Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 СОВРЕМЕННОЕ ПОНИМАНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА:

ПРЕДМЕТЫ, ЦЕЛИ, ПОДХОДЫ

1.1 Необходимость и цели оценки бизнеса, правовые основы

оценки стоимости предприятия (бизнеса)

1.2 Особенности оценки бизнеса как объекта оценки

1.3 Цели оценки стоимости предприятия (бизнеса)

1.4 Оценка бизнес-линий. Цели оценки бизнес-линий

1.5 Оценка предприятия как имущественного комплекса

2 ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ

АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1 Общая характеристика информационной базы оценки бизнеса

2.2 Принципы оценки предприятия

2.3 Процедуры и методы оценки

2.4 Законодательные основы оценки предприятий в РК

2.5 Оценщики и их объединения

3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

3.1 Совершенствование законодательной и нормативно-справочной

базы

3.2 Уполномоченный орган и Межведомственный совет

3.3 Стандарты оценки

3.4 Сотрудничество Республики Казахстан с международными

организациями и иностранными государствами

3.5 Развитие инфраструктуры оценочной деятельности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочный период разработана в целях реализации основных направлений Концепции правовой политики Республики Казахстан, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009 года, а также закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности».

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 годы отмечается, что "Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования".

Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности. Рынок - это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все его институты, в том числе и оценка, могут эффективно действовать в рыночной среде только в условиях саморегулирования.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать требованиям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности. Чтобы создать современную инновационную экономику, нужно развивать рынок объектов интеллектуальной собственности. Для этого требуется поставить на баланс предприятий имеющиеся у них в наличие технологии, доставшиеся им бесплатно в результате приватизации, и оценить их по рыночной стоимости. Только тогда появятся средства для их обновления в виде амортизационных отчислений. Это в свою очередь вызовет спрос на инновации, в результате начнут активно действовать изобретатели, появятся новые идеи.

В связи с тем, что на подавляющем большинстве казахстанских предприятий балансовая стоимость активов занижена от 3х до 10-ти раз, начисленной амортизации не хватает даже на простое воспроизводство, поэтому износ оборудования в некоторых отраслях достиг 70%.

Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического дохода, а с такого, который может быть получен при наиболее эффективно использовании земли. По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизованным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города. Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий.  То есть с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой. "Вы не можете управлять тем, что не можете оценить" утверждал глава компании Хьюлет-Паккард.
Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.   

Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны. 

Концепция базируется на следующих основных принципах: 

- правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;

- конституционных гарантий соблюдения прав собственности; 

- конституционного права свободы выбора общественных объединений;

- национальной безопасности. 

Тема курсовой работы «Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности».

Цель курсовой работы - исследование организационно-управленческих и правовых аспектов оценочной деятельности.

Исходя из цели в курсовой работе ставятся и решаются следующие задачи:

- изучить теоретические основы оценки бизнеса;

- дать общую характеристику организационно-управленческих и правовых аспектов оценочной деятельности.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических навыков оценки стоимости бизнеса.



1 СОВРЕМЕННОЕ ПОНИМАНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА: ПРЕДМЕТЫ, ЦЕЛИ, ПОДХОДЫ

1.1 Необходимость и цели оценки бизнеса, правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)

бизнес оценка казахстан

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени. Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости. В соответствии с Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-11 «Об оценочной деятельности Республики Казахстан» «рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Например, объектом оценки может выступать недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценка необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью:

- при купле-продаже;

- при сдаче в аренду, лизинг;

- при разделе имущества, разрешении имущественных споров, определении имущественных прав;

- при налогообложении объектов недвижимости - зданий и земельных участков;

- при страховании объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Субъекты оценки - это профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями заказчики на их услуги.

Бизнес - это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию таких видов продукции или услуг, осуществление которых разрешено законом РК и имеет целью получение максимального дохода.

Предприятие - это производственно-экономический и имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Получение дохода - это цель и результат предпринимательской деятельности.

В процессе оценки бизнеса используются инструменты анализа и в частности инструменты финансового анализа.

В процессе становления оценочная деятельность прошла целый ряд этапов:

1994г. По инициативе государственных органов образованы «Управления по оценке недвижимости», специалистами Всемирного банка проведены обучающие курсы, в результате которых в РК появилась первая волна специалистов-оценщиков.

1995г. Выходит в свет постановление правительства «Об обязательности оценки при сделках», регламентирующее оценочную деятельность.

1996г. Региональные правления по оценке недвижимости и региональные Бюро технической инвентаризации преобразованной в РГП «Центре по недвижимости».

1998г. С окончанием перераспределения капиталов в РК оценка принимает массовый характер вследствие интенсивного развития банковского сектора экономики и первоначального накопления капитала в стране. Открыто первое высшее учебное заведение по подготовке специалистов в оценочной деятельности - «Институт оценки».

2000г. Принятые Законы РК «Об оценочной деятельности». Оценка получила достаточную на тот момент законодательную базу. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования, банковской сферы. Имеются тенденции приближения качества оценки к мировому уровню.

2001г. Внесены изменения и дополнения в Закон РК «Об оценочной деятельности». Тенденции развития сохраняются.

2002г. Выходит в свет серия совместных приказов Министра юстиций и Министра финансов с участием Министра индустрии и торговли и председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами регламентирующих состав отчетов, требования к качеству работ по оценке и используемым принципам.

Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки, Гражданский кодекс РК, законодательные и нормативные акты.

1.2 Особенности оценки бизнеса как объекта оценки

Оценка бизнеса является функцией, которую в разных ситуациях часто приходиться осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего к продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить акции и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество должно выкупить акции выходящих из него акционеров.

Существует два предмета оценки бизнеса:

1) оценка фирм, которая может основываться на оценке их имущества;

2) оценка «бизнес-линий» как совокупности прав собственности, технологий и активов, обеспечивающих ожидаемые с некоторой вероятностью будущие доходы.

Оценка фирм и долей в них может отталкиваться также от оценки бизнес-линий, осуществляемых фирмой. Однако она может производиться на основе имущества фирмы.

Оба эти полхода естественны для фирмы как предмета оценки, так как фирма, будучи отдельным юридическим лицом, имеет и собственное имущество, и собственные счета, на которые поступают доходы от ведения ею хозяйственной деятельности.

Предприятие как предмет особой оценки имеет смысл тогда, когда рынок объективно ее оценить не в состоянии. Это происходит в следующих ситуациях:

- оцениваемая фирма является закрытой, т.е. по определению не подвергается оценке на фондовом рынке;

- оцениваемая фирма является формально открытой, однако не находится в листинге фондовых бирж потому, что не отвечает их требованиям, в то же время на внебиржевом рынке ее постоянная котировка не осуществляется;

- оцениваемое предприятие представляет собой открытое акционерное общество, котируемой на солидной фондовой бирже, не его акции являются недостаточно ликвидными - так что, казалось бы, реально наблюдаемой рыночной стоимости этих акций нельзя доверять;

- весь фондовый рынок в стране недостаточно ликвиден либо очень сильно зависит от краткосрочных внеэкономических факторов, результат чего тождествен предыдущему случаю.

1.3 Цели оценки стоимости предприятия (бизнеса)

К основным целям оценки бизнеса относятся:

1) решение вопроса о купли-продажи бизнеса или его части;

2) оценка качества управления производством;

3) повышение эффективности управления предприятием;

4) определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций оцениваемого хозяйственного субъекта на фондовом рынке;

5) обоснование инвестиционных проектов развития предприятия;

6) изменение формы управления предприятием;

7) разработка развития предприятия (стратегия развития);

8) оценка кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

9) страхование активов в преддверии потерь.

Иногда следует оценить не весь бизнес, а только его часть, например:

- оценка стоимости части имущества в целях решения вопроса о купли-продажи части имущества для высвобождения неиспользуемых активов или расчётов с кредиторами в случае некредитоспособности, для получения под залог в части имущества кредита для передачи имущества в аренду, оформлении части недвижимости в качестве вклада в уставный фонд другого предприятия;

- оценка стоимости товарного знака или фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (при их перекупке, приобретении другой фирмой, при установлении нанесённого ущерба деловой репутации фирмы, при использовании в качестве вклада в уставной капитал).

1.4 Оценка бизнес-линий. Цели оценки бизнес-линий

Бизнес-линию в широком смысле можно определить как совокупность прав собственности, достаточно долгосрочных привилегий и конкурентных преимуществ, специального и универсального имущества, технологий, а также контрактов, которые обеспечивают возможность получать определенные доходы.

В таком широком смысле бизнес-линию еще называют продуктовой линией. В инвестиционном анализе бизнес-линию именуют также инвестиционным проектом, который может находиться на разных стадиях своего жизненного цикла.

В узком смысле о бизнес-линий говорят также просто как о совокупности контрактов, включая лицензии на вид деятельности и на технологии, которые являются ключевыми для обусловленного ими потока доходов.

Соответственно бизнес-линии могут служить предметами оценки в качестве:

- продуктовых линий либо инвестиционных проектов;

- совокупности контрактов, обеспечивающих закупочные и сбытовые линии бизнеса.

Предметом оценки в последнем случае может выступать даже отдельный льготный долгосрочный контракт, позволяющий регулярно получать определенные дополнительные доходы или регулярно иметь определенную экономию в затратах.

Такой частный случай оценки бизнеса называется оценкой имущественного интереса в указанном контракте. Этот имущественный интерес по своей экономической природе равен увеличению стоимости собственного капитала фирмы, которая имеет соответствующий льготный контракт.

Оценка бизнес-линии в хозяйственной практике способна иметь пять основных целей:

1) оценить все бизнес-линии фирмы для того, чтобы суммой их стоимости охарактеризовать подлинную рыночную стоимость данной фирмы как действующего предприятия;

2) определить ориентировочную обоснованную максимальную цену, по которой держателю составляющих бизнес-линию контрактов можно продать третьим лицам свою контрактную позицию в виде контрактной цессии.

3) оценить целиком однопродуктовое предприятие, цена которого совпадает с оценкой его единственной бизнес-линии;

4) оценить рыночную ценность инвестиционного проекта, совпадающего с рассматриваемой бизнес-линией;

5) установить ориентировочную обоснованную рыночную стоимость уставного капитала предприятия, учрежденного для реализации планируемого преимущества, но еще не приступившего к реализации оцениваемого проекта.

1.5 Оценка предприятия как имущественного комплекса

Конкретное имя (или имидж предприятия на рынке) - это основной фактор того, что финансово-убыточные предприятия могут положительно оцениваться рынком и, соответственно, иметь рыночную стоимость, т.е. если для оценки бизнеса необходимы данные бухгалтерского баланса хозяйственного субъекта, отчёт о результатах финансово-хозяйственной деятельности, данные отчёта о движении денежных средств. И если они имеют тенденцию к уменьшению (ухудшению), то не всегда результаты сравнительного анализа будут отражать стоимость объекта оценки.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении предпринимательской деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества, и которые функционируют в организационно-правовых рамках предприятия. Такой имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, которые необходимы для осуществления предпринимательской деятельности:

- земельные участки;

- здания и сооружения;

- машины и оборудования;

- транспортные средства;

- нематериальные активы;

- имущественные права.

Владелец бизнеса имеет право его продать, заложить, застраховать и завещать, т.е. бизнес является предметом сделки и из этого следует, что он является товаром. Однако у такого товара имеется ряд особенностей:

1) вложения в такой товар оценивается с целью отдачи в будущем, т.е. товар является инвестиционным;

2) бизнес является системой, однако его подсистемы и элементы могут продаваться отдельно и становиться основой организации нового бизнеса (возможно оценка отдельных частей имущества отдельного комплекса);

3) потребность в бизнесе как в товаре определяется экономическими процессами, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде;

4) взаимосвязь бизнеса как товара и его состояния с состоянием экономики в целом и общества, приводит к участию государства в регистрации совершения сделок купли-продажи и оценке этого товара.



2 ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1 Общая характеристика информационной базы оценки бизнеса

Информационное обеспечение - основа процесса оценки бизнеса. Без предварительного анализа объемов необходимой информации, источников ее получения и затрат (финансовых, трудовых) невозможно правильно составить график проведения оценки, определить методику проведения работ и сформировать бюджет проекта.

Необходимая для процесса оценки бизнеса информация может быть классифицирована следующим образом:

- по источникам: полученная на рынке; полученная в оцениваемой компании;

- по типу: юридическая, финансовая, техническая, коммерческая;

- по масштабам: общеэкономическая, отраслевая, об отдельном предприятии и его подразделениях.

В целом информацию, используемую для оценки бизнеса, можно разделить на две категории: внешняя информация и внутренняя информация.

Внешняя информация, используемая в оценке бизнеса, отражает условия функционирования предприятия в отрасли и в экономике в целом.

В основе принципа «нормальность функционирования бизнеса» лежит оптимальное сочетание объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов, которые в значительной мере определяются именно внешними условиями:

- макроэкономическими и отраслевыми факторами;

- уровнем инфляции;

- темпами экономического развития страны;

- условиями конкуренции в отрасли и т. д.

К внешней информации также относится взаимодействие предприятия:

- с производственно-хозяйственными структурами (другими предприятиями);

- со структурами управления и регулирования (налоговыми органами, органами самоуправления);

- со структурами финансово-кредитной системы (банками, кредитными организациями).

Особенность оцениваемого бизнеса раскрывается на основании наиболее полной и точной внутренней информации, характеризующей предприятие и его деятельность.

Если на предприятии разработан бизнес-план, то в разделе, посвященном описанию предприятия, уже есть информация, включающая такие данные, как:

- характеристика отрасли;

- основные показатели текущего финансового состояния предприятия;

- организационно-правовая форма;

- размер уставного капитала; сведения о владельцах с наибольшей долей уставного капитала;

- принадлежность предприятия концернам, холдингам. Кроме этого для оценки важны следующие сведения:

- ретроспективные данные об истории предприятия. Здесь важны два аспекта: описание процесса производства по каждому виду продукции и описание истории предприятия; описание маркетинговой стратегии предприятия (определяется, во-первых, внешними факторами; во-вторых, периодом жизненного цикла производимых товаров; в-третьих, наличием производственных мощностей);

- финансовая информация, отражающая текущее состояние дел
предприятия на дату оценки.

Основными источниками необходимой для проведения работ по оценке бизнеса информации являются:

- бухгалтерский баланс

- отчет о прибылях и убытках

- отчет о движении денежных средств

Указанные источники служат основанием для ответа на вопрос о действительной величине чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Для более детального анализа, подтверждающего или вносящего свои дополнительные плюсы или минусы, могут быть использованы и другие формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия (оперативная или управленческая).

Совокупность данных, которые могут быть использованы при оценке бизнеса, целесообразно классифицировать по четырем группам.

Первая группа характеризует источники финансовых выгод от бизнеса. К ним могут относиться:

- прибыль или иные денежные поступления от операций и/или инвестиций;

- продажа или залог активов;

- продажа бизнеса.

Набор источников финансовых выгод ограничен. Как правило, выявление их полного состава для анализа не представляет особых трудностей. Но необходимо иметь в виду, что неправильно определенный состав выгод может существенно снижать достоверность оценки.

Вторая группа представляет собой финансовые показатели бизнеса за определенный ретроспективный период и на определенную перспективу (1-3 года):

- прибыль. В оценке используется чистая прибыль, но зачастую
оказывается целесообразным использовать не прибыль, а денежный поток. Денежный поток, поступающий в распоряжение собственника бизнеса, состоит из чистой прибыли и амортизационных отчислений, исчисленных по балансовой стоимости основных фондов и нематериальных активов. Конкретное содержание и способ расчета денежного потока будут рассматриваться далее. Здесь отметим, что денежный поток более применим в капиталоемких отраслях и при высокой инфляции. Он всегда более стабилен, чем чистая прибыль, что и делает его применение целесообразным;

- дивиденды или способность их выплачивать. Современная теория и практика оценки бизнеса придает дивидендам меньшее значение, чем доходности компаний. Однако если инвестор покупает неконтрольный пакет в бизнесе, влияние дивидендов на принятие им решения значительно;

- активы. Важно правильно понимать роль активов в оценке бизнеса: владение частью бизнеса не дает права на пропорциональную долю активов, а лишь право получения части доходов. Для действующего предприятия активы влияют на доходность через уровень риска. Для ликвидируемого предприятия активы - основной источник дохода;

- выручка и др.

Каждый из этих показателей должен анализироваться в динамике.

Третья группа - нефинансовые показатели бизнеса, в том числе:

- доля сделки в общем объеме бизнеса. Здесь важно выделить два варианта сделок: сделки с контрольным пакетом (долей) или сделки с неконтрольным пакетом (миноритарной долей). Приобретение контрольного пакета в конкретном предприятии дает возможность управления им (принятия выгодных владельцу пакета решений). То есть владелец контрольного пакета получает дополнительные финансовые выгоды по сравнению с владельцем миноритарной доли. Следовательно, справедливо предположить, что одна акция в контрольном пакете должна стоить дороже, чем эта же акция в миноритарной доле;

- организационно-правовая форма бизнеса и его уставные положения. Влияние этой характеристики бизнеса связано с его ликвидностью напрямую (открытые АО всегда более ликвидны, чем закрытые компании) и косвенно - с ограничением прав собственника, заложенных в уставе.

Четвертую группу информации, используемой оценщиком, составляют внешние для фирмы факторы. Наиболее значимыми из них являются:

- уровень процентных ставок Национального банка РК и коммерческих банков, характеризующий социально-экономическое положение страны и инвестиционную политику правительства;

- факторы риска, в том числе отраслевые, региональные.

Основными источниками информации по факторам макроэкономического риска являются:

- программы правительства;

- аналитические обзоры информационных агентств;

- данные Агентства РК по статистике;

- информационные отраслевые бюллетени.

Источниками информации по рынкам сбыта, спросу, условиям конкуренции служат:

- данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия;

- данные Агентства РК по статистике;

- отраслевые информационные издания;

- фирмы-дилеры;

- таможенное управление;

- бизнес-план и т. п.

Для метода сравнительного анализа продаж целесообразно использовать:

- информационно-аналитический ежегодник Агентства РК «Недвижимость в РК»;

- еженедельную информационную газету «Недвижимость» и т. п.

Необходимо учесть, что все данные из бюллетеней, газет, журналов обычно являются неполными и требуют перепроверки и поправки на «цену предложения».

2.2 Принципы оценки предприятия

Теоретическим фундаментом процесса оценки стоимости предприятия является единый набор оценочных принципов, которые руководят процессом выполнения любого задания по оценке и могут быть объединены в следующие группы:

- принципы, основанные на представлениях пользователя:

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

1) Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- принцип полезности означает, что объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворять его потребности в течении определенного времени;

- принцип замещения, т.е. максимальная стоимость собственности определяется ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью;

- принцип ожидания - т.е. стоимость объекта оценки зависит не только от прошлых данных по ценам продажи аналогичных объектов или затрат на замещение этого имущества, а от тех выгод, которые участники рынка предполагают получить в будущем от приобретения этого имущества.

2) Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип зависимости - стоимость конкретного объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

- принцип соответствия между спросом и предложением - изменение цен зависят от величины спроса и предложения;

- принцип конкуренции - когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов;

- принцип изменения стоимости - стоимость объектов собственности обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени и под воздействием многообразных факторов.

3) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования -из возможных вариантов выбирается вариант наиболее эффективного и наилучшего использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим; при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта оценки и который приводит к наивысшей стоимости объекта.

2.3 Процедуры и методы оценки

В теории и практике оценки бизнеса по аналогии с оценкой недвижимости традиционно существует классификация подходов к оценке бизнеса по используемым исходным данным:

Оценка бизнеса	Оценка недвижимости
сравнительный (рыночный) подход	сравнительный (рыночный) подход
доходный подход	Доходный подход
подход на основе активов	Затратный подход

Стандарт BSV-I Американского Общества Оценщиков (АСА) дает следующее определение этим подходам:

- Рыночный подход (market approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями. (сам подход регламентируется стандартом BSV-VI )

- Доходный подход (income approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пресечете ожидаемых доходов. (сам подход регламентируется стандартом BSV-VII )

- Подход на основе активов (asset based approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств.(сам подход регламентируется стандартом BSV-IV )

Следует отметить, что ни один из перечисленных подходов и методов не только не является взаимоисключающими, но и дополняют друг друга. Конечно, было бы странным использовать все возможные методы для оценки одного объекта. Обычно при оценке бизнеса в зависимости от целей оценки, искомой стоимости, поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов наиболее подходящих в данной ситуации.

Проводя выбор необходимых методов для проведения процесса оценки бизнеса необходимо представлять преимущества и недостатки, которые несет в себе каждый подход и метод.

Таблица 1 - Преимущества и недостатки

	Подход
		Рыночный		Доходный		Накопления активов
Преимущества	1	полностью рыночный метод	1	единственный метод учитывающий будущие ожидания	1	основывается на реально существующих активах
	2	отражает нынешнюю реальную практику покупки	2	учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный)	2	Особенно пригоден для некоторых видов компаний
			3	учитывает экономическое устаревание
Недостатки	1	основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий	1	трудоемкий прогноз	1	часто не учитывает стоимость НМА и goodwill
	2	необходим целый ряд поправок	2	частично носит вероятностный характер	2	статичен, нет учета будущих ожиданий
	3	труднодоступные данные		3	не рассматривает уровни прибылей

Окончательный выбор необходимых методов проводится с позиций здравого смысла. Например:

- Если цель оценки - определение ликвидационной стоимости, то применение метода компании-аналога и методов доходного подхода не имеет смысла.

- Инвестиционная стоимость будет определяться методами доходного подхода.

Когда выбор необходимых методов оценки состоялся, в ход вступают расчетные процедуры. По окончанию процесса расчетов появляется 2-3 цифры (в зависимости от числа выбранных методов) отражающие стоимость предприятия. Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы:

- Характер бизнеса и его активов;

- Цель оценки и используемое определение стоимости;

- Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод.

Корректировка стоимости.

Вне зависимости от того, рассчитана ли стоимость бизнеса методами, основанными на прогнозе на будущее, или же за основу берутся ретроспективные данные, оценка бизнеса опирается на ряд ключевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но на заключение о стоимости влияют такие внутренние переменные, требующие корректировки, как:

1) Размер оцениваемой доли бизнеса (контрольная или миноритарная);

2) Наличие голосующих прав;

3) Ликвидность доли и/или бизнеса;

4) Положения, ограничивающие права собственности;

5) Финансовое положение оцениваемого объекта;

6) И др.

Более того, сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций (долей бизнеса) может равняться, а может и отличаться от стоимости предприятия в целом. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов (долей) меньше стоимости всего предприятия, если бы оно было приобретено одним покупателем. Этот факт объясняется тем, что владение предприятием, оцениваемым как единое целое, сопряжено с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

Проведение большинства корректировок производится на основании экспертных методов.

2.4 Законодательные основы оценки предприятий в РК

Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями во всех областях республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков. 7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия. В 1997 году законодательно в лицензируемые виды была введена оценочная деятельность и образован уполномоченный орган по оценочной деятельности. В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который был принят в ноябре 2002 года. На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2002 год лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц. Несмотря на то, что начиная с 2002 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основной причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Кроме того, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешали оценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверки оценочной деятельности не могли кардинально улучшить положение дел, так как ежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которых невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена к формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и сведений.

В результате всего вышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельности как высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лица предлагающие оценить имущество по любой цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких лицензированных псевдо оценщиков становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силу корпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.

Следует отметить, что уже в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированны оценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение 2-3 лет проверить работу всех оценщиков с выездом на место, то на сегодня для этого не хватит и 10 лет. То есть объективно возникла необходимость перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к саморегулированию.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности. Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем: 

- обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

- формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг; 

- разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

- совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

- формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

- совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков; 

- создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

- защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

- обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

- разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

- создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;  

- совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

- создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;

- разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

- реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

- обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности - как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков; 

- не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков; 

- обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;

- добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);

- создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;

- исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик - это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;

- создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

- принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;

- осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

- разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.

- создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности; 

- создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ). 

2.5 Оценщики и их объединения

Оценщик и его место в системе саморегулирования:

1) Оценщик в соответствии с терминологией Международных стандартов - это физическое лицо (далее - ФЛ), обладающее необходимой квалификацией и являющееся членом профессиональной организации. Для того, чтобы привести положения закона «Об оценочной деятельности в РК» (далее - ЗОД РК) в соответствие с МСО 2007, необходимо исключить термин: оценщик - юридическое лицо (далее - ЮЛ). В настоящее время ЮЛ имеет право получить лицензию, если в его штате числится и работает не менее 2х лицензированных оценщиков ФЛ. Кроме того, в приказ (приложение к лицензии) включаются и другие лица, имеющие право осуществлять оценку. Такая система не позволяет осуществить учет и подсчитать, сколько же ФЛ в Казахстане имеет право заниматься оценочной деятельностью. Кроме того, ФЛ часто переходят из одного ЮЛ в другое, и проконтролировать этот процесс сложно. Есть случаи, когда оценочную фирму организовывает и возглавляет лицо, не имеющее лицензии, но являющееся родственником (свойственником) руководителя банка или другого крупного заказчика. Так как ФЛ и ЮЛ не обязаны сообщать о перемене своего почтового адреса, в настоящее время связь с ними у уполномоченного органа полностью утрачена. После отмены лицензирования положение еще более усугубится.

2) Внесенные изменения в ЗОД РК требуют, чтобы все профессиональные оценщики, а также юридические лица, в обязательном порядке стали членами одной из Палат оценщиков. То есть тем самым законодательно будет введено обязательное двойное членство оценщиков ФЛ и ЮЛ, которое будет ликвидировано с отменой лицензирования. Обязательное членство всех ФЛ позволит, наконец, наладить их учет, но чтобы принять в члены ФЛ не имеющих лицензию, а работающих по списку, приложенному к лицензии ЮЛ, они должны сами иметь лицензию. Необходимо за установленный 9-ти месячный период всех их аттестовать и лицам, подтвердившим свою, квалифицированным выдать лицензии. 

3) Каждое лицо имеет право выбора, в какую палату ему вступать. Работники ЮЛ могут вступить вместе со своей организацией в одну палату, а могут выбрать разные палаты. Этот конституционный принцип права выбора, создаст конкуренцию между палатами и позволит лучшим из них стать настоящими саморегулируемыми организациями (далее - СРО). Оценщики выберут те СРО, которые имеют собственную материальную, методическую и информационную базу, необходимую для повышения квалификации и оценки. За период до отмены лицензирования в Казахстане на базе объединения региональных палат должно образоваться 3-4 СРО с численностью оценщиков ФЛ не менее 300 человек.

4) В течение 9 месяцев оценщики обязаны вступить в одну из региональных палат. При их приеме Палаты имеют право провести аттестацию своих членов, если включат этот пункт в Правила приема. При этом они имеют право присвоить им категории, как это сделано в странах ближнего и дальнего зарубежья. В квалификационном свидетельстве палаты должны быть указаны виды объектов оценки, которые может профессионально оценивать данное ФЛ, и категория его квалификации:

- Оценщик - высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой по профилю оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы. Данный уровень квалификации позволяет оценщику участвовать в осмотре объекта оценки и выполнять простейшие расчеты совместно со специалистами более высокой квалификации.

- Оценщик II категории - высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 3 лет. Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку отдельных объектов движимого и недвижимого имущества и подписывать отчет в качестве исполнителя;

- Оценщик I категории - высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 5 лет. Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех активов предприятий, включая объекты интеллектуальной собственности;

- Главный оценщик - высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности более 5-ти лет. Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех видов имущества и проводить экспертизу отчетов своей организации;

- Магистр оценки - высшее образование, магистр, магистр делового администрирования, доктор PhD, кандидат или доктор экономических наук и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности более 5-ти лет. Данный высший уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех видов имущества, проводить экспертизу любых отчетов и повышать квалификацию оценщиков в качестве преподавателя на семинарах;

5) Оценщик ФЛ обязан регулярно повышать свою квалификацию. Повышение квалификации производится по инициативе оценщика, либо в обязательном порядке. В обязательном порядке должны повысить свою квалификацию или подтвердит имеющий уровень квалификации:

- Оценщик - не реже одного раза в два года;

- Оценщик II категории - не реже одного раза в три года;

- Оценщик I категории, Главный оценщик - не реже одного раза в 5 лет;

- Магистр оценки не обязан проходить переподготовку (он сам учит оценщиков).

6) После аттестации и наличии в палате достаточного количества высококвалифицированных оценщиков, проводится конференция, на которой избираются коллегиальные органы. В период массового приема в члены палат, нет необходимости в создании коллегиального органа, принимающего решение о членстве, т.к. отказать в приеме лицензированному оценщику палата не имеет права.

7) Палата на своей конференции избирает Президиум, Экспертный и дисциплинарный совет, а также ревизионную комиссию (ревизора).

8) Палата разрабатывает и доводит до всех своих членов Стандарты организации и Кодекс поведения, которые все члены обязаны выполнять.

Основные принципы перехода на саморегулирование оценочной деятельности:

- максимальная независимость саморегулируемых организаций от государственных структур; 

- прозрачность процессов саморегулирования; 

- независимая и стабильная финансовая обеспеченность процессов саморегулирования; 

- соблюдение принципа повышения компетентности при аккредитации и сертификации организаций, аттестации и сертификации персонала (специалистов-оценщиков); 

- гармонизация стандартов и правил осуществления оценочной деятельности; 

- объединение в составе палаты не менее 200 оценщиков; 

- наличие опубликованных правил и стандартов оценочной деятельности, обязательных для выполнения всеми участниками (членами) саморегулируемой организации; 

- наличие у саморегулируемой организации оценщиков механизмов обеспечения ответственности ее участников (членов) перед потребителями; 

- наличие функционально специализированных органов, осуществляющих контроль выполнения правил и стандартов оценочной деятельности участниками (членами) саморегулируемой организации и рассмотрение дел о наложении на ее участников (членов) мер ответственности. 

Система контроля качества оценки. В целях совершенствования действующей системы регулирования и организации проведения экспертизы отчетов об оценке предлагается:

- четко сформулировать перечень единых (обязательных для всех субъектов рынка) требований к оформлению и содержанию отчета об оценке с учетом специфики оцениваемого объекта (при этом, каждый конкретный потребитель оценочных услуг вправе их только расширить).

- сформировать единый порядок проведения экспертизы, перечень, состав и глубину этапов и элементов проверки, максимально формализовать проверяемые параметры, по которым осуществляется оценка отчета.

...