Ипотечное кредитование: сущность и виды в РФ

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. [16,с.9]

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного разви-того рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка. [11,с.5]

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

- между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли. [11,с.10]

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что, в конечном счете, ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и от эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом. [11,с.12]

Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

2.1 Ипотечный кредит в РФ

Что происходит с отечественным рынком ипотечного кредитования и основными его показателями? Какие тенденции можно отметить? Что можно ожидать в перспективе? На эти и другие вопросы постарался ответить аналитик RealtyPress Олег Королев на основе данных о рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредитах, общая сумма которых составляет порядка 140 млрд. рублей.[14,с.3]

Рисунок 1 - Средневзвешенная ставка ипотечного кредита

Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах - это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве - 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние два месяца можно заметить тенденцию некоего уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то к концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась - происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране. [14,с.4]

Можно ожидать незначительного уменьшения процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

Рисунок 2 - Средневзвешенный срок ипотечного кредита

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет. [14,с.5]

В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечных кредитов с более продолжительными сроками, и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Рисунок 3 -Средний размер ипотечного кредита

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие если не пропасти, то, как минимум, глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице - 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределенности немногие захотят инвестировать туда свои средства. [14,с.5]

Рисунок 4 - Средний первоначальный взнос

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае, причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Рисунок 5 - Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или, точнее сказать, той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года. [14,с.6]

Наверное, здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и все различные премии, и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2010 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Рисунок 6 - Средняя площадь приобретаемого жилья

Как видно из диаграммы, ни какой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза - существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различии менталитетов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе. [14,с.7]

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Рисунок 7 - Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода, не наблюдается. Незначительный прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка - средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но, тем не менее, подросла.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.[14,с.7]

Текущая ситуация и тенденции на рынке свидетельствуют о том, что ипотека вновь становится недоступной для значительного числа представителей среднего класса - основных потребителей ипотечных кредитов. В связи с этим в 2013 году мы ожидаем заметное охлаждение спроса на ипотеку и сжатие ее темпов роста по сравнению с 2012 годом.

Рынок, по оценкам, преодолеет отметку по объемам выдачи в 1 трлн рублей. Этому не помешает даже наметившийся рост ставок на рынке, поскольку ипотека обладает определенным лагом. Многие заявки действуют в течение нескольких месяцев. Даже в конце года многие заемщики смогут получить кредит по ставкам, которые действовали в середине года или до конца третьего квартала. Однако мы ожидаем дальнейший рост ставок по ипотеке до конца года, который уже окажет заметное влияние на рынок в 2013 году. В результате даже при оптимистичном прогнозе темпы роста ипотеки в 2013 году не превысят 30-40% по сравнению с 50-60% по итогам 2012 года.

Как я уже отметила, динамика рынка в первом полугодии вселяла оптимизм. Этому есть 4 причины. Существуют 4 фактора, которые оказали позитивное влияние на рынок. Во-первых, имело место снижение до исторических минимумов ставок по кредиту. К началу года в большинстве банков они были снижены. Затем наблюдался небольшой рост, но в целом первое полугодие отмечалось очень низкими ставками по ипотеке в сочетании с все еще достаточно низкими ценами на жилье. [14,с.8]

Во-вторых, стабилизировалось качество ипотечного портфеля. Просрочка не росла вовсе или росла минимально. В-третьих, в 2011 году на рынок вышли или вернулись банки, которые также способствовали активизации спроса посредством своих специальных предложений. В первом полугодии мы увидели результаты. Многие банки выросли по ипотеке более чем на 200-300%. На рынок вышло много новых банков, а также вернулись банки, которые в свое время прекратили работу с ипотекой. Стоит выделить банки «Уралсиб» и «Связь-Банк». Как раз они примерно к середине прошлого года активизировали работу на ипотечном рынке. В то же время могу назвать «Райффайзенбанк» и «Абсолют Банк», которые годом ранее демонстрировали темпы прироста более 400%, а сейчас они имеют отрицательное значение выдачи. Мы связываем это с изменением кредитной политики их материнских структур в связи с кризисом в еврозоне.

В-четвертых, рынок жилищного строительства постепенно нормализуется. Ситуация на нем заметно улучшилась по сравнению с прошлым годом. Это также стало одним из факторов роста ипотеки.

60% регионов показали темпы роста ипотеки выше среднерыночных. В этой связи стоит выделить Москву, которая обогнала в рэнкинге Тюменскую область, выйдя на второе место. Мы это связываем с тем, что как раз в конце прошлого года и в этом году были запущены продажи новостроек в Московской области в преддверии расширения границ Москвы.

Как отмечено выше, позитивным фактором является снижение ставок по ипотеке. Сейчас мы видим рост, но в целом ставки все еще находятся на достаточно привлекательном уровне. Просроченная задолженность с начала года выросла всего лишь на 1% в абсолютном выражении. Ее доля сейчас составляет менее 3% и с каждым месяцем снижается. [13,с.2]

Ситуация из года в год особо не меняется. В 2012 году имел место значительный рост ввода жилья. Темпы прироста стали положительными, причем рост значителен. Все это в совокупности привело к тому, что доля ипотеки во всех сделках с недвижимостью выросла впервые за всю историю ипотечного рынка до 20%, т. е. пятая часть всех сделок с недвижимостью проходит через ипотечные сделки.

Итоги 2012 года свидетельствуют о том, что шанс, который давал российской экономике высокий уровень цен на нефть, был использован не в полной мере. Во многом это произошло из-за кризисных явлений в еврозоне, которые негативным образом сказались как на уровне ликвидности банковского сектора, так и на поведении инвесторов, спровоцировав значительную утечку капитала из РФ. [13,с.3]

Основным фактором роста экономики в 2012 году стало внутреннее потребление населения, что без иных структурных изменений в реальном секторе было явно не достаточно для уверенного роста ВВП. В целом во втором квартале 2012 года потребление домашних хозяйств обеспечило около 3,4% из 4,0% роста ВВП (в первом квартале ? около 3,8% из 4,9% роста ВВП). По оценке Росстата, за 9 месяцев прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года составил 3,9% ? несмотря на благоприятную ценовую конъюнктуру для российского сырьевого экспорта, темпы роста экономики начинают замедляться.

Кроме того, подорожание стоимости фондирования для банков, включая рост стоимости привлечения средств через ипотечные ценные бумаги, ожидаемо привело к росту стоимости кредитования для физических лиц, особенно в третьем квартале, и постепенному охлаждению спроса к концу года.

В этих условиях, несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики, в течение года российский ипотечный рынок продолжал активно расти. За 9 месяцев 2012 года населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 9 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 ? в денежном выражении. Такие объемы являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений за показателями выдачи ипотечных кредитов Банком России. По сравнению с 2008 годом, за 9 месяцев 2012 года было выдано в 1,4 раза больше ипотечных кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.

Основным вопросом на текущий момент остается перспектива развития рынка ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходил в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что по итогам трех кварталов ставка по кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 0,7 п.п. и составила 12,3%.

Таким образом, не исключено, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики поспешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на комфортном для них уровне, что повышает риски рецессии ипотечного рынка в 2013 году. [13,с.3]

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2012 года он составил 1 678 млрд. рублей, что на 42% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 496млрд рублей. Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и абсолютном выражении (3,04% и 54,9 млрд на 01.10.2012 против 4,47% и 60,6 млрд на 01.10.2011).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о возрастании риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Дорожающее на протяжении всего 2012 года фондирование лишило банки возможности ценовой конкуренции.

В этих условиях в течение 2012 года сформировался тренд к существенному снижению требований к подтверждению дохода заемщика.

Предварительные итоги 2012 года свидетельствуют и об активном развитии рынка жилья.

Оборот рынка жилой недвижимости (количество объектов, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам трех кварталов) достиг 3 млн. объектов, что на 13% превышает уровень соответствующего периода 2011 года.

Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение доли ипотечных сделок. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за 9 месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года). [13,с.3]

Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка является преобладание на нем альтернативных сделок и постепенное возвращение инвестиционного спроса. На фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.

Следует отметить, что вместе с оживлением рынка цены на жилье перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 2009?2011 годов. К концу третьего квартала 2012 года в России цены на жилье выросли по сравнению с концом четвертого квартала 2011 года на 9,1% как на первичном, так и на вторичном рынке, в то время как инфляция за этот период составила 6,6%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не привел к сокращению доступности приобретения жилья: значения индексов доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не меняются с начала 2010 года.

Тем не менее, на протяжении всего года в строительном секторе восстановление шло достаточно вяло. По данным Росстата, за три квартала 2012 года введено в эксплуатацию 408,6 тысяч домов и квартир общей площадью 34,6 млн. кв. метров, что составило 101,6% и 102,7% соответственно к объему ввода жилья в аналогичном периоде предыдущего года. Таким образом, наметившееся восстановление строительства крайне не устойчиво, хотя опережающие индикаторы строительного сектора ? объемы выполняемых работ и кредитование девелоперов ? продолжают расти. [13,с.4]

От текущей ситуации перейдем к прогнозам. Как уже сказано ранее, в 2012 году рынок преодолеет планку в 1 трлн. рублей. Однако, если годом ранее мы прогнозировали, что объем рынка составит от 1 трлн. рублей до 1,2 трлн. рублей, сейчас мы полагаем, что рынок пойдет по нижней границе. Его темп прироста не превысит 55%, а объем выдачи - 1,1 трлн. рублей. Мы исходим из того, что текущая макроэкономическая ситуация существенно ухудшаться не будет и сохранится на текущем уровне. При этом цены на нефть не опустятся ниже психологического уровня 100 долларов за баррель. Мы ожидаем, как уже говорилось, рост ставок по ипотеке, но, учитывая лаг между одобрением ипотечного кредита и его выдачей, мы полагаем, что до конца года влияние роста ипотечных ставок будет незначительным. Они не помешают рынку взять 1 трлн. рублей.

В 2013 году ситуация будет хуже, потому что рост ставок окажет значительное влияние на спрос. Мы ожидаем новую волну повышения. Она будет связана, во-первых, с недавним повышением ставки рефинансирования Банком России. Во-вторых, Банк России предупредил, что может продолжить ужесточение, то есть снова поднять ставку рефинансирования. Соответственно, банки будут следовать за регулятором и также повышать свои ставки.

Также ожидается, что будут расти ставки по ипотеке в регионах, в региональных малых и средних банках. Это связано не только с увеличением ставок по ипотеке по наиболее популярным программам АИЖК, но также и с переходом АИЖК на новые правила выкупа закладных: переход к опционам. Многим небольшим банкам станет не очень выгодно работать по такому принципу. Возможно, малые банки станут отказываться от работы с АИЖК, будут переходить на собственные программы или делать упор на собственные программы, что неминуемо приведет к росту ставок с учетом более дорогого их фондирования. Соответственно, их ставки могут сравняться со ставками крупных банков, а при прочих равных условиях и при равных ставках крупные банки имеют возможность предложить и более привлекательные условия по ипотеке. У них более высокая оперативность принятия решений, зачастую более качественный сервис и большее количество отделений.

Прогноз на 2013 год будет полностью зависеть от того, какой будет динамика роста ставок. В оптимистичном прогнозе макроэкономическая ситуация будет оставаться стабильной, при этом рост ставок по ипотеке в трех ведущих банках не превысит 1-2 п. п. В таком случае мы ожидаем, что темпы роста объемов выдачи по ипотеке по итогам 2013 года составят около 30-40%. В нестабильной макроэкономической ситуации, если будут иметь место провалы, например по цене на нефть, возможно дальнейшее удорожание стоимости фондирования для банков и, соответственно, более значительный рост ставок. Мы ожидаем, что при пессимистическом прогнозе он превысит 2 п. п. Тогда темпы прироста ипотеки составят не более 30% в годовом выражении, а ее объемы - не боле 1,4 трлн. рублей. Мы очень надеемся, что ситуация будет развиваться именно по оптимистичному сценарию, ипотека останется доступной для большего числа граждан. [13,с.5]

Что касается ставок. Кто задает тон на рынке ипотечного кредитования? От этого будет зависеть поведение процентной ставки. Общая тенденция, к сожалению, не в пользу ипотеки. Сейчас Центральный банк повысил среднюю ставку привлечения по депозитам. Для физических лиц она составляет около 10% за счет того, что туда вошли крупные розничные банки, которые занимаются розничным кредитованием. Доходность на этом рынке значительно выше. Зачем давать ипотеку под 10%, когда можно дать розничный кредит под 20% или даже под 30%? Разогрев розничного рынка толкает ставки вверх.

Ипотека - это низкомаржинальный продукт, ставка должна быть доступна населению. Она держалась в последние годы на уровне 10-11%. Тенденция к повышению будет. Конечно, кризис, о котором говорили предыдущие участники нашей конференции, отразился и на России. Глобальный кризис продолжается, поэтому ожидания инвесторов тоже отрицательные, рост ставок будет продолжаться.

Проанализировав структуру банков, которые являются маркет-мейкерами, мы увидим следующее. На 1 июля 2012 года у нас всего ипотеки 1 трлн. 673 млрд. рублей, а значит, на балансах чуть больше 1 трлн. 300 млрд. рублей. Кто же лидирует? Сбербанк - 45,5%, Группа ВТБ (Транскредитбанк, Банк Москвы) - чуть более 17%, АИЖК - 10%, Газпромбанк - 5%. Иными словами, если сложить доли 4 лидеров, сумма составит практически 4/5 ипотечного рынка, поэтому именно эти 4 игрока задают ставку в ипотеке. Если они не будут ее повышать, конечно, банку «ДельтаКредит» невозможно будет выдавать под 15%, когда Сбербанк предлагает ставку 10%. В определении ставки будет играть роль больше политическая составляющая. [13,с.6]

Главное, на рост ипотечного кредитования, на его объем влияет то, что люди учатся жить в кредит. Американцы живут в кредит, и счастливы. У нас для людей старшего поколения жизненная модель была такова: «Коплю всю жизнь, во всем себе отказываю. К концу жизни купил квартиру. Я счастлив, но жизнь уже прошла». Молодые люди сейчас являются основными потребителями ипотеки. Молодежь, те, кому сейчас 35 лет, до 70 лет могут выплатить ипотеку. Мы видим по продажам в наших ипотечных объемах, где мы работаем, основную группу составляют заемщики в возрасте около 30 лет. Это молодежь с совершенно иным менталитетом. Молодые люди уже не боятся брать ипотечные кредиты. Происходит популяризация ипотеки.

Государство в 2008 году созданием агентства АИЖК подтвердило, что оно помогает заемщикам, не оставит их в беде. Поэтому постепенно уходит в прошлое мнение, что ипотека - это кабала, а банкиры - страшные звери, которые неожиданно потребуют досрочного возврата кредита, а люди окажутся на улице. Это уже уходит в прошлое. Люди доверяют банкам. Банки достаточно цивилизованно ведут себя с заемщиками, никто их не выгоняет на улицу без нужды. Соответственно, люди перестали бояться так называемой «ипотечной кабалы», все чаще пытаются улучшить свои жилищные условия уже сейчас. По этой причине рост ипотеки, на мой взгляд, является количественным и экстенсивным.

Рефинансирование как таковое сейчас актуально в меньшей степени. Оно развивается, но довольно слабо. На мой взгляд, все большее и большее количество людей будет вовлекаться в ипотеку за счет популяризации. Больше 20% людей вовлечено в ипотеку, 6 лет назад этот показатель составлял 9,5%. Со временем будет как в США - 90%. Однако этот количественный рост «упрется» в возможности рефинансирования. Если держать все кредиты на балансе, то и крупные банки не могут себе позволить бесконечно наращивать портфель, поэтому следовало бы сосредоточиться на вопросах рефинансирования ипотеки и поддержки государства в этом вопросе.

2.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

После разработки и утверждения таких государственных программ, выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны возрасти с 650 тыс. в 2012 году до 868 тыс. в 2020 году. Другими факторами, стимулирующими доверие населения страны к ипотечным программам, должны стать: [2]

- дальнейшее снижение инфляции по стране;

- снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

- повышение уровня денежных доходов у населения;

- рост средних размеров ипотечных кредитов;

- рост объемов жилищного строительства по стране.

Сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать роста цен на ипотечные кредиты по РФ примерно на 0,5-1%. А по процентным ставкам цифры достигнут 13-13,5% годовых.

По словам риелторов, эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость. [2]

Например, если рассмотреть ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, как следует из годовых отчетов, средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3%.

Подобные повышения кредитных ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете на денежные единицы суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам увеличились не более чем на 1 тыс. рублей в месяц.

Ипотека для российских семей продолжает оставаться «спасательным кругом», если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке - отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания. [2]

Как будет формироваться рынок ипотечного кредитования в России в 2013 году?

Естественно, что на 100% прогнозы финансовых и кредитных аналитиков могут не сбыться. Для осуществления всех планов по ипотечному кредитованию должно быть главное условие - все принятые и принимаемые в будущем ипотечные программы должно контролировать государство. Кроме того, должны быть учтены следующие факторы:

«Свежие идеи». Так как ипотечный рынок в целом по стране можно считать вполне сформировавшимся, следовательно, основные «игроки» этого рынка тоже определены. Опасных конкурентов, которые бы могли существенно повлиять на изменения процентных ипотечных ставок, пока не существует. Значит, планы развития ипотечного рынка между «игроками» давно определены, стратегия их поведения не будет кардинально меняться, будут лишь вноситься небольшие поправки (корректировки) в ипотечные программы. Но для любого бизнеса важно его дальнейшее развитие. К примеру, загородный сегмент пока остается до конца не разделенным на сферы влияния основных «ипотечных игроков». Нужно развиваться в этом направлении и искать другие, альтернативные ходы для «свежих идей».

Ипотечная зарубежная недвижимость. Согласно статистике, в качестве второго приобретаемого жилья все большее количество российских семей (с хорошим достатком и стабильной зарплатой) стремится купить по ипотеке зарубежную недвижимость. Значит, 2013 год должен стать переломным и в этих вопросах. Будет наблюдаться жесткая борьба среди «основных ипотечных игроков» за сферы влияния на рынке зарубежной ипотечной недвижимости, борьба за потенциальных клиентов-заемщиков. В первую очередь, речь о недвижимости в странах ЕС, где активно стимулируются вопросы российских инвестиций в сектор недвижимости. Российские банки пока только начинают осваивать эту новую для себя «ипотечную тропу». Простому российскому гражданину пока нелегко найти в России банк, готовый под залог имеющейся у клиента недвижимости выдать кредит на покупку жилья за границей. Но, по прогнозам экспертов, уже в 2013 году общая картина с подобными предложениями должна резко измениться. В европейских странах процентные ставки по ипотеке не превышают 5% годовых, российские же банки пока не готовы на такие условия ипотечного кредитования клиентов. Значит, должна быть создана альтернатива.

Развитие сотрудничества между кредитными банками и компаниями-застройщиками. В 2012 году наблюдался выгодный симбиоз многих банковских учреждений и строительных компаний при участии компаний-риелторов. Для клиентов такое сотрудничество тоже полезно, ведь гражданин может не только с выгодой для себя оформить ипотеку, но и выгодно приобрести жилье, если в этом будет заинтересована вторая сторона - застройщики. По прогнозам на 2013 год, такие виды сотрудничества между российскими банками и строительными компаниями будут только укрепляться к взаимной выгоде всех сторон - участников ипотечного рынка.

Будут ли в 2013 году ужесточаться условия по выдаче ипотечных кредитов населению?

Аналитики АИЖК считают, что ужесточать условия выдачи кредитов по ипотеке бессмысленно. На 2013 год прогнозируется некоторый спад спроса на ипотечную недвижимость. Самые «нуждающиеся» в жилье заемщики уже успели оформить кредиты на жилье в 2011-2012 гг. на выгодных для себя условиях, по действующим ипотечным программам, поддерживаемым государством. Поэтому спад спроса на ипотечное жилье, по самым негативным прогнозам, может увеличиться на 5-7%. Этого допустить никак нельзя, поэтому банки будут всячески стараться «завлечь» новых клиентов-заемщиков. Уже в 2012 году можно было наблюдать, как некоторые банки начали предлагать своим клиентам кредиты без залоговых обязательств. По всей вероятности, их примеру последуют и другие банковские учреждения. То есть ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов ожидать не стоит. [2]

Итоги: Если сценарий развития ипотечного рынка на 2013 год будет развиваться по «консервативному пути», с учетом применения всех позитивных факторов и эффективных ипотечных инструментов, а также при поддержке государства, доля ипотечного кредитования в стране может реально повыситься на несколько процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста этих показателей - с 13,5% годовых до рекордных 30%.

При «форсированном сценарии» развития ипотечного рынка, с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, никаких четких прогнозов аналитики дать не смогут. [2]

Разработанная долгосрочная Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту. [23]

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Правда, остается не ясным, что произойдет с чрезмерным корыстолюбием застройщиков, банкиров и чиновников, которое является основной преградой на пути к доступному жилью сегодня.

Также Стратегия безапелляционно утверждает, что «уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита». Подобного рода заявления ласкают слух, но хотелось бы больше конкретики: что, при «замороженных» ценах на жилье резко возрастут доходы граждан? Но с какой стати? Или доходы продолжат расти в прежнем темпе, но жилья настроят столько, что оно будет стоить не дороже мусора? Но тогда почему уже многие годы не удавалось ощутимо повысить объемы строительства, а тут вдруг получится? В Стратегии заявлены следующие типовые параметры ипотечного кредита будущего: фиксированная процентная ставка на уровне инфляции плюс 1%, первоначальный взнос снизится до 10% (при условии страхования кредита) и средний срок погашения составит 32 года. [2]

Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих "аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка.

В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам. [23]

Для формирования институционального механизма развития ипотеки в России необходимо, чтобы рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.