Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

ипотечный кредитование жилищный финансирование сделка

1.1 Понятие ипотечного кредитования. Зарождение института ипотеки

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka -- подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями -- прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Трояне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии -- пигнуса (от лат. pignus -- неформальный залог) и далее -- до ипотеки. [2, с. 16]

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60-летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

1.2 Модели ипотечного кредитования в Казахстане

Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране будет являться долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что представляется возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:

Европейская. Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

Американская. Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции. Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты.

Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база. Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.

Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования. Приобретение жилья не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

С повышением уровня жизни населения страны соответственно повысились стандарты и требования к строящимся домам. В настоящее время в Казахстане сформировался слой покупателей, которые предъявляют повышенные требования к комфортности и эксклюзивности жилья, наличию дополнительных удобств и услуг (подземный гараж, бассейн, тренажерный зал, сауна, минимаркет, химчистка, прачечная). В результате изменения потребительских предпочтений произошло изменение самой категории «качество жилья». [3, c. 49]

В отечественной практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объемов: стандартное (массовое) жилье, жилье повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жилье. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание - месторасположение дома, качество строительства и отделки, проектное решение, наличие благоустроенной территории, развитой инфраструктуры, систем коммуникаций и охраны. Она устанавливает следующие классы домов: «А» - люкс, «В» - бизнес-класс, «С» - эконом-класс. Кроме того, каждый застройщик имеет собственную классификацию и нередко относит дом повышенной комфортности к классу «De luxe», а квартиру в 12-ти этажном доме к категории «Premium». В настоящее время значительная часть жилых и офисных домов советских времен не соответствует ожиданиям потребителей.

1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях индустриально-инновационного развития Казахстан

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения, таким образом, роль системы ипотечного кредитования заключается в том, что ее можно использовать как мощный стимулятор стабилизации и роста современной казахстанской экономики.

Первым этапом ипотечного кредитования можно считать период с 1995 по 2001 годы, то есть период с момента вступления в силу Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества». С 1998 года банками второго уровня осуществляется предоставление гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья (на короткие сроки) в долларах и под высокие проценты. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет. Таким образом, на получение ипотечного кредита не могло рассчитывать большинство казахстанцев. С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 12-15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15-20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет, значительно сократился список необходимых документов. [5, с. 346]

Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. В этой связи была образована ЗАО «Казахстанская ипотечная компания». Уставный капитал КИК в настоящее время составляет 26 335 239 тыс. тенге.[6]

Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка.

КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так, если в 2005 году котировочная ставка составляла 9,53%, то в настоящее время, т.е. на 2010 она составляет 9%

Таблица 1. Котировочные ставки КИК

В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают восемь банков и две организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как Банк «Каспийский», «Астана-Финанс», Банк «ЦентрКредит», «АТФ Банк», «БТА Ипотека», «Нурбанк», «Альянс Банк», «Цеснабанк», «Евразийский банк», «Темирбанк», которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Кроме того, ряд банков второго уровня самостоятельно осуществляют ипотечное кредитование жилищного строительства. По состоянию на 1 марта 2010 года КИК у банков второго уровня приобретены права требования по ипотечным кредитам на сумму более 10 млрд. тенге. [6]

Следует также отметить, что немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов. Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволит оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК 50% кредитных рисков в течение срока всего кредита. В данное время уставный капитал Фонда составляет 500 млн. тенге.

Особую роль стала играть созданная в 2000 году Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием банков, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты в соответствии с установленными корпорацией стандартами и требованиями. Основными функциями Казахстанской ипотечной компании являются:

привлечение долгосрочных ресурсов в сферу жилищного ипотечного кредитования;

повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;

обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур и обслуживания ипотечных кредитов КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

В 2003 году был создан Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК), основными задачами которого являются создание благоприятных условий для продления сроков по ипотечному кредитованию, снижения их процентной ставки, увеличения размеров кредитов, снижения величины первоначального взноса при получении ипотечных кредитов.

В 2008 году была разработана государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008--2010 годы. [7]

Таблица 2. Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008--2010 годы

Источник: www.astana.kz

В целях реализации Госпрограммы Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие нормативные правовые акты.

Законодательная основа, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендных домов частными застройщиками, создана.

Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросу развития арендного сектора жилья", предусматривающий создание условий для развития арендного сектора жилья. [8] В 2005-2007 годы за счет собственных средств предприятий и организаций негосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческого жилья.

Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемые напрямую покупателям со средним и высоким доходом. Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и материалов.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. [4, с. 254] Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции -- все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны.

2. Анализ развития ипотеки в условиях индустриально-инновационного развития Казахстан (на примере АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания»)

2.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК. Этапы развития ипотечного кредитования

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья. В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". [9, с. 244].Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы. Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье. В 1998-2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей). С момента кризиса ипотечной системы в США, повлиявшего на мировой финансовый рынок и вызвавшего проблемы казахстанской экономики, прошло чуть более года. Сразу после того, как обанкротилась одна из ипотечных американских компаний, многие отечественные банки прекратили выдачу кредитов, рынки жилья столичных городов стали стремительно остывать, строительная отрасль, в наибольшей степени зависящая от заемных средств, остановилась. Весной-летом 2008 года на рынке жилой недвижимости Алматы произошли значительные изменения. В апреле после непрерывного падения, продолжавшегося 9 месяцев, цены замедлили движение вниз и остановились, достигнув отметки 2000-2200 долларов США за кв. м. Если с сентября прошлого года по апрель нынешнего темпы снижения превышали 5% в месяц, то в апреле-августе итоговые изменения за месяц в среднем не поднялись выше одного процента. На протяжении четырех месяцев цены держались на стабильном уровне, и, начиная с середины августа, показали рост со скоростью около 1,2% в неделю. Количество сделок в весенне-летний период выросло почти в два раза по сравнению с «мертвым» зимним периодом. Основная причина активизации рынка - отложенный спрос населения, накопленный еще с «докризисного» периода - с конца 2006 года, т.е. примерно за полтора года. В среде потенциальных покупателей созрела уверенность, что ждать дальнейшего снижения нет смысла - цены в среднем по городу уже опустились почти на 50%, достигнув уровня сентября-октября 2006 года, т.е. двухлетней давности. Эмпирически выведены некоторые коэффициенты, которые действительно, подтверждаются временем. Так, общеизвестны 7-летние циклы развития экономики, в течение которых она переживает подъем, попутно накапливая инфляцию и прочие негативные факторы, в результате которых перегревается, а затем остывает. Кризис на рынке жилья, выраженный в виде ценового спада, обычно заканчивается через 11 месяцев. За это время накапливается неудовлетворенный спрос у покупателей. Продавцы, в свою очередь, приходят к выводу, что рецессия миновала, и выставляют товар; рынок оживает, а дальше спрос начинает поднимать предложение, что в итоге двигает цены вверх. В 1993 году, согласно Указу Президента РК, была утверждена государственная программа новой жилищной политики, которая предусматривала выдачу долгосрочных льготных кредитов на приобретение или строительство жилья на срок до 30 лет. Цель при этом была проста - дать возможность улучшить жилищные условия семьям со средними и низкими доходами.

Для реализации программы был создан Государственный банк жилищного строительства, через который с 1994 по 1997 год и шло кредитование. Это была последняя инициатива государства, предусматривающая льготное выделение долгосрочных кредитов гражданам, простоявшим в очереди на получение бесплатного жилья 10 и более лет. И, несмотря на явно благотворительный оттенок, она несла в себе элементы рыночных отношений, что, кстати, спровоцировало впоследствии возникновение серьезных проблем. Речь идет об индексации кредитов в долларовом эквиваленте, которая стала причиной конфликта интересов людей, ставших некогда участниками вышеназванной программы. Особенно ситуация ухудшилась после проведенной в апреле 1999 года девальвации национальной валюты и введения свободного плавающего обменного курса тенге. 2005 год стал первым годом реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы. Поэтому делать выводы и подводить итоги еще слишком рано. Однако уже сейчас государственная программа, только стартовав, уже на ходу меняет свою политику в сторону граждан, остро нуждающихся в собственной крыше над головой. После неоднократных заседаний за столом переговоров с банками второго уровня Казахстанской Ипотечной Компании удалось переубедить банки смягчить требования к платежеспособности претендентов на доступное жилье. Для участников специальной программы ипотечного кредитования доступного жилья смягчены требования к платежеспособности. Если раньше минимальный доход претендентов на доступное жилье должен был составлять на 1-комнатную квартиру 47 тысяч тенге, то теперь этот показатель снизился до 41 тысячи тенге, для 2-комнатной квартиры требования снизились с 69 тысяч тенге до 62 тысяч тенге, для 3-комнатной - с 92 тысяч тенге до 82 тысяч тенге. Оптимизированы и требования по условиям страхования заемщиков. При прежних условиях заемщик при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке должен был осуществлять страхование имущества, личное страхование, а в ряде случаев и страхование гражданско-правовой ответственности, то теперь страхование ГПО не требуется, а личное страхование не будет обязательным. Кроме того консультации и предварительный анализ платежеспособности участников Специальной программы ипотечного кредитования будут производиться бесплатно. Заявления граждан, платежеспособность которых подтверждена займодателем, и рассмотрение которых было отложено при предыдущей реализации жилья в связи с ее завершением, будут рассматриваться в первоочередном порядке при условии повторного подтверждения платежеспособности. Напомним, доступность жилья по Специальной программе ипотечного кредитования обеспечивается за счет снижения стоимости 1 кв. м до 350 долларов США и увеличения срока кредитования до 20 лет, и снижения первоначального взноса и процентной ставки до 10%. При этом приоритетное право на приобретение жилья предоставляется молодым семьям, имеющим детей, работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет бюджета, и работникам государственных предприятий социальной сферы. Однако нередки случаи, когда, к примеру, учительница, зарабатывающая 25 тысяч тенге в месяц, входящая в список приоритетных категорий, не проходит банковскую квалификацию и со слезами приходит в уполномоченный орган. В таких случаях программой допускается привлечение созаемщика из числа близких родственников. В случаях же, когда не хватает доходов и основного заемщика, и созаемщика, к примеру, для оформления в ипотеку 2-х комнатной квартиры, программой предусматривается привлечение гаранта. В целях повышения спроса на жилье и оптимизации схемы реализации жилья был внесен ряд изменений и дополнений в Правила реализации исполнительными органами областей, городов Астаны и Алматы гражданам РК жилья, построенного в рамках Госпрограммы. Была также упорядочена процедура приема и рассмотрения заявлений граждан, претендующих на приобретение жилья. К примеру, если до принятия изменений приоритетными правами на внесение в список претендентов обладал тот, кто первый сдавал документы, то сейчас установлен порядок формирования единого списка граждан, прошедших платежеспособность. По списку, в целом, принимается решение о распределении жилья в соответствии с условиями Госпрограммы и Правилами реализации жилья. При этом решение о реализации жилья принимается на основании решения комиссии, под руководством акимов областей, в состав которой входят представители общественных организаций и средств массовой информации. Казахстанской Ипотечной Компании приходилось не раз садиться за стол переговоров с банками второго уровня и убеждать пересмотреть коэффициенты. В конце концов, усилия КИК увенчались успехом и скептические настроения банкиров изменились в пользу граждан, остро нуждающихся в жилье. Теперь можно смело заявить о реальных шагах государства по обеспечению граждан доступным жильем, и принимаемых мерах по увеличению доступности ипотечного жилищного кредитования для большинства граждан. Существенную стабилизирующую роль играет и АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов». Его создание служит устойчивости системы жилищного кредитования. Именно этим и объясняется солидный уставный капитал, оплаченный учредителем Фонда Национальным Банком РК, который составляет 500 000 000 тенге.

26 мая 2009 Правительство РК утвердило концепцию модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства. Разработан план, в соответствии с ним до 2014 года необходимо создать комфортные и безопасные условия для проживания казахстанцев. Эта первая, можно сказать, революционная программа требует солидных капиталовложений. На ее реализацию предусматривается 300 млрд. тенге. При этом 200 млрд. тенге, поступят из республиканского бюджета. Концепция предусматривает и снос аварийного жилья. Новый механизм возведения недорого жилья разработало Агентство РК по делам строительства и ЖКХ совместно с Жилстройсбербанком. Согласно этого механизма возможность покупки жилья будет предоставляться вкладчикам Жилстройсбербанка. Собирается пул из вкладчиков, которые подтверждают свое желание купить квартиру и платежеспособность. Объект строится за счет республиканского бюджета на выделенной акиматом территории, где местный исполнительный орган должен будет провести инженерные сети. После окончания строительства Жилстройсбербанк возвращает потраченные средства местному исполнительному органу, а тот, в свою очередь, передает их в республиканский бюджет. Цена за 1 квадратный метр такого жилья в Алматы будет составлять 959 долл., в Астане и Актау - 750 долл., в других областных центрах - около 600 долл. К причинам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования и других способов финансирования приобретения и строительства жилья, также относятся: высокие риски кредиторов, особенно при кредитовании жилищного строительства; низкая квалификация предпринимательских структур, работающих на рынке недвижимости, разобщенность их интересов и рисков, что влияет на формирование процентных ставок на кредиты и стоимость строительства; слабое участие пенсионных фондов в решении жилищной проблемы; отсутствие реальных механизмов вовлечения в финансирование строительства ресурсов интеллектуальной собственности. . [12, с. 346]

Мы оцениваем нынешнюю ситуацию с ликвидностью напряженной: внешние ресурсы недоступны, внутренние - ограничены и дороги. Состояние рынка ипотечного кредитования и в целом рынка недвижимости в ближайшей перспективе будет зависеть, в первую очередь, от направления и динамики развития экономической ситуации в стране, а также от уровня поддержки ипотеки со стороны государства.

Таблица 3. Инвестиции в жилищное строительство

В 2009 г. количество строительных предприятий сократилось в 8 раз при незначительном увеличении объема строительных работ. Предприятиями и организациями частной формы собственности в 2009г. введено 6398 тыс. кв. м. общей площади (93,4% к 2008г.). Выросла доля жилья, построенного частными инвесторами.

По информации НБК, в 2009г. БВУ было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд. долл., или в 2 раза больше, чем в 2008 году.

По данным Агентства РК по статистике по состоянию на 1 июля 2010 г. в РК ипотечные кредиты предоставляют 43 организации.[10] Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в республике. Специалисты отмечают ряд проблем. Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов. Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ЦБ, иначе ипотека не получит масштабного развития.

Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в РК секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ЦБ.

Таблица 4. Объем выполненных строительных работ в Казахстаа

2.2 Характеристика АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компании» как участника ипотечного кредитования

С начала деятельности, по состоянию на 1 декабря 2010 года АО "Казахстанская Ипотечная Компания" были приобретены права требования на общую сумму 135 463 961,83 тыс. тенге по 46 720 ипотечным займам, в том числе:

- государственная программа - 48 358 909,48 тыс. тенге по 19 508 ипотечным займам; в рамках реализации Государственной программы на 2005-2007 годы;

- рыночная программа - 87 105 052, 35 тыс. тенге по 27 212 ипотечным займам, сообщает АО "Казахстанская Ипотечная Компания".

По состоянию на 01 декабря 2010 года ссудный портфель компании составлял 69 427 953,09 тыс. тенге по 24 707 заемщикам, в том числе: государственная программа - 40 981 553,58 тыс. тенге по 17 605 заемщикам; - рыночная программа - 28 446 399,51 тыс. тенге по 7 102 заемщикам.

В целом рост ссудного портфеля Компании на 1 декабря 2010 года по сравнению со ссудным портфелем компании на 1 декабря прошлого года составил 2,20% или на сумму 1 496 002,33 тыс. тенге. Между тем, имеет место снижение ссудного портфеля по рыночной программе на 6,11% или на сумму 1 850 802 463,13 тыс. тенге по сравнению с 1 декабря прошлого года. По рыночной программе за январь-ноябрь 2010 года приобретены права требования по ипотечным займам на сумму 5 833 000,85 тыс. тенге, в том числе в разрезе продуктов компании:

- приобретение жилья - 4 274 508,02 тыс. тенге (73%);

- строительство жилья и долевое участие в финансировании строительства жилья - 100 517,03 тыс. тенге (2%);

- ремонт жилья - 210 288,02 тыс. тенге (4%);

- приобретение коммерческой недвижимости - 1 247 687,78 тыс. тенге (21%).

Наибольшей популярностью продукты компании пользуются в следующих регионах: г. Алматы - 40,92%, г. Астана - 16,48%, Актюбинская область - 11,51%. За годы деятельности Компанией было зарегистрировано 8 выпусков облигаций и 13 выпусков облигаций в рамках трех облигационных программ на сумму 107,5 млрд. тенге, из них:

- в обращении находятся облигации на сумму 61,2 млрд. тенге,

- погашено и выкуплено облигаций на сумму 38,3 млрд. тенге.

В 2010 году АО "Казахстанская Ипотечная Компания" были зарегистрированы четвертый и пятый выпуски облигаций в пределах третьей облигационной программы на общую сумму 13 млрд. тенге. [12, c. 30] В 2010 году было размещено облигаций на сумму 14,1 млрд. тенге по номинальной стоимости. В 2010 году было выплачено купонное вознаграждение по облигациям, а также погашено облигаций на общую сумму 12,6 млрд. тенге. Сумма активов по состоянию на 1 декабря 2010 года составили 109 450 920 тыс. тенге. Обязательства составили 84 255 537 тыс. тенге и собственный капитал 25 195 383 тыс. тенге. Активы компании за отчетный период по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились в 1,01 раза (за 11 месяцев 2009 года активы составили 107 616 309 тыс. тенге). Собственный капитал уменьшился в 0,8 раза, (за 11 месяцев 2009 года собственный капитал составил 31 655 087 тыс. тенге). Обязательства увеличились в 1,1 раза (за 11 месяцев 2009 года обязательства составили 75 961 222 тыс. тенге). Доходы, всего за 11 месяцев 2010 года составили 10 780 227 тыс. тенге.

Законом Республики Казахстан от 13 февраля 2009 года № 135-IV ЗРК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам деятельности Фонда национального благосостояния и признании утратившим силу Закона Республики Казахстан "Об Инвестиционном фонде Казахстана" внесены изменения и дополнения в Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года №2444 "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан", в соответствии с которыми к банковским заемным операциям относятся: предоставление банком, ипотечной организацией, брокером и (или) дилером с правом ведения счетов клиентов в качестве номинального держателя или дочерними организациями национального управляющего холдинга в сфере агропромышленного комплекса кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности.

В соответствии с вышеуказанными изменениями в действующее законодательство Республики Казахстан и руководствуясь рекомендациями Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций, общим собранием акционеров принято решение о реорганизации компании путем присоединения к ней дочерней организации АО "Ипотечная организация "КазИпотека".

После завершения всех обязательных мероприятий по реорганизации, компания получит лицензию АФН РК на проведение банковских (заемных) операций и с начала 2010 года выйдет на рынок прямого ипотечного кредитования. Таким образом, компания планирует напрямую выдавать ипотечные займы гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия: купить или построить жилье, сделать ремонт в квартире, приобрести коммерческую недвижимость.

КИК является предпринимательской структурой, его бухгалтерский баланс представлен в таблице 5.

Если проанализировать чистый доход КИК, то его сумма составила в 2006 году - 963163 тыс. тенге, в 2007 году - 878750 тыс. тенге, в 2008 году - 469140 тыс. тенге. В 2009 году получен убыток - 7797690 тыс. тенге. За первое полугодие 2010 года сумма чистого дохода составила 737479 тыс. тенге.

Деятельность КИК способствовала снижению процентных ставок с 18% до 12,6% годовых по ипотечным кредитам банков-партнеров КИК, увеличению сроков предоставления кредитов с трех лет до 20 лет, что обеспечило большую привлекательность и доступность ипотечных кредитов и рост спроса на недорогое жилье.

Таблица 5. Бухгалтерский баланс АО "Казахстанская Ипотечная Компания"" за 2006-2010 годы, тыс. тенге

2.3 Основные стандарты и применяемые требования к долгосрочным ипотечным кредитам в АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компании»

Суть Концепции ипотечного кредитования в АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компании» сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья. Создание условий для долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение жилья является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку позволяет существенно ускорить приобретение жилья. Следует отметить, что приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банки второго уровня. Государство же будет выполнять вспомогательную роль через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья. При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования (процедуры) к долгосрочным ипотечным кредитам:

- долгосрочный ипотечный кредит выдается в тенге с индексацией кредита на уровень инфляции;

- долгосрочный ипотечный кредит на жилье предоставляется на длительный срок от 5 и более лет (максимально - 15 лет), создавая реальные условия для возврата полученных ссуд;

- размер кредита должен составлять не более 70% от рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения, являющегося при этом предметом залога;

- заемщик за счет собственных средств вносит "первоначальный взнос" кредитору в сумме 30% от стоимости приобретаемого жилья;

- ставка вознаграждения (интереса) должна быть рыночной, которая позволила бы обеспечить своевременную их оплату, и при этом была привлекательной для банков, инвесторов - накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и др.;

-сумма основного долга и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей.

Долгосрочный ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация заемщика (информация о кредиторе, об условиях предоставления кредита, права и обязанности при заключении кредитной сделки);

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (проверка информации, предоставленной заемщиком, оценка его платежеспособности и др.);

3. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости (использование стандартных методик (метод сравнительных продаж) и форм оценки жилых помещений);

4. Страхование предмета ипотеки, жизни и трудоспособности заемщика, а также на случай безработицы;

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае, если банк выступает продавцом жилья, также заключается договор купли-продажи и кредитный договор между банком и заемщиком.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо предпринять следующие меры: обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества; осуществить бесспорное изъятие залога в порядке приказного производства в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Республики Казахстан; отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность; выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Более подробно основные стандарты, применяемые требования к долгосрочным ипотечным кредитам, этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных кредитов будут изложены в нормативных правовых актах Национального Банка Республики Казахстан.