Рынок земли и его особенности в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. История земельных отношений в России

1.1 Становление и развитие земельных отношений в России в IХ-ХIХ веках

1.2 Столыпинская реформа 1906-1911 годов и ее некоторые результаты

1.3 Земельные отношения после революции 1917 года

1.4 Земельная реформа 90-х годов XX в

2. Рынок земли и его особенности в России

2.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

2.2 Цена земли и факторы, определяющие цену на землю

2.3 Спрос и предложение земли

3. Принципы и механизмы регулирования земельных отношений в современной России

3.1 Формы земельной собственности

3.2 Регулирование земельных отношений

Заключение

Список использованных источников



Введение

земля цена регулирование отношения

В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежала и принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна [1, c. 12].

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения.

Со времени проведения земельной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В частности, ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия для разграничения государственной земельной собственности и развития рыночного оборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис, средство производства, природная среда и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений. Однако реформирование земельных отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило главной задачи - обеспечение рационального экологически безопасного и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой, - создание отвечающей интересам страны и новым условиям системы государственного управления и регулирования земельных отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом [2, c. 54].

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в пригородных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (для справки: Россия почти единственная в мире страна, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов [3, c. 54].

Цель курсовой работы: рассмотреть особенности земельных отношений в России.

Задачи курсовой работы:

1. рассмотреть историю земельных отношений в России;
изучить спрос земли;

2. изучить предложение земли;

3. рассмотреть вопросы землевладения и землепользования;

4. изучить вопрос «цена земли».



1. История земельных отношений в России

1.1 Становление и развитие земельных отношений в России в IХ-ХIХ веках

Становление древнерусского государства в IХ веке ознаменовалось распадом родоплеменных связей и переходом к феодальным отношениям. Отсутствие на Руси рабовладения оказало влияние на специфику образования феодальной земельной собственности. Первичной формой экономической реализации феодальной собственности на землю явилось полюдье, ставшее формой внеэкономического принуждения населения и первой фазой превращения земли в феодальную собственность.

В IХ веке на Руси шел быстрый рост феодального землевладения, «окняжения» и «обояривания» земель. Принадлежавшие смердам общинные земли захватывались, передавались дружинникам либо путем прямого насилия, либо на основе княжеских пожалований.

Начало земельной реформы было положено в ХVI веке проведением писцовых межеваний. При проведении таких работ составлялись межевые книги, в которых делались кадастровые описания, давались сведения о землевладениях, устанавливались площади земельных участков [4, c. 54].

Вотчины, которыми владели князья, бояре, дружинники, высшее духовенство, можно было передать по наследству, поменять, продать. Законодательное оформление крепостного права произошло в 1649 году принятием Соборного уложения.

Эпохальным в истории земельных отношений в России стал 1861 год, когда 19 февраля царь Александр II утвердил Закон «Общее положение о крестьянах, вышедших из крестьянской зависимости» и выпустил Манифест о крестьянской реформе. В этих документах была зафиксирована отмена крепостного права, что означало освобождение крестьян от личной от помещиков зависимости, но без земли. Вся земля, находившаяся в постоянном пользовании крестьян, была признана собственностью помещиков. Они обязывались предоставить крестьянам за определенные повинности в пользование усадьбу и полевой надел.

Бывшие крепостные крестьяне получили землю в пользование за барщину и оброк. Однако крестьянин с согласия помещика мог выкупить надел. Этим правом смогли воспользоваться лишь немногие крестьяне, имевшие средства на выкуп земли.

Таким образом, реформа 1861 года утвердила две основные формы землепользования: общинное и подворное. К началу ХХ века в личной собственности находилось земли: у дворян - 61,9%, крестьян - 15,3%, купцов - 15%, мещан - 4,4%, духовенства - 0,3%.

Реформа укрепила и общинное землевладение. Община могла выкупить часть помещичьей земли и обратить ее в «мирскую» землю, которая служила гарантией против обезземеливания крестьян и превращения их в рабочих. Реформа обеспечивала «мягкое» вхождение России в систему капиталистических производственных отношений.

1.2 Столыпинская реформа 1906-1911 годов и ее некоторые
результаты

Как было уже отмечено, реформа 1861 года положила начало, но не разрушила господствовавшие ранее формы землевладения. 9 ноября 1906 г. вышел Именной Высочайший Указ, данный Сенату Николая II, содержащий положения о крестьянском землевладении и землепользовании. Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе [5, c. 54].

Основной целью реформы явилось ускорение процесса расслоения крестьянства, насаждение частной земельной собственности и создание многочисленного и сильного класса зажиточных крестьян (кулаков), который должен был стать опорой государственной системы. Содержание нового землеустройства определилось целым рядом законов и положений, основными из которых явились Указ от 9 ноября 1906 г., Закон 14 июня 1910 г., Закон о землеустройстве от 29 мая 1911 г. (дополненный и изданный в качестве Положения о землеустройстве в 1912 г.) и Наказ землеустроительным комиссиям от 19 июня 1911 г.

Накануне реформы в России существовали два вида крестьянских общин: передельные, в которых каждые 12 лет производились переделы земель; беспередельные, в которых в течение 24 лет переделы земли не производились. Для роспуска передельных общин требовалось решение не менее двух третей схода. Беспередельные общины распускались автоматически [6, c. 54].

Столыпинская реформа нанесла сильнейший удар по помещичьему и общинному землевладению.

Во-первых, отменялся выкуп крестьянами надельных земель.

Во-вторых, каждый земледелец получал в собственность причитающуюся ему часть общинного надела.

В-третьих, любой крестьянин при желании мог прикупить помещичьи, казенные, удельные и иные земли по дешевой цене. Широкие возможности открывались и для аренды земли.

В-четвертых, стимулировалось переселение крестьян из западных, центральных и южных губерний, где крестьянство страдало от малоземелья, в Сибирь. С 1906 по 1914 год численность переселенцев и ходоков составила 3760868 человек.

Выходящий из общины крестьянин взамен многочисленных земельных участков, разбросанных на значительном расстоянии друг от друга, получал право на компактный участок - отруб или мог поселиться на хуторе - отдельном земельном участке с жилыми и хозяйственными постройками. В стране образовалось множество форм землевладения и землепользования: помещичье, общинное, подворное, хуторское, отрубное, частновладельческое, церковное, государственное и др., которые в совокупности не представляли четко организованной системы и порождали множество неурядиц в земельных отношениях.

Положение в русской деревне заметно улучшилось. В 1907 г. были отменены выкупные платежи. В связи с окончанием мирового сельскохозяйственного кризиса начался рост цен на зерно.

За годы реформы (до 1917 г.) сельское хозяйство России достигло высоких результатов: выросли размеры посевных площадей, в том числе под техническими культурами, увеличилась продукция животноводства, выросли товарность и доходность хозяйств, экспортные поставки. Так, производство зерна с 1860 по 1913 год выросло в 2,6 раза, с 33 до 86 млн. тонн, картофеля - в 5,6 раза. Экспорт зерна возрос с 1,1 млн. тонн до 10,6 млн. тонн, составив 30% мирового. Россия заняла первое место в мировом экспорте зерна (США - третье место).

Другой важной задачей, составившей содержание реформы, являлось разрушение общины. Разрушение крестьянской общины предполагалось осуществлять постепенно, с учетом ее экономической, политической, психологической силы. На первом этапе реформы община играла значительную роль в регулировании поземельных отношений. Она осуществляла куплю-продажу земли, централизовала денежные средства за проданные участки, наделяла землей нуждающихся и др [7, c. 54].

Однако, несмотря на очевидные успехи реформы, разрушение общинных отношений шло медленно и болезненно. Накануне революции по 40 губерниям Европейской России вышло из общины, закрепило землю в частную собственность только 24% от общего количества дворов, сосредоточив лишь 15%земли. Надельное общинное землепользование сохраняло господствующее положение. Частная собственность на землю не стала основной формой собственности в сельском хозяйстве.

Таким образом, столыпинская реформа имела для России как положительные, так и отрицательные результаты. Слой зажиточных крестьян, ведущих товарное хозяйство, мог бы быть больше, если бы реформа проводилась более последовательно. К тому же Столыпин в своей реформаторской деятельности ориентировался, по нашему мнению, на американский путь развития сельского хозяйства, что для России было неприемлемо.

1.3 Земельные отношения после революции 1917 года

Первым документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, который провозгласил, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.

Основное содержание землеустроительных работ в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы [8, c. 54].

14 февраля 1919 г. ВЦИК утвердил специальное постановление, получившее название «Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию». Новые задачи обусловили необходимость реорганизации землеустроительных органов. В составе Наркомзема в мае 1919 г. был создан Центральный отдел землеустройства (Центрозем), которому были переданы функции существовавших ранее землемерно-технического отдела, переселенческого управления и отдела текущей земельной политики.

30 октября 1922 г. 4я сессия ВЦИК приняла Земельный кодекс РСФСР, который существенно изменил земельную политику привел ее в соответствие с новыми задачами хозяйственного строительства в деревне.

Вторая половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

Сплошная коллективизация сельского хозяйства в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее существовавшего межселенного), связанное с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее землераспределительной функции главной становилась организация использования земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

Выдача колхозам Государственных актов на вечное (бессрочное) пользование землей и связанное с ней землеустройство в 1935--1938 гг. потребовали мобилизации на эти работы всех землеустроительных сил, поэтому внутрихозяйственная организация территории колхозов и совхозов в этот период осуществлялась в незначительном объеме [9, c. 54].

В «Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», принятых в 1968 г. и Земельных кодексах союзных республик нашел отражение опыт правового регулирования социалистических общественных отношений в области распределения, использования и охраны земель.



1.4 Земельная реформа 90-х годов XX в

Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели:

- осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, землевладения и землепользования;

- обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель;

- создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования;

- создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель;

- прекращение процесса деградации земли и других связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.

Государство отказалось от монопольной собственности на землю, но приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу [10, c. 54].

В апреле 1990 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные участки.

На основании Закона РСФСР от 14 июля 1990 г. «О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР» был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе.

В конце 1990 г. Верховный Совет РСФСР принял законы: «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О земельной реформе»; «О социальном развитии села». Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации предприятия. Кроме того, этот закон определил права собственников земельных долей.

В России была провозглашена частная собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

В декабре 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы РСФСР» и Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» [11, c. 54].

В конце 1991 г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи.

С ноября 1992 г. по декабрь 1993 г. было продолжено дальнейшее совершенствование системы регистрации различных форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и качественных характеристик земель, определение подходов к экономической оценке земель в условиях рыночного оборота. За короткий срок было принято более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден «Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков», в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий [12, c. 54].

В 1992--1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические и социальные проблемы, такие как ликвидация монополии государственной собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств. Важным шагом в правовом регулировании земельных отношений являлся Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.

Принятие новой Конституции РФ 12 декабря 1993 г. разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в РФ.

Затем наиболее значимым документом явилось Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли», установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка [13, c. 54].

С 1 января 1995 г. была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, который определил, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.
1997 ознаменовался важным для развития земельных отношений в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступившим в силу в феврале 1998 г.). Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.

В 1998--2001 гг. был принят ряд важных законов: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

25 октября 2001 г. был принят Земельный кодекс РФ, который вступил в действие 30.10.2001г.

Принятие Земельного кодекса - это огромное достижение, но, к сожалению, в нем регулируются лишь некоторые вопросы, а в большинстве случаев, по - прежнему приходиться обращаться к огромному массиву законодательства в области земельных отношений, разобраться в котором подчас бывает довольно трудно [14, c. 54].

Это достаточно ярко иллюстрируется следующими данными: только в период с 1991 по 2000 годы по вопросам землепользования в России на федеральном уровне было принято 32 закона, 52 указа Президента, 180 постановлений Правительства, 242 нормативных правовых акта Госкомзема.
К настоящему времени в области земельного законодательства сложилась следующая ситуация - несмотря на наличие Земельного кодекса, нет унифицированного нормативного правового акта, регулирующего все аспекты земельных отношений.



2. Рынок земли и его особенности в России

2.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости.

Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения [15, c. 54].

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.

Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках.

Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли [16, c. 54].

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства.

Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны.

Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю [17, c. 54].

2.2 Цена земли и факторы, определяющие цену на землю

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных «если» и «но», рассыпанных по множеству документов [18, c. 54].

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. «Открытие» цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Необходимо отметить специфику образования цен на продукцию сельского хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков.

В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс [19, c. 54].

Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во времени и пространстве характер.

На одном историческом этапе данный земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

2.3 Спрос и предложение земли

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение [20, c. 54].

Поэтому когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и по качеству и по количеству.

Плодородии, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д.

Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени [21, c. 54].

В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством.

Даже мобильность наемных работников ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих.

К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д.

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено [22, c. 54].

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат - цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (рисунок 1).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 Предложение земли

Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = D_сх + D_несх,

где D - совокупный спрос;

D_сх - сельскохозяйственный спрос;

D_несх - несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс отложим количество акров земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю D_сх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим [23, c. 54].

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2 Совокупный спрос на землю

Идея уменьшающегося плодородия почв встречается уже у А. Серра в 1963 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в качестве закона - у А. Тюрго (1727 - 1781) в 1766 - 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 - 1808) в 1775 - 1777 гг. Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д. Рикардо (1772 - 1823).

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рисунок 2).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья [24, c. 54].

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства фирм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя [25, c. 54].

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства [26, c. 54].

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.



3. Принципы и механизмы регулирования земельных отношений в современной России

3.1 Формы земельной собственности

Рыночная форма движения земли выступает в виде сделок купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц государством и полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями, залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.
Внерыночные формы представлены общественным движением земли внутри и между землевладельцами и землепользователями в формах, альтернативных купле-продаже земельных участков [27, c. 54].

К ним относятся предоставление земли государством или гражданами в срочное или бессрочное, платное или бесплатное пользование, все формы административного наделения или изъятия, сдача государством или муниципалитетами земли в аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству.

В конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы движения (оборота) земельных участков существуют реально и выполняют важную экономическую функцию.

В России на сегодня ни один из федеральных законов и законов субъектов федерации не содержит даже упоминания о внерыночном движении или обороте земли. Однако практика российской земельной реформы 90-х годов, вместо перечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм движения (оборота) земли, привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного использования.

К переходным формам движения (оборота) земли относятся аренда земель и внесение земельных долей в уставный капитал или паевой фонд общества или товарищества. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы [28, c. 54].

Состояние движения (оборота) земли в России сегодня в большей степени характеризуется такими показателями, как количество совершенных сделок (рыночных и внерыночных) с земельными участками (купли-продажи, аренды и др.), их площади и расценки. В 2004 г. по землям всех категорий в России было совершено 1218,5 тыс. рыночных сделок. Всего с учетом действующих договоров аренды, купли-продажи и продажи прав аренды государственной и муниципальной земли в движении находилось 4385,4 тыс. земельных участков общей площадью в 70 513,3 тыс. га. Из них 3 665,6 тыс. земельных участков приходилось на их аренду гражданами и юридическими лицами у органов местного самоуправления, в том числе 92,8 тыс. участков составляли земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 54 289,8 тыс. га.

В 2004 г. арендная плата 23,1 тыс. арендаторов земельных участков была принята в виде продукции, услуг, взаимозачетов и т.п. Как правило, базовые размеры арендной платы за землю устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога и затем корректируются с применением специальных коэффициентов. Их величина зависит от предпринимательской привлекательности территории, целевого использования земель, а также статуса арендаторов.

В 2004 г. было зарегистрировано 150,8 тыс. сделок продажи органами государственной власти РФ и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам земельных участков общей площадью 45,5 тыс. га. При этом 135,5 тыс. сделок пришлось на земли поселений общей площадью 27,3 тыс. га. На земли сельскохозяйственного назначения пришлось всего 200 сделок на площади 8,1 тыс. га, что по отношению к площади аренды таких земель составило 0,01%. Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные предприятия и организации выкупили 335 участков земли, находящейся в собственности государства и муниципальных образований, общей площадью 8,5 тыс. га, из них в поселениях - 95 участков (0,4 тыс. га), вне населенных пунктов - 240 (8,1 тыс. га).

Средняя цена продажи государственной и муниципальной земли сельскохозяйственного назначения в 2004 г. в целом по стране составила 4200 руб./га. Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества такие участки были проданы по цене 30 тыс. руб./га в поселениях и 55 тыс. руб./га вне населенных пунктов.

В целом доля площади участков земель, приходящихся на куплю-продажу и находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 0,06% всей площади рыночного оборота земель в стране.

Рыночный оборот земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, охватывал 0,21% всей площади земель частного сектора.

Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения не получила в стране распространения [29, c. 54].

Мировой опыт свидетельствует, что ипотека земли и ипотечное кредитование могут развиваться только при условии высокого экономического роста в сельском хозяйстве, при значительном развитии социально-экономического базиса сельского хозяйства.

В сложившихся в стране отрицательных социально-экономических условиях земельное ипотечное кредитование оказалось полностью зависимым от государственных бюджетных вливаний финансов в ипотечные банки.

Приведенные данные о структуре оборота земли в РФ за 2004 г. говорят о том, что масштабы сделок с земельными участками, в том числе по землям сельскохозяйственного назначения, определяются функционированием государственного сектора земельных отношений. Господствующей формой отношений здесь выступает аренда земли гражданами и юридическими лицами.

Общественное движение (оборот) земли в России, охватывающее 4% всей площади земельного фонда страны, является важной составляющей экономики в целом. Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, сектора частных сделок земельных собственников в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место и не оказывает практически никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долей земли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства.

В развитых странах мира оборот земли сельскохозяйственного назначения происходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий.

В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйства к другому технико-экономическому базису.

Современные технологии предполагают использование крупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйстве России крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей.

Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частные граждане.

Попытки форсирования различными методами рыночного оборота индивидуальных земельных долей не достигнут желаемой цели - на селе люди хорошо осознают, что кроме земли у них ничего не осталось.

Передав земли в частную собственность в форме индивидуальных земельных долей, радикальными реформаторами изначально была допущена грубейшая и ныне трудно поправимая ошибка, поскольку земля, реально существуя в форме целостных отдельных полей или участков, не может войти в виде выделенных долей в общественный оборот.

В результате произошло снижение оперативности и эффективности принятия управленческих решений по распоряжению объектами земельных отношений и, как следствие, понижение эффективности землепользования, расширение «теневых» поземельных отношений.

Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупку в собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требования к хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Этот путь сложен, социально противоречив и опасен [30, c. 21].

Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.

Экономический подход к развитию и сельского хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции земельной реформы. Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника.

Наиболее реальный путь - приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды.

3.2 Регулирование земельных отношений

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк [31, c. 54].

Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок (). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок ().

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли [32, c. 54].

...