Ипотечное кредитование

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане в свете мирового финансового кризиса

3.1 Отложенный спрос на ипотеку в Казахстане

Ужесточение требований в части платежеспособности заемщика и увеличение ставок вознаграждения некоторыми коммерческими банками привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки во втором полугодии 2008 года. Тем не менее, эксперты отмечают, что в настоящее время ипотека остается востребованной, и прогнозируют рост рынка в ближайшие два года.

Согласно данным Агентство финансового надзора и контроля Казахстана по состоянию на 1 января 2008 года[13], ипотечные займы под залог недвижимости составили 3 356,4 млрд. тенге, или 37,8% совокупного ссудного портфеля БВУ. Относительно 1 апреля 2008 года данный показатель увеличился на 52,4%. «Ипотечных жилищных кредитов, которые можно сравнивать с американскими ипотечными кредитами, у нас не много. Так, ипотечные жилищные займы физических лиц на начало текущего года составили 629,2 млрд. тенге, или 7,1% ссудного портфеля, прирост, по сравнению с 1 апреля 2008 года, составил 41,5%. Это тот самый рисковый сегмент, когда говорится об ипотечной усталости или ее признаках, соответственно, риск этого сегмента не критичен, считает она.

Нынешнее состояние ипотечного рынка Казахстана можно охарактеризовать как стабилизирующееся. «Хотя ситуация различна в зависимости от региона, в некоторых из них еще наблюдается небольшое снижение цен на недвижимость, а в некоторых уже намечается тенденция к росту». Ипотека востребована в достаточной степени, основанием так считать является количество поступающих звонков и визитов, то есть население активно интересуется условиями ипотечного кредитования.

Вместе с тем, несмотря на то, что объем сделок значительно снизился, по сравнению с первым полугодием прошлого года, спрос на ипотеку не уменьшается, и она по-прежнему востребована. «Однако на фоне ужесточения кредитной политики в отношении данных займов со стороны банков, значительно сужается объем подтвержденного и кредитоспособного спроса».

В целом следует отметить снижение спроса на ипотечные продукты во второй половине 2008 года. При этом падение спроса на рынке займов физическим лицам на продукты ипотечного и потребительского кредитования наблюдалось в иностранной валюте.

- Общий объем задолженности населения по ипотеке относительно стабилен, однако качество ипотечного ссудного портфеля банков существенно ухудшилось

- Значительно снижены (в 6 раз) объемы новых ипотечных займов

- Сложно ожидать существенного расширения платежеспособного спроса через ипотеку

На данный момент формируется отложенный спрос населения, связанный с ожиданием снижения действующих ставок вознаграждения по ипотеке, приведения в соответствие отношения стоимости жилья к текущим доходам населения, оживления строительной отрасли.

Спрос на покупку жилья и, соответственно, на получение ипотечного займа изменился лишь на величину спекулятивных сделок. «Какое количество их было, никто объективно сказать не может, вследствие отсутствия доступа к общей единой базе регистрации сделок с недвижимостью». Если говорить о реальном спросе, то на данный момент имеет место отложенный спрос, который с каждым месяцем накапливается. Сравнивая объемы с 2006 годом, можно отметить, что выдачи за соответствующий период сократились в три раза в масштабе всей страны и всех БВУ.

3.2 Перспективы развития ипотеки и жилищно-накопительной системы

Таким образом, говоря о перспективах развития ипотечного кредитования, участники рынка ожидают улучшения ситуации как на рынке ипотеки, так и на рынке недвижимости. «Можно с уверенностью прогнозировать дальнейшую стабилизацию в сфере ипотечного кредитования и оживление на рынке недвижимости во втором полугодии 2008 года, исходя из того, что спрос на рынке недвижимости все еще высокий, а застройщики пересматривают предложение и корректируют собственную маркетинговую политику».

В текущем году будет определенная стабилизация рынка ипотеки, в связи с корректировкой цен на недвижимость. «Рынок будет расти. Если в этом году существенного роста не будет, все равно следует ожидать роста в последующих годах, потому что имеется дефицит жилья». Он связывает потенциал роста с ростом платежеспособности населения, что будет предопределять будущий спрос на жилье.

В ближайшее время в Казахстане сохранится тенденция ужесточения кредитной политики по ипотечному кредитованию, что будет охарактеризовано уменьшением темпов финансирования населения.[14, с. 136]

В АТФ Банке перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны, активизацией деятельности банков в области финансирования застройщиков, стабилизацией цен на рынке вторичного жилья, возобновлением коммерческими банками программ ипотечного кредитования.

Развитие рынков ипотечного и жилищного циклично, и после объективного спада будет рост. «Мы должны быть готовы к нему. Казахстан - динамично развивающееся и растущее государство. На фоне этого роста, несомненно, будет развиваться и ипотечное кредитование».

Ситуация вряд ли значительно изменится до конца 2011 года, потому как предпосылок к изменениям пока нет. «Основные выплаты по внешним займам наших банков приходятся на 2010-2011 гг. и в этот период необходимо вернуть около $20,5 млрд. Если ситуация на мировых финансовых рынках не изменится в позитивную сторону, то и условия ипотечного кредитования останутся на сегодняшнем уровне».

Учитывая цикличность развития любого рынка, в среднесрочной перспективе стабилизируются и капитализируются и мировые фондовые рынки в целом, и рынок недвижимости Казахстана в частности. «Но при этом надо понимать, что таких цен на недвижимость и таких объемов ипотечного кредитования, как в прошлом, уже не будет».

Следует отметить, что наряду с ипотекой в республике развивается и жилищно-накопительная система, деятельность которой регулируется специальным законом. Система жилищных строительных накоплений основана на трехлетнем накоплении первоначального взноса, на который начисляются проценты и выплачивается премия государства. По замыслу разработчиков этой системы, вкладчик должен накопить денежные средства в размере не менее 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий. Сроки кредитования составляют 10-15 лет в зависимости от срока накопления, ставка вознаграждения - от 3,5% до 6,5% годовых.

Наряду с ипотекой, для категории граждан, не имеющих средств для внесения первоначального взноса, но получающих стабильный доход, была внедрена система строительных сбережений - аналог немецких строительно-сберегательных касс.

В декабре 2000 г. был принят Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях», предусматривающий правовые основы и регулирование отношений между субъектами системы жилищных строительных сбережений, связанных с ее функционированием, а также условия, содержание и формы ее государственного стимулирования. Предполагается, что в результате реализации Программы системой жилищных строительных сбережений смогут воспользоваться около 100 тысяч вкладчиков. В рамках Государственной программы разработана Специальную тарифная программа, которая предусматривает предоставление промежуточных займов в тенге сроком до 25 лет и ставке вознаграждения 7,2% годовых: во-первых, минимальная сумма накоплений сокращена до 25% вместо прежних 50%; во-вторых, премия государства увеличена с 60 месячных расчетных показателей (МРП) до 200 МРП; в-третьих, вкладчик может использовать жилищные займы в качестве первоначального взноса в другом финансовом учреждении или же для досрочного погашения ипотечного кредита.

Однако практика развития отечественного ипотечного кредитования дает основание сделать вывод о том, что пока рано говорить о массовости и доступности ипотеки в республике. Соотношение ипотечных кредитов к ВВП, к примеру, в США составляет 55%, в Европейском сообществе - 39%, в РК - только 8,5%. В странах с развитой рыночной экономикой строительство и реализация жилья до 70-85% случаев осуществляется в кредит. Тогда как в Казахстане всего около 30% сделок по приобретению жилья совершается с участием ипотечного кредитования.

Так же хотелось бы отметить АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК) разработала особые условия для программы «Строительство городского ипотечного жилья на 2011-2014 годы»[15],запущенной управлением жилья Алматы. Получить льготный заем в КИК для приобретения социального жилья, расположенного в микрорайонах «Акбулак» и «Алгабас», могут все участники городской программы на следующих условиях:

- фиксированная процентная ставка вознаграждении 11,5% годовых;

- минимальный размер первоначального взноса 15% от стоимости жилья;

- сроки кредитования от 3 до 20 лет;

- возможно привлечение созаемщиков;

- срок рассмотрения заявлений до 5 дней.

Непосредственное кредитование начнется после сдачи объектов в эксплуатацию, в соответствии с требованиями действующих норм законодательства. Сдача объектов запланирована на конец текущего года. В настоящее время участники программы могут получить предварительную консультацию в КИК и осуществлять сбор необходимых документов. Проведенный мною анализ по развитию ипотечного кредитования в республике Казахстан позволил выявить ряд проблем, сдерживающих дальнейшее развитие ипотеки:

- дефицит долгосрочной ресурсной базы;

- относительно высокие процентные ставки;

- ограниченный платежеспособный спрос населения;

- постоянный рост цен на жилую недвижимость;

- низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья;

- низкие объемы и невысокое качество нового строительства;

- недостаточное предложение доступного социального жилья;

- неразвитая инфраструктура рынка жилья и жилищного строительства;

- психологические факторы, связанные с нежеланием некоторой части населения страны жить в долг.

Размещено на Allbest.ru