Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

- условия ипотечных программ для физических лиц почти не отличаются от обычных программ кредитования на покупку недвижимости;

- денежные средства, которые не могут быть пущены на ипотечное кредитование, так как не сформирован институт закладных - именных ценных бумаг, которые удостоверяют полномочия владельца требовать от должника исполнения обязательств по основному и ипотечному договорам;

- в Республике Беларусь мало кредитных историй, что выступает сдерживающим фактором для вложения денежных средств западными инвестиционными фондами, которые в таких условия не могут оценивать предполагаемые риски;

- отсутствует соответствующая инфраструктура: пенсионные и инвестиционные фонды, развитые страховые компании;

- сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом , землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;

- отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов, что связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков, 40% - для остальных инвесторов);

- высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. В настоящее время цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья;

- отсутствие подменного фонда жилья.

Развитие жилищного кредитования посредством совершенствования механизма ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач стратегии развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, поэтому государство должно предпринять ряд мер, которые дадут новый толчок к развитию ипотечного кредитования в республике.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

* разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

* острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

* стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

* возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования будет способствовать решению проблемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

В соответствии со стратегией развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, развитие жилищного кредитования предусматривается осуществить посредством:

ь совершенствования институтов ипотеки и ипотечных ценных бумаг;

ь создания централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, а также совершаемых сделках по залогу имущества;

ь создания подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду;

ь разработки норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг;

Для преодоления вышеназванных проблем стоит создать соответствующую законодательную базу. Необходимо подчеркнуть что закон «Об ипотеке», вступивший в силу 27 декабря 2011 г., может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных актов, которые, по мнению начальника отдела гражданского и хозяйственного законодательства Республики Беларусь Михаила Хиля, позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов. В настоящее время правительство разрабатывает изменения в законодательной сфере, регулирующих ипотечное кредитование. Кроме того, правительству рекомендовано рассмотреть предложение государственного научного учреждения "Институт экономики Национальной академии наук Беларуси" по совершенствованию системы ипотечного кредитования и использования в этих целях земельных ресурсов РБ.

Необходимо также создать возможность банкам формировать достаточные финансовые ресурсы для реализации ипотечного кредитования путем выпуска облигаций доходностью значительно выше ставки рефинансирования и создать условия для формирования вторичного рынка ценных бумаг с массовым обращением на нем ипотечных облигаций. Система ипотечных облигаций даст возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Необходимо снизить процентные ставки как результата формирования вторичного рынка закладных и снижения тем самым риска для банков.

Появление института закладных может способствовать созданию специализированных фондов ипотечных банков. При ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше, а следовательно и процентная ставка по кредиту будет меньше. Посредством использования закладной у банков появиться возможность снижать собственные финансовые риски путем перепродажи закладных более сильному и финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя.

Что касается рынка облигаций, то его формирование может быть достигнуто путем стимулирования заемщиков к выпуску ценных бумаг и освобождения части доходов от налоговых платежей. В частности, могут быть выпущены жилищные облигации до сдачи жилого дома в эксплуатацию, средства от продажи которых будут использованы на строительство жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность получить квадратные метры согласно приобретенной сумме облигаций без каких-либо индексаций и повышающих коэффициентов. При этом уже получатель средств сможет диктовать условия кредитования заемщику, а не наоборот.

Для уменьшения ежемесячных платежей по кредиту необходимо сформировать условия для выдачи ипотечного кредита более чем на 20 лет, а также реализовать одноуровневую систему ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой системы сводится к следующему: население по договору с банком на протяжении нескольких лет вносит 30-50% стоимости жилья. При выполнении условий договора ежегодно на счет поступает государственная премия, которая может составить 20% от поступившей суммы. Таким образом, до накопления суммы, необходимой для начала строительства, уходит лишь 5-6 лет, а оставшаяся сумма выдается под кредит с низким процентом.

Следовательно, развитие института ипотеки в Республике Беларусь осуществимо и вполне преодолимы рассмотренные сдерживающие факторы.

Заключение

Кредит - это термин, которым можно пользоваться для иллюстрации истины, справедливой для каждого периода человеческой истории: те кто имеют избыточные средства - будь то деньги и товары, - будут использовать эти средства. Можно предположить, что идея отсроченного платежа в обмен на немедленно полученные товары должна была существовать в самых ранних земледельческих обществах, поскольку сфера потребностей человека не всегда совпадает с его платежеспособностью. Подобный принцип применим и сейчас к промышленнику, который должен купить в кредит компоненты или сырьевые материалы в ожидании продажи конечного изделия. « Покупай сейчас, плати потом» - таков принцип кредита, меняются только способы удовлетворения потребностей общества.

Кредит может выступать в товарной и денежной формах. В товарной форме он предполагает передачу во временное пользование стоимости в виде конкретной вещи, определенной родовыми признаками. В современной экономической системе преобладает денежная форма кредита. Это означает, что кредит предоставляется и погашается в денежной форме. Участие денег в опосредствовании кредитных отношений не лишает их специфических черт и не превращает кредит в экономическую категорию «деньги». В кредите как экономической категории нет эквивалентного товарно-денежного обмена, а есть передача стоимости во временное пользование с условием возврата через определенное время и уплаты процентов за пользование этой стоимостью. Кредит как экономическая категория возникает тогда, когда стоимость, высвободившаяся у одного экономического субъекта, какое-то время не может вступить в новый воспроизводственный цикл, использоваться в хозяйственных сделках. Благодаря кредиту эта стоимость переходит к другому субъекту, испытывающему временную потребность в дополнительных средствах, и таким образом продолжает функционировать в рамках воспроизводственного процесса. В качестве субъектов кредитных отношений выступают кредитор и заемщик. Кредитор -- это сторона, предоставляющая ссуды. Заемщик -- сторона, получающая кредит и принимающая на себя обязательство возвратить в установленный срок ссуженную стоимость и уплатить процент за время пользования ссудой.

Использование кредита во многом помогает не очень обеспеченным слоям населения, когда у них не хватает денежных средств, чтобы приобрести, например, товары обыденного пользования. Поэтому коммерческие банки постоянно расширяют спектр своих услуг, внедряя новые виды кредитования, или совершенствуют ранее введенные.

Кредитные операции банка представляют собой размещение денежных средств от своего имени и за свой счет в форме кредита на условиях возвратности, срочности и платности. К основным кредитным операциям можно отнести потребительское кредитование, государственное кредитование, ипотечное кредитование, лизинг, факторинг и другие.

Все коммерческие банки страны в той или иной степени имеют дело с кредитованием населения. Одни делают уклон на работу с юридическими лицами, другие - с физическими, третьи работают и с юридическими, и с физическими лицами.

Лидером сегмента кредитования физических лиц является Беларусбанк, контролирующий около 70% данного сегмента. Беларусбанк участвует в кредитной поддержке более 50 решений Президента страны и правительства по экономическому развитию страны. Это оснащение сельскохозяйственных предприятий новой техникой, обновление городского пассажирского транспорта, модернизация и техническое перевооружение ряда крупнейших предприятий, строительство новых заводов и производств.

Рассмотрев данную тему, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на это, основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем - юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных, высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и другим множеством факторов.

Список использованных источников

1. Алымов, Ю. М. Итоги выполнения основных направлений денежно-кредитной политики Республики Беларусь за первое полугодие 2013 года и задачи банковской системы по дальнейшей их реализации [Текст] / Ю. М. Алымов // Банковский вестник. - 2013. - август (№22). - С. 5-9

2. Банковский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 3.10.2000 г. одобр. Советом Республики 12.10.2000 г.: текст Кодекса по состоянию на 10 февр. 2013 г. - Минск: Амалфея, 2013. - 107 с.

3. Букатов, М. Реальность и перспективы ипотечного кредитовании в Беларуси/ М. Букатов // Банкаўскі веснік - 2012- №28 - С. 4-13.

4. Владимирова, М.П., Козлов, А.И. Деньги, кредит, банки: учебное пособие/ под ред. М.П. Владимировой - М.: КноРус - 2006.- 288с.

5. Волкова, О.В. Кредитная система Республики Беларусь: лекция / О.В. Волкова. - Горки: Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, 2011. - 24с.

6. Глазунова, Л. А. Основы банковского дела [Текст]: тексты лекций для слушателей экономических специальностей ИПК и ПК / Л. А. Глазунова. - Гомель: ГГУ им. Ф. Скорины, 2007. - 290 с.

7. Грузинская, Е.В. Система и механизм кредитования / Е.В.Грузинская; под ред. В.Н.Грузинского. - Горки: Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, 2012. - 233с.

8. Деньги, кредит, банки: учебник/ Г.И. Кравцова, Г.С. Кузьменко, О.И. Румянцева [и др]; по ред. проф. Г.И. Кравцовой. - Минск, БГЭУ 2007. - 444с.

9. Динамика задолженности по кредитам, выданным банками Республики Беларусь секторам экономики // Бюллетень банковской статистики. - 2011. - №1(139). - С. 107

10. Дорох Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека/ Е.Г. Дорох. - Мн.: Мисанта, 2005. - 184 с.

11. Кравцова, Г.И. Деньги, кредит, банки: учеб. / Г.И. Кравцова [и др.]; под ред. Г.И. Кравцовой. - Минск: БГЭУ, 2012. - 639с.

12. Насонова, Л. Лизинг: несмотря на трудности, проблемы-положительные [Текст] / Л. Насонова// Финансы. Учет и аудит. - 2011. - апрель - С. 21-22

13. Национальный статистический комитет Республики Беларусь [электронный ресурс]/ Жилищный фонд Республики Беларусь. - Режим доступа: http://belstat.gov.by/homep/ru/indicators/house_fond.php . Дата доступа: 24.03.2014.

14. Недвижимость и строительство [Электронный ресурс] Состояние жилищного кредитования. Режим боступа: http://www.nest.by/. - 28.03.2014.

15. Об утверждении основных направлений денежно-кредитной Республики Беларусь на 2014 год [Текст]: указ Президента Республики Беларусь от 19.11.2013 года, № 597 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2013. - № 597. - С 2-3.

16. Основные тенденции в экономике и денежно-кредитной сфере Республики Беларусь: Аналитическое обозрение/ Национальный банк Республики Беларусь - Минск, 2013. - 132 с.

17. Развитие рынка ипотечного кредитования в переходной экономике: проблемы и перспективы: материалы конференции Национального банка, Минск 19-20 мая 2011 г. / Н.В. Лазарева - Минск, 2011 - 376 с.

18. Тарасов, В.И. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие/ В.И. Тарасов. - Минск: Мисанта, 2009. - 512с.

19. Финансы и кредит: учебное пособие для подготовки к экзаменам / Л. Г. Колпина [и др.]; под редакцией М. И. Ноздрина-Плотницкого - Минск: Современная школа: Мисанта, 2011. - 351 с.

20. Infobank.by [электронный ресурс] Буду кредитовать. - Режим доступа: http://infobank.by/328/itemid/7874/Default.aspx Дата доступа 27.03.2014.

21. Infobank.by [электронный ресурс] Рейтинг кредитов на недвижимость, октябрь 2013. - Режим доступа: http://www.infobank.by/2541/Default.aspx. Дата доступа 24.03.2014.

Размещено на Allbest.ru