Образование земельного участка под строительство несельскохозяйственного объекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

Лабораторная работа № 4

по дисциплине Землеустройство

На тему: Образование земельного участка под строительство несельскохозяйственного объекта

Выполнил:

студентка группы ГК-11-1

Навасардян Р.Р.

Проверил:

Доцент

Быкова Е.Н.

Санкт-Петербург 2014

Общие положения

Проекты образования земельных участков под строительство несельскохозяйственных объектов разрабатываются с целью подготовки предложений, обоснованных в правовом, экономическом, социальном, экологическом и территориальном отношениях, для принятия решений о предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд.

Составление землеустроительного проекта в полном составе выполняется (на основании решения органов местной администрации по месту нахождения земель) на стадии предварительного согласования места размещения объекта и включает: подготовительные работы, составления проекта, согласование и утверждение проекта.

Подготовительные работы

Подготовительные работы включают: изучение планово-картографических и обследовательских материалов; изучение исходных данных для проектирования; изучение данных, характеризующих природные и экономические условия территории сельскохозяйственного предприятия, в котором намечается размещение земельного участка несельскохозяйственного объекта; выявление наличия дорог с твердым покрытием в районе строительства несельскохозяйственного объекта; установление мест реализации продукции, производимой промышленным предприятием; получение задания на составление проекта.

Завершаются подготовительные работы составлением задания на проектирование.

Задание на составление проекта образования земельного участка под строительство несельскохозяйственного объекта

1. Основание для проектирования - контракт с ОАО «Вутанг».

2. Заказчик - Завод овощных и фруктовых консервов.

3. Характеристика несельскохозяйственного объекта:

3.1 наименование - Завод овощных и фруктовых консервов;

3.2 виды производительной продукции - овощные и фруктовые консервы;

3.3 объем производства продукции в год - 12 млн. условных банок;

3.4 численность промышленно-производственного персонала - 0,4 тыс.чел.;

3.5 размер промышленной площадки - 4,0 га;

3.6 площадь застройки - 2,1 га;

3.7 соотношение сторон - 1:1;

3.8 площадь площадки под временную строительную базу - 0,6 га;

3.9 протяженность и площадь подъездной дороги - 600 м и 0,3 га;

3.10 срок временного пользования землей - 2 года.

4. Задачи проектирования

4.1 рассчитать плотность застройки и площадь несельскохозяйственного земельного участка;

4.2 спроектировать три варианта размещения земельного участка несельскохозяйственного объекта;

4.3 разработать предложения по сокращению отрицательных последствий изъятия земель;

4.4 определить виды и размеры убытков бывших землевладельцев, землепользователей, собственников и арендаторов, включая упущенную выгоду;

4.5 рассчитать земельный налог до и после изъятия земель для несельскохозяйственных нужд;

4.6 оценить варианты проекта по технико-экономическим показателям.

Расчет площади образуемого земельного участка

Расчет и проверка площади, указанной в задании на проектирование может осуществляться четырьмя способами:

· для промышленных предприятий - «Показатели минимальной плотности застройки земельных участков производственных объектов»;

· для линейных объектов - существующие нормы отвода земель в зависимости от вида линейного объекта и его параметров;

· для стандартных объектов - аналоговый метод;

· для сложных объектов и комплексов - комбинированный метод.

В данной лабораторной работе используется первый метод расчет площади на основе минимальной плотности застройки. Минимальная плотность застройки по заданию на проектирование представляет собой отношение (в процентах) площади застройки к общей площади всего участка, занимаемого промышленным предприятием:

(1)

где минимальная плотность застройки; площадь застройки; общая площадь всего земельного участка.

Общая площадь всего земельного участка определяется по формуле:

(2)

где площадь промышленной площадки, га; площадь временной строительной базы, га; площадь подъездной дороги, га.

В соответствии с приложением В к СП 18.133330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий» определяется нормативную плотность застройки. В данном случае она равна 50%.

Определение площади земельного участка по минимальной плотности застройки допускает уменьшение нормативной плотности (при наличии соответствующих технико-экономических обоснований, не более чем на 1/10 от установленного норматива). Для нашего случая допуск равен 5,0 %.

50%-43%=7%. Разница превышает допустимую, следовательно требуется рассчитать общую площадь земельного участка в соответствии нормативной плотностью застройки.

Размещение земельного участка несельскохозяйственного объекта

Поскольку от местоположения объекта проектирования зависит дальнейшее его функционирование и будущий доход промышленного предприятия, размещение земельного участка является наиболее ответственной и сложной частью проекта, учитывающей большое количество факторов.

При размещении земельного участка несельскохозяйственного объекта необходимо соблюдать следующие основные требования:

Во-первых, выбирать местоположение, которое обеспечивает условия, необходимые для выполнения тех задач, которые поставлены перед несельскохозяйственным объектом с учетом эффективности его производства и социально-экономических целей жизни его работников;

Во-вторых, размещать земельный участок, в первую очередь, на землях запаса несельскохозяйственного назначения или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества, а также на землях лесного фонда, непокрытых лесом или занятыми малоценными насаждениями и кустарниками;

В-третьих, не нарушать существующие землепользования и земельные участки, особенно сельскохозяйственных предприятий, и фермерских хозяйств, и их внутрихозяйственную организацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;

В-четвертых, предусмотреть меры по недопущению процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других видов деградации, загрязнения и нарушения земель;

В-пятых, не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, физических лиц, причиняя им убытки;

В-шестых, не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности (отвод земельных участков и функционирование объекта не должны чрезмерно усложнить условия жизни местного населения, а именно доступ к традиционным местам отдыха, подсобного промысла, доступность транспортных связей с административными и культурными центрами).

Конфигурация участка (промышленной площадки) определяется схемой генерального плана несельскохозяйственного объекта.

Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения земельного участка (в работе предусмотрено не менее 3), приемлемых для заинтересованных сторон и всех участников землеустроительного процесса. Студент должен в пояснительной записке лабораторной работы обосновать размещение каждого из вариантов.

После размещения земельного участка составляется список землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собственности, владения или пользования землей (таблица 1).

Таблица 1. Список землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

№ п.п.	Перечень землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов	Формы собственности, владения или пользования землей
1 вариант
1	ОАО «Буря»	коллективно-долевая собственность
2 вариант
2	ОАО «Буря»	коллективно-долевая собственность
3 вариант
3	ОАО «Буря»	коллективно-долевая собственность

Прежде всего, необходимо установить границы и площади отдельных земельных участков по принадлежности, видам и формам собственности. Очевидно, что значительные по территории земельные отводы, а также линейные отводы (полосы отчуждения) затрагивают не одно, а ряд землевладений, землепользований земельных участков. Их границы не всегда четко определены и, как правило, требуют корректировки или кадастровой съемки.

Особенно сложно установить владельцев земельных долей (паев) при отводе участков на территории акционированного сельскохозяйственного предприятия. Граждане - собственники земель сельскохозяйственного назначения являются здесь участниками долевой собственности, и каждый из них обладает земельной долей (паем), местоположение которой не установлено на местности. В силу этого, права этой категории собственников по распоряжению землей зачастую игнорируются, а изъятие земель согласовывается, с руководством сельскохозяйственных предприятий. Владельцы долей практически лишаются права на возмещение своих убытков вследствие изъятия земель.

По каждому земельному участку в границах отвода составляется экспликация земель по угодьям (таблица 2). Площади угодий и их качественные характеристики определяются по плану, материалам почвенных и других обследований. Площади вычисляются любым способом, обеспечивающим необходимую точность до 0,1 га (планиметром, графическим, аналитическим).

Таблица 2. Экспликация земель по угодьям, площади и качественной характеристики

№ п.п.	Перечень землепользований и земельных участков, затрагиваемых образованием участка для несельскохозяйственного объекта	Виды угодий по контурам и их частям	Типы и подтипы почв	Площадь, га	Балл оценки	Характер воздействия
1 вариант
1	ОАО «Буря»	пастбище	1*	3,6	75	Изъятие в постоянное (бессрочное) пользование
		пастбище		0,60		Изъятие во временное пользование
2 вариант
2	ОАО «Буря»	пастбище	3*	3,6	78	Изъятие в постоянное (бессрочное) пользование
		пастбище		0,60		Изъятие во временное пользование
3 вариант
3	ОАО «Буря»	пастбище	2*	3,34	78	Изъятие в постоянное (бессрочное) пользование
		стр. плщ.		0,26	-
		пастбище		0,60	78	Изъятие во временное пользование

1* - - дерново-сильноподзолистые глееватые;

2* - - черноземы оподзоленные малагумусные мощные намытые;

3* - - пойменные дерновые слоистые .

Одновременно выявляются отрицательные последствия экологического, экономического и территориального характера, вызываемые изъятием земель. Эти данные в дальнейшем используются для сравнения вариантов отвода земельного участка по технико-экономическим показателям и определения лучшего из них.

Разработка предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель

При отводе земельных участков для целей, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства, возникает опасность безвозвратной потери ценнейшего свойства земли - почвенного плодородия. Во избежание этого на собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов возложена обязанность проводить определенные мероприятия.

Требования земельного законодательства (ст. 13 Земельного кодекса РФ) предусматривают различные способы сохранения почв и их плодородия, в том числе:

1. посредствам рационального использования земель без нарушения почвенного покрова;

2. мерами рекультивации нарушенных земель, то есть восстановления плодородия почв, нарушенного в ходе тех или иных работ;

3. посредствам снятия плодородного слоя для последующего нанесения его на малоплодородные участки за пределами отвода (землевание);

4. консервация земель с изъятием их из оборота.

В лабораторной работе предусмотрено два вида мероприятий: землевание и рекультивация.

Землевание малопродуктивных угодий

По вариантам проектирования определяются площади типов и подтипов почв на участках, отводимых в бессрочное пользование под промышленную площадку и подъездную автодорогу, с которых проектируется снятие плодородного слоя почв. Мощность и объем снимаемого плодородного слоя определяется согласно ГОСТ 17.5.3.06-85. На территории сельскохозяйственного предприятия или другого землепользования выявляются участки малопродуктивных угодий, на которые может быть нанесен снимаемый плодородный слой почвы.

Плодородный слой почвы, наносимый на малопродуктивные угодья, должен иметь более высокое содержание гумуса и элементов питания, отличаться большей степенью насыщенности основаниями по сравнению с почвами или породами этих земель, а также иметь суглинистый или глинистый механический состав. Допускается использовать плодородный слой почвы с содержанием гумуса равным или несколько более низким, но не менее 1 %, чем в мелиорируемых малопродуктивных угодьях, а также плодородный слой почвы супесчаного механического состава.

Плодородный слой почвы не должен содержать радиоактивные элементы, тяжелые метлы, остаточные количества пестицидов и другие токсичные соединения в концентрациях, превышающих предельно допустимые уровни, установленные для почв, не должен быть опасным в эпидемиологическом отношении и не должен быть загрязнен и засорен отходами производства, твердыми предметами, камнями, щебнем, галькой, строительным мусором.

Землевание должно проводиться с учетом:

· предварительного осуществления культуртехнических и мелиоративных работ и первичной обработки почвы;

· тщательной подготовки поверхности участка рекультивации по ГОСТ 17.5.3.04-83;

· объемов снятого плодородного слоя почвы;

· оценки пригодности плодородного слоя почвы по его свойствам;

· наличия и местоположения участков, требующих землевания и доступа к ним транспорта;

· норм нанесения плодородного слоя почвы, составленных с учетом конкретных условий, особенностей природной зоны, выращиваемых сельскохозяйственных культур и объектов землевания;

· необходимости проведения агрохимических, противоэрозионных и мелиоративных работ;

· природно-экономической характеристики рекультивируемых земель и направлений их дальнейшего использования.

Определение направления использования снимаемого плодородного слоя с площади постоянного отвода устанавливается по условиям хозяйственной и экологической целесообразности, наличия и расположения нарушенных земель и малопродуктивных участков сельскохозяйственных угодий.

Основными наиболее важными условиями выбора участка землевания являются:

· местоположение;

· площадь;

· конфигурация;

· мощность плодородного почвенного слоя;

· расстояния до участка землевания;

· дефицит или избыток данного вида угодья в составе угодий с учетом специализации хозяйства;

· минимизация капитальных вложений на производство работ и освоение участков;

· возможные сроки улучшения и включения улучшенного участка в хозяйственный оборот и другие.

По возможности необходимо стремиться к минимизации количества улучшаемых участков, что в дальнейшем облегчит организацию работы по улучшению и освоению земель, концентрации капитальных вложений и техники.

Студенту на проектном плане требуется:

· выделить на территории бессрочно занимаемых земель контура, с которых проектируется снятие плодородного слоя почвы (сельскохозяйственные угодья);

· выявить контура сельскохозяйственных угодий, подлежащие землеванию;

· показать пути транспортировки плодородного слоя почвы к местам землевания.

Расчет площади и объемов землевания малопродуктивных угодий осуществляется в таблице 3.

Рекультивация нарушенных земель

Подготовка технических условий рекультивации нарушенных земель производится при предоставлении земельных участков во временное пользование.

Согласно ГОСТ 17.5.1.01-83 рекультивация земель - комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды в соответствии с интересами общества.

Согласно ГОСТ 17.5.1.01-83 рекультивация земель - комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды в соответствии с интересами общества.

В соответствии с земельным законодательством, рекультивации подлежат земли, нарушенные при:

1. разработке месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом, а также добыче торфа;

2. прокладке трубопроводов, проведении строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, геологоразведочных, испытательных, эксплуатационных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почвенного покрова;

3. ликвидации промышленных, военных, гражданских и иных объектов и сооружений;

4. складировании, захоронении промышленных, бытовых и иных отходов;

5. строительстве, эксплуатации и консервации подземных объектов и коммуникаций;

6. ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы;

7. проведении войсковых учений за пределами специально отведенных для этих целей полигонов.

Таблица 3. Расчет объемов землевания малопродуктивных угодий

№	Характеристика земельных участков, с которых снимается плодородный слой для землевания малопродуктивных угодий	Характеристика участков землевания малопродуктивных угодий
	Типы и подтипы почв/виды угодий	Площадь, га	Мощность снимаемого слоя, см	Объем снимаемого слоя, м3	Наименование с.-х. предприятия, на землях которого намечается землевание	Номер контура	Типы и подтипы почв/виды угодий	Площадь землевания, га	Мощность плодородного слоя участка землевания, см	Качественная оценка, балл	Мощность наносимого плодородного слоя, см	Объем наносимого плодородного слоя, м3	Мощность плодородного слоя после землевания, см	Качественная оценка участков после землевания, балл
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
1 вариант
1	1*/пастбище	3,60	60	216,0	ОАО «Буря»	28	1*/ пастбище	21,6	50	88	10	216	60	105,6
2 вариант
1	3*/ пастбище	3,60	85	306,0	ОАО «Буря»	35	3*/ пастбище	10,2	55	78	30	306,0	85	120,54
3 вариант
1	2*/за стр. плщ	3,34	70	73,34	ОАО «Буря»	25	2*/ пастбище	4,88	55	78	15	73,34	70	99,27

Таким образом, объектами рекультивации могут быть выемки карьеров, выработки торфа, породные отвалы шахт, золоотвалы электростанций и металлургических заводов, полосы, резервы и кавальеры вдоль каналов, железных и шоссейных дорог, трассы трубопроводов, площадки буровых скважин, промышленные площадки ликвидированных предприятий, загрязненные, изрытые и другие земли.

В качестве основных направлений рекультивации земель обычно рассматривают: сельскохозяйственное, лесохозяйственное, водохозяйственное, рекреационное, природоохранное и санитарно-гигиеническое, а также строительное.

При использовании плодородного почвенного слоя для рекультивации ранее нарушенных земель выбор участков заранее фиксирован. Поэтому задача сводится к :

· установлению направления рекультивации;

· определению площади возможной рекультивации по условиям необходимых объемов грунта и почвы;

· выбору территории под временные отвалы;

· расчету площади временного отвала;

· определению путей перемещения плодородного слоя во временные отвалы.

При определении площади рекультивации необходимо исходить из объема плодородного почвенного слоя и возможной мощности наносимого плодородного слоя.

Для определения местоположения временного отвала необходимо учитывать, что плодородный слой почвы должен складироваться на ровных возвышенных и сухих местах, свободных от запасов полезных ископаемых, на малопродуктивных сельскохозяйственных землях, удобно расположенных относительно территории рекультивации. Для складирования почвы в первую очередь следует занимать площади не пригодные или мало пригодные для использования в сельском хозяйстве (болота, балки, закаменелые территории и т.д.).

Определение площади и местоположения отвалов зависит от технологии производства строительных работ, высоты почвенных отвалов и объемов однородных по производительным способностям почв.

Расстояние между почвенными отвалами зависит от техники и технологии снятия и складирования почвы. Так, при снятии плодородного слоя бульдозером расстояние между отвалами не должно превышать 200-300 метров, а при складировании скреперной лопатой оно может увеличиваться до 1000 м.

По высоте почвенные отвалы не должны превышать 4-6 м, но не допускается образование мелких, разбросанных отвалов, поэтому рекомендуется формировать крупные отвалы (предельная высота не более 10 м, срок хранения плодородного слоя - 10 лет). Желательно формировать отвалы из почв однородных или близких по производительным свойствам.

Площадь отвала рассчитывается по формуле:

(3)

где - объем снимаемого плодородного почвенного слоя, ; высота отвала, м; g - коэффициент заполнения отвала (g=1,2).

Таблица 4. Расчет площади отвала

Наименование хозяйства	Номер отвала ППС	Номера контуров, с которых снимается ППС для засыпки в данный отвал	Объем ППС, м3	Высота почвенного отвала, м	Площадь отвала, м2	Примечание
1	2	3	4	5	6	7
1 вариант
ОАО «Вутанг»	44	15	36,0	10	4,32
2 вариант
ОАО «Вутанг»	26	25	51,0	10	6,12
3 вариант
ОАО «Вутанг»	35	35	45,0	10	5,40

При использовании плодородного почвенного слоя для рекультивации нарушенных земель необходимо руководствоваться следующими инструктивными положениями:

1. при подготовке нарушенных территорий для использования в сельском хозяйстве создается корнеобитаемый слой (с учетом почвообразующих пород) мощностью до 0,8 м - для возделывания сельскохозяйственных культур и до 1,5 м - для лесопосадок;

2. в случаях отсутствия плодородного слоя почвы или его острого дефицита допускается рекультивация с использованием только потенциально-плодородных или малопригодных пород. Мощность их должна быть на 1,0-2,0 м выше уровня грунтовых вод, мощность наносимого слоя в этом случае используется под залужение многолетними травами;

3. на шлаки, скальные и токсичные породы плодородный слой почвы наносится слоем до 0,5 м после предварительной укладки слоя потенциально-плодородных пород мощностью до 0,7 м.

Определение размера убытков собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ).

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 1 ст.62 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ № 262 от 07.05.2003 г. утверждены Правила, которыми определяются порядок возмещения убытков:

1. Собственникам земельных участков:

а). временным занятием земельных участков;

б). ограничением их прав;

в). ухудшением качества в результате деятельности других лиц;

2. Землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков:

а). изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

б). временным занятием земельных участков;

в). ограничением их прав;

г). ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц.

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемой земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Согласно п. 4 ст. 57 Земельного кодекса РФ при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Основанием для возмещения убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

· соглашение о временном занятии земельного участка с лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

· акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав, соглашение о сервитуте;

· акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

· решение суда.

В отличие о собственников, основанием возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является также акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение убытков осуществляется за счёт:

· средств соответствующих бюджетов;

· лиц, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них;

· лиц, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав или ухудшение качества земель.

Размер убытков определяется на основании отчета об оценки, который составляется оценщиком, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застроховавшим свою тветственность.

Согласно законодательству РФ размер убытков рассчитывается в общем виде сложением:

1. Размера реального ущерба (РУ), рассчитываемого без учета РУ, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

2. Размера упущенной выгоды (УВ), рассчитываемого без учета УВ, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

3. Размера убытков (), которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

В общем виде размер убытков рассчитывается по формуле:

(4)

Но следует отметить, что в каждом конкретном случае перечень убытков индивидуален. Поэтому оценщик во избежание спорных и конфликтных ситуаций, претензий, как со стороны заказчика работ, так и со стороны обладателей прав на земельные участки должен определить и согласовать (по возможности) с ними перечень убытков.

В рамках лабораторной работы расчет выполняется по упрощенной схеме с учетом данных, выданных преподавателем.

1. Определение размера реального ущерба

Расчет размера реального ущерба производится по разному в зависимости от того, кому он возмещается и характера воздействия.

1.1 Определение РУ, вызванного изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, причиненного:

1.1.1 собственникам земельных:

а). незастроенный земельный участок

РУ определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, включаемой в состав его выкупной цены в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

б) застроенный земельный участок

РУ определяется в размере включаемой в состав выкупной цены земельного участка рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка. Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (таблица 17).

Для застроенного земельного участка РУ в общем виде рассчитывается по формуле:

, (5)

где SУi - площадь земельного участка, занятая i улучшением, м2;

CУi - стоимость 1 м2 земельного участка под i улучшением;

VУi - объем i улучшения в единицах измерения;

CУед.изм. - стоимость единицы измерения i улучшения, руб/ед. изм.;

SСУi - площадь участка, свободного от застройки, м2;

CСУi - стоимость земельного участка, свободного от застройки, руб/м .

В формуле (5) первое слагаемой представляет собой стоимость земельного участка под улучшениями, второе - стоимость самих улучшений, третье - стоимость земельного участка, свободного от улучшений, руб.

Таблица 5. Размер реального ущерба, причиненный собственникам незастроенного земельного участка

Наименование угодий	Площадь, га	Средняя рыночная стоимость 1 га угодий, руб.	Реальный ущерб, руб.
	2	3	2	3	2	3
пастбище	3,6	3,34	46000	46000	165600	153640
стр.плщ.	-	0,26	-	30000	-	7800
итого	3,6	3,6	92000	122000	331200	161444

земельный участок строительство несельскохозяйственный

1.2 Определение РУ, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам их временным занятием.

Для незастроенных и застроенных участков РУ определяется в размере:

1. Расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки до их временного занятия с целью получения дохода от использования участков, которые в связи с их временным занятием обладатели прав не получают полностью или частично (учитываются расходы за период с момента начала создания улучшений до момента временного занятия участков).

В рамках данной лабораторной работы в случае занятия под временную строительную базу:

- кустов или прочих земель указанные расходы будут равны 0.

- сельскохозяйственных угодий указанные расходы определяются по сметам затрат исходя из данных, выданных преподавателем.

На 1 га расходы:

-пашня - 2000 руб.;

-сенокосы и пастбища - 500 руб.

Во всех трех вариантах для занятия под временную строительную площадку выбраны пастбища, следовательно расходы будут равны 300 рублей.

2. Расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки до их временного занятия, с целью создания на земельных участках улучшений, которые в связи с их временным занятием не могут быть созданы полностью или частично (учитываются расходы за период с момента получения обладателем прав на участок дохода предшествующего периода до момента временного занятия).

В рамках данной лабораторной работы в случае, если на территории временной строительной базы:

- улучшений (здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, результаты работ и антропогенных воздействий) нет, то указанные расходы будут равны 0.

- улучшения есть, то указанные расходы рассчитываются аналогично расчетам, производимым в таблице 6 только по улучшению, исключая стоимость земельного участка.

РУ для трех вариантов будет составлять:

1) РУ=300 руб.

2) РУ=300 руб.

3) РУ=300 руб.

1.3 Определение РУ, вызванного ограничением прав:

1.3.1 собственников земельных участков:

а) незастроенного земельного участка

Размер РУ определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничения прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этого ограничения.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка используются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. В упрощенном виде в лабораторной работе рыночная стоимость определяется аналогично п. 1.1.1 (а).

Для определения рыночной стоимости с учетом ограничения прав используются коэффициенты дифференциации обременения, показывающие остаточную эффективность использования земельного участка. Эти коэффициенты предложены автором настоящих методических указаний и представлены в статье на тему «Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом обременении в их использовании», напечатанной в электронном научном журнале на сайте http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n2y2014/2389.

6) застроенный земельный участок

РУ определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости без учета ограничения прав и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения.

В рамках лабораторной работы указанные расчеты не производятся в связи с отсутствием ограничения прав на объекты недвижимости, представленных на карте.

1.3.2 землепользователей и землевладельцев

а) незастроенный земельный участок

РУ определяется в размере разницы между стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком без учета ограничения прав и стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком с учетом этого ограничения.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению стоимости объекта оценки с ограниченным рынком, утверждаемыми распоряжением Минимущества России. Стоимость объекта оценки с учетом ограничения определяется аналогично п. 1.3.1 (а).

б) застроенный земельный участок

РУ определяется в размере:

- разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружении, находящихся на земельном участке и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением, и необходимую для их использования, определяемую без учета ограничения прав и рыночной стоимостью этого объекта недвижимости, определяемую с учетом этого ограничения;

- разницы между стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, определяемую без учета ограничения прав и стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком определяемую с учетом этого ограничения - для соответствующего права на часть земельного участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями и в которой нет необходимости для их использования.

В рамках лабораторной работы указанные расчеты не производятся в связи с отсутствием на карте ограничений прав на застроенных земельных участках и зданиях, строениях, сооружениях, находящихся на них.

1.3.3 арендаторов

а) незастроенный земельный участок

РУ определяется в размере разницы между рыночной стоимостью права аренды земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью права аренды земельного участка с учетом этих ограничений.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 года № 1102-p.

б) застроенный земельный участок

РУ определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на участке, и права аренды земельного участка, без учета ограничения прав арендатора земельного участка и рыночной стоимостью такого объекта недвижимости с учетом этого ограничения.

В связи с отсутствием арендаторов на рассматриваемой территории, расчет этого вида РУ не выполняется.

1.4 Определение РУ, вызванного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, причиненного:

1.4.1 собственникам земельных участков, землепользователям и землевладельцам

РУ незастроенных и застроенных земельных участков определяется в размере расходов собственника, землепользователя, землевладельца на восстановление права на незастроенный и застроенный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Указанные расходы определяются в размере суммы затрат, которые необходимо произвести на восстановление качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества. К примеру, в эту сумму могут войти затраты:

- на проведение работ по рекультивации земель;

- по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, заселения, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, арохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т.д.).

Если качество земель восстановить невозможно, то размер РУ определяется в том же порядке, что и размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам изъятием таких земельных участков.

Определение РУ, связанного с рекультивацией земель производится на основании перечня расходов, указанного в п.7 «Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы», утвержденных Приказами Минприроды РФ № 525, Роскомзема № 67 от 22.12.1995 г.

Расчет РУ, связанного с рекультивацией земель, производится в таблице 6.

Таблица 6. Размер реального ущерба, связанный с рекультивацией земель, причиненный собственникам земельных участков, землепользователям и землевладельцам

№ п/п	Наименование расходов	Стоимость работ, руб.
		1	2	3
1	проектно-изыскательские работы, в том числе почвенные и другие полевые обследования, лабораторные анализы, картографирование	475	475	475
2	государственная экологическая экспертиза проекта рекультивации	9000	9000	9000
3	снятие, транспортировка и складирование (при необходимости) плодородного слоя почвы	360	360	360
4	планировка (выравнивание) поверхности, выполаживание, террасирование откосов отвалов (терриконов) и бортов карьеров	98,11	98,11	98,11
5	приобретение (при необходимости) плодородного слоя почвы	4410	4410	4410
6	нанесение на рекультивируемые земли потенциально плодородных пород и плодородного слоя почвы	180	180	180
7	ликвидация послеусадочных явлении	159,60	159,60	159,60
8	ликвидация промышленньк площадок, транспортных коммуникаций, электрических сетей и других объектов, надобность в которых миновала	480	480	480
9	очистка рекультивируемой территории от производственных отходов, в том числе строительного мусора, с последующим их захоронением или складированием в установленном месте	111,49	111,49	111,49
10	устройство в соответствии с проектом рекультивации дренажной и водоотводящей сети, необходимой для последующего использования рекультивированных земель	480	480	480
11	приобретение и посадка саженцев	90	90	90
12	восстановление плодородия рекультивированных земель, передаваемых в сельскохозяйственное, лесохозяйственное и иное использование (стоимость семян, удобрений и мелиорантов, внесение удобрений и мелиорантов и др.)	210	210	210
13	деятельность рабочих комиссий по приемке-передаче рекультивированных земель (транспортные затраты, оплата работы экспертов, проведение полевых обследований, лабораторных анализов и др.)	919,54	919,54	919,54
14	другие работы, предусмотренные проектом рекультивации, в зависимости от характера нарушения земель и дальнейшего использования рекультивированных участков	-	-	-
	Итого:	16973,74	16973,74	16973,74

Расходы на проведение благоустройства территории определяются на основании расценок специализированных организаций, осуществляющих работы по благоустройству территории, исходя из минимально необходимого объема работ по проведению благоустройства, в соответствии с требованиями, установленными распорядительными документами.

Расходы на проведение рекультивации территории определяются расценками специализированньк организаций, осуществляющих такие работы, или принимаются в соответствии с локальным сметным расчетом на данный вид работ.

Учет стоимости работ по рекультивации осуществляется только в случае, если эта стоимость не включена в цены сделок. использованных при проведении оценки сравнительным подходом.

1.4.2 арендаторам земельных участков

Размер РУ по незастроенным и застроенным земельным участкам определяется в размере расходов арендатора на восстановление права на земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Эти расходы определяются в размере суммы затрат, которые необходимо произвести на восстановление качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества при условии, что договор аренды не расторгается, арендная плата по договору не уменьшается, а собственник сам не восстанавливает качество земель.

Расходы могут включать:

- сумму затрат на проведение работ по рекультивации земель;

- сумму затрат на проведение работ по ликвидации последствий загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания и т.д.

Если качество земель восстановить невозможно, то расходы арендатора определяются в том же порядке, что и размер РУ, причиненного арендаторам изъятием таких участков.

В связи с отсутствием арендаторов на рассматриваемой территории, расчет этого вида РУ не выполняется.

2. Определение размера упущенной выгоды

УВ является частью убытков обладателей прав, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов или ухудшением качества их земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений и организаций, которым предоставлены земельные участки.

Под УВ обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Расчет размера УВ осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Следует отметить, что определение УВ производится только в том случае, если предпринимательская деятельность осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

Под периодом восстановления нарушенного производства в данном случае понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условии землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права.

Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования, могут быть:

- объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки;

- формы и размер выгод;

- размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков;

- иные характеристики условий землепользования.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

В рамках лабораторной работы расчет упущенной выгоды производится для сельскохозяйственных и лесных угодий.

Упущенная выгода по сельскохозяйственным угодьям исчисляется умножением величины утрачиваемого ежегодного дохода на коэффициент перерасчета, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства. Продолжительность периода восстановления нарушенного производства определяется экспертным путем.

Упущенная выгода также рассчитывается в случаях ограничения права пользователей земли или ухудшения ее качества. если это приводит к снижению ежегодного дохода за период, после которого права пользователей земли и качество земель восстанавливаются. Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель с нарушением транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п., исчисляется как десятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель с образованием неудобств и до изъятия земель. Расчет размеров упущенной выгоды для сельскохозяйственных угодий выполняется в таблице 7.

Таблица 7. Расчет размера упущенной выгоды для сельскохозяйственных угодий

№	Наименование территорий, затрагиваемых предоставлением земель для не с/х нужд.	Условия предоставления земель для нес/х нужд	Продолжительность периода возмещения упущенной выгоды , лет	Характеристика изымаемых с/х угодий	Теряемый ежегодный доход в расчете на 1 балло-гектар в тыс.руб.	Общий размер ежегодного теряемого дохода, тыс.руб.	Год возмещения	Коэффициент пересчёта дохода.	Общий размер улучшенной выгоды, тыс. руб
				Виды угодий	Площадь угодий, га	Балл оценки	Всего балло-гектар
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
1 вариант
1	ОАО «Буря»	бессрочное	1 г.	пастбище	3,60	88	316,80	0,5	158,40	конец 1 г.	0,9	142,56
		временное	2 г.	пастбище	0,60	88	52,8	0,5	26,4	конец 2 г.	1,7	44,8
	Всего		Х	Х	4,20	Х	Х	Х	Х	Х	2,6	198,00
2 вариант
1	ОАО «Буря»	бессрочное	1 г.	пастбище	3,60	78	280,80	0,5	140,40	конец 1 г.	0,9	126,36
		временное	2 г.	пастбище	0,60	78	46,80	0,5	23,40	конец 2 г.	1,7	79,56
	Всего		Х	Х	4,20	Х	Х	Х	Х	Х	2,6	205,92
3 вариант
	ОАО «Буря»	бессрочное	1 г.	пастбище	3,34	78	261,3	0,5	130,65	конец 1 г.	0,9	117,58
		временное	2 г.	пастбище	0,60	78	46,80	0,5	23,40	конец 2 г.	1,7	79,56
	Всего		Х	Х	3,94	Х	Х	Х	Х	Х	3,5	197,1

Упущенная выгода по лесным угодьям определяется в случае, если на земельном участке, предоставляемом для несельскохозяйственных нужд, имеется древостой, не достигший возраста спелости (таблица 20). В данной зоне возраст спелости составляет 121 год. Не в одном из трех вариантов проектируемых заводов древостой не присутствует, следовательно необходимости рассчитывать таблицу 20 нет.

3. Убытки, причиненные досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами

Размер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы и арендаторы определяется путем сложения:

а) сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств.

В эту сумму входят расходы по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

б) сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

Расчет размера земельного налога и арендной платы за земельные участки

Использование земель в РФ является платным.

Собственники земельных участков, землепользователи и землевладельцы облагаются ежегодным земельным налогом. С 2006 г. в качестве налоговой базы при расчете земельного налога используется кадастровая стоимость земель.

Согласно ч. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ налоговые с...