Ринок нерухомості в структурі перехідної економіки

Размещено на http://www.allbest.ru

Харківський національний університет ім. В.Н. Каразіна

Йолкіна Валентина Анатоліївна

УДК 332.72

Ринок нерухомості в структурі перехідної економіки

Спеціальність 08.01.01 - економічна теорія

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Харків - 2001

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Харківському національному університеті ім. В.Н. Каразіна, Міністерство освіти і науки України.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор Кім Матвій Миколайович, Харківський національний університет ім. В.Н.Каразіна Міністерства освіти і науки України, професор кафедри економічної теорії та економічних методів управління.

Офіційні опоненти:

- доктор економічних наук, професор Волинський Георгій Семенович, Харківський інститут управління, завідувач кафедри економічної теорії кандидат економічних наук,

- доцент Гриценко Олена Аврамівна, Національна юридична академія України ім. Ярослава Мудрого (м. Харків), доцент кафедри економічної теорії

Провідна установа: Донецький державний університет економіки і торгівлі ім. М.І. Туган-Барановського Міністерства освіти і науки України, кафедра економічної теорії, м. Донецьк

З дисертацією можна ознайомитись в Центральній науковій бібліотеці Харківського національного університету ім. В.Н. Каразіна (61077, м. Харків, майдан Свободи, 4).

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Соболєв В.М.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Сучасна економічна система України знаходиться в перехідному стані. Характерною рисою цього переходу є те, що в даній економічній системі перехід такого типу відбувається вперше. Тому в економічній науці недостатньо розроблена як комплексна теорія перехідної економіки, так і системні знання про структуру й особливості функціонування окремих підсистем останньої. У той же час, практичні дії державних інститутів, спрямовані на подолання численних проблем перехідного періоду (падіння ВВП, інфляція, зростання безробіття і т.п.) і підвищення ефективності функціонування перехідної економіки, повинні ґрунтуватися на фундаментальних наукових дослідженнях. Тому вивчення як загальних характеристик перехідної економічної системи, так і специфічних особливостей перехідної економіки України є пріоритетним завданням сучасної економічної науки.

В даний час спостерігається значний розрив у глибині теоретичної розробленості різних аспектів формування і розвитку окремих складових перехідної економіки. До числа найменш вивчених елементів перехідної економіки відноситься й ринок нерухомості. У той же час, дана ринкова підсистема є важливим базовим елементом ринкової структури і тісно взаємопов'язана з усіма компонентами останньої. Ефективне функціонування ринку нерухомості є необхідною умовою досягнення оптимального рівноважного стану економічної системи. У цьому зв'язку, дослідження ринку нерухомості як найважливішого елемента структури перехідної економіки є надзвичайно актуальним.

Ступінь наукової розробленості теми. В Україні процес формування наукового знання про сутність, об'єктно-суб'єктний склад, структуру й особливості функціонування сучасного ринку нерухомості включає три етапи:

1) 1993-1995 р.р. На даному етапі дослідження ринку нерухомості були представлені у вигляді одиничних публікацій у періодичній пресі (у більшості випадків висвітлювався ринок житла), а також переважно перекладних видань монографій іноземних авторів із проблем оцінки нерухомості (Генрі С. Харрисон) ;

2) 1996-1998 р.р. У 1996 році вийшло з друку перше вітчизняне видання, присвячене питанням функціонування ринку нерухомості України: "Искусство проведения операций с недвижимостью" за редакцією І. Зотова та А. Моченкова. Зазначене видання мало переважно прикладний характер та висвітлювало практичні питання функціонування ринку нерухомості. З метою узгодження термінів, понять і категорій, використовуваних суб'єктами ринку нерухомості України, що формується, з міжнародними стандартами, у 1997 році під егідою Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України був виданий англо-російсько-український словник “Нерухомість”. Протягом 1996-1998 років з'явилася велика кількість посібників російських (Н. Волочков, В. Горемикін, В. Григор'єв, Е. Тарасевич та ін.) і вітчизняних (О. Коваль, Н. Лебідь, А. Мендрул та ін.) авторів, присвячених проблемам оцінки, інвестиційної привабливості і прибутковості нерухомості, розвитку ріелторського бізнесу, а також особливостям функціонування ринку нерухомості. У періодичній пресі висвітлювалися переважно тенденції розвитку ринку житла, а також малої приватизації.

3) починаючи з 1999 року і до теперішнього часу. На даному етапі починається активне теоретичне й методологічне дослідження категоріальної сутності нерухомості, об'єктів, суб'єктів, структури і формування ринку нерухомості стосовно до особливостей перехідної економіки. Межи якісних і кількісних досліджень тенденцій сучасного ринку нерухомості України починають охоплювати не тільки ринок житла, але й ринки нежитлової нерухомості та землі.

Серед вітчизняних дослідників, що активно займаються даною проблематикою, слід зазначити І. Геллера, О. Гриценко, О. Дзяд, О. Драпіковського, А. Дронь, П. Єщенко, Н. Лебідь, А. Моченкова, О. Титаренко, Я. Усенка, О. Чечелюка та ін. При цьому, тільки роботи О. Гриценко відрізняє системний підхід до дослідження ринку нерухомості, що функціонує в перехідній економіці. Інші автори акцентують увагу, як правило, на локальних сегментах ринку нерухомості і висвітлюють окремі аспекти його розвитку. ринок нерухомість сучасний економіка

У свою чергу, проблеми ринкової інфраструктури в цілому як базової підвалини перехідної економіки також недостатньо розроблені. Теоретичні і методологічні основи теорії інфраструктури перехідної економіки закладені в роботах В. Кокорева, В. Соболєва, В. Тамбовцева, В. Шумаєва, О. Яременко та ін. Ринок нерухомості є найважливішою складовою як ринкової інфраструктури, так і структури перехідної економіки в цілому. Унаслідок цього, дослідження ролі та місця ринку нерухомості в структурі перехідної економіки є необхідною умовою формування системного наукового знання як про перехідну економічну систему в цілому, так і про елементи її ринкової інфраструктури зокрема.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана в рамках планової теми науково-дослідних робіт кафедри економічної теорії та економічних методів управління Харківського національного університету ім. В.Н. Каразіна "Трансформаційна економіка: загальні тенденції й особливості їхнього прояву в Україні" (№ держ. реєстрації 0199і004422).

Предмет і об'єкт дослідження. Предметом даного дисертаційного дослідження є якісні та кількісні характеристики ринку нерухомості як елемента структури перехідної економіки. Об'єктом даної дисертаційної роботи став ринок нерухомості перехідної економіки (на прикладі України).

Мета і задачі дисертаційної роботи. Головною метою даної роботи є визначення ролі та значення ринку нерухомості у формуванні і функціонуванні структури перехідної економіки. Реалізація поставленої мети вимагає рішення наступних задач:

визначення сутності ринку нерухомості та його місця в структурі перехідної економіки ;

вивчення особливостей формування і розвитку сегментів ринку нерухомості України ;

проведення аналізу механізмів ціноутворення на ринку нерухомості в перехідній економіці (на прикладі України) ;

визначення напрямків удосконалення державного регулювання ринку нерухомості України.

Методологічну і теоретичну основу дисертаційного дослідження складають наукові праці вітчизняних та іноземних економістів, присвячені розробці загальної теорії перехідної економіки (А. Бузгаліна, Г. Волинського, С. Глазьєва, А. Гриценка, М. Гуревічева, А. Колганова, С. Мочерного, А. Покритана, А. Чухно та ін.), а також інституціональних і інфраструктурних аспектів трансформаційних процесів (В. Кокорева, В. Соболєва, О. Яременка та ін.).

Окремі аспекти проблеми, що досліджується в дисертації, розглядалися в роботах Е. Бугулова, Н. Волочкова, В. Горемикіна, В. Григор'єва, О. Гриценко, О. Дзяд, Н. Лебідь, А. Моченкова, В. Назировой, Н. Ордуея, О. Титаренко, Д. Фрідмана, Генрі С. Харрисона та ін., присвячених функціонуванню ринку нерухомості.

Емпіричну базу дисертації складають матеріали маркетингових досліджень ринку нерухомості України, що були проведені Фондом державного майна України, Асоціацією фахівців з нерухомості (ріелторів) України, а також Інвестиційно-консалтинговими компаніями "Хар-Істет" та "Проконсул". Дані роботи здійснювалися дисертантом як у складі колективу дослідників, так і самостійно в рамках роботи інформаційно-аналітичного відділу компанії "Хар-Істет" й Департаменту консалтинга та оцінки компанії "Проконсул" протягом 1998-2000 років.

Головними науковими методами дослідження є аналітичний, логічної абстракції, статистичні, а також експертний.

Наукова новизна результатів дисертаційного дослідження полягає в наступному : вперше був застосований комплексний підхід до вивчення ринку нерухомості, що функціонує в перехідній економіці індустріального типу, його ролі в структурі останньої. Наукова новизна конкретизується в наступних положеннях:

1. Розроблено комбіновану класифікаційну схему об'єктів нерухомості шляхом сполучення ієрархічних та фасетних методів класифікації, що дозволяє адекватно відобразити різноманіття і масштаби сучасного ринку нерухомості, що функціонує в ринковій економіці;

2. Розкрито особливості функціонування ринку нерухомості як складного утворення в економічній системі: об'єкти нерухомості одночасно виступають в ролі ресурсів (земля і капітал) на ринках факторів виробництва та в ролі продуктів праці на товарних ринках. Сучасний ринок нерухомості являє собою складне системне утворення: і як елемент структури економічної системи, і як елемент ринкової інфраструктури. При цьому, ринок нерухомості характеризується наявністю власної інфраструктури;

3. Визначено особливості функцій ринку нерухомості (ціноутворюючої, інвестиційної, стимулюючої, соціальної, сануючої й ін.) у перехідній економіці індустріального типу : фрагментарність їхньої реалізації й особливий склад;

4. Розкрито особливості взаємодії ринку нерухомості з суб'єктами ринкового сектору (низька активність останніх на ринку нежитлової нерухомості, що виступає як фактор виробництва), державою (яка є основним продавцем об'єктів нерухомості) і населенням (що сприяє зростанню "тіньового" сектора ринку нерухомості) в умовах трансформаційної економіки інверсійного типу;

5. Виділено класичний (ринок нещодавно побудованої нерухомості та тієї, що будується) та інверсійний (ринок приватизованої нерухомості) сегменти в структурі первинних ринків житлової і нежитлової нерухомості, що функціонують у перехідній економічній системі індустріального типу;

6. Визначено часові межі етапів розвитку ринків житлової нерухомості - бурхливе зростання (1993-перша половина 1996 рр.), стабілізація (друга половина 1996-1997 рр.), криза (1998 р.), депресія (1999-2000 рр.) і нежитлової - формування первинного ринку (1992-1994 рр.), масова приватизація та формування вторинного ринку (1995-1997 рр.), грошова приватизація, зниження частки первинного ринку і бурхливе зростання вторинного ринку (1998-2000 рр.), а також склад об'єктів і суб'єктів (у тому числі обслуговуючої інфраструктури) даних сегментів ринку нерухомості;

7. Виявлено особливості приватизації землі (наявність значної кількості законодавчих обмежень і додаткових умов) і формування сегментів земельного ринку в перехідній економічній системі України (обмежена ринкова оборотоздатність землі);

8. Розкрито особливості ціноутворення на первинному і вторинному ринках житлової і нежитлової нерухомості в Україні: прояв інверсійних механізмів ціноутворення, наявність нормативного ціноутворення та ін. Виділено основні ціноутворюючі фактори на класичному сегменті первинного ринку (собівартість будівництва і норма прибутку забудовника, якісні характеристики житла, ринкова кон'юнктура) і на вторинному ринку житла (якісні характеристики об'єкта нерухомості, співвідношення попиту та пропозиції житлової нерухомості);

9. Визначено основні напрямки вдосконалення державного регулювання ринку нерухомості України: формування і розвиток нормоутворюючої складової інфраструктури ринку нерухомості України з метою додання їй оптимального якісного і кількісного складу, що відповідає потребам перехідної економіки індустріального типу;

10. Виділено пріоритетні напрямки розвитку ринків житлової (житлове будівництво та ін.) і нежитлової (реалізація закладених і конфіскованих об'єктів, поширення фінансових послуг і ін.) нерухомості, а також земельного ринку України (формування вторинного ринку);

11. Запропоновано схему стимулювання інвестування коштів фізичних і юридичних осіб у житлову нерухомість, а також доведено необхідність упровадження концепції управління міською (комунальною) нерухомістю, що буде сприяти реалізації інвестиційної функції ринку нерухомості.

Науково-теоретичне і практичне значення роботи зумовлюється актуальністю досліджуваної проблеми, недостатнім ступенем її розробленості і полягає в тому, що:

основні ідеї та висновки роботи розширюють наукові знання про механізми функціонування перехідної економіки індустріального типу, її структури, у першу чергу, ринку нерухомості, а також можуть використовуватися як теоретична база для подальшого вивчення трансформаційних процесів в економіках постсоціалістичних країн;

комплексне дослідження ролі ринку нерухомості в структурі перехідної економіки України, його об'єктно-суб'єктного складу, якісних і кількісних характеристик, постає теоретичною і методологічною основою для поглиблення і диверсифікації наукового знання про дану підсистему ринкової економіки, а також дозволяє коректувати основні концептуальні напрямки впливу державних інститутів на ринок нерухомості України.

Результати і висновки дисертаційного дослідження можуть бути використані в роботі державних органів: Фонду державного майна України, Міністерства економіки України, у практичній діяльності служб і відділів місцевих органів влади (відділів управлінь економіки, комунального майна, земельних відносин, бюро технічної інвентаризації), а також у діяльності фахівців ріелторських, оціночних, інвестиційних, консалтингових та ін. компаній.

Результати теоретичного аналізу і практичні рекомендації, викладені в роботі, можуть бути застосовані при підготовці навчальних курсів у вищих і середніх спеціальних навчальних закладах економічного профілю, особливо в спеціалізованих навчальних закладах, що готують фахівців з оцінки, страхування нерухомості, інвестиційної та брокерської діяльності та ін.

Особистий внесок здобувача. Всі наукові результати, викладені в дисертації, отримані автором особисто. З наукових праць, опублікованих в співавторстві, в дисертації використані лише ті ідеї та положення, що є результатом особистої роботи дисертанта.

Апробація результатів дослідження. Основні теоретичні положення і результати дисертаційного дослідження доповідалися на Міжнародній науково-практичній конференції "Соціальне партнерство і його роль у становленні ринкової економіки в Україні" (Харків, 2000).

Публікації. Результати дослідження викладені в 35 публікаціях загальним обсягом близько 16,11 п.л., з яких 4 опубліковані в фахових наукових виданнях, затверджених ВАКом України (обсяг 1,86 п.л.).

Обсяг і структура роботи. Дисертація складається з вступу, двох глав, висновків, приміток, списку використаної літератури, додатків, що включають одну схему, 5 таблиць і 8 діаграм. Робота викладена на 170 сторінках основного тексту. Список літератури включає 148 найменувань.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтована актуальність теми, розкрито ступінь її розробки, показано зв'язок роботи з науковими темами кафедри, визначені предмет, об'єкт, мета і задачі, а також теоретична і методологічна бази дослідження, викладена наукова новизна отриманих результатів, їх практичне значення.

В першому розділі дисертації "Ринок нерухомості як елемент структури перехідної економіки" викладені основні положення загальної теорії ринку нерухомості в ринковій економіці (1.1) та визначено місце ринку нерухомості в структурі перехідної економіки (1.2).

Головним фактором, що обумовлює специфіку ринку нерухомості, є багатогранна сутність самої нерухомості. Традиційно під нерухомістю розуміють нерозривно пов'язані з землею об'єкти: будинки, споруди, житлові і нежитлові приміщення, земельні ділянки й окремо розташовані на них водойми, лісонасадження і посіви, а також кораблі і суда, відділення яких від землі неможливо без нанесення їм істотного збитку. Слід зазначити, що категоріальна сутність нерухомості багато в чому обумовлюється особливостями економічного розвитку країни, історичними традиціями, звичаями і т.п., які склалися, що знаходить своє відображення в нормах національного законодавства.

У реальній дійсності будь-який об'єкт нерухомості існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожна з яких може у відповідних випадках виступати в якості основної (визначальної) у залежності від конкретної ситуації, а також цілей і стадій аналізу. Унаслідок цього, в економічній науці існує кілька концепцій, прихильники яких описують сутність нерухомості, виділяючи в якості основної ту чи іншу її якісну характеристику (географічна, економічна, юридична, соціальна й ін.).

З метою додання вивченню і дослідженню ринку нерухомості, а також об'єктів, що обертаються на ньому, системного характеру, необхідна певна класифікація об'єктів нерухомості. В даний час існує кілька класифікаційних моделей нерухомої власності. Основні відмінні риси моделей закладені в методах класифікації, при цьому, як правило, застосовуються ієрархічні і фасетні методи. У рамках даного дослідження автором розроблена комбінована класифікаційна схема об'єктів нерухомості шляхом сполучення ієрархічних і фасетних методів, що дозволяє адекватно відбити різноманіття і масштаби сучасного ринку нерухомості, що функціонує в ринковій економіці. При розробці класифікаційної схеми були виділені такі, найбільш характерні ознаки об'єктів нерухомості: 1) характер використання; 2) форма власності; 3) спеціалізація; 4) призначення; 5) ступінь будівельної готовності; 6) ступінь автономності; 7) фізичний стан.

Ранжирування ознак було проведено по зменшенню значущості тієї чи іншої якісної характеристики. Слід зазначити, що запропонована модель враховує методологію і мету даного дослідження, що додає їй відносно суб'єктивного характеру і обумовлює варіативність ранжирування. У свою чергу, деякі типи (категорії) об'єктів, виділені в даній класифікаційній схемі, можливо далі розукрупнити на підставі розширеної ієрархії ознак.

Поряд з об'єктами, основними складовими структури ринку нерухомості є його суб'єкти. Учасниками суб'ектно-об'ектних відносин у сфері нерухомості виступають кілька груп суб'єктів ринку нерухомості, що вступають в економічні зв'язки в процесі володіння, користування і розпорядження нерухомим майном. В залежності від позиції на ринку нерухомості всіх його учасників можна умовно об'єднати в три групи: 1) продавці; 2) покупці; 3) обслуговуюча інфраструктура.

Завдяки наявності обслуговуючої інфраструктури, на ринку нерухомості формується особлива структура послуг по забезпеченню операцій і угод з нерухомістю. Дана структура включає релторські, реєстраційні, оціночні, інвестиційні, страхові, управлінські, аналітичні й ін. послуги. Кожен вид послуг на ринку нерухомості характеризується особливим способом одержання доходів. При цьому, деякі види послуг на ринку нерухомості мають диверсифікаційну форму.

Розкривши об'єктно-суб'єктний склад ринку нерухомості, а також перелічивши види послуг, що надаються, визначимо місце нерухомості в ринковій системі. У першу чергу необхідно відзначити, що нерухоме майно виконує одночасно дві найважливіші функції: засобу виробництва і предмета особистого споживання. Як засіб виробництва об'єкти нерухомості використовуються в процесі виробництва переважної більшості матеріальних благ і послуг. Нерухомість, використовувана для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п., виступає як предмет особистого споживання. Таким чином, нерухомість знаходиться в центрі складного перетинання різних економічних процесів, приватних і суспільних інтересів, адміністративних норм і правил. Дані обмеження впливають на функціонування ринку нерухомості і формують у нього особливу внутрішню структуру. Структура ринку нерухомості залежить як від рівня організації самого ринку, так і від складу самої нерухомості.

Ринок нерухомості має важливе значення в забезпеченні ефективного функціонування всіх елементів ринкової системи, а також в створенні оптимальних умов для розвитку інвестиційних процесів і активізації економічного зростання. Провідна роль ринку нерухомості в економічній системі ринкового типу обумовила необхідність створення системи державного регулювання ринку нерухомості, що включає два елементи: 1) державні й інші нормативні акти; 2) державні і муніципальні органи й організації. При цьому, в організаційному відношенні державне регулювання ринку нерухомості здійснюється в двох формах : шляхом прямого втручання, тобто адміністративним способом, і непрямого, або впливом економічними методами керування. В розвинутих країнах державні органи встановлюють норми і правила поведінки кожного учасника ринку нерухомості. Принципи регулювання ринку нерухомості багато в чому залежать від політичних і економічних умов у країні, але одночасно вони повинні враховувати сформований світовий досвід і міжнародні угоди.

Ринок нерухомості характеризується наявністю інфраструктури, що має особливий якісний склад і функціонує в рамках ринкової інфраструктури. В умовах перехідної економіки (у тому числі перехідної економіки індустріального типу, що функціонує в даний час в Україні), характерні риси, властиві останній, створюють особливі умови для формування її ринкової інфраструктури. У результаті, ринкова інфраструктура, що включає інфраструктуру ринку нерухомості, набуває специфічних рис, адекватних даній економічній системі.

У рамках всієї економічної системи ринок нерухомості варто розглядати як елемент ринкової структури. При цьому, у перехідній економіці індустріального типу його функціонування характеризується деякими особливостями, що наочно розкриваються через функції. На думку автора, до основних відносяться наступні функції ринку нерухомості:

1) інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених суб'єктів інформацією про поточну кон'юнктуру ринку (структура попиту та пропозиції, ціноутворення). При цьому, у перехідній економіці гостро постає питання об'єктивності, актуальності і повноти даної інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринку нерухомості (спеціалізованих ЗМІ, інформаційно-аналітичних агенцій і т.і.);

2) ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості сполучено з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких обумовлено невідповідністю структури й обсягів попиту та пропозиції. В міру подальшого розвитку ринку цінові диспропорції починають згладжуватися і створюються умови для "включення" механізмів вільного ціноутворення;

3) посередницька. Вільний вихід на ринок необмеженої кількості покупців і продавців часто ускладнюється втручанням держави, що знижує ефективність ринкових механізмів у перехідній економіці. Досить часто структура, якісний і кількісний склад функціонуючих на ринку нерухомості професійних посередників не відповідають потребам ринку, що збільшує трансакційні витрати його учасників;

4) регулююча. Ринок нерухомості активно бере участь у перерозподілі ресурсів. При цьому, повною мірою регулююча функція починає проявлятися на вторинному ринку;

5) інвестиційна. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовуються переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру насичення даної потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної і промислової нерухомості. Однак активність інвестиційних процесів стримується відсутністю системної державної політики їхнього розвитку і підтримки, що, у першу чергу, гальмує будівництво комерційної і промислової нерухомості;

6) соціальна. Прагнення до володіння об'єктами нерухомості призводить до зростання трудової активності всього населення, що, у свою чергу, сприяє формуванню в суспільстві середнього класу, який є основою стабільності;

7) стимулююча. На початкових етапах формування ринку нерухоме майно виступає в двох основних формах: 1) засіб нагромадження і заощадження доходів; 2) спосіб легалізації незаконно зароблених коштів. Унаслідок цього, суб'єкти ринку нерухомості проводять досить пасивну політику. Позитивні зміни в даному напрямку з'являються зі зростанням конкуренції і зниженням прибутковості пасивних операцій, що стимулює продуктивні інвестиції;

8) сануюча. У перехідній економіці основи для розвитку ринку нерухомості створювалися переважно адміністративними методами. В результаті, значна кількість його учасників виявили себе неконкурентоспроможними. Формування вторинного ринку сприяє активізації механізмів банкрутства і підвищенню ефективності всієї економічної системи.

Таким чином, у перехідній економіці індустріального типу функції ринку нерухомості внаслідок низки об'єктивних і суб'єктивних причин реалізуються фрагментарно, що гальмує розвиток як самого ринку нерухомості, так і всієї економічної системи.

Ринок нерухомості тісно пов`язаний з іншими складовими ринкової економічної системи. Даний локальний ринок активно взаємодіє з трьома укрупненими підсистемами: ринковим сектором, державою і населенням. На нашу думку, у трансформаційній економіці взаємодія ринку нерухомості з суб'єктами ринкового сектора, державою і населенням характеризується деякими особливостями. Так, наприклад, у перехідній економіці суб'єкти ринкового сектора (господарчі суб'єкти) виступають на ринку нерухомості насамперед у ролі покупців і продавців нерухомого майна як фактора виробництва. Однак, через запізнілий розвиток деяких сегментів ринку нерухомості (у першу чергу, ринку землі), а також значних недоліків у законодавчому забезпеченні вже функціонуючих субринків, діяльність ринкових суб'єктів на ринку факторів виробництва (зокрема, нерухомого майна) характеризується відносно низкою ефективністю.

Таким чином, у перехідній економіці функціонування інститутів ринку нерухомості гальмується запізнюючим розвитком інформаційної, нормоутворюючої і ментальної складових ринкової інфраструктури. Крім того, природний хід економічних реформ нерідко порушується активним втручанням політичних інститутів, що, переслідуючи поточні кон'юнктурні цілі, утворюють негативний вплив як на ринок нерухомості, так і на структуру економічної системи в цілому.

У другому розділі дисертації "Формування структури ринку нерухомості України" визначені основні етапи формування і розвитку сегментів ринку нерухомості України (ринків житлової і нежитлової нерухомості, а також землі) (2.1), розкриті механізми ціноутворення на ринку нерухомості України (2.2), а також напрямки удосконалення державного регулювання ринку нерухомості України (2.3).

Ринок нерухомості України функціонує в перехідній економіці, що характеризується інверсійним типом розвитку. Даний фактор додає ринку нерухомості України характерні риси, що відрізняють його від ринків нерухомості, що функціонують в країнах з розвинутою ринковою економікою. Приймаючи до уваги нерівномірний характер розвитку ринку нерухомості в Україні, а також специфіку його окремих сегментів, в даному дослідженні формування цього системного утворення розглядається в розрізі основних локальних ринків: житлової нерухомості, нежитлової нерухомості і землі. Слід зазначити, що в деяких випадках дані локальні ринки перетинаються, що обумовлено їх тісною взаємодією, а також особливостями формування структури ринку нерухомості України, що функціонує в перехідній економіці.

Ринок житлової нерухомості України. З початком трансформаційних процесів в Україні загострилися проблеми житлового сектора, ефективне функціонування якого в ринкових умовах господарювання виявилося неможливим. У той же час, досвід країн з розвинутою ринковою економікою доводить, що житловий сектор є найважливішим сегментом будь-якої економічної системи і при обґрунтованій соціально-економічній політиці може використовуватися як двигун економічного зростання. Виходячи з цього, держава за останні роки прийняла низку законів і нормативних документів, що сприяють ринковим перетворенням у житловій сфері. Зокрема, активний розвиток ринку житлової нерухомості розпочався з прийняттям у червні 1992 року Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Приватизація державного житлового фонду стала основою для виникнення вторинного ринку житла в Україні. На думку автора, розвиток вторинного ринку житла в Україні включає наступні основні етапи: 1) 1993 - перша половина 1996 рр. - бурхливе зростання; 2) друга половина 1996 - 1997 рр. - стабілізація; 3) 1998 рік - криза; 4) 1999-2000 р. - депресія. Слід зазначити, що четвертий етап розвитку вторинного ринку житла в Україні, що характеризується як депресія, є таким, у першу чергу, стосовно першого і другого етапів, у результаті яких відбувся своєрідний "перегрів" ринку. Стабілізація попиту та пропозиції, а також значна конкуренція між професійними учасниками ринку постали основою для "корекції" ринку і закріплення його на новому, більш низькому рівні, який адекватно відображає стан всієї економічної системи України. При цьому, механізм функціонування сучасного вторинного ринку житла в Україні можна охарактеризувати як класичний ринок досконалої конкуренції, природньо, з деякими обмеженнями, обумовленими особливостями житлової нерухомості як товару.

До складу об'єктів, що обертаються в даний час на ринку житлової нерухомості України, входять квартири і кімнати в багатоквартирних будинках, а також одноквартирні будинки. Склад суб'єктів сучасного ринку житлової нерухомості України включає продавців, покупців і обслуговуючу інфраструктуру (державні організації і комерційні підприємства). Зазначені групи суб'єктів характерні також для ринків нежитлової нерухомості і землі.

На думку автора, сучасний ринок житлової нерухомості в Україні структурується на наступні основні сегменти: 1) первинний і вторинний ринки житла; 2) сегменти купівлі-продажу й оренди житла; 3) ринки ізольованих квартир, кімнат, одноквартирних будинків; 4) ринок житла обласного центру, районного центру і т. ін.; 5) ринки житла з низькими якісними характеристиками, середнього класу, елітного. У свою чергу, кожний з виділених сегментів можна структурувати на кілька локальних ринків.

Ринок нежитлової нерухомості України. Формування ринку нежитлової нерухомості в Україні почалося з приватизації державної власності. Процес роздержавлення в Україні протягом 1992-2000 р.р. умовно можна поділити на 3 періоди: 1) колективно-орендна приватизація (1992-1994 рр.). У цей період роздержавлення об'єктів у більшості випадків здійснювалося неконкурентними способами: шляхом оренди з викупом або викупу трудовим колективом; 2) масова сертифікатна приватизація (1995-1998 рр.). Період масової приватизації, що здійснювалася переважно за приватизаційні папери і була спрямована на залучення широких верств населення до придбання акцій великих і середніх підприємств і об'єктів малої приватизації, а також поклала початок підготовки до індивідуальних процедур приватизації великих підприємств; 3) грошова приватизація (починаючи з 1999 р.). Період винятково грошової приватизації переважно за індивідуальними процедурами.

Завдяки приватизації державного майна (насамперед, малої приватизації) за період 1992-1998 рр. була накопичена критична маса об'єктів нежитлової нерухомості, що стала базовою підставою для розвитку вторинного ринку. Формування вторинного ринку нежитлової нерухомості в Україні почалося з 1995 року, коли нові власники стали виставляти на продаж раніше приватизовані об'єкти. Крім того, на вторинному ринку почали пропонуватися також житлові об'єкти, переобладнані під офіси, магазини, кафе і т.д. та переведені до нежитлового фонду.

На наш погляд, у формуванні ринку нежитлової нерухомості в Україні можна виділити три основних етапи: 1) 1992-1994 рр. - формування первинного ринку; 2) 1995-1997 рр. - бурхливий розвиток інверсійного сегмента первинного ринку (масова приватизація) і формування вторинного ринку; 3) 1998-2000 рр. - перехід до грошової приватизації і зниження частки первинного ринку ; бурхливе зростання вторинного ринку.

У результаті, у даний час на ринку нежитлової нерухомості України "встановлює правила гри" вторинний ринок, що вже оформився як особливе системне утворення, що функціонує на ринковій основі. У той же час, доля первинного ринку постійно зменшується, тому що більшість об'єктів вже приватизовані. Як об'єкти на сучасному ринку нежитлової нерухомості України виступають вбудовані приміщення (переважно, підвали, напівпідвали, 1 і 2 поверх) і окремо розташовані будинки, призначені, насамперед, для використання під офіс, торгівлю, громадське харчування, побутове обслуговування населення, виробництво або склад. Почав формуватися сегмент цілісних майнових комплексів.

На думку автора, в структурі сучасного ринку нежитлової нерухомості України можна виділити наступні основні сегменти: 1) первинний і вторинний ринки нежитлової нерухомості; 2) сегменти купівлі-продажу й оренди об'єктів нежитлової нерухомості; 3) ринки офісів, адміністративних будівель, об'єктів торгівельного, виробничого і складського призначення, суспільного харчування і сфери послуг; 4) сегменти вбудовано-прибудованих приміщень і окремо розташованих будівель; 5) ринки нежитлової нерухомості міст обласного підпорядкування, районного підпорядкування; 6) ринки об'єктів нежитлової нерухомості з капітальним ремонтом, європейським ремонтом, косметичним ремонтом, потребуючих ремонту. Можливо подальше розукрупнення виділених сегментів.

Наприкінці зазначимо, що ринок нежитлової нерухомості в Україні в даний час знаходиться в процесі активного становлення. Формується склад об'єктів і суб'єктів даного ринку, його структура, а також особливі механізми трансакцій. При цьому, ринок нежитлової нерухомості функціонує під значним впливом державних органів, діяльність яких у деяких випадках перешкоджає розвитку його ринкової основи.

Ринок землі в Україні. Фундамент для формування ринку землі в Україні був закладений земельною реформою, що включала: 1) інвентаризацію і перерозподіл земель (1991-1992 рр.); 2) передачу в колективну власність землі колективних сільськогосподарських підприємств (КСП) (1992-1994 рр.); 3) паювання земель, переданих у колективну власність (1995-1998 рр.); 4) виділення паїв у натурі і викуп земельних ділянок (з 2000 р. і до теперішнього часу).

Процеси реформування земельних відносин в Україні, що описані вище, стосуються переважно земель сільськогосподарських підприємств. У той же час, земельний фонд України включає різні види земель, що утворюють потенційно можливу пропозицію первинного ринку землі. Внаслідок цього, на первинному ринку землі в Україні формується кілька сегментів. Приватизація землі (первинний ринок) створює основи для розвитку вторинного ринку землі в Україні. При цьому, земельні ділянки, що виступають як об'єкти на первинному ринку, складають потенційну пропозицію вторинного ринку. З огляду на особливі характеристики землі як товару, об'єктний склад обох сегментів розвинутого земельного ринку виявляється ідентичним.

У структурі сучасного земельного ринку України можна виділити наступні сегменти: 1) по суб'єктах цивільно-правових операцій (первинний і вторинний ринки); 2) по суб'єктах земельної власності ( частки землі (громадян, підприємств і організацій) і публічні (громадські) землі (держави, територіальної громади)); 3) за метою використання (для особистих потреб, для підприємництва, для державних і суспільних потреб); 4) за функціональним призначенням (сільськогосподарські землі, землі житлової забудови, землі промисловості, землі комерційного використання); 5) за рівнем освоєння (не освоєні, освоєні, але не забудовані, забудовані); 6) по обсягу переданих прав (повного права, часткового права (оренда, забудова, застава)); 7) за місцем розташування ( регіон або категорія населеного пункту, населений пункт, район (масив) населеного пункту).

При цьому, деякі з виділених сегментів земельного ринку у свою чергу можуть бути структуровані на кілька локальних ринків.

Механізми ціноутворення на ринку нерухомості України. Інверсійний тип розвитку трансформаційної економічної системи України обумовлює особливий характер формування національного ринку нерухомості, що наочно виявляється в процесах ціноутворення на цьому ринковому сегменті, де поряд з перерахованими вище класичними ціновими детермінантами виявляються й особливі, інверсійні механізми ціноутворення.

У процесі приватизації житла переважала безоплатна передача, але навіть у випадку його продажу, використовувався нормативний метод ціноутворення. На класичному сегменті первинного ринку житлової нерухомості, на думку автора, на формування ціни на нещодавно побудоване житло впливають три основні групи факторів, що ранжовані за зменшенням значущості: 1) собівартість будівництва і норма прибутку забудовника; 2) якісні характеристики житла; 3) ринкова кон'юнктура.

Вторинний ринок житлової нерухомості в Україні в даний час функціонує на принципах досконалої конкуренції, що обумовлює наявність ринкових механізмів ціноутворення, що ґрунтуються на взаємодії попиту та пропозиції. На нашу думку, на вторинному ринку житлової нерухомості (як на сегменті купівлі-продажу, так і на сегменті оренди) основними ціноутворюючими факторами є наступні: 1) якісні характеристики об'єкта нерухомості; 2) співвідношення попиту та пропозиції житлової нерухомості на ринку.

На первинному ринку нежитлової нерухомості існують нормативно-ринкові механізми ціноутворення. На вторинному ринку нежилої нерухомості існують як загальні фактори, що більше або менше впливають на процеси ціноутворення на всіх сегментах, так і індивідуальні, що є істотними на окремому ринку. Значний вплив мають також загальносистемні фактори, перш за все макроекономічна кон'юнктура.

Основними ціноутворюючими факторами на первинному ринку землі є розмір населеного пункту, а також площа, освоєння і функціональне використання земельної ділянки. Дані фактори враховуються при грошовій і експертній оцінці земель, що служить базовою підставою при визначенні ціни землі. Перераховані вище ціноутворюючі фактори є істотними і на вторинному ринку земельних ділянок. Важливого значення набувають також класичні ринкові фактори - попит та пропозиція.

Наприкінці необхідно відзначити, що ринок нерухомості України формується в умовах перехідної економіки, що характеризується наявністю значної кількості трансформаційних аномалій, що гальмують функціонування і подальший розвиток ринкової структури. Тому формування і розвиток ринку нерухомості України повинно супроводжуватися комплексним регулюванням з боку держави.

ВИСНОВКИ

Проведене в дисертації дослідження ринку нерухомості в структурі перехідної економіки дозволяє зробити наступні основні висновки і пропозиції.

У перехідній економіці індустріального типу ринок нерухомості як особливе системне утворення формується вперше. Однак форсування утворюючих процесів досить часто призводить до негативних наслідків, що викликає потребу в існуванні паралельних напрямків розвитку ринку нерухомості: 1) формування і 2) реформування раніше створених елементів і механізмів, що виявилися неефективними.

У перехідній економіці України ринок нежитлової нерухомості підпадає під значний вплив державних органів, діяльність яких у деяких випадках перешкоджає розвитку його ринкової основи. У той же час, подальший розвиток вторинного ринку нежитлової нерухомості й оформлення його як самостійної підсистеми ринку нерухомості є необхідною умовою для формування ефективної ринкової структури. При цьому, у даний час, потенціал цього ринку стримується несприятливою макроекономічною ситуацією, прямим наслідком якої є зниження платоспроможного попиту як на ринку факторів виробництва, так і на ринку товарів і послуг.

Безсистемний розвиток нормоутворюючої складової ринкової інфраструктури, обумовлений інверсійним характером перехідної економічної системи України, гальмує формування як ринку нежитлової нерухомості, так і ринку землі. У свою чергу, дані сегменти ринку нерухомості виступають важливими елементами ринку факторів виробництва. Тому запізнення розвитку ринків нежитлової нерухомості і землі мультиплікативно відображається на всіх складових економічної системи, погіршуючи її кон'юнктуру.

Інверсійний тип розвитку трансформаційної економічної системи України обумовлює особливий характер формування національного ринку нерухомості, що наочно виявляється в процесах ціноутворення на цьому ринковому сегменті, де поряд із класичними ціновими детермінантами виявляються особливі, інверсійні механізми ціноутворення. Крім того, існують як загальні фактори, що у більшому чи меншому ступені впливають на процеси ціноутворення на всіх сегментах, так і індивідуальні, що є істотними на окремому ринку.

В умовах перехідної економіки держава повинна відігравати активну роль у процесах формування ринку нерухомості та здійснювати планомірну політику в напрямку створення оптимального ринкового середовища для учасників ринку. "Пасивна" роль на ринку нерухомості (формування переважної частки пропозиції на первинному ринку) повинна супроводжуватися активною участю держави в інвестиційних процесах, тому що інвестування в нерухомість характеризується високим мультиплікаційним ефектом і забезпечує економічне зростання.

Існує об'єктивна необхідність у системному моніторингу тенденцій розвитку ринку нерухомості, що дозволяє в разі потреби оперативно корегувати державну політику з метою підвищення ефективності функціонування ринкової структури.

На нашу думку, з метою забезпечення умов для ефективного функціонування всіх сегментів ринку нерухомості України необхідне прийняття наступних основних законодавчих актів: Закону про іпотеку ; Закону про ріелторську діяльність; Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним й ін. Необхідно також внести відповідні зміни в Житловий кодекс, Цивільний кодекс, Земельний кодекс та інші законодавчі й нормативні акти України.

Одним зі шляхів оптимізації зусиль місцевих органів влади з наповнення бюджетів підвідомчих їм територій, на думку автора, є створення і практичне втілення комплексної системи керування міською (комунальною) власністю, у першу чергу, нерухомістю.

Наприкінці відзначимо, що в сучасних умовах всі дії органів влади, спрямовані на розвиток ринку нерухомості України, повинні враховувати його тісний взаємозв'язок з іншими сегментами ринкової економіки (товарними ринками, ринком капіталу, ринком праці), тому що активне зростання ринку нерухомості неможливе без ефективного функціонування останніх. Унаслідок цього державна політика стимулювання розвитку ринку нерухомості повинна враховувати специфіку перехідних процесів і структурні особливості економіки України.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ НАУКОВИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті в фахових наукових виданнях:

1. Ёлкина В.А. Основные этапы развития рынка недвижимости Украины // Вестник ХНУ им. В.Н. Каразина. - 1999. - № 459. - с.11-14.

2. Моченков А., Ёлкина В. Городской бюджет: что мы имеем и о чем мечтаем? // Бизнес-Информ. - 1999. - № 7-8. - с.13-17. Особистий внесок здобувача: розглянуто укрупнену структуру прибуткової та видаткової частин міського бюджету, доведено необхідність втілення та визначення основних складових концепції управління міською (комунальною) власністю.

3. Ёлкина В.А. Объекты и субъекты современного рынка недвижимости Украины // Вестник ХНУ им.В.Н.Каразина. - 2000. - № 482. - с.68-71.

4. Кім М.М., Йолкіна В.А. Роль ринку нерухомості в структурі перехідної економіки // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2001. - № 3. - с.54-58. Особистий внесок здобувача : розглянуто основні функції ринку нерухомості та особливості їхнього прояву в умовах перехідної економіки, визначено роль ринку нерухомості в інвестиційних процесах та напрямки удосконалення взаємодії даного ринкового сегменту з державою, суб`єктами ринкового сектору й населенням.

Інші роботи:

5. Рынок недвижимости Харькова в ценах и цифрах в 1993-1999 гг. Справочное пособие / Моченков А.В., Герасименко В.В., Ёлкина В.А. // Под общей редакцией Моченкова А.В. - Х.: Бизнес Информ, 2000. - 122 с.

6. Ёлкина В.А. Обеспечение жилищно-бытовых гарантий работникам как актуальное направление деятельности института социального партнерства // Соціальне партнерство та його роль в становленні ринкової економіки в Україні: Збірник наукових праць. - Харків: ХІБМ. - 2000. - с.158-163.

7. Ёлкина В. Доллар дорожает, квартиры дешевеют // Событие. - 2000. - № 10. - с.22.

8. Ёлкина В. Квартирный рынок Харькова: цены падают // Харьковский бизнесмен. - 2000. - № 13. - с.24.

9. Ёлкина В., Дудкин Ю. Недвижимость // Украинский строительный каталог '99. - 1999.- с.12-16.

10. Ёлкина В. Обзор вторичного рынка нежилой недвижимости Харькова в 1 квартале 1999 года // Реестр А.С.С.-Харьков. - 1999. - № 3. - с.4-7.

11. Ёлкина В. Первичный рынок квартир Харькова // Ведомости рынка недвижимости. - 1999. - № 4. - с.20-22.

12. Ёлкина В. Рынок складских помещений // Строительство и реконструкция. - 1999.- № 3. - с.21.

13. Ёлкина В. Сколько стоит харьковская "сотка"? // Янус Нерухомість. - 2000. - № 8. - с.10-11.

14. Ёлкина В. Спрос и предложение на рынке квартир // Городская газета. - 1999. - № 40. - с.6.

15. Ёлкина В. Чинить не стоит - пусть так стоит // Бизнес. - 1999. - № 28. - с.48-49.

16. Йолкіна В., Моторний А. Дохідна нерухомість // Галицькі контракти. - 1999. - № 19. - с.33-36.

17. Моченков А.В., Герасименко В.В., Йолкіна В.А. Огляд вторинного ринку нежитлової нерухомості України // Власність в Україні.- 2000. - № 1. - С.14-30.

18. Моченков А.В., Герасименко В.В., Йолкіна В.А. Регіональні особливості ціноутворення на вторинному ринку нежитлової нерухомості // Власність в Україні. - 2000. - № 1. - С.59-76.

19. Назирова В., Йолкіна В., Следзь С. Офіс, магазин, склад треба купувати зараз // Галицькі контракти. - 1999. - № 51. - с.21-23.

20. Следзь С., Йолкіна В. Закон каже: "Можна!" Почуйте і зумійте скористатися // Галицькі контракти. --2000. - № 18-19. - с.8-9.

21. Следзь С., Йолкіна В. Здавати нерухомість в оренду стає дедалі менш вигідно // Галицькі контракти. - 2000. - № 8. - с.21-22

АНОТАЦІЯ

Йолкіна Валентина Анатоліївна. Ринок нерухомості в структурі перехідної економіки. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.01.01 - “економічна теорія”.

Харківський національний університет ім. В.Н.Каразіна, Харків, 2001.

У роботі розглянуто сутність ринку нерухомості, на засадах комплексного підходу визначені його роль та значення у формуванні і функціонуванні структури перехідної економіки. В економічній системі об`єкти нерухомості одночасно виступають в ролі ресурсів (земля і капітал) на ринках факторів виробництва та в ролі продуктів праці на товарних ринках. Сучасний ринок нерухомості являє собою складне системне утворення : і як елемент структури економічної системи, і як елемент ринкової інфраструктури. При цьому, ринок нерухомості характеризується наявністю власної інфраструктури. В дисертації розкрито особливості формування і розвитку сегментів ринку нерухомості України. Проведено аналіз механізмів ціноутворення на ринку нерухомості України. У результаті дослідження запропоновано напрямки удосконалення державного регулювання ринку нерухомості України.

Ключові слова: ринок нерухомості, структура перехідної економіки, ринкова інфраструктура, сегменти ринку, ціноутворення.

АННОТАЦИЯ

Ёлкина Валентина Анатольевна. Рынок недвижимости в структуре переходной экономики. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.01.01 - "экономическая теория".

Харьковский национальный университет им. В.Н.Каразина, Харьков, 2001.

В работе раскрыта сущность рынка недвижимости, на основах комплексного подхода определены его роль и значение в формировании и функционировании структуры переходной экономики. В экономической системе объекты недвижимости одновременно выступают в роли ресурсов (земля и капитал) на рынках факторов производства и в роли продуктов труда на товарных рынках. Рынок недвижимости имеет важное значение в обеспечении эффективного функционирования всех элементов рыночной системы, а также в создании оптимальных условий для развития инвестиционных процессов и активизации экономического роста, что обуславливает необходимость создания системы государственного регулирования рынка недвижимости, включающей государственные и прочие нормативные акты, а также государственные и муниципальные органы и организации.

Современный рынок недвижимости представляет собой сложное системное образование : и как элемент структуры экономической системы, и как элемент рыночной инфраструктуры. При этом, рынок недвижимости характеризуется наличием собственной инфраструктуры. В условиях трансформации экономической системы функционирование институтов рынка недвижимости тормозится запаздывающим развитием информационной, нормообразующей и ментальной составляющих рыночной инфраструктуры.

...