Описание и сравнительный анализ апарт-отелей

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Описание и сравнительный анализ гостиницы типа апарт-отель

В последнее время наряду с традиционными полносервисными отелями и гостиницами все больше стали появляться специализированные предприятия с сокращенным списком предлагаемых услуг. Специализация предприятий гостеприимства бывает самой разнообразной. Гостиницы стали ориентироваться на обслуживание представителей определенного сегмента туристического рынка: например, на клиентов, посвящающих свой отпуск игре в гольф, катанию на лыжах, конным спортом и т.д., туристов, выезжающих на конгрессы, выставки, ярмарки и т.п. или предпочитающих комфортные семейные апартаменты, неполноценным гостиничным номерам.

Углубление специализаций гостиниц и отелей взаимосвязано с такой тенденцией, как образование международных цепей, которые играют огромную роль в разработке и продвижении высоких новейших стандартов обслуживания.

С начала 90-х годов в строительстве, реконструкции и управлении гостиницами России принимают участие международные гостиничные цепи. Развитие гостиничного бизнеса в России и за рубежом набирают обороты.

Обновление структуры гостиничного бизнеса, связано с непосредственным привлечением состоятельных клиентов, предпочитающих наслаждаться на отдыхе максимально комфортными условиями. Уже очень часто можно встретить, гостиницы предлагающие услуги ресторанов, ночных клубов, спа-услуги, фитнес-центров, развлекательных центров, конференц-залов и т.д. На рынке гостиничного бизнеса преуспевает, тот, кто более грамотно построит структуру оказываемых услуг. Для того, чтобы быть конкурентоспособной, современная гостиница должна соответствовать всем европейским стандартам. Анализируя опыт конкурентов, можно открыть новые горизонты для развития своего бизнеса.

В настоящее время численность гостиничных номеров соответствующих международным стандартам насчитывается в количестве 13 тысяч. Из которых 10 тысяч находятся в Москве, и 1,5 тысячи в Санкт-Петербурге, и еще всего лишь 1,5 тысячи приходятся на всю Россию. Но все же, 80% гостиниц, все еще формируются гостиницами старой советской эпохи, но для успешного формирования и развития предприятий этой отросли необходимы новые постройки. За последние 3 года мировая гостиничная отрасль стала формироваться новыми ускоренными темпами, при этом увеличивая качество оказываемых услуг.

Отели с высоким уровнем обслуживания притягивают в первую очередь иностранных гостей, приезжающих в нашу страну. Так же они актуальны для бизнесменов. Местных предпринимателей в гостиницах с высоким уровнем обслуживания гораздо больше, чем посетителей приехавших на отдых. Поскольку деловые поездки превалируют над другими видами путешествий, роль таких отелей в России остается весьма значимой. Не смотря на это количество объектов размещения высокой категории и гостиниц туристического уровня, отвечающим мировым стандартам, в крупных российских городах слишком мало.

Включение в международную гостиничную сеть обязывает гостиницу постоянно поддерживать имидж марки, содержать в порядке номерной фонд, своевременно проводить реконструкции. Единый стратегический маркетинг, предусмотренный для определенного брэнда, позволяет существенно экономить средства на проведении самостоятельных глобальных исследований. Фактически нужен лишь оперативный маркетинг, позволяющий скорректировать общую стратегию в соответствии с национальными и региональными условиями. Для облегчения данного процесса можно воспользоваться услугами консалтинговых компаний.

Очень важна информационная поддержка. Включение предприятия в гостиничную систему дает отелю возможность быть представленным во всех ее справочниках, каталогах, системах бронирования и на Интернет-сайтах.

Кроме того после входа в крупную гостиничную систему, предприятие автоматически приобретает возможность расширения сервиса, опираясь на уже отработанные схемы и контакты, а так же клиентские программы и их поддержку.

Появляются такие важные возможности, как обучение персонала, повышение его квалификации, и безусловно возможность обмена профессиональным опытом. Ценовая политика таких отелей очень гибкая. Чаще клиенту могут предложить специальный тариф.

В России на сегодняшний день представлено большинство известных международных гостиничных систем.

На фоне других европейских столиц гостиничный рынок нашей белокаменной характеризуется целым рядом выраженных отличительных черт, особенно заметных для тех, кто имеет общее представление об его количественных и качественных параметрах. Итак, первое, на что обращаешь внимание, сравнивая рынок Москвы с рынками других крупнейших городов Европы, это высокая единовременная вместимость объектов. Средняя гостиница Москвы имеет около 230 номеров, в Лондоне - около 100, в Париже и Милане - чуть более 40 номеров. Если учесть, что наша столица обладает и самой крупной в Европе гостиницей на 6000 мест, а вместимость некоторых других объектов не намного уступает этому гиганту, то можно смело предположить, какие трудности создает подобное увлечение крупными формами. Во-первых, такие объекты трудно управляемы, что отрицательно сказывается на их экономических результатах. Отсутствие стабильных потоков непритязательных отечественных туристов, а также обострение конкуренции за иностранных гостей поставили московские отели советской постройки в очень затруднительное положение. Слабость отечественного менеджмента и отсутствие устойчивых национальных брендов - вот еще одна отличительная черта московского гостиничного рынка. Сегментация объектов по классу в Москве и других европейских городах примерно совпадает, что свидетельствует о проявлении тенденций общего характера, диктующих соблюдение определенных пропорций. Если судить по количеству мест в отелях три звезды, то на их долю в Москве приходится не меньше мест, чем в Милане или Берлине- примерно 40 %.

Сети отелей сегодня составляют основу мирового гостиничного бизнеса. В настоящее момент в мире несколько сотен различных сетей отелей. Среди них выделяются корпорации-гиганты, гостиницы которых можно встретить практически в любом уголке земного шара. Их названия хорошо известны даже рядовому туристу: Radisson, Best Western, Hyatt, Marriott, Hilton. Сети предлагают на рынке гостиниц широчайший спектр предложений. На данный момент, можно говорить о том что рынок гостиничного бизнеса находится на заключительной фазе формирования. В России к настоящему времени сформировалось несколько крупных сетей отелей. Среди них выделяют сет Heliopark, которая владеет несколькими отелями в Подмосковье, а также сеть отелей Азимут, гостиницы которой можно встретить в Петербурге, Владивостоке, Самаре и других российских городах.

Одной из новейших тенденций в мировом гостиничном бизнесе, это появление Апарт-отелей, которые создаются по принципу апартаментов.

Начало на спрос апартаментов положил пляжный туризм, где было актуальным заказывать семейные аппартаменты. Спрос на них формировался парами с детьми, для которых обычные отели не являлись достаточно гипкими. Так вскоре сформировался слоган: «Лучше жить, чем останавливаться». Можно подозревать, что сервис в стандартного типа гостиницах и возможность личной свободы и комфорта удовлетворяли потребности клиентов не в полной мере. Апарт-отели выгодно отличаются от обычных гостиниц тем, что предлагают не стандартный набор вариантов для проживания, а полностью подходящие для жизни квартиры.

Сети отелей сегодня составляют основу мирового отельного бизнеса. В настоящее время в мире насчитывается несколько сотен различных сетей отелей. Среди них выделяются корпорации-гиганты, гостиницы которых можно встретить практически в любом уголке земного шара. Их названия хорошо известны даже рядовому туристу: Radisson, Best Western, Hyatt, Marriott, Hilton.

По данным Всемирной Туристской Организации, каждая пятая гостиница в мире принадлежит той или иной гостиничной сети. Если учесть, что примерное число отелей на планете около 16 миллионов, то цифра получается весьма внушительная.

Для гостиничного дела с его многовековой историей сети отелей считаются новшеством до сих пор. Первые гостиничные сети появились в конце 30-х годов 20-го века в США. С тех пор Америка прочно удерживает лидерство по количеству отелей, принадлежащих той или иной сети. Всего в Штатах к гостиничным сетям относится порядка 70% всех отелей страны.

Гостиничные сети представляют на рынке отелей широчайший спектр предложений. На данный момент можно говорить о том, что рынок гостиничных сетей находится в заключительной фазе формирования. И если разделение ниша дорогих отелей уже более-поделена между крупными игроками, упомянутыми выше Radisson и иже с ними, то сети отелей уровня 3* все еще продолжают активно создаваться.

Постоянно растущий спрос на отели системы B&B (bed and breakfast) стал причиной появления десятков гостиничных сетей B&B. Одно из последних новшеств в мировой туриндустрии - агротуризм - также успел обзавестись собственными сельскими гостиничными сетями. Среди стран, в которых подобные сети отелей получили широкое развитие - Италия, Великобритания, Франция, Испания и Португалия.

При этом сети в разных странах могут отличаться ,как по размерам, так и по принципу организации своей работы. К примеру, отельный бизнес в Италии на протяжении веков считался семейным делом, поэтом сети итальянских отелей характеризуются небольшими размерами и встречаются гораздо реже, чем в других странах Западной Европы.

В России к настоящему времени сформировалось несколько крупных сетей отелей. Среди них выделяют сет Heliopark, которая владеет несколькими отелями в Подмосковье, а также сеть отелей Азимут, гостиницы которой можно встретить в Петербурге, Владивостоке, Самаре и других российских городах.

Апарт-отели (или апартамент отели) - одна из новейших тенденций в мировом гостиничном бизнесе. Как следует из названия, апарт-отели создаются по принципу апартаментов.

Изначально заказывать апарт-отели стало возможно на традиционных пляжных курортах. Спрос на них формировали семейные пары с детьми, для которых обычные отели являлись недостаточно гибкими в части обстановки номеров. Вскоре был сформулирован слоган, который емко описывает функции апарт-отеля: «лучше жить, нежели останавливаться». Подразумевается, что сервис в обычных отелях и возможность личной свободы и комфорта удовлетворяли потребности клиентов не в полной мере.

Апарт-отели выгодно отличаются от обычных гостиниц тем, что предлагают не стандартный набор квартиры.

Таким образом, проживание в апартамент-отеле оказывается примерно тем же самым, что и в квартире. И вот здесь на первый план выступают два преимущества, которые отличают апарт-отель от аренды обычной квартиры и делают его ближе к гостинице:

1. В апарт-отелях используется традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Клиент может заказать апартаменты просто позвонив на ресепшн.

2. При бронировании номера от постояльца не требуется заключать официальный контракт и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. К тому же, в апарт-отелях постоялец может получить расчет в любое удобное для него время.

Апарт-отели в качестве варианта для проживания подойдут тем, кто вынужден проводить вдали от дома долгое время.

Номера апарт-отелей оборудованы всем тем, что обычно необходимо для жизни в обычной квартире, начиная с оснащенной техникой кухни и заканчивая DVD и тренажером в гостиной. Аналогом номера в апартамент отеле может служить номер сьют в обычной гостинице, однако с определенными оговорками, которые касаются в первую очередь размера номера и его стоимости. При большем комфорте, цены в апарт-отелях зачастую ниже, чем в обычных отелях.

Апарт-отели предпочтительнее в качестве длительного места проживания: от месяца вплоть до нескольких лет.

Среди известных мировых брендов, которые предлагают сегодня услуги апарт-отелей: французская сеть MaMaison, брэнд Staybridge Suites от гостиничной коропрации InterContinental Hotels Group, сеть апарт-отелей Adagio от Accor. Предложение апарт-отелей имеют в свои портфелях большинство гостиничных корпорация, от Hyatt до Hilton.

В США и Канаде апарт-отели стали неотъемлемой частью гостиничного рынка. Тоже можно сказать и о странах Западной Европы. Популярен подобный вид отелей в Англии, Франции, Бенилюксе.

В России апарт-отели в настоящее время представлены, в Москве и Петербурге. Один из самых известных апарт-отелей Москвы - MaMaison Pokrovkа 5* по адресу улица Покровка 40 , в Петербурге - отель Кронверк 3* по адресу улица Блохина 9.

На Западе апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера большей, чем обычно, площади и максимально приближенные к квартирным стандартам -- то есть сочетающие в себе домашний комфорт и доступ к гостиничному сервису. Как правило, за рубежом апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. «Например, этот формат очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт Бридж. Как правило, это гостиничные номера увеличенной площади -- от 100 до 150 метров, с небольшой кухней. Причем достаточно дорогие: если обычный номер можно снять за 200 фунтов, то апартаменты предлагаются за 400-450 фунтов в сутки при условии бронирования на неделю.

В Москве же, понятие «апарт-отель» сильно размыто. Как правило, речь идет об отдельных сервисных квартирах либо о гостиничных номерах с домашней обстановкой, которые позиционируются как апартаменты. Путаницу в терминологию вносят и некоторые девелоперы, продающие под лейблом «апартаменты» обычные квартиры, в которых невозможно прописаться. К таким уловкам они вынуждены прибегать в основном из-за статуса земельного участка, на котором построен объект недвижимости. «Если застройщик не смог перепрофилировать участок под жилищное строительство, а строить офис на этом участке заведомо невыгодно, возникают апартаменты», -- поясняет заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.

Крупнейшие игроки на рынке сервисных квартир -- ряд небольших риэлтерских компаний (в том числе иностранных) и Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК). В распоряжении этой структуры несколько сотен сервисных квартир в разных районах столицы. В среднем качественные сервисные квартиры сдаются по 350-400 долларов в сутки.

В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более десяти гостиниц. Самые известные: «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис», «Кузьминки» и ряд других.

Стоимость номеров в них колеблется от 60 до 200 долларов. Отдельные апартаменты имеются в гостиницах класса «четыре-пять звезд», их стоимость достигает 400-500 долларов.

В целом же, совокупный объем российского рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров.



2. Исследование рынка апарт-отелей в России и за рубежом

2.1 Анализ апарт-отелей в России и за рубежом

Точного определения «апарт-отеля» на сегодняшний день не существует. Слово имеет французские корни (appartement - комната, квартира).

В перечне средств размещения Положения о государственной системе классификации апарт-отель не упоминается, есть только формулировка понятия «апартамент» среди категорий номеров. «Апартамент» - номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование.

Объекты размещения, в составе которых есть номера такой категории, можно классифицировать как апарт-отели. Главное их отличие от обычных гостиниц - ограниченный набор услуг. Обычно предоставляются стандартные виды сервиса: уборка, смена белья, охрана. Иногда в стоимость проживания включены посещение сауны и бассейна, пользование подземной парковкой и т. п. Апарт-отели, как правило, более демократичны с точки зрения цен на размещение.

Апарт-отели можно разделить на две категории: объекты, работающие так же, как гостиницы (цена определяется за номер, плата взимается за сутки проживания) и сервисные апартаменты, представляющие собой единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев.

В последнем случае ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату. Апарт-отели также классифицируют в зависимости от размера тарифов - выделяют гостиницы бюджетные, среднего и высокого классов. Следует заметить, что разброс в качестве отделки и уровне сервиса в апарт-отелях одной и той же ценовой категории весьма велик.

Поэтому проблемы стандартизации сервиса весьма актуальны.

В Москве гостиницы, имеющие номера квартирного типа, существовали давно. Самые известные из них - бюджетные «Южный», «Орехово», «Царицыно», «Кузьминки», а также вполне европейского уровня «Международная-2» и «Ирис Конгресс-Отель».

По данным заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, общий фонд столичного рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров.

Стоимость проживания в них варьируется от $60 до $250.

Высокая среднегодовая загрузка, доходящая порой до 90%, свидетельствует об их высокой популярности.

К началу 2006 года интерес к данному формату размещения заметно повысился, многие управляющие и девелоперские компании объявили о намерениях построить в ближайшее время отдельные апарт-отели или включить их в состав многофункциональных комплексов.

Среди такого рода проектов - апартаменты в реконструируемой гостинице «Москва», в строящейся башне «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» под управлением Hyatt и в комплексе «Кремлевский» на Красной площади. Фирма «БЭЛ-Девелопмент» планирует реализовать два проекта - в Малом Козихинском переулке совместно со студией «Тритэ» Никиты Михалкова площадью более 8 тыс. кв. метров и на улице Льва Толстого на 20 номеров. Еще один апарт-отель на 40 номеров построит в Хлебном переулке компания «Арстон».

По свидетельству экспертов рынка недвижимости, апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность. «Многих прельщает и некая свобода с выбором площадки для подобных проектов. Не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание - центральная часть города», - отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей нужно меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому их можно располагать там, где сложно построить обычную гостиницу, например в жилых или офисных зданиях.

Важный аргумент для девелоперов - апарт-отели всегда можно перевести в жилой фонд и легко продать. Интерес инвесторов во многом объясняется активным развитием гостиничного рынка столицы. При этом, как считает Марина Смирнова, «они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками. Нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене.

Сдача части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу снимает одну из таких проблем - риск недозагрузки». Мнения экспертов о доходности и сроках окупаемости апарт-отелей разнятся.

Некоторые считают, что стандарт номера (обустройство кухни, общий дизайн) не требует такого высокого качества, как в пятизвездной гостинице, поэтому можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д. К тому же в номерах подолгу живут одни и те же люди, следовательно, оборудование изнашивается медленнее. Количество дополнительных услуг ограниченно, значит, можно сэкономить и на зарплате персонала. Другие скептически относятся к данному формату размещения, отмечая, что при более простом управлении, они гораздо дольше окупаются. «В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 в день.

Стоимость аренды номера в апарт-отеле сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около трех тысяч долларов в месяц», - поясняет заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его мнению, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, апарт-отель - за 15 лет.

С точки зрения потребителей, апарт-отель обладает массой достоинств. К обычным гостиничным услугам (уборка помещения, охрана, сервис) добавляется более низкая стоимость, возможность проживания с детьми. Такие объекты размещения пользуются популярностью и у иностранных студентов. гостиница бизнес апарт модернизация

Многие консалтинговые и управляющие компании пока скептически относятся к такому формату размещения. Так, Ирина Панина, заместитель гендиректора Becar Commercial Property Moscow по работе с клиентами, считает, что спрос на апарт-отели растет прежде всего в городах с высокой деловой активностью. Это Москва, Санкт-Петербург, крупные промышленные центры и города-миллионники. Основные клиенты - специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам.

Удельные затраты на один номер трехзвездной гостиницы в Европе составляют $50-70 тыс., четырехзвездной - $70-100 тыс., пятизвездной - $100-150 тыс. В России эти показатели как минимум в два раза выше, что связано с отечественной спецификой строительства (необходимость во взятках и другого рода нецелевых использованиях финансовых средств).

В Москве есть двух-трехзвездные апарт-отели, расположенные на окраине города. Первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса Pokrovka Suite Hotel (Покровка, 40) открылся в сентябре 2007 года. В Санкт-Петербурге апарт-отели не выделены в отдельную категорию. Большинство из них представляют собой мини-отели, а поскольку открывались они в жилых домах, квартирный принцип (жилое помещение + кухня) сохранился. «Потенциал рынка апарт-отелей зависит от развития гостиничного рынка в целом. Сегодня его можно назвать стабильно растущим, - продолжает Ирина Панина. - Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, станут апарт-отели верхнего ценового сегмента.

Несмотря на то что расходы на строительство и оснащение велики, они востребованы». О специфике отеля и маркетинговой стратегии MaMaison Pokrovka Suite Hotel под управлением ORCO Property Group рассказывает директор по продажам Юлия Лупанова: «MaMaison Hotels & Apartments - гостиничный бренд инвестиционной, девелоперской и управляющей компании, работающей в Центральной и Восточной Европе, которая специализируется на управлении респектабельными резиденциями и бутик-отелями. Обычно они расположены в центральных районах городов, предлагают качественный сервис, широкий ассортимент дополнительных услуг.

В наших отелях и резиденциях есть апартаменты, студии и люксы с одной или двумя спальнями, с оборудованными кухнями, они подходят как для длительного размещения и семейного отдыха, так и для коротких деловых поездок с максимальным комфортом». Сегодня в цепочке девять отелей и четыре резиденции. Среди них, например, Pachtuv Palace в центре старой Праги. Он восстановлен по оригинальным эскизам, воспроизведены практически все архитектурные и декоративные детали и украшения: фрески, скульптура, лепнина. Riverside в деловом центре Праги построен в стиле модерн. Le Regina находится в столице Польши недалеко от знаменитого Варшавского замка. Andrassy Hotel - в центре Будапешта в непосредственной близости от основных достопримечательностей города.

Все эти отели входят в престижную ассоциацию Small Luxury Hotels of the World. Перед строительством или покупкой отеля ORCO Property Group проводит всесторонние маркетинговые исследования: оцениваются местонахождение, возможности позиционирования на рынке, потенциальные клиенты, составляются прогнозы по загрузке и срокам окупаемости. «Pokrovka Suite Hotel - первый проект, с которым наша компания выходит на российский рынок, - продолжает Юлия Лупанова. - Это новое здание, построенное в исторической части города с учетом самых последних технических и технологических достижений.

В номерном фонде только люксы, средняя площадь которых больше даже по сравнению с другими бутик-отелями аналогичного класса. Поскольку сегмент апарт-отелей и резиденций в Москве практически не развит, есть смысл делать особый акцент на привлечении long-stay-бизнеса, который обеспечит гарантированные доходы, более быстрый возврат инвестиций. Тогда мы сможем занять пока еще свободную нишу и укрепить свои позиции. Pokrovka Suite Hotel - прекрасная альтернатива сервисным апартаментам».

Будет ли успешным Pokrovka Suite Hotel, покажет время, но востребованность действующих апарт-отелей Москвы уже давно очевидна. «Апарт-отель - это наиболее демократичная форма гостиницы, которая ничего не навязывает и не заставляет клиента пользоваться чем-либо, - отмечает генеральный директор ГК «Орехово» Геннадий Устинов. - Гость может самостоятельно организовать то питание, которое ему нужно - детское, лечебное, семейное.

В обычной гостинице предоставляется, как правило, универсальное, оно не всем подходит. На Западе контингент постояльцев апарт-отелей давно уже сложился, а в России он меняется в зависимости от политической и экономической ситуации. Мы выстраиваем маркетинговую политику в соответствии с требованиями времени. У нас 460 номеров - это полноценные квартиры, оснащенные всем необходимым для длительного проживания. Благодаря правильному подходу и увеличению количества долгосрочных контрактов средняя загрузка в текущем году выше, чем в прошлом». «Доходность апарт-отелей напрямую зависит от стратегии менеджмента - продолжает Геннадий Устинов. - У нас на 3,5 гостя приходится один работник, экономически это очень выгодно.

В другом отеле такой же категории обычно соотношение иное - один работник на двух гостей. В целом у формата апарт-отелей, на мой взгляд, большое будущее. Он очень демократичен и имеет ряд очевидных преимуществ.



2.2 Проблемы развития апарт-отелей в России

Главными недостатками столичных и российских апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта.

Помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг.

Во многих российских и московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно -- только разогреть.

Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-русски» пользуются повышенным спросом: в начале года «Волга» была загружена на 90%, «Кузьминки» -- на 75%.

В основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных клиентов из России или ближнего зарубежья.

Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на внушительные объемы московского рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 80-100 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен.

Классический апарт-отель -- это отель, площадь номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности.

Потенциальный спрос на апарт-отели в России и Москве внушителен. Всегда найдутся люди, которым при длительном пребывании в Москве или другом городе гораздо выгоднее платить за апартаменты, чем за гостиничный номер.

Апарт-отели востребованы людьми, которые приезжают в чужой город не на один день и привозят семьи, детей.

Потенциальными клиентами качественных апарт-отелей могут стать как состоятельные иностранцы, приезжающие в Россию на работу, так и семьи отечественных крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов.

На срок полномочий им будет выгоднее снимать номер в апарт-отеле, чем арендовать элитные квартиры. Апартаменты сдаются в аренду на жесткой договорной основе, а также имеется возможность использования дополнительных сервисов.

Такие проекты, как апарт-отели трудно просчитывать. Во-первых, для их реализации нужны длинные деньги. Во-вторых, это квартиры можно построить и продать, апарт-отелями же надо будет управлять, а это дополнительные хлопоты. В-третьих, трудно спрогнозировать загрузку таких объектов. Из-за отсутствия достаточного предложения можно выводить только умозрительные оценки.

Важным преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. Главное -- найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора.

Что же касается доходности строительства апарт-отелей, то она как минимум сопоставима с гостиничными проектами. Доходность апарт-отелей в среднем такая же, как и у гостиниц. Более того, есть мнение, что апарт-отели, если “убрать из них все лишнее” -- например, обязательную уборку, питание, -- могут оказаться доходнее гостиниц. Правда, это рискованный шаг. Он позволит сэкономить на персонале, но может отрицательно отразиться на загрузке, поскольку клиенты хотят, чтобы “дома было, как в гостинице”.

Сочетание высокого уровня сервиса, продуманного комплекса дополнительных услуг и гибкой ценовой политики с удобным расположением могут значительно ускорить возврат «неформатных» вложений.

Таким образом, зарубежные и российские апарт-отели различаются, в первую очередь, благоустроенностью и качеством обслуживания. Можно сказать, что российские аппарт-отели - это достаточно вольная адаптация европейского прототипа.

2.3 Анализ рынка гостиниц в г. Владивостоке

Претендуя на то, чтобы называться европейским культурно-экономическим центром России на Дальнем Востоке, Владивосток часто демонстрирует свое несоответствие этому статусу. Одна из сфер несоответствия - гостиничная инфраструктура. Всего в городе, насчитывающем 550 тыс. жителей, официально числятся 39 гостиниц (не считая санаториев и баз отдыха) с общим номерным фондом 4400 номеров. Из этого числа гостиниц по уровню сервиса лишь одну можно отнести к категории "4 звезды" - отель "Хендэ" и "Версаль". На трехзвездочную категорию претендуют всего лишь несколько отелей: "Гавань", "Акфес-Сейо". Уровню сервиса "2 звезды" соответствуют "Приморье" и "Владивосток".

Владивосток долгое время был закрытым городом, лишь с начала 90-х он стал доступен для широкого потока как отечественных, так и иностранных туристов. Этим отчасти можно объяснить неразвитость гостиничной инфраструктуры города. Самые крупные гостиницы были спроектированы и построены еще в советские времена и, конечно же, не соответствовали тогдашним, а тем более современным международным стандартам. Одной из главных причин завышенных расценок на гостиничные услуги во Владивостоке является сезонность спроса. В период с июля по сентябрь наполняемость владивостокских гостиниц нередко превышает 120%, дело доходит до уплотнения номеров лишними кроватями. Зато в зимний период закрываются целые этажи: наполняемость номеров редко превышает 10-15%. В итоге среднегодовая наполняемость держится в районе 40%. Чтобы обеспечить рентабельность своему бизнесу при таком уровне среднегодовой наполняемости владельцы гостиниц вынуждены завышать средний уровень расценок на свои услуги. Особенно взлет цен наблюдается в пляжный сезон, когда во Владивосток стекаются массы туристов со всех частей страны и из соседнего зарубежья. Выход здесь может быть предложен только один - строить гостиниц как можно больше - хороших и разных. Для этого нужны инвестиции. Но вкладывать в гостиницы зачастую... невыгодно.

Большинство гостиниц Владивостока имеют небольшой номерной фонд (до 100 номеров) и ориентированы на деловых туристов. Отсутствуют, к примеру, такие категории гостиниц, как курортные, конгресс-центры, апарт-отели и т.д. По уровню обслуживания рынок гостиничных услуг во Владивостоке представлен в основной своей массе гостиницами экономического класса. Этот сегмент, кстати, по свидетельству специалистов образовательного института Американской ассоциации отелей и мотелей, является растущим в мировой индустрии гостеприимства, т.к. большая часть людей путешествует, располагая ограниченными средствами. Что касается формы собственности, то почти все гостиницы города имеют независимый статус, т.е. не входят в гостиничные сети. Исключение составляют с недавнего времени отели "Амурский залив" и "Владивосток", купленные столичной сетью "Азимут". Одна из особенностей владивостокского гостиничного рынка: ему не присуща специализация, ставшая тенденцией в мире.

К примеру, нет специальных номеров для бизнес-дам, мотелей, отелей для студентов и т.п.

Но в настоящее время Владивосток является не только туристическим центром, расположенном на тихоокеанском побережье России, но и городом, в котором отмечается постоянный рост деловой активности. В связи с этим количество гостей города ежегодно увеличивается независимо от их цели приезда, будь то отдых или командировка во Владивосток. Соответственно, постоянно растущий поток приезжих приводит к развитию и расширению гостиничного рынка Владивостока. В любом случае, какой бы ни была цель визита, отели Владивостока всегда готовы дружелюбно встретить гостей города.

Гостиницы Владивостока динамично развиваются, совершенствуются и расширяют спектр предоставляемых услуг. На 2012 год во Владивостоке запланировано довольно крупное и значимое деловое мероприятие - Форум экономического сотрудничества стран Азиатско-Тихоокеанского региона, поэтому к этому времени гостиничный рынок Владивостока пополнится несколькими новыми отелями.

Как недорогие гостиницы Владивостока, так и отели Владивостока высшей категории предлагают своим постояльцам достаточно широкий комплекс услуг, обеспечивающий максимально комфортное проживание, насыщенный и разнообразный отдых, а также плодотворный труд. Каждый гость города может без труда выбрать для себя наиболее подходящую гостиницу Владивостока, которая будет соответствовать всем требованиям. Для кого-то особое значение имеет месторасположение гостиницы, для кого-то - наличие конференц-зала, для других самым главным фактором при выборе отеля является стоимость проживания. В любом случае для каждого гостя Владивостока найдется оптимальный вариант.

Цены в гостиницах Владивостока варьируются в достаточно широком диапазоне и зависят от ряда показателей, из которых и складывается стоимость проживания в том или ином отеле. Главными показателями являются расположение гостиницы: в центре города или на его окраине; категория гостиницы: 2, 3 или 4 звезды; инфраструктура: оснащенность и т.д.; предоставляемые услуги.

Отели Владивостока эконом-класса:

Данную категорию составляют дешевые гостиницы Владивостока, которые предлагают ограниченный набор услуг по доступным ценам. Как правило, гостиницы Владивостока эконом-класса - это мини-отели и двухзвёздочные гостиницы. Отели Владивостока эконом-класса сочетают в себе приемлемую стоимость и достойные условия для проживания.

Данную категорию составляют такие отели Владивостока, как: «Приморье», «Амурский залив», «Гранит», «Изумруд», «Моряк», «Незабудка», «Островок», «Русь», «Славянская».

Отели Владивостока бизнес-класса:

К этой категории относятся трехзвёздочные гостиницы Владивостока, располагающими необходимыми для труда и отдыха современными удобствами и находящиеся недалеко от центра города.

Отелями бизнес-класса являются: «Владивосток», «Гавань», «Влад Мотор Инн», «Акфес Сейо», «Экватор».

Отели Владивостока супер-бизнес класса:

Отели супер-бизнес класса представляют собой лучшие гостиницы Владивостока с отлично развитой инфраструктурой и имеющие категорию четыре звезды. Это такие гостиницы Владивостока как: «Хенде» и «Версаль».

Во Владивостоке подписано соглашение о проектировании двух пятизвездочных гостиничных комплексов. Проекты должны быть готовы к апрелю 2010 года, а к декабрю 2011 года в столице Приморья должны возвести курортный комплекс площадью 43,1 тыс. кв. м и деловой бизнес-центр в 32,3 тыс. кв. м. Документ подписали представители российской и шотландской компаний.

В городе в этом году планируется открытие двух трехзвездочных гостиниц (на 40 и 50 номеров). Администрация города ведет переговоры о строительстве в краевом центре гостиниц французской компанией Ассоr Group и известнейшей американской сетью Marriot International. Интерес в этой области проявляют корейские и японские отельеры.



3. Разработка мероприятии и предложении по модернизации гостиницы «Гранит» в апарт-отель

3.1 Общая характеристика гостиницы «Гранит»

Гостиница «Гранит» расположена на сопке Шошина в тихом уютном районе г. Владивостока, в 15-20 минутах езды от центра города. Из окон гостиницы открывается панорамный вид на город.

Гостиница находится вблизи основных транспортных развязок, соединяющих разные районы Владивостока. В непосредственной близости от гостиницы расположен известный всем автодилерам и автолюбителям России рынок Зеленый Угол.

Гостиница Гранит является членом Российской Гостиничной Ассоциации.

Гостям города гостиница «Гранит» предлагает для проживания 88 номеров: одно-, двух- и трехкомнатные номера, а также современные номера класса Студия.

В каждом номере имеется оборудованная всем необходимым кухня.

В мае 2009 года после реконструкции введены в эксплуатацию однокомнатные и двухкомнатные номера категории - стандарт повышенной комфортности.

В каждом номере: полностью оборудованная кухня, телефон, телевизор, беспроводной интернет, электронный замок, пластиковые окна.

Стандарт однокомнатный(спальня, кухня, санузел, лоджия):

Общая площадь ~ 40 кв.м.

В номере: 2 стандартные кровати, телефон, телевизор, 2 стула, журнальный столик, 2 тумбочки, шкаф, багажная тумбочка, холодильник, кухонная плита, чайник, посуда.

Стандарт двухкомнатный (2 комнаты, гардеробная, кухня, санузел, лоджия):

Общая площадь ~ 50 кв.м.

В номере: 4 стандартные кровати, телефон, телевизор, прикроватные тумбочки, 2 стула, журнальный столик, кухонная плита, чайник, посуда.

Эконом однокомнатный (спальня, кухня, санузел, лоджия).

Общая площадь ~ 40 кв.м.

В номере: двуспальная кровать или 2 стандартные кровати, телефон, телевизор, письменный стол, стул, кресло, 2 тумбочки, журнальный столик, шкаф, холодильник, кухонная плита, чайник, посуда.

Эконом двухкомнатный (гостиная, спальня, кухня, санузел, лоджия).

Общая площадь ~ 50 кв.м.

В номере: двуспальная и стандартная кровать в спальне, мягкая мебель в гостиной, телефон, телевизор, письменный стол, стулья, две тумбочки, журнальный столик, шкафы, холодильник, кухонная плита, чайник, посуда.

Эконом трехкомнатный (гостиная, 2 спальни, кухня, 2 санузла, лоджия).

Общая площадь ~ 60 кв.м.

В номере: двуспальная кровать в одной спальне и 2 стандартные кровати - в другой, мягкая мебель в гостиной, телефон, телевизор, письменный стол, стулья, тумбочки, журнальный столик, шкафы, холодильник, кухонная плита, чайник, посуда.

Студия (просторная гостиная, совмещенная с кухней и спальней, санузел, лоджия).

Общая площадь ~ 40 кв.м.

В номере: двуспальная кровать или 2 стандартные кровати, мягкая мебель, телефон, телевизор с плазменной панелью, письменный стол, стулья, тумбочки, журнальный столик, шкафы, сейф, холодильник, микроволновая печь, чайник, посуда, улучшенный интерьер.

В ванной комнате: туалет, ванна или душевая кабина, туалетные принадлежности (зубная щетка и паста, жидкое мыло, шампунь и гель для душа), фен.

Номер оборудован стеклопакетом и электронным замком.

Гостиница «Гранит» предлагает гостям следующие услуги:

· Бизнес центр;

· Комната переговоров;

· Бар;

· Стоматологический кабинет;

· Парикмахерская;

· Услуги прачечной;

· Камера хранения.

Цены гостиницы

Категория номера	Стоимость проживания (руб./сутки)
Эконом	одноместный (1 комната)	1300
	двухместный (1 комната)	1600
	трехместный (2 комнаты)	2300
	четырехместный (3 комнаты)	2800
Стандарт	одноместный (1 комната)	1800
	двухместный (1 комната)	2200
	четырехместный (2 комнаты)	3600
Студия	3000

Для номеров категорий Стандарт и Студия - завтрак включен в стоимость номера

Примечание:

· Расчетный час в гостинице - 12:00.

· Время заезда в гостиницу - 14:00.

· Выезд после расчетного часа оплачивается:

с 12:00 до 18:00 - почасовая оплата;

с 18:00 до 24:00 - 50% от стоимости номера;

с 24:00 - полная стоимость номера.

· Завтрак не включен в стоимость номера (кроме номеров категорий Стандарт и Студия).

· Возможно проживание с животными.

· Цены включают НДС.

· Бронирование номеров платное - 25% от стоимости номера.

3.2 Модернизация гостиницы «Гранит» в апарт-отель

Владивостокский апарт-отель - пока это все же квартира с элементами гостиничного сервиса. Таким образом, постоялец проживает в полностью оборудованной квартире, где есть бытовая техника, посуда, постельные принадлежности и прочее.

Сй факт позволяет сравнивать апарт-отель с сервисной квартирой. Однако вместе с бытовыми благами постоялец такого отеля имеет возможность пользоваться и некоторым перечнем гостиничных услуг: уборка номера, смена постельного белья, услуги прачки, охранная сигнализация. Что позволяет отнести гостиницу «Гранит» к апарт-отелю.

Владивостокские апартаменты - это сочетание домашнего комфорта и гостиничного сервиса.

Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на большие объемы Владивостокского рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 10-30 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен.

Гостиница «Гранит» имеет все возможности для позиционирования себя как апарт-отеля.

Классический апарт-отель «Гранит» -- это отель, площадь номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности - чем непосредственно располагает гостиница «Гранит».

Предложения апарт-отелz:

1. Номера:

Особенность апарт-отеля, номер который будет, как небольшая квартира, оснащенная кухней и ванной комнатой, и состоит в том, что при более низкой цене за проживание, набор включенных в стоимость услуг минимален, что позволяет гостю спокойно жить почти в домашней обстановке, не тратясь на изысканный, но порой необязательный сервис, и заказывать только те услуги, которые действительно нужны.

2. Дополнительные услуги, расчет их стоимости:

Уборка номера (без смены белья) - 400 рублей

1 комплект белья (смена или предоставление дополнительного комплекта) - 300 рублей

Смена или предоставление 1 дополнительного комплекта полотенец (2 банных и 2 полотенца для лица) - 200 рублей

Доставка одного из 8 возможных вариантов завтраков - 300 рублей с человека.

Регистрация иностранных граждан - 700 рублей с человека.

Индивидуальные экскурсионные туры и экскурсии в составе сборных групп - стоимость по запросу от 250 рублей в час.

Прокат автомобилей с\без водителя - стоимость по запросу от 500 рублей в час.

Услуги гидов-переводчиков - стоимость по запросу от 300 рублей в час.

Прокат ноутбуков - 1000 рублей за сутки, 300 руб.

В апарт-отеле «Гранит» можно будет остановиться на короткий период времени или арендовать квартиру на длительный срок.

Инфраструктура апарт-отеля «Гранит», включает: магазин, ресторан, бар, парикмахерскую, круглосуточную охрану и парковку.

Апарт-отель «Гранит» будет, выгодно отличаться от обычных гостиниц тем, что предлагает не стандартный набор вариантов для проживания, а полностью подходящие для жизни квартиры.

Таким образом, проживание в апартамент-отеле «Гранит» будет примерно тем же самым, что и в квартире.

В апарт-отеле «Гранит» будет использоваться традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Клиент может заказать апартаменты просто позвонив на ресепшн

При бронировании номера от постояльца не будет требоваться заключать официальный контракт и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. К тому же, в апарт-отеле «Гранит» постоялец может получить расчет в любое удобное для него время.

Апарт-отель предлагает своим гостям комфортные условия размещения в соответствии со стандартами 3 звезды.

Служба администраторов отеля будет работать в круглосуточном режиме.

В услугу размещения апарт-отеля будет включено: двуспальная кровать, диван, оборудованная кухня, ванная комната, климат-контроль, спутниковое ТV, DVD-плеер, рабочее место, Wi-Fi доступ в интернет, сейф, городской телефон, завтрак, минеральная вода.

Апартаменты, от экзотического до классического стиля - это воплощение элегантности и комфорта, которыми могут наслаждаться самые взыскательные гости.

Апарт-отель будет отвечать высоким требованиям истинных ценителей респектабельного комфорта. Предупредительность персонала обеспечит возможность не изменять своим привычкам даже вдали от дома. Возможность предоставления дополнительного спального места.

3.3 Продвижение Объекта как апарт-отеля

В зависимости от срока пребывания клиента в гостинице степень его "убеждаемости" имеет разную значимость. Представляется целесообразным в гостиницах, где останавливаются отдыхающие, иметь специального сотрудника, работающего с гостями. Менеджмент свободного времени повышает значимость "активного отдыха". Однако и в городских отелях представляется оправданным присутствие специалиста по контактам с гостями, причем не только в рамках PR- программ, касающихся приема VIР-клиентов. Будучи инструментом коммуникативного маркетинга, PR-деятельность не должна пренебрегать личными контактами.

PR воспринимаются чаще всего как диалог и как инструмент обратной связи. На этом основан контроль эффективности и действенности мероприятий.

Работа с клиентом может проводиться также в письменной форме, путем обработки информации и ее публикации в соответствующих изданиях, включая собственное "домашнее" издание. В нем публикуются сообщения о гостиничных программах, важнейших событиях, способных заинтересовать определенный круг потребителей гостиничных услуг. В рамках программы PR по установлению контактов с клиентами хороший эффект дает организация и ведение подробной картотеки постоянных клиентов гостиницы.

Все выше изложенное - это теоретический аспект темы. Наибольшей же ценностью обладает практическая часть, которая позволяет составить более четкую картину об осуществлении PR-деятельности в апарт-отеле .

В "Граните" будет существовать единая служба маркетинга, продаж и размещения. В отделе продаж будут работать два менеджера, которые занимаются привлечением клиентов. Менеджер по рекламе и связям с общественностью не является сотрудником этого отдела. Он занимается осуществлением PR-деятельности вместе с директором гостиницы и начальником службы маркетинга, продаж и размещения.

"Гранит" будет использовать различные формы PR-деятельности для привлечения новых клиентов и создания благоприятного образа в глазах общественности, позиционирования себя как апарт-отеля.

К их числу относятся проведение различного рода мероприятий.

"Гранит" должен работать со всеми специальными изданиями, которые связаны с въездным туризмом. Представителей прессы должны также приглашать в гостиницу. Все отношения строятся на личных связях. Редко, когда речь идет о размещении рекламы, то есть о платных услугах. Залог успеха - доброжелательные отношения с СМИ и как результат - благоприятные отзывы в прессе. Если говорить о финансовой стороне дела, то существует рекламный бюджет, который составляется на каждый год; в него входят такие статьи как: расходы на различные мероприятия, на рекламу, на публикации (если это необходимо), на выставки.

На практике в течение года выделенные средства на различные статьи расходов "перекидываются". Бюджет гостиницы невелик, поэтому цель управляющих использовать средства экономно и эффективно.

Первым шагом на пути осуществления успешной PR-акции является сбор информации и анализ клиентской базы. Это помогает определить и устранить недостатки в обслуживании, правильно позиционироваться на конкурентном городском рынке. Сведения об изменении запросов клиентов могут приходить по одному из трех каналов: анкетирование, личные беседы и итоговая статистика.

Анкетирование гостей сегодня практикуется многими отелями различной категорий, в том числе будет использоваться гостиницей «Гранит».

Это очень эффективный метод изучения потребностей клиентов. Личное общение клиентов с администрацией отеля обычно происходит по телефону или при регистрации на стойке размещения. Зачастую анкетирование осуществляется по истечению срока пребывания в той или иной гостинице. Это позволит выявить динамику и специфику клиентских предпочтений.

Анализ собранной информации позволит значительно улучшить характер предоставляемых услуг.

Самым излюбленным способом привлечения клиентов гостиницами абсолютно всех категорий остается ценовая политика. Многие отели предоставляют специальные скидки для групп, корпоративных клиентов, туристических компаний.

Каждая гостиница будет бороться за постоянных клиентов, используя при этом всевозможные способы их привлечения. Таким образом, в арсенале гостиниц множество интересных приемов: гостям предлагаются приветственные коктейли, корзины с фруктами, бутылка шампанског, шоколад.

Отель «Гранит» будет осуществлять специальные программы по встрече VIP-клиентов, предлагать подарок и приветственное письмо, дополнительный набор бесплатных услуг, организует регулярные автобусные шаттлы между гостиницей и центром города, гостиницей и аэропортом "Владивосток", предоставляет номера более высокой категории без дополнительной оплаты, предусматривает специальные предложения в ресторане отеля скидки до 30% на услуги ресторанов, баров, прачечной для клиентов, останавливающихся на длительный срок: месяц и более.

Одним из важнейших рычагов осуществления PR-деятельности в апарт-отеле «Гранит», будет являться рекламная деятельность. Почти все отели предоставляют богатый выбор листовок и брошюр, специальных справочных изданий. Многие гостиницы уже имеют или находятся в стадии разработки собственных сайтов и т.д.

...