Кадастровый учет земельного участка образуемого путем перераспределения двух земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕФЕРАТ

Выпускная квалификационная работа содержит страниц, 3 рисунка, 21 использованный источник и 4 приложения.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ, РЕЕСТР ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, КАДАСТРОВЫЕ ДЕЛА, МЕЖЕВОЙ ПЛАН.

Объект исследования - процедура кадастрового учета земельных участков образуемых путем перераспределения.

Цель работы - исследование особенностей осуществления кадастрового учета земельных участков образуемых путем перераспределения.

В процессе работы поставленные задачи решались с применением методов статистического анализа и изучения документации.

В результате исследования рассмотрена процедура кадастрового учета земельного участка образованного путем перераспределения двух земельных участков.

земельный кадастровый учет



ВВЕДЕНИЕ

Существование недвижимого имущества в качестве индивидуально - определенной вещи подтверждает государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Особое значение кадастровый учет имеет для регулирования земельных правоотношений. Земля является природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Первоначально земельный участок образуется путем выдела из государственных или муниципальных земель.

В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате преобразования существующих участков - путем раздела, выдела, а также объединения и перераспределения смежных участков. Земельный участок при государственной регистрации прав идентифицируется по кадастровому номеру, присвоенному в соответствии с Законом о ГКН. Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможна только после кадастрового учета земельного участка, не зависимо от способа его формирования. [6]

Объект исследования - процедура кадастрового учета земельных участков образуемых путем перераспределения.

Предмет исследования - земельный участок, образованный путем перераспределения двух земельных участков, находящийся по адресу г. Светлогорск Калининградской обл.

Целью данной работы является: исследование особенностей осуществления кадастрового учета земельных участков образуемых путем перераспределения.

Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи:

1. Рассмотреть перераспределение как способ образования земельных участков.

2. Ознакомиться с проведением кадастрового учета земельного участка на примере земельного участка, образованного путем перераспределения двух земельных участков.

Поставленные задачи и сформулированная цель обусловили структуру и внутреннюю логику выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемых источников.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составили Законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, учебная литература в области землеустройства, государственного кадастра недвижимости.



1. СПОСОБЫ ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Основные способы образования земельных участков

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.[16]

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. [4]

Наиболее распространенным способом образования земельных участков, является их образование из уже существующих участков посредством их раздела, объединения, перераспределения или выдела. При этом, образование земельных участков указанными способами может осуществляться из участков, находящихся как в частной, так и в государственной или муниципальной собственности. [7]

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. [8]

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся

в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением случаев:

· раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

· образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

· образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

· перераспределения земельных участков.

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательными приложениями к заявлениям об образовании земельных участков являются:

· кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

· правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. [8]

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. [8]

С необходимостью раздела земельного участка, как правило, сталкиваются собственники объектов недвижимости, расположенных на соответствующем участке. Примерами могут быть случаи:

- отчуждения собственником объектов недвижимости одного или нескольких объектов недвижимости другому лицу;

- нахождения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.

Для оформления прав соответствующих лиц на земельные участки, занятые принадлежащими им объектами недвижимости, а также формирования таких участков, необходимо осуществить раздел изначального участка (при условии его делимости). [7]

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». [8]

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон. [8]

Данный способ образования земельного участка может быть применен, например, в случае, когда одному лицу принадлежат два или больше смежных участка. Объединив их, он становится правообладателем одного большого участка. [7]

Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки:

· у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки;

· в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими;

· сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. [8]

Требования к образуемым и измененным земельным участкам:

• предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты;

• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

• не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. [8]

1.2 Перераспределение как способ образования земельных участков

Совершенствование законодательства, определяющего правовой режим земельного участка как объекта гражданских прав, обусловлено необходимостью четкой правовой регламентации порядка изменения их индивидуальных признаков. В настоящее время перераспределение земельных участков, предусмотренное ст.11.7 ЗК РФ, является одним из способов их образования.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В обобщенном виде перераспределение можно охарактеризовать как совокупность действий, направленных на преобразование смежных земельных участков, осуществляемых на основании соглашения между правообладателями данных объектов, в результате которых образуются один или несколько других смежных земельных участков, но с иными признаками (площадью, границами).

При этом, учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки, соглашение между такими субъектами об образовании земельных участков путем их перераспределения можно рассматривать в качестве основания возникновения прав на образуемые смежные участки.

Осуществление перераспределения земельных участков возможно при наличии ряда условий.

Во-первых, перераспределение может осуществляться только в отношении смежных земельных участков, имеющих одно целевое назначение и отнесенных к одному виду разрешенного использования.

Во-вторых, при использовании такого способа образования должны быть соблюдены требования к образуемым земельным участкам, в том числе, требования к их предельным (максимальным и минимальным) размерам. [6]

К необходимым условиям также можно отнести обязательное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Такое согласие является самостоятельной предпосылкой действительности сделки.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.[6]

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков -- физическими или юридическими лицами -- не допускается, за исключением случаев:

· перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

· образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства. [8]

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:

1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение, между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута;

2) земельный участок не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута;

3) все земельные участки предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в уполномоченный орган.

В заявлении о перераспределении земельных участков указываются:

1) фамилия, имя и отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя;

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить;

4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом;

5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются:

1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков;

3) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается представитель заявителя;

4) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.

Заявление о перераспределении земельных участков и прилагаемые к нему документы по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов. [16]

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий:

1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю;

2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований.

Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно содержать обязательство сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение бремени расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, возникающих на образуемые земельные участки.

Лицо, по заявлению которого принято решение об утверждении схемы расположения земельного участка или которому направлено согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельных участков, которые образуются в результате перераспределения, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете таких земельных участков. [16]

2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Понятие государственного кадастра объектов недвижимости

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) -- систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. [1]

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом - источником информации при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету. Кадастр недвижимости ведется на трех уровнях: федеральном, субъекта федерации, муниципального образования.

Согласно ст.16 Закона о кадастре недвижимости кадастровый учет осуществляется в связи с:

1) образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости);

2) прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости);

3) изменением уникальных характеристик объекта недвижимости, в том числе категории и разрешенного использования земельного участка (учет изменений). [6]

Государственный кадастр недвижимости создается и ведется в целях информационного обеспечения:

· государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

· мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

· государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· землеустройства;

· установление обоснованной платы за землю. [11]

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом, поэтому основная цель ведения ГКН - предоставление информации об объектах недвижимости и их характеристиках (правовой статус, сервитуты, назначение, данные об улучшениях) в различные органы власти и частным лицам.

Задачи ГКН:

· обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество;

· сбор земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы;

· повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование.

Деятельность по ведению ГКН осуществляется в соответствии со следующими основными принципами, определяющими общие правила функционирования кадастра недвижимости:

· единство системы и технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории Российской Федерации;

· непрерывность внесения в государственный кадастр недвижимости изменяющихся характеристик земельных участков;

· открытость сведений государственного кадастра недвижимости;

· сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра недвижимости со сведениями, содержащимися в иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

Выделяют так же частные принципы или приоритетные направления:

· использование уже накопленной кадастровой информации, конвертация имеющихся баз данных ГКН;

· последовательная модернизация методики работ и структур баз данных;

· кадастровая документация ведется на бумажных и электронных носителях;

· постоянное (вечное) хранение кадастровой документации (реестр объектов недвижимости, кадастровые дела, кадастровые карты). [Алексеева]

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

· реестр объектов недвижимости;

· кадастровые дела;

· кадастровые карты. [12]

Реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме. Для ведения реестра используется автоматизированная система ГКН.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в ГКН. Кадастровые дела включаются в номенклатуру дел органа кадастрового учета и подлежат постоянному хранению.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет». [1]

В Российской Федерации ведутся три реестра земель, в которых отражаются сведения о субъекте и объекте прав на объекты недвижимого имущества (индивидуальные номера и описание объекта и субъекта прав), включая земельные участки (Рисунок 2.1).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2.1 Три реестра земель [12]

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) ведут федеральные государственные учреждения и Земельные кадастровые палаты Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. Данный реестр предназначен для учета сведений о земельных участках. В ЕГРЗ отражают кадастровый номер земельного участка и описание земельного участка.

Единый государственный реестр прав (ЕГРП) ведут территориальные органы юстиции (Регистрационные палаты). Данный реестр предназначен для регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. В ЕГРП отражаются сведения об объекте, субъекте прав и вид права.

Единый государственный реестр налогоплательщиков (ЕГРН) ведут территориальные органы налоговой службы. В ЕГРН отражаются сведения о субъекте прав, включая его индивидуальный номер. [5]

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. [13]

Государственный кадастр недвижимости в городе ведут по общей для всей РФ методике с учетом информации, основанной на применении единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов и выходных форматов. [12]

2.2 Нормативно-правовая основа государственного кадастрового учета

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков осуществляется Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно главному закону страны, Конституции РФ ст.9 п.1 - земля - природный ресурс, который используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. [15]

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) - кодекс федеральных законов Российской Федерации, регулирующих гражданско-правовые отношения. Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами в сфере гражданского права.

Земля - объект недвижимости. В ГК РФ части 1 главе 6 статье 130 описано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, согласно ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. [17]

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее ЗК РФ) - нормативно-правовой акт, являющийся основным источником земельного права в России. Объектом земельных правоотношений является земля. В законодательстве земля рассматривается в нескольких аспектах:

- как природный объект (важнейшая составная часть природы);

- как природный ресурс (запасы природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей);

- как недвижимое имущество;

- как объект права собственности и иных прав.

Приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета земельных участков.

В соответствии со ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".[16]

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в Земельном кодексе Российской Федерации слова "государственный земельный кадастр" исключены. Статья 70 ЗК РФ "Государственный земельный кадастр" изменена на "Государственный кадастровый учет земельных участков", поскольку без кадастрового учета земельный участок не признается объектом недвижимости.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" (далее ФЗ "О ГКН") регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

В исследуемом федеральном законе кадастровому учету посвящена 3 глава, которая так и называется - "Порядок кадастрового учета".

В соответствии с рассматриваемым законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости. [18]

Исходя из статьи 16 ФЗ "О ГКН", кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 данного закона сведений об объекте недвижимости.

Четкий, закрытый перечень необходимых документов, которые должны предоставляться для осуществления кадастрового учета земельных участков, регламентирован положением, согласно которому орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя предоставления документов, не установленных ФЗ "О ГКН" (по ст.22).

В части 10 статьи 25 ФЗ "О ГКН" определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.[18]

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.[16]

Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" устанавливает правила кадастрового деления территории РФ в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. А также данное постановление определяет порядок и правила присвоения и учета кадастровых номеров. [20]

2.3 Порядок проведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о государственном кадастре недвижимости под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе. [14]

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя, учет изменений объекта недвижимости - в течение не более чем три рабочих дня со дня получения органом кадастрового учета заявления об учете адреса правообладателя или об учете изменений объекта недвижимости. Срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Кадастровый учет или внесение в государственный кадастр недвижимости сведений на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, а также при поступлении заявления и карты-плана территории осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня поступления указанных документов. [18]

Осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

1) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);

2) одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);

3) не представлены необходимые для кадастрового учета документы, за исключением случаев, если такие документы или сведения, содержащиеся в них, могут запрашиваться в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

4) заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям;

5) одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны, границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границ в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;

6) площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, на десять и более процентов отличается от площади такого земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории либо в проектной документации лесных участков. [18]

Установленный Законом о кадастре недвижимости общий порядок кадастрового учета включает две стадии:

1) кадастровые работы, результатом которых является межевой план земельного участка или технический план иного объекта недвижимости;

2) внесение сведений в ГКН - постановка объекта на учет, в результате которого заявитель получает кадастровый паспорт объекта. [9]

Для составления межевого плана необходимо провести межевание, которое определяется в соответствии с п. 3 «Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства» как работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Кадастровую деятельность в отношении земельных участков должны осуществлять только кадастровые инженеры. Порядок ведения государственного реестра кадастровых инженеров утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. № 444.

При проведении межевых работ и принятии результата этих работ (то есть межевого плана) особое внимание следует уделить следующему:

1) общая характеристика участка (площадь, категория земель, вид разрешенного использования);

2) конфигурация участка;

3) положение границ участка относительно объектов местности (лес, дороги, водоемы).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре. Такими документами, подготовка которых согласно Закону о кадастре осуществляется кадастровым инженером, являются межевой план, технический план и акт обследования. [14]

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости). [18]

Каждый учтенный в ГКН объект недвижимости имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер (государственный учетный номер), присвоенный органом государственного учета. [6]

Кадастровый номер необходим для кодировки объекта недвижимости; увязки земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости; увязки объектов недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным районированием; увязки графической и семантической информации в базе данных.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру - от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А : Б : В : Г, где А - номер субъекта РФ; Б - номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ; В - номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы); Г - номер земельного участка; ч - разделитель составных частей кадастрового номера. [2]

Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений в соответствии с Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам. [10]

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование. [2]

Все сведения (характеристики) о земельных участках, внесенные в ГКН, подразделяются на два вида: уникальные и дополнительные. К уникальным характеристикам земельного участка относятся: вид объекта недвижимости (земельный участок), кадастровый номер и дата внесения данного номера в ГКН, описание местоположения границ и площадь земельного участка.

Правовое значение уникальных характеристик земельного участка заключается в том, что это минимально необходимые сведения об объекте, которые характеризуют земельный участок как индивидуально-определенный объект.

К дополнительным сведениям относятся: ранее присвоенный кадастровый номер; адрес (описание местоположения); сведения о вещных правах, сведения об ограничениях (обременениях); кадастровая стоимость; разрешенное использование, категория земель; сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы и др.

Внесенные в ГКН сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если в течение пяти лет со дня постановки на учет образуемого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. [21]

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, в отношении которых заключено соглашение о перераспределении или принято решение о перераспределении, исключаются из государственного кадастра недвижимости с момента государственной регистрации прав на образованный или образованные в результате этого перераспределения земельный участок, земельные участки. [18]

2.4 Порядок оформления документов, необходимых для государственного кадастрового учета

Необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учета документами являются:

1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

2) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя;

3) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

4) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование земельного участка;

5) копии проекта межевания земельного участка и документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка.

Верность копии документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Верность копии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа. При этом представление копии соответствующего документа не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике.[18]

Заявление о кадастровом учете (далее также - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо направляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. Заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа.

В случае представления заявления и необходимых для кадастрового учета документов через многофункциональный центр работник многофункционального центра, принявший заявление и указанные документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и указанных документов.

При личном обращении в орган кадастрового учета физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Заявление и необходимые для кадастрового учета документы также могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг. .[18]

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевой план включаются сведения о:

1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земель и (или) земельных участков (исходные земельные участки) или выделе из земельных участков;

2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах;

4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению описания местоположения границ земельных участков, кадастровые сведения о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков, в том числе при исправлении ошибок в местоположении их границ.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

1) общие сведения о кадастровых работах;

2) исходные данные;

3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

4) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

5) сведения об измененных земельных участках и их частях;

6) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ (проход или проезд от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам;

...