Алгоритм проведения работ по расчету ликвидационной стоимости имущества предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

Алгоритм проведения работ по расчету ликвидационной стоимости имущества предприятия

С.Б. Сауранбай

Алгоритм проведения работ как основа оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия.

Процедура оценки упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, как указывают В.В. Григорьев, И.М. Островкин [1], состоит в следующем: ликвидация актив стоимость долговой

1. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.

2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию.

3. Корректировка текущей стоимости активов.

4. Определение величины долговых обязательств предприятия (определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия).

5. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

6. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия

Можно предложить, например, следующий календарный график ликвидации активов предприятия (табл. 1), [2, с.166].

1. Календарный график ликвидации активов предприятия

2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию

Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью методики накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки. Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, остаточная стоимость основных фондов, текущая стоимость остальных активов.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится предприятие, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсации при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации предприятия для нового строительства, при установлении арендной платы на землю. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных в Республике Казахстан могут быть областные, городские и районные агентства по управлению земельными ресурсами и центры по недвижимости, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости

Существует четыре метода определения полной восстановительной стоимости объектов недвижимости:

· метод сравнительной единицы;

· поэлементный метод;

· сметный метод;

· индексный метод.

Метод сравнительной единицы: текущая стоимость, выбранная для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м3 1 м2, одно место и пр.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.). Этот способ называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объективных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам.

Индексный метод оценки объекта недвижимости состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с постановлением Правительства РК [3].

Определение величины износа объектов недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости объекта безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

Существует несколько видов износа объектов недвижимости: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ - утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Функциональный износ (или функциональное устаревание) - объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности, может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания.

Поправочный коэффициент - это отношение стоимости архитектурного элемента или параметра к стоимости их современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Внешний, или экономический износ, или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами.

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости

На данном этапе необходимо из полной восстановительной стоимости объекта недвижимости вычесть величину его совокупного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа, или остаточную восстановительную стоимость.

Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На этом этапе мы определяем искомую общую стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости объекта, недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и рыночной стоимости земельного участка, полученной ранее.

Оценка оборудования, машин и механизмов

Оценка оборудования, машин и механизмов осуществляется либо по восстановительной стоимости, либо по стоимости замещения, либо по биржевым ценам (с учетом затрат на транспортирование и установку). Из этих стоимостей вычитается износ, и получается остаточная текущая стоимость оборудования, машин и механизмов.

Износ оборудования, машин и механизмов рассчитывается по всем трем видам износа (если это возможно): физическому, функциональному и экономическому.

Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам относятся научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, высококвалифицированный персонал, клиентура, торговая марка, компьютерные программы, соглашения о недопущении конкуренции и т. д.

Нематериальные активы оцениваются также при помощи трех подходов: затратным, доходным, сравнительным.

· затратным подходом - когда стоимость нематериального актива определяется по цене его приобретения и постановки на баланс с учетом соответствующего индекса переоценки;

· доходным подходом - когда рассчитывается и дисконтируется тот чистый доход, который может дать нематериальный актив на соответствующем рынке, в случае если этот рынок активно функционирует;

· сравнительным (рыночным) подходом (например, методом сравнительного анализа продаж) - когда стоимость нематериального актива определяется по ценам активов аналогов.

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка производственных запасов, расходов будущих периодов и дебиторской задолженности также имеет свои особенности:

· Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

· Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если есть надежда получить от них какой-либо доход.

Оценка инвестиций осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки. Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.

После определения текущей восстановительной стоимости активов ликвидируемого предприятия производится корректировка статей этого нового баланса.

3. Корректировка текущей стоимости активов

Корректировка текущей стоимости объектов недвижимости

Текущая стоимость объекта недвижимости, или общая стоимость земельного участка и объекта недвижимости, уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риэлторские, оценочные и юридические услуги. К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже основных активов. Уменьшенная таким образом оценочная стоимость недвижимости дисконтируется на дату оценки.

В связи с тем, что планируемый срок окончания процесса продажи объектов недвижимости наибольший по сравнению со сроками продажи других активов, и если предположить, что он составляет 20 месяцев, как предусмотрено графиком продажи активов предприятия, то период дисконтирования выручки от продажи недвижимости будет равен также 20 месяцам. Ставка дисконтирования при этом принимается очень высокой, поскольку велика степень неопределенности результата этих специфических торгов. Эта ставка может колебаться от 30 до 60%. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости объектов недвижимости мы получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов

Текущая стоимость оборудования, машин и механизмов уменьшается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стоимости оборудования, машин и механизмов. Полученная таким образом выручка от продажи механизмов, машин и оборудования уменьшается на величину комиссионных и других прямых затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов. Комиссионные брокерам, транспортные и другие расходы, связанные с продажей оборудования, машин и механизмов, могут достигать 20-25% уменьшенной после первой поправки стоимости активной части основных фондов.

Далее полученная величина стоимости, как и в случае с недвижимостью, дисконтируется по повышенной ставке. Период дисконтирования определяется по графику продажи активов предприятия, например, в нашем случае 10 месяцев. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости оборудования, машин и механизмов мы получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.

Корректировка текущей стоимости нематериальных активов

Корректировка текущей стоимости нематериальных активов предприятия осуществляется так же как и в предыдущем случае, путем существенной скидки и дисконтирования ее по повышенной ставке дисконта за период 6 месяцев с месячным равномерным начислением. Если эксперт-оценщик предполагает, что часть нематериальных активов будет продана сразу же после принятия решения о ликвидации, то стоимости этих активов не дисконтируются, а принимаются для последующих расчетов с определенной скидкой.

Корректировка текущей стоимости запасов и готовой продукции

Текущая стоимость запасов уменьшается примерно на 20% за счет покрытия затрат на хранение (до продажи) и транспортировку их после продажи.

Текущая стоимость готовой продукции уменьшается до 25% на покрытие комиссионных затрат по ее продаже.

Текущая стоимость незавершенного производства сокращается до стоимости отходов.

Корректировка текущей стоимости инвестиций

Доходы от инвестиций дисконтируются по повышенным ставкам.

Корректировка пассивной части баланса предприятия

После корректировки статей актива баланса необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.

В конце процесса корректировки активов и пассивов необходимо добавить или вычесть операционные доходы по текущим хозяйственным операциям (если они имеются).

4. Определение величины долговых обязательств предприятия (определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия)

В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят, например, затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе консалтинговые услуги, например, юриста, оценщика, брокера и т. д.). Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.

Выходные пособия и выплаты работникам предприятия определяются расчетным путем (без дисконтирования).

Управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке дохода исходя из максимального периода ликвидации предприятия (например, 24 месяца) и их ежемесячных величин.

5. Расчет ликвидационной стоимости предприятия

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех его обязательств. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

Таким образом, В.В. Григорьев, И.М. Островкин [1], предложили следующую схему отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия (рис. 1).

В России существуют и другие сходные структуры отчетов оценки ликвидационной стоимости, основанные на финансовом анализе статей актива и пассива баланса и оценке удовлетворительности структуры баланса и анализа устойчивости предприятия. Ермаченков С.Г. предлагает методику оценки ликвидационной стоимости [4], которая позволяет:

1. Получить рыночную стоимость имущества на основании среднерыночной цены предложения аналогичных объектов путем вычитания корректировки на торг.

2. Определяет ликвидационную стоимость имущества, представленную в виде таблиц. Таблицы расчета ликвидационной стоимости основаны на математическом ожидании вероятной цены продажи в течение среднерыночного срока экспозиции.

Рис. 1. Схема отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия

Литература

1. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1998. - 224 с.

2. Украинское общество оценщиков. Теория и практика оценки бизнеса. - Киев, 1997.

3. Постановление Правительства РК № 1233 от 25.11.93 г. по переоценке основных фондов.

4. Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. - М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2010. - 140, [1] - (Энциклопедия оценки). - Библиогр.:- С. 86-87.

Размещено на Allbest.ru