Определение рыночной стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное общеобразовательное учреждение высшего профессионального образования

Брянская государственная инженерно-технологическая академия

Кафедра экономики и управления на предприятиях лесного комплекса и природопользования

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Кадастр и оценка земельной собственности

на тему: «Определение рыночной стоимости земельного участка»

Автор: Михайлова А.Ю.

Группа: ЭУН - 401

Шифр: КР-2068029.270115-06-8.192

Руководитель: доц.к.э.н. Кузнецов С.Г.

Брянск 2009



Содержание

рыночный земельный стоимость

Введение

1. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка

1.1 Общие сведения

Общие факты и выводы

Задание на оценку

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сертификат качества оценки

Оцениваемые права

Вид определяемой стоимости объекта оценки, обоснование его использования

Технология определения стоимости объекта оценки

Допущения и ограничивающие условия

Стандарты оценки

2.1.10 Квалификация оценщика

Основные понятия, термины и определения

Описание объекта оценки

Месторасположение объекта оценки

Описание земельного участка

1.4 Анализ среды месторасположения объекта оценки

1.4.1 Общие сведения о Брянской области

1.4.2 Социально-экономические условия

2. Оценка рынка земли

2.1 Общая характеристика земельного рынка РФ

2.2 Краткая характеристика земельного фонда Брянской области

2.3 Анализ сегмента рынка земельных участков, относящегося к объекту оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3.1 Обзор подходов определения рыночной стоимости

3.2 Сравнительный подход

3.3 Доходный подход

3.4 Затратный подход

4. Согласование результатов рыночной стоимости

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Целью данной работы является изучение рынка земли и выявления его роли в формировании экономической системы.

В соответствии с обозначенной целью работы перед ней ставится ряд задач:

- изучить сущность, функции, особенности рынка земли;

- подвергнуть исследованию земельные и рентные отношения;

- провести анализ современного земельного рынка России;

- рассмотреть перспективы развития рынка земли в России.

Объектом исследования является рынок земли. Предметом исследования выступает анализ земельного рынка России

При написании работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.



1. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка

1.1 Общие сведения

1.1.1 Общие факты и выводы

Для определения итоговой величины стоимости используется метод сравнительных продаж, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил затратный и доходный подходы, весовая доля сравнительного подхода в результате расчетов принята в размере 100%. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки земельных участков, Оценщик определил:

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка под ИЖС общей площадью 2000 кв. м, на дату оценки (09 июня 2007 года) без учета НДС составляет 53040 (пятьдесят три тысячи сорок) рублей

1.1.2 Задание на оценку

1	Номер отчета	092
2	Основание для проведения оценки	договор №92
3	Цель оценки	определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок
4	Задача оценки	определение цены купли-продажи земельного участка
5	Вид определяемой стоимости	рыночная
6	Дата проведения оценки	10.12.2009
7	Срок проведения оценки	10 дней
8	Дата составления отчета	20.12.2009
9	Точное описание объекта оценки	земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство
10	Балансовая стоимость, тыс. руб.	53040
11	Месторасположение объекта	РФ, Брянская область, Дятьковский район, пгт. Бытошь, ул. Красноармейская д. 9.
12	Оцениваемые права	право собственности
13	Собственник объекта оценки	Михайлова Валентина Ивановна
14	Стандарты оценки	закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 220-ФЗ от 24.07.2007 г; Федеральные стандарты оценки № 1-3

1.1.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

1	Заказчик:
	Полное наименование	Михайлова Валентина Ивановна
	Место нахождения	РФ, Брянская обл., Дятьковский район, пгт. Бытошь, ул. Коммунистическая д.2, к.1.
2	Оценщик:
2.1	Ф.И.О	Михайлова А.Ю.
2.2	Форма деятельности	оценочная
2.3	Документ, удостоверяющий личность	паспорт серии 1509 №256765
2.4	Адрес оценщика	РФ, г. Брянск, ул. Костычева д. 59 к.25
2.5	Реквизиты	ИНН 3302021186 Р/С 325379400693871211 в Бытошском филиале Сбербанка России
2.6	Членство в саморегулирующей организации(СРО)
	СРО	Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов оценщиков" (НП СРО НКСО")
	Категория члена	сертифицированный член
	Дата вступления	20.05.2009
	№ сертификата	125479
2.7	Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков о членстве в саморегулирующей организации (СРО)	№00154 от 20 мая 2009 года
2.8	Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	диплом о высшем образовании Брянской государственной инженерно-технологической академии от 2008 года по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификация «инженер»
	Номер и дата	17.07.2008
2.9	Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	ООО «Прогресс-гарант» полис о страховании ответственности №35248765
2.10	Стаж работы в оценочной деятельности,	1 год



1.1.4 Сертификат качества оценки

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5. Оценка была проведена и отчет составлен в соответствии с:

- Федеральным законом от 29.07.1998г «Об оценочной деятельности в РФ»., № 135-ФЗ;

- Федеральным законом от 24.07.2007 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», №220-ФЗ;

- "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256;

- "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255;

- Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254;

- Стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого партнерство "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов оценщиков" (НП СРО НКСО");

6. Оценщик лично произвел наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

1.1.5 Оцениваемые права

В данном отчете оценивается право собственности на земельный участок.

Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

1.1.6 Вид определяемой стоимости объекта оценки, обоснование его использования

В данном отчете определяется рыночная стоимость земельного участка.

В соответствии с ФСО№2 рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

1.1.7 Технология определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки рыночной стоимости включал в себя следующие этапы работы:

- Заключение с Заказчиком договора об оценке;

- Осмотр объекта и его окрестностей;

- Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.

- Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

- Применение стандартных процедур расчета стоимости объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, сравнительный и доходный) расчета стоимости.

- Сведение результатов расчетов рыночной стоимости, полученных различными методами: на данном этапе были проанализированы результаты расчетов стоимости по различным методикам и сделан вывод относительно итоговой величины (взвешенной оценки) рыночной стоимости объекта.

- Составление и написание Отчета об оценке.

1.1.8 Допущения и ограничивающие условия

При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:

1. Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель. Оценщик исходили из того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

2. Выводы о правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

4. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом, из ходя из своих наилучших интересов.

В отчете использовались достоверные источники информации, тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность полученной информации.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения.

6. Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями.

Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими ограничивающими условиями:

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

2. Проведенный Оценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3. При оценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.

4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.

5. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

6. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации.

Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

7. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.

8. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

10. Оценщик не проводил исследований Объекта оценки на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказать утверждения относительно потенциального воздействия на оценку.

Поэтому для цели настоящей оценки Оценщик принял допущение, что никаких токсических, опасных или вредоносных веществ не присутствует внутри Объекта оценки. Любое последующее выявление таких веществ может оказывать значительное влияние на рыночную стоимость Объекта оценки.

11. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.

1.1.9 Стандарты оценки

Настоящая работа выполнена в соответствии с нормативными документами и документами, регламентирующими практику профессиональной оценки. Основными стандартами оценки при проведении настоящей работы являлись:

- Федеральным законом от 29.07.1998г «Об оценочной деятельности в РФ»., № 135-ФЗ;

- Федеральным законом от 14.11.2002 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», №143-ФЗ;

- "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256;

- "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255;

- Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254;

- Стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого партнерство "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов оценщиков" (НП СРО НКСО");

1.1.10 Квалификация оценщика

Михайлова Анна Юрьевна, оценщик

Дипломы о высшем образовании:

- Брянской государственной инженерно-технологической академии от 2008г, по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификация «инженер».

Дипломы о профессиональной переподготовке:

- Московского государственного университета геодезии и картографии от 2009г., по специальности «Городской кадастр», специализация: «Кадастровая оценка городских земель, индивидуальная оценка земельных участков и другой недвижимости».

В области оценки имеет сертификаты и свидетельства:

- Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов оценщиков».

- Торгово-промышленной палаты России.

Оценщик является действительным членом Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов оценщиков».

- Стаж работы в области оценки - 1 год.

1.2 Основные понятия, термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость - не факт, а расчетная величина вероятной цены, которая будет заплачена за товар или услугу в данное время- в соответствии с конкретным определением (дефиницией) стоимости. Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения. (МСО 2003).

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто и сохраняемая в тайне, становится историческим фактом, Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. (МСО 2003).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519).

Сравнительный подход (рыночный) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519).

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Сервитут - невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества.

Земли - ресурс используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Земельный участок - 1) объект права собственности; право собственности распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения; 2) часть поверхности земной коры, имеющая фиксированные площадь, местоположение, границы, правовой статус; 3) вместе с прочно связанными с ним объектами является недвижимым имуществом; 4) часть недвижимости в виде участка территории, снабженного выходом к дороге и возможностью вести строительство, реконструкцию осуществлять землеустроительные проекты. 5) часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) - наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверить. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Оцениваемые права - целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета - дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

1.3 Описание объекта оценки

1.3.1 Месторасположение объекта оценки

Оцениваемый земельный участок расположен по адресу: РФ, Брянская область, Дятьковский район, пгт. Бытошь,ул. Красноармейская, д.9.

Дятьковский район -- административная единица. Расположен на южных склонах Смоленско-Московской возвышенности в 47 км к северу от Брянска.

Административный центр -- город Дятьково. Площадь составляет 1420 км² . Основные реки -- Ветьма, Олешня.

Население района составляет 45 тыс. человек. В Дятьково - 34,3 тыс. Всего насчитывается 36 населённых пунктов. Населённые пункты: Бытошь, Ивот, Старь.

В 2005 году после муниципальной реформы в районе имеется 5 городских и 5 сельских поселений. Городские поселения: Бытошское,

Дятьковское, Ивотское, Любохонское, Старское. Сельские поселения: Березинское, Большежуковское, Верховское, Немеричское, Слободищенское.

Так же в состав Дятьковского района входит город Фокино.

Схематичная карта Дятьковского района представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Карта Дятьковского района

На севере и северо - востоке Дятьковский район граничит с Калужской областью, на юге с - Брянским районом, на западе - с Жуковским, на северо - западе - с Рогнединским.

Основные показатели Дятьковского района приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Показатели Дятьковского района

Показатели	Значение
Территория, кв. м	1420
Население, чел: Все население, чел. В том числе городское сельское	45000 33000 12000
Плотность населения, чел. на 1 кв. м	31,7
Административный центр Города Поселки городского типа Сельские администрации	Дятьково 2 5 5

Поселок Бытошь находится в 36 км от центра города, на линии Брянск - Вязьма. Связь с городом осуществляется автомобильной дорогой.

1.3.2 Описание земельного участка

Оцениваемый земельный участок площадью 2000 м² имеет прямоугольную форму в плане. На территория участка имеется застройка: жилой, деревянный, одноэтажный дом - 65,4 кв.м., сарай - 30кв.м., сарай - 16 кв.м., сарай - 7,7 кв.м., навес - 4,4 кв.м.

Подъезд к участку осуществляется по грунтовой дороге. С западной и восточной сторон участок граничит с другими земельными участками с жилой застройкой. Через дорогу от участка находится луг.

Рельеф участка спокойный, ровный. К участку подведено электроснабжение.

Климат местности умеренно континентальный. Зима относительно мягкая и снежная, лето теплое.

Средняя температура января составляет -10…-15 С, июля - 20-22 С.

Среднегодовое количество осадков 560-600 мм.

Экологическое состояние района месторасположения объекта оценки удовлетворительное: неподалеку расположен стекольный завод, который по характеру своей деятельности служить источником загрязнения окружающей среды.

Фотографии территории земельного участка и его границ приведены в приложении 1.

Основные юридические и физические характеристики участка сведены в таблицу 2.



Таблица 2 - Основные характеристики земельного участка

Показатели	Характеристика
Кадастровый номер земельного участка	32:06:05 04 04:0106
Вид права	право собственности
Субъект права	Михайлова Валентина Ивановна
Категория земель	земли населенных пунктов
Назначение	ИЖС
Площадь земельного участка, м2	2000
Адрес земельного участка	РФ, Брянская область, Дятьковский район, пгт. Бытошь, ул. Красноармейская, д. 9
Правоустанавливающий документ	-
Инженерная инфраструктура	Коммуникации находятся рядом с участком
Рельеф участка	спокойный, ровный
Окружение	Индивидуальные жилищные строения.
Сооружения	Жилой, деревянный, одноэтажный дом-65,4 кв.м., сарай-30кв.м., сарай-16 кв.м., сарай-7,7 кв.м., навес-4,4 кв.м., плодово-ягодные насаждения.
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы
Состояние окружающей среды	Загрязнение воздуха от расположенного недалеко стекольного завода, в следствие периодических выбросов вредных веществ
Среднерыночный маркетинговый период	6 месяцев
Наиболее вероятный покупатель	физическое лицо

1.4 Анализ среды месторасположения объекта оценки

1.4.1 Общие сведения о Брянской области

Брянская область образована указом Президиума Верховного Совета СССР от 5 июля 1944 года. Расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины. Площадь области 34,9 тыс.кв.м. Протяженность с запада на восток 270 км, с севера на юг - 190 км. Регион граничит с двумя государствами - Украиной на юге и Белоруссией на западе. Также на востоке и юго-востоке область граничит - с Орловской и Курской областями, на севере - с Калужской и Смоленской областями.

Областной центр - г.Брянск с населением 438 тысяч человек - расположен в 379 км от Москвы. Область делится на 27 районов, имеет 16 городов, в том числе 5 областного подчинения и 27 поселков городского типа. Карта Брянской области представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Карта Брянской области

Население составляет 1331 тыс.человек, в том числе городское - 906 тыс. (данные на 2007 год). Плотность населения - 40 человека на 1 кв.км. Брянская область -- регион, населенный почти исключительно русскими. Для населения характерен отрицательный естественный прирост и снижающийся приток мигрантов. Средняя продолжительность жизни населения -- более высокая по сравнению с соседними регионами.

Холмистый рельеф Среднерусской и Смоленской возвышенностей сочетается с Приднепровской низменностью. Климат умеренно континентальный: средняя температура января --7 градусов, средняя температура июля +18 градусов; количество осадков -- около 600 мм в год.

На территории области распространены подзолистые, дерново-подзолистые, серые лесные почвы; преобладают смешанные леса (Брянский лесной массив).

По территории Брянской области протекает 125 рек общей протяженностью 9000 км. Реки Брянской области принадлежат к бассейну Днепра. Наиболее крупная река - приток Днепра - Десна (исток - д. Налеты Смоленской области, впадает в Днепр в 6 км от г. Киева). Притоки Десны - Болва, Навля, Нерусса, Судость и др., которые впадают в неё в пределах Брянской области. На западе протекают реки Беседь и Ипуть - притоки реки Сож. Имеется 49 крупных озер, наиболее крупное - оз. Кожаны (450 гектаров).

В области - значительные запасы торфа, запасы исходного сырья (пески, глины, трепел, мел) для промышленности строительных материалов и стекольной промышленности, фосфатосодержащие руды для производства минеральных удобрений.

Брянская область расположена в лесной зоне, только крайний Юго-Восток находится в лесостепной зоне. Леса, занимающие около 1 млн.га, расположены неравномерно (наиболее крупные лесные массивы - по левобережью р.Десна, несколько меньше вдоль рек Судость и Ипуть).

Наиболее ценные леса сосновые (42% лесопокрытой площади), значительная часть лесопокрытой площади занята березой (23%) и осиной (15%).

Распространены также дуб, черная ольха, ясень, клен, липа и др. Общие запасы древесины около 100 млн.куб.м.

В России Брянская область выделяется производством и переработкой сельскохозяйственной продукции, а также производством строительных материалов и продукцией стекольной промышленности.

Основные отрасли промышленности: машиностроение (производство дизелей, тепловозов, автомобилей, станков, рефрижераторных вагонов, велосипедов, дорожно-строительных машин и механизмов); металлообработка; производство стройматериалов (асбоцементные изделия, цемент, стекло, стекловолокно, изоляционные материалы); производство фосфорной муки; легкая (шерстяная, кожевенно-обувная, швейная), пищевая (консервная, крахмальная, мясная), лесная и деревообрабатывающая промышленность. Брянская область является монополистом в России по производству изотермических вагонов, маневровых тепловозов, битумных насосов и установок, автогрейдеров и роторных экскаваторов.

Доля сельскохозяйственного производства в валовом региональном продукте составляет менее 20 процентов. Основные направления производства аграрного сектора области: зерновое, картофельно-овощеводческое и мясомолочное. Природно-климатические условия позволяют возделывать такие зерновые культуры как рожь, пшеница, ячмень, овес, гречиха. Традиционно значительную долю в сельскохозяйственном производстве занимает картофелеводство (24%). Представлено в области и производство технических культур: льна, конопли и сахарной свеклы.

1.4.2 Социально-экономические условия

В течение 2009 года область продолжала ощущать влияние финансово-экономического кризиса. Отмечено падение промышленного производства и объемов перевезенных грузов, замедлилось строительство.

В январе-сентябре 2009 года промышленными предприятиями Брянской области отгружено товаров собственного производства в действующих ценах на 49430,7 млн. рублей, что на 19,8 процента меньше, чем в январе-сентябре 2008 года. Индекс промышленного производства составил в целом по данному сектору экономики 77,5 процента.

Отгружено полезных ископаемых на 121,4 млн. рублей (94,9 процента к уровню января-сентября прошлого года в действующих ценах). Индекс производства по этому виду экономической деятельности составил 116,8 процента.

Наибольшее падение по отношению к уровню соответствующего периода прошлого года отмечено в производстве электрооборудования, где индекс промышленного производства составил 28,4 процента, в производстве машин и оборудования -- 36,3 процента, в производстве транспортных средств и оборудования -- 34,3 процента, на предприятиях по обработке древесины и производству изделий из дерева -- 49,1 процента, в целлюлозно-бумажном производстве -- 63,1 процента, в металлургическом производстве -- 77,8 процента, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов -- 76 процентов. Увеличился выпуск продукции в текстильном и швейном производстве -- в 2,9 раза, на предприятиях по производству кожи, изделий из кожи и производству обуви -- в 1,4 раза, в производстве пищевых продуктов -- на 10,9 процента.

В январе-сентябре 2009 года объем производства продукции сельского хозяйства в действующих ценах во всех категориях хозяйств составил 17723,8 млн. рублей или 103,4 процента в сопоставимой оценке к соответствующему периоду 2008 года.

В сельскохозяйственных предприятиях области в январе-сентябре 2009 года по сравнению с соответствующим периодом прошлого года отмечается уменьшение производства мяса на 2,6 процента. Производство молока увеличилось на 2,9 процента, яиц -- на 1,6 процента. Продуктивность дойного стада в сельхозпредприятиях области составила 2223 килограмма молока или 106,3 процента к уровню прошлого года. Яйценоскость курицы-несушки увеличилась на 0,5 процента (221 шт.). Поголовье КРС в целом сократилось на 5,6 процента, в том числе коров -- на 4,1 процента, поголовье овец и коз увеличилось на 23,5 процента, птицы -- на 3,2 процента, свиней -- на 27,1 процента.

На 1 октября 2009 года в сельхозорганизациях области собрано зерна 573,1 тыс. тонн (128 процентов к прошлому году), картофеля -- 1309 тыс. тонн (131,6 процента), овощей -- 40,6 тыс. тонн (134,3 процента).

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в январе-сентябре 2009 года составил 6665,4 млн. рублей, что на 10,2 процента ниже уровня соответствующего периода прошлого года.

За счет всех источников финансирования в 2009 году продолжается: строительство хлебозавода общей производительностью 90 т/сутки (Фокинский район, г. Брянск), СДЮШОР по легкой атлетике и дзюдо (Володарский район, г. Брянск), онкогематологического центра (г. Брянск), лечебного корпуса психбольницы № 1 (г. Брянск), лечебного корпуса областного наркодиспансера (г. Брянск), роддома (г. Клинцы), детсада в п. Суземка; реконструкция Климовской специализированной (коррекционной) школы-интерната для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей и др. объектов.

За январь-сентябрь 2009 года по области проложено 85,45 км газовых сетей, междугородних кабельных линий связи 30,3 км, проведено 1,18 км новых линий электропередачи и реконструировано 17,3 км. Произведена реконструкция автоматических телефонных станций в городской местности на 0,1 тыс. номеров, в сельской местности на 0,15 тыс. номеров, трансформаторной понизительной подстанции.

За 9 месяцев 2009 года введено в эксплуатацию жилья 173,5 тыс. кв. м или 107,2 процента к уровню соответствующего периода 2008 года, в том числе индивидуальными застройщиками сдано 85,1 тыс. кв. метров жилья (107,6 процента).

В III квартале 2009 года средняя цена продажи квадратного метра жилья составила: на первичном рынке -- 31,843 тыс. рублей, на вторичном -- 32,946 тыс. рублей. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья по сравнению с предыдущим кварталом составили 98,1 и 97,5 процента соответственно.

Потребительский рынок области в последние годы динамично развивается, отличаясь высокой товарной насыщенностью и широким спектром предоставляемых населению услуг. В сфере торговли области занято свыше 130 тысяч человек, которые реализуют товары населению через 6537 магазинов, 15000 точек мелкорозничной торговой сети и торговые места на рынках.

Сеть предприятий общественного питания насчитывает свыше 1600 предприятий, через которые в январе-сентябре реализовано продукции на сумму 3401,7 млн. рублей, что на 21,9 процента ниже, чем в январе-сентябре 2008 года в сопоставимых ценах. Населению было оказано платных услуг на 21055,8 млн. рублей, что ниже, чем за соответствующий период прошлого года на 1,3 процента в сопоставимых ценах. На долю крупных и средних предприятий приходилось 54,6 процента всех оказанных платных услуг в области.

Продвижению на рынок товаров местных товаропроизводителей, удовлетворению покупательского спроса населения, наращиванию объемов производства и созданию новых рабочих мест способствуют проводимые администрацией области в содружестве с Брянской торгово-промышленной палатой областные выставки-ярмарки, развитие фирменной и других прогрессивных форм торговли. Проводятся областные смотры-конкурсы, способствующие повышению качества товаров и услуг.

За январь-июнь 2009 года внешнеторговый оборот области составил 495,2 миллиона долларов США (70,7 процента к январю-июню 2008 года), в том числе экспорт -- 82,5 миллиона долларов США (58,2 процента), импорт -- 412,7 миллиона долларов США (73,8 процента). Продукция области экспортировалась в 46 стран мира, импортировалась в область из 52 стран СНГ и дальнего зарубежья. По объему внешнеторгового оборота можно выделить шесть ведущих стран: Белоруссия, Украина, Польша, Молдавия, Германия и Турция.

Основные страны, в которые вывозятся товары -- Беларусь, Казахстан, Украина, Молдавия, Италия. В пятерку основных стран, из которых в область поступают товары входят Украина, Беларусь, Польша, Турция. По предварительной оценке за 9 месяцев 2009 года внешнеторговый оборот составил 618 млн. долларов США (51,2 процента к январю-сентябрю 2008 года), в том числе экспорт -- 128 миллионов долларов США (57 процентов), импорт -- 490 млн. долларов США (50 процентов). По предварительной оценке в январе-сентябре 2009 года объем инвестиций в основной капитал составил 13244,3 млн. рублей, что на 19,8 процента меньше уровня соответствующего периода прошлого года (в сопоставимых ценах).

В 2009 году введены в эксплуатацию перинатальный центр Брянской областной больницы № 1 на 6 коек, спортивное сооружение с искусственным льдом на 3,63 тыс. кв. м (г. Брянск), спортивные сооружения в п. Локоть, произведена реконструкция 1-го этапа строительства лыжной базы олимпийского резерва (Брянск), плавательного бассейна в г. Клинцах.

В целях улучшения торгового обслуживания населения, создания новых рабочих мест за счет собственных средств индивидуальных предпринимателей будут введены в эксплуатацию торговые комплексы в г. Брянске, г. Клинцы, г. Фокино и в районах области. Осуществляется реконструкция муниципальных продовольственных рынков.

По Президентской программе «Уничтожение запасов химического оружия в Российской Федерации» продолжается строительство на территории области завода по уничтожению химического оружия, объектов социальной сферы. В 2009 году введены в эксплуатацию школа на 768 учащихся в г. Почепе, поликлиника на территории Почепской ЦРБ.

В сентябре 2009 года рост потребительских цен составил 8,9 процента к уровню декабря 2008 года (0,2 процента к предыдущему месяцу), при этом цены на товары выросли на 8,5 процента, на платные услуги -- на 10,5 процента. Основным фактором опережающего роста цен на услуги стало повышение в январе тарифов на жилищно-коммунальные услуги на 16 процентов.

За январь-август 2009 года крупными и средними предприятиями и организациями области по всем видам экономической деятельности (кроме предприятий сельского хозяйства, субъектов малого предпринимательства, бюджетных, страховых организаций и банков) получен положительный сальдированный финансовый результат в сумме 15732,3 млн. рублей прибыли (за соответствующий период прошлого года по сопоставимому кругу предприятий прибыль составила 5938,2 млн. рублей). При этом сальдированный финансовый результат сформировался следующим образом: 270 предприятий получили прибыль в размере 17911,5 млн. рублей, 189 предприятий имели убыток на сумму 2179,2 млн. рублей.

Предприятиями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды получена прибыль в сумме 279,3 млн. рублей (за соответствующий период прошлого года -- прибыль в размере 324,1 млн. рублей), оптовой и розничной торговли; по ремонту автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования -- 312,5 млн. рублей (569,1 млн. рублей), транспорта и связи -- 14716,7 млн. рублей (1228,1 млн. рублей), обрабатывающих производств -- 317,2 млн. рублей (3664,9 млн. рублей). В строительстве убыток составил 0,9 млн. рублей (за январь-август 2008 года сложилась прибыль в размере 17,7 млн. рублей).

В январе-сентябре 2009 года число действующих малых и микро предприятий составило 6,2 тысячи, среднесписочная численность работающих на них -- 67,2 тысяч человек. Оборот малых предприятий составил 52,5 млрд. рублей, что на 9 процентов выше аналогичного периода прошлого года.

В сентябре 2009 года в расчете на душу населения денежные доходы сложились в сумме 11076,5 рубля, что на 13,7 процента больше, чем в аналогичном периоде предыдущего года, при этом реальные денежные доходы населения составили 100,2 процента к уровню сентября 2008 года.

Потребительские расходы на душу населения за сентябрь 2009 года составили 8105,1 рубля, рост -- 7,1 процента к сентябрю 2008 года. Покупательная способность среднедушевых денежных доходов населения в сентябре 2009 года составила 2,6 прожиточных минимума (в сентябре 2008 года -- 2,8).

Администрация области реализует комплекс мер по социальной поддержке малоимущих слоев населения. Разработана система оказания социальной помощи малоимущим гражданам и гражданам, попавшим в экстремальные ситуации.

Численность постоянного населения области на 1 сентября 2009 года составила 1295,1 тыс. человек и уменьшилась с начала года на 4,6 тыс. человек или на 0,35 процента. В развитии демографической ситуации в области в январе-августе 2009 года продолжились позитивные тенденции: число родившихся составило 9602 человека, что на 2 процента больше, чем в соответствующем периоде прошлого года; коэффициент рождаемости -- 11,1 против 10,8 человек на 1000 населения. Число умерших в январе-августе снизилось на 5,5 процента, составив 14753 человека; коэффициент смертности составил 17,1человек на 1000 населения. Как следствие, естественная убыль населения сложилась ниже уровня января-августа 2008 года на 16,7 процента. Коэффициент естественной убыли снизился с -7,1 до -6 человек на 1000 населения.

Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение региона, приведены в таблице 3.

Таблица 3 - Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение Брянской области

	Октябрь 2009г	Январь-Октябрь 2009г	В % соответствии к
			Октябрю 2009г	Январь-Октябрь 2009г
Индекс промышленного производства	-	-	105,6	80,5
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, млн. руб.
Добыча полезных ископаемых	19,9	141,3	196,6	102,3
Обрабатывающее производство	4935,7	47020,5	80,3	76,7
Производство и распределение электроэнергии, газа, воды	907,0	8190,8	112,9	114,0
Объем выпущенной продукции с/х, млн. руб.	1865,2	19589,0	112,7	104,3
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб.	1105,3	8212,6	82,3	93,4
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади	19,5	193,0	в 1,9 р	112,0
Грузооборот транспорта млн. т-км	717,3	6348,1	78,0	66,8
Пассажирооборот автобусов общего пользования крупных и средних предприятий, млн. пассажиро-км	64,8	638,3	93,6	93,4
Объем услуг связи крупных и средних предприятий, млн руб	530,5	5370,4	97,7	104,8
Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн руб	7857,6	74770,4	95,7	99,0
Оборот оптовой торговли, млн руб.	6183,6	64315,1	74,1	90,3
Оборот общественного питания, млн. руб.	401,5	3803,2	65,5	76,6
Индекс потребительских цен	100,4	109,4	110,5	113,1
Индекс цен производителей промышленных товаров	100,4	102,0	100,5	119,2
Сальдированный финансовый результат (прибыль - убыток) в фактических ценах, млн руб	-	19152,4	-	в 3 р
Задолженность крупных и средних предприятий, млн руб	-	-	-	-
Дебиторская	22970,5	-	111,8	-
Кредиторская	37175,4	-	150,1	-
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс чел на конец периода	-	15,0	-	в 2,1 р
Денежные доходы на душу населения, руб.	12178,4	10722,8	122,5	109,8
Начисленная средняя номинальная заработная плата одного работника, руб.	11122,5	10806,1	105,2	107,6
Реальная, руб	-	-	93,3	95,0



2. Оценка рынка земли

2.1 Общая характеристика земельного рынка РФ

Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов.

Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются всё чаще, но, по нашим оценкам, рынок земли в России всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

Закон «Об обороте земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками.

По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся. Несмотря на впечатляющие успехи 5 лет формального существования рынка земли не решены его фундаментальные проблемы.

Первая и главная из них - рынок фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земель на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого - избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земель наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца.

На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов и не может ими уп...