Размещено на http://www.allbest.ru/

Частное профессиональное образовательное учреждение

СПЕЦИАЛЬНОСТИ 21.05.02 «ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема: « Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости»

УФА 2016



Введение

Глава 1. Теоретические аспекты экологических факторов влияющих на оценку стоимости недвижимости

1.1 Экологический фактор

1.2 Положительные и отрицательные экологические факторы

1.3 Качественные и природные экологические характеристики земельного участка

1.4 Нормативно-правовая база при оценке земельного участка и влияние на него экологических факторов

1.5 Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Глава 2. Анализ и определение рыночной стоимости земельного участка, с учетом экологических факторов, влияющих на его оценку

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Влияние экологических факторов на объект оценки

2.3 Анализ наиболее эффективного использования

2.4 Определение рынка стоимости объекта оценки

Заключение



Глава 1. Теоретические аспекты экологических факторов влияющих на оценку стоимости недвижимости

1.1 Экологический фактор

В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости.

К качественным параметрам, собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями.

К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории.

К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования. К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лавиноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей.

Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования.

Можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости:

1.Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены.

2. Ограничения в использовании недвижимого имущества.

3. Юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.

Общепринятой классификации таких факторов не существует. В практике оценки недвижимости также пока четкой и ясной классификации экологических факторов до настоящего времени не сложилось. В международной практике принято более общее название данных явлений как факторов окружающей среды.

Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направление только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия собственно экологических факторов на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия.

В России в настоящее время большее значение имеет первый класс факторов, который учитывается либо через местоположение объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом или экологически грязном районе), либо как самостоятельный элемент сравнения, требующий корректировки (например, наличие, либо отсутствие рядом неблагоприятных объектов, и качество строительных материалов).

Второй и третий класс факторов пока не оказывает серьезного влияния на процессы формирования рыночной стоимости недвижимости в силу того, что экологические требования и ограничения не так жестки, как в западных странах, а экономическая и юридическая ответственность пока не представляет серьезной проблемы для коммерческой деятельности, так как причинение ущерба природе и людям не связано с серьезными экономическими санкциями, наступающими в обязательном порядке. Однако зарубежные инвесторы проявляют к этой стороне вопроса размещения инвестиций большой интерес в силу следующих причин. Во-первых, в западных странных такие санкции, как это было показано выше весьма существенны и инвесторы ожидают, что наше законодательство может установить ответственность за ущерб, причиненный прошлыми собственниками. Во-вторых, они ожидают, что приведение приобретенного недвижимого имущества в надлежащее состояние и ликвидация уже существующих загрязнений, а также выполнение каких либо экологических норм и ограничений может быть сопряжено с большими затратами (санация территории, ликвидация захламления и т.д.).

Экологические требования и ограничения в наиболее жесткой форме влияют в основном на вид разрешенного использования земли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на режим землепользования на особо охраняемых территориях.

Третий класс факторов пока связан только с выявлением долгов по осуществлению экологических платежей и долгов по суммам, присужденным в возмещение ущерба по факту его обнаружения. Ответственность за причиненный в прошлом ущерб в нашем законодательстве отсутствует.

К экологическим платежам относятся платежи, которые промышленные предприятии должны платить за сбросы загрязняющих вредных веществ в водные объекты, платежи за выбросы вредных веществ в атмосферу и платежи за размещение вредных отходов. Из-за несовершенства применяемых методов установления ставок платежей данные финансовые обязательства могут быть весьма существенными. Долги по экологическим платежам могут не только снизить инвестиционную привлекательность предприятия, но превратиться в огромную проблему для предприятия и поставить его на грань банкротства.

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости:

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости.

1.2 Положительные и отрицательные экологические факторы

К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений. К особым видам такого негативного воздействия, относится загрязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К негативным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасным в экологическом отношении промышленных, торговых, коммунально-складских объектов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильтрации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д.

Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо определить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий. Обычно при анализе рынка учитывают те из экологических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние на стоимость недвижимости. К ним относятся такие параметры окружающей природной среды как хорошее или плохое состояние воздуха, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых массивов, шума, наличие или отсутствие непривлекательных объектов. Очень часто три из перечисленных выше факторов -- качество воздуха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей среды и создают предпосылки для повышения престижности данных районов и, соответственно, роста цен на недвижимость. В этом случае при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологический фактор, сколько наше представление о нем, созданное тем или иным способом и не всегда являющееся действительным отражением фактического положения. В этом случае экологический фактор может быть заменен фактором местоположения оцениваемого объекта недвижимости.

Положительные экологические факторы

К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлекательными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объектами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промышленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%.

Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится и выходят окна на шумную магистраль или не выходят.

На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону.

1.3 Качественные и природные экологические характеристики земельного участка

Качественные параметры самих объектов недвижимости, оказывающие влияние на состояние внутренней среды в помещении и на соседних участках земли, также могут приводить к снижению стоимости объектов недвижимости в результате содержания в строительных материалах вредных и опасных для здоровья людей веществ.

Строительные материалы считаются пригодными для использования по санитарно-гигиеническим и экологическим соображениям, если они соответствуют стандартам, утвержденным государственным стандартам (ГОСТам) или техническим условиям, утвержденным соответствующим ведомством. В настоящее время такую функцию выполняет Госстандарт России.

Качественные экологические характеристики земельного участка

К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова, наличие погребенных почв и грунтов, загрязненных опасными и токсическими веществами, выходы радона.

Загрязнение почв химическими веществами, а также радиационное заражение земли может приводить не просто к снижению и потере стоимости земельного участка, а к возникновению ее отрицательной величины. В этом случае формируется отрицательная стоимость, вызываемая необходимостью вложения значительных средств для приведения загрязненного участка в состояние пригодное для использования и безопасное для нахождения на нем жилых или деловых объектов. Примером таких земель являются земельные участки, занятые радиоактивными отстойниками, содержащие в себе закрытые или погребенные свалки и полигоны промышленных и бытовых отходов. В городах, где в свое время не был налажен контроль за размещением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих радиоактивные или опасные для здоровья отходы, может привести к резкому удорожанию строительства, делающим невыгодным осуществление проекта или привести к снижению стоимости построенных объектов после завершения их строительства.

Природные факторы

Действие природных факторов также проявляется в повышение или в снижении стоимости объектов недвижимости и имущественных прав, связанных с ними. Но в отличие от экологических факторов не всегда природные факторы, приводящее к повышению стоимости недвижимости можно считать положительными. К таким факторам относятся природные явления, приводящие к удорожанию стоимости строительства. Типичным примером такого удорожания является увеличение стоимости строительных работ в горных районах из-за перепада высот и неровного рельефа, в сейсмоопасных районах из-за необходимости применения особых технологий строительства, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам. Стоимость строительства в северных условиях обычно дороже, чем в южных районах. Природных явлений, влияющих на стоимость строительных работ довольно много. Они хорошо поддаются учету при калькулировании затрат по нормативам и расценкам, применяемым в строительстве и отражаемым в различных коэффициентах повышения сметной стоимости работ.

К природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия, например продолжительное лето, плодородные земли, здоровый климат, наличие привлекательных рекреационных объектов, например морских или бальнеологических курортов Основным фактором, повышающим стоимость недвижимости в таких районах является прежде всего наличие уникальных по привлекательности природных объектов и условий для лечения и отдыха.

Ограничения в использовании недвижимого имущества

Наличие ограничений в использовании недвижимого имущества обычно связано с установлением различных ограничительных режимов в использовании земель и проведении функционального или иного зонирования, закрепляющего эти режимы. Особенно часто установление особых режимов и зон связано с охраной ценных природных объектов и территорий. Поэтому при определении рыночной стоимости на этапе установления прав, связанных с земельным участком очень важно выявить зоны с особыми условиями пользования землей с целью последующего установления обременений земельных участков. Эта процедура необходима для определения элементов сравнения, подбора аналогов и анализа наиболее эффективного использования.



1.4 Нормативно-правовая база при оценке земельного участка и влияние на него экологических факторов

- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). Общие понятия и принципы оценки. 1994 г.

- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. 1994 г.

- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC) . МСО-2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. 1994 г.

- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-5. (проект, декабрь 1994г). Стоимость действующего предприятия как база оценки.

- Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1,2. От 22 декабря 1995 года

- Федеральный закон “Об охране природы”. от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ.

- Федеральный закон “ Об экологической экспертизе”. От 23 января 1995г № 174-ФЗ

- Постановление Правительства Российской Федерации от 28. 08. 1972 № 632.

- ГОСТ Р 1.0-92 от 1 января 1993 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Основные положения.

- ГОСТ Р 1.4-93 от 15 декабря 1993 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Стандарты отраслей, стандарты предприятий стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений. Общие положения.

- ГОСТ Р 1.5-92 от 1 июля 1992 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

- СТО РОО 10-01-95. от 19 мая 1995г. Система нормативных документов Российского общества оценщиков. Общие положения.

- СТО РОО 20-01-96. Общие понятия и принципы оценки.

- СТО РОО 20-02-96. Рыночная стоимость как база оценки.

- СТО РОО 20-03-96. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

- СТО РОО 20-04-96. Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации.

- СТО РОО 20-06-96. Классификатор услуг по оценке имущества.

Нормативные акты природоохранных министерств и ведомств издаются по вопросам рационального использования и охраны окружающей природной среды в виде постановлений, инструкций, приказов и т.д. Они являются обязательными для других министерств и ведомств, физических и юридических лиц.

Нормативные решения органов местного самоуправления дополняют и конкретизируют действующие нормативные правовые акты в области охраны окружающей природной среды

Министерством строительства России издаются нормативные акты в части выполнения экологических требований при проектировании строительства, проведении строительства различных объектов, таких как:

1. Строительные нормы и правила. СНиП III- 70- 75. «Благоустройство территорий».

2. СНиП 3. 01. 01- 85. «Организация строительного производства», которые содержат раздел «Охрана окружающей среды» и др.

Система природоохранных стандартов в РФ включает государственные, отраслевые стандарты и стандарты предприятий. Государственные стандарты по охране природы разрабатываются давно и выделены в отдельную систему стандартизации. Система государственных стандартов "Охрана природы" объединяет девять подсистем, каждая из которых представляет собой комплекс организационно- методических документов в области охраны того или иного компонента среды или природы в целом. Наиболее разработанными в настоящее время являются подсистемы "Гидросфера", "Атмосфера", "Земля". Всего в рамках данной системы создано более 40 государственных стандартов и других нормативно-технических документов.

Основные положения систем стандартов в области охраны природы и улучшения использования природных ресурсов, задачи и направления стандартизации, типовая структура, объекты и классификация системы стандартов утверждены в 1976 г. и содержатся в ГОСТ 17.0.0.01-76 "Система стандартов в области охраны природы и улучшения использования природных ресурсов. Основные положения".

1.5 Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается:

- при анализе наиболее эффективного использования;

- при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей в использовании недвижимого имущества;

- при установлении собственно рыночной стоимости недвижимости;

- при оказании консультаций в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества, при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и осуществления налогообложения. В зависимости от целей измерения учета экологических факторов на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные технологии и процедуры расчета.

Затратный подход

При использовании затратного подхода определяется объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшедших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для населении. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте т.д.

В расчетах по определению восстановительной и воспроизводственной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами.

Базовая формула затратного подхода:

Соб = Сзу+Свс-Сиз,

Где Соб - общая стоимость объекта недвижимости;

Сзу -сумма стоимости участка земли ;

Свс - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

Сиз - накопление износа.

Доходный подход

При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки включаются обязательные экологические платежи за загрязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компенсационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении территории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям.

Базовая формула доходного подхода:

V=I/R,

Где V - стоимость недвижимости;

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Сравнительный подход

При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов сравнения, связанных с окружающей средой может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступной информации.

В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения. К количественным показателям относятся, измеряемые характеристики природной среды.

К качественным показателям относятся экологические и природные характеристики, связанные с местоположением. Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов.

Базовая формула сравнительного дохода:

V=Sср+ADJср,

Где V-рыночная стоимость объекта;

ADJ- совокупная поправка к цене продажи;

Sср- цена продажи объекта аналога.

К показателям, характеризующим экологическое состояние, которые измеряются в количественных величинах, и доступны для получения относятся:

- индекс загрязнения атмосферы (ИЗА);

- общий объем вредных веществ, поступающих в атмосферу от источников загрязнения, расположений в оцениваемом районе;

- количество 5-ти кратных превышений предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязнения атмосферного воздуха по основным загрязняющим веществам;

- концентрации загрязняющих вредных веществ в почве;

- риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей среды;

- уровень шума;

- обеспеченность зелеными насаждениями;

- радиационный фон;

- интегральные оценки качества окружающей среды или состояния экологической обстановки, например суммарные показателями загрязнения (балльные или словесные оценки.

Однако использование перечисленных показателей не всегда возможно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположения оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный мониторинг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не налажен, получение исходной информации для расчета подобных индексов весьма проблематично.

Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, выраженные в словесной форме и проранжированные по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показателей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние экологической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды.



Глава 2. Анализ и определение рыночной стоимости земельного участка, с учетом экологических факторов, влияющих на его оценку

2.1 Описание объекта оценки

Наименование объекта оценки - земельный участок

Адрес (местонахождение) объекта оценки - Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Матюшинское участковое лесничество, ГБУ Пригородное лесничество, квартал 45, выдел

Краткое описание объекта оценки: В состав оцениваемого имущества входит земельный участок, категория земель: земли лесного фонда, разрешенное использование: рекреационная деятельность, общая площадь 5500+/- 1298 кв.м, кадастровый номер: 16:24:000000:567. 1.2.4. Имущественные права на объект оценки - право аренды на земельный участок.

Перечень документов, используемых и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки: Кадастровая выписка о земельном участке (см.Приложение 1).

Собственником земельного участка является Государственное бюджетное учреждение Республики Татарстан «Пригородное лесничество».

Описание Лаишевского района РТ и анализ местоположения объекта оценки.

Объект оценки расположен по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Матюшинское участковое лесничество, ГБУ Пригородное лесничество, квартал 45, выдел 17. (Рисунок 1)



Рис.1. Карта расположения объекта оценки.

Райцентр Лаишевского района - Лаишево (Лаеш). Территория района 2169,50 кв. км. Численность населения: 37 тыс. человек. Город, центр Лаишевского района РТ, расположен на берегу Куйбышевского водохранилища в 62 км к юго-востоку от Казани. По территории района проходит автодорога Казань-Сорочьи Горы-Чистополь-Альметьевск с ответвлением в Лаишево. Население Лаишево 9 тыс. 470 человек.. С 1926 года - сельское поселение, с 1950 года - посёлок городского типа. С 2004 года - город. Район образован в 1927 году.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

В состав оцениваемого имущества входит земельный участок, категория земель: земли лесного фонда, разрешенное использование: рекреационная деятельность, общая площадь 5500+/- 1298 кв.м, кадастровый номер: 16:24:000000:567.

Износ и устаревания улучшений: Функциональное и внешнее устаревание оцениваемого земельного участка не выявлено.

В данной оценке количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, не выявлены. Так же, в настоящее время земельный участок является незастроенным.

2.2 Влияние экологических факторов на объект оценки

Экологические факторы при оценке недвижимости понимаются как совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективного его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющее на стоимость объекта недвижимости.

К негативным экологическим факторам относятся:

-захламление земельного участка, объекта недвижимости

-ухудшение химических свойств атмосферы, почвы, воды;

-ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

-тепловое загрязнение (повышение температуры среды, например, в связи с различными выбросами- нагретого воздуха, дыма , отходящих газов и воды);

-изменение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения ближайшими объектами и за счет искусственных источников света);

-увеличение интенсивности шума сверх природного уровня.

Позитивным экологическим и психосоциальным фактором может быть доступность для владельцев недвижимости экологически чистых природных объектов (водоемов, лесопарков, заповедников, рек, озер и т.п. ) или красота ландшафта. Возможны и другие проявления полезности объекта недвижимости, связанные с действием экологических факторов.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Экологические факторы относятся к первому уровню :

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

-экология;

-сейсмические факторы.

Осуществляется сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

2.3 Анализ наиболее эффективного использования

Понятие «наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта недвижимости.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

- юридической допустимости;

- физической осуществимости;

- финансовой обеспеченности;

- максимальной продуктивности.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости осуществляется в первую очередь. В процессе анализа рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости, которые могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например, строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение. Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов, что, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение), - влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую ставку возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Максимальная продуктивность.

Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо оттого, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость. экологический земельный стоимость доходный

Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель лесного фонда, разрешенный вид использования - рекреационная деятельность. Земельный участок является застроенным. Типичная окружающая застройка - земли лесного фонда с одной стороны, с другой - земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

Таким образом, наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является его разрешенное использование.

2.4 Определение рынка стоимости объекта оценки

Выбор подхода к оценке

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов.

К методам расчета можно отнести следующее:

Рыночный подход

- При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множители, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона требуется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки.

-Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование. Матричное ценообразование - это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ориентир.

Затратный подход

- При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения).

- С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обладающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологическое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание, и является более широким понятием, чем износ в целях подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях (использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с другими активами или с другими активами и обязательствами.

Доходный подход

- При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.

- Такие методы оценки включают, например, следующее:

a) методы оценки по приведенной стоимости;

б) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона;

в) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости некоторых нематериальных активов.

Таким образом, для определения справедливой (рыночной) стоимости инвестиционной недвижимости, применяются 3 фундаментальных подхода:

-затратный подход;

-сравнительный подход;

-доходный подход.

Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке.

Для оценки рыночной стоимости земли традиционно применяются: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты.

Метод остатка для земли - доход от земли предполагается постоянным; здания и сооружения, расположенные на оцениваемом участке имеют конкретный срок экономической жизни; рекапитализация зданий (сооружений) возможна по методу Ринга либо по методу Инвуда; рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии (перепродажи).

Метод предполагаемого использования - для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивка на участки большого земельного надела представляет собой наиболее эффективное использование земли с учетом застройки.

Сущность метода заключается в следующем: разница между суммой, полученной от продажи застроенного участка и величиной общих затрат на застройку, равна стоимости неосвоенной земли.

Метод сопоставимых продаж - это универсальный метод при наличии достоверной информации о ценах, совершенных в недалеком прошлом, сделок с земельными участками, являющимися схожими (сопоставимыми) с объектом оценки.

Основой метода является стоимость объектов оценки и определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения.

Метод распределения - это экспресс-оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе.

Основой метода является существующее характерное (сложившееся) для определенных типов недвижимости соотношение рыночной стоимости непосредственно земельного участка и его застройки (улучшений) или земельного участка и объекта в целом (т.е. участка с улучшениями).

Метод базируется на информации по сопоставимым объектам, для которых может быть определена доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта или соотношение между стоимостью участка и стоимостью улучшений на нем. На основе анализа сложившихся соотношений цен по сопоставимым объектам определяют рекомендуемый процент (удельный вес) стоимости земельного участка в общей стоимости объекта оценки.

Метод выделения - этот метод используется для оценки земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок).

Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты - универсальный метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются достоверные сведения о величине арендной платы (рыночной ее стоимости) по земельным участкам такого типа. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений, расположенных на ней. Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. При этом расчет стоимости участка может осуществляться либо с использованием коэффициента капитализации либо на основе валового рентного мультипликатора.

Метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) - метод используется для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал (т.е. расходов на оплату труда всех работников предприятия и премиальных вознаграждений из прибыли, затраты на приобретение сырья, материалов, комплектующих изделий, расходы на текущий и капитальный ремонт и др. производственные расходы, отвлечения средств на оплату налогов и сборов и т.п.). Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.

Сравнительные характеристики и область применения методов оценки земельных участков

Название	Область применения	Теоретическая основа
Метод остатка для земли	Универсальный метод для застроенных участков, по которым есть информация о доходах от объекта в целом.	Доход от объекта (участок с улучшениями) равен сумме дохода от улучшений и дохода от непосредственно земельного участка.
Метод предполагаемого использования	Для незастроенных участков больших площадей, разбиваемых на отдельные земельные наделы под будущую застройку.	Дисконтирование чистых доходов от продажи застроенных в будущем земельных наделов.
Метод сопоставимых продаж	Универсальный метод при наличии информации о совершенных сделках с участками, схожими с объектом оценки.	Внесение поправок (на различия по месту расположения, окружению, рельефу, конфигурации и др. отличий) в цены сопоставимых объектов.
Метод распределения	Участки застроены относительно новыми однотипными объектами с несущественными различиями в местоположении, конфигурации и наличии коммуникаций.	Сложившееся соотношение между стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений на нем.
Метод выделения	Застроенные участки, в которых стоимость улучшений в общей стоимости объекта небольшая и легко рассчитывается.	Вычитание из цены продажи сопоставимого с объектом оценки земельного участка стоимости улучшений на оцениваемом объекте.
Метод капитализации земельной ренты	Универсальный метод для застроенных и не застроенных земельных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы.	Доходы в виде арендной платы (по рыночным ставкам) пропорциональны стоимости участка, т.е. стоимость участка равна частному от деления чистого операционного дохода от аренды участка на коэффициент капитализации

Вывод о применимости подходов и методов к оценке земельного участка.

Было принято решение применить сравнительный подход к определению рыночной стоимости земельных участков. Учитывая результаты проведенного анализа рынка, считается целесообразным использование данного подхода, поскольку имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложений по продаже недавних аналогичных объектов. Из методов, основанных на сравнительном подходе, считается допустимым для определения стоимости объекта оценки применить метод сравнения продаж. Выбор данного метода обусловлен тем, что на рынке, к которому относится объект оценки выявлено достаточное количество предложений аналогичных объектов, что позволяет получить достаточно достоверные результаты оценки стоимости земельного участка.

Расчет рынка стоимости объекта оценки

При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества применим сравнительный подход.

Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли - продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Необходимым условием для реализации этого метода является наличие данных о продажах не менее трех-пяти сопоставимых объектов, реализованных не ранее, чем за шесть месяцев, предшествующих дате проведения оценки.

При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса). При использовании метода сравнения продаж анализируются продажи сопоставимых объектов недвижимости и вносятся поправки в их продажные цены на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.

При реализации метода анализа продаж используют следующую технологию: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка недвижимости; на втором этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем - вносятся поправки к цене сопоставимых объектов.

Обычно полный набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта следующий: состав передаваемых имущественных прав; условия финансирования (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация выплат, плата за финансирование, договоры об участии); условия сделки; рыночные условия (время продажи); местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность); физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность, площадь) и др.

Единицы сравнения используются, как способ передачи информации эффективным и понятным способом. Поскольку объекты могут различаться по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения можно столкнуться с определенными сложностями. Поэтому данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может стать соответствующая единица сравнения - общая цена, цена за квадратный метр общей площади, цена за квадратный метр жилой площади, цена за гектар или сотку земли и т.д.

В результате анализа для оцениваемого объекта была выбрана единица сравнения Ї один кв. м общей площади земельного участка, т. к. это стандартная мера измерения, принятая в РФ и на рынке недвижимости.

Так же анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости была подготовлена выборка наиболее близких аналогов по месторасположению, а именно: расположение в непосредственной близости от объекта оценки.

По информации продавцов рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях. Объекты сравнения (аналоги) имеют различия по физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости.

Данные по объектам-аналогам с указанием источников их получения и стоимости одного кв.метра представлены в табл.1.

Сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по состоянию на дату оценки

№п / п	Элементы сравнения	Объект оценки	Сопоставимые продажи по Лаишевскому р-ну РТ
			Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	Вид объекта недвижимости	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
2	Передаваемые имущественные права	аренда	собственность	собственность	собственность
3	Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4	Дата предложения	11.04.16	март 2016г.	март 2016г.	март 2016г.
5	Категория земель	земли лесного фонда	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
6	Разрешенное использование	рекреационная деятельность	под ИЖС	под ИЖС	под ИЖС
7	Адрес	Лаишевский муниципальный район, Матюшинское участковое лесничество, ГБУ Пригородное лесничество, квартал 45, выдел 17	Лаишевский р-н, с.Куюки	Лаишевский р-н, п.Мысовский	Лаишевский р-н, с.Курманаково
8	Месторасположение	рядом с с.Куюки	населенный пункт, рядом озеро, лес	коттеджный поселок	рядом с п. Куюки (КП Кояшлы Яр)
9	Наличие коммуникаций	нет	рядом с участком	рядом с участком	рядом с участком
10	Наличие строений	рассматривается условно свободным	нет	нет	нет
11	Площадь, кв. м	5 500	1 000	1 000	760
12	Цена предложения за объект, руб.		300 000	300 000	280 000
13	Цена предложения за 1 кв. м объекта, руб		300	300	368
14	Контакты (телефон)		т.8 (987) 226-01-55	т.8-917-390-12-28	т.8-926-658-15-09

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: тип сделки (оцениваемые права), условия финансирования, условия сделки, дата сделки. Эти корректировки являются базой для остальных корректировок, учитывающих различие между оцениваемым объектом и объектом сравнения, таких как местоположение, назначение, физические характеристики и т.д.

...