Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

Классификация вводимых корректировок (поправок) основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Корректировки бывают:

- процентные (коэффициентные);

- стоимостные (денежные).

Процентные (коэффициентные) корректировки (поправки) вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Денежные поправки (корректировки), вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок сводятся к применению метода корреляционно- регрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

Вводятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

Обоснование применения или отказ от внесения корректировок приведено ниже.

Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в относительном выражении (долях, процентах) от исходной стоимости объектов-аналогов. Корректировки в численном и процентном выражении представлены в табл..2.

Передаваемые имущественные права. Тип сделки отражает различия в качестве передаваемых прав при проведении сделок с объектами-аналогами и объектом недвижимости. Качество прав на недвижимость может выражаться в наличии частных и публичных сервитутов у объектов-аналогов и рассматриваемого объекта. Естественно, что существование таковых будет отрицательно влиять на размер стоимости недвижимого имущества.

В рамках данного отчета рассчитывается стоимость права аренды оцениваемого земельного участка, передаваемые имущественные права на объекты-аналоги являются правами собственности, следовательно, требуется введение корректировки на различие в имущественных правах. Данная поправка введена на основании исследования:

- отношение удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности, равное 0,87.

Условия финансирования. В отсутствие иной информации, оценщик предполагает, что недвижимость будет приобретаться потенциальным покупателем без привлечения кредитных средств. Поэтому данная поправка не вводилась.

Условия сделки. В данном контексте для целей расчета стоимости участка проводится корректировка стоимости в зависимости от того, является ли информация о цене - ценой состоявшейся сделки или предложения на продажу. Все объекты-аналоги являются предложениями на продажу, поэтому необходимо скорректировать цену предложения на «уторговывание», то есть заведомо завышенную стоимость, по которой собственник выставляет объект на продажу. Данная разница, по сути, представляет собой совокупность скидок «на торг», инфляционных ожиданий, премий продавцам и владельцам, прочих расходов на экспонирование объекта, не связанных напрямую с затратами на проведение и оформление сделки - то есть ту максимальную величину скидки от цены предложения, на которую может согласиться обладатель прав на реализуемый объект, с одной стороны, и покупатель, с другой, и по которой может состояться сделка. Эта разница определена как «скидка на торг».

Согласно исследованиям 12 среднее значение скидки на торг для земельных участков, составляет 10%; данное значение использовано в расчетах.

Рыночные условия (время продажи). Объекты-аналоги выставлены на дату, близкую к дате оценки. Следовательно, нет необходимости введения данной поправки.

Корректировки по второй группе элементов сравнения осуществляются на базе рыночных стоимостей за объекты-аналоги с учетом проведения первой группы корректировок. Необходимо отметить, что корректировки проводились только по элементам, различающимся у рассматриваемого объекта и объектов-аналогов.

Местоположение. Данная поправка не вводилась, поскольку все аналогичные объекты располагаются в месте расположения объекта оценки, имеют одинаковую привлекательность с точки зрения комфортного проживания и активного отдыха граждан.

Целевое назначение. Объект оценки входит в состав земель рекреационного назначения с разрешенным использованием под размещение базы отдыха. Ограничения в использовании земель особо охраняемых территорий обуславливают низкий уровень развития рынка земельных участков данной категории в РТ. В связи с чем отбирались объекты-аналоги с целевым назначением, схожим с назначением объекта оценки, рынок которого наиболее развит в пригородах г.Казани, т.е. участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. Поскольку данные виды разрешенного использования существенно не отличаются друг от друга в отношении использования, корректировка по этому элементу сравнения не вводилась.

Площадь (фактор масштаба). Согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объекта продажи стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, снижается. То есть, с увеличением площади земельного участка стоимость одного кв.метра при прочих равных условиях снижается. В данном случае введение корректировки не требуется на основании исследования, проведенного в разделе отчета «Анализ рынка».

Наличие инфраструктуры. У объектов-аналогов коммуникации рядом, значит - есть возможность подключения. Оцениваемый земельный участок, как и объекты-аналоги, расположены в административных границах города, и в равной степени обеспечены коммуникациями. Те же коммуникации, которые проведены силами и на средства правообладателя к зданиям, являются частью улучшений земельного участка и относятся непосредственно к строениям возведенным на данном земельном участке. Таким образом, для целей настоящей оценки, поправка на наличие коммуникаций не применялась ввиду равной обеспеченности объекта оценки и аналогов коммуникациями.

Схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов приведена ниже.

1) расчет показателя совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок);

2) расчет коэффициента соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки);

3) расчет удельного веса, как отношение коэффициента соответствия каждого объекта- аналога к сумме коэффициентов соответствия.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Расчет удельных весов по оцениваемому участку приведен ниже.

Значение рыночной стоимости одного кв.метра земельного участка определяется как сумма произведение долей и скорректированных цен объектов-аналогов. Расчет стоимости земельного участка с использованием метода сопоставимых продаж на дату оценки приведен в табл..2.

Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки

Стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составляет (без НДС):

Заключение

Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости.

Для определения стоимости объекта недвижимости необходима экспертиза экологических факторов, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей-антропогенной среды рассматриваемого объека.

При проведении экологической экспертизы факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнее весьма необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которых можно элиминировать (выявить) адекватную стоимость этих экологически элитарных благ.

Стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила (без НДС): 1 390 000 руб. (Один миллион триста девяносто тысяч) рублей В данной работе был рассмотрен объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Матюшинское участковое лесничество, ГБУ Пригородное лесничество, квартал 45, выдел 17.

Размещено на Allbest.ru