Ипотечный кредит: функции и роль в современной России

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»). Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

Весной 1999 г. в Санкт-Петербурге Агентство начало реализацию пилотного проекта по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В проекте приняли участие такие банки, как ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». Агентство заключило с ними договоры о рефинансировании выданных ими ипотечных жилищных кредитов. 1 марта были оформлены первые кредиты на общую сумму свыше 80 тыс. долл. США. Процентные ставки, под которые банки предоставили кредиты, варьировались от 15 до 18% годовых в валюте. Срок кредитования составил 3-10 лет. В ходе реализации данного проекта Агентства в Санкт-Петербурге разработаны и апробированы стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надёжность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В городе создана необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

Недостаток собственных средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности Агентства как самостоятельного оператора вторичного рынка. В целях привлечения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов Агентствозаключило соглашение с инвестиционным фондом «США - Россия» (TASRIF) оботкрытии кредитной линии на сумму 5 млн. долл. США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков-партнёров, а также андеррайтингкредитов в соответствии с установленными требованиями и стандартами. В настоящее время в рамках программы инвестиционного фонда «США - Россия»

выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму свыше 4 млн. долл. США. Условия предоставления кредитов: срок до 10 лет, валюта кредита - доллар США, ставка - 15% годовых, сумма кредита - до 150 тыс. долл. С фондом сотрудничают свыше десяти банков в Москве и Санкт-Петербурге. Распространение этого опыта с помощью филиалов Агентства, а также путём сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов, снизить возможные кредитные риски, повысить надёжность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заёмщиков, сделав их доступными для большинства российских семей. [4, с. 46]

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).

Заключение

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

политическая и экономическая нестабильность; низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.

3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;

стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;

внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.

В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:

ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. 01 июля 2011 г.)

2. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. №395-I «О банках и банковской деятельности» (ред. 01 июля 2011 г.)

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. 01 июля 2011 г.)

4. Ипотека как разновидность залога (Л. Сальникова, «Финансовая газета. Региональный выпуск», №38, сентябрь 2006 г.)

5. Мода на ипотеку оборачивается конкуренцией за клиента (А. Григоренко, «Банковское дело в Москве», №9, сентябрь 2009 г.)

6. Говорить о развитом рынке ипотеки пока преждевременно (А. Маренникова, «Банковское дело в Москве», №9, сентябрь 2009 г.)

7. Особенности ипотеки переходного периода (А. Куц, «Банковское дело в Мо

8. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра (И.Е. Смирнов, «Банковский ритейл», №1, I квартал 2011 г.)

9. Ипотека: как получить кредит? (Л. Сальникова, «Финансовая газета. Региональный выпуск», №46, ноябрь 2008 г.)

10. Ипотека «незавершенки» (Л. Наумова, «эж-ЮРИСТ», №32, август 2005 г.) 11. Деньги, кредит, банки (А.Ю. Казак, М.С. Марамыгин. - Екатеринбург: АМБ, 2006)

12. Финансы (Под ред. Проф. М.В. Романовского. - М.: Юрайт, 2010)

13. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. // Финансы 2010, №6 // .

14. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России. // Деньги и кредит 2010, №1 // .

Размещено на Allbest.ru