Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

42

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ ФЕДЕРАЦИИ ПРОФСОЮЗОВ БЕЛАРУСИ

МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ «МИТСО»

Кафедра финансов

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Деньги, кредит, банки

на тему: Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

МИНСК 2014



Содержание

ипотечный кредитование беларусь недвижимость займ

Введение

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

1.2 Классификация ипотечных кредитов

1.3 Особенности применения ипотечного кредита

2. Основные тенденции развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.1 Динамика показателей ипотечного кредитования в 2011-2013 году

2.2 Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3. Направления развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3.1 Развития системы кредитования в Республике Беларусь

3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Заключение

Список использованных источников



Введение

Банковский кредит - одно из важнейших звеньев рыночной экономики. Его роль настолько важна и многогранна, что его можно назвать «сердцем» экономики, задающим импульсы всему хозяйственному комплексу государства. Именно благодаря кредитам коммерческих банков большинство субъектов хозяйствования имеют возможность получить дополнительные средства, необходимые им для осуществления своей деятельности и дальнейшего развития, стабилизации хозяйственных связей как внутри государства, так и за его пределами.

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в нашей стране, как и в других странах с переходной экономикой, являются разработка и внедрение надежного механизма ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования является одним из ключевых элементов экономической системы. Наиболее важной ее экономической целью является предложение достаточного количества денежных ресурсов для жилищного строительства. Для достижения этого долгосрочный капитал должен быть привлечен и перенаправлен на рынок жилищного строительства.

Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового. Указанный вопрос в настоящее время очень актуален для Беларуси. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём придает системе ипотечного кредитования статуса первоочередной программы. Учитывая многоплановость данной темы, исследовательские вопросы в курсовой работе предполагается сосредоточить на аспектах сущности ипотечного кредитования, его динамики в экономике Республики Беларусь.

В целом же, необходимо отметить, что проблема ипотеки, особенно ее воздействия на жилищную сферу, является актуальнейшей, своевременной, достаточно сложной и, в тоже время, интересной для исследования. Эти факторы и предопределили выбор темы курсовой работы.

Объектом исследования является кредитная система.

Предмет исследования: развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Целью данной курсовой работ является изучение кредитных операций коммерческих банков, динамики спроса на кредиты у населения и влияния сложившейся в настоящий момент непростой в экономике Беларуси ситуации.

В связи с этим можно выделить следующие задачи:

- изучение понятий « ипотечный кредит»;

- анализ текущего состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

- выявление проблем кредитования в Республике Беларусь

- определение направлений дальнейшего развития ипотечного кредитования в стране.

Данная работа состоит из: введения, первой теоретической главы, состоящей из трёх параграфов, второй - практического содержания, содержащей два параграфа, заключения и списка использованных источников.



1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

ипотечный кредитование недвижимость займ

В современной зарубежной и отечественной экономической литературе и банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия «ипотечный кредит». Это характеризуется отличиями банковских систем разных стран, как и экономик в целом. Прежде чем перейти к понятию «ипотечный кредит», необходимо определить понятие «ипотека».

Ипотека -- это залог земли, недвижимого имущества.[1,с.250] Она оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд). [1,с.250]

Ипотека получила широкое распространение в сфере кредитования, так как интересы кредитора наиболее эффективно могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.[1,с.250]

К недвижимости можно отнести:

Ш земельные участки;

Ш предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;

- права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответствии с действующим законодательством;

- земельные участки вместе с объектами.

В соответствии со статьей 150 банковского кодекса, кредитодатель вправе потребовать от залогодателя осуществить страхование предмета залога. Цена его оценивается в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь за счет залогодателя в пользу залогодателя.[2, с.69] Что обеспечивает защиту интересов обоих сторон сделки и вследствие развитие кредитных взаимоотношений субъектов данного типа сделки.

Определив сущность понятия «ипотека», перейдем непосредственно к самому процессу предоставления ссуд под залог (ипотеку) - ипотечному кредитованию.

Исходя из анализа подходов белорусских ученых-экономистов, таких как Г.И. Кравцова, А.Д. Сидоренко, В.И. Тарасов и других, можно сделать вывод, что ипотечный кредит - представляет собой особый тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества [3, с.162].

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

- ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

- большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения и постройки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат [3, с.162].

Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется [1, с.251].

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход [1, с.251].

Кредитополучателем выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом на рынке, не являться объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Помимо вышеназванных субъектов кредитной сделки, необходимо назвать и других участников ипотечного кредитования, которые выполняют второстепенные функции. К ним относятся:

- риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

- страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

- операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

- правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка [4, с. 174].

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

1.2 Классификация ипотечных кредитов

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации ипотечных кредитов. По мнению западных экономистов, основными признаками разделения совокупности ипотечных кредитов являются субъекты и объекты кредитования, а также способ обеспечения обязательств по кредиту. В отличие от зарубежных авторов, российскими и отечественными учеными дается отдельно классификация ипотечных кредитов юридическим и физическим лицам, при этом различаются и их критерии.[5, с.20]

Например, Г.И. Кравцова, В.И. Тарасов классифицируют ипотечные кредиты по целевому характеру, субъектам кредитных отношений, срокам и условиям предоставления, способу погашения и обеспечения и т.д.

Перейдем непосредственно к классификации ипотечных кредитов. В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

- стандартная (обычная);

- объединенная;

- чужого имущества;

- общая;

- условная [5, с.29].

Стандартная ипотека -- это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям [5, с.29].

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей [1, с.221].

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке. Такие ученые, как Е.Г. Дорох, и Г.И. Кравцова добавляют к данной классификации завершающую ипотеку.

Завершающая ипотека -- это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.[5, с.28]

В банковской практике республики получил распространение и такой критерий классификации, как условия кредитования. На его основе можно выделить кредиты на общих основаниях и кредиты на льготных условиях.

Кредиты на общих основаниях белорусские банки предоставляют в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлеченным ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, проживающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики [5, с.23].

Особенность льготного жилищного кредитования заключается в том, что такие кредиты предоставляются по спискам, составленным облисполкомами (райисполкомами) с соблюдением сроков постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с указом президента №185 в Беларуси действует льготная система кредитования для лиц, имеющих право на льготное жилищное кредитование. Так, к данной категории лиц относятся лица, постоянно проживающие в сельской местности с численностью не более 20 тыс. человек, многодетные семьи, нуждающиеся в жилищном обеспечении, малообеспеченные семьи и иные лица, имеющие право на льготное кредитование.

Особенно следует отметить, что величина льготного кредита определяется не по фактической стоимости жилья, как при кредитовании на общих основаниях, а по нормируемому размеру, исходя из стоимости строительства 1 м² жилья типовых потребительских качеств [5, с.24].

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту. Так, исходя из способов погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

- стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixedrate mortgage, FRM);

- альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

- по применяемой процентной ставке -- кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;

- по способу выплат основного долга по кредиту -- ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами [5, с.25].

Исходя из приведенных признаков альтернативные виды ипотечных кредитов имеют следующие подвиды:

- типовая ипотека: кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) -- фиксированные выплаты;

- ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи): по согласованному графику увеличивается сумма взносов;

- ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;

- ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

- ипотека с переменной процентной ставкой при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

- кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;

- кредиты с двойным индексом, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему -- на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен[1, c.259].

На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов ряд экономистов считают, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом. Рассмотрим основные преимущества данных видов кредитов.

Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой -- это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей [5, с.26-27].

Ипотечный кредит с двойным индексом -- это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту -- в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния [5, с. 27].

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом -- 6, 12 или 24 месяца, чаще -- ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Однако необходимо отметить, что применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя определенные недостатки: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остатками по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности [6]. Кроме того, пересчет суммы платежей по кредиту может привести к неспособности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска в республике [5, c.28]. Эти недостатки, на взгляд ряда ученных, можно устранить путем изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.

На основании анализа экономической литературы и нормативных источников можно сделать вывод, что при уточнении содержания понятия ипотечного кредитования выявлены отличительные особенности ипотечных кредитов в зависимости от источников ресурсного обеспечения, субъектов и условий кредитования, способов обеспечения обязательств, методов управления рисками, которые отражают специфику взаимоотношений всех прямых и косвенных участников ипотечного кредитования. Проведена полная классификация освещенных экономической литературе и применяющихся в мировой банковской практике видов ипотечных кредитов, учитывая особенности формы приобретения жилья, целевой характер, условия предоставления и способ погашения ипотечного кредита.

Сравнительная характеристика выделенных видов ипотечных кредитов служит основой для последующего анализа ипотечного кредитования в Республике Беларусь и аргументации выбора направлений развития данного вида кредитования, позволяющих, по мнению ведущих отечественных ученых-экономистов, наиболее эффективно решить проблему обеспеченности граждан жильем в сложившихся условиях республики. В качестве наиболее приемлемых для белорусских условий предложены ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом, учитывающие складывающиеся экономические условия и финансовые возможности участников кредитной сделки.



1.3 Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.



2. Основные тенденции развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.1 Динамика показателей ипотечного кредитования в 2011-2013 году

Общий анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь базируется на статической и динамической оценке, в результате которой в третьей главе будут формулироваться рекомендации правительству республики по развитию ипотечного кредитования и максимизации его положительных эффектов.

В рамках исследования состояния и тенденций ипотечного кредитования разработан комплексный подход, позволяющий определить потребность в кредитовании и направления кредитной деятельности банков в зависимости от состояния жилищной сферы и спроса граждан на жилье. Результаты комплексного анализа могут быть использованы всеми участниками системы ипотечного кредитования, в том числе гражданами, как потенциальными кредитополучателями.

Для анализа кредитной деятельности банков республики в сфере ипотечного кредитования проведем исследование состояния и структуры жилищного фонда.

Так, в 2013 г. введено в эксплуатацию 6 700,1 тыс. кв. м. жилья [7, с.16], что на 14,55% больше чем в 2012г (5 849 тыс. кв. м.). В свою очередь объем введенного жилья в 2012 г. составил 113,64% от объема жилья введенного в 2011 г. (5146,7 тыс. кв. м.).

За счет кредитов банков в 2013 г. введено в эксплуатацию 3 571,9 тыс. кв. м. (53,31%) из них за счет льготных кредитов - 3 453,2 тыс. кв. м. или 51,54% от общего объема введенного в 2013 г. жилья. По сравнению с 2012 г. за счет кредитов банков в 2013 г. введено жилья на 39,23% больше (в 2012 г. по сравнению с 2011 г. - на 16,31%), в том числе за счет льготных кредитов в 2013 г. введено на 40,34% больше чем в 2012 г., в то время, как в 2012 г. по сравнению с 2011 г. - на 27,28%) (рисунок 2.1).

Как видно из графика, все анализируемые показатели увеличиваются, кроме того прослеживается прямая зависимость объемов ввода жилья от объемов выдаваемых кредитов. Что подтверждает важность ипотечного кредитования в обеспечении жильем населения республики.

Так, в 2013 г. на строительство и приобретение жилья направлено 6 449,3 млрд. руб. кредитных ресурсов, что на 49, 26% больше чем в 2012 г.(4 320,9 млрд. руб.). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. - на 48,15%. Льготных кредитов в 2013 г. (6 092,3 млрд. руб.) выдано на 47, 46% больше чем в 2012 г. (4 131,6 млрд. руб.). В 2012 г. по сравнению с 2011 г.(2 512,2 млрд. руб.) - на 64, 46%.[7, c.16]

Рисунок 2.1 - Динамика ввода жилья в 2011-2013 гг.

Примечание - Источник: [20].

На основании вышеприведенных данных можно сделать вывод, что объемы кредитования росли высокими темпами на всем анализируемом периоде, в том числе очень высокими темпами росли объемы льготного кредитования особенно в 2012 г., когда прирост составил 64,46% по сравнению с 2011 г. Что подтверждает рост активности государства в помощи приобретения жилья.

Проанализировав структуру кредитов на жилье за весь анализируемый период, можно сказать следующее: доля льготных кредитов была значительной в общем объеме кредитов на строительство и приобретение жилья на всем анализируемом периоде. Так, в 2011 г. она составляла 86%, в 2012 г. - 96%, в 2013 г. - 94% всех кредитов (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2 - Структура выданных кредитов в 2013

Примечание - Источник: [20].

Как видно из диаграмм доля льготных кредитов в 2012 г. увеличилась на 10 процентных пунктов по сравнению с 2011 г. Однако годом позже удельный вес льготных кредитов уменьшился на 2%. Отечественные ученные объясняют данное уменьшение экономическим кризисом и ростом льготного кредитования в другие отрасли. Рост кредитования строительства и приобретения жилья, положительно сказался на улучшении жилищных условий населения.

Так, по данным белорусского статистического комитета [8] в 2013 г. число граждан (семей), улучивших свои жилищные условия составило 48,9 тыс., что на 17,55% больше чем в 2012 г.(41,6 тыс.). Прирост улучивших жилищные условия граждан (семей) в 2012 г. составил 35,06% по сравнению с 2011 г. (30,8 тыс.). Удельный вес улучивших жилищные условие граждан также имеет положительную динамику. Так их доля в 2013 г. составляла 6,2% от общего числа нуждающихся, что на 0,3% больше чем в 2012 г.(5,9%). В свою очередь доля граждан, улучивших свои жилищные условия в 2012 г. повысилась на 1,6% по сравнению с 2011 г. (4,3% от общего числа нуждающихся).

Рисунок 2.3 - Динамика нуждающихся в улучшении жилищных условий

Примечание - Источник: [20].

Необходимо заметить, что наибольший темп прироста улучивших жилищные условия граждан наблюдался в 2012 г. по сравнению с 2011 г., который составил 35,06% (доли - 1,6%), как и (на основе вышеприведенного анализа) темп прироста выданных льготных кредитов на строительство и приобретения жилья в 2012 г. по сравнению с 2011 г. (64,46%), и который был наивысшим на анализируемом периоде. Что в лишний раз подтверждает значительную роль государства в решении жилищных проблем, главным образом посредством воздействия на механизм ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Однако нельзя не учесть тот факт, что вместе с ростом граждан, улучивших жилищные условия наблюдается рост числа граждан, которые нуждаются в улучшении условий. Так их количество в 2013. г составило 855,6 тыс., что на 7,88% больше чем в 2012 г. (793,1 тыс.). Прирост нуждающихся также наблюдался в 2012 г. и составил 13,14% по сравнению с 2011 г.(701тыс.).[8] Это говорит о недостаточном развитии механизма обеспечения жильем населения, главным образом механизма ипотечного кредитования - основного источника введения и приобретения жилья.

Для решений этой проблемы государство должно пойти на некоторые преобразования, стимулирующие банки выдавать ипотечные кредиты. Однако прежде чем говорить об условиях и перспективах развития ипотечного кредитования, необходимо проанализировать сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

2.2 Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В 2013 г. в структуре источников капитальных расходов в жилищном строительстве кредиты составили 53,9% в том числе льготные кредиты - 50,6%.

В целом за счет кредитов на строительство и приобретение жилья в 2013 г. введено 2 089,1 тыс. кв. м., что на 23,5% меньше по отношению к январю-сентябрю 2013 г.[7,с.13] Всего же введено в эксплуатацию 3,9 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 20,5% меньше, чем в январе-сентябре 2013 г. Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий был на 24,4 процента меньше, чем в этот период годом ранее. На основании вышеприведенных данных можно сказать о высокой степени зависимости ввода жилья от кредитов, предоставляемых на их строительство и приобретение.

На льготных условиях в 2013 г. ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” предоставлено 6 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,1 процента меньше, чем годом ранее. Доля выданных льготных кредитов снизилась до 86,2 процента всех кредитов на строительство жилья (при 90,2 процента годом ранее).

Национальный банк объясняет это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.

Более того, предпринятые меры денежно-кредитной политики по сокращению эмиссионного кредитования Национальным банком и нерыночного финансирования банков, в том числе для реализации программы жилищного строительства, также повлияли на условия кредитования банками экономики.[7, с.17]

Проанализируем условия ведущих в сфере кредитования жилья банков республики, таких как Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк .

Беларусбанк за предыдущий месяц текущего года повысил ставки по четырем из пяти программам кредитования. На 3 процентных пункта, до 30%, увеличились ставки по кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающих и работающих в сельской местности.

Другие категории нуждающихся могут получить кредит под 31%, ранее ставка составляла 28%. Граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут получить кредит под 38%, ранее ставка составляла 33%. Ставки по кредитам для многодетных семьей остались на прежней отметке - 22%.

В Белагропромбанке ставки по кредитам также выросли на 3%, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предлагают под 39%, не нуждающиеся могут получить кредит под 41%.

Белинвестбанк увеличил ставки по кредитам на 3%, теперь нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут получить кредит под 35,5%, не нуждающимся кредит выдадут под 38%. [9].

По состоянию на октябрь текущего года общие условия данных банков следующие. Беларусбанк предоставляет населению жилищные кредиты на срок до 15 лет. Размер кредита не превышает 75% от стоимости строившегося (приобретаемого) жилья. В данном виде кредитования предусмотрено поручительство. А максимальный срок рассмотрения документов 3 рабочих дня. При данном виде кредитной сделки обязательное страхование объекта кредитования не предусмотрено.

Белагропромбанк предоставляет ипотечные кредиты населению на срок до 20 лет. Размер кредита составляет до 90% от стоимости недвижимости. Кроме залога имущества предусмотрено поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов зависит от отделения банка. Страхование объекта кредитования, как и Беларусбанке, не предусмотрено.

Белинвестбанк предоставляет кредиты на срок до 20 лет в размере 80% от стоимости недвижимости. Кроме залога предусматривается и поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов 10 рабочих дней. Страхование объекта кредитования также не предусмотрено.

Проанализировав вышеприведенные данные (рисунок 2.4), можно сделать вывод, что по объемам кредита и срокам его предоставления предпочтительнее для населения Белагропромбанк, однако процентная ставка этого банка соответственно выше чем в Беларусбанке и Белинвестбанке.

Довольно привлекательные кредиты на недвижимость предоставляет Белинвестбанк. Так, при процентной ставке 38% (как и в Беларусбанке) максимальный срок кредитования 20 лет (как и в Белагропромбанке), а величина кредита до 80% стоимости недвижимости. В Беларусбанке данные показатели - 15 лет, и 75% соответственно.

Необходимо подчеркнуть, что данные выводы сделаны на основе общих условиях кредитования банков. Для более точных выводов необходимо учитывать массу других условий, в том числе прописанных в договоре кредитной сделки.

Рисунок 2.4 - Общие условия кредитования недвижимости банками в декабре 2013 г.

Примечание - Источник: [21].

Важно проанализировать условия льготного кредитования вышеприведенными банками, так как льготное кредитование занимает более 85% всех кредитов на недвижимость на протяжении всего анализируемого периода. Необходимо отметить, что кредиты по пониженным процентным ставкам соответствующим категориям граждан предоставляют только эти 3 банка: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк. Процентные ставки по ним варьируются от 22 до 39% годовых[9].

Максимальный срок кредитования на данный момент в Беларусбанке, Белинвестбанке и Белагропромбанке составляет 20 лет. Впрочем, нужно учитывать, что в Беларусбанке и Белинвестбанке максимальный точный срок кредитования составляет на один месяц меньше из-за особенностей расчета погашения кредита. Исходя из этих условий погашения, сделаны расчеты переплаты по кредитам соответствующих банков. Самый лучший кредит на строительство (покупку) жилья с точки зрения переплат предоставляется Беларусбанком лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и являющихся многодетной семьей. Такие заемщики могут получить кредит под 22% годовых (самой низкой процентной ставке).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и проживающие в сельской местности, могут рассчитывать на получение кредита в этом банке под 30% годовых. Остальные категории будут гасить кредит под 31%. Сумма кредита может составлять для всех категорий плательщиков - до 75% стоимости жилья, за исключением многодетных семей, которые могут получить кредит до 95% стоимости жилья.

На втором месте находится Белинвестбанк, который предоставляет кредиты по пониженным процентным ставкам на срок до 20 лет под 35,5% годовых, вне зависимости от того, к какой категории относятся нуждающиеся. Не предъявляются банком и специальные требования по времени нахождения клиента на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Белагропромбанк на данный момент принимает заявки только по кредитам на строительство недвижимости под 39%.

Таким образом, на основании расчетов переплат по кредитам (Приложение В) в рейтинге лучших для граждан кредитов первое место занимает Беларусбанк, второе - Белинвестбанк, третье Белагропромбанк.

В ходе проведенного анализа была выявлена прямая зависимость обеспечения граждан жильем от объемов предоставленных банками кредитов - основного источника финансирования строительства (приобретения) жилья. За анализируемый период (2011-2013 гг.) объем кредитов на строительство и приобретение жилья увеличивался высокими темпами. Опережающими темпами увеличивались объемы льготных кредитов из числа всех кредитов на строительство и приобретение жилья, что положительно сказалось на численности улучивших свои жилищные условия граждан.

Однако на основании проведенного анализа можно сделать вывод об отрицательной динамике как объемов выдаваемых банками ипотечных кредитов, так и объемов строительства и приобретения жилья в целом, что вызывает необходимость нахождения путей преодоления данной проблемы.



3. Направления развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3.1 Развития системы кредитования в Республике Беларусь

На настоящий момент в Республике Беларусь кредитование находится на достаточно неплохом уровне, наиболее успешные коммерческие банки постоянно предлагают населению новые виды кредитов, совершенствуют ранее введенные.

Дальнейшее развитие кредитования в Республике Беларусь может идти по следующим наиболее приемлемым для экономики нашей страны направлениям.

Приоритетными направлениями развития банковского сектора Беларуси станут обеспечение его устойчивости и повышение финансового потенциала, рост конкурентоспособности за счет внедрения более эффективных систем и методов управления, новых банковских технологий, а также поддержания размера капитала на уровне, обеспечивающем адекватное покрытие рисков.

Развитие банковского сектора в 2014-2015 гг. будет проходить в условиях дальнейшего качественного улучшения структуры финансового сектора, связанного с изменением системы финансирования проектов, включенных в государственные программы. При формировании условий деятельности банков, прежде всего контролируемых государством, возрастет роль рыночных механизмов, что потребует совершенствования соответствующих систем и методов управления в этих банках. Масштабы кредитных операций банковского сектора будут определяться платежеспособным спросом со стороны нефинансовых организаций и домашних хозяйств. При этом расширится доступ к кредитованию частного сектора экономики.

В проекте также отмечается, что Национальный Банк будет стремиться сформировать стоимость краткосрочных ресурсов на денежном рынке на уровне, близком к ставке рефинансирования.

Согласно стратегии развития банковского сектора Республики Беларусь на 2011-2015 годы, особое внимание по-прежнему будет уделяться операциям банков по обслуживанию физических лиц. Для развития жилищного кредитования предусматривается совершенствование института ипотеки и ипотечных ценных бумаг, создание централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, создание подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду, разработка норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг. В рамках развития рыночных принципов в экономике ожидается совершенствование кредитования государственных программ. Участие в нем банков, в том числе негосударственных, предполагается на конкурсной основе.

В настоящее время в экономике Республики Беларусь сложилась непростая ситуация. Это связано с тем, что Национальный Банк перестал контролировать курсы валют и в настоящее время в стране существует три официально признанных валютных курса, два из которых растут с высокой скоростью. Все проблемы с валютой негативно сказались на кредитовании населения. Ведь ранее взятые в иностранной валюте кредиты теперь вернуть очень проблематично, поэтому банки всячески пытаются помочь заемщикам в этом, принимая платежи по кредиту в национальной валюте, само собой это проходит со своими нюансами.

Также существенная проблема, влияющая на кредитоспособность населения, - растущая ставка рефинансирования. Ведь если поднимается ставка рефинансирования, то и для населения кредиты будут дорожать в значительной мере, а это негативно скажется на его кредитоспособности. Хотя поднятие ставки рефинансирования, по мнению Правительства, положительно скажется на расширении ресурсной базы кредитно-финансовых учреждений и их возможностях по удовлетворению спроса населения и предприятий на банковские услуги.

Все вышеперечисленные проблемы следует решать в ближайшее время, потому что они могут повлечь за собой другие проблемы, которые нанесут государственной экономике еще больший вред.

Само собой, несмотря на проблемы в данном секторе, процесс развития кредитования не стоит на месте. Согласно стратегии развития банковского сектора Республики Беларусь на 2011-2015 годы, особое внимание по-прежнему будет уделяться операциям банков по обслуживанию физических лиц. Для развития жилищного кредитования предусматривается совершенствование института ипотеки и ипотечных ценных бумаг, создание централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, создание подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду, разработка норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг. В рамках развития рыночных принципов в экономике ожидается совершенствование кредитования государственных программ. Участие в нем банков, в том числе негосударственных, предполагается на конкурсной основе.

Что касается развития в Республике Беларусь ипотеки, то в перспективе она должна быть введена в ближайшие 2 года. Ипотека позволит задействовать в жилищном строительстве финансовые средства частных инвесторов.

Также одно из направлений кредитования, которое уже существует, но еще не очень продолжительное время - лизинговое кредитование. Оно по многим факторам выгоднее того же кредита. И в перспективе государства, конечно же, стоит его скорейшее развитие.

Таким образом, в ближайшие пять лет экономике Беларуси предстоит ликвидировать последствия сегодняшних проблем. За это время экономическое положение страны должно стабилизироваться.



3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Анализ показывает, что в сравнении с наиболее распространенными в республике способами приобретения жилья ипотечное кредитование обладает рядом преимуществ и, по сути, представляет собой новый уровень организации экономических отношений в жилищной сфере. В основе данных преимуществ лежит оптимальное распределение рисков, их минимизация. Во всем мире строительство считается достаточно рискованным бизнесом, так как никогда нет полной уверенности в том, что здание будет построено вовремя и в пределах бюджета. [10]

Однако в Беларуси имеется ряд факторов, затрудняющих развитие ипотеки. Существующая система ипотечного кредитования характеризуется высоким влиянием субсидий и льготных (поддерживаемых государством) кредитов. Удельный вес льготных кредитов, как показывает анализ, слишком высок. В настоящее время республика находится в сложном положении.

Как заявил вице-премьер Сергей Румас, в дальнейшем в Беларуси не будет строиться социальное жилье в том объеме, в котором строили раньше. "В нынешней ситуации уже сегодня мы не можем себе позволить строить в том объеме", - сказал вице-премьер. Однако политика государства также будет направлена на то, чтобы те граждане, которые не могут самостоятельно построить себе квартиры, взять кредиты под рыночные процентные ставки (а это многодетные семьи, молодые специалисты), будут получать поддержку государства путем льготного кредитования. [11] Сергей Румас подчеркнул, что объемы строительства жилья, его кредитование зависит от работы экономики, которая сейчас проживает не лучшие времена. Поэтому основная проблема, подлежащая разрешению - обеспечение ценовой стабильности и устойчивости банковской системы, а также развитие других институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. К сожалению, это не единственная проблема в сфере отечественного ипотечного кредитования.

По мнению ведущих ученных республики основные сдерживающие факторы развития ипотечного кредитования следующие:

- банки неохотно кредитуют незавершенное строительство жилья, что обусловлено отсутствием у них «далеких денег» и высокого риска невозврата кредитных средств;

- сроки предоставления ипотеки ограничены 5- 20 годами, а темпы роста доходов при текущих темпах инфляции не позволят банкам снижать процентные ставки по ипотечным кредитам;

...