Ипотечные облигации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечные облигации

Казахстан первым среди стран, расположенных на территории бывшего Советского Союза, выпустил ипотечные облигации. Решающую роль в этом сыграла Казахстанская Ипотечная Компания (КИК).

В Казахстане отдали предпочтение двухуровневой ипотеке. Роль ипотечного агентства была возложена на созданный для этого финансовый институт - КИК - по аналогии с известными операторами вторичного рынка "Фэнни Мэй" в США и корпорацией "Кагамас" (Cagamas Berhad) в Малайзии. Важную роль в формировании системы ипотечногокредитования в Республике Казахстан играет Национальный Банк, которому принадлежит 100% акций КИК. В будущем к развитию КИК предполагается привлекать и частных инвесторов.

Основной задачей КИК является привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования, повышение ликвидности банков, вовлеченных в ипотеку, и стандартизация процедур предоставления и обслуживанияипотечных жилищных кредитов.

Приобретая права требования по долгосрочным ипотечным кредитам или свидетельствам, КИК способствует развитию жилищного кредитования посредством рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых первоначальными кредиторами (коммерческими банками).

КИК заключает договоры с банками, в соответствии с которыми они осуществляют обслуживание ипотечных кредитов и получают за это комиссионные. Банки должны также контролировать сохранность заложенной недвижимости и предоставлять отчет в КИК о текущем ее состоянии.

Устанавливая свои требования по приобретаемым ипотечным кредитам банков-кредиторов*(43), КИК способствует развитию вторичного рынка ипотечных кредитов и увеличивает платежеспособный спрос. Это является стимулом для увеличения объемов жилищного строительства и способствует равномерному распределению финансовых рисков участников процесса. В настоящее время КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным банками на жилье, находящееся на территории Республики Казахстан.

Самостоятельно либо с привлечением независимого аудитора КИК осуществляет периодическую проверку определенной части ипотечных кредитов, по которым приобретены права требования. При выявлении некачественных или нестандартных кредитов банк-кредитор обязан либо исправить нарушение в установленный срок, либо выкупить кредиты или ипотечные свидетельства. КИК вправе расторгнуть договор доверительного управления с банком-кредитором и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Кроме того, КИК устанавливает критерии оценки вероятности возврата. В список показателей входит анализ платежеспособности заемщика, оценка стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. КИК разработала основные параметры по оценке залога, обязательные для оформления ипотечных кредитов.

Второй функцией КИК является привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Речь идет о выпуске ценных бумаг, обеспеченныхипотечными кредитами. Они имеют фиксированные или переменные процентные ставки (ставки вознаграждения) и номинированы в национальной валюте (тенге).

Требования к ипотечным кредитам

Ипотечные кредиты выдаются банком-кредитором заемщику (резиденту Республики Казахстан) в национальной валюте (тенге) с фиксированными или переменными ставками на срок от 2 до 10 лет. Они могут индексироваться с учетом уровня инфляции.

Размер кредита не превышает 70% от рыночной стоимости жилья на момент его приобретения. Одновременно это жилье является предметом залога. Заемщик вносит первоначальный взнос, как правило, в сумме не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств. При проведении андеррайтинга кредита, предназначенного для его последующей продажи КИК, банк должен руководствоваться установленными требованиями к платежеспособности заемщика. Сумма ежемесячных взносов по кредиту не может превышать 35% месячного совокупного дохода заемщика. При этом учитываются расходы заемщика по иным долгосрочным обязательствам - платежи за обучение, по потребительскому кредиту, медицинская страховка и др. Кроме того, после уплаты ежемесячного взноса по кредиту и другим долгосрочным обязательствам у заемщика должно оставаться не менее 5 тысяч тенге (примерно 30-35 долларов США) на члена семьи в месяц.

Сумма основного долга и платежи по нему выплачиваются ежемесячно в виде аннуитетных платежей. При заключении договора ипотечного кредитования физических лиц обязательной является оценка стоимости залогового имущества, которая производится независимыми оценщиками.

Договор об ипотеке недвижимого имущества, являющийся обеспечением кредита, регистрируется специализированной государственной структурой - Центром по недвижимости.

Необходимыми условиями ипотечного кредитования являются обязательное страхование имущества, передаваемого в залог, и личное страхование.

Для кредитов с переменной процентной ставкой устанавливается ставка, которая пересматривается через каждые полгода с учетом уровня инфляции и ставок по государственным ценным бумагам. При этом маржа банков и КИК, являющаяся одной из составных частей процентной ставки по кредиту, фиксированная. Переменная процентная ставка по ипотечным кредитам определяется следующим образом:

R = I + М

М = М1 + М2,

где I - уровень инфляции в годовом выражении за месяц, предшествующий месяцу установления ставки или проведения пересмотра;

М - маржа, состоящая из:

М1 - маржи КИК;

М2 - маржи банка.

Взаимоотношения с банками-кредиторами

Банки-кредиторы выдают ипотечные кредиты в соответствии с внутренней политикой, а также Правилами ведения документации по кредитованию банками второго уровня. КИК приобретает права требования по ипотечным кредитам, а также ипотечные свидетельства (аналог российской закладной).

Банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, которые перестали удовлетворять ее требованиям.

Права требования по ипотечным кредитам приобретаются исходя из размера основного долга, не погашенного на день, ближайший к дате приобретения. При этом сумма, выплачиваемая КИК банку-кредитору, может быть ниже размера основного долга. Другими способами определения условий приобретения прав требования поипотечным кредитам являются ставки КИК, определяемые в зависимости от доходности по выпущенным ипотечным облигациям и согласованной маржи.

Как правило, КИК привлекает средства путем выпуска ипотечных облигаций. В принятой схеме риск досрочного погашения принимает на себя КИК. В общем случае превышение (спрэд) над ставкой привлечения складывается из операционных расходов КИК, надбавки за риск досрочного погашения или возможного банкротства банка-партнера, а также из прибыли оператора.

В свою очередь банк-партнер будет претендовать на оплату затрат на обслуживание, плату за кредитный риск и прибыль банка.

Выкуп прав требований по ипотечным кредитам производится по согласию обеих сторон.

При этом письменное оповещение банков-кредиторов должно содержать перечень ипотечных кредитов, права требования, по которым банки-кредиторы согласны передать КИК, а также кредитную историю заемщиков по перечню ипотечныхкредитов.

Перешедшие к КИК права залогодержателя, приобретенные ею по кредитному договору, регистрируются в Центре по недвижимости. банк-кредитор обязан письменным уведомлением проинформировать об этом заемщика в течение 10 дней с момента регистрации сделки.

На протяжении всего периода действия кредитного договора банк-кредитор обеспечивает своевременный контроль за уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и наличием у него как полиса персонального страхования, так и договора о страховании объекта ипотеки.

КИК приобретает права требования по ипотечным кредитам или ипотечные свидетельства с обязательством обратного выкупа исходя из котировочных ставок, методика расчета которых утверждается Национальным Банком Республики.

Котировочные ставки оператора

Котировочная ставка оператора = цена привлечения средств + операционные расходы + обязательное резервирование + резервы по рискам процентной ставки и досрочного погашения + прибыль оператора.

Цена кредита для конечного заемщика

Ставка по кредиту для заемщика = котировочная ставка оператора + операционные расходы банка + резервы на покрытие кредитного риска у банка + прибыль банка

В порядке исключения КИК вправе приобретать права требования по ипотечным кредитам без обязательного условия обратного выкупа банками-кредиторами. Это может произойти в том случае, если требования приобретаются у банков - участников системы обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов физических лиц, выполняющих пруденциальные нормативы и иные нормы Национального Банка в течение трех месяцев, предшествующих приобретению прав. На оставшийся период права требования по ипотечным кредитам передаются полностью по фиксированной ставке.

Необходимое условие ипотечного кредитования - обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также жизни заемщика. Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит, заключив договор со страховой компанией.

Для проведения периодической проверки состояния залога КИК заключила соглашение с аудиторской компанией. Осуществляемый ею контроль ориентирован исключительно на то, чтобы держать в курсе КИК, представляющую интересы держателей облигаций, о состоянии заложенного имущества.

Ипотечные ценные бумаги

В целом форма и структура выпускаемых и размещаемых компанией ипотечных ценных бумаг ориентирована на пенсионные и страховые фонды и других институциональных инвесторов.

КИК выпускает купонные и дисконтные ипотечные облигации. Купонными называются ценные бумаги, предполагающие выплату вознаграждения на регулярной основе в процентах к их номинальной стоимости. Выплата номинальной стоимости производится в конце срока, не превышающего 10 лет.

Кроме того, КИК вправе выпускать и размещать купонные ипотечные облигации с плавающей ставкой на срок до 10 лет, вознаграждение по которым устанавливается в соответствии с решением о выпуске ипотечных облигаций (каждые 16 месяцев).

Что касается рисков, то они распределяются следующим образом. Заемщик несет кредитный и процентный риски как вероятность изменения суммы платежей по кредитам в соответствующих случаях. Банк сохраняет за собой риск банкротства заемщика, но имеет возможность повысить ликвидность своих активов. КИК несет риск досрочного погашения по кредитам и процентный риск как риск изменения стоимости активов и пассивов вследствие колебаний рыночной процентной ставки. Наконец, инвестор не несет риска досрочного погашения, но подвержен риску потери ликвидности ипотечных облигаций, а также процентному риску в случае приобретенияоблигаций с фиксированным купоном.

Уникальность инвестиционного спроса в Казахстане по сравнению с Россией - это решительный переход к накопительной пенсионной системе и создание пенсионных фондов (ПФ).

В ПФ поступают ежемесячные платежи от граждан, поэтому они должны вкладывать средства в надежные финансовые инструменты. Накопленные средства выплачиваются гражданам единовременно по достижении пенсионного возраста. Очевидно, что ПФ заинтересованы в надежных долгосрочных финансовых инструментах "шарового" типа (с выплатой основного долга в конце периода обращения).

Таким образом, в Казахстане создана и успешно функционирует некая модель, целью которой, с одной стороны, является финансирование жилищного сектора, а с другой - инвестиционного спроса на ипотечные облигации в результате решительного перехода к накопительной пенсионной системе.

В качестве основных покупателей ипотечных ценных бумаг выступают пенсионные фонды, которые нуждаются в надежных ликвидных финансовых инструментах для размещения средств населения, а также банки. Ипотечные ценные бумаги обеспечены конкретными кредитами со всеми их гарантиями и залогом приобретаемой недвижимости. Благодаря такому обеспечению защищаются интересы держателей ценных бумаг - инвесторов рынка - в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств. Эти гарантии - важнейшее условие, без которого ценные бумаги не будут работать. А от доходности ипотечных облигаций в первую очередь зависят ставки по кредитам. Таким образом, удешевление ипотечных кредитов для населения находится в прямой зависимости от решения проблемы привлечения дешевых ресурсов.

Принципиальное отличие ипотечных ценных бумаг от других долговых инструментов - обязательное обеспечение по кредитам в виде прав требования. Поэтому при выпуске, размещении и обращении этих бумаг на общих основаниях возникает немало сложностей. Поскольку ценные бумаги обеспечиваются залогом, который гарантирует обязательства эмитента по всей эмиссии, а не по каждой конкретной облигации, залогодержателями выступают все граждане и организации, купившиеоблигации. Возникает феномен "множественности" залогодержателей. Это потребовало создать надежную нормативную базу, гарантирующую защиту прав кредиторов - залогодержателей, инвесторов, которые и предоставляют рынку долгосрочные кредитные ресурсы. В то же время нужно было обеспечить гарантии гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо было соблюсти оптимальный баланс прав, который должен был сделать систему кредитования менее рискованной, более рентабельной и в то же время безопасной.

Главное условие успешного функционирования ипотечной системы - доступность кредитов для населения. В мировой практике вопрос снижения стоимости заимствований решается за счет определенных преференций для ипотечных облигаций, что позволяет повысить их привлекательность для инвесторов и, соответственно, снизить доходность. В частности, существует практика выведения из ликвидационной конкурсной массы имущества, являющегося обеспечением по ипотечным облигациям. В результате инвесторы оказываются защищенными в случае банкротства эмитента.

Именно по этому пути и пошли в Казахстане. Были внесены необходимые изменения и дополнения в Гражданский кодекс, в законы "О банкротстве", "О банках и банковской деятельности", "О регистрации залога имущества". Это обеспечило дополнительную защиту интересов инвесторов, поскольку они уверены в высокой степени надежности обязательств эмитента, а, следовательно, и в высокой надежности ипотечных облигаций. Для защиты прав инвесторов введен институт представителей держателей облигаций.

Права, предоставляемые облигацией ее держателю

Права, предоставляемые каждой облигацией ее держателю:

- право на получение номинальной стоимости;

- право на получение вознаграждения;

- право удовлетворения своих требований в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан;

- право свободно продавать и иным образом отчуждать облигации;

- иные права, вытекающие из права собственности на облигации.

Досрочного выкупа облигаций не предусмотрено.

Представитель держателей облигаций

Представитель держателей облигаций не является аффинированным лицом КИК, аудитора, регистратора и других лиц, участвующих в процессе подготовки, выпуска, размещения и погашения облигаций. Представитель исполняет свои обязанности исключительно в интересах держателей облигаций.

Представитель держателей облигаций имеет право:

а) требовать от КИК принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

б) требовать от КИК незамедлительного письменного уведомления Представителя о возникновении угрозы утраты заложенного имущества, об изменениях, произошедших в составе заложенного имущества, о его нарушениях третьими лицами и об их притязаниях на это имущество;

в) требовать от КИК незамедлительного письменного уведомления Представителя о любой невозможности соблюдать условия Проспекта выпуска облигаций;

г) иметь доступ к информации, касающейся исполнения Компанией своих обязательств перед держателями облигаций и обеспечения исполнения указанных обязательств;

д) в пределах своей компетенции представлять интересы держателей облигаций в государственных органах и судах в связи с исполнением обязанностей, установленных настоящим Проспектом.

Представитель обязан:

а) выявлять обстоятельства, которые могут повлечь нарушение прав и интересов держателей облигаций, и извещать их в течение трех календарных дней об указанных обстоятельствах;

б) представлять интересы держателей облигаций в правоотношениях, связанных с оформлением и регистрацией права залога на имущество, которое является обеспечением исполнения обязательств КИК перед держателями облигаций;

в) осуществлять контроль за состоянием имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств КИК перед держателями облигаций, в порядке, установленном законодательными актами Республики Казахстан;

г) осуществлять контроль за своевременной выплатой вознаграждения по облигациям;

д) информировать уполномоченный орган и держателей облигаций о состоянии имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств КИК перед держателями облигаций;

е) извещать уполномоченный орган и держателей облигаций о прекращении его полномочий в качестве представителя в течение трех дней с даты расторжения договора с КИК;

ж) предоставлять уполномоченному органу и держателям облигаций по их запросам информацию и документы, относящиеся к его деятельности в качестве Представителя;

з) не разглашать сведения, составляющие служебную, коммерческую и иную охраняемую законом тайну;

и) реализовывать заложенное имущество в соответствии с законодательством Республики Казахстан в случае неисполнения КИК своих обязательств перед держателямиоблигаций.

Функции Представителя:

1) контроль исполнения КИК обязательств, установленных настоящим Проспектом, перед держателями облигаций;

2) контроль состояния имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств КИК перед держателями облигаций;

3) заключение договора залога с КИК в отношении имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств КИК перед держателями облигаций;

4) принятие мер, направленных на защиту прав и интересов держателей облигаций;

5) информирование держателей облигаций о своих действиях в соответствии с подпунктами 13 настоящего пункта и о результатах таких действий.

Обеспечение по облигациям

облигация кредитор котировочный ставка

Облигации обеспечены залогом принадлежащего КИК движимого имущества - прав требования по кредитным обязательствам заемщиков, приобретенным у банков-партнеров путем покупки ипотечного свидетельства по займу либо заключения договора цессии по договорам банковского займа и договорам ипотеки, а также ценных бумаг, приемлемых для рефинансирования Национальным Банком Республики Казахстан (далее - ценные бумаги).

Договор залога заключается КИК и Представителем держателей облигаций, действующим в интересах держателей облигаций. Держатели облигаций реализуют свои права залогодержателей через Представителя.

Регистрация залога

Залог подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. Право залога возникает с момента его государственной регистрации. Регистрации подлежит также прекращение залога. Расходы по оплате государственной регистрации залога возлагаются на КИК.

Заложенное имущество обеспечивает исполнение обязательств КИК по погашению облигаций в случае дефолта Компании, а также обязательств по возмещению необходимых расходов Представителя держателей облигаций, связанных с наложением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Величина обеспечения

КИК обязуется поддерживать стоимость заложенного имущества в течение всего срока обращения облигаций на уровне не ниже 100% от общей номинальной стоимостиоблигаций, находящихся в обращении, с учетом начисленного по ним вознаграждения.

При расчете стоимости залога будут учитываться основной долг по договорам банковского займа, номинальная стоимость (по купонным ценным бумагам) либо стоимость приобретения (по дисконтным ценным бумагам).

Для поддержания стоимости заложенного имущества на указанном уровне КИК пополняет его приобретаемыми у банков-партнеров ипотечными свидетельствами и/или правами требования по ипотечным жилищным займам либо ценными бумагами.

Замена элементов обеспечения

КИК обязана производить замену имущественных прав, входящих в состав заложенного имущества, при наступлении одного из следующих случаев:

а) неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком денежного обязательства по договору банковского займа;

6) досрочное исполнение заемщиком денежного обязательства по договору банковского займа;

в) утрата предмета ипотеки, служащего обеспечением денежного обязательства по договору банковского займа;

г) вступления в законную силу решения суда о признании договора банковского займа или ипотечного договора недействительными либо об их расторжении.

Ставка вознаграждения по облигациям с переменной процентной ставкой (в процентах) рассчитывается следующим образом:

[уровень инфляции в годовом выражении за месяц, предшествующий месяцу, в котором устанавливается ставка (на срок до 01 апреля 2005 г.) или производится пересмотр] минус [100] плюс [фиксированная маржа].

Ставка вознаграждения - плавающая, рассчитывается следующим образом:

Y = I 100 + M

Где Y - ставка вознаграждения;

I - уровень инфляции в годовом выражении за месяц, предшествующий месяцу, в котором устанавливается ставка или производится пересмотр;

M - фиксированная маржа.

Фиксированная маржа определяется по результатам первой сделки по первичному размещению. В случае заключения первой сделки первичного размещения облигацийна специализированных торгах АО "Казахстанская фондовая биржа" при условии удовлетворения заявок на покупку облигаций по заявленной марже в качестве фиксированной маржи принимается наименьшая ставка, сложившаяся по результатам специализированных торгов.

Например, в случае увеличения (снижения) уровня инфляции за март 2005 г. более, чем на 4,5 процента по сравнению со значением уровня инфляции за сентябрь 2004 г., с 01 апреля 2005 г. устанавливается ставка вознаграждения, которая на 4,5 процента выше (ниже) ставки вознаграждения, действовавшей с 01 октября 2004 г.

С 01 октября 2005 г. устанавливается ставка вознаграждения по следующей формуле:

[уровень инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев) за сентябрь 2005 г.] минус [100] плюс [фиксированная маржа]

В дальнейшем значения верхнего и нижнего пределов пересматриваются 01 октября каждого календарного года. Порядок пересмотра ставок вознаграждения аналогичен вышеприведенному.

Одним из вариантов ипотечных облигаций, выпускаемых КИК, были облигации с равномерным частичным погашением, срок обращения которых принят 10 лет и 59 дней с даты начала обращения облигаций. Ежегодно в течение первых 9 лет обращения 01 апреля каждого календарного года производится частичное досрочное погашение основного долга по облигациям. Частичное досрочное погашение производится по номинальной стоимости одновременно с выплатой вознаграждения.

Размер досрочного погашения определяется по формуле

Pi [N1] = Vi / 10

Где i - год обращения (от 1 до 9);

Pi - размер досрочного погашения по итогам iго года обращения (тенге);

Vi - объем выпущенных в обращение облигаций по состоянию на 01 марта i-го года обращения (тенге).

Некоторые выпуски облигаций предполагают возможность досрочного погашения. Например, если срок обращения - 10 лет с даты начала обращения облигаций, то полное погашение облигаций планируется в конце срока обращения 10 апреля 2015 г. одновременно с последней выплатой вознаграждения по номинальной стоимости либо досрочно, но не ранее 10 апреля 2012 г., также по номинальной стоимости, в полном объеме или частично. Эмитент не имеет права осуществлять досрочное погашение облигаций до 10 апреля 2012 г. А с 10 апреля 2012 г. эмитент может осуществлять досрочное погашение в любое время. При этом эмитент обязан информировать держателей облигаций о планируемом досрочном погашении за 30 календарных дней до даты досрочного погашения посредством использования услуг регистратора.

В случае досрочного погашения вместе с выплатой номинальной стоимости облигации выплачивается вознаграждение, начисленное на дату погашения. Если эмитент досрочно погашает только часть облигаций, то частичное досрочное погашение осуществляется пропорционально, то есть каждому держателю облигаций в зависимости от принадлежащих ему облигаций. Сумма частичного досрочного погашения основного долга составляет не менее и является кратной 1 (одной) тенге. В случае, если в собственности держателя облигаций находится менее 10 экземпляров облигаций, частичное досрочное погашение основного долга данному держателю не производится.

Возможность размещения "по частям"

КИК выпускает также облигации с фиксированными ставками. Фиксированная ставка вознаграждения определяется по результатам первых торгов по первичному размещению облигаций. Данные торги проводятся АО "Казахстанская фондовая биржа" и являются специализированными.

Предметом торга является фиксированная ставка купонного вознаграждения на весь срок обращения облигаций. В качестве ставки вознаграждения принимается ставка отсечения, сложившаяся по результатам специализированных торгов. Эмитент обязуется письменно уведомить уполномоченный орган о данной установленной ставке вознаграждения в течение 5 рабочих дней со дня проведения первых торгов по первичному размещению облигаций.

В целом на настоящий период объем выпущенных КИК облигаций превысил 300 млн. долларов США.

Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России

Для России ипотечные ценные бумаги не являются чем-то абсолютно новым. Выпуск закладных листов в дореволюционной практике - явление довольно распространенное. На рисунках 25, 26 представлены образцы закладных листов*(44). Закладные листы были российским аналогом немецких ипотечных облигаций(Pfandbrief).

В России функционировали земельные банки, которые выполняли функции, весьма схожие с функциями немецких ипотечных банков на соответствующем этапе их исторического развития.

В Примерном уставе земельных банков было сказано следующее: "Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна превышать сумму произведенных банком долгосрочных ссуд под залог недвижимой собственности и не должна превосходить более чем в 10 раз сумму складочного и запасного капиталов банка"*(45). А судя по тому, что на некоторых закладных листах имеется надпись Pfandbrief, в России выпускались классические ипотечные облигации немецкого типа*(46).

Одной из наиболее острых проблем на пути развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в современной России является проблема привлечения средств для банков, выдающих ипотечные кредиты на длительный срок. В значительной степени решение этой проблемы связано с наличием достаточных по объемам ресурсов на рынке капиталов. Как показывает анализ мирового опыта, возможности привлечения ресурсов в сферу долгосрочного жилищного ипотечногокредитования от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг.

В России также имеются потенциальные инвесторы для ипотечного кредитования, такие как страховые компании, государственный и частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и другие частные инвесторы, которые нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для вложения свободных денежных средств на длительный срок. Однако инструментов и механизмов рефинансирования, подобных тем, которые эффективно работают в странах с развитым ипотечнымрынком, у нас пока нет.

Первая попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты в России, была предпринята в рамках Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который ввел новый вид неэмиссионных ценных бумаг - закладную.

Российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах

В настоящее время российское законодательство, касающееся эмиссионных ипотечных ценных бумаг, находится в стадии апробации.

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" принят в 2003 г., а в конце 2004 г. в него были внесены существенные поправки. Этим законом регулируется выпускоблигаций с ипотечным покрытием (аналог немецких ипотечных облигаций) и ипотечных сертификатов участия (аналог сквозных ипотечных ценных бумаг в США).

Законом определены следующие положения.

Облигациями с ипотечным покрытием признаются эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие следующие права их владельцев:

- право на получение от эмитента номинальной стоимости облигаций в предусмотренные им сроки; эмитент вправе предусмотреть выплату номинальной стоимости частями в течение всего срока обращения облигаций;

- право на получение от эмитента установленных процентов от номинальной стоимости облигаций; эмитент вправе установить фиксированный или переменный процент от номинальной стоимости;

- право на получение удовлетворения - в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств - из стоимости имущества, включенного в состав ипотечногопокрытия облигаций, преимущественно перед другими кредиторами эмитента (если стоимости покрытия недостаточно для удовлетворения требований владельцевоблигаций, то удовлетворение требований в части, превышающей стоимость покрытия, производится в обычном порядке).

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, с правом осуществления эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается; при этом изменение данного количества не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечныйагент подлежит ликвидации.

Ипотечный агент не может иметь штата сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.

Ипотечными сертификатами участия*(47) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:

- участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия;

- учредителями доверительного управления имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия;

- выгодоприобретателями по доверительному управлению имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия.

Покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием) могут выступать:

- денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа;

- денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты в соответствии с требованиями законодательства.

Требования к ипотечному покрытию

Ипотечное покрытие - это имущество и имущественные права, которые служат обеспечением обязательств эмитента облигаций с ипотечным покрытием перед их владельцами и являются основным источником исполнения обязательств эмитента облигаций перед их владельцами, а для конструкции ипотечных сертификатов участия - источником выплат.

Общий (суммарный) размер ипотечного покрытия облигаций должен обеспечивать исполнение денежных обязательств по всем находящимся в обращении облигациям,выпущенным с данным ипотечным покрытием, в полном объеме в течение всего срока их обращения.

Учет денежных требований по обеспеченным ипотекой обязательствам и иного имущества, которые составляют покрытие облигаций, осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и ведения реестра ипотечного покрытия.

Включение (исключение) имущества, в том числе денежных требований, в состав покрытия облигаций осуществляется путем внесения соответствующей записи в реестр покрытия ипотечных ценных бумаг. Имущество, в том числе денежные требования, считается включенным в состав покрытия облигаций с момента внесения записи в реестр покрытия ипотечных ценных бумаг. Отчуждение имущества и/или уступка денежных требований, включенных в состав покрытия облигаций, не допускается, за исключением замены требований в случаях, установленных законом.

Основным покрытием облигаций выступают денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров и договоров займа. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

- размер кредита или сумма займа не должны превышать 70% рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;

- рыночная стоимость (денежная оценка) недвижимого имущества (предмета ипотеки) должна быть определена оценщиком, имеющим лицензию на осуществление данного вида деятельности;

- в случае предоставления кредита или займа на приобретение (покупку) жилого дома или квартиры предметом ипотеки должно являться приобретаемое таким образом жилое недвижимое имущество;

- кредитоспособность (платежеспособность) должника по обеспеченному ипотекой обязательству должна быть определена в соответствии с положением, содержащимся в проспекте эмиссии облигаций;

- недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, должно быть застраховано от рисков утраты или повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора или договора займа; при этом страховая сумма не может быть меньше суммы основного обязательства по договорам кредита (займа) или закладным;

- если должником по обеспеченному ипотекой обязательству выступает гражданин (физическое лицо), то его жизнь и здоровье на случай причинения вреда или потери трудоспособности должны быть застрахованы на весь срок действия кредитного договора или договора займа; при этом страховая сумма не может быть меньше суммы основного обязательства по договорам кредита (займа) или закладным.

Дополнительным покрытием облигаций могут выступать денежные средства в национальной или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги. Суммарный размер дополнительного покрытия облигаций не должен превышать 20% общего размера покрытия облигаций.

Замена имущества и/или денежных требований, входящих в состав основного покрытия облигаций, производится эмитентом в случаях:

- неисполнения или ненадлежащего исполнения должником денежного обязательства, включенного в состав основного ипотечного покрытия;

- досрочного исполнения должником денежного обязательства, включенного в состав основного ипотечного покрытия;

- утраты предмета ипотеки по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, включенному в состав основного ипотечного покрытия;

- вступления в законную силу решения суда о признании договора, из которого возникло денежное обязательство, включенное в состав основного ипотечногопокрытия, недействительным либо решения суда о расторжении такого договора.

Замена денежного требования (имущества), включенного в состав покрытия облигаций, производится путем внесения в реестр ипотечного покрытия записей об исключении из указанного реестра заменяемого денежного требования (имущества) и включении в реестр другого денежного требования (имущества).

Внесение в реестр покрытия облигаций записи об исключении заменяемого денежного требования (имущества) без внесения в указанный реестр записи о включении в него другого денежного требования (имущества) не допускается.

Размер (стоимость) вновь включаемого в реестр покрытия облигаций денежного требования (имущества) может быть меньше размера (стоимости) исключаемого из указанного реестра денежного требования (имущества) только в случае, если соблюдаются требования к общему размеру покрытия облигаций.

По каждому покрытию облигаций ведется отдельный реестр покрытия.

При формировании покрытия и в период обращения облигаций с ипотечным покрытием эмитент облигаций должен соблюдать следующие принципы соответствия:

- суммарный объем денежных обязательств, включенных в состав ипотечного покрытия, должен превышать суммарный объем обязательств по всем находящимся в обращении облигациям, при этом процентный доход покрытия должен превышать обязательства по выплате процентов по облигациям;

- сроки исполнения денежных обязательств, включенных в состав покрытия, должны соответствовать срокам исполнения обязательств эмитента по облигациям.

Имущество и имущественные права, включенные в состав покрытия облигаций, не включаются в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства эмитента.

Совершенствование законодательства по ипотечным ценным бумагам

В рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья в конце 2004 г. в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и ряд других законов были внесены изменения и дополнения.

В Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" введено положение том, что ипотечное покрытие в случае банкротства эмитента исключается из конкурсной массы и предназначается для удовлетворения прав владельцев облигаций с ипотечным покрытием.

Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"*(48) и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций"*(49) в части установления требования об исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.

Так, в ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сказано: "В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего... эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

В ст. 50.35 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" введено аналогичное положение: "Из имущества кредитной организации, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие...".

В Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах" установлены следующие процедуры, производимые с ипотечным покрытием в случае несостоятельности (банкротства) эмитента (банка) облигаций с ипотечным покрытием.

Требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием не включаются в реестр требований кредиторов организации - эмитента указанных облигаций.

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства только в пределах недополученной при реализации ипотечного покрытия облигаций суммы и в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться только путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций с ипотечным покрытием (продажа ипотечного покрытия).

Способ реализации ипотечного покрытия облигаций в целях удовлетворения требований их владельцев определяется конкурсным управляющим.

Со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства запрещается замена прав требований, составляющих ипотечное покрытие.

Конкурсный управляющий после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства обязан направить требование о подготовке реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением - депозитарию, осуществляющему централизованное хранение указанных облигаций.

Для составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием номинальный держатель облигаций представляет данные о лицах, в интересах которых он владеет облигациями, на дату составления указанного реестра.

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением - депозитарий, осуществляющий централизованное хранение указанных облигаций, обязан не позднее 10 дней после даты составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием передать указанный реестр конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий обязан продать имущество, составляющее ипотечное покрытие, и осуществить расчеты не позднее чем через 9 месяцев после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.

Продажа имущества, составляющего ипотечное покрытие, должна осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Денежные средства, составляющие ипотечное покрытие и полученные от продажи ипотечного покрытия, после погашения текущих обязательств направляются на удовлетворение требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, включенных в реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечнымпокрытием.

Если при выпуске облигаций с ипотечным покрытием была установлена очередность исполнения обязательств по облигациям с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, требования владельцев таких облигаций удовлетворяются в порядке установленной очередности. Требования владельцев облигаций с ипотечнымпокрытием каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием предыдущей очереди.

Имущество, оставшееся после удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием и погашения текущих обязательств, связанных с продажейипотечного покрытия, включается конкурсным управляющим в конкурсную массу организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием.

В 2004 г. также внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации и ряд других законов в части установления величины ипотечного покрытия в качестве верхнего ограничения на объем выпуска облигаций с ипотечным покрытием акционерными обществами.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" установлено новое требование о том, что размер ипотечного покрытия облигаций сипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20%. В ст. 2 данного закона введено понятие жилищных ипотечных облигаций: "Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений".

Принятые изменения и дополнения, направленные на повышение надежности ипотечных ценных бумаг, несомненно, послужат стимулом для выпуска ипотечныхценных бумаг в России в ближайшее время.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России

Пионерами в области эмиссии ипотечных ценных бумаг стали два банка, играющие существенную роль на рынке ипотечного кредитования. Летом 2006 г. Внешторгбанк и Городской ипотечный банк совершили классические сделки по секьюритизации портфелей ипотечных кредитов на международных рынках. Это были выпуски RMBS (Residential MortgageBacked Securities) - ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом первоклассных ипотечных кредитов, выданных в Москве и Санкт-Петербурге на приобретение жилой недвижимости. RMBS характеризуются неделимой долей участия в пуле ипотечных кредитов, по которым гарантируется как выплата процентов, так и возврат основной суммы долга. Выпуску RMBS на Западе, как правило, предшествует полная продажа (true sale) активов специальному юридическому лицу (SPV - Special Purpose Vehicle). Впервые иностранным инвесторам представилась возможность купить облигации, обеспеченные пулом российских ипотечных кредитов. Траншам Внешторгбанка и Городского ипотечного банка присвоены рейтинги международных агентств (Moodys и Fitch) на уровне страновых рейтингов. Доходность ипотечных облигаций прогнозируется на уровне доходности государственных ценных бумаг.

Внешторгбанк разместил по открытой подписке на Ирландской фондовой бирже старший транш долговых ценных бумаг в рамках проекта секьюритизации портфеля собственных ипотечных кредитов объемом 74,2 млн. долларов США. Ценные бумаги, срок обращения которых составляет 29 лет, размещены по номиналу с купонными платежами на уровне LIBOR + 100 базисных пунктов. Траншу присвоены рейтинги международных рейтинговых агентств А1 (Moody's) и BBB+ (Fitch), что в настоящее время является максимально высоким уровнем для российских ценных бумаг. Два предыдущих транша объемами 3,5 млн. долларов США и 10,6 млн. долларов США были размещены ранее по закрытой подписке. Транш объемом 3,5 млн. долларов США был выкуплен Внешторгбанком, а транш объемом 10,6 млн. долларов США размещен среди инвесторов. Внешторгбанк планирует использовать опыт пилотной сделки по выпуску ипотечных облигаций для создания постоянной платформы по рефинансированию ипотечного бизнеса.

Основные характеристики портфеля ипотечных жилищных кредитов Внешторгбанка, на основе которых эмитированы RMBS (Residential Mortgage Baked Securities)ипотечные облигации:

- тип кредитов - стандартные аннуитетные ипотечные кредиты, номинированные в долларах США;

- средневзвешенный срок до погашения - 14 лет;

- наибольший срок до погашения - 25 лет;

- средневзвешенный возраст - 12 месяцев;

- средневзвешенный начальный уровень LTV (при выдаче кредита) - 70,4%;

- средневзвешенный текущий уровень LTV - 65,2%;

- наибольший уровень текущего LTV - 85%;

- средневзвешенная сумма кредита - 53-420 долларов США.

Пул состоит из 1 696 ипотечных кредитов. Пул характеризуется высокой географической концентрацией - 89,15% ипотечных кредитов выдано в Москве и только 10,85% - в Санкт-Петербурге. Обслуживание ипотечного пула осуществляет Внешторгбанк. В качестве резервного сервисера предусмотрен Райффайзенбанк Австрия, который в состоянии взять на себя все функции обслуживания в короткий срок.

Городской ипотечный банк эмитировал RMBS на сумму 72,6 млн. долларов США со сроком обращения до 27 лет. Эмиссия состоит из трех траншей. На самый качественный транш, получивший высокий инвестиционный рейтинг, пришлось 87% выпуска. Городской ипотечный банк успешно разместил свои ипотечные бумаги не только на европейском фондовом рынке, но и на фондовом рынке США. Обеспечением выпуска послужили 1 275 кредитов, большинство которых выдано в Москве (61%) и Санкт-Петербурге (23%). Кроме того, в пул входят кредиты, предоставленные в Московской области (14%), Нижнем Новгороде (1%) и Самаре (1%). Основные характеристики пула:

- средневзвешенный первоначальный уровень LTV - 64,9%;

- средневзвешенный текущий уровень LTV - 62,1%;

- средневзвешенный возраст - 0,8 лет;

- средневзвешенный срок до погашения - 13,3 лет;

- тип кредита - стандартный аннуитетный кредит;

- средневзвешенная сумма кредита - 56 650 долларов США.

Резервным сервисером для ипотечных облигаций Городского ипотечного банка является также Райффайзенбанк Австрия.

В конце 2006 г. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала первый в истории России выпуск облигаций с ипотечным покрытием ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека" (далее - ГПБ-Ипотека) - это SPV-компания, специально созданная для эмиссии этих бумаг*(50). Организатором выпуска выступил Газпромбанк. Объем выпуска составил 3 миллиарда рублей.

Особенностью организации данного выпуска ипотечных облигаций является особая структура капитала эмитента - - ГПБ-Ипотека, которая позволяет минимизировать риски, связанные с корпоративной деятельностью эмитента, и повысить надежность облигаций c ипотечным покрытием. Уставной капитал ГПБ-Ипотека составляет 100 тысяч рублей, распределенных на 85 тысяч обыкновенных голосующих акций и 15 тысяч привилегированных неголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Единоличный контроль над компанией (100% голосующих акций, или 75% уставного капитала) осуществляет голландский фонд Stichting GPBMortgage, созданный исключительно для управления обыкновенными акциями ГПБ-Ипотека. Фонд учрежден компанией TMF Management - голландской дочерней компанией TMF Group (входящей в число мировых лидеров на рынке услуг корпоративного администрирования). 15% акций компании (или 100% привилегированных акций) принадлежит банку Совфинтрейд.

Собственные средства ГПБ-Ипотека в размере 516,085,000 рублей сформированы посредством привлечения 66,085,000 рублей от эмиссии акций, в том числе от размещения привилегированных акций с премией к номиналу, а также размещения эмитентом облигаций с ипотечным покрытием с премией к номиналу в сумме 450 млн. рублей при первичном размещении по закрытой подписке.

Доходы ГПБ-Ипотека от уставной деятельности, в том числе доходы по закладным, не облагаются налогом на прибыль.

В соответствии с требованиями российского законодательства ГПБ-Ипотека не имеет штата сотрудников. Функции единоличного исполнительного органа переданы управляющей компании ТМФ-Рус, а функции бухгалтерского и налогового учета - компании РМА-Сервис. Эти компании являются 100% дочерними компаниями TMF Group. TMF Group имеет значительный опыт работы на рынке сервисных услуг для сделок по структурированному финансированию и обладает хорошей репутацией, что подтверждается, в частности, ее участием в проекте по секьюритизации российских суверенных долгов для Федерального правительства Германии (облигации Aries).

Таким образом, структура капитала ГПБ-Ипотека призвана обеспечить эффективное распределение контроля над деятельностью компании и возможности получения экономических выгод от ее деятельности между держателем обыкновенных акций (фондом Stichting GPB-Mortgage) и держателями привилегированных акций. Как было отмечено ранее, фонд Stichting GPB-Mortgage создан исключительно для того, чтобы держать и управлять обыкновенными акциями ГПБ-Ипотека. Фонд не имеет участников и управляется двумя директорами: компанией TMF Management B.V. и физическим лицом - высокопоставленным сотрудником TMF Management B.V. Директора фонда в рамках соответствующего гарантийного письма приняли на себя обязательства перед держателями облигаций с ипотечным покрытием и владельцами привилегированных акций ГПБ-Ипотека не принимать решения о добровольной ликвидации эмитента, о выплате дивидендов по акциям и об отчуждении акций эмитента, находящихся в собственности фонда. Директора фонда могут передать свои полномочия управлять фондом иному лицу только в случае согласия последнего принять на себя обязательства по указанному выше гарантийному письму.

...