Анализ роли коммерческих банков регионов в развитии ипотечного кредитования

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов [23].

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

В настоящее время активная поддержка государства является необходимым условием успешного становления ипотеки. При наличии продуманной стратегии государственные расходы на эти цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения, поскольку радикально преобразуют существующий рынок кредитов, вовлекая в него слои населения с низкими и средними доходами. Тем самым ускоряется экономический рост. Роль государства в развитии ипотеки жилья на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.

В сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК принадлежит государству [1].

Основным направлением деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. При его создании был использован американский опыт работы Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации (Fannie Мае).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая АИЖК, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными операторами, с которыми АИЖК заключает трехсторонние договоры.

Государственная поддержка становления и развития ипотеки - необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного кредитования.

При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.

В основу стратегии развития системы ипотечного кредитования в России, утвержденной Правительством Российской Федерации, как уже говорилось выше, была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка, аналогичная функционирующей в США.

Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных кредитов, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем секьюритизации пула закладных, выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

2.2 Секьюритизация ипотечных обязательств

Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. Совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В условиях современности эта финансовая технология, получившая название "секьюритизация", является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств [6].

Российским банкам надо найти источник «длинных» средств, для того чтобы ипотечные кредиты стали доступны для широких слоев населения и выдавались на срок до 30 лет. Внутри страны их можно занять только на фондовом рынке. Для этого банки должны выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Ипотечный кредит станет доступен человеку со средними доходами, только если он берет его на длительный срок - желательно на 20-30 лет. Но у банка нет таких «длинных» источников средств. У него есть вклады, но они вносятся на 1-3 года. Эти деньги банк не может выдать на долгий срок, так как нарушается его ликвидность. Поэтому банк должен найти столь же «длинные» источники средств. Можно выпустить долгосрочные ценные бумаги и с их помощью привлечь деньги с рынка. Для того, чтобы эти бумаги купили, они должны быть надежны. Надежность можно обеспечить за счет того, что кредиты, которые у банка есть в активах, становятся обеспечением по этим облигациям. Это и есть секьюритизация - трансформация требований по кредитам в ценные бумаги. Те деньги, которые банк получил от продажи облигаций, можно использовать на выдачу кредитов. Чем «длиннее» облигации смогут выпускать банки, тем доступнее будет ипотечный кредит для населения.

Необходим профессиональный подход к данному вопросу. Секьюритизация может стать мощным рычагом экономического прогресса, развитие получат такие секторы, как банковское дело, строительство, промышленность и рынок потребительских товаров.

Слово "секьюритизация", прочно вошедшее в лексикон финансового рынка России, далеко не всегда проясняет суть излагаемого подхода, поскольку не сформировано единообразного понимания данного понятия.

Наиболее популярной классификацией секьюритизации следует считать деление секьюритизации на традиционную и синтетическую.

"Традиционно под секьюритизацией понимают специальную финансовую технику, используя которую финансовые посредники (инвесторы, финансовые компании) получают возможность инвестировать в отдельные активы выбранной компании, не приобретая ее целиком или в части"[58].

"Как правило, основой для секьюритизации служат регулярные финансовые поступления владельцу соответствующих активов. Права на поступления передаются владельцем активов в специализированную компанию (special purpose vehicle), которая и осуществляет заимствования на рынке путем выпуска обеспеченных ценных бумаг. Существенным достоинством является и то, что эмитентом долговых бумаг является абсолютно прозрачная компания, часто создаваемая только с целью осуществления данной эмиссии".

Изложенные определения традиционной секьюритизации в большей степени подошли бы для раскрытия термина "структурированное финансирование", сопровождающееся использованием инструментов рынка ценных бумаг. Структурированное финансирование стало применятся в США примерно 20 лет назад. Изначально оно было разработано для ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (закладными). Суть схемы заключается в том, что банки формируют пул закладных и на их основе выпускают долговые обязательства. Обязательства структурированы таким образом, что их держатель получает определенную долю доходов, генерируемых пулом закладных. При этом сам пул передается в управление так называемой "компании специального назначения". Такое обособление пула закладных избавляет держателей долговых бумаг от риска банкротства банка. В свою очередь банк получает возможность убрать долгосрочные активы со своего баланса и тем самым повысить его ликвидность".

В настоящее время структурированное финансирование, необходимыми составляющими которого следует считать создание специально созданного юридического лица (обычно называемого SPV) и выпуск последним ценных бумаг, применяется в совершенно различных отраслях бизнеса, и целью создания таких схем является не столько поиск долгосрочных ресурсов для рефинансирования, сколько оптимизация финансовых потоков и снижение рисков. Однако представляется, что этот процесс возможно называть секьюритизацией лишь постольку, поскольку он неразрывно связан с использованием ценных бумаг [55].

Это, очевидно, справедливо и для синтетической секьюритизации, ключевым элементом которой является применение финансовых техник, обеспечивающих возможность переноса различных рисков, в том числе за счет использования производных ценных бумаг. Именно использование ценных бумаг является ключевым элементом определения секьюритизации, которая, например, определяется как повышение роли ценных бумаг как формы заимствований. Процесс распределения риска путем агрегирования долговых инструментов в пул, а затем эмиссии новых ценных бумаг, обеспечиваемых данным пулом" [24].

С учетом более широкого подхода к определению секьюритизации целесообразно привести иную классификацию, отражающую приведенные выше виды. Секьюритизацию подразделяют на "внебалансовый" тип, обычно именуемый asset-backed (обеспеченный активами), "балансовый" (Pfandbrief-stile), и "синтетический", механизм которого разработан не так давно [25].

Внебалансовая секьюритизация означает продажу портфеля активов специализированной структуре, которая финансирует приобретение активов при помощи выпуска долговых инструментов (облигаций или коммерческих бумаг) или акций.

Данные активы считаются секьюритизированными, если они обеспечивают возможность компании-эмитенту исполнить свои обязательства по выпущенным облигациям.

Балансовая секьюритизация заключается в выпуске ценных бумаг, обеспеченных активами, которые остаются на балансе эмитента. Типичный (и, наверное, самый старый) пример такого вида секьюритизации это немецкая схема Pfandbrief, где активы находятся на определенных статьях баланса банка и не могут быть использованы в каких-либо иных целях. Одновременно банк выпускает облигации, которые гарантируют первоочередное право требования держателя на вышеуказанные активы, в случае банкротства эмитента.

Последняя из приведенных классификаций имеет важное значение для рассмотрения возможностей секьюритизации на рынке ипотечного кредитования.

Секьюритизация - это вид рефинансирования, особенность которого состоит в том, что при его осуществлении расчет делается на ресурсы фондового рынка. Существует образное выражение, что секьюритизация - это мост между финансовым и фондовым рынками [54].

Наиболее распространенный вид ипотечных ценных бумаг в России является закладная. Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в Федеральном законе "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ [42].

Закладная, являясь оборотоспособной ценной бумагой, передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынка закладных в России так и не сформировалось.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают другие инструменты - это облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия, понятие которых дается в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152 - ФЗ [44].

Закладная используется для оформления единичных отношений. Она не приспособлена к обороту на рынке капитала и не обладает той степенью ликвидности, которая характерна для фондовых инструментов.

Другое отличие закладной от ценных бумаг, используемых для секьюритизации, заключается в том, что последние предназначены для секьюритизации пула денежных требований, которым, например, для ипотечных ценных бумаг является «ипотечное покрытие». Закладная же удостоверяет только единственное обеспеченное ипотекой денежное требование, которое может возникнуть из любого основания, в том числе из причинения вреда. Секьюритизация не осуществляется в отношении внедоговорных денежных требований, а проводится только в отношении денежных требований, вытекающих из того или иного договора. Объясняется это тем, что исполнение обязательств по договорным требованиям более предсказуемо, что позволяет инвесторам фондового рынка точнее оценивать свои риски.

Важнейшим вопросом, который обсуждается и в России, и в странах Европы, является вопрос о законодательном обеспечении прав держателей ипотечных облигаций в случае банкротства эмитента - за счет возможности выделения пула ипотечных кредитов из общей конкурсной массы, чтобы повысить надежность ипотечных ценных бумаг. Большим шагом стало внесение поправки в пункт 1 статьи 49 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", которая состоит в том, чтобы при банкротстве (несостоятельности) банка, являющегося эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы банка для обеспечения прав требований владельцев таких облигаций в соответствии с условиями их погашения.

Находясь на балансе банка-эмитента, ипотечное покрытие неразрывно связано с ипотечными облигациями: платежи по кредитам, включенным в ипотечное покрытие, направляются на погашение обязательств по облигациям, и основная задача банка-эмитента - обеспечить их правильное обслуживание. Владельцы ипотечных ценных бумаг по сути финансируют выданные ипотечные кредиты.

Эта поправка создала необходимые условия для обеспечения надежности ипотечных облигаций, выпускаемых российскими банками, и обеспечения прав требований в случае банкротства эмитента. Важно, чтобы инвесторы были уверены: ипотечное покрытие, являющееся одновременно обеспечением и источником выполнения обязательств по ипотечным облигациям, надежно защищено, и они будут гарантированно получать платежи по облигациям - даже если с эмитентом что-то произойдет. Выделенный пул ипотечных кредитов будет передан или продан другому банку, который продолжит обслуживать выполнение обязательств по облигациям.

Мировая практика уже показала, что увеличение доли ипотечных ценных бумаг неминуемо отражается на состоянии реального сектора экономики. Каждый ипотечный кредит дает семье возможность сократить текущие затраты на покупку квартиры и повысить покупательную способность. Последнее, в свою очередь, быстро отразится на экономике. В конечном счете, ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, создают рабочие места, развивают экономику, увеличивают объем денежной массы в обращении.

2.3 Программы ипотечного кредитования банков регионов

В настоящее время понятие «региона» не устоялось. В российской правовой лексике понятие «регион» стали использовать чаще в контексте сравнительно-правовых исследований и анализа практики развития отношений между различными уровнями власти в Российской Федерации.

В географической науке понятие «регион» является определенным и «устоявшимся». В этой области знаний в качестве региона рассматривается «страна, область, округ, сторона света»[38].

В конституционно-правовых исследованиях под понятием «регион» понимается не субъект федерации, а совокупность субъектов, формально не объединённых, но фактически связанных общностью экономических, национальных, религиозных и других интересов.

По мнению Л.Г. Олеха, регион - это самодостаточный социальный организм, находящийся в единстве со своей средой, обладающий физико-географическими, культурно-цивилизационными, экономическими, культурно-историческими, политико-административными и правовыми свойствами и выступающий механизмом демократической федерации [39].

По мнению В.В. Маклакова, регионом является часть государства, обладающая географическим, историческим, этнографическим или экономическим единством, которая в определённой мере обладает независимостью по отношению к центру [35].

Таким образом, коммерческий банк региона - это банк, который осуществляет свою деятельность на части территории страны, обладающей географическим, историческим, этнографическим или экономическим единством, конкурирующий в экономике данного региона за инвестиции, рынки и клиентов.

Еще 10 лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Невозможно, не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас участниками финансового рынка и непосредственно потребителями - экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

- возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

-выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут от 30% до 50% в год).

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия - субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе “самоидентификации”, т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями [56].

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов.

К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирская область, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип - регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область).

К коммерческим банкам регионов были отнесены нижеперечисленные банки, осуществляющие свою деятельность в Западно-Сибирском регионе: ООО КБ «Белон», ЗАО «ВТБ 24», ОАО «УРАЛСИБ», ОАО Банк «Левобережный», ОАО Банк «Алемар», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Омск-Банк», ОАО «УРСА банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк, ЗАО КБ «Кедр», ООО КБ «Русский ипотечный банк», и конкурирующие в экономике данного региона за клиентов.

Для анализа ипотечного кредитования коммерческими банками регионов были рассмотрены условия предоставления ипотечного кредита этими банками в Западно-Сибирском регионе, по состоянию на начало IV квартал 2008 года:

Данные представлены в виде таблицы, где рассматривались:

- срок кредитования;

- процентная ставка;

- первоначальный взнос в %.

Таблица 1 - Условия ипотечного кредитования коммерческих банков регионов в IV квартале 2008 года

Наименование коммерческого банка	Срок кредитования, лет	Процентная ставка, %	Первоначальный взнос, %
ООО КБ "Белон"	5-10 10-20 20-30	12,5-12,75 13,0 14,0-16,0	от 25-40 от 25-50 от 25-80
ЗАО ВТБ 24	7 15 25 50	11,85 12,85 13,60 14,0	от 30-40 от 30-40 от 30-40 более 40
ОАО «УРАЛСИБ»	3-30 3-30 3-30	16,0-16,5 15,5-16,0 16,5-17,0	30-50 30-50 более 50
ОАО Банк «Левобережный»	7 10 15 20-25	16,95 17,9-18,9 16,5-17,0 19,5	от 30 от 30 от 30 более 30
ОАО Банк «Алемар»	до 15 15-25	15,5 16,0	10-30 более 30
ОАО «Газпромбанк»	1-15 15-25	15,5 при наличии 2-НДФЛ 16,0 иные документы 16,0 при наличии 2-НДФЛ 16,5 иные документы	не более 70 не более 70
ОАО "Омск-Банк"	1-30	22,0	30-70
ОАО «УРСА Банк»	3-30	19,0	10-80
ОАО Ханты-Мансийский Банк	1-30	18,0	10-80
ЗАО КБ «Кедр»	7 10 15 20 25	16,4 16,7 17,9 18,9 19,9	от 15 от 15 от 15 от 15 от 15
ООО КБ "Русский ипотечный банк"	1-25 1-25	17,0 18,0	до 50 от 50-70

Проводя анализ данных по вышеперечисленным параметрам, следует отметить:

1) по сроку кредитования:

- минимальный срок кредитования - 1 год предоставляют четыре банка: ОАО «Газпромбанк», ОАО «Омск-Банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк, ООО КБ «Русский ипотечный банк»;

- максимальный срок кредитования - 50 лет, предоставляет только один банк - ЗАО ВТБ 24;

по процентной ставке:

- минимальная процентная ставка - 11,85% у банка ЗАО ВТБ 24;

- максимальная процентная ставка - 22,0% представлена банком ОАО «Омск-Банк»;

2) по первоначальному взносу:

- минимальный первоначальный взнос - 10,0% требуют три банка: ОАО Банк «Алемар», ОАО «УРСА Банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк;

- максимальный первоначальный взнос - 80,0% требуют также три банка: ООО КБ «Белон», ОАО «УРСА Банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк.

Такая разница по сумме первоначального взноса обусловлена сроком ипотечного кредита.

Кроме того, в исследуемых ипотечных программах коммерческих банков регионов отмечается, что процентные ставки зависят не только от первоначального взноса, но и от обеспечения и кредитоспособности заемщика.

Во втором полугодии 2008 года ставки выросли в среднем на 3-5%, в соответствии с уровнем инфляции в стране и ситуацией на мировых финансовых рынках. Тогда как, в первом полугодии 2008 года коммерческие банки регионов выдавали ипотечные кредиты в среднем под 10,5-12% в валюте и 12-14% рублях. Повышение ставок привело к тому, что уменьшилось количество семей, имеющих возможность получить жилищный кредит, причем не только из-за продолжающегося роста цен на жилье, но и из-за дорожающей ипотеки.

Кроме того, банки ужесточили требования к форме подтверждения доходов заемщиков (отныне граждане, решившие получить кредит, могут подтвердить свою платежеспособность только справкой по форме 2-НДФЛ или по специальной форме банка) и сократили число источников доходов (в качестве дополнительных источников доходов перестали рассматриваться дивиденды и субсидии).

Из-за недостаточности источников фондирования коммерческие банки регионов вынуждены были пойти на снижение темпов выдачи ипотечных кредитов и их удорожание для заемщиков. Что касается темпов выдачи ипотечных кредитов в стране с января по июнь 2008 года, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в РФ в первом полугодии на 45-50% превысил показатели аналогичного периода 2007 года. Напряженность в поддержании долгосрочной ликвидности российских банков повлияла на некоторое снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в 1 квартале 2008 года, но в марте и апреле была тенденция к восстановлению объемов рынка.

Главная причина замедления выдачи ипотечных кредитов в РФ в первом полугодии 2008 года осталась прежней: вследствие затянувшегося кризиса на рынках жилой недвижимости и ипотеки США и Великобритании во всем мире доверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам упало. Так, на начало прошлого года за рубежом можно было получить фондирование под 7-8,5% и выдавать ипотечные кредиты в РФ под 10,5%. В настоящий момент стоимость фондирования выросла до 11%, при этом среднее значение процентной ставки повысилось до 12%.

Во втором полугодии снизилась доля специализированных ипотечных банков в общем объеме банков выдающих кредиты. С начала 2008 года ряд ипотечных банков заявил о диверсификации бизнеса. Эти действия свидетельствуют о переориентации мелких и средних коммерческих банков на более короткие, потребительские кредиты. Развитие механизмов рефинансирования и секьюритизации внутри страны оказало бы позитивное влияние на решение проблемы ликвидности небольших кредитных организаций. Однако в данном случае, очень помогла бы активность государства, которое могло бы инвестировать в ипотеку средства из Фонда национального благосостояния.

2.4 Риски ипотечного кредитования и методы управления ими

Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования [26].

В литературе, посвященной ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски (рис. 1).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 - Система рисков в ипотечном жилищном кредитовании

1. Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.

1. Кредитный - наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его возникновение служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному договору, т. е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования банка-кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате деятельности кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.

Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:

- определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования - 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;

- прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны коммерческого банка к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;

- требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов средств на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;

- субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса - с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Предложенная мера возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к банкам с государственным участием. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.

2. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. “Короткие” деньги можно привлечь дешевле, чем “длинные”, тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более - на всю сумму - гарантировать возврат размещенных средств. Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат. Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми “перебоями” на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:

- эффективный мониторинг процентного гэпа (например, через максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохранении приемлемого значения положительной процентной маржи);

- структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам, ставкам и направлениям вложений;

- минимизация всех операционных расходов за счет использования преимуществ “эффекта масштаба” - больших объемов транзакций при малых издержках на внедрение;

- формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;

- установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками (например, для рублевых ссуд - “учетная ставка + 200 базисных пунктов”).

3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения “длинного” ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставки для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:

- установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в “защиту” клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штрафами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности;

- индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение “плавающих” ипотечных инструментов - кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром процентной ставки по типу канадского ролл-Овера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой на кредитные средства недвижимости. Однако, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно “подогреваемых” низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным [17];

- страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.

4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых банком кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:

- разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;

- ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям [59].

2. Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК.

1. Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска потерь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору - по факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно предложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за символическую плату за обслуживание в размере 3-5% от объема реализованной таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенсироваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии дотирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50).

Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая статистика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне способны повернуть банки лицом к “ипотеке для россиян” - клиентов “ресурсозаготовителей” кредитных организаций.

2. Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения “длинных” ипотечных ссуд. Этот риск возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:

- поиск банками альтернативных источников рефинансирования (например, с участием ПИФов);

- проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;

- введение к существующему в мировой практике страхованию пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг. Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипотечным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.

3. Значительная вероятность недостаточной “критической массы” у средних и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на региональном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:

- продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае, если они отвечают требованиям АИЖК;

- объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;

- реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому (в не меньшей степени ипотечному) банку для обслуживания.

Следует отметить, что здесь не рассматриваются прочие риски, связанные с ипотечным бизнесом универсального банка, а также готовые с новой силой проявиться, если он изберет путь рефинансирования через АИЖК (правовые, валютные, операционные, повышение процентных ставок). Склонная к доработкам российская юстиция, эффективно управляемый валютный курс, взвешенная денежно-кредитная политика, прогрессивная стратегия развития России на среднесрочную перспективу, социально ориентированный и в известной мере экспортооторваннный бюджет страны - вот далеко не полный комплекс управленческой методологии для банковского сообщества. Индивидуальные, для каждого первичного кредитора шаги к управлению обретут позитивный импульс в случае, если все решения (правовые и методологические) в интересах банков и потребителей их услуг будут проводиться в жизнь с учетом позиций, высказываемых на всех уровнях представителями ведущих ассоциаций банков РФ - Ассоциации региональных банков России; Ассоциации ипотечных банков.

3. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЗАПАДНО-СИБИРСКОМ РЕГИОНЕ

3.1 Состояние ипотечного кредитования в коммерческих банках региона на примере ОАО Сбербанка России и банка ОАО «УРАЛСИБ»

Для анализа ипотечного кредитования коммерческими банками регионов были выбраны ОАО Сбербанк России и ОАО «УРАЛСИБ», как лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов. По данным отчетности за 2007 - 2008 годы, сравнивались программы кредитования, которые оценивались по следующим критериям:

- количество выданных кредитов населению на покупку недвижимости за 2007 и 2008 годы;

- процентная ставка;

- условия кредитования;

- первоначальный взнос;

- требования к заемщику.

В ОАО Сбербанке России за 2007 год кредитный портфель увеличился на 51,3%, его величина на 1 января 2008 года превысила 4,1 трлн. рублей. На кредиты частным клиентам приходится 23,1% всего портфеля.

ОАО Сбербанк России предлагает частным клиентам многочисленные индивидуальные программы для решения жилищных и других социальных проблем в рамках соглашений, заключенных с администрациями различных уровней, а также с предприятиями и организациями, являющимися клиентами Банка.

Большинство этих программ ориентировано на улучшение жилищных условий молодых семей, работников бюджетной сферы, жителей села (в т.ч. на газификацию, организацию личных подсобных хозяйств). За 2007 год количество таких программ увеличилось со 183 до 242, в рамках которых предоставлено 65 тыс. кредитов на сумму более 16 млрд. рублей.

В целях обеспечения доступности жилищных кредитных программ для самых широких слоев населения ОАО Сбербанком России в 2007 году были пересмотрены условия их предоставления с учетом потребностей данного сегмента рынка, а именно:

- увеличены сроки кредитования с 20 до 30 лет;

- снижены процентные ставки за пользование кредитами;

- изменены подходы к определению максимально возможной суммы кредита на приобретение или строительство объекта недвижимости;

- предусмотрена возможность учета документов, свидетельствующих о праве Заемщика на получение средств, в рамках Федеральных/региональных жилищных программ (свидетельства о праве на получение субсидии, государственного жилищного сертификата и др.), в качестве подтверждения наличия собственных средств.

Банк ОАО «УРАЛСИБ» так же предлагает перечень стратегических продуктов ипотечного кредитования частных клиентов. За 2007 года Банк увеличил свой ипотечный портфель почти в три раза - с 10 млрд. до 28,2 млрд. руб. Всего же ипотечными кредитами Банка воспользовалось порядка 30 тыс. семей.

Ключевыми принципами Банка в предоставлении ипотечных продуктов населению являются:

- высокий уровень клиентского сервиса в процессе предоставления клиентам ипотечных продуктов, заключающийся в использовании специализированных офисов продаж - центров ипотечного кредитования;

- предоставление клиентам полного спектра услуг по организации и сопровождению ипотечных сделок, модификации соответствующих продуктов и условий их предоставления, обеспечение Банком максимальной безопасности осуществляемых ипотечных сделок;

- работа исключительно с самыми надежными участниками рынка недвижимости - риелторами, застройщиками, оценщиками и страховыми компаниями, что, в свою очередь, является дополнительным гарантом для клиента в условиях нестабильности строительного рынка.

Сравнение отчетности данных банков за I полугодие 2007 год представлено в табл. 2:

Таблица 2 - Данные о предоставленных ипотечных кредитах коммерческими банками региона за I полугодие 2007 года (Прил. А)

Наименование банка	Количество выданных ипотечных кредитов, шт.	Портфель ипотечных кредитов, тыс. руб.
ОАО Сбербанк России	95 125	198 489 600
Банк ОАО «УРАЛСИБ»	4 867	15 953 017

По количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007 года Сбербанк России превышает показатели банка ОАО «УРАЛСИБ» в 19,5 раз и по портфелю ипотечных кредитов в 12,5 раз.

За I полугодие 2008 года количество выданных ипотечных кредитов представлено в табл. 3:

Таблица 3 - Данные о предоставленных ипотечных кредитах коммерческими банками региона за I полугодие 2008 года (Прил. Б)

Наименование банка	Количество выданных ипотечных кредитов, шт.	Портфель ипотечных кредитов, тыс. руб.	Выдано ипотечных кредитов, тыс. руб.
ОАО Сбербанк России	166 299	411 611 620	156 723 734
Банк ОАО «УРАЛСИБ»	8 551	41 208 837	13 672 500

По сравнению с 2007 годом показатели банков по количеству выданных кредитов в 2008 году выросли практически в два раза. Такой рост показателей говорит об улучшении ситуации (или её незнании) на ипотечном рынке по состоянию на 1 июля 2008 года.

Для сравнения программ кредитования, в качестве примера, взяты два региона - московская область и новосибирская область, где рассматриваются процентные ставки ОАО Сбербанка России по московской области и ОАО «УРАЛСИБ» банка по новосибирской области.

Сбербанк России предлагает в своих программах ипотечного кредитования следующие процентные ставки (табл. 4).

По ипотечному кредиту, в рублях.

Таблица № 4 - Условия ипотечного кредитования в ОАО Сбербанк России по состоянию на 01.10.2008 года

Срок кредитования, лет	Процентная ставка, %	Первоначальный взнос, %
на срок свыше 5 до 10 включительно	13,50 13,25 13,00	до 30 от 30 до 40 от 40
на срок свыше 10 до 20 включительно	14,75 15,25 15,00	до 30 от 30 до 40 от 40
на срок свыше 20 до 30 включительно	15,50 15,00 15,25	до 30 от 30 до 40 от 40

В ОАО «УРАЛСИБ» банке условия ипотечного кредитования по состоянию на 01.10.2008 года представлены в табл. 5:

Таблица 5 - Условия ипотечного кредитования в банке ОАО «УРАЛСИБ» по состоянию на 01.10.2008 года

Срок кредитования, лет	Процентная ставка, %	Первоначальный взнос, %
от 3 - 30	16,0 -16,5	от 30 до 50
от 3 - 30	15,5 -16,0	от 30 до 50
от 3 - 30	16,5 - 17,0	более 50

В банке ОАО «УРАЛСИБ» при приобретении готового жилья, в процентных ставках наблюдается существенная разница от 1,5% до 3,5%. Эта разница обусловлена, как сроком кредитования, так и величиной первоначального взноса, что в свою очередь отражается на количестве выдаваемых банком ипотечных кредитов. Прочие условия ипотечных программ коммерческих банков регионов также имеют существенную разницу.

Программа ипотечного кредитования ОАО Сбербанка России [50].

Ипотечные кредиты предоставляются на приобретение, строительство (в т. ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т. ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

В качестве объектов недвижимости рассматриваются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Особенности предоставления жилищного кредита заключается в следующем. Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т. п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Срок кредитования:

- не более 30 лет - по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости;

- не более 10 лет - по кредитам на цели ремонта (отделки) и реконструкции объекта недвижимости.

Ипотечные кредиты предоставляются в рублях, долларах США, евро.

Минимальные суммы кредитов, предоставляемых отделениями Сбербанка России г. Москвы - 45 000 рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте; предоставляемых территориальными банками ОАО Сбербанка России - от 15 000 до 45 000 рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно.

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту (отделке).

Факт оплаты/наличия собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.

По ипотечному кредиту: в качестве залога может быть представлен залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора); другое обеспечение (при необходимости).

По ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется - поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком - залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства при необходимости. Заемщик обязан застраховать в пользу Банка на срок действия кредитного договора передаваемое в залог имущество от рисков утраты (гибели), повреждения.

Для получения кредита Заемщик / Созаемщики предоставляют в Банк: стандартный пакет документов:

- документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования. Заемщик / Созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком Заявления-анкеты. В этом случае Банк рассчитает максимально возможный размер кредита, исходя из платежеспособности Заемщика / Созаемщиков при условии, что впоследствии сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объекта недвижимости.

За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж - до 4% от суммы кредита.

Погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным.

Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желанию Заемщика /Созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения кредитного договора.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По кредиту на недвижимость и ипотечному кредиту в ОАО Сбербанке России:

...