Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

1.2 Государственный кадастровый учет земель

1.3 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Бичурского района Республики Бурятия

2.1 Краткая характеристика Бичурского района Республики Бурятия

2.2 Анализ системы кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Бичурского района Республики Бурятия

3. Мероприятия по совершенствованию кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Проблемы кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.2 Пути совершенствования кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Список использованных источников

Приложения

кадастровый оценка земля учет



Введение

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладает человек, земле принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Она представляет собой особую ценность для всего человечества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, и поверхность или пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей, и наконец земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию.

В современной России по мере усугубления рыночных отношений земля постепенно становится объектом товаро-хозяйственного оборота, требующей экономической оценки. С начала экономических реформ в стране прочно укрепились такие понятия, как оценка, оценщик, рыночная стоимость.

В России как исторически аграрной стране вопрос частной собственности на землю и ее стоимости всегда был одним из основополагающих в жизни общества и для всего политико-правового устройства.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения в России имеет довольно большую историю. Проведение и развитие земельно-оценочных работ было непосредственно связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких средних показателей, характеризующих (выявляющих) различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет исследования дипломной работы - кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Объект исследования земли сельскозяйственного назначения с кадастровым номером 03:03:000000:170, расположенным в Республика Бурятия, Бичурский район, с. Бичура, ул. Советская, земли ТОО «Колос».

Целью дипломной работы является кадастровая оценка сельскохозяйственных земель на примере Республики Бурятия. В качестве субъекта был взят ТОО «Колос», а в качестве объекта его сельскохозяйственные угодья.

В соответствии с поставленной целью в дипломной работе решаются следующие задачи:

1. Провести обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ.

2. Провести обзор современного состояния земельного фонда РБ и результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в РБ.

3. Определить кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель на примере земельных участков ТОО «Колос».

Методы исследования - методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Информационной основой написания дипломной работы послужили нормативно-правовая база Российской Федерации и Республики Бурятия, а также работы таких авторов как Антонов В. П. Демидова В.В., Варламов А. А, Семенов В. А.



1. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство относит к категории сельскохозяйственного назначения земли, основное целевое назначение которых -- использование их в сельскохозяйственном производстве. Это -- земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, т.е. которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для этих целей (ст. 57 ЗК).

Пригодность земель для использования их в сельском хозяйстве устанавливается на основе данных государственного земельного кадастра (ст. 26 ЗК) или зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических некоммерческих объединений Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 12).

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность этих земель -- земли, которые используются кактерриториальный базис для размещения дорог, производственных построек и иных сооружений, непосредственно обслуживающих нужды сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. В составе этих сельскохозяйственных угодий выделяются также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.

Содержание правового режима земель сельскохозяйственного назначения определяют следующие обстоятельства. В зависимости от характера сельскохозяйственного производства, т.е. имеет оно товарный характер или ведется для личного потребления, выделяются соответственно земли крестьянских (фермерских) хозяйств, земли сельскохозяйственных коммерческих организаций и земли, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота.

В ст. 57 ЗК определен перечень юридических и физических лиц, а также целей, для которых им могут предоставляться земли сельскохозяйственного назначения. Так, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться гражданам. Гражданам, объединившимся в кооперативы (согласно действующему законодательству -- некоммерческие объединения), земли могут быть предоставлены для садоводства, животноводства и огородничества.

Для ведения сельскохозяйственного производства земли предоставляются колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и организациям, совместным сельскохозяйственным предприятиям.

ЗК РФ допускает предоставление сельскохозяйственных земель научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным учреждениям, сельским производственно-техническим училищам и общеобразовательным школам для исследовательских, учебных целей, пропаганды передового опыта и непосредственно для сельскохозяйственного производства. Для ведения подсобного сельского хозяйства земли могут быть предоставлены несельскохозяйственным предприятиям, включая совместные предприятия, учреждениям и организациям, религиозным организациям.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются иным организациям и лицам только в случаях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет две отличительные черты: обеспечение почвенного плодородия земель, т.е. охраны качества сельскохозяйственных угодий, и обеспечение сохранности количества этих земель, предотвращение уменьшения площадей сельскохозяйственных угодий.

Первая задача в значительной мере решается путем проведения работ по мелиорации земель, а также в необходимых случаях их консервации. Мелиорация земель представляет собой коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. Порядок проведения мелиоративных работ регулируется Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»

Консервация земель, или временное исключение их из хозяйственного оборота, осуществляется для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации загрязненных территорий. Порядок консервации земель регулируется постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 555, которым утверждено Положение о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Важную роль в решении проблемы охраны сельскохозяйственных угодий играет Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». В Законе закреплено юридическое понятие «плодородие земель сельскохозяйственного назначения». Это -- способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений.

Для обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения:

- разрабатываются и реализуются федеральные целевые программы обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также соответствующие региональные целевые программы;

- проводится учет показателей плодородия земель сельскохозяйственного назначения и мониторинг плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- разрабатываются стандарты, нормы, нормативы, правила, регламенты в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- разрабатываются планы агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

- планируются мероприятия по реабилитации земель сельскохозяйственного назначения, загрязненных радионуклидами, тяжелыми металлами и другими вредными веществами;

- финансируются мероприятия по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения; научно-исследовательские работы в этой области;

- обеспечивается контроль за качеством используемых в целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения агрохимикатов и пестицидов и контроль за безопасным обращением с ними;

- проводится сертификация почв;

- лицензируется деятельность по агрохимическому обслуживанию;

- обеспечивается государственный контроль за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- создаются банки данных в этой области;

- проводится учет эталонных участков земель сельскохозяйственного назначения.

Правительство РФ ежегодно представляет Федеральному Собранию РФ национальный доклад о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения и о государственном регулировании и государственной поддержке в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения Конституция РФ // http://www.constitution.ru/.

Одним из правовых средств обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения являются разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и региональных целевых программ в данной области. Такие программы формируются Правительством РФ и утверждаются в порядке, установленном законодательством РФ. На уровне субъектов РФ разрабатываются и утверждаются региональные целевые программы обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // http://www.rpn.ru/art.php?id_art=1236.

Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 1992 г. № 879 была утверждена Государственная комплексная программа повышения плодородия почв России. Программа предусматривает меры по повышению и сохранению плодородия почв: защите почв от эрозии; агрохимическому обеспечению; применению органических удобрений и минеральных удобрений; мелиорации земель; меры по улучшению, восстановлению нарушенных и загрязненных земель, в том числе рекультивации нарушенных земель и консервации деградированных и загрязненных земель. В Программе отражены вопросы ее реализации, государственного контроля за осуществлением государственной поддержки и экономического механизма реализации мероприятий, организационно-правового обеспечения и др.

Соответствующие программы принимаются и на уровне регионов.

Осуществляется также государственное нормирование плодородия земель сельскохозяйственного назначения, т.е. установление стандартов, норм, нормативов, правил, регламентов в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

В значительной степени проблема сохранения и повышения плодородия земель решается на уровне управления использованием и охраной земель. Так, ведется государственный учет показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения в целях обеспечения органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления, заинтересованных граждан и юридических лиц информацией о состоянии плодородия указанных земель. Такого рода учет включает в себя сбор и обобщение результатов почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения. Порядок государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения устанавливается Правительством Российской Федерации.



1.2 Государственный кадастровый учет земель

Государственный земельный кадастр -- это систематизированный свод документированных сведений, получаемых при проведении кадастрового учета земельных участков. В результате такого учета каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровому учету подлежат земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу Закона о земельном кадастре, является юридически действительным Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» // http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html.

Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения надлежащей записи в Единый государственный реестр земель. Реестр -- основной документ земельного кадастра. В него вносят такие сведения, как:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и разрешенное использование земельных участков;

- описание границ земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Помимо реестра к основным документам земельного кадастра относятся кадастровое дело и дежурные кадастровые карты (план).

Кадастровое дело -- совокупность документов, которые подтверждают факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета. Данные документы являются основанием для внесения сведений в Единый реестр земель.

Кадастровая карта представляет собой план, на котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в земельном кадастре.

Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их изъятие и уничтожение не допускаются. Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию.

Многие из нас видели, что кадастровый номер участка состоит из длинного ряда цифр и точек. Как он составляется и что обозначает? Кадастровое деление территории РФ производится в целях присвоения кадастровых номеров. Единицами такого деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, района, квартала, а также номера земельного участка в кадастровом квартале, которые отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.

Теперь поговорим о порядке проведения кадастрового учета. Он проходит по месту нахождения участка. Для этого заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями лица подают в органы земельного кадастра заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Межевание представляет собой работы по установлению границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Работы по межеванию достаточно сложны, поэтому государство доверяет выполнение этих работ только обученным и специально подготовленным (получившим особый документ) специалистам и организациям -- органам межевания. По договору о проведении межевания орган межевания в соответствии с действующим законодательством обязан:

1. Организовать работы по определению местоположения границ на местности. Вам вместе со специалистом органа межевания предстоит встретиться со всеми соседями и определить, где проходит граница между вашими участками, оформить надлежащим образом согласование границ на местности, составив об этом акт, который должен быть подписан вами и всеми соседями.

2. Закрепить на местности границы участка, установив на поворотных и узловых точках межевые знаки, и провести геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков.

3. Составить межевое дело и подготовить документ о межевании (выписку из межевого дела) для представления в кадастровую палату

Закон четко оговаривает, что документы, представляемые в кадастровую палату, должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В кадастровой палате представленные вами документы должны зарегистрировать: проставить штамп и записать в него регистрационный номер и дату приема документов. Запись удостоверяется подписью работника кадастровой палаты. О принятых документах вам должны выдать расписку.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки. После выполнения кадастровых работ вам обязаны подготовить (или прислать по почте) выписку из земельного кадастра, которая называется кадастровым планом земельного участка. Внимательно проверьте выданный вам документ! Все экземпляры полученной вами выписки должны быть заполнены абсолютно одинаково, все листы каждого экземпляра выписки пронумерованы и заверены подписью должностного лица кадастровой палаты, а количество подготовленных для вас экземпляров плана соответствовать тому, которое вы указали в заявке. Но в любом случае для предъявления в учреждение юстиции для дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вам обязаны выдать не менее двух экземпляров.

В выписках должны быть обязательно заполнены следующие строки.

Кадастровый номер земельного участка. В строке проставляется уникальное обозначение, которое присвоено только вашему участку.

Наименование земельного участка. Обычно записывают «землепользование». Если вам предоставили часть земельного участка при доме, а остальную часть -- за пределами застройки, то будет записано «единое землепользование».

Местоположение. Как правило, указывается положение земельного участка в пределах кадастрового квартала или приводится иное общепринятое описание.

Категория земель. Разрешенное использование. В отдельных случаях в строках может быть записано «не установлено».

Площадь. В строке запишут площадь, вычисленную при межевании и указанную в постановлении о внесении уточнений.

Но если в представленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения кадастрового учета, или если такие сведения противоречивы, заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановке государственного учета. Такая приостановка может быть не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявитель не устранит причины приостановки, то ему направляют письменный отказ в проведении государственного кадастрового учета.

Кроме этого, в проведении учета должно быть отказано, если:

- с заявкой обратилось ненадлежащее лицо;

- представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться кадастровый учет, были нарушены права смежных землепользователей;

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами.

Решение об отказе в пятидневный срок направляется заявителем с причинами такого отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер за исключением информации ограниченного доступа. Это означает, что любое заинтересованное лицо может обратиться за сведениями в органы земельного кадастра. Для этого надо подать в соответствующие органы заявление с указанием своих реквизитов, объема и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прилагается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Заявитель не обязан обосновывать необходимость получения запрашиваемых им сведений. Сведения предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в некоторых случаях -- в виде копий хранящихся в деле документов. Выписки изготавливаются в форме кадастрового плана.

Определенному кругу лиц информация предоставляется бесплатно. Например, правообладателю земельного участка или уполномоченным им лицам, наследникам, имеющим право на наследование участка правообладателя по закону или по завещанию.



1.3 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа -- сельскохозяйственные угодья;

II группа -- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа -- земли под замкнутыми водоемами;

IV группа -- земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа -- земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа -- земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап -- определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

· оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

· оценочные затраты;

· цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

· удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

· фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

· рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

· базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

· определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

· определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

· данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

· показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

· разработка содержания и программы работ;

· составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

· сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

· разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

· составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

· определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

· определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

· определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

· определение расчетного рентного дохода;

· расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

· оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

· оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Таким образом, Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

- плодородие сельскохозяйственных угодий;

- технологические характеристики участков;

- местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

- определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

1. Для оценки плодородия:

- почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

- рентный доход, обусловленный плодородием почв.

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.

3. Для оценки местоположения:

- расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;

- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.



2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Биччурского района Республики Бурятия

2.1 Краткая характеристика Бичурского района Республики Бурятия

30 мая 1923 года была образована Республика Бурятия, располагающаяся восточнее озера Байкала на юге Восточной Сибири и входящая в Восточно-Сибирский район. Ее площадь составляет 351,3 тысячи км2. Столицей Республики является город Улан-Удэ.

Бурятия на востоке граничит с Читинской областью, на юге - с Монголией, на западе - с Иркутской областью. Республика с помощью ответвления Улан-Удэ - Наушки связывается с Транссибирской магистралью. Через нее проходит трасса М55, имеющая общегосударственное значение, а также несколько дорог республиканского значения и остальные типы дорог. На побережье озера Байкал расположено много портов, с помощью которых осуществляется водная доставка материалов и грузов. Бурятия находится в относительной близости с энергетическими базами, рынками сбыта, а также такими промышленными городами, как Иркутск, Красноярск, Чита, Ачинск, Ангарск.

Бурятия находится на территории Забайкалья. Это преимущественно горная местность, лишь редкие ее равнины расположены на 500-700 метрах над уровнем моря.

Республика Бурятия по своему характеру рельефа разделяется на Восточный Саян, Селенгинское среднегорье, Витимское плоскогорье и Байкальскую горную область. В этих горных системах раскинулись широкие межгорные котловины, иногда состоящие из лесостепных, степных и луговых участков - основных и наилучших угодий сельского хозяйства Республики.

Бурятия по своему физико-географическому расположению сильно удалена от Атлантического океана, а многочисленные высокогорные хребты изолируют ее от Тихого и Индийского океанов. Климат здесь резко континентальный: лето теплое и короткое, а зима морозная, малоснежная, безветренная и довольно продолжительная. В январе средняя температура достигает -24 … -250С, в июле она поднимается до -17 … -180С. В большинстве сельскохозяйственных районах республики в речных долинах за год в среднем выпадает до 250-300 мм осадков. В горах за год выпадает 30-50 мм осадков. За год температура +50С держится в течение 150-160 дней в некоторых основных районах земледелия. Бурятия находится в зоне вечной мерзлоты, что довольно сильно влияет на ведение сельского хозяйства.

Земельные ресурсы Республики

Территория Бурятии в большинстве случаев состоит из подзолистых почв. Степные и лесостепные районы Республики (центр и юг), Тункинскую котловину и долину реки Баргузин занимают темно-серые лесные, черноземные и каштановые почвы. Заболоченные пространства и болота располагаются в межгорных котловинах на огромных территориях. Многолетнемерзлые породы также широко распространены в Бурятии. Практически всю территорию Республики занимает таежная растительность, только в центре и на юге преобладает лесостепная и степная растительность. Котловины межгорья заняты пастбищами.

Бурятия является ведущим районом животноводства, среди которого преобладает разведение крупного рогатого скота и овцеводство. Также хороша развита и промышленность. Здесь производят стиральные машины, автокраны, оборудование и другие различные приборы. Большая часть производственных предприятий концентрируется в столице Бурятии - Улан-Удэ. Здесь производится 50 % всей валовой продукции Республики. Самыми главными отраслями производства являются металлообработка и машиностроение. Также хорошо развита промышленность строительных материалов, пищевая промышленность и строительная индустрия. Республика Бурятия превзошла и в горнодобывающей промышленности - в Закаменске расположен вольфрамомолибденовый комбинат. А совсем недавно на территории Республики было открыто довольно перспективное месторождение золота. Заводы, специализирующиеся на машиностроении, расположены в основном в Улан-Удэ. Это локомотиво-вагоноремонтный, авиационный, судостроительный заводы, а также заводы по производству приборов технологического контроля, электрических машин и другие.

Промышленные предприятия, производящие строительные материалы, находятся в Улан-Удэ (стекольный завод) и Тимлюйске (асбоцементный и цементный заводы). Недавно к ним присоединились Татауровский комбинат стройматериалов и заводы железобетонных изделий и силикатного кирпича в Улан-Удэ.

Деревообрабатывающая и лесная промышленность также вносят свой существенный вклад в развитие Республики. Большую часть леса заготавливают на восточном берегу озера Байкал в бассейне реки Уда. Из Бурятии вывозится много необработанной древесины в Казахстан, Кузбасс и Среднюю Азию. На территории Республики функционирует Селенгинский целлюлозно-картонный комбинат. Широко производятся пиломатериалы.

Пищевая промышленность тоже имеет широкое развитие. В отрасли преобладает мясная промышленность, которую представляет Улан-Удэнский мясоконсервный комбинат. Здесь расположен один из наиболее крупных сибирских мелькомбинатов и молочный завод. Рыбная промышленность также развита хорошо, ведущим предприятием отрасли является Усть-Баргузинский рыбокомбинат. Озеро Байкал считается основным районом для рыболовства.

В Улан-Удэ легкой промышленностью занимаются сапоговаляльная фабрика, тонкосуконная фабрика, фабрика по первичной обработке шерсти. В городе Кяхта функционирует прядильно-трикотажная фабрика, а в поселке Чикой работает кожевенный завод.

Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства является животноводство. Здесь широко разводят крупный рогатый скот, свиней, коней и птиц. Главное внимание отводится звероводству (норки и серебристо-черной лисы) и пушному промыслу (белки, соболя и ондатры). На территории Республики Бурятия сельскохозяйственные угодья занимают 9 %. Земледелие региона в основном имеет зерновое направление. Наиболее часто сеют овес, яровую пшеницу и кормовые культуры. Самыми крупными районами сеяния зерна являются Джидинский, Мухоршибирский и Бичурский.

Бичурский район находится в южной части Бурятии. Восточная часть района граничит с Читинской областью.

Район простирается по Бичурскому межгорному понижению долины среднего течения Хилка. С севера котловина ограничена склонами Заганского хребта, с юга -- отрогами Бичурской гряды Малханского хребта, а с запада -- долиной Чикоя. Межгорная котловина Бичурская имеет высшую точку -- гору Кастрюк (1656 м). Высшая точка Заганского хребта -- гора Мани (1380 м).

Бичурский район образован 11 февраля 1935 года. 1 февраля 1963 года Бичурский район был объединен с Мухоршибирским, а 11 января 1965 года -- вновь выделен в отдельный, Бичурский район.

В состав района входят 17 сельских поселений, объединяющих 38 населённых пунктов:

1. Билютайское, административный центр -- с. Билютай

2. Бичурское -- с. Бичура

3. Верхнемангиртуйское -- с. Верхний Мангиртуй

4. Еланское -- с. Елань

5. Киретское -- у. Дунда-Киреть

6. Кировское -- с. Бичура

7. Малокуналейское -- с. Малый Куналей

8. Новосретенское -- с. Новосретенка

9. Окино-Ключевское -- с. Окино-Ключи

10. Посельское -- с. Поселье

11. Потанинское -- п. Потанино

12. Среднехарлунское -- у. Средний Харлун

13. Топкинское -- с. Топка

14. Узколугское -- с. Буй

15. Хонхолойское -- у. Хонхолой

16. Шанагинское -- у. Шанага

17. Шибертуйское -- у. Шибертуй

Под охраной находятся следующие территории района: Узколугский биосферный заказник, Шибертуйский ельник, минеральные источники, потухший вулкан, исторические и археологические памятники.

· Ползучие пески в окрестностях села Топка. Уникальный природный феномен --- в песчаной подвижной массе исчезает любой предмет.

· Шибертуйский дацан -- один из старинных буддийских дацанов, восстановленный местными жителями.

· Историко-краеведческий музей села Бичура

2.2 Анализ системы кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения

Порядок государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен Федеральным законом от 24 июля 2007г. 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением существования либо изменением характеристик объекта недвижимости на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых в соответствии с Федеральным законом документов:

Для постановки на учет земельного участка необходимы следующие документы:

1) заявление любого лица по форме, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) межевой план;

4) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка).

Для учета изменений объектов недвижимости необходимы следующие документы:

1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица);

4) межевой план;

5) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если изменяется местоположение границ земельного участка и межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка);

6) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель (если изменена категория земель);

7) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка (если изменен вид разрешенного использования земельного участка).

Для учета адреса правообладателя необходимы следующие документы:

1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;

2) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица);

3) документ, удостоверяющий личность (для предъявления).

Для учета части объекта недвижимости необходимы следующие документы:

1) заявление собственника или лица, в пользу которого установлено или устанавливается ограничение (обременение) - арендатора, залогодержателя, обладателя сервитута и т.д.;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего:

- право собственности заявителя (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица), если обращается собственник
- установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав в пользу заявителя, если обращается не собственник;

4) межевой план;

5) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Для направления документов почтой

К почтовому отправлению с перечнем документов должны быть приложены:

- опись вложения;

- уведомление о вручении.

Заявление должно быть подписано заявителем или его представителем, подлинность подписи которых засвидетельствована в нотариальном порядке.

Документы, удостоверяющие полномочия представителя

1) нотариально удостоверенная доверенность;

2) приказ о назначении;

3) акт уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления;

4) протокол общего собрания, в соответствии с которым представитель уполномочен подать заявление от имени

- собственников многоквартирного дома,

- собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (если их количество превышает пять человек);

- членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

2.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Бичурского района Республики Бурятия

Земли ТОО «Колос» расположены в Республике Бурятия, Бичурский район, с. Бичура, земельный участок с кадастровым номером 03:03:000000:170.

Год создания - 1992.

Численность персонала - 199 чел.

Описание деятельности - Продукты от ТОО «Колос». мясо крупного рогатого скота; зернобобовые культуры; картофель; овощи открытого грунта; молоко; крупный рогатый скот.

Кадастровой оценкой земель следует понимать определение их сравнительной производительной ценности в сельском хозяйстве. Для установления производительной способности земель различного качества и обоснования эффективности их использования проводят качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.

Бонитировка почв устанавливает относительную пригодность (качество) земель для возделывания сельскохозяйственных культур по их естественному плодородию.

Экономическая оценка их производительную способность как средства производства с помощью натуральных и стоимостных показателей.

Производимые затраты на выращивание сельскохозяйственной продукции во многом зависят не только от плодородия почв, но и от технологических свойств земельного участка и его местоположения. Поэтому кадастровая оценка земельного участка с/х предприятия включает:

...