Технологии эффективного управления и распоряжения земельными ресурсами Пермского края

Размещено на http://www.allbest.ru/

Технологии эффективного управления и распоряжения земельными ресурсами Пермского края

Содержание

Ведение

Глава 1. Аналитическая часть

1.1 Управление земельными ресурсами Пермского края

1.2 Земельный фонд Пермского края, общая характеристика

1.3 Анализ предложения рынка земельных участков Пермского края

Глава 2. Проектная часть

2.1 Зарубежный опыт учета земельных участков

2.2 Совершенствование действующего законодательства о государственном кадастровом учете земельных участков как основа эффективного управления земельными ресурсами Пермского края

2.3 Предложения по улучшению эффективности управления земельными ресурсами Пермского края

Заключение

Список использованных источников

Введение

Земля - уникальный ресурс: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести, предложение земли для использования практически неэластично.

Земельные ресурсы, как составляющая национального богатства всей страны и, в частности, Пермского края, требуют эффективного, грамотного управления и распоряжения по следующим главным аспектам:

· как всеобщий пространственный базис;

· как средство производства в сельском и лесном хозяйстве;

· как эталон естественной ненарушенной природы;

· как кладовая минерального сырья;

· как база размещения объектов отдыха и оздоровления.

В решении вопросов, связанных с рациональным использованием земель, важную роль играет земельное законодательство.

Цели государственного регулирования земельных отношений заключаются в «соблюдении баланса социально-экономических интересов различных субъектов земельных отношений и обеспечение наиболее рационального использования земельных ресурсов, включая создание необходимых условий для бесконечно долгого сохранения этих ресурсов как необходимого условия жизни человека, существования растительного и животного мира и развития производства».

По выражению великого английского экономиста Уильяма Питти: «Труд - отец богатства, земля - его мать». С этим трудно не согласиться.

С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений.

Земля стала объектом гражданского оборота и объектом налогообложения. Переход прав на целые земельные участки от одних землевладельцев к другим, т.е. распоряжение землей осуществляется на сегодняшний день по воле этих лиц без доминирующего участия органов власти. Это привело к тому, что органы местной и государственной власти теряют информацию фискального характера о земле и не могут правильно исчислять и взимать плату за землю. Резко активизировался оборот большого числа земельных участков, переданных в собственность гражданам для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства.

В ходе проведения нормативно-правовой и организационной реформы стало очевидным отсутствие современных методов ведения государственного земельного кадастра как адекватного инструмента управления земельными ресурсами.

Существующие недостатки действующего законодательства в сфере регулирования учета земель РФ сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Актуальность настоящего исследования обусловлена новым качественным состоянием правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации в целом, и в том числе касающихся правового регулирования государственного учета земель регионов.

В настоящее время продолжается реформирование правовых основ государственного кадастрового учета земельных участков, причем данное реформирование перешло в наиболее активную его фазу - разработан и обсуждается новый законопроект «О государственном кадастре недвижимости», приняты федеральные целевые программы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)", а также "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)".

Целью настоящего исследования является анализ нормативного правового регулирования государственного кадастрового учета земельных участков Российской Федерации как основы эффективного управления и распоряжения земельными ресурсами Пермского края.

Во исполнение вышеназванной цели поставлены следующие задачи:

1. рассмотреть технологию управления земельными ресурсами Пермского края;

2. изучить структуру земельного фонда Пермского края;

3. проанализировать зарубежный опыт учета земельных участков;

4. провести анализ предложения рынка земельных участков Пермского края;

5. наметить пути совершенствования действующего законодательства о государственном кадастровом учете земельных участков;

6. внести предложения по совершенствованию системы управления земельными ресурсами.

Таким образом, в настоящей работе предпринята попытка анализа правовой базы регулирования отношений по государственному земельному учету, а также разработаны некоторые предложения по улучшению эффективности управления земельными ресурсами Пермского края.

земельный рынок кадастр учет

Глава 1. Аналитическая часть

1.1 Управление земельными ресурсами Пермского края

Вопрос о земле сейчас особенно актуален. Земля очень высокодоходный потенциальный актив края. Структура земельного фонда Пермского края на 01.01.2008 отображена на рисунке 1. Из данного рисунка видно, что основную долю (62%) составляют земли лесного фонда.

Рис. 1. Земельный фонд Пермского края на 1.01.2008 (тыс. га)

Главными объектами управления являются земли населенных пунктов, промышленности и сельскохозяйственного назначения, на базе которых формируется частная собственность на землю (рис. 2). С этой земли собственник платит налог в консолидированный бюджет края.



С развитием частной собственности поступления в бюджет по этому направлению будут расти. Остальные земельные участки ограничены в обороте или изъяты из оборота[9]. Чтобы лучше понять состояние дел с частной собственностью на землю в Пермском крае, надо сравнить ситуацию с ситуацией в других регионах (рис. 3).

Из диаграммы на рис. 3 ясно, что в сравнении со средним значением по Российской Федерации Пермский край выглядит неплохо (7,6 и 9% соответственно). По сравнению со Свердловской областью положение также неплохое (в Свердловской области доля частной собственности на землю составляет 7,2%), но со¬седи из Самарской, Челябинской и Нижегородской областей, а также из Республики Татарстан выглядят намного лучше. Например, в Самарской области более половины земель (53,6%) находится в частной собственности.

Полномочия по управлению земельным фондом Пермского края организовано по следующей схеме. Полномочия по управлению лесами переданы субъекту Российской Федерации. На территории Пермского края ими управляет Министерство природных ресурсов Пермского края. Частная собственность (9 тыс. га) управляется конкретными юридическими и физическими лицами. В распоряжении муниципалитетов находятся неразграниченные земли (22 тыс. га). Это та земля, которая может использоваться для развития экономики края.

В полномочия Агентства по управлению имуществом Пермского края входит всего 0,5% земель. Это земли, на которых расположено краевое имущество. Большая же часть земель принадлежит муниципальным образованиям. Таким образом, проведение земельной политики зависит от муниципальных образований.

Направлениями повышения эффективности использования земельных ресурсов являются формирование рынка земли и платность землепользования.

Формирование рынка земли происходит по двум направлениям. Это продажа земельных участков собственникам объектов недвижимости и продажа незастроенных земельных участков на торгах.

Причем продажа под строительство может осуществляться как продажа права собственности на земельный участок и как продажа права на заключение договоров аренды земли. Поэтому в рамках земельного законодательства существует два вида права на землю: право собственности и право аренды. Если земля находится в собственности, то выплачивается земельный налог, если в аренде - арендная плата. Соотношение земельного налога и арендной платы показывает, что выгоднее: покупать землю или брать ее в аренду. Для принятия решения о виде землепользования нужна также информация о цене земельного участка. Тогда можно, сопоставив затраты по налогу и аренде, посчитать срок окупаемости земли и принять правильное управленческое решение. В 2007г. в частную собственность были переданы 9228 участков. Их покупатели перешли с арендных отношений на налоговые, оценив этот вариант как более выгодный.

Поступления земельных платежей в консолидированный бюджет Пермского края с каждым годом растут (рис. 4).

В 2007г. поступления от использования и распоряжения земельными участками в консолидированный бюджет края составили 6 450 млн. руб. Но есть возможность для роста этого показателя, по крайней мере, в 5 раз. Во многом этот рост будет зависеть от общего состояния экономики края. Можно считать увеличение размеров земельных платежей в бюджет косвенным показателем активности экономики на территории края.

Продажа земельных участков под строительство в соответствии с Земельным кодексом должна осуществляться через торги. В 2007г. только 7% участков продали на торгах, что ставило 649 участков, из них 260 участков передано в собственность, а 389 - в аренду.

1.2 Земельный фонд Пермского края, общая характеристика

Территория Пермского края занимает площадь 16023,6 тыс. га. В структуре земельного фонда значительную площадь занимают земли лесного фонда - 10138,9 тыс. га или 63 % территории края, площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 4332,4 тыс. га или 27 % территории, земли запаса занимают 451,8 тыс. га или 2,7 %, земли населенных пунктов - 441,7 тыс. га или 2,8 %. Остальные категории земель составляют в совокупности 4,3 % территории

Таблица I

Распределение земель Пермского края по категориям 2006 - 2007 г.г. тыс. га

Категория земель	Площадь
	2006 г.	2007 г.	2006 г. к 2007 г.
Земли сельскохозяйственного назначения	4273,6	4332,4	58,8
Земли населенных пунктов	440,8	441,7	0,9
Земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения	93,5	93,5
Земли особо охраняемых территорий и объектов	283,2	283,2
Земли лесного фонда	10139	10138,9	-0,1
Земли водного фонда	304	304
Земли запаса	489,5	429,9	- 59,6
Итого	16023,6	16023,6

Распределение земельного фонда по категориям представлено на рисунке 1.



Рис. 1. Распределение земельного фонда Пермского края по категориям на 01.01.2008 г.

Земли сельскохозяйственного назначения

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае составляет 4332,4 тыс. га. Такими землями признаются земли за чертой населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли данной категории используются гражданами и юридическими лицами для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. За 2007 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 58,8 тыс. га, в основном за счет перевода земель запаса в земли сельскохозяйственного назначения. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья занимают 2413,5 тыс. га (56 % земель данной категории), значительную их часть составляют пахотные земли - 1789,1 тыс. га (41 % земель сельскохозяйственного). На долю земель, занятых водными объектами, дорогами, постройками и прочими землями, приходится 2 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения.

Земли населенных пунктов

Площадь земель, находящихся в границах населенных пунктов, составляет 441,7 тыс. га. В составе земель населенных пунктов выделяются земли городских и сельских населенных пунктов. Площадь земель, занимаемая городами и поселками городского типа, составляет 249,4 тыс. га или 56,0 % земель населенных пунктов. Распределение земель городских населенных пунктов по их составу представлено на рис. 4.2. Площадь земель, на которой расположены сельские населенные пункты, составляет 192,3 тыс. га или 44,0 % земель населенных пунктов. Распределение земель сельских населенных пунктов по их составу показано на рис 4.3. Площадь категории земель населенных пунктов по сравнению с 2006 г. увеличилась на 0,9 тыс. га. В структуре городских населенных пунктов преобладают земли рекреационного значения в составе особо охраняемых территорий - 77,9 тыс. га (31 % земель городов), куда в основном входят городские леса - 72,4 тыс. га или 29 % земель городов. Земли жилой застройки составляют 22,4 тыс. га (9 %), из них многоэтажной - 7,1 тыс. га, индивидуальной - 14,5 тыс. га. Земли сельскохозяйственного использования занимают 30,9 тыс. га (12,4 % городских земель), из них используется для садоводства - 7,6 тыс. га, огородничества - 2,4 тыс. га, ведения личного подсобного хозяйства 1,0 тыс. га. Земли транспорта и промышленности занимают 29,3 тыс. га (11,7 %). Земли общего пользования - 20,3 тыс. га (8 %), земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность, - 24,1 тыс. га (10 %). Анализ распределения земель городских населенных пунктов по видам использования показал, что в 2007 г. отмечено увеличение площадей земель, используемых для промышленных целей, но в то же время и уменьшение земель, используемых в сельскохозяйственных целях, что связано с добровольным отказом землепользователей от части предоставленных им ранее земель. Как отмечено выше, при этом площади земель, не вовлеченных в градостроительную деятельность, уменьшились - на 0,1 тыс. га и земли общего пользования уменьшились на 0,2 тыс. га. В составе земель сельских населенных пунктов преобладают земли сельскохозяйственного использования. Занимаемая ими площадь составляет 104,4 тыс. га (54 % земель сельских населенных пунктов), из них более 36 % используется для ведения личного подсобного хозяйства - 69,6 тыс. га, для садоводства используется 1,6 тыс. га, огородничества - 2,2 тыс. га. По сравнению с 2006 г. земли сельскохозяйственного использования сократились на 0,7 тыс. га, что так же связано с отказом собственников земельных участков, землепользователей от части неиспользуемых земель (в основном это земли, используемые для сенокошения, животноводства, а также предприятий занимающихся сельскохозяйственным производством). Все неиспользуемые земельные участки на территории сельских населенных пунктов, в том числе и неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, составляют земли, не вовлеченные в градостроительную и иную деятельность, - 32,9 тыс. га (17 %), что на 0,8 тыс. га больше уровня прошлого года. Земли общего пользования занимают 27,2 тыс. га (14 %). Земли жилой застройки в сельских населенных пунктах занимают лишь 6,2 тыс. га или 3,0 %. Остальные земли составляют в совокупности 21,6 тыс. га (11 %).

Рис. 1.1. Распределение земель городских населенных пунктов по их составу в Пермском крае на 01.01.2008 г.



Рис. 3 Распределение земель сельских населенных пунктов по их составу в Пермском крае на 01.01.2008 г.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Земли промышленности занимают площадь 93,5 тыс. га, что составляет около 0,6 % от площади края. Земли этой категории расположены за пределами черты населенных пунктов и используются предприятиями, организациями и учреждениями для выполнения возложенных на них задач. За текущий год площади этой категории земель не изменились. В составе категории земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются, выделяются земли:

- промышленности - 17,6 тыс. га или 19,0 % от общей площади земель данной категории,

- энергетики - 0,2 тыс. га или 0,2 %,

- транспорта - 42,3 тыс. га или 45 %,

- связи, радиовещания, телевидения, информатики - 0,1 тыс. га или 0,1 %,

- обороны и безопасности - 32,7 тыс. га или 35 %,

- иного специального назначения - 0,6 тыс. га или 0,6 %.

В составе земель промышленности и иного специального назначения преобладают земли, занятые лесами и древесно-кустарниковой растительностью - 31,4 тыс. га (34 %), а также земли под дорогами - 39,5 тыс. га (42 %). Застроенные территории занимают 15,9 тыс. га (17 %), в т.ч. занятые промышленными сооружениями - 3,7 тыс. га. Остальные угодья занимают незначительные площади в структуре земель промышленности и иного специального назначения - 6,7 тыс. га (8 %). Большая площадь земель, занятых лесами и древесно-кустарниковой растительностью, в структуре угодий данной категории земель обусловлена наличием на территории области военного лесничества площадью более 20 тыс. га.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Категория земель особо охраняемых территорий в 2007 г. остается без изменений, в крае насчитывается 282,3 тыс. га земель особо охраняемых территорий и объектов. Эти земли в основном представлены двумя заповедниками: «Вишерский» - площадью 241,2 тыс. га и «Басеги» - площадью 38,0 тыс. га, а также заказником регионального значения «Предуралье» - площадью 2,3 тыс. га. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также земли рекреационного назначения составляют 1,8 тыс. га. К ним относятся земельные участки, занятые территориями детских летних оздоровительных лагерей, домов отдыха, курортами «Ключи» и «Усть-Качка». В структуре угодий земель особо охраняемых территорий и объектов преобладают земли, занятые лесами, - 221,5 тыс. га (78 %). Значительную часть составляют прочие угодья - 37,1 тыс. га (13 %), представленные в основном горными хребтами и скалами. Земли под водой и болотами составляют 3,5 % земель особо охраняемых территорий, сельскохозяйственные угодья - 4 %.

Земли лесного фонда

Земли лесного фонда занимают 10138,9 тыс. га, это составляет 63 % от площади края. В составе земель лесного фонда лесные земли занимают 94 %. Нелесные земли представлены сельскохозяйственными угодьями - 71,1 тыс. га (0,7 %), землями, под водой - 38,2 тыс. га (0,4 %), под дорогами - 81,4 тыс. га (0,8 %), болотами - 332,9 тыс. га (3,2 %) и прочими угодьями - 92,8 тыс. га (0,9 %). Площадь земель лесного фонда в течение 2007 г. уменьшилась на 0,1 тыс. га (0,2 тыс. га переведены в земли населенных пунктов, 0,1 тыс. га переведены в земли лесного фонда из земель промышленности, транспорта, связи и пр.). Изменения в составе угодий земель лесного фонда незначительные: лесные площади уменьшились на 0,2 тыс. га, сельскохозяйственные угодья уменьшились на 0,2 тыс. га, прочие земли увеличились на 0,4 тыс. га.

Земли водного фонда

Площадь земель водного фонда составляет 304 тыс. га (1,9 % от площади края) - это Камское и Воткинское водохранилища, крупные реки, озера и пруды. Из них болотами занята незначительная часть 0,4 тыс. га (0,1 % земель данной категории).

Земли запаса

Земли запаса занимают площадь 429,9 тыс. га, что составляет менее 3 % от общей площади края. По итогам 2007 г. площадь земель данной категории сократилась на 59,6 тыс. га, в основном за счет перевода в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем по прежнему значительную долю в структуре угодий земель запаса составляют сельскохозяйственные угодья - 176,2 тыс. га (41 %), из них пашня - 87,6 (20 %). Лесные земли занимают 211,4 тыс. га (49 %).

1.3 Анализ предложения рынка земельных участков Пермского края

Структура предложения земельных участков в черте/за чертой города

Количество предложений за пределами города в 4 раза превышает количество земельных участков, предлагаемых к продаже в городе (см. рис. 1). За городом 98% предложения сформировано из земельных участков сельхозназначения (45%) и земель поселений (53%). Площади предлагаемых участков варьируются от 1 сотки до 1000 га[10].

1/5 долю от общего объема предложения составляют предложения земельных участков в городе. 83% - земли поселений, остальная часть поровну распределена между промышленными землями (8%) и землями сельхозназначения (9%). Площади участков в черте городе находятся в диапазоне от 1 сотки до 44 га.

Рис.1 Структура предложения земельных участков в зависимости от расположения

Структура предложения земельных участков по площадям

Наибольшую долю в общем объему предложения составляют участки до 100 соток (67%), см. рис. 2. Из них ѕ части участков расположены за пределами города, и только ј - на территории города. Из 33% от общего количества всех предлагаемых участков только 5% находится в черте города, 95% больших участков (более 100 соток включительно) расположены вне города.

Рис.2. Структура предложения земельных участков в зависимости от площади

Структура предложения земельных участков по назначению использования земель

В зависимости от назначения земель, на которых расположены предлагаемые к продаже участки за границей города (см. рис. 3), более половины участков - земли поселений (53%), немногим меньше - земли сельхозназначения (46%), и всего 1% составляют земли промышленности - от 1 до 83 га. Все предлагаемые участки, которые относятся к промышленным землям, расположены около автотрасс и предназначены для строительства коммерческих объектов (АЗС, автосервис, кафе и т. п.). Земли поселений и сельхозназначения предлагаются традиционно под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство.



Рис.3 Структура предложения за пределами города Пермь

В черте города (см. рис. 4) явно выражено преимущество участков земель поселений (83%), в отличие от структуры предложения за пределами города. Земли сельхозназначения и промышленности занимают примерно одинаковые доли (9% и 8% соответственно).

Рис. 4 Структура предложения в черте города

Анализ ценовой ситуации на рынке земельных участков

Показатель средней стоимости 1 сотки земельного участка за пределами города имеет равномерную динамику, прирост за последние полгода составил 35%: цена выросла с 31,1 тысячи рублей за сотку до 42,3 тысяч рублей. Динамика средней стоимости в городе имеет положительный тренд только в августе 2008 года, предыдущие 5 месяцев прирост был отрицательный. Таким образом, за полгода средняя стоимость 1 сотки земли в городе уменьшилась на 42%.

Рис. 5 Динамика средней стоимости 1 сотки земельного участка в черте города и за его пределами, тыс. руб.

Равномерная динамика средней стоимости зафиксирована на участки разной площади - до 100 соток и более 100 соток (см. рис. 6). Цена за сотку больших участков (свыше 100 соток) за 6 месяцев выросла на 29%, в то же время на участки до 100 соток цена изменилась незначительно - на +1,8%. По состоянию на конец августа цена одной сотки земли до 100 соток в 4 раза превышает цену одной сотки участка, площадью свыше 100 соток.



Рис. 6 Динамика средней стоимости сотки земли за чертой города Пермь

В черте города неравномерная динамика отмечена за счет колебаний стоимости участков до 100 соток (см. рис. 7). Так, цена 1 сотки земли площадью менее 100 соток за полгода снизилась на 47%, более 100 соток - увеличилась на 9%.

Рис.7 Динамика средней стоимости сотки земли в черте города Пермь

Динамика стоимости продажи 1 сотки земли в зависимости от назначения использования территории представлена на рисунках 8 и 9.



Рис. 8 Динамика средней стоимости сотки земли в черте города Пермь

Рис. 9 Динамика средней стоимости сотки земли за чертой города Пермь

Снижение стоимости отмечено в черте города участков, находящихся на землях поселений. За пределами города аналогичные участки имеют наибольший прирост (+47%). Колебания стоимости 1 сотки земли разного назначения связаны с изменением структуры предложения. Так, увеличение количества участков земель поселений почти вдвое за 6 месяцев (с марта 2008 года по август 2008 года) отразилось на росте стоимости в 47%.

Обзор рынка земельных участков за январь 2009 года

За январь 2009 года стоимость 1 сотки земли в зависимости от расположения (в пределах города или за чертой города) изменялась по-разному (см. рис. 10). Так, за городом цена предложения 1 сотки земли увеличилась на 12,3% (на 3 660 рублей) и установилась на отметке 33,3 тысячи рублей, а в черте города средний показатель 1 сотки земли снизился на 5,3% (в абсолютном выражении на 12 400 рублей) до 220 тысяч рублей за сотку.

Рисунок 10. Динамика средней стоимости 1 сотки земли в зависимости от расположения, руб./сот.

Повышение цены на сотку земли за чертой города произошло за счет участков площадью до 100 соток (см. рис. 11). Так, цена предложения на них повысилась на 2,9% (на 1 450 рублей). Тогда как средняя стоимость 1 сотки участка свыше 100 соток снизилась на 5,3% (на 450 рублей за сотку). Но так как доля больших участков за городом значительно меньше, чем «маленьких», то и влияние на показатель средней стоимости незначительное.

Аналогичная ситуация в городе. Стоимость участков до 100 соток выросла на 8,6% до 217,3 тысяч рублей за сотку, а показатель средней стоимости участков более 100 соток снизился почти на 15%, цена предложения составила 140,8 тысяч рублей за сотку.

Рисунок 11. Динамика средней стоимости 1 сотки земли в зависимости от расположения и размера участка, руб./сот.

В зависимости от категории земли (земли населенных пунктов, земли сельхозназначения, промышленные земли) и расположения (в черте города, за пределами города) изменение стоимости за январь можно проследить на рисунке 13. Ограниченность количества предложений при делении на категории позволяет отследить динамику не во всех выделенных группах.

Рисунок 13. Динамика средней стоимости 1 сотки земли в зависимости от расположения и категории земли, руб./сот.

Глава 2. Проектная часть

Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

Рынок земли - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

Перечисленные выше особенности участия земельных участков в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития рыночных земельных отношений посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием земельного рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

Основа эффективного управления земельными ресурсами - грамотное законодательство.

2.1 Зарубежный опыт учета земельных участков

В рамках разработки данного проекта интересно было бы рассмотреть зарубежный опыт учета земельных участков.

Сведения кадастрового учета в большинстве стран мира оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов чрезвычайно важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету. Исторически сложилось так, что[4]:

· данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

· земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

· на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

· материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, рекреационных и торговых центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами.

Таким образом, земельный кадастр за рубежом, включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним. В конечном итоге сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра неразрывно связаны с понятиями учета, оценки стоимости земельных ресурсов, оценки состояния и возможности использования по тому или иному назначению.

Первоначально земельный кадастр играл функцию фискального кадастра, и лишь с конца 19 века возросла его юридическая роль, связанная с регистрацией и защитой прав на землю.

Следует заметить, что в зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.

В 1985 г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала более обобщенное определение кадастра.

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 18-22 марта 1996 г.), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999 г.) декларациях, согласно которому «кадастр - это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно он включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка и его улучшений. Кадастр может быть предназначен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации передачи права собственности на недвижимость), для помощи в управлении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды».

Рассмотрим особенности земельного кадастра в некоторых странах. В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения:

1) страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.

К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом учете: Кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

- создание базы данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);

- сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности;

- сведения об оценке участка.

2) страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.

3) скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство.

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы - это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю.

4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще.

Однако учет земель в Великобритании ведется издревле - одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в «Книгу страшного суда» (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от семи до восьми миллионно акров земли насчитывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства 11 века. Так, графство Корнуэл было преимущественно пастбищным; графство Девоншир измерено с точностью до акра. В качестве инструмента измерения использовался показатель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить. По сути это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.

В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью.

Изучение мирового опыта является необходимым элементом формирования и совершенствования национальной системы кадастрового учета - собственно поэтому это и указывалось в Постановлении Правительства РФ.

2.2 Совершенствование действующего законодательства о государственном кадастровом учете земельных участков как основа эффективного управления земельными ресурсами Пермского края

Главным направлением в совершенствовании законодательства о государственном кадастровом учете земельных участков является рассмотрение и принятие специального ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который должен прийти на смену действующему закону.

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет один месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

Кроме того, на практике, в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

Возможны два варианта решения названных проблем, и, соответственно, два варианта совершенствования действующего законодательства о государственным земельном кадастре.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

- объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

- построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

- организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

- не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

- отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

- требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

- развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

При разработке новейшего законодательства (проекта ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Программы) за основу принят второй вариант, предусматривающий создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Перейдем к рассмотрению иных направлений совершенствования действующего законодательства в части правового регулирования государственного кадастрового учета земельных участков.

Как известно в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (гл.31 Земельный налог) в 2006 году введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Между тем, как справедливо подчеркивают эксперты, при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Так В.А.Евсегнеев , отмечает, «нет и не может быть четкого определения денежной стоимости земли, которая должна фигурировать в земельном кадастре, и на основе которой определяется налоговая база. Здесь цифровые показатели по самой своей природе являются приближенными. Кроме того, теоретически денежные показатели должны все время колебаться в зависимости от изменения хозяйственной обстановки» [2]. В этой связи основывать налоговую базу только на оценочной стоимости участка из земельного кадастра - необоснованно, и на практике это вызывает немало споров.

В настоящее время, применение Гл.31 НК РФ, вкупе с Законом «О государственном земельном кадастре» становится следствием возникновения многих спорных вопросов как в теории, так и на практике. Среди них:

· Насколько обязательными должны быть результаты кадастрации для налоговых органов?

· В какой мере эти работы должны подчиняться правилам Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации?

· Может ли оценщик вмешиваться в ход оценочных работ, например, в части выбора границ оцениваемого участка?

· Может ли он быть заказчиком оценочных работ, например, если земля не прошла кадастрации или прошла, но налоговый орган не согласен с ее оценкой, занесенной в кадастр?

· Должны ли оценщики Федерального агентства обладать лицензией на осуществление своей деятельности, как этого требует ст. 23 того же Закона «Об оценочной деятельности»?

· Допустимо ли оспаривать в суде результаты кадастрации земель?

· Если допустимо, то кто может выступать в качестве истца? И многие другие вопросы.

Законодатель попытался учесть перечисленные и многие другие вопросы в Законопроекте «О государственном кадастре недвижимости», включив положения об оценке в специальную Главу 6 «Порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости».

В Законопроекте, его авторами предложена единая для России система оценки земли и других объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд (п.2 ст.24 Законопроекта «О государственном кадастре недвижимости).

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в соответствии с Законопроектом, могут проводиться оценщиками:

- соответствующими требованиям, предъявляемым к оценщикам законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- имеющими документ государственного образца, подтверждающий квалификацию в области кадастровой оценки, выданный образовательным учреждением, осуществляющим обучение оценщиков методам проведения кадастровой оценки;

- имеющими в штате не менее трех работников, соответствующих указанным требованиям.

Предполагается, что каждый объект недвижимости должен проходить кадастровый учет и переоценку один раз в 3 - 5 лет (по решению представительного органа государственной власти субъекта РФ). Сведения, полученные кадастровыми инженерами, будут вноситься в единый государственный реестр объектов недвижимости. Создание такого реестра сделает возможным в России переход к единому налогу на недвижимость.

Впрочем, нельзя однозначно сказать, что решения, предложенные в Законопроекте являются «панацеей» от всех перечисленных проблем. Эксперты отмечают, что один из самых проблемных вопросов - это вопрос соотношения кадастровой и рыночной стоимости. Если разница государственной и рыночной оценки объектов недвижимости окажется слишком большой, это создаст существенный стимул для коррупционной деятельности. Ведь несмотря на единую систему коэффициентов, определяющих кадастровую цену недвижимости, степень отличия этой цены от сложившейся рыночной в разных регионах будет разной». Есть и другие проблемы, на которые, в частности обращено внимание правительств в Руководящих принципах партнерства государственного и частного секторов в области управления земельными ресурсами, например проблема одновременного обеспечения подотчетности, конфиденциальности и добросовестности.

Вернемся к рассмотрению направлений совершенствования правового регулирования государственного кадастрового учета земельных участков.

Обратим внимание и на рациональные предложения по совершенствованию правового регулирования государственного земельного кадастра, высказанные ранее в литературе. Так, В.Н. Сидоренко [3] предложил закрепить в Кодексе об административных правонарушениях Российской Федерации административную ответственность за нарушение законодательства о государственном земельном кадастре. Правоприменительная практика в данной сфере в настоящее время не многочисленна, хотя и типична (отказ в проведении государственного кадастрового учёта по причине неполноты или противоречивости предоставляемых сведений, неверное использование сведений государственного земельного кадастра налоговыми органами, а также органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым до недавнего времени относились комитеты по земле и землеустройству). Гораздо больше дел связано с проведением регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подводя итоги, необходимо отметить, что актуальными направлениями по совершенствованию системы государственного кадастрового учета земельных участков, являются:

· продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

· реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости.

· создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости;

· осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций.

В конечном счете, общим результатом совершенствования системы земельного кадастра будет являться: активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и росте объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости. Результатом будет являться развитие рыночных институтов, в том числе института налоговой оценки объектов недвижимости.

Объективная оценка современной системы земельного кадастра со всей наглядностью позволяет сделать вывод, что, решающий шаг к завершению создания в Российской Федерации национальной земельно-кадастровой системы может быть сделан только в рамках реализации Подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)», предусматривающей замену технологии ведения земельного кадастра и переход к цифровым методам получения, обработки, хранения и представления земельно-кадастровых данных.

...