Проблемы развития ипотечного кредитования современной России
Структура, субъекты (участники) и объекты ипотечного рынка. Процесс секьюритизации. Классификация ипотечных облигаций. Процедуры, обеспечивающие оформление кредита и функционирование закладной. Причины, сдерживающие развитие ипотечных отношений в России.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.12.2012 |
| Размер файла | 87,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
- дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Если в документе отражены не все перечисленные сведения, такой документ не может быть признан закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Вместе с тем этот перечень сведений не исчерпывающий, и по соглашению сторон он может быть дополнен другими данными.
Закладная представляет собой единое целое. В случае если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на котором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листке.
Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Однако при этом необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии. Поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.
Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушением его прав, может требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной выдачи ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. На составителя закладной возлагается ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.
По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные, но и не противоречащие закону.
В последнее время российское законодательство идет по пути сокращения количества гражданско-правовых сделок, подлежащих обязательному нотариальному заверению. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. В конце декабря 2004 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены соответствующие изменения.
Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовое бремя участников сделки, связанное с уплатой нотариального тарифа (государственной пошлины), что было существенным затруднением для большинства участников жилищного рынка, желающих путем ипотечного жилищного кредитования улучшить свои жилищные условия. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценке. [37, c. 37]
«Практика развития ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о своей жизнеспособности. Правительство РФ разрабатывает федеральные программы жилищного ипотечного кредитования, также активно действует ипотечное кредитование на уровне отдельных регионов. Кроме того, целый ряд крупных банков разработал и внедряет собственные программы жилищного ипотечного кредитования.
Существенным недостатком в этом процессе, но мнению большинства специалистов, являлся вопрос необходимости нотариального удостоверения договора ипотеки». [37, c. 37]
В первую очередь такое удостоверение требовало дополнительных финансовых затрат от сторон сделки. Другим аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор помимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки.
Согласно статье 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме, хотя по закону такое удостоверение и не является обязательным. По своему желанию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регистрации.
Сложившаяся практика оформления ипотечных жилищных кредитов в банке предполагает следующие основные процедуры в их логической последовательности: предварительная квалификация заемщика; оценка кредитоспособности заемщика; оценка квартир, приобретаемых в кредит; составление сметы расходов заемщика по сделке; предоставление обеспечения по кредиту; проведение расчетов с продавцом квартиры; страхование; составление договоров; регистрация договоров; предоставление кредита; переуступка прав требования по кредиту. [33, c. 314]
Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие условия предоставят страховые компании-партнеры банка.
При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, однако стоимость всех трех видов страхования по ипотечному кредиту обычно составляет в сумме не более 1,5 % от ежегодного остатка кредита. [36, c. 16; 38, c. 144]
В целом по поводу роли существующих на настоящий момент процедур, обеспечивающих оформление кредита и функционирование закладной, можно сказать следующее.
Во-первых, существует некоторое противоречие в законодательстве: закон устанавливает диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, а подзаконные нормативные акты требуют обязательности передачи такого имущества в залог. И само противоречие, и требование подзаконных актов отпугивает заемщиков и является негативным моментом, мешающим развитию ипотечного кредитования в России.
Во-вторых, в эволюции процедуры ипотеки присутствует и положительный момент - это отмена обязательной нотариальной регистрации договора об ипотеке, которая снизила финансовые издержки заемщиков.
В-третьих, в законодательной процедуре присутствует положительный момент: открытость условий закладной. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Это делает потенциально возможным развитие в России самых разнообразных ипотечных инструментов (способов погашения долга, или амортизации кредита): аннуитетных, шаровых, нарастающих платежей, платежей с индексацией непогашенной суммы долга, имеющего чисто российскую специфику инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. [См. об этом инструменте 44]
Таким образом, рассмотрение теоретических основ функционирования ипотечного рынка позволяет сделать некоторые предварительные выводы о факторах, стимулирующих и сдерживающих развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Рассмотрим теперь состояние последнего более подробно.
Глава 2. Ипотечное кредитование в Российской Федерации
§1. Современное состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации
Система жилищного финансирования в России пришла к своему нынешнему состоянию постепенно. В дореформенный период эта система соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов). [37, c. 69]
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Например, за период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. [37, c. 69] При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема вводимого жилья. [37, c. 69]
Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 года по 1998 год и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья. [37, c. 70]
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. [46, c. 364] По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности. [37, c. 70]
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 г. более чем в 3 раза, и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семей, тогда как зарегистрированное право на такое жилье имеют более 6 млн. семей. [37, c. 70] Таким образом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии этого сделать из-за отсутствия достаточные накоплений и долгосрочных кредитов.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободно рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тысяч относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 тыс. банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. [37, c. 73] Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных кредитов составляет около 100 тысяч. [37, c. 73] Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.
По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, в результате итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, помимо выплаты процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5-2% от общей суммы. Все это снижает привлекательность ипотечного кредитования в глазах населения.
Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод - «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:
- платежеспособность заемщика,
- готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),
оценка стоимости закладываемого имущества.
Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем - дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Не дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним.
Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут уже рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.
Сегодня цена строительства квадратного метра в столице составляет $1500-2000, и, таким образом, хорошая квартира может обойтись в десятки тысяч условных единиц. При рассрочке на 10 лет и среднем московском заработке 15-20 тысяч рублей - не вполне подъемная сумма. А когда между человеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит становится столь же невозможным, как и покупка на свободном рынке.
России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав право, таким образом, населению самому решать, по какой удобно приобретать жилье.
Эти схемы мы рассмотрим ниже, а теперь, говоря о развитии ипотеки в России рассмотрим правовые основы ипотечного кредитования, существующие на настоящий момент.
§2. Правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации
Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:
Гражданский кодекс РФ (часть первая, вторая и третья);
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;
постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
§3. Причины, сдерживающие развитие ипотечных отношений в Российской Федерации
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов.
Главным сдерживающим фактором является ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%. [37, c. 71]
Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.
Следующим фактором, сдерживающим развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, является неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
Тормозят развитие ипотечных отношений в России и психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
На пути развития ипотечного жилищного кредитования существует большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласовании и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек. [37, c. 72]
Существует также такая проблема в сфере финансирования жилья в России, как большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресностъ». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
В России имеют место высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
Непрозрачные источники доходов граждан мешает банкам оценить платежеспособность заемщика.
Тормозит развитие ипотеки и неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы. [37, c. 72]
При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1 %. [37, c. 72]
Таким образом, можно констатировать, что развитие ипотеки в России находится на таком уровне, что, утрируя, можно констатировать его отсутствие по причинам: 1) ограниченного платежеспособного спроса населения; 2) низких объемов и невысокого качества нового жилищного строительства; 3) несовершенства законодательства и неэффективности его принятия; 4) неразвитости инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; 5) национального менталитета; 6) административных барьеров; 7) большого количества субсидий и их слабой адресности; 8) высоких процентных ставок; 9) непрозрачности доходов граждан; 10) неразвитости организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.
Некоторые из этих факторов можно ликвидировать волевыми политическими решениями, некоторые факторы имеют глубинную цивилизационную природу и неустранимы в принципе (менталитет населения), некоторые факторы можно обойти, развивая такие сценарии ипотечного кредитования, которые сведут отрицательное воздействие данных факторов к минимуму. Перейдем к рассмотрению возможностей формирования таких сценариев.
Глава 3. Пути преодоления проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации
§1. Сравнительный анализ моделей ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
Рассмотрим основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и региональные власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (застройщики, коммерческие банки, риэлторы и т.п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.
В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках трех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. [43, c. 64; 34, c. 267-269]
Рассмотрим сначала предложения ипотечных кредитов, исходящие от коммерческого банка.
Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем рыночная стоимость имеющаяся.
Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительства нового.
Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
К сожалению, В Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита и тем самым недоступность его для населения. Как свидетельствует российская банковская практика, обладая правом собственности на предмет залога, банк в Российской Федерации, в случае невыполнения должником своих обязательств, сталкивается с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.
Для того, чтобы снизить риск кредитных операций, некоторые банки работали по схеме «аренда с правом выкупа».
Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие риски при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа, заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.
Другим способом снижения риска является наличие гаранта. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействия коммерческих банков и предприятий.
Жилищные ссуды предприятий своим работникам.
Многие предприятия улучшают жилищные условия своих заслуженных работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру. До 1997 г. предоставление беспроцентных ссуд работникам не влекло за собой проблем. С января 1997 г. беспроцентные ссуды облагались подоходным налогом с материальной выгоды, образовавшейся в результате выдачи ссуд ниже 2/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. С 2001 г. вступил в действие новый Налоговый кодекс. В нем прописано, что все лица, получившие когда-либо беспроцентные ссуды и не погасившие эти ссуды на момент вступления в силу Налогового кодекса Российской Федерации попали под налогообложение с материальной выгоды, полученной в сумме разницы между ставкой рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату поступления ссуды (сейчас 11 %, а в 1993 г. 135 %) и тем, под какую ставку получен кредит (в большинстве случаев 0 %). Ставка налога - 35 % от суммы материальной выгоды. Таким образом, на основании Налогового кодекса Российской Федерации граждане, получившие в 1992-1993 гг. ссуды, которые не успели погасить их в течение 15 лет, сейчас вынуждены выплачивать огромный налог с материальной выгоды, полученной когда-то.
Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа.
Данная схема заключается в том, что выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей самим предприятием. Платежи в погашение предоставляемой рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием, кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику, соответственно, исключает и налог на доходы, связанные с этой выгодой.
Роль банка в данной схеме заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.
Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.
Данная схема заключается в следующем. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.
Одним из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций-застройщиков жилья под будущие поступления от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.
До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектом недвижимости. Такое положение вещей существовало на основе Постановления Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектах» и Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению застройки незавершенных строительством жилых домов».
Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены «любые незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда», как было сказано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». [цит. по 43, с. 68]
Рассмотрим теперь финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных.
В сентябре 1997 г. в России начало функционировать Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК). Оно было создано по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae). Основными целями деятельности Федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования являются:
1) повышение степени доступности жилья для населения путем содействия формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
2) создание условий для формирования и развития различных форм поддержки населения при приобретении жилья;
3) привлечение внебюджетных источников финансирования в систему долгосрочного жилищного кредитования.
К основным видам деятельности созданной организации относятся:
Формирование инфраструктуры системы ипотечного кредитования:
нормотворческая деятельность - содействие в подготовке проектов законов, подзаконных актов, инструкций и положений в целях наиболее эффективного функционирования системы ипотечного кредитования в стране, а также документов, определяющих критерии, стандарты и требования в целях внедрения надежных процедур предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов;
организация работы с контрагентами - формирование требований к потенциальным участникам системы ипотечного кредитования (банкам, страховым, риэлторским, оценочным компаниям); проведение проверки соответствия требованиям участников системы ипотечного кредитования, включая анализ финансового состояния организаций и определение лимита ответственности; а также проведение конференций, семинаров и обучающих программ для контрагентов с целью повышения уровня профессионализма сотрудников данных организаций;
работа с потребителями ипотечных кредитов - организация просветительской деятельности в части информирования граждан о специфике ипотечного кредитования (как финансового инструмента) по сравнению с прочими системами приобретения жилья; проведение рекламных мероприятий для информирования граждан о работе организации и условиях предоставления ипотечных кредитов;
взаимодействие с органами власти - формирование единых принципов и стандартов развития системы ипотечного кредитования; работа с бюджетными кредитами и субсидиями в рамках реализации целевых государственных или региональных программ.
Методологическая деятельность.
Санкт-Петербургское ипотечное агентство разрабатывает определенные стандарты для предоставляемых ипотечных кредитов: стандарты оценки платеже- и кредитоспособности заемщиков; стандарты оценки вероятности погашения ипотечных кредитов; процедуры проведения вышеуказанных оценок; требования к предмету залога (ипотеки); стандарты оценки предмета залога (ипотеки); стандарты страхового обеспечения ипотечных кредитов; процедуры по обслуживанию кредитов.
Рефинансирование ипотечных кредитов, выданных другими банками:
рефинансирование банков - осуществляется путем выкупа закладной (именной неэмиссионной ценной бумаги, введенной в действие Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-Ф3 от 16.07.98) у банка-партнера, действующего на основании соглашения с организацией и выдавшего ипотечный жилищный кредит; в результате кредитором и залогодержателем становится организация, и взаимоотношения между заемщиком и банком прекращаются;
рефинансирование в рамках целевой программы - при реализации целевых государственных и региональных программ предусмотрено, что рефинансирование льготных ипотечных кредитов осуществляется организацией за счет предоставляемого ей бюджетного кредита.
Деятельность, связанная с предоставлением гражданам ипотечных кредитов:
сбор информации - проведение консультаций и прием заявок от граждан;
анализ информации (андеррайтинг);
подбор квартиры (предмет ипотеки);
проведение андеррайтинга предмета залога (квартиры);
принятие решения - утверждение гражданина в качестве заемщика и квартиры в качестве предмета ипотеки (утверждение ипотечной кредитной сделки) производится на кредитном комитете организации (для заемщиков по программе кредитования на рыночных условиях), либо на комиссии, состоящей из представителей администрации города (для заемщиков в рамках целевых государственных и региональных программ);
оформление ипотечной кредитной сделки - получение отчета о рыночной оценке объекта недвижимости, разрешения органов опеки и попечительства на сделку; формирование кредитного дела; сопровождение на стадиях подписания кредитного договора; подписание смешанного договора купли-продажи и ипотеки квартиры (включая нотариальное удостоверение и государственную регистрацию в учреждении юстиции), подписание договоров страхования (три вида страхования); оформление закладной; при этом все договорные отношения оформляются только с организациями, соответствующими утвержденным требованиям.
Сопровождение выданных ипотечных кредитов и управление активами:
обслуживание выданных ипотечных кредитов - прием платежей в счет погашения кредита; информирование заемщиков о порядке исполнения ими обязательств; перерасчет аннуитетных платежей в случае долгосрочного погашения или просрочек; формирование отчетов для заемщиков (для отчетности перед налоговыми органами); регулярная проверка состояния заложенного имущества; наличия страхового обеспечения и финансового состояния заемщиков; ряд других мероприятий;
работа со средствами субсидий - в рамках реализации целевых государственных и региональных программ предполагается предоставление субсидий на процентную ставку за счет средств местных бюджетов, что влечет за собой необходимость обслуживания (контроля за целевым использованием средств субсидий в течение всего срока кредитования (10 лет);
работа с проблемной задолженностью - в ряде случаев (установленных условиями кредитного договора) возможно возбуждение процедуры признания кредита некачественным (не соответствующим определенным стандартам), что влечет за собой предъявление требования к заемщикам о досрочном исполнении ими своих обязательств; в случае неисполнения указанного требования, необходимо проведение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество (включая судебные процедуры, реализацию заложенного имущества, взаиморасчеты и т. д.);
привлечение средств из внебюджетных источников - формирование пакета (пула) закладных, соответствующих стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования и продажа сформированных пулов (на постоянной основе) в соответствии с условиями соглашения, которое будет подписано между создаваемой организацией, Агентством ипотечного жилищного кредитования и администрацией Санкт-Петербурга; при этом организация берет на себя несение рисков по всем закладным, проданным Агентством ипотечного жилищного кредитования с принятием на себя обязательства обратного выкупа некачественных закладных;
управление ликвидностью - часть средств, получаемых организацией от заемщиков в качестве исполнения ими своих обязательств по кредитам, направляется на формирование резервного фонда; назначение фонда - покрытие убытков организации, возникших вследствие возможного неисполнения обязательств заемщиками (дефолт по закладной), что обеспечивает гарантированное исполнение организацией обязательств перед кредиторами, включая бюджет; также для задачи управления доходностью требуется эффективное размещение временно свободных денежных средств организации в финансовые инструменты в целях обеспечения надлежащего уровня доходности привлеченных денежных средств.
Кроме того, агентство занимается деятельностью по регулированию и контролю за ипотеками; по защите банков, осуществляющих ипотечное кредитование, от кредитных рисков; контролем за выпуском ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.
Так функционирует централизованный институт вторичного рынка закладных, через посредство которого также реализуются предложения ипотечных кредитов.
Нельзя сказать, что предложения ипотечного кредита через институты вторичного рынка являются эффективными в плане удовлетворения потребностей населения в жилищном кредите. Несмотря на все предпринимаемые меры, ипотечный кредит все еще недоступен основной массе населения. Сегодня ипотечным кредитом может воспользоваться не более 10 % населения (речь идет о крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург), т. е. 10 % населения удовлетворяют критериям платежеспособности. [43, c. 72]
Поэтому строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлторскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.
Рассмотрим, таким образом, такую форму предложения ипотечного кредита, как строительная ипотека.
Появление этой новой формы ипотечного кредита предопределило участие строительных компаний в ипотечных схемах. Этих схем можно выделить 5:
Продажа жилья в рассрочку.
При такой схеме заемщик вносит первоначальный взнос в размере от 30 до 50 %. Оставшуюся часть он должен выплатить в течение 3-10 лет. Ставка процента составляет 6-10 % годовых в иностранной валюте. Существуют также схемы, основанные на аренде жилья.
Выпуск жилищных сертификатов.
Некоторые строительные компании осуществляют выпуск жилищных сертификатов - облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Номинал облигации обозначен и в рублях, и в квадратных метрах общей площади жилья. При этом минимальный номинал жилищного сертификата не может устанавливаться менее чем в 0,1 квадратных метра общей площади жилья. Приобретая сертификат, каждый гражданин конвертирует накопленные им средства в твердый эквивалент в виде жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение жилья определенной площади или на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья.
Жилищные сертификаты применяются в различных правительственных программах по предоставлению жилья малообеспеченным семьям, семьям, пострадавшим от стихийных бедствий, а также вынужденным переселенцам.
Долевое участие (инвестирование) строительства жилья.
Дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая и проводит строительные и отделочные работы.
Приобретение нового и улучшенного жилья у риэлтеров с зачетом старого жилья в стоимость нового.
Данный механизм основан на том, что риэлтер продает владельцу новую или улучшенную квартиру и одновременно выкупает у него старую. В случае отсутствия достаточных для покупки квартиры денежных средств риэлтер может предоставить покупателю рассрочку в платеже под залог новой квартиры, а банк, в свою очередь, может рефинансировать эту рассрочку путем кредитования риэлтера под залог находящихся на его балансе квартир. Это приемлемая и взаимовыгодная для всех сторон схема финансирования. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.
Жилищная программа «Эффект».
Одним из участников программы является ипотечный фонд, который организован в виде некоммерческой организации или акционерного общества администрациями регионов или муниципальных образований. Для первоначального стартового строительства резерва нового жилья под программу выделяются небольшие бюджетные средства. Вторым действующим лицом является межрегиональная ипотечная компания - уполномоченная риэлторская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по рыночной стоимости (рыночная стоимость квартиры определяется независимым экспертом по оценке недвижимого имущества), передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Ипотечный фонд продает новое жилье владельцу. При этом покупатель должен самостоятельно оплатить 30-35 % от стоимости нового жилья. На сумму, недостающую для покупки нового жилья, ипотечный фонд предоставляет новому владельцу рассрочку в оплате в размере 15-20 % стоимости нового жилья. На этом этапе финансирования составляется закладная. При этом приобретаемая квартира до полной выплаты долга находится в залоге (ипотеке) у ипотечного фонда. Эта же программа включает в себя рефинансирование предоставленных ипотечным фондом рассрочек путем выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой.
Банк может рефинансировать для ипотечного фонда или для уполномоченного риэлтера их рассрочки платежа. В обеспечение банк может взять все те же квартиры, которые временно стоят на балансе у риэлтера. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.
Названные схемы ипотечного кредитования носят промежуточный характер и важны с точки зрения отработки механизма развития системы ипотечного кредитования жилья, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации проектов жилищного строительства.
Рассмотрим теперь предложения ипотечных кредитов, которые не являются, собственно, рыночными, но анализ которых чрезвычайно важен, поскольку они играют видную роль в системе общественных отношений, одной из сторон которых является и ипотека. Речь пойдет о программе льготного ипотечного кредитования.
Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в виде предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство или приобретение жилья в собственность. Эта программа разработана на основании Постановления Правительства от 03.08.1996 г. № 937 «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья». [43, c. 74] Государственные субсидии из федерального и местных бюджетов предоставляются гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. [43, c. 75]
В настоящее время субсидия предоставляется гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает 20 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Расчет производится на день подачи заявления на получение субсидии.
Размер субсидий устанавливается в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади жилья в расчете на одного человека (социальная норма общей площади жилья в расчете на одного человека составляет 18 квадратных метров), доходов получателя субсидий и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. С учетом всех этих факторов величина субсидии может составлять 100 % стоимости строящегося (приобретаемого) жилья при полной субсидии и от 5 % до 70 % - при неполной.
Жилищные субсидии могут предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, предприятиями и другими организациями.
Подведем итоги рассмотренным нами предложениям ипотечных кредитов, действующим в настоящее время на рынке РФ. Предложения, используемые посредством институтов вторичного рынка ипотечного кредитования, еще слишком мало распространены. Программы льготного ипотечного кредитования являются частью механизма защиты от рынка представителей слоев населения, к нему неприспособленных, и поэтому их можно оставить за рамками анализа ипотечного рынка. Ипотечное кредитование через посредничество коммерческих банков является малодоступным для подавляющего большинства населения в силу дороговизны кредита. Дороговизна кредита обусловлена высокими рисками, которые несет банк из-за несовершенства нормативной базы, которая могла бы обеспечить выселение из заложенных квартир несостоятельных заемщиков и переход залога в собственность банка. Таким образом, наиболее привлекательным с точки зрения заемщиков выступает предложение ипотечного кредита в форме строительной ипотеки. Но надо признать, что данная схема ипотечного кредитования носит промежуточный, переходный характер, поскольку участие строительных компаний в ипотечных схемах представляется не совсем естественным в условиях развитого вторичного ипотечного рынка.
§2. Сценарии формирования моделей ипотечного кредитования, направленные на преодоление проблем развития
Основных сценариев формирования моделей ипотечного кредитования, направленных на преодоление проблем развития, на наш взгляд, существует три:
создание универсального механизма привлечения «длинных» кредитных ресурсов;
снижение выплат по кредиту;
снижение налогового бремени заемщика.
Два последних пункта являются основными путями стимулирования активности заемщиков в получении ипотечных кредитов для приобретения жилья и по мнению специалистов Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы. [33, c. 332]
...Подобные документы
Общие принципы кредитной политики банков. Документы, предоставляемые банку для получения кредита. Необходимость и перспективы ипотечного кредитования в России. Схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций.
курсовая работа [52,4 K], добавлен 25.03.2012Теоретические понятия ипотечного кредитования. Преимущества и недостатки ипотеки. Схема получения кредита. Получение ипотечного кредитования. Оформление ипотечной сделки. Развитие ипотечных программ в России за 5 лет на примере российских банков.
контрольная работа [45,0 K], добавлен 17.01.2017Теоретические основы ипотечного кредитования. Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники. Характеристика ресурсной базы и основных моделей ипотечного жилищного кредитования в России. Описание финансовых рисков ипотечного кредитования.
дипломная работа [144,5 K], добавлен 07.09.2010Теоретические основы рынка ипотечного кредитования в России. Финансово-экономический анализ результатов деятельности ОАО АКБ "Росбанк". Анализ системы продвижения ипотечных продуктов. Проблемы, сдерживающие развитие ипотеки, перспективы ее развития.
дипломная работа [446,4 K], добавлен 13.04.2012Сущность ипотечного кредитования, его преимущества и недостатки. Классификация ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного кредитования. Работа ипотечных агентств с банками. Ипотечное кредитование за рубежом.
курсовая работа [55,5 K], добавлен 06.12.2010Понятие, цели и социально-экономические задачи ипотеки в России. Изучение основных этапов порядка оформления ипотечных кредитов. История развития ипотечного кредитования и изучение рынка ипотеки в России. Прогнозные рейтинги ипотечных банков России.
курсовая работа [3,2 M], добавлен 07.06.2014Ипотечный кредит, его сущность и виды. Недвижимость как объект кредитования, способы ее оценки. Правовое содержание ипотечных отношений в России. Схемы сегментов ипотечного рынка. Методика расчета аннуитетных и дифференцированных платежей по кредиту.
курсовая работа [39,0 K], добавлен 02.03.2010Понятие ипотеки, субъектно-объектная структура отношений. Выявление особенностей ипотечного кредитования. Состояние ипотечного жилищного кредитования как в целом по РФ, так и в регионах в частности. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования.
дипломная работа [82,4 K], добавлен 25.06.2013Исследование особенностей ипотечного кредитования. Обзор моделей рефинансирования ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечных ценных бумаг в России. Основные группы источников финансирования ипотечных операций. Перспективы развития ипотечных ценных бумаг.
курсовая работа [1,9 M], добавлен 19.03.2017Роль ипотечного кредитования в экономике, его инструменты и механизм. Подходы, используемые при разработке ипотечных программ. Анализ современного состояния и проблемы российского рынка ипотечного кредитования. Характеристика ипотечных операций банка.
дипломная работа [196,3 K], добавлен 28.04.2012Становление ипотечного кредитования в дореволюционной России, в постсоветский период и в современной России. Процедура предоставления ипотечных кредитов: общая характеристика основных этапов. Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования.
дипломная работа [114,7 K], добавлен 05.12.2010Хозяйственный механизм организаций в сфере услуг ипотечного кредитования и государственное регулирование роста рынка недвижимости в России. Перспективные тенденции развития сервиса в структуре ипотечного кредитования фирмы "Центр ипотечных программ".
дипломная работа [264,4 K], добавлен 25.12.2010Сущность ипотеки (залога недвижимости), ее нормативное регулирование в Российской Федерации. Проблемы ипотечного кредитования. Страхование ипотечных кредитов. Особенности функционирования ипотечного банковского рынка, перспективы и тенденции развития.
курсовая работа [717,7 K], добавлен 24.06.2011Механизм ипотечного кредитования, его социальные функции. Нормативно-правовое регулирование института ипотеки в России. Сегменты ипотечного рынка. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
курсовая работа [416,3 K], добавлен 16.04.2016Теоретические аспекты ипотечных кредитных отношений. Анализ особенности организации ипотечного кредитования в России, законодательной базы, регулирующей данные отношения. Оценка современного состояния рынка недвижимости. Основные проблемы в данной сфере.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 07.06.2015Этапы развития ипотеки в России: историческая справка. Сущность, цели и задачи ипотечного кредитования. Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости. Проблемы и тенденции развития ипотеки в современной России.
курсовая работа [63,8 K], добавлен 27.09.2012Сущность, содержание и особенности ипотечного кредитования. Основополагающие принципы ипотечного кредитования дореволюционного периода в России. Современный рынок ипотечного жилищного кредитования. Модели привлечения банками ресурсов для кредитования.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 10.06.2014Понятие и экономическая сущность ипотечного кредитования, его нормативно-правовое регулирование. Характеристика Сбербанка России, порядок погашения ипотечного кредитования и принципы его организации, документальное оформление и учет операций по нему.
курсовая работа [61,6 K], добавлен 29.04.2013Теоретические аспекты ипотечного кредитования. Сущность и понятие ипотеки. Классификация ипотечных кредитов. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования. Анализ и структура рынка ипотечного жилищного банковского кредитования.
курсовая работа [149,2 K], добавлен 01.08.2009Характеристика рынка ипотечного кредитования в России. Ипотечные пойнты как инструмент управления отношениями банка и заемщика. Возможные схемы получения жилищного лизинга. Анализ эффективности ипотечных пойнтов в зависимости от различных факторов.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 12.06.2016
