Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

Среди ее столичных клиентов почти половина - это семьи, чей совокупный месячный доход не превышает 50 тысяч тенге. То есть к самым обеспеченным гражданам их не отнесешь. И все же именно они во многом определяют политику финансовых структур в этой сфере. Средний возраст таких заемщиков составляет 41 год, 18 процентов из них - относительно молодые тридцатилетние люди. Такая, в общем, картина.

Но это в столице государства, которая пользовалась и пользуется повышенным вниманием всех уровней власти. По схожему сценарию развивались события и в Алма-Ате, которую в РК нередко называют «южной столицей». А как дело обстоит в менее благополучных городах - допустим, в Чимкенте, где заработная плата в целом по региону составляет в среднем 13, 6 тысячи тенге, или 67 процентов к общереспубликанскому уровню? В этом отношении областной центр находится в более сложной ситуации по сравнению со многими другими. И все же ипотека успешно обосновалась и здесь.

Все началось с того, что ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» решила расширить сферу своего влияния на другие области республики.

Естественно, не был обделен вниманием и Чимкент - в первую очередь благодаря тому, что здесь имеются крупные промышленные предприятия. Повышенную заинтересованность проявили и в областной администрации: тут, как и повсеместно в Казахстане, самыми неприкаянными оказались работники бюджетной сферы, которые не имели побочных заработков и «сидели» на одном окладе - его даже самый заядлый оптимист не решился бы назвать достаточным для безбедного существования. В городе подготовили список потенциальных клиентов - людей, нуждающихся в крыше над головой с указанием совокупного семейного дохода. Таких оказалось около двух тысяч. С помощью ипотеки местные власти и надеются решить задачу.

В прошлом году в Южно-Казахстанскую область последовали рабочие командировки специалистов Казахстанской ипотечной компании. Они изучили местную ситуацию и пришли к выводу, что в городе имеются все предпосылки для внедрения новой модели долгосрочного кредитования строительства жилья. Южно-Казахстанский филиал Национального банка республики помог гостям встретиться с трудовыми коллективами некоторых крупных предприятий - в том числе на Южполиметалле и на цементном заводе. Диалоги между участниками этих встреч оказались обнадеживающими. Кроме того, в тот же период был определен и будущий партнер ипотечной компании. Им стал местный филиал республиканского банка «Центр-Кредит». Удалось договориться и о том, чтобы в Чимкенте постоянно находился представитель компании, который мог бы оказать оперативную техническую помощь как банковским служащим, так и людям, желающим получить кредит.

Однако его роль этим не ограничивается. Он занимается также анализом финансовых возможностей заемщиков, консультирует их по вопросам сбора необходимых документов - вплоть до предоставления адресов тех учреждений, где следует получить необходимые справки. Тут, к сожалению, приходится побегать: бюрократия суверенного Казахстана оказалась ничуть не лучше, если не хуже, советской. В те времена хоть парткома боялись, теперь никто и ничего не боится. Но это, следует признать, давно стало для местного населения привычным явлением. Хотя и не очень приятным.

Но, несмотря на возникающие трудности, дело успешно продвигается. Немало тому способствует и массовая реклама новой системы. Сегодня ссудный портфель Южного Казахстана по кредитам Казахстанской ипотечной компании превышает 20 миллионов тенге. А средний размер кредита на одного заемщика составляет около пяти тысяч долларов. Эта сумма характерна и для Казахстана в целом. К реализации ипотечной программы подключились и банки второго уровня. Они быстро поняли свою выгоду, и хотя действуют порой осторожно, не желая подвергать себя финансовым рискам, тем не менее уже записали на свой счет выданные кредиты в общей сложности на 200 миллионов тенге. В последние дни в Казахстане отмечены факты, которые нельзя оценивать иначе, чем решительные шаги в перспективном «ипотечном» направлении. Так, специальным постановлением Национальный банк РК присвоил Казахстанской ипотечной компании статус финансового агентства. В официальном уведомлении по этому поводу говорится: «Получение статуса финансового агентства позволит значительно повысить инвестиционную привлекательность облигаций компании в целях минимизации стоимости и удлинения сроков заимствований, привлекаемых для развития долгосрочного кредитования». Такого рода меры предусмотрены казахстанским законодательством. Например, в принятом в начале июля законе о рынке ценных бумаг устанавливается порядок, который признает финансовым агентством тот банк или организацию, осуществляющую отдельные виды денежных операций, которые уполномочены участвовать в реализации государственной инвестиционной политики в определенных сферах экономики. В этих целях они могут заимствовать средства на финансовом рынке как внутри страны, так и за ее пределами. Выпускаемые ими облигации являются их ценными бумагами и не облагаются подоходным налогом у источника выплаты. Именно это обстоятельство, по мнению экспертов, существенно повышает привлекательность облигаций Казахстанской ипотечной компании для их владельцев. Другой факт последних дней также напрямую связан с ипотекой. В республике перевернул первую страницу своей «биографии» Жилищный строительный сберегательный банк. Решение о его создании было принято правительством еще в апреле нынешнего года. Все это время шла подготовительная работа, и вот в августе, наконец, состоялось первое заседание совета директоров, на котором были утверждены председатель и члены правления. Основные функции банка сводятся к такому обстоятельству. Население может открывать в нем депозитные счета, на которых будут накапливаться средства, предназначенные в дальнейшем для жилищного строительства. Когда накопится определенная сумма, которая должна быть не менее половины стоимости будущей квартиры или особняка, по заявлению вкладчика ему могут выделить в этом банке кредит на недостающую сумму. Ставки вознаграждения по вкладам устанавливаются в момент заключения договора и остаются неизменными в течение всего срока его действия. Тут может возникнуть вопрос, зачем республике две мощные финансовые структуры, которые решают схожие задачи? Отличия у них есть. Не будем углубляться в различные нюансы вопроса. Отметим главное. Ипотечная компания предназначена для обслуживания той категории населения, которая относится к финансово обеспеченной. Эти люди готовы платить за кредит высокие проценты - лишь бы сразу получить необходимые средства на приобретение жилья. У Жилсбербанка иной подход к клиентуре. Будущие вкладчики в его накопительную систему не столь богаты, чтобы сразу получить большой кредит, а потом расплачиваться в течение нескольких лет. Они вынуждены ждать пока на депозите накопятся необходимые суммы. Правда, пока новое финансово-кредитное учреждение с клиентами не работает - идет окончательная доводка структуры банка и условий его функционирования. Однако уже в ближайший месяц он распахнет свои двери для вкладчиков.

Так долгосрочная система финансирования жилищного строительства в Казахстане вышла на новый виток своего развития.

Отметим главные выгоды системы стройсбережения для государства:

· государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

· государству создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

· в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одно временно учитывая их при налогообложении.

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

Как показывает международная практика, развитие долгосрочного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие долгосрочного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки для развития долгосрочного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15% от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24% (2004 г.) до 12% (2007г.). К тому же, если в начале зарождения долгосрочного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

Инициатором внедрения системы долгосрочного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау - двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска - высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

В Казахстане должна функционировать система долгосрочного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы долгосрочного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути долгосрочного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

Список использованной литературы

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. - СПб. : Питер, 2003.

Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт. - 2003 г. - № 12

Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. - М. : Финансы и статистика, 2002.

Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С. -Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2002

Грачев И. «Стройсберкассам - быть!» - Банковское дело в Москве. - 2005 г. - № 11

Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” - НП №25 (213), C: \Downloaded files\Ипотека\issled8. html21 июня 2005

Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” - НП №24 (212) C: \Downloaded files\Ипотека\issled8. html, 14 июня 2005 г.

Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. - С. 49

Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы. -2005. -№6

Иванов В. В. Все об ипотеке. - М. : МТ-Пресс, 2003

Иванов В. В. Ипотечное кредитование. - М. : Информ. -внедр. Центр «Маркетинг», 2004

Ивасенко А. Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека? ” - Континент №12 (74) 12, 25 июня 2005 г.

“Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2007 г.

Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 2002 г. -№ 16

Красиков А. Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2005. - № 10

Кусаинов Сагындык. «Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского долгосрочного кредитования” - Газета. кз, 24. 10. 2006 г.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ долгосрочного жилищного кредитования, Под ред. Н. Б. Косаревой. - М. : «Институт экономики города», 2005

Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска долгосрочного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7 (79), 2004 г.

Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве», август 2005 г.

“Нестабильность мешает развитию долгосрочного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета «Навигатор», 14 августа 2005 г.

Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование. 10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2005 г.

Попов А. Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. - 2002. - № 12

Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2003 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы долгосрочного кредитования”

Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - «Деловая неделя»№ 15 (593), 16 апреля 2007 г.

Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2005 г. -№ 37

Рябченко Л. И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит. - 2000. -№3. - С. 54.

Сергеев Д. А. Влияние системы долгосрочного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб. : Нестор, 2003. -С. 188.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб. : Питер, 2004.

Урчукова Ж. М. Особенности организации долгосрочного кредитования в современных условиях - Финансист. -2005. -№1

Цылигина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. - М. : Экономика, 2004

Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности долгосрочного кредитования” - Строительная Газета, 19. 09. 2006, с. 9

Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” - ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2005 г.

Приложение

Двухуровневая система долгосрочного кредитования

Первичный рынок

1 - передача денежных средств за жилье;

2 - передача прав собственности на жилье;

3 - выдача долгосрочного кредита;

4 - залог жилья (ипотека) ;

9 - страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 - выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 - независимая оценка заложенного имущества;

12 - проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 - обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 - уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 - денежные средства за ипотечные кредиты;

7 - размещение ипотечных облигаций;

8 - денежные средства за ипотечные облигации.

Размещено на Allbest.ru