Ипотечное кредитование коммерческих банков

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Зарождение института ипотеки

1.1 Сущность ипотечного кредитования

1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

1.3. Ипотечный договор

1.4 Ипотечное свидетельство

1.5 Последствия не выплаты банку

1.6 Прекращение ипотеки

2. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК

2.1 Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования

2.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК

2.3 Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в РК за последние годы

3. Ипотечные операции коммерческих банков

3.1 Основные модели ипотечных рынков

3.2 Виды ипотечных займов

3.2.1 Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет

3.2.2 Закладная с быстрым сроком погашения в течении 15 лет

3.2.3 Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга

3.2.4 Закладная с возрастающим собственным капиталом ( GEM )

3.2.5 Закладная с изменяемой процентной ставкой ( ARM)

4. Оценка объекта недвижимости для цели ипотечного кредитования........50

4.1 Основные условия ипотечного кредитования

4.2 Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства

4.3 Подходы используемые при оценки недвижимости для цели ипотечного кредитования

4.4 Оценка объекта недвижимости на примере квартиры

Заключение

Список литературы

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

ВВЕДЕНИЕ

Одним из способов приобретения собственного жилья или квартиры является ипотека. Позволяющая приобрести недвижимость, воспользовавшись банковским кредитом.

На сегодняшний день рынок кредитования недвижимости в Казахстане находится на этапе бурного развития. Для сравнения, в США, Японии и странах Западной Европы порядка 80% сделок с недвижимостью осуществляются с помощью банковских денег.

Более того, в странах Восточной Европы, имеющих срок развития рыночной экономики сопоставимый с казахстанским, этот показатель также уже приближается к 80% .

Доля ипотечных кредитов в объеме сделок с недвижимостью в Казахстане до последнего времени составляла только около 15%. Таким образом, пик развития ипотеки на казахстанском рынке еще не достигнут и имеет значительные перспективы.

Развитию ипотеки способствует Указ Президента РК «Об ипотеке недвижимого имущества», регулирующий отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств.

Содержащиеся в Гражданском кодексе РК правила о залоге применяются к ипотеке имущества, если вышеуказанным указом не установлены иные правила.

Кроме того, Постановлением Правительства РК утвержден порядок залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение в ипотечных кредитов.

В связи с темой дипломной работы несомненный интерес представляет рассмотрение ипотечных операций коммерческих банков.

Указанные законодательные документы и другие вопросы легли в основу данной дипломной работы, выполненной согласно заданиям.

1. ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

ипотечное кредитование ссуда банк

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России.

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Сущность ипотечного кредитования недвижимости можно разделить на несколько этапов:

* Приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость;

* Продает старую, имеющуюся у него недвижимость, и гасит часть стоимости новой недвижимости. При наличии суммы первоначального взноса Приобретатель может не продавать старую недвижимость;

* На недостающую часть стоимости новой недвижимости берется кредит в банке под залог новой, приобретаемой им недвижимости;

* Приобретатель владеет и пользуется новой недвижимостью и постепенно в течение определенного срока, установленного в договоре с банком, гасит кредит и выплачивает банку вознаграждение за пользование заемными денежными средствами.

* По истечении срока, установленного банком, если выплаты произведены в полном объеме, приобретатель становится собственником жилья.

Конечно же, существует риск того, что из-за изменившихся обстоятельств приобретатель может не суметь рассчитаться с банком за кредит, полученный для покупки недвижимости.

В этом случае, заложенная недвижимость реализуется банком с публичных торгов. После продажи недвижимого имущества банк забирает невозвращенную часть кредита, вознаграждение и неустойку. Также банк имеет право получить возмещение издержек, которые были понесены при реализации имущества на публичных торгах.

Оставшаяся сумма остается в собственности у приобретателя. Приобретатель, который не сумел рассчитаться с банком за кредит, может упредить продажу недвижимости с публичных торгов. Для этого приобретатель должен найти покупателя на недвижимое имущество и договориться с банком о погашении кредита за счет средств вырученных от продажи.

Как правило, банки дают согласие на предложение приобретателя перепродать квартиру для погашения займа.

Для правильного поведения участников ипотечных отношений необходимо представлять существо вопроса: что же такое ипотека и каковы ее особенности?

В соответствии с действующим законодательством под ипотекой недвижимого имущества понимается ЗАЛОГ недвижимости с оставлением его во владении и пользовании залогодателя. [ 1]

То есть ипотека недвижимости это вид залога, используемого при кредитовании покупки недвижимого имущества.

Залогодержателем выступает лицо, предоставившее заем для покупки недвижимости.

Залогодателем является получатель займа, который на заемные средства покупает недвижимость и оформляет ее залог (ипотеку) перед залогодержателем. При этом, как было указано, что на весь период залога право владения и пользования недвижимостью сохраняется за залогодателем (покупателем).

Указанный способ покупки недвижимости является очень удобным для приобретателя и поэтому получил большое развитие в странах с развитой рыночной экономикой.

В Казахстане ипотечные отношения регулируются Указом Президента РК от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества». [ 2]

По оценке авторитетных иностранных правоведов названный закон является весьма успешным правовым регулятором, который позволил Казахстану добиться лидирующих позиций в развитии ипотеки среди стран СНГ.

Возвращаясь к правовой природе ипотеки, необходимо подчеркнуть, что это способ обеспечения обязательства заемщика перед банком на основании статьи 292 Гражданского Кодекса РК. [ 3]

Обеспечение исполнения обязательства должника с использованием залога имущества создает для кредитора более благоприятные условия, т.к. предоставляет возможность реального удовлетворения требований в случае неисполнения должником обязательств (при не возврате кредита) за счет заложенного имущества.

Таким образом, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает:

* Уплату залогодержателю (Банку) основной суммы долга по договору ипотечного займа;

* Если договором не установлено иное, уплату кредитору (Банку) причитающегося ему вознаграждения за пользование кредитом;

* Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя (Банка) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая;

- возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;

- неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами,

предусмотренную основным обязательством, либо законодательными актами.

При этом дополнительно необходимо иметь в виду, что ипотека обеспечивает также:

- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

Если залогодержатель (Банк) вынужден был нести расходы по содержанию и охране заложенного имущества, возмещение залогодержателю таких расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества.

Ипотека может быть оформлена в виде двух разных документов: ипотечного договора и ипотечного свидетельства.

1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества;

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

1.3 Ипотечный договор

Ипотечный договор должен заключаться в письменной форме и подписываться залогодержателем и залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником.

В соответствии с Указом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая должна осуществляться по месту нахождения недвижимости. [ 2]

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.

Законодательство не требует нотариального удостоверения ипотечного договора. Оно осуществляется по желанию сторон.

Ипотечный договор должен содержать:

1) имя физического лица (полное наименование для юридического лица) и место жительства физического лица ( место нахождения для юридического лица) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель ( вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;

2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;

3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного введения и другие);

5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя (банк) обо всех известных ему к моменту регистрации ипотечного договора правах третьих лиц на заложенное имущество.

В противном случае залогодержатель (банк) имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий ипотечного договора.

Права залогодержателя могут подтверждаться ипотечным свидетельством. На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче ипотечного свидетельства.

1.4 Ипотечное свидетельство

Права залогодержателя могут подтверждаться ипотечным свидетельством. Ипотечное свидетельство выдается в единственном экземпляре и остается у банка (залогодержателя).

Ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, фиксирующей права его владельца на залог имущества, указанного в договоре ипотеки, а также на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Права по ипотечному свидетельству могут быть переданы другому лицу путем совершения на ипотечном свидетельстве передаточной надписи.

Ипотечным залогодержателем по соглашению с залогодателем на ипотечном свидетельстве может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю ипотечного свидетельства право по истечении определенного срока продать ипотечное свидетельство с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Ипотечное свидетельство должно содержать:

1.Слова «Ипотечное свидетельство», включенные в название документа;

2. Имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;

3. Имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;

4. Имя (наименование) и место жительства (место нахождения) должника, если должник по основному обязательству не является залогодателем;

5. Дату и место заключения ипотечного договора;

6.Указание суммы основного обязательства и размера них либо условия, позволяющие их определить;

7.Указание срока уплаты суммы основного обязательства и вознаграждения, если они подлежат уплате, а если эта сумма или вознаграждение подлежат уплате по частям- сроков или периодичности соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие их определить;

8. Опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

9. Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

10.Указание на то, имеются ли на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества, другие ипотечные свидетельства, за исключением ипотечных свидетельств по договорам ипотечного жилищного займа, сдано ли это недвижимое имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом;

11 .Подпись залогодателя;

12.Дату выдачи ипотечного свидетельства.

Несоблюдение этих требований, а также наличие подчисток и исправлений делает ипотечное свидетельство недействительным.

Выдача ипотечного свидетельства и его последующая передача другим владельцам подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Владелец ипотечного свидетельства при осуществлении своих прав обязан предъявить его залогодателю.

Если залогодатель исполнит свои обязательства, он вправе требовать передачи ему ипотечного свидетельства.

При исполнении денежного обязательства, обеспеченного ипотекой по частям, на ипотечном свидетельстве должны делаться отметки об исполнении соответствующей части обязательства. Отметка об этом должна производится не реже одного раза в год.

По общему правилу нахождение ипотечного свидетельства у залогодержателя (банка) означает, что обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнено. Напротив, нахождение ипотечного свидетельства у залогодателя свидетельствует, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено. Ниже приводиться образец свидетельства о государственной регистрации ипотеки.

Свидетельство о государственной регистрации ипотеки

№________ от «___»____________200___г.

Выдано _____________________________________________________

реквизиты залогодержателя или его уполномоченного представителя

в подтверждение того, что на следующие объекты недвижимости:

Вид. нд.	Кадастр. номер	Место положение назначение	Целевое составл.	Кол.	Этажность, этаж	Общая площадь	Площадь жилая

зарегистрирована ипотека.

Право залогодержателя_________________________________________

фамилия, имя и отчество дата и год рождения

физического лица, наименование т регистрационный номер юридического лица

на предмет ипотеки___________________________________________

описание предмета ипотеки

возникло на основании договора об ипотеке (залоге) ________________

дата заключения договора

регистрированного __________________, и включающего следующие

дата и номер регистрации

основные условия: ____________________________________________

размер, срок исполнения основного обязательства и другие

____________________________________________________________

условия ипотеки (залога)

Право ___________________ залогодателя _______________________

Фамилия, имя, отчество,

_____________________________________________________________

дата и год рождения физического лица (наименование и регистрационный номер юридического лица)

подтверждено ________________________________________________

наименование, дата принятия, дата и номер регистрации

_____________________________________________________________

Правоустанавливающего документа на предмет залога

Регистратор _____________________ ____________________________

Фамилия, имя, отчество подпись и место для печати

Руководитель ____________________ ___________________________

Фамилия,имя,отчество, подпись

Примечания:

1.Настоящее свидетельство подлежит возврату в регистрационный орган при погашении ипотеки залога.

2.При утрате (повреждении) свидетельства правообладатель обязан подать заявление в регистрационный орган с указанием причины утраты (повреждения) свидетельства.

Министерство Юстиции Республики Казахстан

__________________________________________________________ (наименование регистрирующего органа)

1.1 Последствия не выплаты банку (залогодержателю) денежных средств, обеспеченных ипотекой

1.5 Последствия не выплаты банку

В случае не исполнения должником своего обязательства, залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества в судебном или несудебном порядке.

Реализация ипотеки в судебном порядке:

В этом случае Залогодержатель подает исковое заявление в суд и по решению суда реализует заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

По просьбе залогодателя при наличии уважительных обстоятельств суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на один год в случаях:

залогодателем является гражданин независимо оттого, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализация ипотеки во внесудебном порядке:

Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке допускается, если это предусмотрено законодательными актами, либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон.

Во внесудебном порядке реализация ипотеки производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организованных доверенным лицом.

Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. Если договором доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем (банком).

Следует иметь в виду, что при получении уведомления о невыполнении обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки. Также залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки реализации ипотеки.

Суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество, отсрочить ее продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом имущества, и не освобождает должника от возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки.

В случае объявления торгов несостоявшимися, обращение заложенного имущества в собственность залогодержателя производится в соответствии с правилами статьи 32 Указа Президента РК «Об ипотеке недвижимого имущества». [ 2]

При объявлении торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе обратить в свою собственность заложенное имущество по его текущей оценочной стоимости на основании заключения профессиональных оценщиков. Либо требовать назначения новых торгов.

Оценка стоимости имущества рассчитывается в соответствии с существующими методиками.

Оценочная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже имущества на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий.

Под условиями продажи при оценке стоимости имущества понимаются следующие обстоятельства:

- покупатель и продавец обладают всей полнотой информации и хорошо проконсультированы для принятия решения;

- продавец и покупатель свободны от тяжкого стечения обстоятельства, то есть сделка купли- продажи не является ни для одной из сторон вынужденной;

-Для совершения сделки выбрано оптимальное время;

-Совершение сделки купли-продажи произойдет в ограниченные (разумные) сроки.

Процесс оценки начинается с общего осмотра и описания имущества для установления состояния и выделения особенностей, влияющих на стоимость недвижимости.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого имущества.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

-Затратный метод (Cost Approach);

-Метод прямого сравнительного анализа продаж (Direct Sales Comparison

Approach);

-Метод капитализации дохода (Income Approach).

Использование каждого из методов приводит к получению различных ценовых характеристик недвижимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого метода и установить окончательную оценку стоимости объекта.

Залогодатель в течение трех месяцев вправе оспорить результаты торгов, в случае нарушения процедуры их проведения.

Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов.

Если залогодатель отказывается передавать проданное на торгах недвижимое имущество или отказывается освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества.

1.6 Прекращение ипотеки

При прекращении ипотеки залогодержатель выдает залогодателю письменный документ, свидетельствующий о прекращении ипотеки, зарегистрированный в органе, в котором был зарегистрирован ипотечный договор.

2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

2.1 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

2.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) -- по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

* Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

* Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

* Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.

* Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения - «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

* несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

* отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

* включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны Приложении 2.

...