Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)

Кафедра технологии и организации строительного производства

Пояснительная записка

к курсовому прокету по дисциплине

«Инвестиционная деятельность в строительстве»

на тему «Управление развитием объектов недвижимости»

Выполнил: студент 415 гр.

Норснова Д.Д.

Проверил: Коробова О.А.

Новосибирск 2015

Содержание

Введение

1. Реферативный обзор теоретического вопроса на тему: «Современныеметоды управления объектами недвижимости»

2. Оценка инвестиционного проекта создания объекта недвижимости

2.1 Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта развития недвижимости

2.2 Расчет эффективности инвестиционного проекта

2.3 Построение графика жизненного цикла

2.4 Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с дисконтированием)

2.5 Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности

3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта не движимости

3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости вариантов А, В,С

3.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансированию

3.3 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости по варианту А

3.4 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости по

варианту В

3.5 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости по варианту С

3.6 Общее заключения о наиболее эффективных управленческих решениях по вариантам реконструкции объекта недвижимости

4. Оценка рисков при управлении портфелем недвижимости

4.1 Постановка задачи и исходные данные

4.2 Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля недвижи--мости

4.3 Оценка общего риска портфельного управления

Литература



Введение

Стратегическим направлением развития экономических отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной с ним деятельности в сфере управления. Динамическое развитие рынка недвижимости выдвигает следующие его особенности:

- недвижимость составляет основу национального богатства. По оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляются первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к положительной макроэкономической динамике развития;

- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

В этой связи, особое приоритетное значение приобретает развитие научно-методических и практических навыков в области управления недвижимостью. В мировой практике концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимостью получила широкое распространение под названием сервейинга. В нашей стране данное направление деятельности находится на начальном этапе развития.

Основные задачи курсовой работы:

1. Реферативная проработка вопроса на тему «Современные методы управления недвижимостью»;

2. Приобретение практических навыков в области экономических обоснований управленческих решений по инвестиционным проектам развития недвижимости;

3. Освоение навыков экономического анализа вариантов использования недвижимости ;

4. Освоения методики исследования риска при портфельном управлении недвижимости.



Реферативный обзор теоретического вопроса на тему: «Современные методы управления объектами недвижимости»

Предпринимательское управление объектами недвижимости - с одной стороны, это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения, с другой стороны, деятельность по рациональному использованию объекта, с применением новых методов управления в условиях нестабильности внутренней и внешней среды.

В мировой практике получила широкое распространение концепция системного подхода (сервейинга) к управлению объектами недвижимости, которая заключается в реализации профессиональном, комплексном управлении объектами недвижимости на всех стадиях жизненного цикла в интересах собственника.

Концепция системного подхода включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального эффекта от использования объекта.

Сервейинг - это профессиональное комплексное, системное управление недвижимостью на всех этапах жизненного цикла объектов, основная задача которого - реализация интересов собственника. Можно сказать, что сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению объектами недвижимости. В рамках сервейинговой системы управления объектами недвижимости предполагается разграничение функций собственника и управляющего. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз объектов недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от их использования. Проведение экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества собственника.

Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости собственника на всех этапах жизненного цикла. Разработка концепции сервейинга как системы включает генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Отличительные особенности концепции сервейинга - в комплексности проработки вопросов управления, системности в решении возникающих проблем, интегрированности предлагаемых решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач. Эти конкурентные преимущества отличают сервейинг от текущего управления объектами недвижимости, являясь залогом успешного применения новой системы. 

В настоящее время управление объектами недвижимости только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению объектами недвижимости, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности.

Понятие «управление объектами недвижимости» не является достаточно устоявшимся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин.

Согласно действующему законодательству к объектам недвижимости относятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с ними, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов.

Задача управления объектами недвижимости - поиск и рациональное использование всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости - начиная от замысла объекта и заканчивая его ликвидацией.

Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника, которые могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:

1) использование объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

2) получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

3) увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

4) получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

5) использование объектов недвижимости для повышения престижа собственника.

Существует непонимание собственниками важности профессионального подхода к управлению объектами недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Таким образом, деятельность по управлению объектами недвижимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринимаются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стандартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформулировано.

Обзор взглядов ученых в области управления объектами недвижимости позволяет выделить следующие современные тенденции предпринимательского управления объектами недвижимости производственно-предпринимательских структур:

1) производственно предпринимательские структуры осознают необходимость управления объектами недвижимости с целью более полного использования ресурсов объекта и возможностью повышения эффективности предпринимательской деятельности в целом;

2) определение роли управления объектами недвижимости позволят рассматривать его в качестве обязательного элемента предпринимательской деятельности во взаимосвязи с другими элементами производственно-предпринимательской структуры;

3) динамизм внешней среды диктует производственно-предпринимательским структурам необходимость поиска более эффективных вариантов использования объектов недвижимости, с целью рационального расходования ресурсов и получения дополнительной прибыли;

4) поиск эффективного варианта использования объектов недвижимости обуславливает необходимость применения научных подходов и новых методов управления объектами недвижимости;

5) предпринимательское управление объектами недвижимости позволит повысить эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры;

6) достижение эффекта от предпринимательского управления объектами недвижимости определяется следующим: особенностями производственно-предпринимательской структуры, неопределенностью внешней среды, наличием методов для достижения целей предпринимательского управления, необходимостью подготовки квалифицированных специалистов в этой области.

Так же необходимо отметить, что большинство производственно-предпринимательских структур осуществляет управление объектами недвижимости без какой-либо системы или механизма, что не позволяет в полной мере использовать ресурсы объектов недвижимости и отрицательно влияет на эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры в целом.

Особенностью деятельности производственно-предпринимательских структур является неопределенность внешней среды и соответственно высокая степень риска. В таких условиях руководители производственно-предпринимательских структур принимают управленческие решения без методической подготовленности и надежной информационной базы, что может привести к неблагоприятным последствиям для их деятельности.

Таким образом, для производственно-предпринимательских структур становится актуальным применение методов предпринимательского управления объектами недвижимости, позволяющих повысить эффективность их использования, что окажет положительное влияние на результаты деятельности в целом.

Анализ существующих методов и средств управления объектами недвижимости показал, что в условиях современной рыночной экономики производственно-предпринимательские структуры крайне редко прибегают к профессиональному управлению объектами недвижимости, выбирая, на их взгляд, более экономный способ эксплуатации зданий и сооружений с помощью собственного административно-хозяйственного отдела. Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования производственного ресурса, такого как объекты недвижимости. Зачастую не учитываются перспектива роста или другие изменения, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам либо необоснованно высоким затратам на покупку или аренду нового здания. Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения производственно-предпринимательской структуры, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом.

На сегодняшний день в Российской Федерации очень мало профессиональных учебных заведений, которые готовят специалистов в области управления недвижимостью. Данная сфера деятельности сейчас испытывает большой дефицит в хороших кадрах, а иностранные фирмы, выходящие на Российский рынок с этой услугой, почти не испытывают конкуренцию.

В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления объектами недвижимости заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно. Разработка методов предпринимательского управления недвижимостью особенно актуальна для крупных производственно-предпринимательских структур, владеющих большим количеством объектов недвижимости. Методы управления объектами недвижимости, используемые производственно-предпринимательскими структурами не позволяют разрабатывать стратегию управления и развития объектов недвижимости. От профессионализма осуществления управления объектами недвижимости зависит эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры. Именно поэтому применение эффективных методов управления объектами недвижимости становится актуальной задачей деятельности производственно-предпринимательских структур.

2. Оценка инвестиционного проекта создания объекта недвижимости

2.1 Постановка задачи

Для выполнения второй части курсового проекта необходимо принять вариантные исходные данные согласно Приложению 2.

Рассмотрим инвестиционный проект развития недвижимости, который характеризуется показателями таблицы 2.1.1., млн. USD.

Таблица 2.1.1. Исходные данные.

Определите основные показатели эффективности проекта:

1) Общий финансовый итог от реализации проекта простой бухгалтерский и финансовый с учетом дисконтирования (ЧДС);

2) Индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности ИД (РI);

3) Внутреннюю норму доходности проекта ВНД (IRR);

4) Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием (Т_ок);

5) Построить график жизненного цикла инвестиционного проекта;

При расчетах принята норма дисконта равная требуемому уровню доходности капитала для инвестора : Е = 24%, или в долях е = 0,24



2.2 Расчет эффективности инвестиционного проекта

Расчет денежных потоков проекта выполняем через нижеследующую вспомогательную таблицу 2.2.

Таблица 2.2.1

+383, -419,8 - дисконтированные суммы. ЧДС = 36,8 млн.USD - проект приемлем

2.3 Построение графика жизненного цикла

Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДС (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года по полученным данным из таблицы в разделе 2.2. Образец построения показан в нижеследующем рисунке.

2.4 Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с дисконтированием)

(Рассчитан по коэффициенту дисконтирования 0,24.)

2.5 Расчет индекса рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности

Расчет индекса рентабельности инвестиций без дисконтирования

PIn= > 1 проект принимается к реализации

Расчет индекса рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков

PI^д= <1 Проект не принимается к реализации.

Расчет внутренней нормы доходности (поверочного дисконта)

Используем метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДС.

IRR=25%

IRR=15%

Окончательное значение поверочного дисконта IRR=15,0 + 5,67 = 20,67 %



3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей вариантов А, В, С

Исходные данные приведены в приложении 3.

Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости:

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны три наиболее приемлемых варианта реконструкции:

1. Вариант А:

В строении размещаются преимущественно многоуровневые квартиры общей площадью 7260 м². На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 363 м², ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 48 квартир, средняя площадь квартиры 150 м². Количество парковочных мест рассчитано на 50 автомобилей.

Таблица 3.1.1 Баланс площадей варианта А

Вариант А	Коммерческое помещение	3%	363м2	Мест для автомобилей 48
	Офисные помещения	-	-	Высота коммерческих помещений 3,8 м
	Квартиры	60%	7260 м2	Высота квартир 3,0 м
	Технические помещения	10%	1210 м2	Объем 36300 м3
	Парковый холл	27%	3267 м2	Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход, как со двора, так и из парковочного холла.
	Итого площадей	100%	12100 м2

2. Вариант В:

Здание реконструируется под комплекс, включающий квартиры площадью 7260 м². Площадь коммерческих помещений 2420 м². В здании запланировано 61 квартира, средняя площадь квартиры 120 м². Количество парковочных мест 62.

Таблица 3.1.2 Баланс площадей варианта В

Вариант В	Коммерческое помещение	20%	2420 м2	Мест для автомобилей 61
	Офисные помещения		-	Высота коммерческих помещений 4,5 м
	Квартиры	60%	7260 м2	Высота квартир 3,0 м
	Технические помещения, кладовые	10%	1210 м2	Объем 36300 м3
	Парковый холл	10%	1210 м2	Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо с лестничной клетки.
	Итого площадей	100%	12100 м2

3. Вариант С:

Здание переоборудуется под коммерчески-офисный центр. Площадь коммерческих помещений 2420 м² и офисных 7744м². Количество парковочных мест 87.

Таблица 3.1.3 Баланс площадей варианта С

Вариант С	Коммерческое помещение	20%	2420 м2	Мест для автомобилей 87
	Офисные помещения	64%	7744 м2	Высота коммерческих помещений 3,8 м
	Квартиры	-	-	Высота квартир 3,4 м
	Технические помещения, кладовые	6%	726 м2	Объем м3
	Парковый холл	10%	1210 м2	Здание содержит в основном офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи.
	Итого площадей	100%	12100 м2

3.2 Сведения по основам экономической оценки

Задачей курсовой работы является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на его содержание и использование. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2009-2014 годами.

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Рассмотрим составляющие экономической оценки вариантов использования объекта недвижимости.

Необходимо провести экономическое сравнение всех трех вариантов А, В и С. помещения в здании сдаются в аренду на пять лет, начиная с 2009 года. В конце 2014 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

В экономическом анализе вариантов сделаны следующие допущения:

инвестор финансирует данный объект недвижимости за счет собственных средств (30%) и с помощью привлеченного капитала (70%).

Затраты на привлеченный капитал, или реальная процентная ставка, составля.т 12% годовых, затраты на собственный капитал, или требуемый реальный доход составлял 20%;

инвестиционный проект начинается с начала 2001 года выполнением общестроительных работ, которые продолжаются до конца этого же года;

готовый объект принимается в эксплуатацию в начале 2002 года;

анализируемый инвестиционный проект представляет собой отдельный строительный комплекс, в котором денежные поступления от инвестиций должны покрывать все затраты на привлеченный капитал (выплаты процентов по займам и погашения самих займов);

в анализе не учитывается влияние инфляции на объем денежных поступлений. В качестве расчетов условно принят 1$ США.

Дополнительные сведения по основам экономической оценки

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Экономический анализ объекта должен быть выполнен как с точки зрения владельца, так и с точки зрения пользователя объекта. С точки зрения пользователя объект недвижимости дилжен обеспечивать его помещениями, пригодными и выгодными для выполнения его основной деятельности. Владелец имеет определенные цели ло доходности в отношении своего объекта. С точки зрения владельца в инвестиционном анализе должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций. недвижимость управление окупаемость доходность

Рассмотрим составляющие экономической оценки вариантов использования объекта недвижимости.

Доходы от аренды. При оценке доходов от аренды используются рыночные уровни арендной платы. Ожидаемые значения арендной платы определяются на основании статистических данных по экспертным оценкам специалистов. На величину арендных доходов значительно влияет расположение объекта недвижимости.

Функциональные затраты. Функциональные затраты (затраты на выполнение производственной или иной деятельности) складываются из затрат, связанных с деятельностью, выполняющейся на объекте на всем протяжении его жизненного цикла. Например, затраты на использование объекта являются только частью функциональных затрат от главной деятельности. Для владельца недвижимости низкий уровень функциональных затрат пользователя означает получение более высокого чистого дохода и решение проблемы выбора арендаторов.

Затраты на строительство. Затраты на строительство можно определить с помощью экспертной оценки, укрупненных расценок, а также из предложения от строительных компаний (раздел 4.2.1). Следует отметить возможный риск быстрого изменения цен и ситуации на рынке (раздел 1.5).

Затраты на снос. Затраты на снос объекта появляются на завершающей стадии его жизненного цикла. При оценке затрат на снос требуется учесть стоимость самих работ по сносу, а также затраты по вывозу и переработке строительного мусора.

Затраты на содержание объекта. По затратам на содержание объекта недвижимости используются статистические данные по аналогичным объек там. Кроме этого? можно использовать прогноз по затратам на содержание с учетом будущих тарифов на энергию и расходов тепловой энергии, ожидаемых на данном объекте.

Цена продажи объекта. Чем позже будет продан объект, тем сложнее определить ожидаемую цену продажи. Можно использовать статистические данные, но они не дают гарантированной информации о будущих ценах на недвижимость. Стоимость объекта сильно связана с конъюнктурой рынка, местонахождением объекта и многими другими факторами (гл. 2, гл. 3, разделы 4.4-4.6).

Бухгалтерская стоимость недвижимости. Несписываемый остаток расходной статьи приобретения объекта, в которой учтены повышения и снижения стоимости. Величина остатка расходной статьи зависит от величины налогов.

Амортизационные отчисления. Амортизационные отчисления влияют прежде всего на величину денежных поступлений (cash-flow), полученных в результате продажи недвижимости. От продажи недвижимости начисляют все необходимые налоги (раздел 7.1).

Альтернативные затраты инвестиций. Альтернативные затраты инвестиций определяются в виде величины денежных поступлений, которые происходят в том случае, если инвестиции не реализуются, а освободившиеся финансовые ресурсы направляются по другому назначению. Например, владелец может продать своей объект вместо того, чтобы ремонтировать его. В этом случае поступления в кассу о г продажи объекта являются альтернативным значением инвестиционных затрат.

Затраты на капитал. Затраты на капитал требуется учитывать в том случае, когда разные виды используемого капитала имеют разную цену. Риски, доходы от инвестиций и вложений капитала связаны между собой. Чем выше риск, тем более высокий уровень доходности инвестор требует от вложенного капитала. Из этого следует, что использование привлеченного (заемного) капитала может быть выгоднее от вложения собственных средств, поскольку затраты на привлеченный капитал, как правило, ниже. Причиной этому является тот факт, что лица, предоставляющие свой капитал, требуют гарантий на вложенные средства. Это должна быть банковская гарантия, залог недвижимого имущества и т. д. Таким образом, лица, предоставляющие заемный капитал, стремятся снизить собственные риски в отличие от предпринимателя, который принимает на себя все риски.

Анализ инвестиций на восприимчивость. В анализе инвестиций на восприимчивость уточняется изменения переменных факторов, влияющих на рентабельность инвестиций и критерии принятия решений.

Анализ инвестиционных рисков. Исходной точкой инвестиционного анализа является доход (выгоды), который получит владелец или инвестор от вложения капитала. С помощью анализа инвестиционных рисков стремятся выявить наиболее вероятные и наиболее значительные риски. Для этого используют различные методы

3.3 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансированию

В качестве исходных данных для расчета необходимо использовать информацию, приведенную в таблицах 3.3.1-3.3.3

Таблица 3.3.1 Исходные данные о рыночной ситуации

Таблица 3.3.2 Исходные данные для рассматриваемых вариантов



Таблица 3.3.3 Исходные данные о финансировании объекта

3.4 Экономический анализа реконструкции объекта недвижимости по вариантам А, В, С

Вариант А

Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости



Таблица 3.4.1 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту А

Таблица 3.4.2 Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

Выводы по варианту А: Инвестиционный вариант А не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 12% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 4%.

Вариант В

Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости



Таблица 3.4.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту В

Таблица 3.4.4 Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений

Выводы по варианту В: На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант является рентабельным. Исходной целью был выбран уровень доходности 12%. При таком уровне доходности стоимость денежных поступлений составляет +3841000 USD.

Вариант С

Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости



Таблица 3.4.5 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду офисных и коммерческих помещений по варианту С

Таблица 3.4.4 Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений

Инвестиционный вариант С не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 30% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 12%.

3.5 Общие заключения и выводы о наиболее эффективных вариантах реконструкции

Вывод о наиболее эффективных вариантах реконструкции объектов недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов на основе графического анализа ситуаций оценки, приведенного на рисунке 3.5.1



4. Оценка рисков при портфельном управлении недвижимостью

4.1 Постановка задачи

Оценка уровня риска портфеля недвижимости может выполняться по различным методикам. Рассмотрим две из них.

1. Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов:

,

где L_j-уровень ликвидности;

D_j-ставка доходности активов;

C_j-уровень стабильности получения доходов;

i-различные регионы;

j-типы недвижимости.

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирования портфеля. Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов по протяжению длительного периода времени, по этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1, или 100%

2.Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уровень риска портфеля определяется как средневзвешенная. Например, коэффициент вариации вложения капитала в офисную недвижимость в в I-м регионе равен 0,91, в жилую недвижимость 1,2, в индустриальную недвижимость 0,58. Удельный вес данных активов составляет в портфеле соответственно 65%,22%,13%, уровень риска портфеля данной структуры составит: 0,91*0,65-1,2*0,22+0,58*0,13=0,4020.Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей .Это снижение уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля X

R_X=аR_а+bR_b+zR_z,

где R_а, bR_b, zR_z-соответствующие ставки доходности активов;

a,b,z-удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле

,

где W₁ W₂- удельные веса активов;

_1,2-коэффициенты корреляции активов,

.

Виды рисков при планировании портфеля

Для определения тенденции измерения стоимости объектов доходной недвижимости портфеля недвижимости необходимо учитывать следующие виды рисков:

§ изменения ожидаемого потока доходов по видам недвижимости;

§ региональный;

§ инфляционный;

§ изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;

§ изменение коэффициента капитализации;

§ кредитный при использовании заемного капитала;

§ снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должно привести к росту стоимости активов портфеля, поскольку от ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска, инфляционного киска, изменений в налогообложении на капитал и а недвижимость, потока доходов от недвижимости.

Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются статической зависимостью, изменение одной из величин влечет изменение распределения другой величины, поскольку обе величины подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы, общие для данных величин. Более точно данную зависимость можно определить как корреляцию, при изменении одной из величин меняется и среднее значение другой величины.

Следует упитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложение капитала в недвижимость является традиционным средством защиты от инфляции. Влияние рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в таблице 4.1.1.



Таблица 4.1.1 Модель взаимосвязи риска и изменения стоимости актива

Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.

4.2 Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля недвижимости

Задача: оценить уровень риска портфеля недвижимости, если управляющий располагает следующими данными согласно нижеследующей таблицы 5.2.1. Для оценки параметров риска используется шкала от 0 до 1.



Таблица 4.2.1 Исходных данных для расчета риска управления портфелем.

Решение:

1. Суммарный риск недвижимости активов портфеля по розничной торговли:

R₁=0,80,28+0,80,44+0,80,28=0,8

2. Суммарный риск активов портфеля по офисной недвижимости:

R₂=0,80,22+0,60,26+0,90,52=0,8

3. Суммарный риск активов портфеля по складской недвижимости:

R₃=0,80,13+0,70,27+0,60,60=0,65

4. Итоговый риск всего портфеля недвижимости:

R₀=0,80,2+0,80,21+0,650,59=0,71

Степень риска /Озеров Е.С. гл.9, с. 374/:

R < 0,3 - недопустимый (катастрофический) риск;

R = 0,3-0,5 - предельный (критический) риск;

R > 0,5- 0,8 - приемлемый (допустимый) риск;

R > 0,8 - минимальный (допустимый) риск.



4.3 Оценка общего риска портфельного управления

Таким образом, общие результаты расчетов можно представить в таблице 4.2.2.

Таблица 4.2.2. Оценка общего риска

Выводы о степени риска: Удельные веса недвижимости по розничной торговли и офисной недвижимости (20,21%) незначительны по сравнению с удельным весом складской недвижимости (59%). Следовательно, степень риска зависит в основном от величины риска данного актива. Это мы и вычислили в решении, представленном выше. По итоговой таблице видно, что общий риск портфеля составляет 0, 71, что означает возможность получать доходы от объекта недвижимости при любых ситуациях.



Список литературы

Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов: / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, -М.: Издательство “АСВ”, 1999-С.567.

Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие: В 2-х частях / Под общ. ред П.Г. Грабового. Часть 1.- Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, -М.: Издательство “АСВ”, 2001.-С.319.

Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабовского. Часть 2.- Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, -М.: Издательство “АСВ”, 2001.-С.418.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 1999. - 264с.

Управление недвижимостью: учебник /под ред. С.Н. Максимова. -М.: Изд-во «Дело» АНХ, 2008. -432 с.

Градостроительный кодекс РФ в ред. от 31.12.2005 г. №210-ФЗ.

СНиП 12-01-2004. Организация строительства. -М.: Рострой, 2004.

Пакет разрешительных документов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (пример).

Размещено на Allbest.ru

...