами приезжие считают наличие удобств в номере, наличие кухни и столовой в гостинице, ежедневную уборку и смену белья, а также возможность стирки одежды. Важными также считаются наличие телевизора и кондиционера в номере.

Основными недостатками гостиничного обслуживания люди указали высокие цены и не всегда вежливое обслуживание персонала.

Заключение

В заключение хотелось бы отметить, что наиболее динамично развивающаяся отрасль сферы обслуживания, приносящая многомиллионные прибыли в масштабах национальных экономик многих государств, - гостиничный бизнес. Это свера деятельности в инвестиционном плане очень привлекательна. Как часть туристического бизнеса, гостиничный бизнес несет в себе огромный потенциал развития и для российского рынка. Он является системообразующей отраслью, создающей сложный комплекс финансово-хозяйственных отношений между хозяйствующими субъектами различного направления.

Фактором отсутствия очередей в российские гостиницы является не достаточное их количество, а высокая цена обслуживания. Однако цена гостиничного обслуживания не может быть ниже суммы объективных стоимостных составляющих, если заведение претендует на солидный статус. Поэтому в качестве методов поддержания стабильности бизнеса начинают выступать технологии информационного воздействия на потребителей.

На основании всего этого были сделаны следующие выводы: индустрия гостеприимства это мощная система хозяйства, как страны, так и региона в целом, важная доходная составляющая экономики. Индустрию гостеприимства в части размещения составляют различные средства коллективного и индивидуального размещения: отели, гостиницы, пансионаты, апартаменты и т.д. рассчитанные на разного потребителя. Для привлечения потока туристов в страну требуется развитие рекламы, организация индустрии досуга, обеспечение стабильной ситуации в стране. Нельзя сказать, что рост числа гостиниц в нашей стране происходит опережающими темпами.

В России практически отсутствует система сетей малых отелей, рассчитанных на массовый недорогой туризм, а проживание в большинстве столичных отелей доступно иностранцам и небольшому числу обеспеченных россиян. Поэтому именно массовый недорогой туризм требует разработки и реализации наиболее активных (агрессивных) мероприятий по рекламе. Для привлечения массового туриста администрациям гостиниц следует провести ряд организационных мероприятий, определяющих направление преобразований, их сущность и качество.

Эффективность этих мероприятий рассматривается с точки зрения достижения стабильной, постоянной рентабельности. То есть, менеджерам гостиниц предлагается применять стратегическое планирование в качестве основополагающего мотивационного принципа принятия важных для предприятия управленческих решений. Одним из путей реализации общей стратегии фирмы является стратегия маркетинга в части обеспечения доступности информации о гостинице, как о фирме с видным общественным статусом, позитивной деловой репутацией, высоким качеством обслуживания посетителей.

Размещено на http://www.allbest.ru