Ипотечный кредит: функции и роль в современной России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

Ипотечный кредит: функции и роль в современной России

Введение

ипотечный правовой кредитование

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование - актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем - как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем - показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

- рассмотреть правовую и экономическую сущность кредита, ипотечного кредитования, а также определить его место в совокупности банковских операций;

- исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании - выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов, рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;

- изучить нормативно-правовую литературу и работы отечественных экономистов по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- разработать методологические подходы к эффективному управлению совершенствованием ипотечного кредитования граждан

Объектом исследования выступают коммерческие банки. Предметом исследования является ипотечное кредитование.

Правовой, научной и методической основой курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

1. Ипотечный кредит - понятие, особенности

Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита является для многих единственной возможностью приобрести собственную жилплощадь. Не всегда и далеко не у всех, кто желает приобрести жилье, имеется в распоряжении вся сумма, необходимая для покупки. Поэтому при наличии части средств можно задумываться над вопросом получения ипотечной ссуды, которая позволит решить жилищный вопрос. Ввиду возросшего интереса к ипотечному кредитованию встает вопрос о том, в чем же состоит понятие ипотеки и что же это такое.

Рассмотрение понятия ипотеки позволяет оценить степень его сложности и многогранности, что дает понять сложность процесса оформления ипотечного кредита. При этом каждый, кто сталкивался с оформлением ипотечного займа, может с определенной долей уверенности говорить о том, что преодоление трудностей ипотечного кредитования отнимает достаточное количество времени и сил.

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

* функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

* функция обеспечения возврата заемных средств;

* функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

* функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [2, с. 11].

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов. Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит. Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных. Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья. [1, с. 74]

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Еслифирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом -

Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк.

При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро.

Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

- Банки, предоставляющие ипотечные кредиты:

По данным Центрального банка РФ в настоящее время количество кредитных организаций составляет 978. Из них жилищные кредиты предоставляет 731 организация. (В 2011 году эти показатели составляли 1000 и 718 соответственно, в 2010 году - 1038 и 692). Т. е количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты, увеличивается.



Банки, предоставляющие ипотечные кредиты в России, можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные и частные.

Два банка с государственным участием - Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают более 50% ипотечного рынка. Это совершенно логично - самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.

Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпоТек Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). Финансовый кризис внес свои коррективы в данный список. Из чисто специализированных ипотечных банков на рынке остался только МИА. Остальные либо были поглощены (ГИБ), либо перепрофилировались в универсальные банки (РИБ). На сайте ИпоТек Банка вообще отсутствует слово «ипотека».

* Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банков оказался наиболее стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «ДельтаКредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

* Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и до середины 2010 года выступал сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В июле 2010 года Восточный экспресс банк приобрел 100% долей Городского ипотечного банка у банка «Morgan Stanley». С конца 2010 года Городской ипотечный банк прекратил выдачу ипотечных кредитов и в настоящее время его дейтельность ограничена обслуживанием выданных ипотечных кредитов.

* ИпоТек Банк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдает ипотечных кредитов.

* Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. С июля 2010 года Русский ипотечный банк возобновил действие собственных ипотечных программ.

* Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы, и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

· * Флексинвест Банк - первоначально работал в Самаре под названием Волжский Универсальный банк. 21 апреля 2008 года инвестиционный фонд Aurora Russia Limited приобрел 100% акций ОАО «Волжский Универсальный Банк», после чего он стал позиционироваться как специализированный ипотечный банк, предоставляющий кредиты по собственным программам и по стандартам АИЖК. В настоящий момент действует только головной офис банка в Москве.

Рефинансирующие организации - 2005 году на российском ипотечном рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования, и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска.

До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. Помимо этого ряд банков-оригинаторов осуществлял куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и / или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время:

* АИЖК - государственная компания, рефинансирует кредиты, выданные по установленным стандартам аккредитованными организациями.

· * Компания «АТТА Ипотека» - прекратила деятельность по рефинансированию и продвижению своих продуктов на рынке и занимается лишь обслуживанием своего ипотечного портфеля. Кризис разрушил сделку компании по секьюритизации ипотечного портфеля, которая находилась в стадии разработки.

· * Банк «ГПБ-Ипотека» (до 2007 года - «Совфинтрейд»), был перепрофилирован из универсального банка в специализированное ипотечное подразделение группы «Газпромбанк» в 2004 году. До 2008 года банк входил в число лидеров ипотечного рынка. При этом непосредственно выдачей ипотечных кредитов банк не занимался, рефинансируя кредиты своих региональных операторов. С конца 2008 года банк «ГПБ-Ипотека» приостановил выкуп ипотечных кредитов во всех регионах присутствия, за исключением разовых сделок. В начале марта 2010 года банк возобновил деятельность по рефинансированию.

· * Русская ипотечная акцептная компания - деятельность приостановлена.

· * Русско-Американская ипотечная компания - первая некредитная организация с иностранным капиталом, специализировавшаяся на покупке ипотечных портфелей. В 2007 году заключила сделку с АИЖК по покупке пула кредитов на сумму $161 млн. В настоящее время компания прекратила свою деятельность.

· * Банк «КИТ Финанс» - приостановил деятельность по рефинансированию и выдаче ипотечных кредитов. По сообщениям в прессе, в ближайшее время ипотечный бизнес будет передан ТрансКредитбанку в связи с тем, что основной акционер ТрансКредитБанка компания РЖД стала одним из двух основных акционеров «КИТ-Финанса».

·  В результате финансового кризиса 2008-2009 годов число участников российского рынка рефинансирования значительно уменьшилось. Фактически монополистом на этом рынке осталось государственное АИЖК. Сегодня единственным реальным конкурентом АИЖК выступает банк «ГПБ-Ипотека», учитывая большой региональный охват - свыше 40 операторов.

2. Тенденции развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Российская ипотека в 2012 году продемонстрировала новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2012 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.

Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.

Первой положительной тенденцией на ипотечном рынке страны является уменьшение первоначального взноса. Банки меняют условия кредитования и готовы предоставлять кредит при 20-30%-ном первоначальном взносе. Ранее взнос составлял 50%.

Еще одним изменением на рынке стало увеличение сроков кредитования. Сегодня самый длительный срок, на который можно взять ипотеку на «вторичку», составляет 20 лет.

Активны на рынке и плавающие ставки, которые «привязаны» к ставкам по депозитам либо учетной ставке НБУ. Сегодня подобные кредиты обходятся в 15,5-18% годовых. Однако они могут и подешеветь, это произойдет в случае снижения ставок по вкладам, а также уровня инфляции.

Последней новостью на финансовом рынке страны рынке, стало ветирование президентом резонансного закона, ключевыми пунктами которого является: разрешение взыскивать залоговое имущество на основе лишь исполнительной надписи нотариуса, запрещение потребительского кредитования в иностранной валюте и пересмотр фиксированных кредитных ставок. Однако, президент оспорил лишь маловажные детали этого документа, поэтому игроки рынка все же ожидают принятия этого закона.

По мнению финансистов, банковская система практически полностью адаптировалась к изменившимся условиям, в связи с чем эксперты прогнозируют и дальнейшее восстановление ипотечного рынка.

2.1 Результаты ипотечного кредитования по итогам 2012-2013 года

Несмотря на благоприятную для России динамику мировых цен на энергоносители, основным фактором роста экономики в 2012 году стало внутреннее потребление населения. Однако постепенное замедление экономики в 2012 году (в целом за 2012 год прирост ВВП составил 3,4%, что является самым низким уровнем с 1999 года) к началу 2013 года значительно усилило риск снижения потребительской активности населения, в том числе на рынке жилья и ипотеки. Темпы роста российской экономики за 9 месяцев 2013 года рост составил всего 1,3%, что является самым низким уровнем с конца 1990-х годов (за исключением кризисного 2009 года).

Факторами, препятствующими более динамичному развитию экономики, являются сохраняющаяся зависимость российской экономики от сырьевого экспорта, постепенно ослабевающий внутренний спрос, который являлся одним из основных драйвером развития в 2012 году, а также падение объема инвестиций на фоне роста производственных издержек, в том числе тарифов естественных монополий.

Такой, на первый взгляд, позитивный фактор, как рост зарплат (подталкиваемый их ростом в бюджетной сфере), на фоне замедления экономики и недостаточного роста производительности труда также приводит к увеличению издержек производства, что в свою очередь формирует отложенные риски роста уровня безработицы. Отметим, что уровень занятости населения является одним из самых значимых факторов, определяющих ситуацию на рынке ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, наблюдаемая в настоящий момент динамика макроэкономических факторов свидетельствует об отсутствии фундаментальных причин, которые позволили бы сохранить текущие темпы роста ипотечного рынка (44% в 2012 году, около 30% - по данным за третий квартал 2013 года в среднесрочной перспективе.). Более того, АИЖК отмечает растущие риски того, что в случае, если наблюдаемая рецессия затянется и приведет к росту уровня безработицы, а также отразится на доходах потенциальных заемщиков, рост ипотечного рынка может также приостановиться, а в перспективе - стать отрицательным.

Однако следует отметить, что пока этого не происходит, и итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе - сентябре 2013 года свидетельствуют об опережающем развитии рынка ипотеки в России на фоне общего замедления экономического роста в стране. В январе - сентябре 2013 года было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905,9 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января - сентября 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении.

Это даже немного выше того уровня, который прогнозировало АИЖК в начале года. Уже можно смело говорить о том, что налицо все более возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны. Об этом прямо свидетельствуют данные Росреестра - все большее количество сделок с жильем в стране совершаются при помощи ипотеки. Так, каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе - сентябре 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года). Особо отметим тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках - по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, более уверенно чувствуют себя застройщики. Так, за три квартала 2013 года поставлен рекорд ввода жилья в стране - 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кв. метров (+12% к соответствующему периодупредыдущего года). Ввод жилья по стране по итогам года обещает быть рекордным за последние 15 лет (с 1989 года).

Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) - в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. Также следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок. Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2013 года он составил 2 398,8 млрд рублей, что почти на 32% превышает уровень соответствующего периода 2012 года.

Абсолютный прирост портфеля с 01.10.2012 по 01.10.2013 составил 578,4 млрд рублей.

При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, но в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд рублей на 01.10.2012 г.).

Анализ поведения основных игроков показывает, что с учетом ослабления требований к заемщикам и относительно низкого первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным в предыдущие периоды, возможно ухудшение ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране (в частности, в случае роста уровня безработицы и падения доходов). Так, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, более 40 активных участников рынка предлагают ипотечные программы на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом менее либо равным 20%, и более 30 игроков - с 15% взносом. Даже у крупнейших игроков рынка есть предложения с 10% первоначальным взносом. Начавшийся в 2012 году рост цен на жилье как в номинальном, так и в реальном выражении, продолжился и по итогам 9 месяцев 2013 года. Однако стоит отметить, что существенный рост объемов выдаваемой ипотеки не приводит к формированию ценового пузыря - по итогам 9 месяцев 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности жилья. Как говорилось выше, это, по всей видимости, происходит из-за роста предложения нового жилья на первичном рынке. Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и прогнозы ее развития, АИЖК прогнозирует, что в 2013 году будет выдано порядка 800 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 1300 млрд рублей или немногим более, а средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов составит в 2013 году порядка 12,5% по сравнению с 12,3% в 2012 году. Месячная ставка по ипотечным кредитам к концу года будет на 0,4 - 0,6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда ставка достигала 12,7%.

Обращает на себя внимание также риск роста просроченных платежей, ввиду сохраняющейся тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков это станет спусковым механизмом ухудшения качества ипотечных портфелей банков и увеличения просроченной задолженности по высокорисковым кредитам.

В 2014 году сохранятся основные тенденции 2013 года, однако темпы роста ипотечного рынка замедлятся, что в свою очередь предохранит его от перегрева. По оценке АИЖК, при реализации базового экономического прогноза Минэкономразвития, в 2014 году населению будет предоставлено 820 - 890 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1400-1600 млрд рублей, а средневзвешенная ставка выдачи составит 12 - 12,5% годовых в рублях. В случае благоприятного развития ситуации во втором полугодии 2014 года ставка по ипотечным жилищным кредитам может опуститься ниже 12%.

Фундаментальные экономические факторы способствуют скорее будущему замедлению темпов роста развития ипотечного кредитования. Более того, текущая ситуация характеризуется нарастанием скрытых рисков, реализация которых может привести в будущем не только к приостановке роста ипотечного рынка, но и к началу его сжатия.

Прежде всего - это риски роста безработицы среди потенциальных ипотечных заемщиков и нарастание рисков и проблем с ликвидностью в банковской системе в целом. Несмотря на высокие цены на нефть - $108 за баррель марки Urals в среднем за 9 месяцев 2013 года, экономический рост в России практически остановился - в целом за 9 месяцев 2013 года экономика выросла лишь на оценочные 1,3% (к соответствующему периоду прошлого года, г/г), что является самым низким уровнем с конца 1990-х годов, за исключением 2009 г. В течение 9 месяцев 2013 года остановился рост основных индикаторов российской экономики (по сравнению с 9 месяцами 2012 года, г/г): индекс промышленного производства вырос всего на 0,1% (за 10 месяцев - на 0%), а инвестиции в основной капитал показали падение (-1,4%), также как и грузооборот транспорта (-0,4%). Экспорт товаров также показал отрицательную динамику (-1,9%), в то время как импорт товаров был положительным (+3,1%), что оказало своё влияние на рост обменного курса рубля, достигшего многолетнего максимума - среднемесячный курс доллара США в августе 2013 г. превысил 33 рубля (впервые с апреля 2009 г.), а курс евро превысил 44 рубля (впервые с сентября 2009 г.). Внутренний спрос, являвшийся основным двигателем экономического роста в 2012 году, остался ключевым фактором, поддерживающим экономику, однако темпы его роста несколько ниже, чем в предыдущем году. Так, за 9 месяцев текущего года оборот розничной торговли вырос в годовом выражении (г/г) на 3,8% (тогда как за январь - сентябрь 2012 г. прирост составил 6,9% г/г). Уровень продаж автомобилей продолжают падать (-7% за январь - сентябрь 2013 г., г/г). Рост объёмов платных услуг также замедлился (+2,4% г/г за 9 месяцев текущего года, по сравнению с +3,7% г/г в 2012 г.). Важно подчеркнуть, что внутренний спрос опирается на потребительское кредитование и растущие зарплаты, в том числе в бюджетном секторе. За девять месяцев 2013 г. номинальная среднемесячная начисленная зарплата выросла на 13,2% (г/г). Рост реальной зарплаты составил 5,9%, что ниже темпов прошлого года (9,2% г/г за 9 месяцев 2012 г.) из-за роста инфляции, достигнувшей 6,9% (г/г) за январь - сентябрь (в прошлом году уровень инфляции (ИПЦ) за соответствующий период вырос на 4,6% (г/г)). Всё это оказывает давление на прибыль компаний и их рентабельность, которая также устойчиво снижается, почти по всем отраслям - рентабельность проданных товаров (продукции, работ, услуг) упала в I полугодии 2013 года до 7,7% (с 10% в I полугодии 2012 г.). Такая ситуация может привести к замедлению темпов роста зарплат и даже к росту уровня безработицы в будущем (а первые признаки такого развития ситуации уже появляются), что в дальнейшем может привести к росту просроченной задолженности по кредитам, в первую очередь, потребительским, но также и ипотечным. Отметим, что хотя уровень безработицы пока остаётся на низком уровне, он стабильно растёт - после минимального значения в IV квартале 2012 г. (5,2%) он уверенно рос, достигнув 5,6% во II и III кварталах (с исключённой сезонностью). Важно отметить, что в условиях, когда потребительский спрос во многом основан на кредитовании, формируются существенные кредитные риски в случае ухудшения макроэкономических условий (падение реальных доходов и рост безработицы), связанные с прекращением возможности населения обслуживать взятые ранее кредиты, в том числе путем их рефинансирования. Такие риски, по нашему мнению, наиболее высоки в сегменте необеспеченных потребительских кредитов, активный рост задолженности по которым наблюдался в течение 2012-2013 годов. При этом наблюдается существенный рост просроченной задолженности физических лиц (просроченная задолженность по ипотечным кредитам, напротив, снижается) за 9 месяцев 2013 года - с 4% на 1.01.2013 г. до 4,5% на 1.10.2013 г. - в стране насчитывалось около 450 тысяч заёмщиков, имеющих 5 и более непогашенных кредитов (по данным НБКИ на середину 2013 г.)

Таким образом, можно говорить о том, что фундаментальные экономические факторы способствуют скорее будущему замедлению темпов роста рынка ипотечного кредитования.

Более того, текущая ситуация характеризуется нарастанием скрытых рисков, реализация которых может привести в будущем не только к приостановке роста ипотечного рынка, но и к началу его сжатия. Прежде всего - это риски роста безработицы и возможное нарастание рисков в банковской системе в целом. Отметим, что пока замедление экономического роста не отразилось на рынке ипотечного жилищного кредитования.

2.2 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков меньше (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.).

Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

2.3 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. №28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий. В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг. В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный. В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях. В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья. Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

...