Субъекты и объекты земельных правоотношений

Отметим, что при плановой экономике оценка земель (земельных участков) носила прикладной характер, ее результаты (экономической оценки сельскохозяйственных угодий) применялись в основном в целях дифференциации закупочных цен, научного обоснования доводимых государственных планов и заданий, для сравнительного анализа хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий и их подразделений.

Оценка земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости проводилась в незначительных объемах, по упрощенным методикам. Тем более, что земельные участки не имели статуса недвижимости, и их оценка проводилась также как земель сельскохозяйственного назначения. Государственная собственность на землю, основные средства производства, значительную часть жилого фонда и объектов общественного назначения, делала не имеющим содержания понятие “недвижимость” и, тем более, ее оценку. В рыночной экономике принципиально иной механизм распределения и перераспределения ресурсов; он предполагает изначально товарную форму всех или значительной части объектов, объединенных понятием “недвижимость”

В республике, в настоящее время, происходят необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, вместе с этими объектами переходят в частную собственность и земельные участки, начинается постепенный переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материально-вещественной основой, фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства при рыночной экономике.

Хотя эти процессы еще незначительны, рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления. Поэтому становится важным знание методов оценки недвижимости, выработанных мировой практикой. Наиболее полно эти методы изложены в научном издании Международной ассоциации государственных служащих по оценке собственности под общей редакцией доктора Джозефа К. Эккерта “Организация оценки и налогообложения собственности”, вышедшей на русском языке в 1993 году.

Изложим основные позиции. Цена объекта недвижимости устанавливается в частном отношении продавца и покупателя. В общем виде при оценке объекта обе стороны руководствуются совокупностью факторов, влияющих на цену. Учет и оценка факторов, влияющих на уровень цены, представляет собой прикладной экономический анализ. Экономическая оценка объекта недвижимости проводится в два этапа.

На первом этапе, необходимо провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке земли. В результате, получают заключение о наилучшем и самом выгодном варианте использования оцениваемого объекта недвижимости в конкретный период времени при данных юридических, финансовых и прочих ограничениях и общем характере потребительских предпочтений. Наилучший вариант использования оцениваемого объекта недвижимости должен давать самый высокий совокупный чистый доход за принятый промежуток времени. После выбора варианта использования недвижимости проводится второй этап оценки.

В общем виде, можно отметить, что западная экономическая практика выработала и использует три основных подхода к оценке объектов недвижимости:

сравнения продаж, затратный и капитализации дохода (то же можно отнести к оценке земли).

Метод сравнения продаж использует цены продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, по существенным характеристикам, как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую конкретная собственность продана, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменялись, то аналогичный по своим характеристикам объект может быть оценен на том же уровне.

Поскольку нет абсолютно одинаковых по своим характеристикам объектов недвижимости, то в цену продаж вносятся коррективы, определяемые отличием отдельных параметров оцениваемого объекта, от принятого за базу. К примеру, можно через поправочные коэффициенты корректировать влияние на цену земельного участка различий в конфигурации, месторасположении, рельефе, удаленности и т.п. Однако в республике, применение этого, наиболее отвечающего рынку метода, затруднено из-за отсутствия большого статистически достоверного объема информации о продажах и ценах на участки.

Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости сложной структуры и не типовых. Он основан на принципе замены. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на возведение здания либо сооружения требуемых характеристик. Покупатель недвижимости стоит перед выбором приобретения земельного участка с существующими зданиями или строительства на аналогичном участке новых, с необходимыми функциональными характеристиками. Этот метод вполне применим при оценке земельных участков для строительства зданий, сооружений для объектов промышленности, жилых зданий, объектов торговли и т.п.

Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в стоимость на момент оценки. Предполагается, что покупатель недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. При этом необходимо учитывать, что цена объекта будет зависеть от степени прибыльности вложений капитала в то или иную сферу. Так рост доходности инвестиций, несвязанных с недвижимостью, либо рост ставки процента уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость.

В основе метода лежит простое соотношение: цена объекта недвижимости равна отношению дохода, полученного от ее эксплуатации, к ставке капитализации:

Цзу = Д / Р,

где Цзу - цена объекта (земельного участка);

Д - доход от эксплуатации объекта; Р - ставка капитализации (равна ставкам инвесторов на помещение капитала с той же степенью риска в аналогичной отрасли);

Специалисты отмечают существенный недостаток метода прямой капитализации - это недостаточная точность оценки объектов, поэтому применяется достаточно редко. Метод капитализации дохода используется для оценки тех объектов недвижимости, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например сдаваемые в аренду жилые дома, здания и т.п.

Принципы рыночной оценки земли. Точная оценка стоимости земли является основой, критическим элементом эффективной системы налогообложения, и гарантирует, что каждый землевладелец заплатит свою справедливую долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

Для целей оценки и достижения ее точности, необходима действенная система государственного земельного кадастра, позволяющая ежегодно идентифицировать, описывать, и оценивать всю земельную собственность и все сооружения, находящиеся на ней. Эти задачи требуют, во-первых, наличия полного набора кадастровых карт, точно определяющих границы и площади земельных участков, а во-вторых, тщательной инвентаризации данных о земельных участках, включая расположение, принадлежность, классификацию и целевое использование, размер, форму и другие характеристики. Оценщик анализирует рынок собственности и ежегодно оценивает налогооблагаемую стоимость каждого земельного участка.

Рыночная и потребительная стоимость. Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта собственности на открытом рынке в условиях честной конкуренции. Потребительная стоимость отражает стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования. Не для всех объектов собственности рыночная стоимость равна потребительной. Например, рыночная стоимость фермы, расположенной недалеко от города, может намного превышать ее потребительную стоимость. Во многих государствах принято правило, по которому земли несельскохозяйственного использования оцениваются для целей налогообложения по их рыночной стоимости, а сельскохозяйственные угодья - по потребительной.

Спрос и предложение являются основой в теории оценки земли. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, является обычно величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, обусловленными, например, плотностью населения, темпами экономического роста уровнем жизни населения, ставкой процента и т.д.

К примеру, развитие транспортной сети сильно влияет на развитие городов и на цены на земельные участки. Расширение сети дорог и развитие транспорта увеличивает спрос на удаленные от центра земельные участки, это приводит к фактическому росту предложения городских земель. Разница в ценах между центральными и периферийными участками земли сокращается.

Зонирование и другие регуляторы оказывают обратное влияние, поскольку они ограничивают предложение для конкретного варианта землепользования.

Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами, или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части города. Ни один дугой товар не подвержен таким сильным колебаниям цены, как земля. Установлено, что чем менее подвижным является товар тем больше цена его зависит от местоположения. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима, колеблется сильнее, чем стоимость любых других товаров, хотя возможности транспортной системы и сглаживают различия, обусловленные местоположением.

Наилучший и самый выгодный вариант использования. Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования означает, что рыночная стоимость собственности зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только текущего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная стоимость.

Неосвоенные участки земли в городе всегда имеют более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности. Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования применим и к освоенным земельным участкам. Так стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и жилого строения. Участок может быть куплен для коммерческого использования, дом снесен, а на его месте построено здание коммерческого назначения.

Добавочная продуктивность. Экономисты делят факторы производства на 4 группы: земля, труд, капитал (здания, механизмы, оборудование, сырье и материалы) и менеджмент. Принцип добавочной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал. Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход получаемый от владения землей.

Принцип добавочной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвержена сильным колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и схожи с точки зрения потребности в труде, менеджмента и капитале, но один из участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в различии стоимостей земельных участков.

Изменение и ожидание. Изменение и ожидание тесно связаны между собой. Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например, зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Принцип ожидания, который лежит в основе метода оценки по капитализации дохода, подразумевает, что рыночная стоимость собственности равна текущей стоимости будущих доходов. В случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогичным образом, стоимость неосвоенной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину реальной либо воображаемой арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка.

Общая модель оценки земли. При рыночной экономике, как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения дохода в будущем. Неосвоенная земля имеет определенную стоимость благодаря своей потенциальной способности давать доход в виде арендной платы. Для земли, предназначенной для коммерческого использования, будущие поступления связаны с ожидаемой величиной арендной платы за вычетом расходов, которые потребуются на освоение и эксплуатацию участка. В случае земельных участков с жилыми домами чистый доход можно выразить через величину годовой арендной платы (условно начисленная рента) за вычетом годовых расходов на эксплуатацию. Общая модель оценки в этом случае:

Цз = (ВДож - Иож) / Рк ,

где Цз - стоимость земли;

ВДож - ожидаемый валовой доход (реальный или условно начисленный);

Иож - ожидаемые издержки; Рк - ставка капитализации.

В данной модели ожидаемый валовой доход отражает те экономические факторы, которые влияют на спрос и предложение - плотность населения, уровень доходов, тенденции к росту или падению численности населения, предложение конкурентоспособных участков земли, наличие инфраструктуры и т.п.

Ожидаемые издержки включают в себя эксплуатационные расходы; расходы, связанные с ремонтом жилого фонда; затраты на благоустройство. Ставка капитализации является функцией ставки процента; риска связанного с владением собственностью; потери ликвидности; ожидаемых прибылей и убытков за период владения имуществом.

Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены. Улучшение общеэкономической ситуации в каком то регионе приведет к росту ожидаемых доходов и увеличению цен на собственность. Увеличение ставки процента ограничит спрос, снизит прогнозируемый в данный момент доход и приведет к понижению цен на недвижимость. Как видим спрос на землю представляет собой производный спрос. Земля приносит доход только в сочетании с капиталом и трудом, и сначала следует возместить связанные с ними затраты.

Как отмечают западные экономисты, цены на землю со времен второй мировой войны непрерывно растут в среднем на 5-7 % в год, причем в периоды экономического подъема рост их ускоряется, а в периоды спада - замедляются. Общий темп роста цен на землю где-то слегка выше, чем темп инфляции и в общем соответствует уровню доходов на инвестиции в основных отраслях экономики. Государство может оказывать влияние на элементы, составляющие модель стоимости земли.

Потенциальный доход зависит от фискальной политики, дорожного строительства, стоимости коммунальных услуг, разного рода регуляторов землепользования, законодательную и нормативную базу земельных отношений. Налоговая и фискальная политика, строительные нормы, влияют на затраты, связанные с возведением зданий и сооружений. Ставки капитализации являются, в первую очередь, функцией ставок процента, которые отражают политику государства в сфере денежного обращения.

Первым этапом оценки стоимости земли является анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и собственно анализ рыночной информации. Стратификация подразумевает, что данные по сделкам купли-продажи и другая рыночная информация классифицируются по некоторым однородным группам. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. К примеру, для земли под жилую застройку принятыми единицам сравнения являются участок, акр, а иногда протяженность фронтальной границы участка. При ведении анализа рынка определяется характер и тенденции изменения стоимости земельных участков. Для этого используются три способа: - нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных статистик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Как уже отмечалось, основным методом оценки земли в условиях развитого рынка является метод сравнения продаж, который выполняется двумя принципиально различными подходами - метод единиц сравнения и метод базового участка. При использовании первого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты.

При втором методе определяется стоимость стандартного, или базового участка в каждой категории с использованием традиционной методики анализа сравнимых продаж, причем объектом служит базовый участок. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. Как только стоимость такого участка определена, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли. При обоих методах после установления стоимости единицы сравнения или базового участка для других участков вносятся поправки на их отличительные характеристики.

При недостатке числа продаж при анализе рынка земли, применяются и другие методы оценки, такие как метод абстрагирования , известного также как метод оценки земли по остаточной стоимости, когда стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оценку стоимости земли по остаточному принципу. Цена продажи (Цпр) минус затраты на освоение (Зосв) дет стоимость земли (Цз):

Цз = Цпр - Зосв;

Метод переноса известен также как метод определения соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Теоретически, для данного типа недвижимости и данного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод становится основным. Если договор аренды заключен недавно, или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной стоимости. При этом ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка.

Метод определения затрат на освоение удобен при оценке недавно поделенного земельного участка. Метод основан на принципе добавочной продуктивности. Стоимость земли рассчитывается как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент. Сначала прогнозируется освоение земельного участка, оценивается общая сумма доходов и расходов на освоение, и после подсчета всех затрат, убытков и прибылей стоимость земли рассчитывается по остаточному принципу.

В целом, резюмируя содержание раздела можно отметить следующее. За счет своей роли в производстве товаров и услуг, земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства “заработали” доход. Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако существуют и другие методы, когда нет достаточной информации по продажам.

Список использованных источников

1. «О земле». Указ Президента РК имеющий силу закона от 22.12.1995г. №2717. Земельное законодательство Республики Казахстан. - Алматы: «Жети жаргы», 1998.

2. Конституция Республики Казахстан - Алматы: Казахстан, 1995. - 48с.

3. «Земельный кодекс РК» - Алматы: «Жети жаргы», 2003. - 255 с.

4. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России. Российская модель землепользования и землевладения.(Справочное пособие). - М.,1995.

5. Ткачук С.А. Управление земельными ресурсами (вопросы общей теории) Учебное пособие. - Целиноград: ЦСХИ, 1986.

6. Улюкаев В.Х. Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. Учебник. - М. : «Колос», 1996.

7. Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр. - М.: юридическая литература, 1986.

8. Гендельман М.А., Волков С.Н. и др. Научные основы землеустройства.,.,курс лекций - Акмола: ААГРУ, 1995.

9. «О земле» Закон Республики Казахстан. - Казахстанская правда, 31.01.2001. - с. 3 - 6.

10. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (налоговый кодекс). - Казахстанская правда, №146, 20.06.2001.

11. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр Казахстана. - Алматы: КазНИИЭОАПК, 2000. - 225с.

12. Сейфуллин Ж.Т. и др.Жер кадастры. - Алматы: КазНАУ, 2001-247 с.

13. Николенко Г. С. Экономическая оценка земли. Алма-Ата, «Кайнар»,1968.- 322с.

14. Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий - Алматы: Госкомзем, 1995. - 32с.

15. Руководящие принципы управления земельными ресурсами. - Европейская экономическая комиссия. ООН. - Женева, 1996г. - 150с.

16. А.В.Кошкарев, В.С.Тикунов “Геоинформатика”, Москва, “Картгеоцентр” - “Геоиздат”, 1993.

17. Стивен Бобровски. «Oracle 7 и вычисления клиент.сервер», из-во «Лори», 1995 г.

18. Техническая документация по программному обеспечению технологий Intergraph.

19. Подольский Л.И., Михонина С.В., Есполов А.Т. Ценовое зонирование и оценка сельскохозяйственных угодий Энбекшиказахского района Алматинской области. - Алматы: «Китап», 2000. - с.111.

20. Дегтярев И.В. Земельный кадастр. - М.: Колос, 1979.

21. Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр. - М.: Высшая школа, 1987.

22. Хлыстунов В.Н., Пальчиков Ф.И. Земельные отношения и землеустройство. М.Колос, 1984. 287 с.

23. Абдраимов Б.Ж. Земельный процесс в Республике Казахстан. Учебно-практическое пособие // Библиотека земельного права. Выпуск 1. - Алматы: ЮРИСТ, 2001. - 88 с.

24. Сборник нормативных актов по земельным отношениям и землеустройству №4. - Алматы: Каржы-Каражат, март 1997. -159 с.

25. Сборник нормативных актов по регулированию земельных отношений РК., Астана, 2003г. 245 с.

Размещено на Allbest.ru