Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

- оценка земли по плодородию почв (бонитировка);

- оценка по урожайности основных с/х культур;

- оценка земельного участка по его технологическим свойствам;

- оценка земельного участка по его местоположению;

- экономическая оценка.

Бонитировка почв - это качественная их оценка по важнейшим свойствам и признакам, обуславливающим естественное плодородие почвы. Первичным объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности или их группы, однородные по качеству, технологическим свойствам, условиям обработки и т.д. Предметом бонитировки выступают естественные потребительские свойства почвы или сама почва с присущими ей объективными естественными свойствами и агропроизводственными особенностями.

Задача бонитировки состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур.

Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки. Важнейшими из этих признаков являются: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия в почве, механический состав, кислотность и т.д.

Баллы по свойствам (критериям) каждой почвы исчисляются по формуле:

, (2.1)

где - номер критерия почвенной разновидности;

- балл бонитета почв определенного критерия;

- фактический показатель критерия почвы;

- количественный показатель критерия почвы принятый за 100.

На основе баллов по отдельным свойствам определяются среднегеометрический почвенный балл бонитета для каждой почвенной разновидности по формуле:

, (2.2)

где - среднегеометрический балл бонитета почвенной разновидности;

- баллы по свойствам почв (мощность гумусового горизонта, содержание гумуса в почве, гранулометрический состав и т.д.).

Для определения совокупного почвенного балла в среднегеометрический почвенный балл вводятся понижающие поправочные коэффициенты на специфические признаки почв. Данный коэффициент вычисляется как произведение коэффициентов оценки влияния на плодородие рН типа, подтипа и родового признака.

С учетом поправок на совокупный коэффициент () определяется совокупный почвенный балл бонитета () для конкретной почвы по формуле:

(2.3)

Результаты расчетов сводятся в таблицу 2.1.

Таблица 2.1

Шкала бонитировки почв

Наименование почвы	Баллы по свойствам	Среднегеом балл	Коэфф попр.	Совокупн. балл
	мощн. органоген. гор.	содерж. гумус	гранулсостав
2	3	4	5	6	7	8
Луговые легко- и среднесуглинистые	58	66	68	63,6	0,98	62,3
Луговые орошаемые глинистые, тяжелосуглинистые	63	74	56	63,6	0,98	62,3
Луговые орошаемые и солончаки луговые	58	69	73	66,1	0,85	56,2
Луговые орошаемые и солончаки	56	48	63	55,1	0,85	46,8
Солончаки луговые	52	45	54	50	0,85	42,5

По данным шкалы бонитировки почв определяется балл бонитета всего оцениваемого землевладения. Балл землевладения () определяется взвешиванием баллов бонитета почвенных разновидностей () на их площади ():

, (2.4)

где - номер почвы (по шкале бонитировки) оцениваемого землевладения;

- количество почвенных разновидностей (по шкале бонитировки);

- совокупный почвенный балл -той почвенной разновидности;

- площадь почвенной разновидности.

=55,5

Почвенный балл земельного участка равен 55,5 баллов.

Экспликация групп почв ТОО «Колос»

Почвы, которые имеют одинаковые условия залегания, расположения, породы, способы обработки, были объединены в агропроизводственные группы. Экспликация групп почв составляется в табличном виде. Экспликация групп почв объекта оценки составляется на основе почвенных карт (планов).

Оценка земельного участка по его технологическим свойствам

К технологическим свойствам земель относятся: энергоемкость почв; контурность полей - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря ( для горных и предгорных зон).

Таблица 2.2

Экспликация групп почв ТОО «Колос» Республики Бурятия

№ п.п	Шифр групп почв	Площади групп почв, га
1	0836	31
2	0901	162
3	0902	110
4	0905	596
5	0906	611
6	0909	323
7	0910	79
8	0913	187

Интегральный показатель технологических свойств объектов оценки () - индекс технологических свойств, рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости почв () и технологических свойств земельных участков ():

, (2.5)

где - оценка энергоемкости почв, балл;

- оценка благоприятности выполнения непахотных работ, балл.

Балл энергоемкости почв вычисляется как произведение показателя удельного сопротивления почвы на 200. Значения удельного сопротивления почв (=102).

Балл благоприятности выполнения непахотных работ определяется по следующей формуле:

=98 баллов

где - оценка контурности участков угодий, балл;

- оценка соответственно рельефа и каменистости, коэффициент.

Индекс технологических свойств участка равен 1,12.

Оценка земельного участка по его местоположению

Внутрихозяйственные технологические перевозки нередко составляют более половины общего объема перевозок в хозяйстве, что значительно увеличивает транспортные затраты и себестоимость продукции растениеводства. Оценка местоположения зависит от расстояния от участка до центральной усадьбы хозяйства, состояния дорог, урожайности культур и класса груза.

Местоположение объекта кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Эквивалентное расстояние от объекта кадастровой оценки до пунктов реализации вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

, (2.6)

где - средневзвешенная эквивалентная удаленность земельного участка, км;

- объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции (земельно-оценочного района), %;

- расстояние перевозки i-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

- коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

- коэффициент перевода i-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

Эквивалентное расстояние объекта оценки равно Эр = 68 экв. км.

Экономическая оценка земельного участка

Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Главная задача экономической оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить продуктивность земель хозяйства и экономический эффект их использования.

Экономическая (стоимостная) оценка земель включает определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Стоимостные показатели объектов оценки рассчитываются на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению земель и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ. При зональности субъекта Российской Федерации базовые оценочные нормативы продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование берутся по земельно-оценочным районам.

Дифференциальный рентный доход объекта кадастровой оценки определяется по формуле:

, (2.7)

где - рентный доход, обусловленный плодородием почв объекта оценки, руб./га;

- валовая продукция объекта оценки, руб./га;

- затраты на использование объекта оценки, руб/га;

-минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам, (=1,07);

- цена производства, руб./га;

- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки, руб./га;

- рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объекта кадастровой оценки по формуле:

, (2.8)

где - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га. (=767 руб/га)

- балл бонитета групп почв или разновидностей почв сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района). По Республике Дагестан = 67.

- балл бонитета почв оцениваемого земельного участка (=55,5).

=635,35 руб/га.

Затраты на использование объекта кадастровой оценки определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (2.9)

где - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (=386 руб/га), руб./га.

- доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции). = 0,29.

= 409,2 руб/га.

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально индексу технологических свойств объекта кадастровой оценки:

, (2.10)

где - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий, = 0,35.

- индекс технологических свойств оцениваемого земельного участка;

- индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ, =1,14.

= 15,9 руб/га

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (, руб./га) и их стоимостью на оцениваемом объекте (, руб./га):

; (2.11)

; (2.12)

, (2.13)

где - средневзвешенное эквивалентное расстояние по субъекту РФ (земельно-оценочному району), км, (=53 экв.км);

- средневзвешенное эквивалентное расстояние оцениваемого земельного участка;

- внехозяйственная нормативная грузоемкость 1га средняя по субъекту РФ, руб./га, (=0,45);

- внехозяйственная нормативная грузоемкость 1га сельскохозяйственных угодий оцениваемого земельного участка;

= 0,37

=40,5 руб/га

=42,7 руб/га

=-2,14 руб/га

Дифференциальный рентный доход с проектируемого земельного участка будет равен:

=210,91руб/га

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий исчисляется умножением показателей расчетного рентного дохода объекта оценки на 33, так как срок капитализации рентного дохода в РФ принят равным 33 годам.

=7355,7 руб/га

Таблица 2.3

Результаты кадастровой оценки земельного участка

Наименование объекта оценки	Балл бонитета по плодородию (Б)	Индекс технологических свойств (ИТ)	Эквивалентное расстояние, экв. км (Эр)	Дифференциальный доход, руб/га	Кадастровая стоимость, руб/га
	55,5	1,12	68	210,91	7355,7

Таким образом, во второй главе мной были произведены расчёты и выявлено следующее:

Балл бонитета по плодородию почв Почвенный балл земельного участка равен 55,5 баллов.

Индекс технологических свойств участка равен 1,12.

Эквивалентное расстояние объекта оценки равно Эр = 68 экв. км.

Дифференциальный рентный доход с проектируемого земельного участка будет =210,91руб/га

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий=7355,7 руб/га.



3. Мероприятия по совершенствованию кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году будет введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

3.2 Пути совершенствования кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

Возможны 2 варианта решения приведенных в этой главе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

Ш объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

Ш построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

Ш организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

Таким образом, мы рассмотрели две основные проблемы Кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения, Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по сравнению с другими существующими в настоящее время методиками более приемлема для практического применения в связи с отсутствием ряда экономических показателей, получение которых в настоящий момент представляет определенные трудности.



Заключение

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Но и остается рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета пенообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Итак, государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. государственный земельный кадастр -- систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако, в 2008 году был принят новый Федеральный закон от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре», пунктом 3 статьи 20 которого Федеральный закон № 28-ФЗ признан утратившим силу. С 1 марта 2008 года введено новое понятие -- «государственный кадастр недвижимости».

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра, являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено, но, согласно новому закону о кадастре, до 2010 года кадастровые реестры будет как и прежде вести Роснедвижимость, а обмер зданий и помещений осуществлять БТИ.

В связи с ростом количества информации, подлежащей учету, при ведении земельного кадастра получили широкое распространение компьютерные программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости.¹

Список использованных источников

1. Конституция РФ // http://www.constitution.ru/.

2. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // http://www.rpn.ru/art.php?id_art=1236.

3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» // http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html.

4. Градостроительный кодекс РФ // http://www.consultant.ru/popular/gskrf/.

5. Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln.

6. Налоговый кодекс РФ // http://www.nalkodeks.ru/.

7. Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

8. Федеральный закон от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

9. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р).

10. . Закон РБ от 29.10.1010 «О земле».

11. Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ.

12. Закон РФ от 10.12.2007 «О развитии сельского хозяйства в РФ».

13. ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 2009г N 135-ФЗ».

14. Федеральный закон от 2 января 2000 г. 28-ФЗ1 «О государственном земельном кадастре».

15. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ.

16. Федеральный закон от 21 мая 2008 г. от 30.12.2008 N 311-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ.

17. Постановление Правительства №316 «Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель» //http://www.fccland.ru/ndoc.aspx?id=169&doc_id=18.

18. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // http://www.rpn.ru/art.php?id_art=1236.

19. Правила Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации / Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. М., 2005.

20. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли».

21. Постановление правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки».

22. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

23. Семенов В. А. Качественная оценка сельскохозяйственных земель / В.А. Семенов. Л.: Колос, 1970. с. 111.

24. Антонов В. П. Оценка земельных ресурсов / В.П. Антонов. Владимир, 2007. С. 78.

25. Варламов А. А. Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов. М.: Колос, 2009 с. 109.

26. Демидова В.В. К вопросу о необходимости проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственный угодий / М.М. Демидова, Д.С. Валиев // Итоги научных исследований сотрудников ГУЗа в 2001 г.: Сб. науч. тр. Т.1. Землеустройство, кадастры и земельное право. М., 2002. С. 117.

27. Татарова А.В. собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. С. 120.

28. Боголюбов С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» ст.98 /С.П. Боголюбов 2009. С. 193.

29. Грязнова А.Ф. «Оценка недвижимости» ст.72 / А.Ф. Грязнова 2010. с. 109.

30. Лебедь Н.П. Оценка имущества и имущественных прав в Российской Федерации ст.9 2 / Лебедь Н.П 2008. с. 189.

Размещено на Allbest.ru

...