Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

1. Рынок офисной недвижимости (общий анализ и тенденции)

1.1 Обзор рынка офисной недвижимости

1.2 Анализ рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за 1 полугодие 2013 года и прогнозы

2. Сквозная расчетная задача по определению стоимости объекта недвижимости

2.1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом

2.3 Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

2.4 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

2.5 Определение согласованной стоимости объекта недвижимости (согласование частных результатов оценки)

Список использованной литературы



1. РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ОБЩИЙ АНАЛИЗ И ТЕНДЕНЦИИ)

1.1 Обзор рынка офисной недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. [1]

Согласно ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения ущерба объекту, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие гос. регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты и предприятия как имущественный комплекс.

Компания Colliers International подготовила обзор арендных ставок на офисные помещения в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA), в котором представлены арендные ставки, ставки капитализации, уровень вакантных помещений и объемы строительства бизнес-центров класса А в соответствующих регионах.

В первой половине 2011 г. состояние рынка офисной недвижимости в большинстве городов региона EMEA оставалось стабильным. Хотя в некоторых городах отмечалась положительная динамика офисного рынка, а в некоторых, напротив, отрицательная. Наибольший прирост арендных ставок зафиксирован в российских столицах - Москве и Санкт-Петербурге: 11% и 10% (в долларах США) соответственно. Высокий рост ставок аренды характерен также для лондонского Уэст-Энда - 10%. Наибольшее снижение арендных ставок продемонстрировали Афины (-7%), Дубай (-8%) и София (-8%). В Афинах это связано с невысоким спросом, а в Дубае и Софии - с переизбытком предложения. [5]

Если говорить об изменениях ставок капитализации, два российских города и здесь показали выдающиеся результаты: в Москве ставка капитализации снизилась на 100 базисных пунктов, а в Санкт-Петербурге - на 200 базисных пунктов, составив 9,5% и 11% соответственно. В числе других городов, где наблюдалось значительное уменьшение ставок капитализации, можно назвать Дурбан (на 100 базисных пунктов до 12%) и Абу-Даби (на 300 базисных пунктов до 10%). В большинстве городов ставки капитализации за рассматриваемый период остались на прежнем уровне или незначительно снизились. В противоположность Абу-Даби ставка капитализации в Дубае продолжила расти, увеличившись еще на 170 базисных пунктов (до 10,7%). Это стало следствием переизбытка предложения офисной недвижимости в городе.

Прогноз арендных ставок на офисную недвижимость класса А в основном благоприятен. В течение ближайших 12 месяцев во многих городах ожидается сохранение ставок на текущем уровне. Наибольший прирост арендных ставок в бизнес-центрах класса А ожидается в крупнейших финансовых центрах, таких как Лондон, Москва, Мюнхен, Стокгольм. Дальнейшее снижение ставок аренды прогнозируется в Дубае и Софии, где предложение превышает спрос.

Для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга характерен плавный рост ставок аренды, наметившийся в начале 2011 г. Пройдя своеобразное «дно» в 1 кв. 2010 г., которое было связано с выходом на рынок нескольких новых бизнес-центров и повышением уровня вакансий, в целом, начиная с 2009 г., ставки аренды выросли на 8% - в классе А и на 12% - в классе B в рублевом эквиваленте. За 9 месяцев 2011 г. ставки аренды показали небольшой рост (на 2% - в классе А и 8% - в классе B), что произошло вследствие снижения доли вакантных помещений, а также в силу малого количества новых площадей на рынке. [2]

Текущий уровень вакансий на рынке офисов класса А и В составляет 13%. До конца 2011 г. мы прогнозируем его повышение до 15%, что объясняется вводом во второй половине 2011 г. около 130 000 кв.м новых офисных площадей, при том что уровень поглощения прогнозируется на уровне 80 000 кв.м.

В 2012 г. уровень вакансий, по прогнозам, снизится до 10-11% вследствие повышения объема поглощения до 150 000 - 160 000 кв.м в год. Постепенное «вымывание» ликвидных площадей с рынка будет способствовать дальнейшему росту ставок аренды, а также будет стимулировать намерение девелоперов начинать новые проекты в сфере офисной недвижимости, существенно превосходящие по качеству многие существующие проекты. [5]

1.2 Анализ рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за 1 полугодие 2013 года и прогнозы

ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Прирост предложения качественной офисной недвижимости за первое полугодие 2013 г. составил 2%, рынок пополнился 5 офисными зданиями суммарной арендуемой площадью 31,6 тыс. м2. Однако 2 офисных здания совокупной площадью 7,2 тыс. м2 выставлены на продажу и не предлагаются на рынке аренды.

Таким образом, за первые шесть месяцев текущего года официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МегаПарк», «Преображенский», а также «Великан парк», офисные площади которого уже заполнены арендаторами.

До конца 2013 г. ожидается существенное увеличение предложения на рынке качественной офисной недвижимости: заявлено к вводу в эксплуатацию 285 тыс. м2. Основной объем нового предложения сосредоточен в деловых районах «Московский проспект» и «Видовые набережные» - более 80 тыс. м2 в каждом. С учетом нового предложения общий объем качественных офисных площадей на рынке в конце 2013 г. превысит 2 млн м2. [4]

СПРОС: В течение первого полугодия 2013 г. на рынке наблюдалось снижение спроса на офисные объекты, вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке. Это повлекло за собой замедление темпов поглощения на рынке аренды и увеличение доли вакантных площадей в бизнес-центрах.

Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А увеличилась за первое полугодие 2013 г. на 8,6 п.п. и составила 15,4%. Произошло небольшое увеличение доли вакантных площадей в офисных зданиях класса В - на 1,2 п.п., по итогам первого полугодия показатель составил 6,7%.

Значительное увеличение доли вакантных площадей в офисных зданиях класса А связано с выходом на рынок новых объектов со ставкой аренды, превосходящей ожидания потенциальных арендаторов. Среди факторов, оказывающих негативное влияние на выбор офисного помещения в новых бизнес-центрах класса А, потенциальные арендаторы наиболее часто называют высокую ставку аренды и отсутствие точных сроков.

Стоит отметить, что по итогам первого полугодия отмечено перераспределение предложения офисных площадей класса В в районы, отдаленные от центра города.

Общий объем поглощения офисных площадей за первое полугодие 2013 г. составил 38 тыс. м2, что в 2,2 раза меньше показателя за первое полугодие 2012 г. [3]

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ: Средневзвешенная ставка аренды на вакантные офисные помещения класса A на конец первого полугодия 2013 г. составила 497 $/ м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В - 345 $/м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС).

Средние запрашиваемые арендные ставки на офисные объекты класса А по итогам первого полугодия 2013 г. в рублевом исчислении показали рост 6% в сравнении с показателем конца 2012 г. В долларовом исчислении номинального роста ставки аренды не произошло, что связано с волатильностью курса валюты.

В течение первого полугодия 2013 г. наблюдалось плавное снижение средней ставки аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса В: в рублевом исчислении ставка снизилась на 4%, в долларовом исчислении - на 9% в сравнении с показателем конца 2012 г.

Снижение средней ставки связано с преобладанием предлагаемых в аренду офисных площадей в бизнес-центрах, расположенных в периферийных районах Санкт-Петербурга, по ставке ниже среднерыночной. Данная тенденция связана с тем, что в центральной части города ликвидные помещения в бизнес-центрах класса В являются дефицитными и быстро уходят с рынка. [6]

ПРОГНОЗ: В целом до конца года ожидается значительный объем ввода новых офисных площадей - 285 тыс. м2, причем 65% нового предложения составят офисные объекты класса А. Таким образом, суммарная арендуемая площадь офисных площадей немного превысит показатель в 2 млн м2.

Возможно снижение ставок аренды на офисные помещения класса А в условиях нарастающей конкуренции либо снижение темпов поглощения на рынке. [6]



2. СКВОЗНАЯ РАСЧЁТНАЯ ЗАДАЧА ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи

Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.1.1.

Таблица 2.1.1

Вариант решения задачи	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобретения, тыс. руб.	Стоимость перепродажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
35	465	585	13 950	16 250	8

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м² в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году - до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 8,25 %. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.1).

Таблица 2.2.1

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)		1
Ликвидности								1
Неполучение арендных платежей							1
Неэффективный менеджмент						1
Криминогенные факторы				1
Финансовые проверки									1
Неправильное оформление аренды							1



После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.

Решение.

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

Расчетные показатели	Значение показателя
1. Площадь оцениваемого помещения, м2	465
2. Доля неиспользуемой площади, %
для первого года	5
для второго года	3
для третьего года	1
в последующие годы - полная загрузка	0
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2	0,32
4. Рост арендной платы в год, %	10
5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, %	3
6. Расходы на управление, % в год от ДВД	5
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД	10
8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД	20
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.	13950
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.	16250
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения	30
12. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, %	10
13. Премия за риск вложения в недвижимость, %	6
14. Премия за риск ликвидности, %	6
15. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %	5



Расчет производится в следующей последовательности.

Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 2.2.3).

Таблица 2.2.3

Расчетные показатели	Значение показателя
	Годы прогнозного периода, год
	1	2	3	4	5
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого объекта, м2	465
2. Доля неиспользуемой площади, %	5	3	1	0	0
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2	0,32	0,352 0,32+0,32* *0,1	0,3872 0,352+ +0,352*0,1	0,42592 0,3872+ +0,3872*0,1	0,4685 0,42592+ +0,42592*0,1
4. Доля потерь при сборе платежей, %	3	3	3	3	3
Расчетные показатели по объектам оценки
5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 Ч стр. 3 Ч Ч 12 мес.)	1786	1964	2161	2377	2614
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 Ч стр. 2/100)	23	14	5	0	0
7. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 Ч стр. 3 Ч 12 мес.) + + (стр. 5 Ч стр. 4/100))	143	118	86	71	78
8. Действительный валовой доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 - стр. 7)	1643	1846	2074	2305	2536
9. Операционные расходы (ОР), в том числе:	246	277	311	346	380
управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8)	82	92	104	115	127
прочие операционные расходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8)	164	185	207	231	254
10. Чистый операционный доход объекта недвижимости, ЧОД (стр. 8 - стр. 9)	1396	1569	1763	1960	2155



Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта С_пр:

ИК = 0, 30 С_пр = 0,30 13950 = 4 185 тыс. руб.

Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

рынок офисный недвижимость затратный

ЕПЛ = ИК /PМТ/ = ИК /колонка № 6/ ,

где /PМТ/- фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.

Тогда: ЕПЛ = 4140 /0,13147/ = 45 тыс. руб.

Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ 12 = 45 · 12 = 540 тыс. руб.

Определяем остаток платежей по кредиту ОПК₍₅₎ на конец прогнозного периода (5 лет).



ОПК₍₅₎ = ЕПЛ /PVA/ = ЕПЛ /колонка № 5/,

где /PVA/ - фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N - n). Тогда:

ОПК₍₅₎ = 45 /75,67116/ = 3 404 тыс. руб.

Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 2.2.4).

Таблица 2.2.4

Денежные потоки, тыс.руб.	Значение показателя
	Прогнозный период, тыс.руб. /год
	Годы
	1	2	3	4	5
1. Действительный валовой доход (ДВД)	1643	1846	2074	2305	2536
2. Операционные расходы	246	277	311	346	380
3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 - стр.2)	1396	1569	1763	1960	2155
4. Капитальные вложения, 20 % от ЧОД (0,2 · стр.3)	279	314	353	392	431
5. Обслуживание кредита	540	540	540	540	540
Денежный поток до уплаты налогов (стр. 3 - стр. 4 - стр. 5)	577	716	871	1028	1185

Определение ставки дисконтирования.

Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 8,25 %. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 2.2.5).

Таблица 2.2.5

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)		1
Ликвидности								1
Неполучение арендных платежей							1
Неэффективный менеджмент						1
Криминогенные факторы				1
Финансовые проверки									1
Неправильное оформление аренды							1
Количество наблюдений	0	1	0	1	0	1	2	1	1	0
Взвешенный итог	0	2	0	4	0	6	14	8	9	0
Сумма	43
Количество факторов	6
Средневзвешенное значение балла	?7,15
Величина ставки за риск (1 балл = 1%)	?7,15%

Соответственно, ставка дисконтирования составит: R=8,25+7,15=15,4 %

Определяем текущую стоимость реверсии:

С_рев. = (С_перепр - ОПК₍₅₎) / (1 + R)⁵ = ( 16250-3404) / (1 +0,154 )⁵ = 6 277 тыс. руб.

Определяем рыночную стоимость склада С_н как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии:

С_н = 577/ (1 + 0,154)¹ + 716 / (1 + 0,154)² +871 / (1 + 0,154)³ + 1028 / (1 + 0,154)⁴ +1185 / (1 + 0,154)⁵ +6277 = 9 039 тыс. руб. Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости С_н (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости С_пр (9 039 тыс. руб. <<13 950 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в данный объект недвижимости невыгодным.

2.3 Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определить стоимость складского комплекса сравнительным подходом. Анализ местного рынка складских помещений позволил выявить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % меньше (объекты продаются дешевле).

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (С_сд1 и С_сд2):

К_{оф+парк} = С_сд1 - С_сд2 =16100 - 13050 = 3 050 тыс.руб.

3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4:

К_оф = 12500 - 12000 = 500 тыс. руб.

4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:

К_{оф+парк} - К_оф = 3050 - 500 = 2 550 тыс.руб.

5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка:

С_{н(оф+парк)} = С_сд1 - К_парк = 16100 - 2550 = 13 550 тыс.руб.

6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

С_н(мест) = 13550 · 1,05 = 14 228 тыс. руб.

7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимости за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости - 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит:

С_н = 14228 · 1,0325 = 14 690 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи составляет 13 950 тыс.руб.), но на 740 тыс. руб. больше ее.

2.4 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем на путем реализации следующих этапов оценки.

1. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).

1.1. Определяем объем здания складского комплекса:

V_зд = 460 6,5 =3 023 м³.

1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС восстановительная стоимость 1м³ в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3 023 м³ для группы капитальности II для восьмого территориального пояса составляет 32,4 руб. Тогда:

С_{восст1969} = V C = 3023 32,4 = 97 929 руб.

1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К_69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:



С_{восст1984} = С_{восст1969} К_69-84 = 97929 1,19 = 116 536 руб.

1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К_84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:

С_{восст2010} = С_{восст1984} К_84-010 = 116536 69,74 = 8127 тыс. руб.

1.2.4. Определяем величину восстановительной стоимости с учетом коэффициентов косвенных издержек (К_кизд), прибыли предпринимателя (К_пр), и налога на добавленную стоимость (К_ндс).

Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным методом (см. п. 2.2.4), косвенные издержки составляют 20 % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

К_кизд = 1,2; К_пр = 1,25; К_ндс = 1,18. С_восст = 8127 1,2 1,25 1,18 = 14 385 тыс. руб. 2. Определение износа.

2.1. Определение физического износа. Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 2.4.1.

Таблица 2.4.1

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивного элемента здания	Физический износ конструктивного элемента здания, %	Средневзвешенное значение физ. износа конструкт. элемента здания, %
1. Фундаменты	28	40	11,2 (40 · 28/100)
2. Стены	15	30	4,5
3. Перекрытия.	16	20	3,2
4. Крыши	4	30	1,2
5. Полы	23	40	9,2
6. Проемы	4	20	0,8
7. Отделочные работы	2	20	0,4
8. Санитарно-технические и электротехнические работы	7	40	2,8
9. Прочие работы	1	30	0,3
Итого	100		33,6
Физический износ здания, %	33,6

3. Определение функционального износа.

Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение функционального износа осуществляется табличным способом.

Таблица 2.4.2

Мероприятия по устранению функциональных недостатков здания	Сумма затрат на добавление необходимых элементов на момент оценки, тыс. руб.	Сумма затрат на добавление необходимых элементов при строительстве здания в прошлом, тыс. руб.	Устранимый функциональный износ, тыс. руб.
1. Установить систему кондиционирования	245	224	21
2. Установить охранную систему видеонаблюдения	134	124	10
3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения	549	524	25
4. Оборудовать офисное помещение	236	219	17
Итого	1164	1091	73
Устранимый функциональный износ), %		73/ 14385 · 100 = 0,51 %



Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

4. Определение накопленного износа.

Накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа:

С_нак = С_физ + С_фукц + С_внеш = 33,6 + 0,51 + 0 = 34,11 %.

5. Определяем стоимость земельного участка как произведение площади земельного участка (585 м²) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (3 700 руб. / м²).

С_зем = 585 · 3700 = 2165 тыс. руб.

6. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:

С_зат = С_восст - (С_восст · С_нак / 100) + С_зем = 14385 - (14385 · 0,3411/ 100) + 2165 = 11 643 тыс. руб.

2.5 Определение согласованной стоимости объекта недвижимости (согласование частных результатов оценки)

При оценке использованы все три подхода к оценке объекта недвижимости.

Поскольку имеются три возможных величины стоимости объекта оценки (частных результатов оценки), то для определения его корректной цены каждому из подходов необходимо придать весовой коэффициент и определить согласованную стоимость объекта. Результаты согласования приводятся в таблице 2.5.1 в следующей форме.

Таблица 2.5.1

Подход к оценке	Стоимость, тыс. руб.	Вес, % (согласно условиям задачи)	Значения стоимости с учетом веса, тыс. руб.
Доходный («в будущее»)	9 039	35	3 164
Сравнительный («настоящее»)	14 690	50	7 345
Затратный («в прошлом»)	11 643	15	1 746
Итого (согласованная стоимость объекта недвижимости)	100	12 255 (стр.1 + стр. 2 + стр. 3)

Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса составляет 12 255 тыс. руб.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1) Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002 г.

2) Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000 г.

3) Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005 г. 

4) http://spb.arendator.ru/articles/2/art/50330/pg/1/

5) http://spb.arendator.ru/articles/2/art/68685/pg/1/

Размещено на Allbest.ru

...