Определение рыночной стоимости земельного участка

Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земельных ресурсов РФ запаса. Наглядно структура фонда земельных ресурсов РФ представлена на рисунке 4.

Отметим, что указанная на рисунке 4 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельных ресурсов РФ может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).

Рисунок 4 - Структура земельных ресурсов РФ (на 1 января 2007г)



Тенденции перемещения земельных ресурсов РФ из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.

Подводя итоги анализа, отметим сохраняющийся огромный потенциал рынка земельных ресурсов РФ. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики, картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Будем надеется, что новые законодательные акты скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.



2.2 Краткая характеристика земельного фонда Брянской области

По данным учета, по состоянию на 2009 год земельный фонд области составляет 3485,7 тыс. га. Три сельскохозяйственных предприятия Брянской области пользуются землями республики Беларусь (Гомельская область) на площади 0,6 тыс. га и одно хозяйство (0,1 тыс. га) на территории Орловской области.

Три хозяйства Смоленской области пользуются землями Брянской области на площади 0,5 тыс. га и одно хозяйство Калужской области использует 0.4 тыс. га земель Брянской области.

Территория области состоит из 27 административных районов и пяти городов областного подчинения. За отчетный год изменений в административных границах территориальных подразделений области не было.

Общая протяженность границ области составляет 1544,6 км, в т.ч. с республикой Беларусь- 401,1 км, Украиной - 368,2 км, Калужской областью - 218,5 км, Смоленской областью -169,2 км, Орловской - 252,6 км и Курской - 135,0 км.

Отнесение земель к категориям осуществляется в соответствии с их целевым использованием. Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Деление земель на категориям осуществляется в целях обеспечения правовой защиты земель от необоснованного изменения их целевого использования. Изменения в категориях земель происходили на основании принятых распоряжений и постановлений областных, районных и муниципальных органов власти. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим использованием.

Большая часть земельной территории области занята категорией земель сельхозназначения - 66,6 %, земли поселений занимают 5,4%, земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения 1,1%, земли особо охраняемых территорий 0,4%, земли лесного фонда 24,3%, земли водного фонда 0,1% и земли запаса 2,1 %.

По видам угодий территория области представлена следующим образом. Наибольший удельный вес в структуре земель области занимают сельскохозяйственные угодья - 1878,8 тыс. га (53,9 %), леса и кустарники составляют 1302,8 тыс. га (37,4 %). Под водой занято 31,5 тыс. га (0,9%). Значительная площадь заболочена -75,5 тыс. га (2,2 %). Дорогами и застроенными территориями занято соответственно 71,9 тыс. га (2,1 %) и 55,5 тыс. га (1,6%). Нарушенные и прочие земли в совокупности составляют 69,2 тыс. га (1,9%).

В частной собственности находится 1 414,5 тыс. га земельного фонда, что составляет 40,6 % от всей площади земель области, из них: 1 404,6 тыс. га - в собственности граждан, 9,9 тыс. га - в собственности юридических лиц. В государственной и муниципальной собственности находится 2071,2 тыс. га земель или 59,4 % от общей площади земельного фонда области.

Характеристики земельных участков предлагаемых к продаже в Брянской области под индивидуальное жилищное строительство представлен в таблице 4.

Таблица 4 - Характеристика земельных участков предлагаемых к продаже в Брянской области

Местоположение	Характеристика	Площадь,м2	Стоимость, руб	Источник информации
1	2	3	4	5
Брасовский р-н, пос. Локоть	ИЖС коммуникации и трасса рядом	2000	150000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Выгоничский р-н, с. Орменка	ИЖС коммуникации на участке	3000	170000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Выгоничский р-н, с. Полужье	ИЖС асфальтовый подъезд	2500	150000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Жуковский р-н, с. Вщиж	ИЖС коммуникации по улице	2000	250000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Почепский р-н, д. Кр. Рог	ИЖС газ, свет, рядом трасса	3000	170000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Почепский р-н, д. Коста	ИЖС 1 км. от трассы, рядом река и лес	3800	160000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009

По Брянской области наиболее развит рынок земельных участков только в тех районах, которые располагаются в непосредственной близости к административному центру, т.е. г.Брянску. Это Брасовский, Выгоничский, Жуковский, Почепский, районы. Здесь цена за сотку земли в среднем составляет 5000-12000 рублей.

Таким образом стоимость земельных участков зависит от ценообразующих факторов, таких как степень благоустройства квартала, расстояние до центра, наличие (близость) магазинов, школ, больниц, общественного транспорта, инженерных коммуникаций (газификация, водопровод, канализация и др.), объектов соцкультбыта, парков и скверов, престижности и исторической ценности района в котором расположен квартал и многих других факторов (всего 65).

2.3 Анализ сегмента рынка земельных участков, относящихся к объекту оценки

Объектом оценки является земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, по назначению - к землям под индивидуальное жилищное строительство.

Дятьковский район, в котором находится оцениваемый земельный участок, по данному сегменту рынка является достаточно развитым. Это связано с непосредственной близостью областного центра, развитостью инфраструктуры, путей сообщения.

Наибольшее число предложений земель под ИЖС приходится на такие поселки, как Ивот, Бытошь, Любохна, город Дятьково. Этот факт объясняется тем, что транспортная доступность этих поселков хорошая (до них проходит городской общественный транспорт). Цена на земельные участки здесь ниже по сравнению с Брянским районом.

Характеристика земельных участков предлагаемых к продаже под ИЖС в Дятьковском районе представлена в таблице 5, а в Брянском районе в таблице 6.

Таблица 5 - Характеристика земельных участков предлагаемых к продаже в Дятьковском районе

Местоположение	Характеристика	Площадь,м2	Стоимость, руб	Источник информации
Ивот	ИЖС коммуникации рядом	1900	95000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Старь	ИЖС газ,вода	1500	60000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Любохна	ИЖС коммуникации рядом	1500	75000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Дятьково	ИЖС коммуникации рядом	2000	200000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Бытошь	ИЖС коммуникации рядом	1200	48000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Фокино	ИЖС коммуникации рядом	1000	70000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009

Таким образом в поселках Ивот, Бытошь, Любохна, Старь 1 сотка земли стоит в среднем 4000-5000 рублей. В остальных поселках района рынок земли развит более слабо вследствие большей отдаленности от центра и цена одной сотки колеблется от 1000 до 3000 рублей.

Таблица 6 - Характеристика земельных участков предлагаемых к продаже в Брянском районе

Местоположение	Характеристика	Площадь, м2	Стоимость, руб	Источник информации
Антоновка	ИЖС коммуникации рядом	1500	650000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Добрунь	ИЖС коммуникации на участке	1200	350000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Кузьмино	ИЖС вода, газ	1000	800000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Мичуринский	ИЖС коммуникации по улице	1900	860000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Путевка	ИЖС коммуникации рядом	1400	700000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009
Сельцо	ИЖС коммуникации на участке	1000	300000	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.2009

В поселках Кузьмино, Мичуринский, Путевка, 1 сотка земли стоит в среднем 50000-80000 рублей. В остальных поселках района рынок земли развит более слабо вследствие большей отдаленности от г.Брянска и цена одной сотки колеблется от 30000 до 45000 рублей.



3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Наиболее эффективное использование недвижимости определяем путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующими критериям:

1. Физическая возможность: рассматриваем физически реальные в данной местности способы использования. Оцениваемый земельный участок находится в п. Бытошь Дятьковского района Брянской области. Окружение составляют земли под ИЖС. Использование объекта оценки в качестве земельного участка под ИЖС соответствует преобладающим способам землепользования в ближайшем окружении, физические характеристики объекта оценки вполне отвечает критерию физической возможности для его использования в соответствии с целевым назначением.

2. Юридическая законность: земельный участок должен соответствовать тем способам использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениям на частную инициативу, положениям об исторических зонах и экологическим законодательством. Оцениваемый участок соответствует данному критерию, т.к. по категории земель относится к землям населенных пунктов, разрешенное назначение - для индивидуального жилищного строительства в соответствии с данными кадастрового плана земельного участка, т.е. характер будущего использования объекта оценки не противоречит законодательству и положениям зонирования.

3. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и юридически допустимое использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Для заказчика вариант использования участка под ИЖС является наиболее приемлемым и осуществимым в финансовом плане и не противоречит юридически допустимому использованию.

4. Максимальная доходность: оцениваемый земельный участок предполагается использовать в частных интересах заказчика под ИЖС, поэтому дохода приносить не будет. Поэтому данный критерий можно не рассматривать.

Таким образом, по результатам проведенного анализа наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является использование его в качестве земель под ИЖС.

3.1 Обзор подходов определения рыночной стоимости земельного участка

При проведении оценки рыночной стоимости земельных участков используются следующие три подхода:

- сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов необходимо обосновывать в отчете об оценке.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин рыночной стоимости объекта оценки. После анализа результатов, полученных различными подходами, окончательная величина рыночной стоимости объекта оценки устанавливается посредством определения средневзвешенной величины рыночных стоимостей, полученных в затратном, сравнительном и доходном подходе.

В данном отчете для оценки земельного участка используется сравнительный подход.

3.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Сравнительный подход включает 3 метода:

- метод сравнительных продаж,

- метод выделения,

- метод распределения.

В данном отчете используется метод сравнительных продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

При проведении сравнительного анализа использовались земельные участки с улучшениями. Критериями выбора данных аналогов является то, что все они находятся в Дятьковском районе, имеются улучшения на земельном участке.

Характеристики отобранных объектов аналогов сведены в таблицу 7.

Таблица 7.Характеристика объектов аналогов

Характеристики	№1	№2	№3	№4
Источники информации	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.09	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.09	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.09	Моя реклама, №100/1250 от 17.12.09
Целевое использование	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС
Местоположение	Дятьковский р-н, пгт. Бытошь, рядом остановка	Дятьковский р-н, пгт. Ивот, рядом дорога	Дятьковский р-н, пос. Любохна, рядом магазин	Г. Дятьково
Площадь,м2	1700	1400	2000	1800
Коммуникации	рядом	рядом	рядом	рядом
Физические характеристики	рельеф ровный	рельеф ровный	рельеф ровный	рельеф ровный
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Стоимость предложния, руб	800000	650000	1200000	1500000
Стоимость пред-я, руб/м2	470	464	600	833

Несомненно, что ни один из выбранных аналогов не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены в целом. Единицы сравнения используются для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнительного анализа объекта оценки и аналогов.

Корректировки цен могут рассчитываться в процентном выражении.

Чтобы привести объекты аналоги к объекту оценки на дату оценки, требуется выполнить корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта аналога по каждой позиции элементов сравнения.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- Условия финансирования

- Условия и дата продажи (предложения)

- Снижение стоимости в процессе торга

- Передаваемые имущественные права

- Месторасположение

Перечисленные выше элементы сравнения, могут быть дополнены рядом других.

Рассматриваемые в настоящем разделе корректировки включают в себя корректировки на: условия финансирования, дату продажи, снижение стоимости в процессе торга, передаваемые имущественные права, местоположение, физические характеристики, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций.

Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики аналогов, то в их цену (руб./кв. м) вносится отрицательная поправка (отрицательная процентная поправка). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики аналогов, в их цену (руб./кв. м) вносится положительная поправка (положительная процентная поправка).

Внесение корректировок:

1.Условия финансирования. При анализе объектов не было выявлено различие по данной характеристике между объектом оценки и аналогами. В цену объектов аналогов не вносится корректировка.

2. Дата продажи (предложения). Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась.

Отобранные объекты аналоги выставляются на продажу в одно и тоже время (осень-зима 2009 года), информация о их продаже отсутствует, корректировка в цену аналогов не вносится.

3. Снижение стоимости в процессе торга. Фактически, цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов. По данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону. Принимаем 5%.

4. Передаваемые имущественные права. Разница между оцениваемым земельным участком и объектом аналогом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности, поэтому в цену аналогов корректировка не вносится.

5. Коммуникации. Наличие или доступность проведения коммуникаций сильно влияет на стоимость земли. При анализе объектов не было выявлено различие по данной характеристике между объектом оценки и аналогами. Корректировка в цену объектов аналогов не вносится.

6. Физические характеристики. Учитывается различие в рельефе, форме участков, плодородии почв и т.п. Объект оценки и объекты аналоги имеют ровный, спокойный рельеф и приблизительно одинаковую форму участка. Корректировка не вносится.

7. Местоположение. Корректировка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов - аналогов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть от расстояния между объектами, стиля окружения, типа и плотности застройки, близости объектов к центру населенного пункта, величине населенного пункта и др.

Корректировка на местоположение в цену объектов аналогов вносится, так как объекты оценки и объекты аналоги расположены на разном расстоянии от областного центра. В цену объектов аналогов вносятся следующие корректировки: 10% на объект аналог №1, 5% на объект №2, 5% на объект №3.

8. Транспортная доступность. Корректировка на транспортную доступность учитывает удобство подъезда к объектам, удаленность объектов от центра района (населенного пункта), расчет корректировки производится экспертным путем на основании изучения оценщиком сведений о продажах, предложениях к продаже аналогичных объектов, анализа зависимости цены от местоположения и транспортной доступности.

Учитывая, что объекты аналоги и объект оценки характеризуются разной транспортной доступностью, корректировка в цену аналогов вносится следующая: 10% на объект аналог №1, 5% на объект №2, 5% на объект №3.

Расчет рыночной стоимости 1 кв. м площади объекта оценки с учетом необходимых корректировок представлен в таблице 8.

Таблица 8 - Определение средневзвешенной стоимости за 1 кв.м земельного участка

	Объект оценки	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
1	2	3	4	5	6
Цена предложения (продажи), руб/ кв. м	-	470	464	600	833
Корректировка на условия финансирования		-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		470	464	600	833
Корректировка на дату продажи		-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		470	464	600	833
Корректировка на снижение стоимости в процессе торга		0.05	0.05	0.05	0.05
Скорректированная цена, руб/кв. м		494	487	570	791
Корректировка на передаваемые имущественные права		-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		494	487	570	791
Корректировка на коммуникации		-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		494	487	570	791
Корректировка на физические характеристики		-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		494	487	570	791
Корректировка на местоположение		0,1	0.05	0.05	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		543	511	600	791
Корректировка на транспортную доступность		0,1	0.05	0.05	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		597	537	630	791
Количество корректировок, внесенных в цену объекта сравнения		3	3	3	1
Вес объекта сравнения		1	0,3	0,6	0,2
Итоговая рыночная стоимость, руб/кв.м		597	537	630	791

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки:



С_{р кв.м} = (С_скор№1Чd _скор№1 + С_скор№2Чd _скор№2 + С_скор№3Чd _скор№3 + С_скор№4Чd _скор№4)/d_?

где С_{р кв.м} - рыночная стоимость объекта оценки, руб/кв.м,

С_скор№1 , С_скор№2, С_скор№3, С_скор№4 - скорректированная стоимость объектов аналогов №1-4 соответственно, руб/кв.м,

d _скор№1, d _скор№2, d _скор№3, d _скор№4 - вес каждого из объектов аналогов в итоговой стоимости объекта оценки,

d_? - сумма весов объектов аналогов.

С_{р кв.м} = (597Ч1 + 537Ч0,3 + 630Ч0,6 + 791Ч0,2) / 2,1 = 616 руб/кв.м

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки:

С_рпа = С_{р кв.м} Ч S ,

где С_рпа - рыночная стоимость объекта оценки, определенная методо сравнительных продаж, руб,

С_{р кв.м} - рыночная стоимость одного квадратного метра объекта оценки, руб,

S - площадь земельного участка, кв.м

С_рпа =616 Ч 2000 = 1232000 руб

Итоговую рыночную стоимость объекта оценки представим в таблице 9.

Таблица 9 - Итоговая рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнительных продаж

Наименование объекта оценки, расположенного на земельном участке	Площадь земельного участка, принимаемого для расчетов	Рыночная стоимость одного кв. м объекта оценки, руб Ср кв.м	Рыночная стоимость земельного участка, руб Српа
Земельный участок	2000	616	1232000



3.3 Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемое здание или помещение рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного объекта недвижимости.

Так как оцениваемый участок предназначен для ИЖС и владелец не использует его с целью получения дохода, то Оценщик данный подход в своих расчетах не использует.

3.4 Затратный подход

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она не рукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются и методе остатка в данном расчете.

В связи с этим, Оценщик пришел к выводу о том, что использование затратного подхода для определения стоимости земельного участка не приемлем.



4. Согласование результатов рыночной стоимости земельного участка

При оценке земельного участка Оценщик использовал сравнительный (метод сравнительных продаж). В результате рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 1210000 рублей. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки Оценщик проводит, используя весовые показатели, расчет которых показан в таблице 11.

Таблица 11 - Расчет весовых коэффициентов

№ п/п	Критерии их удельные веса	Сравнительный подход
1	Достоверность информации	100
2	Полнота информации	100
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	100
4	Способность учитывать конъюктуру рынка	100
5	Способность учитывать местоположение	100
6	Допущения принятые в расчетах	100
7	Удельные весовые показатели, %	100

На основании приведенного анализа определяем рыночную стоимость объекта оценки:

V = V₁ Ч Q₁

где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб,

V₁ - стоимость объекта, определенная с использованием сравнительного подхода, руб,

Q₁ - весовой коэффициент подхода.

V = 1210000Ч 1 = 1210000 руб



Заключение

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка под ИЖС, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава земельного рынка Российской Федерации, в частности по Брянской области и по Дятьковскому району на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета. В процессе работы было выявлено несовершенство российского законодательства в области земельного рынка, а также недостаточная развитость самого рынка, как по стране в целом, так и по отдельным регионам.

Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений. Поэтому необходимость оценке земель, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.



Список использованной литературы

1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I.

2 Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

3 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки, общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФОО№ 1)»

4 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)»

5 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки « Требования к отчету об оценке (ФСО№3)»

6 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства России от06.03 2002 № 568-Р

7 Асаул АН. Экономика недвижимости. СПб.:Питер,2004.-512с.

8 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/Е.И. И ванова. Под ред. МА.Федотовой.-2 -е изд.,стф.- М.:КНОРУС,2008.-344

9 Наназашвили И.Х., Литовченко ВА. Оценка недвижимости: Учебное пособие - М.: Архитектура-С, 2005.- 200с.

10 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие / Под ред. М.А. Федотовой. - М: КНОРУС, 2007.

11 Размещено на Allbest.ru

...