Тема настоящего исследования является актуальной в силу ряда причин.

В связи с объективными процессами перехода от централизованного управления к рыночным отношениям за последние пятнадцать лет углубилась жилищная проблема России.

По данным 1999 г. свыше 7 миллионов российских семей живут в крайне неблагоприятных жилищных условиях, располагая жилой площадью менее 5 квадратных метров на человека. 11 миллионов, или 1/5 часть семей и одиночек живут в коммунальных квартирах, общежитиях или арендуют жилье у частных лиц. [32, c. 187]

Рассмотрение путей решения жилищной проблемы России, следовательно, представляется актуальным. Одним из путей такого решения является ипотечное кредитование.

От положения в жилищной сфере во многом зависит решение многих проблем современного развития страны и, прежде всего, предотвращение возникновения социально-экономической напряженности.

Нормативная база, представляющая собой совокупность федеральных и местных законов, Указов Президента и Постановлений Правительства в сфере жилищного кредитования постоянно обновляется. Состояние этой нормативной базы во многом предопределяет перспективы развития ипотечного кредитования в России, являясь в одних случаях тормозом последнего, в других локомотивом. Вследствие этого рассмотрение современного состояния этой нормативной базы, без чего невозможно обойтись при анализе ее предмета, также является актуальным.

Новое жилье само по себе является структурообразующим фактором (рождает повышенную потребность в новой мебели, следовательно, возрождается мебельная промышленность, возрастает спрос на электробытовые приборы и другие товары длительного пользования). Жилищное строительство по существу может выполнить роль локомотива, который потянет за собой многие другие отрасли, прежде всего производство строительных материалов и конструкций, лесную и деревообрабатывающую промышленность, энергетику, машиностроение и металлургию, транспортную и коммуникационную инфраструктуру. Развитие вторичного рынка ипотечного кредитования придаст новый импульс развитию российского фондового рынка. Поэтому рассмотрение проблем, имеющих влияние на строительство нового жилья, актуально и для изучения перспектив развития национальной экономики в целом. Это особенно актуально, поскольку любая национальная экономика в настоящий момент озабочена проблемами экономического роста.

Учитывая ограниченные возможности предоставления бюджетных ассигнований на финансирования строительства, неизменно возрастает роль внебюджетных источников, среди которых основное место должен занять ипотечный кредит.

В России ипотечные операции обрели существование лишь недавно. Это объясняется тем, что на протяжении более чем 70 лет в России не существовало частной собственности на недвижимость. До 1997 г. отсутствовала четкая и достаточная для практического применения законодательно-нормативная база ипотечного кредитования.

Таким образом, возросший в последние годы интерес к ипотечному кредитованию отражает ту социальную и экономически значимую роль, которую ипотека играет в рыночных странах. Ипотечное кредитование сегодня является надежным и эффективным инструментом привлечения частных инвестиций в жилищное строительство, в сферу услуг, в сельское хозяйство. Эффективное функционирование национальной ипотечной системы позволяет согласовывать интересы граждан и частных предпринимателей, граждан и государства.

За восемь лет существования ипотечного кредитования в Российской Федерации российскими банками накоплен собственный опыт ипотечного кредитования. Но в самом скором времени Россия вступит в ВТО, поскольку договоренности со всеми заинтересованными сторонами об этом уже достигнуты, остался лишь формальный процесс вступления, который займет несколько месяцев. Это означает, что иностранные банковские продукты составят мощную конкуренцию российским. Коснется этот процесс и ипотечного кредитования. Теоретически российское общество должно быть подготовлено к тому, чтобы, во-первых, создать сценарии преодоления проблем, которые мешают развитию ипотечного кредитования в нашей стране с тем, чтобы российские банки не слишком катастрофически пострадали в конкуренции с иностранными банками, а во-вторых, чтобы при этом не пострадал потребитель.

Таким образом, рассмотрение проблем рынка жилищно-ипотечного кредитования в Российской Федерации, является актуальным со многих точек зрения.

Целью настоящей работы является вскрытие проблем развития ипотечного кредитования современной России.

В соответствии с заявленной целью задачами настоящей работы являются: описание рынка ипотечного кредитования в РФ, его участников, таких его видов, как первичный и вторичный рынок; рассмотрение процесса секьюритизации как механизма совершенствования системы ипотечного кредитования, сравнительный анализ предложений ипотечных кредитов, имеющих место на рынке РФ в настоящее время. В рамках данных целей мы ставим перед собой также такие задачи, как характеристика участников ипотечного рынка, их целей и формулировка определений этих участников, данных российским законодательством, рассмотрение истории и видов секьюритизации, сопоставление условий программ предложения ипотечных кредитов.

Глава 1. Теоретические основы функционирования ипотечного рынка

§1. Структура и субъекты (участники) ипотечного рынка

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита, так и находящееся в собственности заемщика.

Данное понятие является сформулированным на основании нормативного документа - Постановления Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» от 11.08.1998 № 625. [11] Поскольку Москва является субъектом федерации, опережающим в развитии ипотечного жилищного кредитования и его нормативной базы прочие регионы Российской Федерации, мы будем рассматривать данный документ в качестве некоторого эталона, где представлены идеальные типы участников рынка ипотечного кредитования - такие, какими они должны быть. А также, поскольку в данном документе участники рынка ипотечного кредитования определены подробнейшим образом, мы его будем часто цитировать.

Рынок ипотечного кредитования - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Участниками процесса ипотечного кредитования являются: заемщики (собственники недвижимости), ипотечные кредиторы, инвесторы, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие финансовые и кредитные организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Заемщики - «обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья». [11, цит. по 35, с. 155]

Целью заемщика (залогодателя) является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.

Кредиторы - «банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов». [11, цит. по 35, с. 155] Состав таких кредиторов (в случае нашей страны на настоящий момент это состав коммерческих банков, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заемщикам) должен утверждаться правительственным органом. На рынке ипотечного кредитования такого субъекта РФ, как Москва, который по развитости своей нормативной базы в вопросах, касающихся участников ипотечного рынка, может рассматриваться в качестве эталона, состав коммерческих банков, привлекаемых для выдачи сертификатов и кредитов заемщикам, утверждается распоряжением мэра. [13] Отбор коммерческих банков для квалификации их в качестве «кредиторов» в соответствии с определением нормативным документом этих участников рынка ипотечного кредитования, осуществляет конкурсная комиссия, состав которой утверждается правительством субъекта Российской Федерации. Например, о составе конкурсной комиссии по отбору банков для обслуживания Московской ипотечной программы см. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 17 сентября 1998 г. № 1044. [14]

Московское законодательство из кредиторов выделяет еще квалифицированных (Московским Ипотечным Агентством) кредиторов, т. е. кредиторов, имеющих договорные отношения с Московским Ипотечным Агентством.

Целями банка-кредитора (залогодержателя) являются:1) максимизация доходности активных операций; 2) ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Важным «специализированным посредником» являются продавцы жилья. Законодательство Москвы уделяет важное место характеристике этих посредников на рынке ипотечного кредитования.

Продавцы жилья - «физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению». [11, цит. по 35, с. 155]

Среди продавцов жилья законодательство г. Москвы выделяет лицензированных участников ипотечного рынка: это риэлторские организации. («Риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья» [11, цит. по 35, с. 156]). В функции риэлторских организаций, согласно законодательству, входит продажа жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительственных органов (в нашем случае - правительства г. Москвы), осуществление продаж жилья из собственных жилищных фондов, участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

В качестве отдельного участника рынка ипотечного кредитования законодательство г. Москвы выделяет Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это учреждение представляет собой государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный орган является также единым административным источником информации о правах собственности на всей территории Московского регистрационного округа, ведущим единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

В функции данного органа входит: 1) четкое установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой собственности; 2) регистрация сделок купли-продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому владельцу; 3) регистрация договора залога; предоставление информации по правам собственности и обремененного залога жилья всем участникам ипотечного рынка, имеющим договорные отношения с Московским Ипотечным Агентством и действующим по его единым стандартам; 4) предоставление четких сведений о характеристиках жилья, в том числе коммерческих ценах на него, при наличии официальной оценки; 5) предоставление информации всем участникам ипотечного рынка быстро и доступно, ведение регистрации сделок без промедления, немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью при публичном характере этой информации. [11, цит. по 35, с. 157]

В качестве вспомогательного участника рынка ипотечного жилищного кредитования иногда выделяют еще страховые компании. Законодательство об ипотечном кредитовании г. Москвы дает подробное определение страховых компаний в качестве участников ипотечного рынка, выделяет среди них квалифицированные Московским Ипотечным Агентством страховые компании и муниципальные страховые агентства.

Страховые компании, согласно уже цитированному нами документу - это лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Московские муниципальные страховые агентства осуществляют все формы страхования, связанные с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих в рамках Московской ипотечной программы.

Квалифицированные Московским Ипотечным Агентством страховые компании - это страховые компании, отвечающие требованиям Московского Ипотечного Агентства и на основании этого рекомендованные им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования.

Не всегда в литературе в качестве отдельного участника ипотечного рынка выделяются оценочные агентства. Постановление Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования» дает определение и оценочным агентствам, и квалифицированным Московским Ипотечным Агентством оценочным агентствам.

Согласно данному документу, оценочные агентства - это лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и прочем).

Квалифицированные Московским Ипотечным Агентством оценочные агентства - это агентства, отвечающие требованиям Московского Ипотечного Агентства и на основании этого рекомендованные им для осуществления независимой профессиональной оценки жилых помещений на рынке ипотечного кредитования.

Рассмотрим теперь участников вторичного ипотечного рынка, речь о котором - ниже.

Законодательство Москвы об ипотеке дает определение операторам вторичного ипотечного рынка. Согласно постановлению Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования», операторы вторичного ипотечного рынка - это юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусматриваемом действующим законодательством. [11, цит. по 35, с. 156]

Основным оператором вторичного ипотечного рынка в Москве является Московское Ипотечное Агентство (МИА). Оно было создано Постановлением Правительства Москвы от 29.09. 1998 г. [12] Московское Ипотечное Агентство выполняет следующие функции: 1) разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных Московским Ипотечным Агентством кредиторов и рекомендуется всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных Московским Ипотечным Агентством кредиторов в будущем; 2) выкуп у квалифицированных Московским Ипотечным Агентством кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам Московского Ипотечного Агентства; 3) приобретение у банков прав требования по ипотечным кредитам; 4) привлечение средств инвесторов путем выкупа и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Москвы.

На вторичном ипотечном рынке действуют такие участники как инвесторы.

Согласно постановлению Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования г. Москвы», инвесторы - это юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги Московского Ипотечного Агентства. В качестве институциональных инвесторов выступают, например, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.

Целью инвесторов является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги. [43, c. 26]

Участниками ипотечного рынка являются правительственные органы. Рассмотрим функции таких органов на примере Правительства Москвы.

В функции правительства Москвы в качестве участника ипотечного рынка входит, согласно цитируемому выше документу, 1) регулирование первичного и вторичного ипотечного рынка в Москве; 2) предоставление поручительств по ценным бумагам Московского Ипотечного Агентства; 3)

участие в управлении Московским Ипотечным Агентством. [11, цит. по 35, с. 156]

Целями правительства как участника рынка ипотечного кредитования являются: 1) капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; 2) не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства; 3) решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; 4) уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; 5) пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга. [11, цит. по 35, с. 156]

Специфика ипотечных операций, в частности, их обязательное нотариальной оформление и последующая регистрация, вызывают определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов. Поэтому в данной главе на основании Постановления Правительства Москвы такое внимание было уделено органам регистрации в качестве отдельного участника рынка ипотечного кредитования.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появится возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Рассмотрим теперь определения первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования.

Как уже отмечалось выше, рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. [43, c. 24]

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок - это сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающего деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию определенных юридических и физических лиц под залог определенных объектов недвижимости. Участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

При заключении договора ипотеки применяется обычно следующая стандартная схема.

На основании заявления клиента происходит андеррайтинг, т. е. подписка на размещение займа. Затем производится оценка недвижимости, предоставляемой в качестве залога. После этого осуществляется предоставление кредита и оформление закладной. В качестве следующего этапа выступает регистрация залога недвижимости и договора ипотеки. И, наконец, в дальнейшем, происходит обслуживание закладной ипотеки банком. Такова стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных.

Основными факторами, влияющими на условия кредитной сделки, являются: 1) общий социальный статус и имущественное положение заемщика; 2) требуемая сумма кредита; 3) специфика закладываемой недвижимости; 4) ситуация на рынке недвижимости; прогноз изменения ее стоимости; 5) общая ситуация на рынке ссудного капитала, ее прогноз и перспектива; 6) ряд других факторов.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации предмета залога.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям с одной стороны и ставки по ипотечным кредитам - с другой.

Функционирование вторичного ипотечного рынка предполагает применение так называемой расширенной модели ипотечного кредитования.

Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Ипотечная облигация - это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. [43, c. 28]

Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Данный механизм предполагает передачу клиентом в ипотечный банк залога недвижимости в обмен на кредитные средства, а ипотечный банк выпускает ипотечную ценную бумагу от своего имени в форме закладного листа и передает инвестору в обмен на кредитные ресурсы.

В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae), в России - Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания такой специализированной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США, которые можно считать образцом наиболее развитого национального рынка ипотечного кредитования.

Основная функция данных кредитных организаций - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, субъектами ипотечного кредитования выступают заемщики (собственники недвижимости), ипотечные кредиторы, инвесторы, специализированные посредники, правительство. Их формы и определения были рассмотрены в настоящем параграфе. Структура ипотечного рынка (первичного и вторичного) определяется связью его элементов, которые представляют собой функции, процессы и продукты деятельности его субъектов.

Процесс преобразования ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией, и речь о нем пойдет в следующем параграфе.

§2. Объекты ипотечного рынка. Процесс секьюритизации. Классификация ипотечных облигаций