Учет и оценка земель в муниципальном образовании

Определение базисной урожайности

Урожайность сельскохозяйственных культур зависит от множества факторов. Помимо уровня потенциального плодородия почв, величина которого в земельно-оценочных работах выражается совокупным почвенным баллом, существенное значение играет достигнутый в хозяйстве (районе) уровень интенсификации сельскохозяйственного производства, культура земледелия. Для определения базисной урожайности культур в работе используются результаты IV тура земельно-оценочных работ, при выполнении которых были получены регрессионные модели урожайности культур (Y_i) от показателей интенсификации производства и плодородия почв. Базисная урожайность культуры для почвенной разности определяется на основе его совокупного почвенного балла (Бci) и урожайной цены балла (Цбi) по формуле:

, (5)

Урожайная цена балла по культурам принимается по приложению 9. Она показывает насколько изменяется сопоставимая нормальная урожайность при изменении совокупного балла на единицу. Эта величина получена из регрессионных моделей урожайности культур.

Используя полученные значения совокупного почвенного балла (таблица 1) оцениваются почвы хозяйства по урожайности сельскохозяйственных культур, а результаты сводятся в таблицу 2. Оценка дается как в натуральном выражении в ц/га, так и в баллах продуктивности (Бni). За 100 баллов принимается продуктивность в 50 ц кормовых единиц с 1 га.

, (6)

где В_к - коэффициент пересчета урожайности культуры в центнеры кормовых единиц

Таблица 3. Оценка почв по урожайности сельскохозяйственных культур

4.2 Паспортизация рабочих участков по технологическим свойствам

К технологическим свойствам наряду с энергоемкостью относятся контурность рабочих участков, их рельеф, каменистость и удаленность от хозяйственного центра. Все эти параметры влияют на величину затрат при возделывании культур. В частности, энергоемкость почв прямо пропорциональна расходу топлива и обратно пропорциональна производительности машинотракторных агрегатов при выполнении основной обработки почв.

Каменистость (щебенчатость) пашни характеризуется количеством камней (м³/га) в 25 см - слое почвы и влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Чем выше показатель каменистости, тем выше коэффициент оценки (К_к) и, соответственно, ниже производительность при выполнении полевых механизированных работ. Каменистость земель устанавливается по материалам почвенных и других специальных обследований. Коэффициент оценки каменистости участков принимается по приложению 4.

Рельеф. Для оценки рельефа массива и пашни, необходимо выделить однородные, по классам угла склона, участки в следующих в интервалах: менее 1⁰, 1-3⁰, 3-5⁰, 5-7⁰, 7-9⁰. Границы участков определяются по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана. Рельеф участка оценивается в коэффициентах (К_р).

Контурность участков угодий, сложность конфигурации оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ (Бк). Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине препятствий при механизированной обработке, изрезанности границ и обратно пропорциональны площади участка.

Контурность рабочих участков, с необходимой для выполняемых земельно-оценочных работ точностью, может определяется по размерам и форме участков согласно шкалы. Группировка контуров непрямоугольной формы по степени сложности их механизированной обработки является условной по визуальной оценке.

На основании проведенных измерений и расчетов значения коэффициентов рельефа и каменистости, баллов энергоемкости и контурности заносятся в таблицу 5 и служат исходными данными для вычисления интегральных показателей технологических свойств - баллов благоприятности выполнения пахотных (Б_п) и непахотных (Б_нп)работ по формулам:

_, (7)

Б_п=, (8)

где Б_к, Б_э - баллы контурности и энергоемкости рабочих участков;

К_р, К_к - коэффициенты рельефных условий и каменистости.

Местоположение полей (рабочих участков) относительно хозяйственных центров и центральной усадьбы. Перевозка людей, грузов, перебазировка техники при выполнении технологических операций является неотъемлемой частью процесса производства растениеводческой продукции. Объем внутрихозяйственных перевозок семян, удобрений, выращенной продукции составляет более половины общего объема транспортных перевозок в хозяйстве, что существенно влияет на величину суммарных затрат и себестоимость продукции.

Местоположение участков оценивается их транспортной доступностью с помощью показателей: расстояние, класс склона маршрута, дорожные условия. Расстояния (L_i), разделенные на индивидуальные сочетания классов склона маршрута и групп дорог, измеряются курвиметром на плане землепользования по установленной заранее схеме перевозки грузов. Эти расстояния переводятся в эквивалентные (L_э) в зависимости от дорожных условий:

L_э=L_i·К_гд·К_см, (9)

где К_гд - коэффициент оценки группы дорог;

К_см - коэффициент оценки склона маршрута.

Местоположение рабочего участка относительно хозяйственного центра (L_xi) рассчитывается как сумма этих эквивалентных расстояний

, (10)

где i - классы дорог различающиеся по дорожным условиям (группы дорог, класс уклона маршрута);

L_i -расстояние определяемое курвиметром по i-му классу дорог.

4.3 Определение оценочных затрат на выращивание сельскохозяйственных культур

Для учета основных затратоформирующих факторов предлагается следующая модель цены производства растениеводческой продукции на пашне () в расчёте на гектар:

где: - стационарные не дифференцируемые затраты, руб/га;

- эталонные затраты на выполнение пахотных и непахотных механизированных работ, полевых и стационарных (обработка на току, закладка на хранение) уборочных работ, руб/га;

- баллы благоприятности выполнения пахотных и непахотных работ в эталонных условиях и на объекте оценки ;

- ресурсообеспеченная нормативная урожайность культуры, т/га;

- норматив затрат на воспроизводство плодородия почв, руб/т;

- расстояние внутрихозяйственных перевозок от объекта оценки, км;

- тариф на перебазировку техники для выполнения комплекса технологических операций на поле, не связанные с перевозкой грузов, руб/км;

- тарифы на автомобильные и тракторные перевозки, руб/т _* км;

- масса базисная автомобильных и тракторных перевозок, т/га;

- норма высева семян, т/га

- затраты на реализацию продукции и налогообложение, руб/га;

- норматив затрат на организацию и управление (общепроизводственные и общехозяйственные расходы);

- норма прибыли.

С помощью множителя Z₃ = учитывается прирост затрат, относимый непосредственно к массе товарной продукции тех культур, где часть урожая используется на семена (зерновые, подсолнечник), а также и на арендную плату в натуральном выражении. На кормовых культурах (однолетние и многолетние травы, кукуруза на силос) этот множитель не включен в модель затрат, а на стоимость семян увеличивается статья стационарных затрат.

Затраты на реализацию продукции и налогообложение задаются в виде функции от урожайности культур ():

,

где - коэффициент перевода урожайности культур в массу товарной продукции;

L_м - эквивалентные расстояния до пункта сбыта продукции, км;

- цена реализации продукции, руб/т.

Затраты на налогообложение задаются по среднему значению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в хозяйстве () и процентной ставки земельного налога ():

Модель цены производства включает три группы параметров, с помощью которых разнокачественные затратоформирующие факторы (урожайность в т/га, расстояние в км, баллы энергоемкости почв и контурности полей, цены на отдельные виды ресурсов) трансформируются в универсальный стоимостной показатель - рубль на га или рубль на тонну продукции.

Для расчета параметров проводится группировка всех операций по видам работ в соответствии с принятой в модели цены производства схематизацией, то есть зависимости затрат от тех или иных затратоформирующих факторов. Эта группа параметров является стоимостной оценкой всех видов ресурсов, затрачиваемой на выполнение единичного объема работ, согласно научно-обоснованным нормативам расходования этих ресурсов и сложившихся рыночных цен на них в регионе. В общем виде эта группа параметров (П_З) рассчитывается по формуле:

,

где З_ОТ·К_НЧ - затраты на оплату труда с начислениями на социальную сферу;

З_Р, З_А - затраты на текущий ремонт и амортизацию используемых для выполнения технологических операций сельскохозяйственных машин и орудий, производственных помещений;

З_ГСМ - затраты на горюче-смазочные материалы;

З_ПР - затраты на прочие ресурсы, используемые в этой группе работ, чаще всего электроэнергия.

Входящие в формулу статьи затрат рассчитываются на основе потребности в ресурсах для выполнения рассматриваемой группы технологических операций согласно научно-обоснованным нормативам (Типовые нормы…, 1995, Справочник экономиста аграрного производства, 2007) и рыночной цены на ресурсы. Значения параметров модели затрат по отдельным культурам приведены в Приложении 10

При определении оценочных затрат на выращивание кормовых культур (кукуруза на силос, однолетние и многолетние травы на сено и зеленый корм) величина Z₃ принимается равной 1. В этом случае доля затрат, связанная с семенами включена в статью стационарных затрат - З_ст.

Используя полученные значения базисной урожайности, технологических свойств рабочих участков выполняются расчеты оценочных затрат на выращивание сельскохозяйственных культур с помощью электронных таблиц Microsoft Excel, результаты которых заносят в таблицы 4,5,6,7.

Таблица. Показатели экономической оценки пашни при возделывании зерновых (цена реализации 7000 руб/т)

4.4 Определение расчётного рентного дохода и стоимости

Рыночная оценка земель, в соответствии с применяемым методом капитализации земельной ренты, предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка

,

где Р_do - годовой рентный доход по варианту наиболее эффективного использования контура почв с учётом уровня их плодородия и транспортной доступности участка;

R_k - коэффициент капитализации.

Вариант наиболее эффективного использования контура почв (под пашню или пастбище) определяется по соотношению величины годового рентного дохода на этих угодьях. В расчётах рыночной стоимости принимается тот вариант использования рабочего контура, который обеспечивает наивысшую величину рентного дохода. Этот вариант может не совпадать с фактическим использованием. На пашне рентный доход рассчитывается как средневзвешенное значение дифференциального дохода - Р_di по отдельным сельскохозяйственным культурам с учетом относительной доли их площади в структуре посевов (d_S), используя результаты частной экономической оценки по формуле:

,

Рентный доход на рабочем контуре при использовании его под пастбище (Р_dп) рассчитывается по формуле:

,

где L_мх - расстояние хозяйственного центра по пункту сбыта животноводческой продукции, км;

L_вх - расстояние рабочего участка до хозяйственного центра, км;

У_пi - продуктивность почв при использовании их под пастбище,

(ц к. ед/га), определяемая по формуле на основе балла бонитета почв (Б_i):

Для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо определять коэффициент капитализации исходя из типичных условий рынка в конкретном секторе экономики и понимания экономической сути данного коэффициента.

Коэффициент (ставка) капитализации - это параметр, преобразующий доход в стоимость объекта. При этом доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определенный период, как правило, год. Таким образом, коэффициент капитализации или ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Основными способами определения коэффициента капитализации для участков сельскохозяйственных угодий являются методы рыночной выжимки и кумулятивного построения. Первый способ определения коэффициента капитализации является самым надежным и предпочтительным. Он предполагает деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено или невозможно. Поэтому при оценке земель сельскохозяйственного назначения преимущественно применяется второй способ.

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства.

Ставка капитализации () включает следующие составные части:

,

где - безрисковая ставка доходности;

- поправка на низкую ликвидность рынка;

- систематический риск (для сельскохозяйственных угодий это риски аграрного производства);

- несистематический риск, связанный с конкретным объектом.

Безрисковая ставка доходности подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В мировой практике к таким вложениям относились инвестиции в государственные ценные бумаги (облигации) со сроком погашения через 10-20 лет. Безрисковую ставку рекомендуется определялась на основе еженедельных данных о динамике доходности по этому инструменту, которые публикует Журнал «Эксперт» раздел Индикаторы «Финансовый рынок России».

Поправка на низкую ликвидность рынка - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Эта поправка отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счёт быстрой продажи недвижимости по стоимости, близкой к рыночной. Она рассчитывается по среднему сроку экспозиции объектов этого сегмента:

=

Систематический риск. Этот риск связан с возможностью возникновения потерь от ведения аграрного бизнеса. Хотя Саратовская область - одна из крупнейших в Российской Федерации, где сложилась система производства зерна, подсолнечника, продуктов животноводства, но климат характеризуется своим непостоянством. При принятии величины риска сельского хозяйства, также следует учесть то, что размер прибыли, которую получит сельскохозяйственный производитель, напрямую зависит, от многих факторов: величина предложения на открытом рынке за сельскохозяйственную продукцию, рост цен на горюче-смазочные материалы, семена, удобрения. Помимо всего выше перечисленного на рентабельность сельскохозяйственного производства большое влияние оказывает общая экономическая ситуация, сложившаяся в стране. Из всего выше перечисленного можно сделать вывод о том, что риск высок и Оценщики посчитали корректным принять значение этого риска равным 4%.

Несистематический риск связан с конкретным оцениваемым объектом и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. При оценке сельскохозяйственных угодий к их число можно отнести неполноту информации о качественных характеристиках земли как средства производства, базирующейся на результатах почвенных обследований и бонитировке почв, низкий уровень использования агроресурсного потенциала в хозяйстве, неадекватность модели затрат на производство и учёта в них экологических издержек.

Таким образом, если безрисковая ставка доходности составляет 10,0%, величина несистематического риска по экспертной оценке 4,0%, а срок экспозиции 3 месяца, то значение коэффициента капитализации для этого сегмента земельного рынка Саратовской области составит 8,0+8Ч3/12+4+4=18 %.

Заключение

Целью курсового проекта «Учёт и оценка земель в муниципальном образовании» является изучение методики учёта земель в сельхозпредприятии, в административном районе, кадастрового учёта объектов недвижимости, проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Исходными данными для написания курсового проекта служат:

- топографический план и почвенная карта сельхозпредприятия,

- карта-схема землевладений и землепользований Советского района Саратовской области,

- экспликация земель района,

- задание по текущему учёту земель в районе,

- межевое дело и кадастровые документы по объекту недвижимости.

В результате выполнения курсового проекта студент должен:

- изучить методы получения, обработки, анализа, хранения, отображения и передачи кадастровой информации о земле, как основном пространственном базисе кадастра недвижимости;

- научиться составлять земельно-учётные документы сельхозпредприятия и Отчёт о наличии и использовании земель административного района,

- научиться проводить текущий учёт земель в районе;

- изучить порядок ведения государственного кадастра недвижимости и порядок постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт;

- научиться проводить кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения.

земля кадастровый почва муниципильный

Список использованной литературы

1. Антонов, В.П. Оценка земли / В.П. Антонов. - Владимир: Посад, 2007. - 258 с.

2. Аратский, Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне / Д.Б. Аратский. - Н.Новгород: ВВАГС, 2008. - 195с.

2. Боголюбов, С.А. Все о земельных отношениях: учеб.-практич. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Е.Л. Минина, В.В. Устюкова. - М.: Проспект, 2010. - 656 с.

3. Варламов, А.А. Земельный кадастр в 6-ти т.: учебник. Т.1 :Теоретические основы государственного земельного кадастра / А.А. Варламов. - М.: Издательство: КолосС, 2007. - 383 с.

4. Варламов, А.А.Земельный кадастр. в 6 тт. Т. 2: Управление земельными ресурсами / А.А. Варламов. - М.: Издательство: КолосС, 2005. - 528 с.

5. Варламов, А.А.Земельный кадастр. в 6 тт. Т. 3: Государственные регистрация и учет земель / А.А. Варламов, С.А. Гальченко. - М.: Издательство: КолосС, 2007 г. 528 с.

6. Варламов, А.А. Оверчук Земельный кадастр. В 6 тт. Т. 4: Оценка земель. - М.: Издательство: КолосС, 2006. - 463 с.

7. Варламов, А.А. Земельный кадастр в 6-ти т.: учебник. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севастьянов; Международная ассоциация «Агрообразование». - М.: КолосС, 2006. - 265 с.

8.Варламов, А.А. Земельный кадастр. в 6 тт. Т. 6: Географические и земельные информационные системы / А.А. Варламов, С.А. Гальченко. - М.: Издательство: КолосС, 2006. - 400 с.

9. Варламов, А.А. Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю: Монография / под науч.ред. А.А. Варламова - М.: ГУЗ, 2006. - 343 с.

10. Варламов, А.А. Эффективность системы государственного земельного кадастра: Учебное пособие / А.А. Варламов, О.Г. Хисмулатов. - М.: ГУЗ. - 2001. - 104 с.

11. Волков, С.И. Приоритетные направления проведения землеустройства в Российской Федерации в 2006 - 2011 годах / С.И. Волков, В.Ф. Спиридонов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006 - №2. - с. 4-13.

12. Волков, С.Н. Экономико-математические методы в землеустройстве / С.Н. Волков. - М.: КолосС, 2007. - 696 с.

13. Горемыкин, А.В. Экономика недвижимости: учебник / А.В. Горемыкин. - М.: Юрайт, 2012. - 928 с.

14. Ершов, В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность / В.А. Ершов. - М.: ИД «ГроссМедиа»: РОСБУХ, 2010. - 384 с.

15. Золотова, Е.В. Основы кадастра. Территориальные информационные системы / Е.В. Золотова. - М.: Издательство: Фонд "Мир", Академический Проект, 2012. - 316 с.

16.Иодо, И.А. Градостроительство и территориальная планировка: учебное пособие / И.А. Иодо, Г.А. Потаев. - Ростов н/Д: Феникс, 2008. - 285 с.

17. Максимов, С.А. Управление недвижимостью / С.А. Максимов. - М.: Дело, Академия народного хозяйства, 2008. - 432 с.

18. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. - М.: Феникс, 2010. - 352 с.

19. Методические указания по выполнению лабораторных занятий и курсового проекта на тему: «Государственный учёт и оценка земель в административном районе» для студентов заочной формы обучения по специальности: 120302 - «Земельный кадастр»- СГАУ Н.И.Вавилова» - 67с.

Размещено на Allbest.ru