Земельно-хозяйственное устройство поселений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений;

Обременение недвижимости. Что такое обременение? Общеизвестно, что собственник вправе совершать любые законные действия в отношении принадлежащего ему имущества - отчуждать его во владение другим лицам, отдавать в залог, обременять другими способами.

Легальное определение ограничения (обременения) содержится в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон). Под обременением понимают наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Наиболее распространенные виды ограничения - аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление.

Обременение правами третьих лиц - это один из способов распоряжения имуществом. Его нередко применяют в целях исключения «недружественного» захвата имущества (в данном случае совершение всех сделок необходимо осуществлять исключительно с «дружественными» компаниями).

Государственная регистрация. Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации.

Обременения могут возникнуть на основании:

- сделки в отношении недвижимого имущества;

- акта органов государственной власти (органов местного самоуправления);

- закона;

- решения суда, вступившего в законную силу.

Государственная регистрация ограничений имеет важное практическое значение. Во-первых, с этого момента сведения попадают в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП). Во-вторых, при совершении сделок с недвижимостью обычно запрашивают выписку из ЕГРП. Она обязательно содержит данные о наличии или отсутствии обременений, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта. Поэтому если в отношении квартиры, которую вы хотите приобрести, установлены ограничения, от покупки следует отказаться.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона обременение права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц можно зарегистрировать по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав. Например, для регистрации договора аренды достаточно заявления арендатора.

Если ограничение регистрируют не по инициативе собственника (правообладателя), его обязательно об этом уведомляют.

Обременения в публичных интересах (например, публичный сервитут) регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, причем Федеральная регистрационная служба РФ непременно уведомляет об этом правообладателя (правообладателей) в течение максимум пяти рабочих дней.

Аренда. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование (или во временное пользование) съемщику. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, сдают в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Договор аренды заключают в письменной форме, составляя один документ, подписываемый сторонами. Несоблюдение формы делает его недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, а также аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Регистрацию аренды недвижимости проводят посредством государственной регистрации договора аренды. Государственная пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 7500 руб. для организаций (пп.20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Необходимо отметить, что с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон (то есть достаточно, скажем, заявления съемщика).

Сдавая земельный участок (участок недр) или его часть, к договору, представляемому на госрегистрацию прав, прилагают кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. Сдавая здание, сооружение или часть помещений в них, к договору прилагают поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначают сдаваемую территорию с указанием ее площади.

Ипотека. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона (залогодержатель, или кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными федеральным законом).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяют правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде.

Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Регистрацию производят на основании заявления залогодателя или залогодержателя после госрегистрации вещных прав залогодателя на недвижимость. К заявлению необходимо приложить договор об ипотеке вместе с указанными в нем документами. Пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 2000 руб. для организаций (пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

В регистрации может быть отказано, если ипотека указанного в договоре имущества недопустима в соответствии с законодательством РФ, если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации.

При госрегистрации указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Сервитут. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (п.1 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут устанавливают для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также если другие нужды гражданина не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть собственник имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от владельца соседнего участка, а в необходимых случаях и от хозяина другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитутом обременяют здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием землей.

Для хозяина недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве ограничения.

Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землей.

Различают частный и публичный сервитут. Частный, устанавливаемый по соглашению между лицом, требующим сервитута, и обладателем соседнего участка, подлежит регистрации. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут, если он необходим для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или местного населения, устанавливают закон, нормативные акты РФ и субъектов РФ, органы местного самоуправления без изъятия земельных участков. Например, публичный сервитут можно установить для прохода, проезда или прогона скота через участок, для проведения дренажных работ и т. д. (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

Владелец участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей.

Сервитуты подлежат регистрации в соответствии с Законом. Ее проводят в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимости или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации.

Пошлина за регистрацию сервитутов в интересах физических лиц составляет 500 руб., в интересах организации - 2000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если сервитут относится только к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута, прилагают заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставлять кадастровый план участка не нужно.

Доверительное управление. Хозяин может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ).

По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда (ст. 30 Закона).

Договор доверительного управления заключают в письменной форме, при этом в отношении недвижимости - в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи имущества в доверительное управление делает договор недействительным.

Красные линии (Статья 1):

красные линии - предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах земель общего пользования от территорий, предназначенных для застройки или иного использования;

линии регулирования застройки - предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах территорий, в пределах которых должно осуществляться размещение зданий, от иных территорий;

Градостроительные проекты детального планирования (Статья 44). В соответствии с регламентами градостроительного развития и использования территорий, установленными в генеральных планах, в детальном плане определяются: красные линии и линии регулирования застройки, т.е. красные линии и линии регулирования застройки указываются в Детальном плане, которого на данную территорию может и не быть. Соответственно, и данных линий может не быть.

Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания

Градостроительный регламент - устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

* виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (напр. жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);

* предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);

* ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на:

* основные, допускающие самостоятельный выбор застройщиком предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны;

* условно разрешенные, разрешение на которые может быть получено только по итогам публичных слушаний;

* вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (напр.: гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.).

* В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

* 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

* 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

* 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Земельно-хозяйственное устройство поселений представляет сложный комплекс землеустроительной и градостроительной деятельности, направленной на эффективное, правильное и рациональное использование земель поселений с учетом охраны окружающей природной среды, т.е. с учетом восстановления и дальнейшего развития той территории, которая освоена под строительство или подлежит инженерному освоению.

Жесткость градостроительных регламентов способствует решению вопроса о целесообразности создания экономически и социально обоснованных резервных территорий.

Проектная практика указывает на то, что в схемах районной планировки и генеральных планах населенных мест допускалась возможность перспективного развития территории по окончании расчетного срока проектирования в пределах примерно 10-15%. Между тем анализ численности населения большинства как новых, так и реконструируемых городов, в особенности промышленного и многофункционального назначения, показал фактическое его увеличение к расчетному сроку генпланов в среднем в два и более раз, что вызывало и вызывает в настоящее время значительное, не предусмотренное ранее развитие территории города для промышленного, жилищного строительства и рекреационного использования за пределами установленной городской черты. Следовательно, существует потребность в разработке соответствующей проектной документации, отражающей характер целевого использования незастроенных территорий.

В связи с этим не разработанные в рамках генерального плана проектные предложения по планировке и застройке резервных (незастроенных) территорий становятся первоочередными задачами земельно-хозяйственного устройства поселений. Качество реализации данных предложений зависит от содержания, структуры, принципов, методов и приемов как разработки, так и обоснования схем (проектов). В связи с этим предлагается комплексный подход к оценке сложившейся организации использования земель поселений и формирование гибкой и полугибкой планировочной структуры развития городов. Именно такой взгляд на земельно-хозяйственное устройство городов позволит обеспечить функциональную целостность, законченность строительства и благоустройства территории городов, а это значит - оптимизацию системы землепользования и природопользования. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время проекты (схемы) земельно-хозяйственного устройства поселений могут служить основой для принятия управленческих решений по планированию развития и использования городских земель в целом, то есть застроенных и незастроенных территорий. Речь идет о комплексном подходе в развитии городских территорий, о формировании информационной базы для целей ведения земельного кадастра и мониторинга земель поселений, о создании и функционировании рынка земли и недвижимости. Все это будет способствовать созданию эффективной системы управления городом в современных условиях.



1. ЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ПОСЕЛЕНИЙ

Земельно-хозяйственное устройство поселений - это сложный социально-экономический процесс, представляющий собой совокупность экономических, правовых и технических мероприятий, направленных на решение следующих задач:

выявление особенностей в формировании и развитии поселений;

определение основных проблем, стоящих перед городом на современном этапе;

формирование и совершенствование системы использования земель в границах города;

разработка предложений по установлению режима и условий использования земель в черте города;

подготовка информации о количестве, качестве и местоположении земель для установления земельного налога и арендной платы за землю, а также возмещения землепользователям убытков и потерь при изъятии земель;

установление территорий с особым правовым режимом использования;

определение основных факторов и закономерностей, влияющих на создание пространственно-территориальных условий, обеспечивающих рациональное функционирование зон, территорий и объектов;

определение стратегических направлений на создание комфортных условий жизнедеятельности городского населения;

разработка комплекса мер по сохранению, улучшению и восстановлению городского ландшафта (защита земель от подтопления, вторичного засоления, уплотнения, загрязнения промышленными и бытовыми отходами и т.д., предупреждение оползней, размывов, обвалов, заболачивания);

установление границ территориальных зон и земельных участков предприятий, организаций и учреждений;

организация и устройство городских земель (организация мест отдыха и их устройство, устройство лесопарковых зон, земель сельскохозяйственного использования, мест по переработке бытовых отходов и т.д.);

разработка основных предложений по инженерной подготовке территории города;

определение ключевых направлений в благоустройстве городских территорий.

Важнейшая задача земельно-хозяйственного устройства - организация наиболее полного, рационального и эффективного использования городских земель и их охрана.

Практика показывает, что эти задачи могут быть решены на основе схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства городов.

Посредством земельно-хозяйственного устройства в строгом соответствии с градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации возможно осуществление регулирования городского землепользования.

Земельно-хозяйственное устройство городов как отрасль научного знания (научная дисциплина) представляет собой учение о видах и формах организации и устройства территории городов, о закономерностях ее функционирования как объекта жизнедеятельности и природно-территориального комплекса.

Основными объектами земельно-хозяйственного устройства выступают поселения и части поселений, застроенные и незастроенные территории.

Предметом данной науки является изучение процесса комплексного формирования и развития поселений на стыке двух направлений: градостроительств и землеустройства.

Само земельно-хозяйственное устройство направленно на совершенствование сложившейся организации использования городских земель, дальнейшее развитие территорий, ранее не задействованных в градостроительной деятельности, с учетом модульного принципа в общей их организации, функциональности, целевом использовании, застройке и благоустройстве.

Изначально земельно-хозяйственное устройство осуществлялось в комплексе с разработкой проектов городской черты. Необходимость этих видов работ была обусловлена чаще всего развитием поселений, что приводило к преобразованию средних поселков в более крупные, а также в города районного значения. В этих случаях часть городской застройки размещалась уже за пределами установленной городской черты. Работы по земельно-хозяйственному устройству сибирских городов велись под эгидой планов земельно-хозяйственного устройства, в состав которых входили основные положения, отражающие социально-экономические запросы общества:

организация мест отдыха и зеленых зон (пляжей, водно-спортивных станций, загородных баз отдыха, набережных и т.д.);

водоснабжение и канализация (строительство водозабора, водопроводной сети, устройство общегородской канализационной сети, размещение очистных сооружений и т.д.);

инженерная подготовка территории (благоустройство оврагов с устройством прудов, укреплением берегов и т.д.);

организация тепличных комплексов;

использование пищевых отходов;

организация и обустройство кладбищ и скотомогильников, мест обезвреживания мусора и жидких нечистот.

В связи с комплексностью работ основные положения проекта городской черты содержали данные баланса земель в пределах проектируемой городской черты и характеристику включаемых земель.

Необходимость дальнейшего совершенствования самой структуры и содержания схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства поселений обусловлена правовой, социальной, экономической, градостроительной и экологической сторонами развития поселений, пожалуй, одной из самых сложных категорий земель.

Схемы (проекты) земельно-хозяйственного устройства городских поселений являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке или временно не застраиваемых. Само же назначение данных проектов обусловливает двухстадийное их прохождение:

1-я стадия - разработка плана земельно-хозяйственного устройства;

2-я стадия - разработка детального проекта земельно-хозяйственного устройства территории города.

Прежде всего разрабатывается проектное задание. В состав задания входят материалы, характеризующие экономическую, социальную, экологическую и техническую целесообразность предполагаемого освоения незастроенных территорий. Проектное задание должно включать эскизное решение плана земельно-хозяйственного устройства города.

В плане земельно-хозяйственного устройства территории города разрабатываются конкретные мероприятия по совершенствованию сложившейся организации территории и по рациональному освоению земель. Порядок целевого использования земель устанавливается в тех случаях, когда он не предусмотрен генеральным планом. План земельно-хозяйственного устройства должен содержать более углубленную проработку проектного решения, так как в основу его разработки закладывается разнообразная исходная информация.

Детальный проект земельно-хозяйственного устройства территории города представляет собой документы, детализирующие разработку плана до той степени, которая необходима для выполнения соответствующего вида работ (строительных, монтажных и т. д.).

Схема (проект) земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулируются земельные отношения в городах, с учетом комплексной оценки определяются архитектурное, планировочное развитие и организация использования незастроенных территорий городских поселений.

Особенностью структурного содержания плана земельно-хозяйственного устройства территории городских поселений является комплексный подход:

к оценке сложившейся общей организации территории города;

оценке организации его планировочной структуры;

оценке экологического состояния;

оценке интенсивности использования территории;

градостроительной и социально-экономической оценке территории города;

установлению целевого использования незастроенных территорий с детальной проектной проработкой по всем видам мероприятий.

Данный документ должен содержать раздел технико-экономического обоснования и экологической экспертизы.

В основу разработки плана закладываются такие материалы, как:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития всех территорий субъекта РФ и части территорий субъекта РФ;

генеральные планы городских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений;

проекты детальной планировки и застройки;

материалы инвентаризации земель городских поселений;

материалы государственной кадастровой оценки земель города;

материалы специальных видов обследования почвенного, экологического, санитарно-гигиенического и социального, топографо-геодезических, гидрологических, инженерно-геологических изысканий и др.;

материалы мониторинга объектов градостроительной деятельности;

сведения о перспективах экономического и социального развития города;

историческая справка (очерк) формирования и развития городского поселения;

топографо-геодезические и картографические материалы (масштабов 1:500, 1:2000) с изображением рельефа горизонталями при сечении 0,5-1,0 м;

сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и о благоустройстве территории;

проектное задание.

При разработке проекта (схемы) земельно-хозяйственного устройства территории города небходимо:

установить важнейшие градообразующие факторы, определяющие экономическую базу города главным образом промышленное производство, его возникновение и возможность дальнейшего развития, а затем определиться в градообслуживающих отраслях, обеспечивающих нормальное функционирование города;

изучить сложившуюся планировочную структуру города, а затем, используя модульный принцип деления городских территорий, обеспечивающий целостность планировочных элементов в процессе развития городов, наметить перспективы использования, планировки и застройки незастроенных территорий;

широко использовать методы и приемы комплексной оценки территории городов для выявления как благоприятных, так и неблагоприятных участков с целью дальнейшего инженерного освоения.

В зависимости от поставленной цели и вытекающих задач планы земельно-хозяйственного устройства городов должны, на наш взгляд, содержать следующие составные части: проектное задание, план земельно-хозяйственного устройства города, детальный проект, технико-экономическое обоснование проекта земельно-хозяйственного устройства, экологическую экспертизу.

Проектное задание включает:

Раздел 1. Численность населения, этнографический состав.

Раздел 2. Экспликация земель (целевое их использование) в целом по городу и незастроенных территорий.

Раздел 3. Отрасли производства (виды, объёмы, кадры), функциональные связи

Раздел 4. Культурно-бытовые учреждения (функциональные и социальные связи).

Раздел 5. Капитальное строительство (виды, типы, объёмы) и основные рекомендации по его размещению.

Раздел 6. Благоустройство.

Раздел 7. Озеленение.

Раздел 8. Инженерное оборудование.

План земельно-хозяйственного устройства города включает разделы:

Раздел 1. Характеристика объекта.

Раздел 2. Оценка сложившегося функционального использования территории города.

Раздел 3. Оценка сложившейся организации территории жилой и производственной зон.

Раздел 4. Оценка градостроительного использования территории города.

Раздел 5. Экологическое состояние (оценка) территории города.

Раздел 6. Социально-экономическая оценка территории города.

Раздел 7. Проектные предложения по земельно-хозяйственному устройству территории города.

Раздел 8. Установление очерёдности освоения различных частей города.

Раздел 9. Технико- и социально-экономическое обоснование проектных предложений по земельно-хозяйственному устройству территории города.

В детальном проекте земельно-хозяйственного устройства территории города разрабатываются те элементы планировки, застройки и благоустройства города, которые получили достаточно высокий уровень значения критериев оценки инженерного освоения территории города. В основу разработки должны быть положены действующие СНиП 2.07.01-89*.; «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.103102 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Данные нормы и правила в дальнейшем, на одном из этапов обоснования, рекомендуется использовать как нормативную шкалу для установления соответствия правилам и требованиям проектирования.

Технико- и социально-экономическое обоснование плана земельно-хозяйственного устройства города направлено на выработку оптимальных решений по организации использования незастроенных территорий и совершенствованию в использовании застроенных территорий.

Обоснование строится на анализе комплексной оценки и принятой в соответствии с выявленной значимостью системе проектных предложений. Следовательно, обоснование может носить как чисто экономический, экологический и т.п. характер, так и совокупный, например технико-экономический.

Исходя из своеобразия проектных решений экономическое обоснование плана земельно-хозяйственного устройства можно классифицировать в соответствии с разработанным комплексом проектных мероприятий:

Экономическая оценка вариантов целевого использования земель.

Экономическая эффективность затрат на природоохранные мероприятия.

Экономическая эффективность капитальных вложений в инженерное освоение и благоустройство территории города.

По каждому виду обоснования принимается критерий оценки и закладывается самостоятельная система показателей.

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Экологическая экспертиза проводится в соответствии с федеральным законом от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».

Законодательство Российской федерации об экологической экспертизе основывается на соответствующих положениях Конституции Российской Федерации, Закона РСФСР «Об охране окружающей природной среды» и состоит из настоящего федерального закона, принимаемым в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Экологическая экспертиза основывается на принципах:

презумпции потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

обязанности проведения государственной экологической экспертизы до принятия решений о реализации объекта экологической экспертизы;

комплексности оценки воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности и ее последствий;

обязанности учета требований экологической безопасности при проведении экологической экспертизы;

достоверности и полноты информации, представляемой на экологическую экспертизу;

независимости экспертов экологической экспертизы при осуществлении ими своих полномочий в области экологической экспертизы;

научной обоснованности, объективности и законности заключений экологической экспертизы;

гласности, участия общественных организаций (объединений), учета общественного мнения;

ответственности участков экологической экспертизы и заинтересованных лиц за организацию, проведение, качество экологической экспертизы.

Главной целью экологической экспертизы является осуществление предупредительного контроля за соблюдением закона об охране окружающей природной среды и рациональным использованием земельных ресурсов. В качестве объекта выступают: документация, предпроектные и проектные материалы, проекты, планы и технико-экономическое обоснование. Экспертиза осуществляется в два этапа:

1. Экспертиза предпроектной документации.

2. Экспертиза проектной документации.

При проверке соответствия проектов и предпроектной документации требованиям экологической безопасности и охраны окружающей природной среды используется система экологических показателей, принятых в действие СНиП и СанПиН. В результате проведения экологической экспертизы составляется заключение экспертной комиссии.

оценка земельный хозяйственный поселение



2. КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ПОСЕЛЕНИЙ

2.1 Понятие, цели, задачи и содержание комплексной оценки

Оценка - это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.

Комплексная оценка территории города - это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.

Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.

Основным назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.

В связи с этим перед комплексной оценкой стоят следующие задачи:

подготовка нормативно-правовой и технической документации по организации комплексной оценки на территории города;

сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки;

проведение анализа сложившегося функционального, территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель;

проведение ресурсной оценки природно-территориального комплекса;

выявление нарушений в использовании земель поселений;

разработка рекомендаций по совершенствованию сложившейся организации использования земель;

определение перспектив дальнейшего развития территории города в целом и незастроенных территорий в частности.

В развитии комплексной оценки территории городов можно выделить два этапа:

1) советский (период централизованного планирования развития городов);

2) современный (период развития рыночных отношений и формирования рынка земли).

До принятия Президентом Указа «О проведении земельной реформы в Российской Федерации» от 23 ноября 1990 года комплексная оценка применялась при разработке генерального плана развития города. Результаты комплексной оценки сводились к созданию системы тематических карт и табличных материалов. Содержание тематических карт отражалось на опорных планах.

Результатом проведения комплексной оценки в советский период являлись проектные решения по архитектурно-планировочной организации, функциональному и строительному зонированию территории, развитию инженерных и транспортных систем, по планировке и застройке (выбору типов жилых и общественных зданий), организации обслуживания населения, режиму использования охранных зон.

Таким образом, результаты комплексной оценки имели не стоимостное выражение, а включали сведения о качественных и количественных характеристиках основных факторов. Отсутствие стоимостных показателей в материалах комплексной оценки советского периода вызвано тем, что в них не было объективной необходимости, и в первую очередь потому, что земля не продавалась, земельный налог не взимался, рынок земли отсутствовал. Кроме того, существенное влияние оказало отсутствие развитых компьютерных технологий, которые могли быть применены в ходе принятия управленческих, градостроительных и землеустроительных решений.

На современном этапе произошли коренные изменения в сфере социальных, экономических отношений и в правовой сфере. Наступила эпоха рыночных отношений, и развивающийся рынок недвижимости все настойчивее диктует необходимость применения экономического подхода к традиционным методам комплексной оценки поселений.

Однако следует отметить, что в условиях развивающихся рыночных отношений основные принципы и факторы оценки остались прежними. Неизменной осталась и основная цель ее проведения, которая заложена Конституцией РФ, - это обеспечение создания комфортных условий для жизнедеятельности человека. А коренные социальные и экономические преобразования, происходящие в современном обществе, а также принципиальные изменения в области градостроительных и земельных отношений во многом предопределили объективную необходимость проведения комплексной оценки территории поселений. Результаты комплексной оценки на современном этапе широко применяются в следующих основных направлениях:

1. При разработке генеральных планов развития территории поселений, когда жизненно важно правильно и экономически грамотно спланировать перспективы дальнейшего развития города, обеспечить надежную поддержку проектных разработок генерального плана и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

2. При разработке схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, где решаются вопросы дальнейшего использования, планировки и застройки не задействованных ранее в градостроительной деятельности земель, но пригодных к освоению, а также вопросы дальнейшего совершенствования существующего использования земель.

3. При осуществлении ценового зонирования территории.

4. При информационной поддержке развития рынка земли, когда дифференциация ставок земельного налога должна осуществляться с учетом ценности территории, определяемой на основе проведения комплексной оценки.

5. В ходе принятия управленческих решений в использовании городских территорий, когда для эффективного государственного регулирования земельных отношений нужна точная информация о состоянии и тенденциях качественного и количественного изменения земельных ресурсов.

6. При проведении государственной кадастровой оценки земель поселений.

Однако современный этап развития комплексной оценки территории городов характеризуется отсутствием единой методики проведения этих работ.

Комплексная оценка земель поселений представляет совокупность нескольких видов оценки: экологической, социально-экономической, градостроительной, ресурсной и др.

2.2 Правовое обеспечение проведения оценочных работ в поселениях

Предпосылкой для проведения земельно-оценочных работ послужила осуществляемая в России земельная реформа. В 199095 гг. на федеральном уровне и уровне субъектов РФ для правового обеспечения земельной реформы было принято свыше 150 нормативно-правовых актов, в частности Земельный кодекс РФ от 25 апреля 1991 г., законы РФ «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г., «О плате за землю» от 11 октября 1991 г., «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. и др. Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. № 1767 введено понятие земли как объекта недвижимости. Таким образом, можно отметить, что на первом этапе реформы (19901995) была преодолена монополия государственной собственности на землю. Фактически был создан новый земельный строй, но начатая в 1991 г. земельная реформа не была доведена до конца.

Перед Россией в настоящее время стоит сложная задача завершить реформирование земельных отношений и создать российскую национальную систему землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

В.В. Артеменко, исследуя проблемы законодательно-нормативного обеспечения земельных преобразований в России отмечает, что современный этап земельной реформы на первый план выдвинул задачи перехода к экономическим методам управления земельными ресурсами, создания и всестороннего обеспечения функционирования рынка земли, совершенному механизму земельных сделок, к расширению аренды земли как формы землепользования, особенно в городах, введению механизма залога земель. Решение этих задач потребовало дальнейшего совершенствования правового регулирования земельных отношений в России.

Принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации от 28 сентября 2001 г. был ознаменован новый этап в развитии земельных отношений. Его главной целью явилось приведение в соответствие интересов собственников, владельцев, арендаторов и государства.

Таким образом, в результате осуществления глубоких социально-экономических преобразований, проведения земельной реформы произошли коренные изменения в земельных отношениях. Введение многообразия форм собственности на землю (государственной, муниципальной, частной и иной), платности землепользования, а также «определения» земли как объекта недвижимости и, следовательно, объекта рыночных отношений вызвало необходимость проведения оценки и учета земель.

Нормативно-правовой базой, обеспечивающей проведение оценочных работ, послужили следующие нормативно-правовые документы:

25 августа 1992 г. было принято постановление Правительства РФ № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ», которым утверждено Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра. В этом положении говорится о том, что «оценка земель различного целевого назначения проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей», в положении определен предмет оценки для земель различных категорий.

В 1995 г. авторским коллективом, состоящим из специалистов Роскомзема и ГУЗа (г. Москва), было разработано методическое пособие «Комплексное ценовое зонирование территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога». Методы и приемы, излженные в нем, в той или иной степени были использованы в практической деятельности научными производственными коллективами при проведении данного вида работ, а также были предприняты попытки в разработке собственные методики.

В 1996 г. Роскомземом были утверждены «Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков», в которых излагались общие теоретические основы оценки и были представлены рекомендации по оценке кадастровой стоимости земель поселений, садоводческих товариществ, промышленных предприятий вне населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения.

29 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ. Этот закон определил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении единичных объектов собственности.

В 1998 г. был подготовлен проект Федерального закона «Об оценке земель» и проект Налогового кодекса РФ. С принятием представленных законопроектов предполагалась отмена действия статьи 25 Закона РФ «О плате за землю», в которой говорится о нормативной цене земли, так как в этом случае налогообложение земли формировалось бы от ее кадастровой стоимости. Однако проект закона не был принят.

25 августа 1999 г. Правительство РФ приняло постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Проведение данной оценки намечалось на 19992001 гг. Были установлены источники финансирования этих работ. Различным министерствам и ведомствам до 1 ноября 1999 г. было указано представить Предложения о порядке проведения государственной кадастровой оценки земель.

В 1999 г. была принята федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в РФ на 19992002 гг.» от 26.06.99 № 694. Целью данной программы явилось повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производственного потенциала земли и превращение ее в самостоятельный фактор экономического роста. В этой программе впервые уделяется внимание проблемам городского землепользования и реформированию земельных и градостроительных отношений в городах.

Основными мероприятиями этой реформы явились:

· разработка и совершенствование на всех уровнях правовой и нормативной базы регулирования земельных отношений;

· разграничение земель, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;

· создание инфраструктуры рынка земли;

· зонирование территории;

· ведение мониторинга земель;

· проведение массовой оценки земель;

· совершенствование земельных платежей;

· иные мероприятия.

Постановление Правительства Российской Федерации № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» было принято 8 апреля 2000 г.. Настоящие Правила определили порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В правилах отмечается, что государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и др. кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

9. Приказ ФСЗКР «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель» № П/21 вышел 20 февраля 2001 г. Целью его является обеспечение проведения государственной кадастровой оценки земель РФ в сроки, установленные Постановлением Правительства РФ от 25.08.99 г. 945 «О государственной кадастровой оценке земель», и усиление контроля за качеством этих работ. Приказ возлагает персональную ответственность за проведение работ по государственной кадастровой оценке земель в субъектах РФ на руководителей территориальных органов Росземкадастра, а также разграничивает полномочия Управления кадастровой оценки земель, ФКЦ «Земля» и территориальных органов Росземкадастра.

Таким образом, в Российской Федерации постепенно создается стройная правовая структура управления земельными ресурсами, призванная защищать интересы общества и при этом гарантировать интересы собственников земли.

2.3 Совокупность факторов, формирующих комплексную оценку

Комплексная оценка земель города включает в себя ряд составляющих: социально-экономическую, экологическую, градостроительную, ресурсную и другие виды оценок.

Остановимся на первых трех, имеющих наибольшую актуальность в настоящее время. Согласно технологической схеме каждый вид оценки включает ряд факторов, имеющих комплексный характер информации градоформирующего, градообразующего и градообслуживающего значения, существенно влияющих на ценность или уровень благоприятности городских территорий.

Экологическая оценка территории предполагает следующую систему факторов и показателей:

Выявление состояния окружающей среды: загрязнения воздушного бассейна, загрязнения почв, загрязнения водного бассейна.

Определение уровня стояния грунтовых вод, уровня заболоченности территории, наличие просадочных грунтов, рельеф местности, степени подверженности территории оползневым явлениям, наличия подтопляемых территорий, уровня засоления и др.

Установление экологических зон города, в состав которых могут входить санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны (прибрежные защитные полосы), зоны рекреации, особо охраняемые природные территории, охранные зоны памятников истории, культуры и архитектуры, лесозащитные зоны антропогенных процессов.

Установление параметров и режимов использования земель в границах экологических зон.

Выявление нарушений режимов использования в пределах установленных экологических зон.

Установление экологически неблагоприятных и экологически благоприятных территорий в границах города.

Градостроительная оценка проводится на основе выявления современного функционального (территориального), градостроительного и ландшафтного использования территории города. Поэтому в качестве факторов используются: состав и характеристика территориальных зон, уровень сложившихся функциональных связей, степень нарушения в общей организации территории города, анализ градостроительного использования, оценка ландшафтной организации территории.

...