Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

на тему: "Ипотечное кредитование. Проблемы и перспективы его развития в Республике Казахстан"

Алматы

2013 г.



Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования

1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Глава 2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования в банках республики Казахстан

2.1 Современное состояние системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

2.2 Анализ и оценка рынка ипотечного кредитования

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

3.2 Направления совершенствования ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Обзавестись собственным жильем - такова мечта многих казахстанских семей, которая из-за высоких цен на недвижимость и больших ставок кредитования кажется все менее осуществимой. Приобретение же собственного жилья - первоначальная потребность для каждой семьи. Множество казахстанцев решает свой квартирный вопрос благодаря повышению доступности ипотечных кредитов.

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.

Главной целью жилищной политики является создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям, формирование полноценного рынка жилья.

Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Кроме социальной и экономической роли, ипотечное кредитование имеет большое значение для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Современный этап развития финансового сектора экономики Республики Казахстан характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в активах банков второго уровня. Это объясняется тем, что ипотека в условиях рынка является наиболее оптимальным способом привлечения инвестиций в жилищную сферу, и остается самым доступным средствам приобретения жилья людьми с высоким и средним уровнем дохода. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития страны, превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредиторам получать гарантированный доход, а населению финансировать покупку недвижимости. Имеет место качественное развитие ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам кредитования, размерам первоначального взноса на покупку жилья.

Жизненность проблем развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан определяется тем, что ее функционирование непосредственно связано с реализацией социальных экономических интересов общества и его граждан.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka -- подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Целью курсовой работы является оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в Казахстане, определение проблем и перспективы его развития.

В работе рассмотрены проблемные вопросы, возникающие в процессе осуществления ипотечного кредитования, а также перспективные направления улучшения этого важного вида финансовых отношений как одного из основных рычагов развития экономики страны. Представлен комплексный анализ ипотечного кредитования в Казахстане, на основе которого определены перспективы его развития.



Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотека, как элемент хозяйственной жизни, уходит глубокими корнями в историю. Само понятие "ипотека" зародилось в Древней Греции. Толчком к его появлению послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Результатом развития отношений по поводу собственности и установлению гласности, в начале VI века до н.э. стало появление термина "ипотека".

Греция не является единственным родоначальником ипотеки. Ипотека также была известна и в Вавилоне в период правления Хаммурапи и нашла свое отражение в законах Хаммурапи в VI веке до н.э. В Древней Месопотамии, из 282 статей "Законов Хаммурапи" около 15 были посвящены долгам, не платить по которым считалось серьезным преступлением. В Индии, в Законах Ману, во II веке до н.э., залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Следует отметить, что наибольшего совершенства и юридической отточенности ипотека достигла в Древнем Риме. Здесь возникли ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог имущества. По мере крушения Римской империи институт ипотеки пришел в упадок и возродился лишь в позднем Средневековье. Изначально он появился в Германии, а затем во Франции. Однако наибольшее распространение ипотека получила в конце ХVIII - XIX веке. В это время в странах Европы и США появились первые ипотечные банки - возникла банковская ипотека.

Термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир) для получения денежных средств (ссуды, кредита). Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

Итак, ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

Необходимо разделять страны англосаксонской системы общего права (Великобритания, США) и страны континентального права (страны Западной Европы, за исключением Дании, в которой используется смешанная система).

По континентальному праву сущность классической ипотеки заключается в создании залогодателем, являющими собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждения этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению или государственной регистрации. Недостатком данной конструкции является сложность реализации залогодержателем своих прав.

В странах с англосаксонской системы некодифицированного прецедентного права доминирует иная тенденция залога недвижимости - так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) - закладная)). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передачи залогодателем (на основании письменного договора могиджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога.

При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. В разных странах ипотека имеет свое особое, специфическое место и смысл. Наиболее развит ипотечный бизнес в США и Германии.

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании.

Как уже упоминалось, в основе ипотечного кредита лежат залоговые отношения. Хотелось бы особо обратить внимание на то, что при ипотеке речь идет не о залоге самого имущества, а о залоге права собственности или полного хозяйственного ведения на него, а фактически права распоряжения.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, т. е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства.

Ипотечный кредит является долгосрочным кредитом, он выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации.

В 2001 году по программе Казахстанской Ипотечной Компании был выдан первый ипотечный кредит в Республике Казахстан. Именно с этого момента начинает свой отчет история ипотечного кредитования в нашей стране.

Таким образом, ипотека является специфичной формой кредитования, где важным фактором выступает залог. Ипотечной кредитование имеет глубокую историю, которая указывает на его востребованность, как важного элемента рыночной экономики, способствующей решению инвестиционных проблем общества.

Именно такое комплексное представление об ипотеке в системе рыночных отношений наиболее адекватно сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость. В каждой стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надёжным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения её у кредитора.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости.

В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантий возврата ссуды, характера рынка, использование рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования, которые показаны в таблице 1.

Таблица 1 Классификация ипотечного кредитования в развитых странах

Ипотечные кредиты (в зависимости от)
Объекта кредитования	Гарантий	Рынка ипотечных облигаций	Субъекта кредитования
Приобретение земельных участков	Застрахованные кредиты	Первичный рынок	Кредитование застройщика
Освоение земельных участков	Незастрахованнные кредиты
Жилищное строительство	Прочие гарантии	Вторичный рынок	Кредитование
Нежилищное строительство
Примечание: Почти все об ипотеке

Виды ипотечных кредитов представлены в таблице 2.



Таблица 2 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам

Признак	Вид ипотечного кредита
I. Тип кредитора	Банковские, небанковские
II. Наличие государственных субсидий	Субсидируемые государством, не субсидируемые кредиты
III. Форма кредитования	В денежной форме, в форме ипотечных долговых обязательств
IV. Срок (в континентальной Европе)	Краткосрочные - до 1 года, среднесрочные - 1-3 лет, долгосрочные - более 3 лет
V. Схема погашения кредита	Постепенное погашение, единовременное погашение
VI. Вид процентной ставки	Кредит по фиксированной процентной ставке, кредит с перемещаемой процентной ставкой, кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок
VII. Вид обеспечения	Под залог жилья, под залог застраиваемого земельного участка, под иные виды обеспечения
VIII. Цель заемщика	Кредит на приобретение жилья, кредит на строительство жилья
IX. Субъект кредитования	Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья
Примечание: Цыплина А.Г., Ипотечное кредитование и риски\\ Жилищное строительство - 2001 г.

При этом есть много стран, где различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу. Более того, очень часто различия между теми или иными разновидностями в принципиальном плане не являются существенными.

Принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в мире существует всего три (американская, немецкая, малазийская), и различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

Практика ипотечного бизнеса разных стран привела к появлению различных моделей систем организации ипотечного кредитования.

Американская модель ипотечного кредитования - модель, опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. Схематически данная модель представлена на рисунке 1.



Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья. "Фредди Мек", "Джинни Мэй" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов. "Сэлли Мэй" -- организация, обеспечивающая условия предоставления ипотечных кредитов для студентов.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании модели ипотечного кредитования достигнут в Германии. Схематически данная модель представлена на рисунке 2.

ипотечный кредитование банк стройсбережение

Важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных. Таким образом, выгодность системы стройсбережения для государства заключается с следующем:

- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

- государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

- в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.

Общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

Малайзийская модель ипотечного кредитования функционирует путем создания специализированной ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные денежные средства продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.

Следовательно, для развития системы ипотечного кредитования в условиях Казахстана представляется целесообразным осуществить следующие предложения и рекомендации:

Применить американский метод ипотечного кредитования в отношении в отношении более богатых, а немецкой - в отношении малоимущих слоев населения.

Система ипотечного кредитования должна предполагать участие государства в финансировании низкозатратных жилищных проектов под небольшой процент и на длительный срок. Государство должно стать инициатором и гарантом реформирования системы жилищного кредитования.

Застраховать ипотечные кредиты для снижения риска невозврата по ним средств банков, увеличения их предложения и уменьшения стоимости.

Разработать нормативно-правовую базу принудительного удержания кредитором имущества в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств.

Проводить оценку стоимости заложенного имущества банками второго уровня и Казахстанской Ипотечной Компанией.

Создать условия по стимулированию банков второго уровня для перевода части капитала из фондового рынка на рынок ипотечных кредитов. При высокой доле ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка следует разрешить банкам формирование обязательных резервов путем приобретения государственных ценных бумаг. Превращение резервов банков в рабочие активы позволяет обеспечивать достаточную ликвидность и доходность данных активов, а также финансировать госбюджет из неинфляционного источника.

Предусмотреть субсидии средним и малообеспеченным слоям населения для покрытия части ипотечного кредита, либо возможность доступной аренды жилья с правом последующего выкупа, разработать и применять меры по постепенному накоплению определенной суммы перед получением кредита.

Например, правительство Маврикии предоставляет кредиты покупателям жилья. А приобретающим жилье впервые выдаются субсидии в размере 20%. Социально-ориентированные жилищные проекты в Великобритании осуществляются городскими муниципалитетами. Здесь создается возможность выкупить муниципальное жилье за половину его рыночной стоимости. Оригинальный метод действует в Нигерии. Все ее граждане, имеющие доход не ниже определенного уровня, обязаны осуществлять 2% взносы в жилищный фонд, из которого выдаются жилищные кредиты.

Стимулировать создание компаниями жилищных фондов путем предоставления льгот, освобождения от налогообложения доходов от инвестиций в решение жилищной проблемы. В любом случае начальное субсидирование жилищных объектов остается за государством. Так, ипотечные кредиты в Австралии выдаются частными компаниями, субсидируемыми правительством. На Ямайке существует Национальный жилищный траст, куда направляются 5% госбюджета.

Применяя критерии оценки кредитоспособности заемщиков по опыту зарубежных стран необходимо всесторонне учитывать особенности развития, уклада жизни, менталитета и национальных традиций в Казахстане. Примером может служить Израиль, где практикуется предоставление залога родственниками малообеспеченных заемщиков, имеющих низкую кредитоспособность, но высокий потенциал для роста. Каждой супружеской паре один раз в жизни для покрытия части их ипотечного кредита предоставляется правительственная субсидия. Аналогичная поддержка государством малообеспеченных заемщиков в Казахстане могла бы стать мощным фактором подъема отечественного производства и повышения благосостояния населения.

В Казахстане имеются реальные предпосылки для динамического развития отрасли жилищного строительства с использованием опыта антикризисных мер и позитивного мирового опыта. Для этого необходимо продолжить бюджетное финансирование развития инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, строительство кредитного и государственного арендного жилья, а также фондирование банков второго уровня для дальнейшего финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования.



Глава 2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования в банках республики Казахстан

2.1 Современное состояние системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

В докризисный период практически все казахстанские банки начали осваивать ипотечный рынок большими темпами. Внутренний рынок жилищного кредитования в то время в стране достиг небывалых темпов развития. И благодаря конкуренции предложения жилищного кредитования кредиты становились все доступнее для населения.

Cостояние рынка ипотечного кредитования зависит от развития нескольких составляющих: рынка жилья, правового обеспечения и рынка кредитных ресурсов для покупки жилья. Рассмотрим каждый из элементов по отдельности.

За период с 1991-2001 гг. в жилищной сфере произошли серьезные изменения. Важнейшим этапом жилищной реформы в Казахстане явилась массовая приватизация государственного жилищного фонда, проведенная в соответствии с Законом Республики Казахстан "О разгосударствлении и приватизации" от 22 июня 1991 года и в основном завершенная к 1995 году. В результате почти 95% имеющегося жилищного фонда оказалось в частной собственности, что наряду с переходом экономики республики на рыночные отношения потребовало от государства выработки новых подходов в решении жилищной проблемы.

Спад темпов жилищного строительства закончился в 1999 году и на сегодняшний день наблюдается стабильный прирост объемов вводимого жилья. К примеру, в 2000 году количество вводимого жилья увеличилось почти на 50%.

Инвестиции в жилищное строительство в Казахстане за 2012 год выросли на 24 % до 1,17 млрд. долларов США. В первом полугодии 2011 года инвестиции в жилищное строительство в Казахстане выросли на 24,3 % по сравнению с аналогичным периодом 2010 года, достигнув 171,4 млрд тенге/1,17 млрд. долларов США.

Мировой кризис ликвидности привел, с одной стороны, к росту ставок на финансовых рынках, а с другой-к росту страновых спрэдов в Казахстане. Казахстанская банковская система, безусловно, оказалась более уязвимой для роста процентных ставок и сжатия ликвидности.

Последствия ипотечного кризиса для Казахстана заключаются в следующем:

· Одним из последствий кризиса стало ужесточение требований к заемщикам, стремящимся получить ипотечные кредиты;

· Дальнейшего снижения ипотечных ставок ждать не следует - слишком возросла стоимость кредитных ресурсов на международных рынках;

· В Казахстане, где крупнейшие банки находятся в равных условиях, ухудшение ситуации на рынках капитала вызовет лишь замедление темпов роста розничного кредитования.

В качестве прогрессивной формы кредитования для приобретения и строительства жилья населением выступает система ипотечного кредитования Казахстана. Она включает два направления:

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Система ипотечного кредитования Казахстана представляет собой итог обобщения отечественными финансистами опыта США и Малайзии.

21 сентября 2000 года постановлением Правительства РК была утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой системы ипотечного кредитования, позволяющих обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый институт-ЗАО "Казахстанская Ипотечная Компания". Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 8,44%.

В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают пятнадцать банков и семь организаций, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как АО "БТА", "Банк Каспийский", "АТФ Банк", "Банк ЦентрКредит", АО "Народный Банк Казахстана", "Нурбанк", АО "Цесна Банк", "Темир Банк", АО "Евразийский Банк", АО "Альянс Банк", "БТА Ипотека", "Астана-Финанс", ИО "Бирюза", Объединенная Ипотечная Компания, ИО "Курылыс Ипотека", ИО "Даму" и др., которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК.

По состоянию на 1 января 2011 года на финансовом рынке республики функционировали 6 ипотечных компаний. Доля 2 крупнейших компаний в совокупном кредитном портфеле составила 98,8%-АО "Казахстанская ипотечная компания" (81,8%) и АО "Ипотечная организация "Астана-финанс" (17%). В 2010 году сумма совокупных активов ипотечных организаций увеличилась с начала года на 52,9%. Вместе с тем, за тот же период совокупный ссудный портфель ипотечных организаций увеличился только на 12,3%. Структура кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 января 2011 г. по сравнению с показателями на начало 2010 года в целом улучшилась.

Начиная с 2007 года в целом по Казахстану прослеживается тенденция повышения доступности жилья. Если в конце 2007 г. показатель доступности жилья составлял около 7 лет, то к сентябрю 2010 г. он понизился до 4 лет, что отражает переход из категории "серьезно недоступное жилье" в "умеренно недоступное жилье". Коэффициенты доступности жилья в Астане и Алматы по-прежнему остаются высокими, хотя наблюдается значительное улучшение по сравнению с 2007 г. В 2010 г. по сравнению с 2007 г. жилье в Алматы стало доступнее в 2 раза, в Астане-1,6 раза. В 2010 г. доходность инвестиций в недвижимость по Казахстану составила 14%, в гг. Астана и Алматы-16% и 9%, соответственно. Рост доходности инвестиций в недвижимость объясняется наблюдавшимся в 2010 г. незначительным ростом цен на рынке недвижимости. Наибольшая доходность наблюдается в Астане, где падение цен на вторичную недвижимость было наименьшим.

Поддержка жилищного строительства в Казахстане в 2010 году осуществлялась Правительством РК в рамках Государственной программы жилищного строительства на 2008-2010 годы, а также Плана совместных действий Правительства РК, Национального Банка РК и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы. С начала реализации Государственной программы ввод жилья в Казахстане за счет всех источников финансирования составил порядка 19,6 млн.кв.м. жилья (102% от плана). Запланированные показатели на 2010 год также достигнуты-6,4 млн.кв.м. жилья (103% от плана).

Благодаря своевременной государственной поддержке удалось решить проблемы более чем 53 тыс. дольщиков на 389 объектах. Ввод оставшихся 58 объектов с 13,6 тыс. дольщиков запланирован в 2011 году. Таким образом, реализация антикризисной Программы Правительства позволила, в последние три года, не допустить снижения объ?мов ввода жилья и с учетом оставшихся незавершенных долевых объектов, позволит сохранить его и в 2011 году. В соответствии с действующим законодательством РК участники системы строительных сбережений смогут приобрести жилье не ранее, чем через три года после начала осуществления вкладов. Поэтому основной контингент участников жилищных строительных сбережений будет формировать платежеспособный спрос на рынке жилья уже после завершения программы.

Основным условием дальнейшего развития системы жилищных строительных сбережений является привлечение новых вкладчиков, за счет которых будут выделяться кредиты состоявшимся участникам системы, накопившим минимально необходимый объем вклада. Роль государства в отношениях между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам Республики Казахстан-вкладчикам-премии по вкладам на эти сбережения. Размер предусмотренных выплат из республиканского бюджета премий должен составлять 20% от суммы поощряемого вклада, который включает в себя не только основную сумму, но и начисленное банком по нему вознаграждение. Для внедрения системы жилищных строительных сбережений в 2000 году был принят Закон Республики Казахстан "О жилищных строительных сбережениях". Правительством Республики Казахстан в 2003 году создано АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" со 100-процентным участием государства в уставном капитале.

В целях массового запуска системы жилищных строительных сбережений предлагается с начала действия Программы создание более привлекательных условий для граждан, являющихся потенциальными участниками системы жилищных строительных сбережений:

· снижение размера необходимых накоплений в жилищных строительных банках до 25% от стоимости приобретаемого жилья;

· увеличение срока кредита до 25 лет в зависимости от срока накоплений;

· увеличение размера поощряемой государством суммы вклада до 200 месячных расчетных показателей, что потребует внесения изменений в действующее законодательство РК.

Опыт европейских государств с развитой и устойчивой финансовой ситуацией показывает, что система ипотечного кредитования весьма распространена, а значит и востребована. Около 80% населения используют этот способ приобретения жилья в рассрочку.

В республике растет число граждан желающих приобрести собственное жилье. Поэтому развитие ипотечного кредитования в Казахстане является одним из приоритетных направлений развития экономики в республики.

Несомненно, строительные сбережения и ипотечное кредитование - одни из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно они позволяют согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий; коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе; и конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение жилищного кредитования населения.



2.2 Анализ и оценка рынка ипотечного кредитования

Реализация антикризисных мер Правительства позволила не допустить снижения объёмов ввода жилья в 2010 году и сохранить его на достигнутом уровне 2009 года. Благодаря росту доходов и доступности кредитов в Казахстане начался строительный бум за период с 2005 по 2009 года, введено в 3 раза больше кв. метров жилья по сравнению с 2000 - 2004 годами. В 2006 и в 2007 годах он превратился в мыльный пузырь после истощения финансирования. Цены резко пошли вниз на новое жилье на 32, 3 % на вторичное жилье 41,7 %. С 2010 по 2012 гг. резко повысились цены на первичное жилье на 4,3 %, а на вторичное жилье на 5,3 %. Средний рост жилого фонда Казахстана 1,6 % в год за последние 7 лет. Высокий потенциальный рост сохранился. В 2009 - 2010 гг. резко снизилось количество кв. метров эксплуатации жилья до 6,2 % по отношению к 2008 году. Несмотря на существенную поддержку государства, инвестирование в жилищное строительство в 2009 году осталось на 30 % ниже уровня 2008 года. Но за период времени 2010 года объем инвестиций в долларах США выше на 8,1 % аналогично прошлого периода.

Инвестиции за 2009-2010 года составляет в среднем 4,0 млн. долларов США, на 30 % ниже, чем в 2008 - 2009 годах, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизится, соответственно, на 15 % и составит около 5300 кв. м. в 2011 году, 5400 кв.м. в 2012 году.

В 2011 - 2013 годах рост цен на новое жилье 2,0 %, 4,9 %, 7,2 %, на вторичное жилье 6,1 %, 7,8 %, 10,8%.

Ипотека занимает достаточно скромное положение в портфеле казахстанских банков, всего 9,2% от всех выданных кредитов. Для сравнения, потребительские кредиты превышают 15%.

При этом, за 5 лет зафиксирован самый высокий годовой рост в 7,5% (на 64,6 млрд. тенге). В декабре 2012 года банки Казахстана смогли увеличить ипотечный портфель на 14 млрд. тенге. В итоге, займы населению на покупку и строительство жилья достигли 920 млрд. тенге. В четвертом квартале рынок впервые преодолел барьер в 900 млрд. тенге. Очевидно, что в текущем году он выйдет за триллион.

Теперь обратимся к банкам второго уровня и выясним, в каком размере выдают ипотечные кредиты населению. Для этого сравним размер ипотечного кредитования в Астане со стоимостью квартиры площадью 150 кв.м по рыночным ценам, то мы получим около 3000 выданных кредитов. По данным Агентства по статистике РК в Астане в 2012 году в среднем в месяц совершалось 1200 сделок купли-продажи жилья, т.е. почти в 3 раза меньше. Это свидетельствует о том, что ипотечные займы население берет не на покупку квартиры, а на другие нужды, к примеру, для развития бизнеса. Причем доля ипотечных кредитов, выданных в 2012 году в национальной валюте для Астаны в 5 раз больше, чем в иностранной валюте.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня в г. Астана представлено на рисунке 3.

Рисунок 3. Ипотечное кредитование населения

Для Алматы расчет показывает другой результат: выданных кредитов в сравнении со стоимостью квартиры -- более чем 5500, официальных сделок купли-продажи ежемесячно -- порядка 2000, доля кредитов в 2012 году в иностранной валюте в 1.2 раза больше, чем в национальной валюте. С 2007 года по 2011 год в Алматы доля ипотечных кредитов в иностранной валюте превышала более чем в 2 раза кредитов в национальной валюте. Ипотечное кредитование населения банками второго уровня в г. Алматы представлено на рисунке 4.

Рисунок 4. Ипотечное кредитование населения

Согласно исследованию Национального банка, спрос на ипотеку продолжает превышать предложение. И в скором будущем стоит ожидать повышение ставок по ипотечным кредитам.

В настоящее время наблюдается тенденция роста ипотечного кредитования, обусловленная повышением спроса населения на приобретение жилья. В частности в Астане и Алматы. Это связано с оживлением первичного рынка жилой недвижимости. Средняя ставка вознаграждения по ипотеке в Казахстане в 2011 году не превышала 11,5%, а в 2012 году она выросла до 12%. Между тем, по сравнению с 2011 годом объем ипотечных кредитов вырос на 36,4%. Так, если в 2011 году объем выданных ипотечных займов превысил 125,7 млрд. тенге, в 2012 году - 171,5 млрд. тенге. По сравнению с 2011 годом рынок ипотечного кредитования вырос более чем на треть. Так, объем займов, выданный на ипотеку в 2012 году, превысил 171,5 млрд. тенге. Однако, основываясь на данных Национального банка РК, кредиты на приобретение недвижимости за год подорожали на 0,5%. При этом банки прогнозируют рост объема ипотеки в 2013 году минимум на 10%. Доля первой десятки банков в общем объеме выдачи ипотеки на начало января 2013 года превысила 80%. Так, по данным неаудированной финансовой отчетности за три квартала 2012 года, многие банки продемонстрировали значительный разрыв по доле ипотечного кредитования в структуре ссудного портфеля. АО "Казкоммерцбанк" делает значительный упор на ипотеку.По данным отчетности, доля ипотеки в портфеле физических лиц Казкома на конец сентября 2012 года превысила 57,3%. По информации "Казкоммерцбанка", в настоящее время доля ипотечных кредитов составляет около 50% в розничном портфеле банка. "Клиентов стало больше интересовать новое жилье эконом-класса. В 2013 году данная тенденция сохранится, так как на рынке появляется больше предложений в данном сегменте недвижимости. В то же время ипотечное кредитование не является для банка профильным активом. Так, на конец сентября 2012 года доля ипотечных займов от общего ссудного портфеля Казкома не превысила 10,2%. На втором месте по доле ипотечных кредитов в розничном ссудном портфеле, согласно отчетности на конец сентября 2012 года, находится АО "АТФБанк" - 51,6%. Третью строчку по этому показателю занимает АО "Банк ЦентрКредит" - 48,6%. В то же время, по расчетам "Капитал.kz", в АО "Альянс банк" более трети всего ссудного портфеля банка занимают ипотечные кредиты - 35,2%. "Банк ЦентрКредит" также развивает ипотечные продукты - 17%, далее следует АО "Народный банк" - 10,2%. Между тем в "БТА Банке" планируется увеличить долю ипотеки в ссудном портфеле. Доля ипотеки в розничном кредитном портфеле "БТА Банка" составляет 37% по объему и 13% по количеству займов. По объему банк планирует увеличить долю ипотеки в портфеле примерно до 41% в 2013 году. Как говорят в "БТА Банке", прогнозируемое увеличение объемов ипотечного кредитования на 2013 год в банке составит примерно 12%. Это обусловлено тем, что на рынке недвижимости сохраняется тенденция оживления к приобретению жилья. В АО "Евразийский банк" также пока не планируют агрессивного роста ипотеки в 2013 году. В 2012 году банк предоставил 2 тыс. клиентам ипотечные кредиты на сумму свыше 8 млрд тенге. В 2013 году мы ожидаем сохранить такой же объем бизнеса, сконцентрировавшись на новых проектах жилой недвижимости. Как сообщили в банке, на конец 2012 года портфель ипотечного кредитования достиг 27 млрд тенге, это 18% от общего розничного портфеля "Евразийского банка". АО "Темiрбанк" ставит довольно амбициозные цели. В 2013 году банк планирует увеличить объем выдач ипотечных кредитов в 2,5 раза. Это планируется сделать за счет совершенствования действующих продуктов, а также путем разработки новых. По итогам прошлого года доля ипотеки в розничном портфеле банка составила порядка 38%. И что в 2013 году фининститут планирует сохранить этот уровень. В 2013 году "Цеснабанк" планирует сохранить уровень объемов ипотечного кредитования 2012 года с незначительным увеличением - не более 10%. Поддержание достигнутых по итогам 2012 года объемов по ипотеке планируется за счет существующей продуктовой линейки и нового продукта, который позволяет жителям города Астаны приобрести жилье в определенных жилых комплексах, не имея первоначального взноса. Однако перестановка сил по доле ипотеки в розничном ссудном портфеле в 2012 году все-таки произошла. Например, как сообщили в "Цеснабанке", на начало 2013 года доля ипотеки в общем ссудном портфеле по розничному кредитованию составила 50%. А на конец сентября 2012 года этот показатель составлял 47%. И как пояснили в "Цеснабанке", в 2013 году существенных изменений в структуре розничного ссудного портфеля не планируется. Наиболее востребованными в 2012 году были ипотечные займы со сроком кредитования от 10 до 20 лет. Это 58% от всего объема выдач. Кредиты со сроком от 5 до 10 лет занимают порядка 35%. По мере стабилизации рынка банки оптимизируют условия кредитования. Ипотеку предлагают 17 банков. Стандартные условия: первоначальный взнос от 10 до 50% от суммы кредита, и залог в виде приобретаемой недвижимости. Впрочем, появились предложения для тех, у кого не сформирован капитал - ипотека без первоначального взноса. Вместо взноса дополнительное обеспечение и подтверждение доходов. Ипотечный рынок продолжит оптимизировать продуктовую линейку. В 2012 году зафиксированы рекордные объемы выдаваемых займов - за 20 млрд. тенге в месяц, в ноябре установлена максимальная отметка в 23 млрд. тенге. Например, в АО "Народный банк Казахстана" разработано несколько пакетов условий ипотечного кредитования, дифференцированных для клиентов с разными уровнями и источниками дохода, для различных типов жилья. Условия приведены в таблице 3.

Таблица 3 Условия на приобретение недвижимости некоммерческого назначения, готовой к эксплуатации /земельных участков для индивидуального строительства жилья.

Срок кредита	От 6 до 360 месяцев (до 30 лет)
Ставка вознаграждения	до 3-х лет: от 12.5% годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения от 14.3% годовых; от 3 до 15 лет: от 13% годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения от 14.1% годовых; от 15 до 30 лет: от 13,5% годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения от 14.6% годовых. - расчет эффективной ставки вознаграждения осуществлен при сумме займа 3000 000 тг, комиссии за зачисление денег на счет 1% от суммы займа и средней стоимости оценки залога в Независимой оценочной компании 10 000 тг.
Валюта кредита	Тенге, доллары США
Минимальная сумма кредита	Эквивалент 3 000 долларов США.
Максимальная сумма кредита	В зависимости от платежеспособности Заявителя.
Первоначальный взнос	от 10% от стоимости приобретаемого имущества; 0% - при предоставлении дополнительного залога.
Обеспечение по кредиту	Приобретаемая и/или имеющаяся недвижимость коммерческого/некоммерческого назначения, земельные участки принадлежащие Заявителю/третьему лицу на праве собственности.
Страхование (виды и порядок осуществления)	Страхование Заемщика от несчастного случая и предмета залога осуществляется Банком.
Источник: Официальный сайт АО "Народный банк Казахстана"//www.halykbank.kz



Еще одна программа от АО "Народный банк Казахстана" - на индивидуальное строительство и ремонт жилья. Заем на ремонт жилья предоставляется для ремонта жилья, построенного за счет кредитных средств, полученных Заемщиком в рамках данной программы. Условия приведены в таблице 4.

Таблица 4 Условия на индивидуальное строительство и ремонт жилья

Валюта кредита	тенге, доллары США
Срок кредита	От 6 до 240 месяцев - при кредитовании в тенге; От 6 до 180 месяцев - при кредитовании в долларах США
Ставка вознаграждения	до 3-х лет (тенге/доллары США): от 12,5% годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения от 13,4% годовых; от 3 до 15 лет (тенге/доллары США): от 13% годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения от 14,0% годовых; от 15 до 20 лет (тенге): от 13,5% годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения от 14, 6% годовых.
Минимальная сумма кредита	эквивалент 3 000 долларов США
Максимальная сумма кредита	В зависимости от платежеспособности Заявителя
Первоначальный взнос	· от 20% от стоимости приобретаемого имущества; · 0% - при предоставлении дополнительного залога
Документальное подтверждение дохода	документальное подтверждение доходов не требуется, если стоимость обеспечения покрывает сумму займа на 50% и более
Обеспечение по кредиту	приобретаемая строящаяся и/или имеющаяся недвижимость коммерческого/некоммерческого назначения, принадлежащая Заявителю/третьему лицу на праве собственности
Страхование (виды и порядок осуществления)	Страхование Заемщика от несчастного случая и предмета залога осуществляется Банком
Источник: Официальный сайт АО "Народный банк Казахстана"//www.halykbank.kz

Среди крупных банков следует немного остановиться на ипотечных программах других крупных банков страны - АО "Казкоммерцбанк", АО "БТА Банк" и АО "Банк ЦентрКредит".

Программа ипотеки в АО "Казкоммерцбанк" представлена в таблице 5.



Таблица 5 Программа ипотечного кредитования АО "Казкоммерцбанк"

Программа кредитования	На приобретение жилья		На ремонт жилья
Валюта займа	тенге	доллары США	тенге	доллары США
Максимальная сумма займа	до 85% от оценочной стоимости жилья		до 75% от оценочной стоимости жилья
Максимальный срок кредитования	до 20 лет	до достижения пенсионного возраста (возможно до 65 лет)	до 20 лет	до 20 лет
Дополнительные преимущества	возможность приобретения жилья в любом городе РК, вне зависимости от места проживания		возможность получения кредита на ремонт жилья, находящегося в залоге по ипотечному кредиту в банке
Номинальная ставка	от 12,5%		от 13,5%

АО "Казкоммерцбанк" дает возможность досрочного погашения кредита без каких-либо санкций. Процентная ставка фиксированная на весь срок ипотеки. Обеспечение займа - приобретаемое и/или имеющееся жилье или жилье, принадлежащее заемщику/созаемщику, либо третьему лицу (вещному поручителю). Подтверждение платежеспособности заемщика является обязательным условием получения ипотечного кредита.

Таким образом ипотека от АО "Казкоммерцбанк" несколько отличается от кредитования АО "Народный банк Казахстана", но основные положения идентичны.

АО "БТА Банк" несмотря на нынешнее сложное положение также оказывает ипотечное кредитование населению. Условия кредитования практически такие же как и у вышеназванных банков. На что стоит обратить внимание - это на то, что максимальный срок кредитования здесь составляет 240 месяцев.

В АО "Банк ЦентрКредит" не самые низкие ставки - 14-18%, но его предложение замечательно не длительным мораторием на досрочное погашение кредита; вы можете внести оставшуюся часть в любое время, не платя пени. Это привлекательно, так как казахстанскому заемщику выгоднее выплатить сумму займа как можно быстрее - в нашей стране мало кто уверен, что сохранит за собой рабочее место в течение десяти или даже пяти лет.

Ипотечное кредитование АО "Банк ЦентрКредит" совместно с АО "Казахстанская ипотечная компания" приведен в таблице 6.

Таблица 6 Условия ипотечного кредитования АО "Банк ЦентрКредит" совместно с АО "Казахстанская ипотечная компания".

Условия кредитования по программе АО "КИК" (с плавающей ставкой)
Валюта займа	тенге
Сумма займа	Не более 85% от рыночной стоимости жилья, в зависимости от доходов клиента
Ставки вознаграждения	Плавающая, зависит от уровня инфляции и СПРЭДа КИК
Первоначальный взнос	от 15% либо дополнительный залог
Срок кредита	до 20 лет
Обеспечение	приобретаемая недвижимость
Досрочное погашение	Неустойка в размере 1% в течение первых 6 месяцев.
Источник: Официальный сайт АО "БанкЦентрКредит"// http://bcc.kz

Среди средних банков, рассмотрим ипотечную программу АО "Цесна Банк". Основные условия ипотечного кредитования в АО "Цесна Банк" приведены в таблице 7.

...