Построение страховых тарифов

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например, Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 1990-х годах ипотечные банки стали преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками -- участниками проекта. Всемирный банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию -- 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков -- участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков не будет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки-участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

В США в 1916 г. были созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities -- MBS) разделены. Это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США, где еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США -- это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Для формирования вторичного ипотечного рынка в США были созданы специализированные организации -- Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Это решило главную проблему жилищного финансирования -- проблему кредитных ресурсов.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 г. Главная ее цель состояла в покупке и продаже закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) -- Федеральной жилищной администрацией. В 1954 г. Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные -- в собственности государства.

В 1968 г. была проведена реструктуризация Федеральной национальной ипотечной ассоциации, и в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае -- крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуют на Нью-Йоркской фондовой бирже. Они входят в каталог Standard & Poor's 500 Compos- ite Stock Price Index. Другое предприятие -- Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) -- государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов, достигла в начале 2001 г. 3,5 трлн. долл. США, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн. долл.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долл.).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Всемирный банк, где основным «донором» выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например, в Германии, все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. Таким образом, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Государственная поддержка. Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов выступают государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30 лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы США уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Большим шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основная задача FHA -- содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около 40 различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долл.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья малообеспеченными гражданами, которые не в состоянии внести первоначальный платеж по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

По оценкам экспертов, в России действует до 20 ипотечных моделей. В основном это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Ипотечный бизнес в России развивается как по двухуровневой, так и по одноуровневой моделям.

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой. Ее особенность состоит в разделении банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы в России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудосберегательных касс (ССК) по аналогии с принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированные кредитные ипотечные организации только создаются. Пока преобладают организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков -- участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10--11% в валюте и до 15--17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент -- АИЖК. В законодательстве планируется ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом -- в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2003 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн. в 2003 г. и 260 млн. в 2002 г.). Однако по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет около 1% против 5% в странах Цен- тральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г.

В последнее время заметно возросло число региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует г. Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Активно занимаются ипотечным кредитованием республики Башкирия, Чувашия, города Оренбург, Самара, Тюменская область (в особенности Ханты-Мансийский округ) и г. Санкт-Петербург. В этих регионах власти создали собственные ипотечные программы. Стоит особо выделить Ханты-Мансийский округ, который входит в число лидеров российских регионов по реализации программы ипотечного кредитования. Около 30% жилья здесь приобретается именно по такой схеме. Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных регионах разные. Процентные ставки по кредитам колеблются от 5 до 20% годовых, сроки предоставления кредитов -- от 3 до 25 лет, средний объем ипотечного кредита по России в 2003 г. составил 550 тыс. руб. Большинство региональных ипотечных кредитов дотируются из регионального бюджета и полностью зависят от возможностей региона. Рыночные ипотечные системы в регионах практически неразвиты ввиду низкой платежеспособности населения. Уровень невозвратов ипотечных кредитов в России по-прежнему остается достаточно низким. В 2001 г. приходился один невозврат на 132 кредита, в 2002 г. -- на 205 кредитов. В случае невозврата банки решали проблемы с недобросовестными заемщиками через суд, несмотря на то, что это не самый дешевый способ взыскания.

К концу 2004 г. базовые процентные ставки на рынке ипотеки составляли 11--12% в валюте и 16--18% в рублях, что в два-три раза выше общемирового уровня. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2--4%, в странах Балтии -- 3,3--3,5%. Ставки плавно снижаются начиная с 2001 г., когда они составляли 16--18% в валюте и 23--25% в рублях. Однако темпы снижения невелики, и к 2008 г. прогнозируются ставки на уровне 8%. Дальнейшее снижение будет зависеть от наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот евро в 2002 г. и сильное падение доллара по отношению к рублю и евро в 2003 г. Причин для усиления рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства (рост российского ВВП в 2003 г. составил 7,3%), спад в американской экономике и снижение ставки рефинансирования Федеральной резервной системы США, что вызвало приток капитала в более рискованные, но более доходные развивающиеся рынки.

Кроме того, инфляция в России находится на приемлемом для развивающегося рынка уровне. За 2003 г. индекс потребительских цен составил 12% в год, в 2004 г. -- около 11%. Однако, несмотря на сложившуюся тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается доллар США. Это объясняется тем, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости проводится в основном в долларах.

Средний срок кредита на рынке -- 10 лет, максимальный срок -- 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Это объяснимо: у банков меньше юридических рисков: на вторичном рынке четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка.

Ежегодные темпы прироста ипотечных кредитов начиная с 2002 г. составляют 50--100%. И это при том, что особых макроэкономических предпосылок для развития массового жилищного кредитования в стране пока нет: ни доходов населения, сопоставимых со стоимостью жилья, ни «длинных» и дешевых денег в банковской системе, ни развитых институтов рефинансирования.

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами является коэффициент доступности жилья. Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на рынке конкретно выбранного региона и представляет собой отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Коэффициент доступности показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода1.

Большая часть клиентов ипотечных банков -- молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тыс. руб. в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных предприятиях. Большинство из них офисные работники. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют1.

Можно констатировать, что оценка инвестиционных возможностей населения г. Москвы и особенно Подмосковья как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья.

Тем не менее, рост ипотеки заметен, возможно, потому, что сам сегмент ипотечного кредитования пока очень мал: в г. Москве, например, объем покупок жилья с помощью банковских кредитов составил в прошлом году лишь 0,4% от общего количества сделок. Однако и 1,5 тыс. кредитов достаточно для того, чтобы отметить некоторые особенности и тенденции ипотеки в России.

Особенность первая. Жилищная ипотека в России предназначалась пока в основном для тех, кому жилье, приобретаемое с помощью кредита, не всегда требуется для проживания. В самом деле, если по действующему до 2005 г. законодательству выселить человека из единственного имеющегося у него жилья практически невозможно, то, следовательно, банки кредитовали только тех, кто покупает квартиру впрок: для подрастающих детей, в инвестиционных целях и т.д.

Особенность вторая (вытекающая из первой). Ипотечное жилищное кредитование в России появилось, а реальной ипотеки жилья до сегодняшнего дня не существовало в силу невозможности (или чрезвычайной затрудненности) обращения взыскания на заложенную недвижимость. На практике это оборачивается смещением акцентов при принятии кредитного решения банком с объекта на субъект. Для классического ипотечного банка важно, что покупается на кредитные деньги, поскольку качество ипотечного кредита определяется в первую очередь качеством залога. Для российского банка, практикующего ипотечное кредитование, это обстоятельство является второстепенным. Ему важно, кто будет заемщиком. Поэтому основные усилия и средства банк вкладывает в финансовый андеррайтинг заемщика. А поскольку вероятность ошибки, обмана, подделки при этом все равно существует, ипотека в России, в отличие от «цивилизованных стран», считается высокорисковым банковским инструментом. Указанные риски кредиторы компенсируют стоимостью заимствований, т.е. увеличением процентов, и в отдельных случаях требуют поручителей.

Особенность третья. Для абсолютного большинства банков в России, заявивших себя на рынке ипотеки, этот вид активных операций пока еще не стал бизнесом. Даже при высоких процентных ставках, иной раз превышающих 20% годовых, большинство банков жалуется на низкую рентабельность, а то и убыточность жилищного кредитования. Возможно, по этой причине многие банки, тратящие немалые деньги на презентацию своих ипотечных программ, по-прежнему, встречают потенциальных заемщиков весьма сурово.

Ипотечная схема, действующая на рынке жилых помещений, неприменима в отношении коммерческой недвижимости. Но есть обходные пути, позволяющие получить банковский кредит и на эти цели1.

Российское законодательство уместило в понятие «ипотека» два различных экономических механизма: с одной стороны, целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой -- кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества. Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц -- только последний. Когда с помощью банковского кредита приобретается жилое помещение, ипотека наступает в силу закона. В этом случае право залога у кредитора возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика (как правило, регистрация происходит достаточно быстро после получения ссуды). Для коммерческой недвижимости такой порядок не предусмотрен: закладная выдается только на ранее приобретенное нежилое помещение, т.е. для того, чтобы получить ипотечный кредит, предмет будущего залога уже должен быть оформлен в собственность. Данный вид кредитования сегодня широко распространен. Предприятия закладывают свою недвижимость для пополнения оборотных средств, покупки оборудования, реконструкции производственных или офисных помещений, реже -- для приобретения новых.

Субъектов классической ипотечной схемы можно разделить на две группы:

* заемщики -- лица, берущие кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости;

* кредиторы (банки) -- организации, которые после анализа кредитоспособности заемщика заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги -- закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство -- основной элемент, обеспечивающий самофинансирование системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов. Таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входят:

* выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

* формирование первичных ипотечных активов;

* эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы -- покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом, это институциональные инвесторы -- паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Застройщик -- организация, осуществляющая строительство жилья или иного здания за счет собственных средств, средств, взятых в кредит у банка (кредитора по ипотечному кредиту или иного), средств инвестора. Застройщик входит в число основных субъектов первичной ипотеки.

Продавец -- организация или чаще гражданин, продающий готовое жилье или иное здание, помещение заемщику. Продавец входит в число основных субъектов вторичной ипотеки.

Субъектами ипотеки, выполняющими вспомогательные функции, являются:

* риелторская компания -- профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для представления в банк;

* оценочная компания -- необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога;

* страховая компания, выполняющая функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик;

* государственный регистратор -- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

* нотариус -- согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость (закладная) может потребовать нотариального заверения;

* паспортные службы -- регистрируют граждан по месту жительства;

* органы опеки и попечительства -- обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основные проблемы ипотечного кредитования -- слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и особенно недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

В качестве первого шага в решении названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы.

2.2 Правовые основы ипотеки

Цель ипотечной системы -- предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Исторически земля была легко обращаемым товаром, а значит, всегда был риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени данный термин стали употреблять для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств -- «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширили юридическое поле ипотеки: ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Надежным вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения», т.е. право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII--XIX вв. капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

В истории существовало два основания передачи ипотечного требования -- договор и наследование. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением, которое осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Королевства Польского по уставу 1818 г., базировавшаяся на старом польском законодательстве с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII в. и была объединена с законодательством при судебной реформе 1889 г. На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 г.

В качестве первого шага в решении современных проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них -- проекты федеральных законов

«О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др.

В результате в 2005 г. вступили в силу новые законы и новые редакции уже действующих Кодексов и законов, регулирующие ипотеку:

1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;

3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 193-ФЗ;

4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ);

5) часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ;

6) части первая и вторая Налогового кодекса РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 204-ФЗ;

7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ;

8) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ;

9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ, и постановления Правительства РФ:

1) постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;

2) постановление Правительства от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Важнейшим моментом Жилищного кодекса является ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения».

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса жилищные права граждан могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 30 собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, и если данное помещение является квартирой, то и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке в новой редакции обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 446 новой редакции Гражданского процессуального кодекса исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Статья 3 новой редакции Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

* в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

* в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

* в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

* в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

2.3 Классификация рисков ипотеки

Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства, даже с учетом его изменения в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.

Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками по отношению к другим участникам ипотеки.

Для остальных участников возможные риски можно сгруппировать следующим образом:

1) изменение процентных ставок по кредиту;

2) изменение валютного курса рубля;

3) снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;

4) увеличение сроков оформления прав собственности;

5) снижение платежеспособности заемщиков.

Отметим, что риски инвестора по своей сути являются рисками финансового предпринимательства, спекулятивными рисками и связаны, главным образом, с валютными колебаниями, для которых известны механизмы защиты, например, валютные фьючерсы и опционы.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это позволяет равномерно распределять обязательства заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т.е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности таких кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основная проблема состоит в том, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск неплатежа (кредитный риск) -- риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете данного вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25--45%. Это касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога -- 50--85% и т.д. и делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает его полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке, препятствующие выселению должника из заложенного жилья.

Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка, повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низко рискованными операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. В качестве защиты от таких рисков применяется страхование инвестиций в долевое строительство. Правовая основа взаимоотношений дольщиков -- и частных лиц, и юридических лиц -- с предприятиями строительного комплекса сводится к тому, что по договорам они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у инвесторов нет никакой возможности влиять на ход строительства, т.е. они практически не защищены. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).

Риски снижения ликвидности и утраты залога -- типичные имущественные риски заемщика, а риски снижения или утраты его платежеспособности -- соответственно риски снижения или утраты дохода и трудосопосбности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.

По мнению большинства специалистов, основной риск для банка при ипотечных сделках -- риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным реализацию заложенного имущества, например, в случае необходимости выселение должника из заложенной квартиры. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать «длинные» деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости: поскольку ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск -- риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери своей платежеспособности.

2.4 Формы страховых платежей

Основными рисками ипотеки, которые могут и должны быть застрахованы, являются:

1) риски утраты залогового имущества:

* риск полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц и т.д.;

* риски утраты права собственности заемщика на залоговое имущество (титульные риски) в результате нарушений закона при приобретении имущества, ошибок при государственной регистрации и т.п.;

2) риски снижения и утраты платежеспособности:

* риски гражданской ответственности заемщика, обычно в связи с пользованием залоговым имуществом;

* риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти.

Для заемщиков -- юридических лиц и предпринимателей банк может дополнительно потребовать страхование рисков основной предпринимательской деятельности.

В первичной ипотеке актуально страхование риска дольщика. На период строительства возможно заключение договора страхования инвестиций, т.е. страхование непредоставления объекта в договорные сроки или невозврата инвестированных в строительство денежных средств. Причины возникновения страховых случаев могут быть разные -- от банкротства застройщика до двойных продаж построенных объектов.

Наиболее часто принимается на страхование риск неполучения права собственности на приобретаемую квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Страховщики называют следующие факторы, определяющие размер тарифа (в порядке существенности) по такому риску:

* условия реализации инвестиционного проекта;

* количество участников инвестиционного проекта;

* сроки реализации инвестиционного проекта;

* этап строительства на момент заключения договора страхования.

Инициатива страхования принадлежит банку, выдающему ипотечный кредит, хотя страхование и производится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховую компанию, а зачастую -- и условия страхования. Выгодоприобретателем по всем договорам страхования является банк.

Страхование имущества и гражданской ответственности производится по обычным правилам и условиям страхования на основании ст. 929 Гражданского кодекса РФ. Страхование от несчастных случаев заемщика имеет важную особенность -- по требованию банка необходимо включать риск смерти от любой причины. Поскольку большинство страховщиков в своих условиях страхования от несчастных случаев ограничивают причины смерти, то для страхования заемщиков ипотечных кредитов используют комбинацию правил страхования от несчастных случаев и правил рискового страхования жизни от смерти по любой причине.

В отличие от обычного страхования имущества, страхование права собственности (титульного страхования) является ретроспективным, относящимся к прошлому, поскольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться в течение срока действия договора.

Объект титульного страхования -- имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:

* купли-продажи недвижимости;

* отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа;

* договора мены объектов недвижимости;

* дарения или безвозмездной передачи;

* наследования;

* раздела семейного имущества при разводе;

* внесения имущества в уставный капитал юридического лица и других случаях.

Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

Случаев лишения права собственности на приобретенное на московском вторичном рынке жилье -- около 2% от общего числа сделок в год. Число сделок на московском рынке -- около 80 000 в год. Средняя цена сделки -- 50--60 тыс. долл. США. Число судебных дел -- более 1500 в год с суммарным ущербом около 85 млн долл. США1.

Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:

* нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственное обращение с ним, использование его не по назначению, с нарушением действующего законодательства;

* отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;

* самовольная застройка земельного участка;

* гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;

* неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничение прав собственности, обращение взыскания на имущество;

* претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;

...