Субъекты и объекты земельных правоотношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Земельный кадастр - это совокупность необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и организационно-правовом положении земель. Объектом земельного кадастра являются все земли в пределах границ РК. Единицей учета и хранения земельно-кадастровых данных является земельный участок - принадлежащая собственнику или землепользователю часть земельной площади, предназначенная и используемая для определенной, заранее установленной цели и отграниченная в натуре (на местности) от других земельных участков. Земельный кадастр ведется по единой системе на всей территории РК. Научно-методическое руководство земельно-кадастровыми работами осуществляется из единого научного центра. Составными частями земельного кадастра являются:

1)учет количества земель национального земельного фонда по их целевому назначению (категориям земель), категориям землепользователей и землепользовании и угодьям;

2)кадастр земель сельскохозяйственного назначения;

3)мелиоративный кадастр орошаемых земель;

4)кадастр земель населенных пунктов.

Организация земельного кадастра как системы мероприятий включает в себя следующие виды деятельности соответствующих органов:

1)разработку законодательных нормативных актов по земельному кадастру;

2)разработку инструктивно-методических документов, определяющих основы практического ведения земельного кадастра;

3)разработку единой земельно-кадастровой документации.

Производственный (технологический) земельно-кадастровый процесс осуществляется по следующим стадиям (видам работ):

1)учет земельных участков для целей государственной регистрации и последующего ведения правового кадастра;

2)учет качества земель;

3)бонитировка почв;

4)кадастровая оценка земель;

5)ведение комплексной земельно-кадастровой документации.

Каждая из стадий общего земельно-кадастрового процесса осуществляется по подстадиям, то есть собственным стадиям. При планировании и организации земельно-кадастровых работ необходимо различать:

материалы, разработка которых не составляет предмета земельного кадастра и не входит в содержание земельно-кадастровых работ, но которые используются для целей ведения земельного кадастра и составляют его исходную естественно-научную основу (планово-картографические материалы, материалы специальных съемок, изысканий и натурных обследований территории);

собственно земельно-кадастровые работы, которые проводятся с

целью реализации содержания земельного кадастра;

материалы и документы, которые разрабатываются по выходным данным земельного кадастра для внешних пользователей земельно - кадастровой информацией.

Регистрация земельных участков, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в качестве юридического мероприятия по оформлению прав пользования и владения конкретным земельным участком и внесения записей в соответствующие государственные документы. В условиях Казахстана она носит государственный характер. Она направлена на охрану и укрепление государственной и частной собственности на землю и прав на пользование земельными участками. Земельно-регистрационным данным придается юридическая сила. В системе кадастра в ее задачу также входит сбор, систематическое хранение и обновление сведений о правовом и хозяйственном положении земель.

Регистрации земельных участков предшествует юридическое оформление, закрепление установленных границ земельных участков на местности, определение площадей земельных участков и составление соответствующих планов. Эти работы выполняются в порядке межхозяйственного землеустройства (межевания). Регистрация земельных участков проводится одновременно с учетом земель.

Важным условием рационального и эффективного использования земельного фонда является правовое обеспечение устойчивости и охраны землепользования и землевладения в строгом соответствии с его целевым назначением. Устойчивость землепользования и землевладения обеспечивается государством. Они могут быть изъяты только для государственных надобностей с соблюдением законной процедуры и возмещением всех убытков, включая неиспользованные затраты и выгоды, а также стоимость участка. Земельные участки могут быть изъяты в случае нарушения пользователем или собственником земельного законодательства республики.

Для осуществления охраны землепользования и землевладения надо располагать сведениями о том, кто является землепользователем или землевладельцем и на какую конкретно территорию распространяется их право пользования и владения. Регистрация землепользований и землевладений охватывает круг вопросов, связанных с оформлением прав пользования и права собственности конкретными земельными участками и записью данных о них в соответствующих документах (земельно-кадастровых книгах и магнитных носителях АИС ЗК). Она содержит сведения о правовом положении земельных участков.

Основанием для регистрации землепользования является решение соответствующего государственного органа (акимата) о предоставлении земельного участка юридическому или физическому лицу на соответствующие цели на основании предусмотренных законом необходимых документов, а также предоставленных документов о перенесении в натуру землеустроительного проекта и закреплении границ участка на местности. После оформления государственной регистрации землепользователю или собственнику выдают документ (государственный акт установленной формы) на право пользования или право собственности на земельный участок вместе с планом этого участка. В решениях о предоставлении земельных участков указывается, для какой цели они отводятся и основные условия пользования землей.

При предоставлении земель в пользование приоритет предоставляется сельскохозяйственным землепользователям. В документе на право пользования или право собственности также указывается целевое назначение участка, делимость или неделимость, сервитуты и другие обременения и ограничения.

В пользование или владение гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены один или несколько отдельно расположенных земельных участков, которые представляют единое землепользование, поскольку право имеет один субъект, имеющий определенные права и обязанности по пользованию, владению всей этой земельной территорией. Землепользование или землевладение в виде конкретного земельного участка подлежит государственной юридической регистрации, оно, как и любой объект недвижимости, должно быть внесено не только в земельно-кадастровые книги, но и пройти государственную регистрацию в соответствующих юридических и учетно-технических органах (БТИ).



Таблица 1 - Правовые основы государственной регистрации земельных участков и землепользований в РК

Государственная регистрация земельных участков и субъектов права
Подлежат регистрации: - Право собственности; -Право ведения хозяйства; -Право оперативного управления; -Право пожизненного наследуемого владения; -Право постоянного пользования; -Право временного землепользования (краткосрочного и долгосрочного); -Право аренды; -Ипотека и сервитуты; Кондоминиум;	Регистрация обеспечивает: -устойчивость земельных участков и землепользований; -использование земель по целевому назначению; -охрану земельных прав; -соединение процесса регистрации земли и имущества, находящегося на ней; -подтверждается законность прав пользования, владения или собственности на землю; -одновременное ведение первичного учета земель; -ведение государственного налогового учета;

земельный кадастр регистрация участок

На праве постоянного землепользования земельные участки предоставляются крестьянским (фермерским) хозяйствам; государственным и негосударственным юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство; лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Бессрочным считается пользование без заранее установленного срока. Другими словами, это постоянное землепользование. На данный вид землепользования первичным землепользователям выдается Государственный акт на право землепользования, который является правооформляющим и правоустанавливающим документом. Временным является пользование землей с ограниченным сроком, который устанавливается при отводе земли или по соглашению сторон. Оно может быть краткосрочным - до 5 лет и долгосрочным - от 5 до 49 лет. Порядок оформления и предоставления земли во временное пользование установлен земельным законодательством.

В республике признаются законодательством и охраняются государственная и частная собственность на землю. Вся земля, кроме земельных участков, находящихся в частной собственности, является государственной собственностью. Частная собственность на землю выступает в виде собственности граждан и негосударственных юридических лиц. В частной собственности граждан могут находиться земельные участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства.

Кроме этого, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц, могут находиться земельные участки, предоставленные под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением.

Земельный участок, находящийся в частной собственности является недвижимым имуществом. Вследствие этого, с земельным участком, а также и с правом землепользования по земельному законодательству республики можно вести разрешенные законом операции, как и с любой другой недвижимостью, поэтому различные юридические действия с земельной недвижимостью регулируются также нормами гражданского кодекса республики.

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельными участками по своему усмотрению без получения каких либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено законом. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами (продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный фонд, передать в залог, подарить и завещать земельный участок). Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основании договора о временном пользовании (в виде договора аренды или договора о безвозмездном пользовании).

Регистрация земельных участков подразделяется на основную (первичную) и текущую (последующую). При первичной регистрации производятся работы по оформлению новых земельных участков (землепользований и землевладений), систематизации и внесению соответствующих сведений в земельно-регистрационные документы. В процессе ее проведения вносят первичную запись о земельном участке. В последующем в процессе хозяйственного использования земель происходят те или иные законные изменения в размерах и составе землепользования, которые требуют уточнения в правовом положении земель. Так, в результате изъятия земель для государственных нужд может измениться общая площадь землепользования и т.п.

Последовательность действий при государственной регистрации земельных участков и землепользований иллюстрируется таблицей 2. Работы по оформлению всех законно происходящих изменений и внесение соответствующих уточнений в первичные регистрационные данные и документы осуществляются в порядке текущей регистрации землепользований. Таким образом, обеспечивается поддержание земельно-регистрационных данных на уровне современности..

В республике государственная регистрация земельных участков сложилась в определенную систему и осуществляется в тесной связи с государственным учетом земель. Эта выражается, прежде всего, в том, что данные регистрации (общая площадь, площадь видов пользования) принимаются в качестве исходных при учете количества и качества земель в каждом земельном участке. В пределах общих площадей, указанных при регистрации, производится увязка площадей угодий, определяемых при учете земель. С другой стороны, все земельно-учетные сведения по территории, на которой формируется земельный участок (землепользование), используются при проведении регистрационных работ. Единство регистрации и земельного учета в значительной мере обеспечивается и единством документации.

Основным земельным регистрационно-учетным документом в районе (городе) является государственная земельно-кадастровая книга (ГЗКК). Юридическая регистрация земельных участков, как объектов недвижимости, проводится в органах государственной регистрации недвижимости.

Таблица 2 - Последовательность действий при государственной регистрации земельных участков

1. Возбуждение дела о предоставлении земельного участка
2. Юридическое и кадастровое оформление участков:
-установление в натуре границ участка, поворотных точек; -натурные геодезические измерения; -оформление землеустроительного (кадастрового) дела районным (городским) земельным комитетом;
3. Утверждение границ земельного участка и подготовленного землеустроительного дела районным (городским) акимом
В решении указывается: -целевое назначение; -основания для отнесения к данной категории земель; площадь; -вид правомочий; - указание земельному комитету на подготовку и выдачу документов на право собственности, владения или пользования;
4. Выдача правоустанавливающих документов (государственные акты, свидетельства, договора, регистрационной карточки)
5.Государственная земельная регистрация: -присвоение кадастрового номера; - регистрация - запись сведений о земельном участке и субъекте права в государственной земельно-кадастровой книге районного (городского) комитета и регистрационной карточке;

В отличие от учета земель, регистрация земельных участков охватывает не весь единый государственный земельный фонд, а лишь ту его территорию, которая предоставлена в пользование и собственность. Ее не ведут на свободных землях государственного запаса. Земельно-регистрационные сведения используются также при оценке земель. В новых условиях неизмеримо возросло значение регистрационных данных для усиления охраны права собственности и права землепользования, при проведении операций с земельными участками, в случаях изъятия земель в государственных надобностей, при решении земельных споров и т.п.

Учет земель, являясь составной частью земельного кадастра, представляет собой один из видов народнохозяйственного учета. Специфика методов его ведения обусловлена особенностями объекта - земли как средства производства и недвижимости. В отраслях народного хозяйства земля используется для различных целей и соответственно этому производится ее учет. Земля учитывается как место размещения жилых построек, промышленности, сельского и лесного хозяйства, предприятий транспорта, учреждений культуры, здравоохранения, военных организаций и учреждений и т.п.

В некоторых отраслях производства (сельское и лесное хозяйство), кроме учета земли как операционного базиса, необходим учет ее как производительной силы, как главного средства производства. Это обусловливает необходимость в получении специальных сведений об использовании и данные о составе и качестве сельскохозяйственных угодий.

Для количественного отражения и качественной характеристики земель в земельном учете применяются натуральные измерители. Учет направлен на получение, обработку, анализ и хранение сведений о количестве, качестве и хозяйственном использовании земель, необходимых для рационального использования и охраны земельного фонда республики. При решении общегосударственных задач учет земель выступает как государственное мероприятие. Поэтому государство определяет задачи, содержание и порядок его ведения. Оно устанавливает: содержание земельно-учетной информации и методы ее получения; формы и содержание учетной и отчетной документации; сроки представления отчетности; органы осуществляющие учет. Установленный порядок учета является обязательным на всей территории республики.

Объектом государственного учета является весь единый земельный фонд республики Казахстан. Государственный учет земель представляет собой определенную систему, которая включает учет количества и качества земель. Учет ведется по фактическому состоянию и использованию земель на основе доброкачественных планово-картографических материалов. Учету подлежит весь земельный фонд в разрезе административно- территориальных единиц, категорий земель и землепользователей, землепользований и угодий, нами предлагается следующая схема классификации (Таб.3). Качество земельных угодий определяется по качеству почв, рельефу, составу травостоя, мелиоративному состоянию и т.п.

Поскольку объектом государственного учета земель является весь государственный земельный фонд, то учету подлежат все земли, входящие в его состав, независимо от того, в чьем пользовании и ведении они находятся, используются они или нет на данный момент. Свободные, нераспределенные земли учитываются в составе категории земель государственного запаса. Другими словами, должен соблюдаться принцип охвата учетом всех земель единого качественном состоянии земель. К ним относятся, прежде всего, государственного земельного фонда.

Таблица 3 - Классификация земельно-кадастровых единиц

Земельный фонд Республики Казахстан
Земельно-кадастровые единицы	Кадастровые учетные элементы
Земельный участок	Земельные угодья
Кадастровый квартал	Природный контур (участок)
Район (город)	Парцеллы
Область	Фации
Республика	Поливные участки
	Экологически однородные участки

Это позволяет правильно определить общую площадь, состав и распределение его по категориям земель, землепользователям и угодьям. На таблице 3 показана классификация земельно-кадастровых единиц и элементов при ведении земельного учета, принятая в Республике Казахстан. Важное условие правильной постановки учета земель - своевременность и непрерывность его ведения. Этим самым поддерживают земельно-учетные данные на уровне современности. Этот принцип обусловливает необходимость систематического учета количественных и качественных изменений, происходящих в состоянии и использовании земель. При учете земель все изменения нужно выявлять и фиксировать после того, как они произошли в натуре (на местности).

Земельные ресурсы при учете можно классифицировать (Таб.4). Важно также установить согласованность по времени получения и записи соответствующих учетных сведений. Ясность и доступность данных учета облегчает практическое использование его результатов. Земельно-учетные сведения следует показывать не только в текстовой документации, но и обязательно отражать на планово-картографической основе, что значительно облегчилось с введением учета на магнитных носителях с использованием компьютерной технологии, позволяющей хранить и выдавать информацию (цифровые таблицы, текст, графики, диаграммы, картограммы и электронные карты).

Таблица 4 - Классификация земельных ресурсов при учете земель

Земельный фонд Республики Казахстан
Классификационные признаки:
- Административно-территориальная принадлежность
- категории земель
- субъекты земельных правоотношений
- виды собственности и землепользования
- виды земельных угодий
- качественное и экологическое состояние
- правовой режим

В зависимости от задач, содержания и специфики работ земельный учет, подразделяется на основной (первичный) и текущий (последующий). Эти два вида учета взаимосвязаны между собой и представляют определенные этапы единого процесса земельного учета. Сложившиеся связи между видами земельно-учетной документации может иллюстрировать схема (Таб. 5).

Таблица 5. - Виды земельно-учетной документации и связи между ними

Земельно-учетная документация
На бумажных носителях	На магнитных носителях
Текстовая	Планово-картографическая
Книги, журналы, карточки, ведомости, пояснительные записки	Планы, карты, схемы, картограммы
Виды земельно-учетной документации
Основная	Вспомогательная	первичная
Учетная: государственная земельно-кадастровая книга; -квартальная кадастровая карта; -районная (городская) кадастровая карта; -госакты; -план земельного участка. Отчетная: -земельный баланс района (города); -отчет по форме 22 с приложениями.	-списки землепользований, рабочие тетради, картограммы, диаграммы, пояснительные записки и т.п.	-материалы съемок, корректировки планов, инвентаризации земель, обмера изменений, ведомости вычисления площадей; -материалы почвенных, агрохимических, мелиоративных, геоботанических обследований, землеустройства, лесоустройства, статистического учета.

Задачами основного учета являются:

-получение, систематизация анализ всех имеющихся на учитываемую территорию плановых материалов;

-проведение соответствующих полевых работ по съемкам и обследованиям с целью получения необходимых первичных исходных земельно-учетных данных и плановых материалов;

- определение размеров, качественного состояния, распределения и использования земель всей учитываемой территории;

изготовление специальных земельно-учетных плановых материалов и внесение первичных записей в земельно-учетные текстовые документы;

-определение состава и распределения земельного фонда по категориям земель, землепользователям, угодьям и их качественной характеристики по административным единицам (районам, областям).

Составной частью земельного учета является инвентаризация земель, которая представляет собой единовременное учетное мероприятие. Ее проводят по мере необходимости с целью выявления соответствия данных, имеющихся в кадастровой документации, натуре (местности).

Полученные при этом уточнения вносят в кадастровые сведения и в первую очередь в учетные. При проведении инвентаризации используются имеющиеся в производстве планово-картографические и другие материалы.

Для того, чтобы судить о масштабах работ, связанных с проведением первичного учета, в качестве примера приведем некоторые данные. Общая площадь земельного фонда Республики Казахстан (272,45млн.га.) учитывается и характеризуется по 14 областям, 161 административным районам, 302 городам и поселкам и 7164 сельским населенным пунктам. Во владении граждан имеется 230,5тыс.га земель личных подсобных хозяйств, 102,2 и 85,0тыс. га земель отведенных под садоводство и огородничество. Число первичных землепользований составляет: крестьянских хозяйств-90,9 тыс.; сельскохозяйственных кооперативов - 3310; хозяйственных товариществ - 2, 9 тыс.; производственных кооперативов - 2,2 тыс.; других негосударственных предприятий - 1,4 тыс.; государственных сельскохозяйственных - 1,6 тыс. Нами предложена схема, характеризующая связи частей земельного учета, последовательность действий. (Таб. 6.). Выявленные и зарегистрированные при проведении первичного учета сведения с течением времени перестают соответствовать действительности. Это объясняется тем, что в процессе хозяйственного использования в составе и распределении земли происходят определенные изменения. Так, в последние годы в связи с персонификацией земельных долей, отводом земель крестьянским хозяйствам, кооперативам и товариществам, изменилось распределение земель в сельских районах.

Кроме того, происходит трансформация угодий, примерно в 20% сельскохозяйственных предприятий ежегодно изменяется состав угодий. В связи с сокращением мелиоративных мероприятий меняется качественное состояние пашни и природных кормовых угодий.

В задачу текущего учета входит: выявление и запись сведений о происшедших изменениях в распределении, количестве и качестве земель, нахождение ошибок, допущенных при первичном учете и внесении соответствующих уточнений. В документах фиксируются лишь законные изменения, поэтому при текущем учете определяют не только фактически происшедшие изменения, но и их правомерность. При проведении текущего учета используются материалы основного учета и измеряют лишь те части территории, где произошли изменения в состоянии и использовании земель.

Таблица 6 - Земельный учет. Составные части.

Земельный учет
Основной (первичный)	Текущий (последующий)
Задачи: -получение, уточнение первоначальных сведений о правовом, хозяйственном состоянии земель, местоположении и размерах земельных участков, составе угодий, их качественном состоянии.	Задачи: -внесение корректив в документы основного учета, устранение ошибок в первоначальных записях и на плановых материалах
Проводится: -после организации новых и реорганизации существующих земельных участков (землепользований; -после повторных съемок, обследований земель, оценочных работ, при изменении кадастровых документов.	Проводится: -ведется постоянно, после основного учета, после инвентаризации, контрольных обмеров, обследований и т.п.; -фиксируются только изменения, осуществленные в законном порядке.
Основной учет - создает базу для текущего учета земель.	Текущий учет - обновляет и дополняет сведения основного учета, обеспечивает достоверность кадастровой информации.



Съемки и изготовление плановых материалов, как правило, не производят. Таким образом, текущий учет отличается от первичного как объемом, так и характером работ. По своему характеру изменения могут быть следующих видов: в площадях угодий в связи с трансформацией угодий; в площадях учитываемых классов земель; в качественном состоянии почв; в размерах землепользований и других учетных единиц в связи с отводом и изъятием земель; в площадях территорий административных единиц. Между основным и текущим учетом существует связь, первый создает основу для ведения второго, второй, обновляя, исправляя и дополняя данные первого, систематически поддерживает сведения о земле на уровне современности. Съемки, подразделяются на наземные и аэрофотосъемку. В настоящее время аэрофотосъемка является основным видом съемки при государственном учете земель. Она позволяет получить быстро и сравнительно дешево необходимые сведения о размерах, состоянии и использовании земельного фонда и в том числе каждого землепользования. Например, на материале аэрофотосъемки фиксируются не только контуры угодий, но и границы посевов различных культур, степень развития эрозии и т.п. Особенно ценными являются эти сведения для учета приусадебных земель, крестьянских хозяйств, где много земельных участков небольших по площади. По этим материалам легче и достаточно точно можно поддерживать данные учета земель на современном уровне. Большое значение, имеет аэрокосмическая съемка, данные которой могут охватывать огромные площади земель республики, методики использования ее данных получают все более широкое применение в народном хозяйстве, особенно в сфере экологии и в частности при мониторинге земель и окружающей среды. Очень важным способом получения учетных данных являются обследования. В задачу обследований земель входит выявление фактического состояния и использования земельных угодий, а также определение возможностей более интенсивного их использования в сельскохозяйственном производстве. Они подразделяются на два вида- специальные и агрохозяйственные. К специальным обследованиям относятся почвенные, геоботанические и мелиоративные. При агрохозяйственном обследовании по внешним признакам и состоянию каждого контура угодья в натуре определяют его качество и возможность дальнейшего, более рационального использования.

Для получения исходных данных и контроля за использованием земель производят обмер посевных площадей и приусадебных участков. Обмеры могут быть сплошными и выборочными. При сплошных - обмеру подлежит вся учитываемая территория, при выборочных - лишь часть. При учете земель, как и в кадастре, в целом применяются два способа отражения земельно-учетных сведений:

1) текстовой, то есть полученные данные выражают цифровыми показателями и заносят в специальные текстовые документы (книги, ведомости ), а также при АИС ЗК на магнитные носители информации (банк данных), при необходимости к ним прилагают объяснительные записки или другие текстовые материалы;

2) графический, который имеет важное значение, присущ только земельному учету и обусловливает определенную специфику его ведения. Следует особо подчеркнуть, что графический способ при учете земель не только отражает учитываемый объект и его составные части, но и дает возможность получить необходимую первичную информацию об объекте и отразить происходящие в нем с течением времени изменения.

Учет земель проводится по фактическим размерам и состоянию земельных угодий. При этом применяется определенная классификация земель по угодьям, более детально учитываются по видам и подвидам сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище) (Таб. 7).



Таблица 7 - Классификация земельных угодий при учете земель различных форм частной собственности и землепользования, необходимостью обеспечения в этих условиях кадастровой информацией управление земельными ресурсами.

Земельный фонд Республики Казахстан
Земельные угодья
Сельскохозяйственные: пашня; многолетние насаждения; залежь; сенокосы; пастбища;	Не сельскохозяйственные: леса; кустарники; болота; застроенные территории	Неиспользуемые угодья: полигоны отходов; свалки; овраги; пески; участки консервации и др.;

Основная задача учета земель заключается в получении, разработке, документальном оформлении, хранении и систематическом обновлении сведений о количестве (площади), пространственном и организационно-правовом положении, хозяйственном использовании, природном состоянии и качестве земель. Единая система учета земель включает в себя три связанные между собой и в то же время относительно самостоятельные подсистемы:

учет земельных участков для целей государственной регистрации

и последующего ведения правового кадастра;

учет количества земель;

учет качества земель.

Содержание и порядок ведения учета земельных участков для целей государственной регистрации устанавливаются уполномоченными органами Министерства юстиции РК.

Учет количества земель ведется по угодьям, группам (категориям) землепользователей и землепользовании и категориям земель, в разрезе единиц административно-территориального деления на основе зонирования земель.

Учет количества земель осуществляется в двух взаимосвязанных организационных формах - в форме первичного и текущего (последующего) учета по известным стадиям земельно-учетного процесса. Учет качества земель ведется по категориям пригодности земель, признакам, влияющим на плодородие, культуртехническому состоянию природных кормовых угодий.

Кадастровая оценка земель. Она проводится в РК на основе утвержденных базовых ставок платы за землю путем их дифференциации с помощью поправочных коэффициентов и определения в итоге кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Установление расчетных оценочных нормативов имеет определенный смысл в условиях еще не сформировавшегося земельного рынка и может считаться приемлемым для переходного, до рыночного периода.

Земельный рынок и твердые ставки платы за землю - явления, взаимно исключающие друг друга. В условиях рынка установление каких-либо расчетных (сконструированных по определенной методике) нормативов платы за землю теряет всякий смысл.

Рыночные цены на землю устанавливаются на земельном рынке стихийно - в результате взаимодействия спроса и предложения.

Кадастровые классификации земель выполняют здесь роль средства поддержания (информационной поддержки) нормального функционирования рынка. Принципиально важную роль кадастровые классификации земель могли бы сыграть уже сегодня - как условие и средство ускорения перехода к реальному земельному рынку «снизу».

Анализ структуры земельно - кадастровой документации.

Земельно- кадастровыми документами являются:

-Материалы земельно-кадастровой съемки (МЗКС).

-Ежегодные Государственные статистические отчеты о наличии и использовании земель (ГСОНИЗ) ( зем. балансы).

-Земельно - кадастровые дела (ЗКД).

-Земельно - кадастровые планы - карты (ЗКП).

-Земельно -кадастровые книги (ЗКК).

-Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).

-Паспорты земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Завершается ежегодный процесс кадастра составлением отчетов (ГСОНИЗ) по району (городу), области, республике. В связи с этим в Земельном кодексе, в статье 156 «Земельно - кадастровая документация» нужно сделать соответствующие дополнения, а именно:

К сопутствующей земельно - кадастровой документации относятся:

1) Государственные статистические отчеты о наличии и использовании земель;

2) Материалы земельно -кадастровой съемки.

В 2005 году была завершена работа по уточнению существующих форм государственной статистической отчетности: ф.22, 22-А, 1-ЗЕМ, 2-ЗЕМ, 2-ТП и приложений 1-10.

Основные положения порядка ведения количественного и качественного учета земель

Правительство Республики Казахстан постановлением от 20 сентября 2003 года № 958 утвердило Правила ведения государственного земельного кадастра (ГЗК) в Республике Казахстан, установило перечень кадастровой документации, которая включает учет количества и качества земель, собственников земельных участков и землепользователей, других субъектов земельных правоотношений, а также учет земельных участков для целей государственной регистрации, проведение государственной кадастровой оценки земель и бонитировки почв, другие виды кадастровых работ (ст.153 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Организация ведения Кадастра отнесены к компетенции центрального уполномоченного органа по управлению земельными ресурсами и его органов на местах (ст.14 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Кадастр ведется по единой системе на всей территории Республики Казахстан специализированными республиканскими государственными предприятиями, по отношению к которым центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами является органом государственного управления (ст.152 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Порядок и технология выполнения земельно-кадастровых работ устанавливаются нормативными актами, утверждаемыми центральным уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, которые обязательны для всех исполнителей (физических и юридических лиц), получивших в установленном порядке лицензии на их производство в соответствии с законодательством Республики Казахстан (ст.150 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию. Все изменения фиксируются после того, как они произошли на местности. Данные учета земель заносятся в земельно-кадастровую книгу по каждому земельному участку.

Учетные данные формируются по земельным участкам, населенным пунктам, районам (городам областного значения), областям, столице, городам республиканского значения и в целом по республике. При этом выделяются земельные участки с ограничениями и обременениями в их использовании, а также участки, занятые особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами.

Учету подлежат земли всех категорий и форм собственности на землю. Учет ведется по видам земельных угодий.

Учет качества земель необходим для определения размера взимания платы за предоставленные земли, а также для кадастровой их оценки.

В связи с тем, что Государственная земельно-кадастровая книа (ГЗКК) содержит подробные сведения не только о количестве, но и качестве и оценке земель, следует уточнить ее место в системе документов ГЗК. Эти документы следующие:

а) ежегодный «Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании земель» (не указанный в Земельном кодексе);

б) земельно-кадастровые дела (ЗКД);

в) земельно-кадастровая книга (ЗКК);

г) Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ);

д) земельно-кадастровые карты (ЗКК).

В создании материальных благ огромную роль играет земля. Она является источником богатства и материальной основой общественного производства. Использование земли как природного ресурса и средства производства характеризуется количественными и качественными показателями. Качество земли зависит не только от природных факторов и условий, но и экономических, поэтому возникает необходимость в оценке земли как средства производства.

Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает вместе с тем и как часть общей оценки природных ресурсов, используемых в народном хозяйстве и в социальной жизни людей. Научно - технический прогресс, переход к многоукладной экономике, появление частной собственности на землю обусловили качественные изменения во взаимоотношениях между человеком и природой. Это новые факторы, не учитывать которые нельзя.

В силу этого требуется более тщательная оценка роли природных ресурсов в хозяйственной деятельности общества и прежде всего в сельскохозяйственной сфере производства. В первую очередь это касается главного природного ресурса - земли. При оценке земли, необходимо учесть ее активную роль в сельскохозяйственном использовании, как главного средства производства. В этом качестве она является незаменимым средством производства.

В соответствии с Конституцией Республики Казахстан земля находится в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Согласно закону собственник вправе землю продавать по договорным ценам, внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок. Передача права землепользования производится на основе гражданско - правовых актов. То есть по отношению к праву землепользования принятые законы расширили возможности для введения в рыночные отношения.

Следовательно, каждый земельный участок должен быть оценен, так как земля приравнена к недвижимости с одной стороны, а с другой стороны земельные участки становятся капиталом, стоимость которого будет возрастать, если рационально и бережно использовать и вкладывать в увеличение плодородия денежные, материальные и трудовые вложения.

Как известно стоимость земли является основой для налогообложения, установления арендной платы, одной из важных статей доходной части бюджета и затрагивает интересы каждого человека. В этих положениях заключается народнохозяйственная и социальная значимость проблемы оценки земли в Казахстане в настоящее время.

Поэтому экономические, социальные и экологические проблемы, должны учитываться при оценке земли. Это достигается тем, что при оценке земель учитываются целевое назначение и использование, качественное (экологическое) состояние, ландшафт, рельеф местности, удаленность от центров сферы обслуживания и рынков сбыта продукции, местоположение по отношению к хозяйственному центру и т.п.

Земля - одна из основных сред обитания человека, главное средство производства продукции растениеводства и животноводства, базис для расселения человека, для размещения промышленности, строительства, транспорта, кладовая природных богатств.

Исследования показывают, что существует множество целей, с позиций которых оценивается земля, что означает необходимость и наличие разнообразных подходов и методов оценки земель. Возникли и развиваются целые системы оценки земли в разных странах на разных этапах развития государств. Отметим, что в советское время в Казахстане, как и в других республиках СССР, проблемы оценки земли разрабатывались в основном в прикладных целях, они охватили выполнение работ по бонитировке почв, природно-сельскохозяйственному и почвенно-климатическому зонированию территории республики, а также разработке методик экономической оценки земель и выполнению земельно-оценочных работ, результаты которых нашли применение при планировании и размещении отраслей сельского хозяйства, дифференциации закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, сравнительного анализа использования земель землепользователями и в других целях.

В то же время, существующие в настоящее время, методики и разработки по мнению специалистов не полностью отвечают новым условиям и прежде всего введению земли в рыночный оборот, нет определенного, единого мнения по оценке земель других категорий, так как в республике есть наработки в основном по землям сельскохозяйственного назначения. Можно согласиться с мнением, что в настоящее время нет такой оценки земли, которая была бы пригодна для разных целей и на все случаи жизни. Направления и методы оценки земли зависят от уровня развития общества, от потребности и характера использования земельных ресурсов физическими, юридическими лицами и государством.

Рассмотрим оценку земли с точки зрения роли в народном хозяйстве, назначении и целевом использовании земель различных категорий. Земля в народном хозяйстве играет различную роль. В отношении почв ясно, что это объект плодородия, свойства отсутствующего у всех остальных средств производства и предметов труда. На основе почвенных изысканий разрабатывается качественная характеристика, почвы группируются, составляется бонитировочная шкала, устанавливается балл бонитета. Это оценка природных свойств и качества почвы.

Растительные ресурсы, используемые в сельском хозяйстве, выступают в виде пастбищ и сенокосов и оцениваются с точки зрения их кормовой ценности для производства животноводческой продукции, так как пастбища и сенокосы имеют ценность для человека как ресурсы для развития животноводства.

Растительные ресурсы на землях особоохраняемых природных территорий и частично лесных территориях имеют другое функциональное значение и оцениваются с точки зрения их целевого назначения - сохранить растительный мир. В широком плане можно говорить об оценке экосистемы, которая включает климатические, почвенные, растительные и антропогенные факторы.

В сельском хозяйстве земля рассматривается как главное средство производства. Поэтому для оценки необходимо определить валовой доход (валовое производство) с единицы сельскохозяйственных угодий, затраты, прибыль и через коэффициент капитализации (банковский процент + риск) рассчитать нормативную денежную цену земли (этот методический подход разрабатывается и применяется при оценке сельхозугодий в ГосНПЦзем РК).

В других случаях земля является базисом для размещения городов и населенных пунктов, для строительства объектов промышленности, связи, транспорта и т.п. В этом случае нормативная (базисная) цена земли будет зависеть от цели, для которой она выделяется, от стоимости объекта строительства и его прибыльности, от местоположения, наличия инфраструктуры, престижности, экологического состояния окружающей среды и т.п. В методическом плане можно отметить, что правительством утверждены базовые ставки цены земли для городов и населенных пунктов, определен порядок их использования, установлены основные коэффициенты для учета факторов, дано право местным органам увеличивать или уменьшать базовые ставки до 2 раз и т.п.

В связи с тем, что в крупных городах применение этого порядка не учитывало специфику рыночного спроса на земельные участки и не отражало, многообразие условий разных районов города, к примеру, специалисты Горкомзема города Алматы, совместно с учеными географами, разработали методику ценового зонирования территории г. Алматы с учетом ряда факторов. В результате территория города разделена на 17 ценовых зон и подзон, что позволяет более дифференцированно и объективно проводить оценку земельных участков при их продаже, залоге, налогообложении и установлении арендной платы.

В земельном фонде республики имеются земли особоохраняемых природных территорий. К ним относятся биосферные и природные заповедники, национальные парки, парки культуры и отдыха, заказники, ботанические сады и т.п. В основу оценки этих земель должны быть положены факторы, определяющие ценность охраняемого почвенного, растительного и животного мира, их влияние на окружающую среду, здоровье человека. Оценка здесь может проводиться относительными, количественными и качественными показателями, а также и в денежном выражении. В настоящее время этот вопрос наименее разработан в республике вследствие его сложности и отсутствия специалистов с широкой эколого- экономической подготовкой.

Земли лесного фонда должны оцениваться и с точки зрения средства производства (древесина, пиломатериалы, сырье), и с точки зрения особоохраняемых территорий (места отдыха, сохранения фауны, флоры, водоохранное значение, влияния на климат и воздух). Поэтому на наш взгляд здесь необходимо строгое ценовое зонирование в зависимости от целевого назначения и использования того или иного участка.

Оценка земель водного фонда также многогранна, она различна в зависимости от цели и назначения этих земель - водные ресурсы для водоснабжения, орошения, обводнения, для товарного производства рыбы, для отдыха, для добычи сырья, для сохранения фауны, флоры рек и озер, для целей обороны и т.п. Как видим, большое разнообразие видов использования этих земель определяет и многообразие подходов к оценке, как в относительных, так и в денежных показателях.

Земли запаса должны оцениваться с точки зрения их природных факторов (балл бонитета почв, урожайности сенокосов и пастбищ), наличия обводнительных сооружений, рек, озер, дорог, местоположения и т.п., в случаях предоставления земель запаса в собственность или землепользование необходимо учитывать цели и назначение, для которых они выделяются.

Кроме всего вышеприведенного, земля может рассматриваться как кладовая природных богатств, где находятся месторождения нефти, газа, угля, полиметаллов, железные и медные руды, вода, стройматериалы и т.д. Кроме непосредственно оценки земель этих месторождений, перед экологами, геологами, экономистами, землеустроителями и другими специалистами встают мало разработанные вопросы, связанные с возмещением ущерба, наносимого почвенному покрову, растительности, всей окружающей среде, а в некоторых случаях и ландшафту, геологическому строению, гидрологии и т.п.

Согласно функционированию в процессе производства оценка земли производится в трех аспектах:

по продуктивности - оценка земли как средства производства;

по затратам труда и средств производства - оценка земли как предмета труда;

по эффективности затрат труда и средств - оценка экономического плодородия земель как средства сельскохозяйственного производства.

Основные показатели оценки земель составляют единую систему, в которой каждый показатель имеет свое назначение и связан с другими функционально. Показатели оценки земли рассчитываются на 1га земель определенного качества. Выделение единиц оценки обеспечивается системой земельнооценочного районирования и группировкой почв.

Оценка земель по каждому из показателей складывается из трех последовательно взаимосвязанных стадий работ:

Оценка природных признаков качества земли;

Частная оценка земель по отношению к отдельным сельскохозяйственным культурам, видам сельскохозяйственных животных и типам сельскохозяйственных угодий.

Общая оценка земель - совокупная оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и земельным массивам. Оценка природных признаков качества земель производится на основе агроклиматических, почвенно-агрохимических, геоботанических и других данных, с использованием которых формируется система земельно-оценочного районирования и качественная группировка земель. Оценочные шкалы составляются для каждого земельно-оценочного района. Система базисных показателей оценки разрабатывается по качественным группам оценки земель, на основе которых рассчитываются оценочные показатели по земельным участкам, и административно-территориальным единицам.

Основные показатели оценки сельскохозяйственных земель: Продуктивность земель. Исчисляется как показатель общей оценки - стоимость валовой продукции на 1га (ВП тенге /га), а частной в натуральном выражении - Урожайность основных сельскохозяйственных культур - У ц/га, продуктивность сельскохозяйственных животных - П ц/га и стоимостном их выражении в расчете на 1га (ВП тенге/га);

Окупаемость затрат (ОЗ). Исчисляется как показатель частной и общей оценки в натуральном и стоимостном выражении, по выходу продукции на единицу затрат;

Дифференциальный доход (ДД) - часть чистого дохода, выражающая количество дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях. Как показатель частной и общей оценки земель представляет собой сверхнормативную прибыль на единицу площади земель определенного качества (ДД = ВП-З-Чдн, где Чдн - необходимый чистый доход, тенге/га).

Расчет стоимостных показателей оценки земель производится в кадастровых ценах. Для решения дополнительных задач при региональной и внутрихозяйственной оценке используются расчетные цены для данного региона 9хозяйства) или средние фактические цены реализации (рыночные цены).

При дифференциации по оценочным группам земель базисных показателей затрат, возможно использование также нормативного метода, основанного на применении нормативов прямых затрат, разработанных ранее по природно-хозяйственным зонам и типичным хозяйствам разной специализации. Их применение требует определенной корректировки с учетом применяемой технологии отраслей сельского хозяйства и пересчета в современные стоимостные денежные показатели.

Земельно-оценочный район (ЗОР) является наиболее дробной единицей природно-сельскохозяйственного районирования. В границах земельно-оценочных районов осуществляется обработка и обобщение земельно-оценочной информации и разработка шкал оценки. Земельно-оценочное районирование территории Республики Казахстан и перечень хозяйств в них были проведены по материалам третьего тура оценки земель. Специалисты считают, что это районирование в значительной мере устарело и нуждается в обновлении.

Земельно-оценочный район должен включать достаточно большое количество единиц наблюдения, необходимых для статистической обработки. Если в отношении числа объектов (хозяйств) можно твердо сказать, что их численность везде возросла в несколько раз, то в отношении достоверности и возможности сбора некоторых видов информации необходимой для оценочных расчетов, имеются большие сомнения, так как частные структуры не ведут учет в таких объемах, как государственные предприятия. Видимо, необходимы другие методические приемы получения информации, а также другие методики оценки земли.

Почвенный покров объектов оценки земель включает в свой состав десятки почвенных разновидностей, поэтому в целях упрощения работы сбор информации и ее обработка производятся по агропроизводственным группам почв. При группировке земель естественных кормовых угодий используется в практике оценки “Общесоюзная классификация сенокосов и пастбищ”, разработанная Госагропромом СССР в 1987году для целей обобщения материалов геоботанических обследований, проведения землеустройства, государственного учета земель и земельного кадастра.

...