Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы долгосрочного кредитования

1.1 Современное состояние правовой и организационной базы системы долгосрочного кредитования в РК

1.2 Принципы и виды долгосрочного кредитования

1.3 Зарубежный опыт развития долгосрочного кредитования

2. Современное состояние и развитие долгосрочного кредитования в РК

2.1 Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы долгосрочного жилищного кредитования

2.2 Анализ развития ипотечного кредитования

3. Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

3.1 Проблемы внедрения и развитие долгосрочного кредитования в коммерческих банках

3.2 Перспективное направление в развитии рынка долгосрочного кредитования

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

долгосрочное кредитование банк

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи.

Цель работы - дать оценку современного состояния и развития долгосрочного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

Охарактеризовать систему долгосрочного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;

Изучить зарождение института ипотеки;

Рассмотреть возможные модели развития системы долгосрочного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;

Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы долгосрочного жилищного кредитования;

Проанализировать процесс внедрения и развития долгосрочного кредитования в РК;

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития долгосрочного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

1. Теоретические основы долгосрочного кредитования

1.1 Современное состояние правовой и организационной базы системы долгосрочного кредитования в РК

В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся долгосрочного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть) ;

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 2002 года (Особенная часть) ;

Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 2001 года «О регистрации залога движимого имущества»;

Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года «О государственной пошлине»;

Закон Республики Казахстан от 17 декабря 2001 года «О браке и семье»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 2001 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 2000 года «О жилищных отношениях»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, «О страховании»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 2001 года N 1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 2000 года N 1277 «О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 «Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 2002 года N 524 О создании акционерного общества «Республиканский фонд долгосрочного кредитования»;

Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 2001 года N 539 «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан»;

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14. 02. 99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 2001 года N 539 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий) «;

Закон Республики Казахстан от 03. 06. 2006 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам долгосрочного кредитования.

1.2 Принципы и виды долгосрочного кредитования

Обеспечение населения жильем всегда было одной из главных социальных проблем, требующих пристального внимания государства. Сегодня, в условиях значительного снижения объемов строительства и высокого уровня внутренней миграции, данная проблема стала одной из наиболее острых в экономической жизни страны. Она требует решительных и незамедлительных государственных мер.

Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях, когда бюджетные ассигнования на строительство нового жилья значительно сократились, объем ввода в действие новых жилых домов начал резко сокращаться

Это вызвало необходимость реформировать существующую систему финансирования жилищного строительства - чтобы перейти от бюджетной схемы к финансированию за счет внебюджетных ресурсов (то есть за счет собственных средств заемщика и кредитных средств банков второго уровня).

Следует отметить, что еще в начале 90-х годов государством были сделаны первые попытки реформирования существующей системы финансирования жилищного строительства. В частности, в 1991 году были приняты законодательные акты: «О залоге», «Об инвестиционной деятельности», «Об ипотеке недвижимого имущества», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РК «О жилищных отношениях», которые создали начальную правовую основу становления и развития рыночных отношений в жилищной сфере. В 1993 году был также принят Указ Президента РК «О государственной программе новой жилищной политики и механизмах ее реализации». Программа предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства:

внесение изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере;

реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства;

демонополизация;

разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения;

создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и т. д.

Но в Казахстане эти нормативно-правовые акты «не вписались» в развитие жилищного строительства. В связи с этим Национальный Банк в конце 2002 года инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения в системы долгосрочного кредитования. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы долгосрочного кредитования в Республике Казахстан. В ней впервые были определены концептуальные основы развития системы долгосрочного кредитования в стране.

К концу 2003 года в экономике Казахстана сложились позитивные тенденции, что позволило Национальному Банку начать практическую работу по внедрению системы долгосрочного кредитования в новых условиях.

В рамках этой деятельности Национальным Банком в конце декабря 2003 года была создана Казахстанская ипотечная компания - по аналогии с малайзийской ипотечной компанией «Кагамас Берхад». В настоящее время единственным акционером компании является Национальный Банк, при этом предварительное согласие на участие в ее капитале дали не только крупные отечественные банки, но и международные финансовые организации (ЕБРР и МФК). Компания будет оператором вторичного рынка, и ее основной функцией станет рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.

Создание такой системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения ими жилья позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для большей части населения;

активизировать рынок жилья;

через механизмы ипотеки вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере;

создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного сектора;

оказать влияние на оживление общего экономического роста в стране.

Казахстанской ипотечной компанией совместно с представителями рабочей группы Национального Банка уже разработаны основные нормативные правовые акты, регламентирующие как деятельность компании, так и функционирование системы долгосрочного кредитования в Казахстане. Документы сейчас проходят стадию согласования с банками второго уровня.

1.3 Зарубежный опыт развития долгосрочного кредитования

Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы долгосрочного кредитования две модели:

1) европейская

Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация долгосрочного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация долгосрочного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного долгосрочного рынка.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

организаторов ипотечных кредитов;

инвесторов;

посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране.

В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного долгосрочного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль «проводника». Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.

Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.

Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста. Положительными сторонами американской модели долгосрочного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков долгосрочного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему долгосрочного кредитования.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система долгосрочного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. Система долгосрочного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации «Кагамас» (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19, 5%), коммерческие банки (60, 5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. Процесс долгосрочного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы долгосрочного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

2. Современное состояние и развитие долгосрочного кредитования в РК

2.1 Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы долгосрочного жилищного кредитования

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0, 5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет долгосрочного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка долгосрочного кредитования.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 2002 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т. е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 2000 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 2002-2003 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 2001 г., к 2011 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 2009 - 2011 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

В 2011 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т. е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 2011 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2013 г. цены на жилье на первичном рынке в 1, 5-2, 5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Для того, чтобы претендовать на получение долгосрочного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 2013 г. равна USD 50000, двухкомнатной - USD 75000, трехкомнатной - USD 110000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов долгосрочного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

2.2 Анализ развития ипотечного кредитования

В мае 2007 года, по данным НацБанка, банки выдали населению ипотечных кредитов на сумму около 64 млрд. тенге, в январе 2013 года - только 3, 8 млрд. тенге

В январе 2013 года объем ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, достиг своего трехлетнего минимума. По сравнению с пиком ипотечного кредитования в мае 2007 года, январский показатель снизился почти в 17 раз и составил всего 3, 8 млрд. тенге.

Общая сумма ипотеки «на руках» у заемщиков, также последовательно снижается. Если на конец октября 2007 года она составляла почти 700 млрд. тенге, то на конец января 2013 года - 650 млрд. тенге. Этот показатель снижается медленно, так как большинство ипотечных кредитов были выданы 2-3 года назад на длительные сроки (от 5 до 20 лет).

Больше всего ипотечных кредитов по-прежнему числится за жителями Алматы (34% рынка) и Астаны (15%). Но за год общий объем ипотеки в столицах снизился намного больше, чем в других регионах.

По доле рынка 5-процентный порог превышают только Южно-Казахстанская, Восточно-Казахстанская и Карагандинская область. В остальных регионах аккумулировано менее 5% всех, выданных в республике ипотечных кредитов.

Ставки по ипотеке в течение всего 2012 года и в январе 2013 года держались в коридоре от 12% до 13%. Колебания составляли лишь десятые доли процента. Для сравнения, в сентябре 2007 года средняя ставка по ипотеке на рынке достигала 14, 2%.

На уровень ставок большое влияние оказала поддержка правительства, которое в 2012 году выделило через банки 360 млрд. тенге на кредитование строительства и приобретение недвижимости гражданами. В 2013 году из государственных резервов были выделены еще 120 млрд. тенге на рефинансирование ранее выданных ипотечных займов под меньший процент.

Рефинансирование ранее выданной ипотеки позволит снизить кредитное бремя многих заемщиков, но вряд ли окажет большое влияние на показатели просроченной задолженности. Просрочка по кредитам, выданным на строительство и приобретение жилья гражданами начала расти еще осенью 2012 года и с тех пор быстрыми темпами продолжает увеличиваться.

Очевидно, что в условиях роста безработицы и сокращения доходов населения, просроченная задолженность населения перед банками по ипотеке будет возрастать.

Рынок ипотеки в Казахстане замер в ожидании. Что предпримет правительство, чтобы оживить недавно процветающие строительные компании, а их в стране более 190.

Сам по себе факт распределения “бюджетного пирога”, “чтобы не расшатать ипотечный рынок”, для рядового казахстанца, включившегося в “ипотечную игру”, не представляет никакого интереса. Для него важно единственное - когда он получит то, во что вложил свой капитал. За вожделенную собственность, выраженную в энном количестве квадратных метров, он будет сражаться до последнего процента. И если правительство не сумеет защитить выгоду вкладчика в случившемся ипотечном кризисе, то это станет еще одной из его стратегических ошибок.

Кредитный портфель ипотечных компаний Казахстана на 1 мая 2013 года составил 90, 7 млрд тенге против 170, 4 млрд тенге на начало 2009 года, сообщает Агентство по финансовому надзору (АФН). За апрель этого года данный показатель снизился на 1, 9%, указывается в распространенном сообщении АФН.

В структуре кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 мая 2012 года доля стандартных кредитов составила 63, 9% (на 1 мая 2009 года - 93, 9%), сомнительных - 32, 8% (5, 2% соответственно), безнадежных - 3, 3% (0, 9%).

На 1 мая 2013 года совокупные активы ипотечных компаний составили 100, 5 млрд тенге (снижение за апрель на 1, 7%), совокупные обязательства - 77, 4 млрд тенге (снижение на 0, 6%), совокупный собственный капитал - 23, 1 млрд тенге (снижение на 4, 9%), отмечается в сообщении.

По состоянию на 1 августа 2009 года на финансовом рынке республики функционировали 9 ипотечных компаний, а также 15 организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций на основании действующих лицензий.

Сегодня всех интересует дальнейшая судьба рынка жилой недвижимости и ипотеки в Казахстане. Еще недавно эта отрасль впечатляла темпами развития и мощью финансовых потоков. Текущее положение этих отраслей дает понять лишь то, что развитие экономики вещь сложно прогнозируемая.

Для того чтобы построить прогноз развития любого рынка необходимо прежде всего понимать факторы на него влияющие. Сегодня хочу поговорить об одном из этих факторов - доходах населения. Че выше доходы населения и чем быстрее они растут, тем быстрее будет развиваться и рынок кредитов на покупку недвижимости. При росте реальных доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Попробуем оценить влияние фактора роста/падения реальных доходов на рынок ипотеки в Казахстане.

Индекс реальной ЗП населения будет использоваться как показатель характеризующий динамику доходов населения или независимая переменная. А объем ипотечных кредитов будет являться зависимой переменной. В ходе анализа были рассмотрены данные за каждый месяц начиная с января 2007 до января 2010 гг. В итоге мы получили следующую взаимосвязь.



Рисунок 3. Динамика взаимосвязи доходов населения и объема ипотечных кредитов

Рисунок выше подтверждает гипотезу о прямой зависимости ипотечного кредитования от роста реальных доходов, т. е. чем быстрее у населения растут их заработные платы тем, больше они могут накопить, и смогут обслуживать свой кредит. И более оптимистично смотрят на покупку квартиры в кредит. Это приводит к росту объемов ипотеки.

Полиноминальная модель зависимости показывает волнообразный характер связи, т. е. при постоянном росте реальной ЗП рост объемом ипотечного кредитования будет со временем замедляться. Это обуславливается тем, что рынок со временем замедляется и имеется ограничение по недвижимости могущей быть купленной в кредит, и с тем, что при высоком росте ежемесячных ЗП, население может самостоятельно накопить на квартиру и многими прочими факторами. При этом полиноминальная модель также показывает, что на рынке существует минимальный уровень выдачи подобных кредитов, т. е. ниже него рынок вряд ли упадет. Можно это границу назвать «дном рынка». Согласно нашей модели такое «дно» находиться в районе 3-3, 5 млрд. тенге в месяц. Но при изменении каких-либо важных факторах, влияющих и на всю модель возможно и дальнейшее понижение этой границы.

Согласно же более грубой линейной модели, при росте месячного индекса реальной ЗП в РК на 1% объем выдаваемых в месяц ипотечных кредитов вырастает на 1, 8 млрд.

Какие же выводы мы можем сделать. Прежде всего, отчетливо видно, что одним из основных факторов развития рынка ипотеки в РК является рост доходов населения. Характер зависимости положительный и волнообразный. При слабой или отрицательной динамике доходов эластичность от доходов низкая, т. е. люди будут ждать большего роста доходов, чтобы начать брать кредиты (проявляется влияние экономического оптимизма или пессимизма граждан). В среднем при росте реальной ЗП на 1% объем выданных ежемесячных ипотечных кредитов увеличивается на 1, 5-1, 8 млрд. тенге.

В первом полугодии 2012 года наблюдается рост спроса в сфере ипотечного кредитования. Это объясняется тем, что Казахстан постепенно выходит из кризиса. Но все равно на оформление ипотечного кредита решится не каждый, поскольку условия непривлекательные. Ведь коммерческие банки требуют вносить обязательную первоначальную сумму в размере 30% от общей суммы взятого кредита.

Ставка по ипотечному кредиту с конца 2009 года снизилась с 18% до 15%. Если сравнивать с докризисным временем, то эта ставка равнялась 8% годовых. Как видим, сейчас ставка по ипотечному кредиту увеличилась почти в 2 раза, что не позволяет жителям приобретать жилье. Однако спрос на квартиры в Астане и Алматы сохраняется из-за притока населения. Ahsel Group предполагает, что к концу 2010 году ставки по ипотечному кредитованию будут равны 14% в тенге и 13% в долларах.

В настоящее время на рынке ипотечного кредитования отмечено определенное оживление. Так, по данным Национального Банка РК по итогам 7 месяцев 2010 года наблюдается рост объемов ипотечного кредитования со стороны банков на 12, 2%.

Учитывая то, что за такой же период объемы кредитования экономики снизились на более чем 30% по сравнению с соответствующим периодом 2009 года, можно отметить, что данный сегмент кредитования показывает положительную динамику.

Н несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке ипотечного кредитования, текущие объемы значительно уступают докризисным.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1, 3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов.

После пережитого опыта, банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

Сегодня рынок недвижимости в Алматы и Астане, как и в других регионах, находится в стабильном состоянии. До конца года и в 2011 году возможен незначительный рост цен на недвижимость, сопоставимый с уровнем инфляции или даже ниже него.

Население вновь возвращается к отложенному на время кризиса процессу по улучшению жилищных условий.

Население вновь возвращается к отложенному на время кризиса процессу по улучшению жилищных условий. Аналитик также отметил, что на рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

По данным Агентства РК по статистике на 1 сентября 2010 года цена одного квадратного метра новой недвижимости составила 139, 3 тыс. тенге и по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 0, 3%. Стоимость квадратного метра вторичного жилья равна 102, 4 тыс. тенге и это на 0, 4% выше, чем в предыдущем месяце [27, c. 33].

3. Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

3.1 Проблемы внедрения и развитие долгосрочного кредитования в коммерческих банках

Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек вкладывает, как минимум, не облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог. Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире не делается.

У нас все операции с квартирами облагаются НДСами, поэтому ипотечники выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить. Когда люди через ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное жилье В банковском законодательстве тоже есть что менять… В общем, есть целая серия законов, которые надо “чистить”, поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.

В связи с ипотекой в первую очередь главное - решить вопрос с налогами налоги. Нужны поправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов. то легко сделать. Просто нужно категоризировать недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает под налогообложение, другой категории - нет.

Проблемы на рынке жилья Германии.

В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья. В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.

Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья - 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов - 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки.

Строительные мероприятия, связанные с субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок.

Поддержка при приобретении собственности, тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.

Пути поддержки жилищного строительства.

При поддержке в приобретении частной собственности на жилье различают два пути поддержки:

1. поддержка после начала финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих покупателю недвижимости при выплате процентов и погашении, связанных с возвратом полученного кредита. Как правило, эти льготы предоставляются в виде более выгодного налогообложения;

2. поддержка перед началом финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателю недвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупки дома или квартиры.

«Стройсбережение» является единственной сберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямую поддержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размере до 1. 600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию в размере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Для незамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.

В новых Федеральных землях действуют другие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии при сберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральных землях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищной ситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятий по строительству и реконструкции жилья.

3.2 Перспективное направление в развитии рынка долгосрочного кредитования

Система долгосрочного кредитования в Казахстане все увереннее набирает силу

Об этом свидетельствует много факторов и прежде всего широкое ее распространение в республике. Сначала было два пилотных проекта - для Астаны и Алма-Аты. Здесь их «обкатывали», отрабатывая все детали финансовых и договорных операций. Следует отметить, что изначально модель ипотеки формировалась «по образу и подобию» аналогичных, действующих в США, Индонезии, странах Европейского союза и в России. Из этого коллективного опыта в РК постарались перенять все лучшее. В результате возникла система, основанная как на иностранных вариантах, так и на собственных разработках.

Основной прорыв был осуществлен, когда в стране была создана совершенно новая, не имеющая аналогов в республике Казахстанская ипотечная компания. У истоков зарождения этого закрытого акционерного общества, 100 процентов акций которого принадлежит государству, стоял Национальный банк РК. В своих действиях он руководствовался разработанной в Казахстане концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития долгосрочного кредитования.

- Главная идея, положенная в основу деятельности компании заключается в рефинансировании ипотечных кредитов, выданных банками и организациями, осуществляющими отдельные виды финансовых операций, и выпуск на их основе специальных облигаций. Проще говоря, компания приобретает у банков-партнеров права требования по ипотечным жилищным кредитам и направляет их в залог, который обеспечивает исполнение обязательств по выпущенным нашим ЗАО облигациям. Размещая эти ценные бумаги среди казахстанских инвесторов, которыми являются пенсионные фонды и страховые организации, компания привлекает на внутренний рынок долгосрочные ресурсы для банков, осуществляющих кредитование покупки и ремонта жилья. Пока наша структура ориентируется именно на эти виды деятельности. Однако в скором времени по программе, разработанной в компании, будут предоставляться кредиты и на строительство жилья.

Сегодня потенциальная емкость городского рынка долгосрочного кредитования оценивается в три миллиона квадратных метров, что в денежном исчислении намного превышает сумму в миллиард долларов. Простор для инициативы огромный. Сейчас за право завоевать клиента и обеспечить его кредитом на покупку жилья борется около десятка различных финансовых структур. Однако на первом этапе главным партнером потенциальных заемщиков выступало акционерное общество «Астана-Финанс», которое первым оценило и использовало ипотеку, что позволило обойти конкурентов,

Несмотря на большое число новостроек, жилья в городе катастрофически не хватает и цена на него не снижается. Проведенный экспертами анализ показал, что стоимость одного квадратного метра в городе составляет от 400-560 долларов в домах, возведенных по типовым проектам, и до 1200 долларов - в так называемых элитных. К слову, на эти факты обратил внимание даже президент Нурсултан Назарбаев. Выступая в мае на совещании, посвященном проблемам застройки столицы, он упрекнул присутствующих в искусственном подъеме цен, которые не уступают московским, и потребовал от местной администрации больше внимания уделять сооружению муниципальных квартир стоимостью не более 300-350 долларов.

Сложно сказать, как успешно его пожелание будет выполнено. Очевидно же другое: цена одного «квадрата» в обычном многоквартирном доме среднего комфорта за последние три года подскочила с 400 до 700 долларов. Совершенно очевидно, что такие суммы обычному горожанину не по карману. И вряд ли следует рассчитывать на их снижение. Как показывает практика, цены легко скачут вверх, но крайне неохотно падают. И строительство - не исключение из этого правила. Поэтому в казахстанском обществе все более крепнет убеждение, что стоимость недвижимости никогда не опустится до приемлемого для большинства населения уровня, а потому приобретение жилья в собственность является одним из лучших вложений капитала. Так мы снова возвращаемся к ипотеке.

...