Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью распространенных на практике формализованных и неформализованных методов. Определение доходности специализированной и неспециализированной недвижимости как показателя обратного сроку окупаемости.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид научная работа
Язык русский
Дата добавления 30.07.2017
Размер файла 99,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

25

Размещено на http://www.allbest.ru/

10

18

Научный журнал КубГАУ, №129(05), 2017 года

СКФФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», Северо-Кавказский филиал, Краснодар, Россия

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества

Дудник Данил Владимирович

к.э.н., доцент

Бирюков Сергей Алексеевич

к.с-х.н., доцент

Дьяков Сергей Александрович

к.э.н., доцент

Яроменко Наталья Николаевна

к.э.н., доцент

Наиболее распространенной на практике оценкой рыночной стоимости объекта является метод экспертных корректировок, базирующийся в основном на профессиональном опыте и интуиции оценщика и, как следствие, имеющий весьма субъективный характер. Ведущими специалистами в области оценочной деятельности не раз отмечалась необходимость снижения субъективности и повышения достоверности результатов практических оценок, чему может способствовать применение в оценочной области математически обоснованных методов, в частности, методов многомерного регрессионного анализа.

Для задачи оценки рыночной стоимости в настоящем исследовании нами применен метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Пусть имеется выборка из N известных значений цен объектов-аналогов y1, y2,…, yN. И пусть нами выделено k характеристик объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости. Обозначим численные значения этих характеристик как xi1, xi2,…, xik, i=1,…, N для объектов-аналогов и x01, x02,…, xok - для объекта оценки. В собственно линейной модели регрессионная связь ищется в виде:

, i=1,…,N. (1)

К этому же виду могут быть приведены степенная

, i=1,…,N (2)

и показательная

, i=1,…,N (3)

зависимости. После логарифмирования правых и левых частей получим:

, i=1,…,N (4)

, i=1,…,N. (5)

После замены переменных , для i=1,…,Nиj=1,…,k, в первом случае и , для i=1,…, N, - во втором, зависимости (2) и (3) примут вид (1).

Значение , вычисленные с помощью регрессионной зависимости (1) для i-того аналога, могут отличаться от значения стоимости yi, известного на рынке: . МНК ищет коэффициенты системыуравнений (1), исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений: .

В результате коэффициенты могут быть найдены из уравнения A=(XTX)-1XTY, где:

, , . (6)

Получив коэффициенты регрессионной зависимости, можно вычислить значение стоимости для объекта оценки, подставив в (1) значения x01, x02,…, xok его характеристик. Нельзя, однако, ограничиться этой точечной оценкой. Необходимо оценить точность и надежность полученного результата. Для этих целей может быть использован ряд статистических критериев. Приведенные ниже статистические оценки получены и справедливы в предположении нормальности распределения случайной величины y, а также независимости и нормальности распределения погрешностей i.

1) Стандартное отклонение (СКО) результата (или остаточное СКО):

,

, (7)

используется для построения доверительного интервала полученного результата.

Вместо часто говорят о несмещенной оценке остаточной дисперсии, .

Рыночная стоимость оцениваемого объекта со статистической надежностью попадет в доверительный интервал ,

где X0 - столбец:

t - значение t-распределения Стьюдента для уровня значимости =1- и числа степеней свободы (N-k-1),

2) Коэффициент определенностипозволяет судить о том, какой процент дисперсии известных рыночных данных объясняется с помощью регрессионной зависимости.

(8)

Коэффициент определенности наряду с остаточным СКО служит показателем качества регрессионной модели. Из двух регрессионных моделей предпочтение отдают той, которая характеризуется меньшим остаточным СКО или большим коэффициентом определенности. Как видно, величина (8) обратно пропорциональна (7), поэтому применение этих двух критериев равнозначно.

3) Проверка значимости уравнения регрессии с помощью F-критерия Фишера основана на вычислении статистики

,

Остаточная сумма квадратов Qост представляет собой показатель ошибки предсказания с помощью регрессии известных рыночных значений стоимости. Ее сравнение с регрессионной суммой квадратов QR показывает, во сколько раз регрессионная зависимость предсказывает результат лучше, чем среднее . Значение коэффициента Фишера (8) сравнивают с критическим значением Fкр, представляющее собой значение F-распределения (распределение Фишера-Снедекора) со степенями свободы (N-k-1), k и уровнем значимости =1-. Если неравенство F >Fкр выполнено, то регрессионная зависимость (1) статистически значимо (с надежностью ) описывает известные рыночные данные.

Если регрессионная зависимость незначима, то принимается гипотеза о равенстве нулю всех коэффициентов регрессионной связи в генеральной совокупности. В таком случае применение методов регрессионного анализа применительно к выбранным влияющим факторам не имеет смысла, и следует либо анализировать иные влияющие факторы, либо прибегнуть к оценкам с помощью среднего.

При этом необходимо помнить, что задачи индивидуальной оценки недвижимости имеют ряд особенностей, требующих дополнительного внимания и обработки рыночных данных.

В первую очередь это связано к количеству объектов аналогов, используемых при расчете сравнительным подходом.

Рынок недвижимости является замкнутым в рамках того или иного территориального образования и, как следствие, в фиксированный промежуток времени на нем имеется информация о весьма ограниченном количестве сделок с близкими аналогами оцениваемого объекта, в особенности для коммерческой и специализированной недвижимости. Поэтому на практике в большинстве случаев стандартные требования к объему N рыночных данных (превышение в 5-7 раз количества используемых моделью независимых факторных переменных) оказываются невыполнимыми. Применительно к наиболее распространенным значениям числа основных влияющих факторов - 4-7, позволяющих строить адекватные модели для отдельных сегментов рынка недвижимости, необходимый объем выборки однородных рыночных данных должен составлять порядка 25-50 сделок или предложений к ним. Опыт показывает, что это слишком жесткое требование для пассивных рынков российских поселений, за исключением, может быть, таких городов как Москва, Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород и некоторые другие.

Данные требования ориентированы на классическую постановку задач статистического моделирования, характерную для массовой оценки, когда главной целью исследования является выявление отдельного влияние каждого из факторов на исследуемую величину (результирующий признак). Применительно к задачам индивидуальной оценки объектов недвижимости, такой подход можно считать избыточным. Действительно, основной целью индивидуальной оценки является количественное определение суммарного результирующего влияния основных ценообразующих факторов на значение стоимости объекта недвижимости.

В работе (Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.П. «О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом». Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2003, № 1, с. 2-7) убедительно показано, что для получения представляющих практический интерес результатов моделирования цены оцениваемого объекта недвижимости методами множественной линейной регрессии по выборке рыночных данных о ценах (арендных ставках) его аналогов, необходимо иметь в распоряжении, как минимум, N=2(k+2) аналогов оцениваемого объекта (где N - количество аналогов (объем выборки);k - количество основных ценообразующих факторов). Такой объем выборки достаточен при требуемом уровне коэффициента детерминации R2?0,7.

Если отличия в характеристиках объекта оценки и отобранных аналогах достаточно малы и модель хорошо специфицирована (коэффициент детерминации R2?0,8), потребный объем выборки может быть оценен значением N=2(k+1).

При наличии на рынке очень близких аналогов и верной спецификации модели (R2?0,9) для статистической значимости регрессионного уравнения достаточно иметь объем выборки, равный N=k+5.

В любом из этих случаев потребный (минимально достаточный) объем выборки существенно ниже, чем определенный для стандартных задач выражением N=(5 - 7)k:

Таблица 1. Сравнения требуемых объемов выборки рыночных данных

Качество модели (R2)

Количество ценообразующих факторов (k)

Формула расчета

3

4

5

6

7

70%

10

12

14

16

18

N=2(k+2)

80%

8

10

12

14

16

N=2(k+1)

90%

8

9

10

11

12

N=k+5

21

28

35

42

49

N=7k

Опыт практического моделирования при решении задач индивидуальной оценки показывает, что существующее состояние рынка позволяет формировать выборки из объектов-аналогов, обеспечивающие получение значений коэффициента детерминации не ниже 0,8. Это означает, что для наиболее часто применяемых моделей с числом факторов 4-5 статистическая значимость уравнения обеспечивается уже при объеме выборки, содержащем 10-12 аналогов соответственно. Так же отметим, что с повышением однородности выборки (близости аналогов к объекту оценки) растет и адекватность применения линейной модели регрессии.

Другой важной особенностью является необходимость учета в регрессионной модели факторов разной, в том числе и неколичественной, природы. Значения числовых характеристик могут быть как непрерывными, так и дискретными. Неколичественные признаки также могут быть различны: порядковые (качественные) - выраженные в баллах, рангах и характеризующие степень проявления того или иного качества, и номинальные, значения которых не связаны никаким естественным упорядочением, например, описывающие различные классы объектов.

В задачах индивидуальной оценки чаще приходится сталкиваться с порядковыми признаками, поскольку:

1. при формировании исходной выборки рыночных данных стараются отобрать сопоставимые объекты недвижимости, принадлежащие, как правило, одному классу;

2. эксперт обычно в состоянии высказать экономическую гипотезу о характере влияния значений признака на оцениваемую величину, хотя и не может дать четкого количественного выражения этого влияния.

Основными источниками информации, использованными в ислледовании, стали данные открытых электронных и печатных изданий: Автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости» https://rosreestr.ru/wps/portal/, интернет-портал: http://www.bizzona.ru/,http://businessesforsale.ru/,http://www.anport.ru/,http://nikvrn.ru/catalog/,http://www.roszem.ru,http://www.zemelky.ru, http://realty.msk.acoola.ru/,http://www.961-961.ru, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки.

В качестве объектов аналогов в данной работе использованы данные о земельных участках, предлагаемых к продаже категория - земли населенных пунктов под коммерческое использование. Вид разрешенного использования определялся из текстов объявлений, ниже представлена выборка предложений, используемая для построения модели. Необходимо отметить тот факт, что по объектам-аналогам, из объявлений о продаже которых не представляется возможным установить актуальность информации на дату оценки, между тем было проведено телефонное интервьюирование продавцов или их представителей. В результате общения с продавцами (или их представителями) было выяснено, что рыночная информация об объектах-аналогах, обнаруженная при проведении оценки, была актуальной на дату оценки. Оснований сомнений в недостоверности таковой информации нет.

Таблица 2. Описание объектов-аналогов исходной выборки

№п/п

Описание

Площадь, кв.м

Расстояние от МКАД, Км.

Цена, руб.

Коммуникации

1

город Железнодорожный, зем. участок, промышленного назаначения

806000

10,00

1499160000

2

Земельный участок пром.назначения,

3920000

60,00

2178187200

коммуникации, 5 мВт

3

Земельный участок пром. назначения,

16000

8,00

44800000

коммуникации

4

Петровское (НароФоминскиймун. р-н)

6000

33,00

12630000

Коммуникации по границе

5

Рузский район, Тучково

25000

60,00

30000000

-

6

Земельный участок промыш.

24000

80,00

26700000

электричество, газ по границе

7

Земельный участок промназначения

150000

12,00

360000000

возм. быстр. подключение

8

Земельный участок, (межевание)

120000

3,00

360000000

коммуникации по границе

9

Участок, Земли пром.

28000

15,00

50000000

по границе уч. газ, эл во

10

Участок пром.назн. Примыкает к трассе А104

30000

16,00

72000000

по границе уч. газ, эл во

11

Участок земли промышленности

400000

50,00

400000000

по границе

12

Земельный участок пром. назначения,

5000

8,00

14000000

коммуникации

13

Новомосковский округ рядом с ж/д станцией Апрелевка СРОЧНО!

1500

24,00

5000000

все

14

Земельный участок пром. назначения

4200

50,00

12500000

все

15

Участок, 5 га - забетонировано и огорожено. Хорошие подьездные пути с Международного ш.

108000

10,00

270000000

400 кВт Скважина

16

Черная Грязь (Солнечногорский муниц. р-н). промышленно-комерческого назначения; огорожен. Рядом трасса

27800

12,00

64715000

по границе

17

Дурыкино, раз- мещпром-производства

105600

28,00

211200000

до границы проведено эл-тво, вода

18

Калининец. Зем. участок промышл.

50000

36,00

112000000

-

19

Павловская слобода

92600

20,00

194460000

Все коммуникации

20

д. Рожново. Участок 2 га. пром. назн.

20000

40,00

38400000

100кВт , газ - 30м

21

Земельный участок пром. назн., подъезд. пути

25000

70,00

18750000

электричество, газ по границе

22

г. Котельники земля пром. назначения

37300

3,00

147200000

125 кВт

23

Участок назнач.-произв-складской комплекс

41000

7,00

130000000

Коммуникации есть

24

земля пром. назначения

20000

12,00

51200000

-

25

Железнодорожный, зем., пром. назан.

33000

10,00

74250000

-

26

Железнодорожный, зем., пром. назан.

86000

10,00

158240000

-

27

Участок земли промышленности

75000

70,00

86400000

коммуникации по границе

В таблице 3 приведены показатели ценообразующих факторов для объектов-аналогов, используемых в модели.

Таблица 3. Значения ценообразующих факторов для объектов-аналогов, используемых в модели Значения ценообразующих факторов, присущих объектам-аналогам, определялись аналогично значениям ценообразующих факторов, присущих объектам оценки, в соответствии с информацией приведенной в информационных источниках (текст объявления) с использованием интернет ресурса http://maps.yandex.ru и http://www.aviatablo.ru/.

№п/п

Площадь, м2

Цена, руб.

Удельная цена, руб./м2 с учетом корректировки на торг

Расстояние от МКАД, км.

Наличие электроснабжения

1

806000

1499160000

1701,90

10,00

нет

2

3920000

2178187200

508,43

60,00

есть

3

16000

44800000

2562,00

8,00

есть

4

6000

12630000

1926,08

33,00

нет

5

25000

30000000

1098,00

60,00

нет

6

24000

26700000

1017,94

80,00

нет

7

150000

360000000

2196,00

12,00

есть

8

120000

360000000

2745,00

3,00

нет

9

28000

50000000

1633,93

15,00

нет

10

30000

72000000

2196,00

16,00

нет

11

400000

400000000

915,00

50,00

нет

12

5000

14000000

2562,00

8,00

есть

13

1500

5000000

3050,00

24,00

есть

14

4200

12500000

2723,21

50,00

есть

15

108000

270000000

2287,50

10,00

есть

16

27800

64715000

2130,01

12,00

нет

17

105600

211200000

1830,00

28,00

нет

18

50000

112000000

2049,60

36,00

нет

19

92600

194460000

1921,50

20,00

есть

20

20000

38400000

1756,80

40,00

есть

21

25000

18750000

686,25

70,00

нет

22

37300

147200000

3610,94

3,00

есть

23

41000

130000000

2901,22

7,00

есть

24

20000

51200000

2342,40

12,00

нет

25

33000

74250000

2058,75

10,00

нет

26

86000

158240000

1683,60

10,00

нет

27

75000

86400000

1054,08

70,00

нет

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Далее рассмотрим выбор элементов сравнения и расчет корректировок

Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения - цена продажи/предложения объекта - аналога.

Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

Площадь земельного участка, кв.м.

Расстояние от МКАД, км.

Наличие электроснабжения

В рамках настоящей статьи нами не рассматривались элементы, по которым объекты аналоги отличаются от объектов оценки, но которые не оказывают влияния на рыночную стоимость (принцип достаточности) объектов оценки.

Для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам, требуется обеспечить отсутствие в выборке исходных рыночных данных грубых погрешностей и нормальность ее распределения при максимально возможном объеме выборки. Гипотезы симметричности, нормальности распределения выборки и наличия в выборке грубых погрешностей могут быть проверены с помощью критериев, действенных в условиях малого объема рыночных данных. В случае невыполнения предъявляемых требований выборка должна быть сокращена, дополнена однородными данными или преобразована в зависимости от применяемой в качестве оценки РС статистики и доступной оценщику информации.

Далее расчеты производятся в два этапа. На первом этапе в цены предложения аналогов вносятся известные корректировки. На втором этапе рассчитывается стоимость объекта оценки регрессионным анализом. Как и в методе анализа сравнимых продаж, необходимо учесть те же факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

В качестве корректировок, предваряющих регрессионный анализ, используются корректировки.

Корректировка на цену предложения

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на объекты, аналогичные оцениваемому имуществу, выставленные на свободную продажу.

По нашему мнению, объявленные цены объектов - аналогов должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом их снижения в процессе реализации (заключения договора купли - продажи).

Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения. Рынок коммерческой недвижимости - это рынок покупателя, что выражается в том, что цену покупки устанавливает тот, кто платит. Продающая сторона либо соглашается, либо не продает. Случается, что продавец нуждается в срочной продаже, и продает по той цене, которую ему готов заплатить покупатель «прямо сейчас» - эта цена может сильно отличаться от заявленной и всецело зависит от покупателя.

Следует отметить, что в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеется возможности использовать данные по реальным сделкам, в связи с чем, приходиться ограничиваться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. Здесь хотелось бы отметить, что нельзя считать такой подход единственно верным. Не менее обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» . По существу, при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения.

Таблица 4. Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости, % Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 12) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2013. - 49 с. Таблица 1.3.2. Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ, Белоруссии, США, %.

Населенный пункт

Жилая

Торговая

Офисная

Производственно-складская

Земель-ныеучастки

аренда

продажа

аренда

продажа

аренда

продажа

аренда

продажа

продажа

Средние города

Владивосток

-

6-10

(8,0)

-

10-12

(11,0)

-

5-11

(8,0)

-

12-14

(13,0)

9-16

(12,5)

Новосибирск

4-6

(5,0)

5-8

(6,5)

4-7

(5,5)

6-12

(9,0)

-

8-11

(9,5)

6-13

(9,5)

9-14

(11,5)

9-16

(12,5)

Омск

3-8

(5,5)

5-9

(7,0)

4-8

(6,0)

-

-

10-12

(11,0)

-

11-15

(13,0)

12-16

(14,0)

Пермь

-

6-10

(8,0)

-

9-12

(10,5)

-

8-10

(9,0)

-

11-13

(12,0)

Тамбов

3-6

(4,5)

9-12

(10,5)

-

9-11

(10,0)

-

5-11

(8,0)

-

6-10

(8,0)

8-14

(11,0)

Тверь

3-5

(4,0)

6-8

(7,0)

-

7-13

(10,0)

-

7-12

(9,5)

6-10

(8,0)

7-14

(10,5)

8-11

(9,5)

Среднее

4,7

7,8

10,1

9,2

8,7

11,3

11,7

Небольшие города и населенные пункты

Московская область

4-10

(7,0)

8-13

(10,5)

6-10

(8,0)

5-8

(6,5)

-

10-13

(11,5)

9-12

(10,0)

6-11

(8,5)

8-11

(8,5)

Сочи

-

8-10

(9,0)

-

9-12

(10,5)

-

-

-

-

6-8

(7,0)

Величина корректировки на торг была определена на основании информации, представленной в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 12) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича.

Таблица 5. Расчет откорректированных цен предложений

№п/п

Наименование

Цена предложения, руб./м2

Скидка на торг, %

Цена предложения (откорректированная), руб./м2

1

Аналог 1

1860,00

8,5

1701,90

2

Аналог 2

555,66

8,5

508,43

3

Аналог 3

2800,00

8,5

2562,00

4

Аналог 4

2105,00

8,5

1926,08

5

Аналог 5

1200,00

8,5

1098,00

6

Аналог 6

1112,50

8,5

1017,94

7

Аналог 7

2400,00

8,5

2196,00

8

Аналог 8

3000,00

8,5

2745,00

9

Аналог 9

1785,71

8,5

1633,93

10

Аналог 10

2400,00

8,5

2196,00

11

Аналог 11

1000,00

8,5

915,00

12

Аналог 12

2800,00

8,5

2562,00

13

Аналог 13

3333,33

8,5

3050,00

14

Аналог 14

2976,19

8,5

2723,21

15

Аналог 15

2500,00

8,5

2287,50

16

Аналог 16

2327,88

8,5

2130,01

17

Аналог 17

2000,00

8,5

1830,00

18

Аналог 18

2240,00

8,5

2049,60

19

Аналог 19

2100,00

8,5

1921,50

20

Аналог 20

1920,00

8,5

1756,80

21

Аналог 21

750,00

8,5

686,25

22

Аналог 22

3946,38

8,5

3610,94

23

Аналог 23

3170,73

8,5

2901,22

24

Аналог 24

2560,00

8,5

2342,40

25

Аналог 25

2250,00

8,5

2058,75

26

Аналог 26

1840,00

8,5

1683,60

27

Аналог 27

1152,00

8,5

1054,08

Для использования выбранных параметров в регрессионной модели присвоим значениям неколичественных признаков «наличие электроснабжения» числовые метки, пользуясь процедурой равномерной оцифровки и высказанным гипотезам о влиянии признаков. Результат присвоения числовых меток признакам представлен в таблице.

Таблица 6. Числовые метки при равномерной оцифровке

Наименование признака

Наименования градаций

Числовые метки

наличие электроснабжения

нет

0

есть

1

Для анализа оценочной величины стоимости 1 кв. м. объекта был проведен корреляционно - регрессионный анализ по статистическим данным объектов недвижимости Московской области, расположенных в пределах зоны МКАД за 2015 г. Корреляционно - регрессионный анализ проводился с применением программы Microsoft EXEL 7.0. Корреляционному анализу предшествовал отбор факторов, влияющих стоимость 1 кв.м. объекта недвижимости.

Исходные данные после оцифровки неколичественных влияющих признаков представлены в таблице 7.

Таблица 7. Исходные данные после оцифровки неколичественных влияющих признаков

№ п/п

Наименование

удельная цена предложения скорректированной на торг, руб./м2)

Площадь, м2

Расстояние от МКАД, км.

Наличие электроснабжения

Х1

Х2

Х3

1

Аналог 1

1701,90

806000

10

0

2

Аналог 2

508,43

3920000

60

1

3

Аналог 3

2562,00

16000

8

1

4

Аналог 4

1926,08

6000

33

0

5

Аналог 5

1098,00

25000

60

0

6

Аналог 6

1017,94

24000

80

0

7

Аналог 7

2196,00

150000

12

0

8

Аналог 8

2745,00

120000

3

0

9

Аналог 9

1633,93

28000

15

0

10

Аналог 10

2196,00

30000

16

0

11

Аналог 11

915,00

400000

50

0

12

Аналог 12

2562,00

5000

8

1

13

Аналог 13

3050,00

1500

24

1

14

Аналог 14

2723,21

4200

50

1

15

Аналог 15

2287,50

108000

10

1

16

Аналог 16

2130,01

27800

12

0

17

Аналог 17

1830,00

105600

28

0

18

Аналог 18

2049,60

50000

36

0

19

Аналог 19

1921,50

92600

20

1

20

Аналог 20

1756,80

20000

40

1

21

Аналог 21

686,25

25000

70

0

22

Аналог 22

3610,94

37300

3

1

23

Аналог 23

2901,22

41000

7

1

24

Аналог 24

2342,40

20000

12

0

25

Аналог 25

2058,75

33000

10

0

26

Аналог 26

1683,60

86000

10

0

27

Аналог 27

1054,08

75000

70

0

Проведенный анализ показал, что множественный коэффициент корреляции R = 0,874, следовательно, связь между результативным и факторными признаками тесная.

Коэффициент множественной детерминации D = 0,764 свидетельствует о том, что оценочная величина стоимости 1 кв. м. объекта оценки на 76,4 % зависит от включенных в модель факторов, что говорит о достаточно высоком качестве модели. Остальные 23,6 % колеблемости определяются факторами, не включенными в модель

Уравнение множественной регрессии по проведенному обследованию имеет следующий вид: y = 2340,512 - 0,00036*x1 -18,5846*x2 + 629,3985*x3

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости земельных участков

№ п/п

Кадастровый номер участка

Y-пересечение

Х1

Площадь, м2

Х2

Расстояние от МКАД, км.

Х3

Наличие электроснабжения

Стоимость руб./ м2

1

50:01:0031106:13

2340,512

-0,00036

10600

-18,5846

110

629,3985

1,00

922

2

50:10:0010101:59

2340,512

-0,00036

9800

-18,5846

0

629,3985

1,00

2966

3

50:10:0010101:63

2340,512

-0,00036

3035

-18,5846

0

629,3985

1,00

2969

4

50:10:0010101:69

2340,512

-0,00036

1347

-18,5846

0

629,3985

1,00

2969

5

50:10:0010101:70

2340,512

-0,00036

8453

-18,5846

0

629,3985

1,00

2967

6

50:11:0000000:91

2340,512

-0,00036

8000

-18,5846

10

629,3985

1,00

2781

7

50:12:0000000:80

2340,512

-0,00036

1254170

-18,5846

0

629,3985

1,00

2515

8

50:14:0050102:350

2340,512

-0,00036

6289

-18,5846

19

629,3985

1,00

2615

9

50:14:0050303:342

2340,512

-0,00036

20087

-18,5846

19

629,3985

1,00

2610

10

50:14:0050702:44

2340,512

-0,00036

11256

-18,5846

19

629,3985

1,00

2613

11

50:14:0050704:16

2340,512

-0,00036

7760

-18,5846

19

629,3985

1,00

2614

12

50:14:0050704:19

2340,512

-0,00036

2203

-18,5846

19

629,3985

1,00

2616

13

50:17:0021321:12

2340,512

-0,00036

10000

-18,5846

65

629,3985

1,00

1758

14

50:19:0010201:675

2340,512

-0,00036

4500

-18,5846

80

629,3985

1,00

1482

15

50:22:0020202:30

2340,512

-0,00036

8000

-18,5846

14

629,3985

1,00

2707

16

50:22:0020202:31

2340,512

-0,00036

7000

-18,5846

14

629,3985

1,00

2707

17

50:25:0010113:18

2340,512

-0,00036

1005

-18,5846

105

629,3985

1,00

1018

18

50:25:0010115:14

2340,512

-0,00036

1507100

-18,5846

105

629,3985

1,00

471

19

50:25:0030425:4

2340,512

-0,00036

722200

-18,5846

105

629,3985

1,00

756

20

50:31:0040118:58

2340,512

-0,00036

6000

-18,5846

45

629,3985

1,00

2131

21

50:33:0000000:132

2340,512

-0,00036

47300

-18,5846

88

629,3985

1,00

1317

22

50:33:0040127:34

2340,512

-0,00036

30000

-18,5846

88

629,3985

1,00

1324

23

50:37:0060601:9

2340,512

-0,00036

10833

-18,5846

100

629,3985

1,00

1108

24

50:46:0030303:5

2340,512

-0,00036

60800

-18,5846

41,7

629,3985

1,00

2173

25

50:49:0010110:30

2340,512

-0,00036

4800

-18,5846

45

629,3985

1,00

2132

26

50:49:0010110:29

2340,512

-0,00036

4700

-18,5846

45

629,3985

1,00

2132

Далее умножим стоимость 1 м2 объекта оценки на его площадь

Таблица 9. Скорректированная рыночная стоимость земельных участков

№п/п

Кадастровый номер участка

Площадь, м2

Стоимость руб./1 м2

Рыночная стоимость, руб.

1

50:01:0031106:13

10600

922

9770611

2

50:10:0010101:59

9800

2966

29070265

3

50:10:0010101:63

3035

2969

9010336

4

50:10:0010101:69

1347

2969

3999811

5

50:10:0010101:70

8453

2967

25078719

6

50:11:0000000:91

8000

2781

22249286

7

50:12:0000000:80

1254170

2515

3153834740

8

50:14:0050102:350

6289

2615

16442718

9

50:14:0050303:342

20087

2610

52417267

10

50:14:0050702:44

11256

2613

29408747

11

50:14:0050704:16

7760

2614

20284534

12

50:14:0050704:19

2203

2616

5763056

13

50:17:0021321:12

10000

1758

17582811

14

50:19:0010201:675

4500

1482

6666787

15

50:22:0020202:30

8000

2707

21654579

16

50:22:0020202:31

7000

2707

18950297

17

50:25:0010113:18

1005

1018

1023252

18

50:25:0010115:14

1507100

471

710578546

19

50:25:0030425:4

722200

756

546262042

20

50:31:0040118:58

6000

2131

12788552

21

50:33:0000000:132

47300

1317

62308105

22

50:33:0040127:34

30000

1324

39707266

23

50:37:0060601:9

10833

1108

11997735

24

50:46:0030303:5

60800

2173

132110100

25

50:49:0010110:30

4800

2132

10232932

26

50:49:0010110:29

4700

2132

10019917

В полученное значение рыночной стоимости земельных участков необходимо внести корректировку на назначение. Оценке подлежат земельные участки, разрешенное испол...


Подобные документы

  • Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

    курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

  • Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

    дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011

  • Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012

  • Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.

    дипломная работа [1,8 M], добавлен 22.09.2011

  • Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016

  • Определение рыночной стоимости объектов недвижимости производственного предприятия с применением затратного и доходного подхода. Краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости. Влияние различных факторов на рыночную стоимость объектов.

    курсовая работа [116,9 K], добавлен 21.07.2011

  • Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

    курсовая работа [99,4 K], добавлен 10.05.2011

  • Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.

    дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009

  • Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.

    дипломная работа [717,0 K], добавлен 27.03.2013

  • Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.

    контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014

  • Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023

  • Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.

    курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015

  • Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.

    курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009

  • Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.

    реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013

  • Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.

    курсовая работа [4,0 M], добавлен 20.12.2011

  • Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно-правовое регулирование. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость. Стандарты и этапы процесса оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

    дипломная работа [355,4 K], добавлен 17.09.2014

  • Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.

    отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012

  • Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости. Характеристика социально-экономического развития муниципального района. Исследование рыночной ситуации, характеристика оцениваемого объекта. Оформление договора на оценку недвижимости.

    отчет по практике [31,6 K], добавлен 23.03.2017

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.