Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Глава 1. Теоретические основы функционирования кредита

1.1 Сущность и основные функции кредита

кредит ипотечный коммерческий банковский

Кредит [kredo] - доверяю. Ссудным капиталом называется капитал в денежной форме, предоставляемый в ссуду его собственниками на условиях возвратности за плату в виде процента и срочности.

Кредит - это форма движения ссудного капитала, предоставление денег или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений.[9,с.215] Возникновение кредита связано непосредственно со сферой обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собственники, готовые вступить в экономические отношения.

Возможность возникновения и развития кредита связаны с кругооборотом и оборотом капитала. В процессе движения основного и оборотного капитала происходит высвобождение ресурсов. Средства труда используются в процессе производства длительное время, их стоимость переносится на стоимость готовой продукции частями. Постепенное восстановление стоимости основного капитала в денежной форме приводит к тому, что высвобождающиеся денежные средства оседают на счетах предприятий. Вместе с тем на другом полюсе возникает потребность в замене изношенных средств труда и достаточно крупных единовременных затратах.

Кредит представляет собой форму движения ссудного капитала, т. е. денежного капитала, предоставляемого в ссуду. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаясь в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.

Сущность кредита можно определить как движение стоимости на началах возвратности в интересах реализации общественных потребностей. Исходя, из сущности кредита его можно охарактеризовать как передачу кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах общественных потребностей.

В то же время кредит необходим для поддержания непрерывности кругооборота фондов действующих предприятий, обслуживания процесса реализации производственных товаров, что особенно важно в условиях становления рыночных отношений.

Место и роль кредита в экономической системе общества определяются, прежде всего, выполняемыми им функциями:

1. Перераспределительная функция. В условиях рыночной экономики рынок ссудных капиталов выступает в качестве инструмента, откачивающего временно свободные финансовые ресурсы из одних сфер хозяйственной деятельности и направляющего их в другие, обеспечивающие более высокую прибыль. Кредит выступает в роли стихийного макрорегулятора экономики, обеспечивая удовлетворение потребностей развивающихся объектов приложения капитала в дополнительных финансовых ресурсах.

2. Экономия издержек обращения. Практическая реализация этой функции непосредственно вытекает из экономической сущности кредита, источником которого выступают финансовые ресурсы, временно высвобождающиеся в процессе кругооборота промышленного и торгового капиталов. Временной разрыв между поступлением и расходованием денежных средств субъектов хозяйствования может определить не только избыток, но и недостаток финансовых ресурсов. Именно поэтому столь широкое распространение получили ссуды на восполнение временного недостатка собственных оборотных средств, используемые практически всеми категориями заемщиков и обеспечивающие существенное ускорение оборачиваемости капитала, а, следовательно, и экономию общих издержек обращения. [13,с.123]

3. Ускорение концентрации капитала. Процесс концентрации капитала является необходимым условием стабильности развития экономики и главной целью любого субъекта хозяйствования. Реальную помощь в решении этой задачи оказывают заемные средства, позволяющие существенно расширить масштаб производства (или иной хозяйственной операции) и, таким образом, обеспечить дополнительную массу прибыли. Даже с учетом необходимости выделения части ее для расчета с кредитором, привлечение кредитных ресурсов более оправдано, чем ориентация исключительно на собственные средства.

4. Обслуживание товарооборота. В процессе реализации этой функции кредит активно воздействует на ускорение не только товарного, но и денежного обращения, вытесняя из него, в частности, наличные деньги. Вводя в сферу денежного обращения такие инструменты, как векселя, чеки, кредитные карточки и т.д., он обеспечивает замену наличных расчетов безналичными операциями, что упрощает и ускоряет механизм экономических отношений на внутреннем и международном рынках. Наиболее активную, роль в решении этой задачи играют коммерческий кредит как необходимый элемент современных отношений товарообмена.

5. Ускорение научно-технического прогресса. Научно-технический прогресс является определяющим фактором экономического развития любого государства и отдельного субъекта хозяйствования. Наиболее наглядно роль кредита в его ускорении может быть отслежена на примере процесса финансирования деятельности научно-технических организаций, спецификой которых всегда являлся больший, чем в других отраслях, временной разрыв между первоначальным вложением капитала и реализацией готовой продукции. Именно поэтому нормальное функционирование большинства научных центров (за исключением находящихся на бюджетном финансировании) немыслимо без использования кредитных ресурсов. [8, с.307]

Итак, кредит - это экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщиком по поводу стоимости, предаваемой во временное пользование.

В условиях рыночной экономики кредит выполняет следующие функции: аккумуляция временно свободных денежных средств; перераспределение денежных средств на условиях их последующего возврата; создание кредитных орудий обращения (банкнот и казначейских билетов) и кредитных операций; регулирование объема совокупного денежного оборота.

Основными принципами кредита являются возвратность, срочность и платность.

1.2 Формы и виды кредита

Форма кредита - это внешнее конкретное проявление кредитных отношений. Формы кредита отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента и сферой функционирования. Всем им свойственны специфические формы отношений и методы кредитования. [1,с 305]

Кредит выступает в различных формах; главные из них -- коммерческий кредит и банковский. 1. Коммерческий - это кредит, предоставляемый юридическими лицами, связанными либо с производством товаров, либо с их реализацией друг другу при продаже товаров в виде отсрочки уплаты денег за проданные товары. Орудием этого кредита служат коммерческие векселя. Наибольшее распространение получили две формы векселей: простой вексель, содержащий прямое обязательство заемщика на выплату установленной суммы кредитору, и переводной вексель (тратта), представляющий в письменной форме приказ заемщику со стороны кредитора о выплате установленной суммы третьему лицу либо предъявителю векселя.

Коммерческий кредит является основой всей кредитной системы. Необходимость его вытекает из самого процесса воспроизводства. Коммерческий кредит ускоряет реализацию товаров и весь процесс кругооборота капитала. Он необходим также и во взаимоотношениях между промышленными и торговыми организациями.

Средняя стоимость коммерческого кредита всегда ниже средней ставки банковского процента на данный период. При юридическом оформлении сделки между кредитором и заемщиков плата за этот кредит включается в цену товара, например через фиксированный процент, от суммы.[5,с.167]

2. Банковский кредит -- это кредит, предоставляемый банками заемщикам в виде денежных ссуд.

Между коммерческим и банковским кредитом имеются следующие существенные различия:

Во-первых, объектом коммерческого кредита является товарный капитал, тогда как объектом банковского кредита -- денежно-ссудный капитал. Коммерческий кредит предоставляется юридическим лицам, связанным с производством и торговлей при реализации товаров и обслуживает эту реализацию. Здесь ссудный капитал еще слит с промышленным (или торговым) -- предприниматели ссужают капитал, находящийся на одной из стадий его кругооборота, капитал в товарной форме. При банковском кредите ссудный капитал обособлен от промышленного и торгового.

Во-вторых, коммерческий кредит отличается от банковского по субъектам, т. е. участникам кредитных сделок. При коммерческом кредите, как кредитор, так и заемщик выступают в качестве юридических лиц. При банковском кредите только один из участников кредитной сделки - заемщик действует в качестве юридического лица, другой ее участник - кредитор -- выступает только финансово-кредитная организация.

В-третьих, неодинакова и динамика коммерческого и банковского кредита. Что касается коммерческого кредита, то его движение параллельно движению промышленного капитала: с ростом промышленного производства и товарооборота увеличиваются как предложение коммерческого кредита, так и спрос на него. Иначе обстоит дело с банковским кредитом. Рост предложения ссудных капиталов, передаваемых посредством банковского кредита, не всегда отражает рост производства.

Классификацию банковского кредита традиционно принято осуществлять по нескольким базовым признакам, к важнейшим из которых относят категории кредитора и заемщика, а также форму предоставления кредита. Исходя из этого, выделяют следующие признаки:

1) Сроки погашения:

- Онкольные ссуды, подлежащие возврату в фиксированный срок после поступления официального уведомления от кредитора. В настоящее время они практически не используются не только в России, но и в большинстве других стран, так как требуют относительно стабильных условий на рынке ссудных капиталов и в экономике в целом.

- Краткосрочные ссуды, предоставляемые, как правило, на восполнение временного недостатка собственных оборотных средств у заемщика. Совокупность подобных операций образует автономный сегмент рынка ссудных капиталов -- денежный рынок. Средний срок погашения по этому виду кредита обычно не превышает шести месяцев. Наиболее активно применяются краткосрочные ссуды на фондовом рынке, в торговле и сфере услуг, в режиме межбанковского кредитования.

- Среднесрочные ссуды, предоставляемые на срок до одного года (в отечественных условиях -- до трех-шести месяцев) на цели как производственного, так и чисто коммерческого характера. Наибольшее распространение получили в аграрном секторе, а также при кредитовании инновационных процессов со средними объемами требуемых инвестиций.

- Долгосрочные ссуды, используемые, как правило, в инвестиционных целях. Как и среднесрочные ссуды, они обслуживают движение основных средств, отличаясь большими объемами передаваемых кредитных ресурсов. Применяются при кредитовании реконструкции, технического перевооружения, нового строительства на предприятиях всех сфер деятельности. Особое развитие получили в капитальном строительстве, топливно-энергетическом комплексе, сырьевых отраслях экономики. Средний срок их погашения обычно от трех до пяти лет, но может достигать 25 и более лет, особенно при получении соответствующих финансовых гарантий со стороны государства.

2) Способ погашения:

- Ссуды, погашаемые единовременным взносом (платежом) со стороны заемщика. Традиционная форма возврата краткосрочных ссуд, весьма функциональная с позиции юридического оформления, так как не требует использования механизма исчисления дифференцированного процента.

- Ссуды, погашаемые в рассрочку в течение всего срока действия кредитного договора. Конкретные условия (порядок) возврата определяются договором, в том числе -- в части антиинфляционной защиты интересов кредитора. Всегда используются при долгосрочных ссудах и, как правило, при среднесрочных.

3) Способ взимания ссудного процента:

- Ссуды, процент по которым выплачивается в момент ее общего погашения. Традиционная для рыночной экономики форма оплаты краткосрочных ссуд, имеющая наиболее функциональный с позиции простоты расчета характер.

- Ссуды, процент по которым выплачивается равномерными взносами заемщика в течение всего срока действия кредитного договора. Традиционная форма оплаты средне- и долгосрочных ссуд, имеющая достаточно дифференцированный характер в зависимости от договоренности сторон (например, по долгосрочным ссудам выплата процента может начинаться как по завершении первого года пользования кредитом, так и спустя более продолжительный срок).

- Ссуды, процент по которым удерживается банком в момент непосредственной выдачи их заемщику. Для развитой рыночной экономики эта форма абсолютно нехарактерна и используется лишь ростовщическим капиталом.

4) Наличие обеспечения:

- Доверительные ссуды, единственной формой обеспечения возврата которых является непосредственно кредитный договор. В ограниченном объеме применяются некоторыми зарубежными банками в процессе кредитования постоянных клиентов, пользующихся их полным доверием (подкрепленным возможностью непосредственно контролировать текущее состояние расчетного счета заемщика). При средне- и долгосрочном кредитовании могут использоваться лишь в порядке исключения с обязательным страхованием выданной ссуды, обычно -- за счет заемщика. В отечественной практике применяются коммерческими банками лишь при кредитовании собственных учреждений.

- Обеспеченные ссуды как основная разновидность современного банковского кредита, выражающая один из его базовых принципов. В роли обеспечения может выступить любое имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности, чаще всего -- недвижимость или ценные бумаги. При нарушении заемщиком своих обязательств это имущество переходит в собственность банка, который в процессе его реализации возмещает понесенные убытки. Размер выдаваемой ссуды, как правило, меньше среднерыночной стоимости предложенного обеспечения и определяется соглашением сторон.

- Ссуды под финансовые гарантии третьих лиц, реальные выражением которых служит юридически оформленное обязательство со стороны гаранта возместить фактически нанесенный банку ущерб при нарушении непосредственным заемщиком условий кредитного договора. В роли финансового гаранта могут выступать юридические лица, пользующиеся достаточным доверием со стропы кредитора, а также органы государственной власти любого уровня.

5) Целевое назначение:

- Ссуды общего характера, используемые заемщиком по своему усмотрению для удовлетворения любых потребностей в финансовых ресурсах. В современных условиях имеют ограниченное применение в сфере краткосрочного кредитования, при средне- и долгосрочном кредитовании практически не используется.

- Целевые ссуды, предполагающие необходимость для заемщика использовать выделенные банком ресурсы исключительно для решения задач, определенных условиями кредитного договора (например, расчета за приобретаемые товары, выплаты заработной платы персоналу, капитального развития и т. п.).

6) Категории потенциальных заемщиков:

- Аграрные ссуды -- одна из наиболее распространенных разновидностей кредитных операций, определивших появление специализированных кредитных организаций - агробанков. Их особенностью является четко выраженный сезонный характер, обусловленный спецификой сельскохозяйственного производства.

- Коммерческие ссуды, предоставляемые субъектам хозяйствования, функционирующим в сфере торговли и услуг. В основном они имеют срочный характер, удовлетворяя потребности в заемных ресурсах в части, не покрываемой коммерческим кредитом. Составляют основной объем кредитных операций российских банков.

- Ссуды посредникам на фондовой бирже, предоставляемые банками брокерским, маклерским и дилерским фирмам, осуществляющим операции по купле-продаже ценных бумаг. Характерная особенность этих ссуд в зарубежной и российской практике -- изначальная ориентированность на обслуживание не инвестиционных, а игровых (спекулятивных) операций на фондовом рынке.

- Ипотечные ссуды владельцам недвижимости, предоставляемые как обычными, так и специализированными ипотечными банками. В современной зарубежной практике получили столь широкое распространение, что в некоторых источниках выделяются в качестве самостоятельной формы кредита. В отечественных условиях начали получать ограниченное распространение лишь с 1994 г., что связано с незавершенностью процесса приватизации и отсутствием законодательных актов, четко определяющих права собственности на основные виды недвижимости (прежде всего -- на землю).

- Межбанковские ссуды -- одна из наиболее распространенных форм хозяйственного взаимодействия кредитных организаций. Текущие ставки по межбанковским кредитам являются важнейшим фактором, определяющим учетную политику конкретного коммерческого банка по остальным видам выдаваемых им ссуд. Конкретная величина этой ставки прямо зависит от центрального бланка, являющегося активным участником и прямым координатором рынка межбанковских кредитов. Отсутствие эффективного планирования таких операций в августе 1995 г. вызвало кризис межбанковских платежей, охвативший всю кредитную систему России. [11, с.340-348]

3. Ссуда денег и ссуда капитала. Деньги, полученные в ссуду, расходуются в периоды промышленного подъема, как правило, на покупку дополнительных средств производства и рабочей силы, а в периоды экономических кризисов -- на погашение ранее выданных долговых обязательств в целях предотвращения банкротства. В первом случае ссуда обслуживает увеличение действительного капитала, т.е. расширение производства, во- втором -- она вызывает лишь движение денег как платежных средств, без всякого роста действительного капитала. Исходя из этого двойственного назначения банковского кредита, можно разграничить ссуду капитала и ссуду денег. Ссуда капитала -- это ссуда, в результате использования которой совершается рост действительного капитала. И наоборот ссуда денег -- это ссуда, на основе которой происходит только движение денег как платежных средств, не сопровождающееся расширением производства. [3, с.154]

4. Потребительский кредит выражается главным образом в предоставлении кредиторами отсрочки платежа за товары лицам, купившим эти товары для потребления. Продажа в рассрочку, с предоставлением потребительского кредита, практикуется большей частью в отношении так называемых товаров длительного пользования -- мебели, легковых автомобилей, холодильников, телевизоров и т.п. Потребительский кредит переплетается с банковским, поскольку торговые компании используют долговые обязательства потребителей для получения взамен ссуд от банков. Главный отличительный его признак - целевая форма кредитования физических лиц. [10,с.347]

5. Государственный кредит. Особое место занимает кредит, получаемый государствами путем выпуска займов. Поскольку государственные займы размещаются через банки, государственный кредит переплетается с банковским. Причина роста государственного кредита - дефицитность бюджетов государств, ставшая в современных условиях хронической. Для покрытия бюджетных дефицитов государства прибегают к выпуску займов. Он подразделяется на долгосрочный и краткосрочный. Первый выражается в выпуске государственных займов, подлежащих погашению по истечении многих лет, второй -- в выпуске казначейских векселей, подлежащих погашению через один или несколько месяцев. Банки извлекают выгоды из государственных займов не только потому, что присваивают проценты по ним, но и потому, что значительную часть средств, полученных путем выпуска займов, капиталистические государства затрачивают на предоставление корпорациям высокоприбыльных заказов. [12,с.475]

6. Международный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере международных экономических отношений, связанное с предоставлением товарных и валютных ресурсов на условиях срочности, платности и возвратности. В качестве кредиторов и заемщиков выступают частные фирмы (фирменный кредит), банки (международный межбанковский кредит), государственные (межправительственный кредит) и региональные валютно-кредитные и финансовые организации.[2,с.63]

Виды кредита - конкретное приложение на практике, характеристика особых организационно-экономических признаков кредита.

Виды кредита классифицируются по различным критериям (признакам):

1. По экономическому характеру объектов кредитования: кредит на формирование оборотных средств кредитования; кредит на реконструкцию, модернизацию; кредит на неотложные нужды под товарно-материальные ценности (сырье и основные материалы, запасы, незавершенное производство), а также на временные нужды под сверхплановые запасы; кредит под затраты (сезонное производство, подготовка новых производств); расчетные кредиты (кредит в связи с отгрузкой готовой продукции, открытие аккредитива); платежные кредиты (как следствие несвоевременного поступления средств за отгруженный товар); кредиты под покрытие временных разовых потребностей при отсутствии свободных денежных средств.

2. По срокам возврата: долгосрочный кредит (на срок более 1 года); краткосрочный кредит (на срок до 1 года).

3. По срокам погашения: срочные (срок погашения ссуды не наступил);

отсроченные (пролонгированные - срок погашения по ним перенесен); просроченные (не возвращенные в срок).

4. По порядку погашения: с рассрочкой платежа; единовременное погашение; с равномерным и неравномерным периодическим погашением.

5. По источникам погашения: за счет средств заемщика; за счет средств гаранта; за счет новых кредитов.

6. По связи с принципом обеспеченности: с прямым обеспечением; с косвенным обеспечением; не имеющие обеспечения (бланковые).

7. По плотности кредитования: с нормальной процентной ставкой; с максимальной процентной ставкой; с повышенной процентной ставкой; с пониженной процентной ставкой; беспроцентные.

8. По степени риска: стандартные (выданные по всем правилам, с проверкой кредитоспособности); ссуды с повышенным риском (срок погашения не наступил, но выяснились новые обстоятельства, например, ухудшение финансового положения заемщика, обесценение залога и т.д.); пролонгированная.

9. По направлению средств в ту или иную отрасль: торговые, промышленные, строительные.

10. В зависимости от вида открываемых счетов для кредитования: кредиты, открываемые по простому ссудному счету, контокоррентному, овердрафту, по открытой кредитной линии.

11. По условиям погашения ссуды: с погашением; с погашением с равными долями в течение согласованного срока; с неравномерным погашением по зафиксированному графику платежей; единовременным погашением всей суммы сразу; аннуитетные; с погашением после срока.

12. По порядку выдачи: кредиты с единовременной выдачей и выдачей по частям с нарастанием суммы долга.

13. В зависимости от оформляемых документов: предоставляемые по кредитному договору или кредитному соглашению, кредиты одноразовые и постоянные.

14. По характеру обеспечения кредита:обеспеченные и необеспеченные; с обширным, ликвидным и качественным обеспечением или недостаточным, неликвидным с сомнительным качеством.

15. По уровню доходности: высокодоходные, низкодоходные и не приносящие дохода.[1, с.308]

1.3 Роль ипотечного кредитования в развитии экономики

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого -- формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным, жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Роль ипотечного кредита, при применении которого средства предоставляются взаймы под залог недвижимого имущества. Заемные средства могут использоваться на различные цели, включая производственные и потребительские нужды, а также для удовлетворения других потребностей, включая вложения в основные производственные фонды и фонды обращения. [4,с.214]

Жилищная проблема - одна из наиболее острых социально-политических проблем государства. Согласно социологическим исследованиям, около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет в среднем 20 тыс. дол., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов.[22,с.24]

Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу ее только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.

Для эффективного осуществления ипотечного жилищного кредитования необходимо выполнение еще ряда специфических условий:

1. Доля кредита от стоимости жилья не должна превышать 70%, поскольку, в случае неуплаты по кредиту, процесс изъятия заложенного имущества или выселения крайне тяжел. Чем большая доля стоимости жилья, которая оплачивается за счет собственных средств заемщика, тем сильнее стимулы к возврату кредита.

2. Доля платежей за кредит в доходе заемщика в условиях экономической неопределенности (возможности изменения реальной величины его доходов) в момент выдачи займа и в ближайшие 1 - 2 года также должна быть достаточно невысокой - не более 25% дохода, поскольку заемщик может поменять место работы или лишиться ее, ему могут перестать выплачивать заработную плату и т. д.).

3. Необходимо определить тип кредита: традиционный вид кредита с фиксированной процентной ставкой (с постоянной величиной месячной выплаты по ссуде), альтернативные кредитные инструменты. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяется на том уровне, который сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка.

4. Продолжительность кредита должна составлять в среднем 10 - 15 лет. Конечно, удлинение кредитного периода вплоть до 25 лет позволяет повысить доступность кредита для заемщика, но его удлинение не выгодно банку, поскольку отвлекает его ресурсы на слишком длительный срок.[23,с.61]

Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Банк, занимающийся ипотекой, является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных, банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

2.1 Система ипотечного жилищного кредитования в России

Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов. [21,с.30]

Система ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищенных групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности. Согласно этим документам система ипотечного жилищного кредитования должна стать одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки. В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трехуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечет средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности -- эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путем использования различных форм и методов на всех его уровнях. Рассмотрим основные задачи, поставленные принятой концепцией.

Система жилищного финансирования в дореформенный период являлась продуктом жилищной политики советского государства и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и в его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая_ средства индивидуальных застройщиков и членов V жилищно-строительных кооперативов).

В период реформ 1990-- 1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по формам собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998г. было построено 1,3 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% общего объема вводимого жилья. Главным итогом реформ стал существенный рост объемов жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков. Ввод этого жилья увеличился примерно в 3 раза за период с 1990-го по 1998 г. и достиг 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилого фонда.

В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По экспертным оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекаются 1,5 -- 2% квартир, находящихся в частной собственности. [25,с.44]

Сокращение бюджетных ассигнований на строительство жилья привело к значительному снижению объема бесплатно предоставляемых площадей. Выделение бесплатного жилья сократилось в 1990 -- 1998 гг. более чем в 3 раза. В 1998 г. оно было предоставлено лишь 344 тыс. семей, тогда как право на такое жилье имело более 6 млн. семей.

В условиях низкого платежеспособного спроса населения на жилые площади, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение жилья произошло сокращение и объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился с 61,7 млн. кв. м в 1990 г. до 30,7 млн. кв. м в 1998 г., т. е. более чем в 2 раза. В результате созданный в первые годы реформы рынок жилья был не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми источниками, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований. При резком сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе государство смогло оказать помощь только отдельным категориям населения, основная же его часть оказалась не в состоянии приобретать жилье из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов государства.

В сложившихся условиях одной из главных задач является формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Решение этой проблемы может быть достигнуто путем развития рыночного механизма на основе мобилизации внебюджетных ресурсов общества, развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его бесплатного распределения к продаже жилья на свободном рынке, за счет собственных средств и кредитов, предоставляемых на эти цели населению. При этом государство должно обеспечить жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита.

В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Ее цель -- создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвертых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большее количество заемщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося в собственности жилья.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставный капитал Агентства составляет 80 млн. руб., а все его акции принадлежат государству.

Распространение этого опыта с помощью филиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов, снизить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их доступными для большинства российских семей.

Последние два-три года показали устойчивый рост объемов жилья, продаваемого в кредит. Если в 2010 г. около 0,1.% от общего объема продаж, производилось с помощью разного рода квазиипотечных кредитов (ссуды без оформления закладных, продажи в рассрочку), то в 2013г., по оценкам Российской гильдии риелторов, уже в 5% всех продаж жилья использовались кредитные или заемные ресурсы. Значительно увеличился объем ипотечных кредитов банков, так, по оценке Банка России (без учета ссуд, выданных на приобретение жилья Сбербанком России по своим стандартам), эта доля составила 250 млн. дол, США, а количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, выросло до 146.

В 2013 г. по сравнению с 2012 г, рост объема строительства и ввода жилья в эксплуатацию составил 10%, благодаря чему страна достигла уровня 1996 г.: построено 36 млн. кв. м жилья. Однако анализ его структуры показывает, что 40% ввода приходится на частное строительство (одноквартирные и малоквартирные дома), из оставшихся. 22 млн. кв., м 9 млн. приходится на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург, а на остальные регионы нашей огромной страны - 13 млн. кв. м, причем около 4 млн. кв. м составляет элитное жилье. Кроме того, лидирующее место по вводу жилья в регионах занимают Башкортостан, Татарстан, Астраханская и Самарская области, вводящие примерно по 1 млн. кв. м, следовательно, на остальные регионы России остается около 5 млн. кв. м жилья.

Практика показала, что гораздо выгоднее брать жилье в кредит, чем копить деньги на его приобретение. Например, в августе 2011г. двухкомнатная квартира в городе Набережные Челны стоила 297 тыс., руб., за 3 года (на такой срок Автоградбанк ранее выдавал кредит) заемщик заплатил бы проценты за кредит в сумме 110 тыс. руб. при ставке 24% годовых, т. е. квартира обошлась бы клиенту в 407 тыс. руб. Сегодня такая квартира стоит уже 500 - 550 тыс.руб. Следовательно, развитие ипотеки в регионах - это огромный шаг вперед, существенный толчок для дальнейшего развития ипотечного кредитования.[26,с.28]

В России в 2011г. лишь 10 коммерческих банков выдавали ипотечные кредиты в значительных размерах. На конец 2013г. с ипотекой работали более 40 банков. Самыми активными являются Внешторгбанк, Инвестиционный Промэнергобанк, ДельтаКредит, Сбербанк, Райффайзенбанк Австрия, Собинбанк, Объединенный промышленно- торговый банк, Банк 1 О.В.К. и др. Максимальные кредиты (от 110 до 500 тыс.дол.) выдаются под 10-21% годовых на срок от полугода до 20 лет. Тем не менее число ссудополучателей таких кредитов пока не велико. В то же время следует заметить, что в состав комитета по ипотечному кредитованию Ассоциаций российских банков вошли почти 300 банков, что свидетельствует о заинтересованности банковского сообщества в расширении ипотечного кредитования.[16,с.43]

В заключение следует отметить, что макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998г., еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Ипотечное кредитование - один из самых надежных и проведенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать - жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.

2.2 Проблемы и пути развития ипотечного жилищного кредита в России

Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.).

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы:

- ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

- требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Одним из основных источников привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг, т. е. секьюритизацию рынка ипотечных жилищных кредитов.[23,с.61]

Необходимо решить также следующие проблемы:

создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;

внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;

разрешить противоречия между законодательными актами, например, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом РФ по вопросам выселения злостных неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;

уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество;

совершенствовать налоговое законодательство для обеспечения роста официальных доходов населения, а именно: решить вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;

принять меры, способствующие ускорению рассмотрения дел в судебных органах, для чего шире освещать судебную практику оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, а также практики регулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по закладным, при продаже заложенного имущества с аукционов;

решить вопросы о снижении размера государственной пошлины, при регистрации: договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки;

дифференцировать процентные ставки ипотечному агентству, исходя из условий конкретного региона, для чего необходимо, чтобы агентство, действующее в рамках федеральной программы выкупа закладных, получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам.[22,с.29]

За свою многовековую историю зарубежными коммерческими и ипотечными банками и иными институтами ипотечного кредита накоплен богатейший опыт в области кредитования конечных потребителей на строительство, реконструкцию, модернизацию и ремонт жилых домов и квартир, приобретение и благоустройство земельных участков

В современных цивилизованных странах банковский ипотечный жилищный кредит начал бурно развиваться только после Второй мировой войны. Тогда коммерческие и ипотечные банки Германии, Франции и других развитых стран начали активно предоставлять населению целевые денежные ссуды под сбережения на приобретение и строительство жилых домов и квартир при значительной кредитно-финансовой поддержке частного жилищного строительства со стороны национальных государств. Одновременно на Западе стал развиваться и банковский кооперативный жилищный кредит. В целом ряде развивающихся стран были созданы и до сих пор успешно функционируют государственные ипотечные банки. Значительно окрепла в послевоенные годы в организационно-экономическом плане и система различных специализированных небанковских институтов ипотечного жилищного кредита, функционирующих в разных странах в форме строительных обществ (Австралия, Великобритания, Гана, Новая Зеландия), строительных сберегательных касс (Австрия, Германия), ссудо-сберегательных ассоциаций и ипотечных компаний (Канада, США). Эти кредитно-финансовые институты развернули ожесточенную конкурентную борьбу с коммерческими и ипотечными банками за соответствующую частную клиентуру, что в немалой степени побудило коммерческие и ипотечные банки либерализовать свои правила и условия выдачи гражданам ипотечных жилищных ссуд.

В подавляющем большинстве цивилизованных стран под банковский ипотечный жилищный кредит подведена прочная правовая база.. Там давно уже разработаны и приняты специальные национальные законы об ипотечном жилищном кредите и о потребительском кредите, ипотечных банках, небанковских институтах ипотечного жилищного кредита -- строительных обществах, строительных сберегательных кассах, ссудо-сберегательных ассоциациях, фактически выполняющих функции ипотечных банков в части кредитования жилищного строительства, а также об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, кредитных бюро и кредитных досье (историях) физических и юридических лиц.

Все это способствовало тому, что теперь в большинстве цивилизованных стран банковский ипотечный жилищный кредит стал доступным самым широким слоям населения, включая студентов и пенсионеров.

Особо следует отметить, что сейчас во всем мире о состоянии национальной экономики того или государства нередко судят по индексу доступности жилья населению. В устойчиво развивающихся цивилизованных странах он превышает 100 %. Это означает, что там с помощью банковского ипотечного кредита не элитное жилье могут приобрести практически все семьи, у которых душевой денежный доход не ниже среднего в целом по стране. Считается, что если названный выше индекс опускается ниже 80 %, то это -- тревожный симптом для дальнейшего успешного развития национальной экономики. К сожалению, в России индекс доступности жилья составляет, по некоторым оценкам независимых экспертов, всего лишь около 10 %. И, видимо, неслучайно, что экономические показатели, характеризующие положение дел в области жилищного строительства, объемы ввода в действие кооперативных и индивидуальных жилых домов (квартир), объем незавершенного жилищного строительства, ход его финансирования и использования индивидуальными заемщиками выделенных ипотечных жилищных ссуд, постоянно являются объектом самого пристального внимания со стороны ФРС США и других ведущих центральных (эмиссионных) банков при проведении ими монетарной политики.

Вплоть до начала 1990-х гг. банковский кооперативный и индивидуальный жилищный кредит развивался в нашей стране специфически. Длительное время система специальных всесоюзных банков долгосрочных вложений (ВДВ) в лице Промбанка, Сельхозбанка, Торгбанка, Цекомбанка и местных коммунальных банков, созданная в соответствии с постановлением ЦИК и Совнаркома СССР от 5 мая 1932 г. «Об организации специальных банков долгосрочных вложений» и входившая в состав Народного Комиссариата финансов СССР, предоставляла городскому и сельскому населению средне- и долгосрочные ссуды на индивидуальное жилищное строительство, капитальный ремонт и газификацию индивидуальных жилых домов и присоединение их к коммунальным сетям водопровода и канализации.

В первой половине 1960-х гг. Стройбанк приступил к осуществлению активно-пассивных операций, связанных с финансированием и долгосрочным кредитованием капитальных вложений городской жилищно-строительной кооперации. При этом учреждения Госбанка на местах также выполняли по поручению Стройбанка корреспондентские операции, связанные с кредитно-расчетным и кассовым обслуживанием индивидуальных заемщиков, а в ряде случаев и ЖСК. Впоследствии кооперативный жилищный кредит стал основным видом банковского потребительского кредита. Объем выдачи долгосрочных ссуд городской ЖСК возрос с 485,3 млн руб. в 1970 г. до 971,4 млн руб. в 1985 г., т. е. в 2 раза. Задолженность городской ЖСК по банковским ссудам также увеличилась в 2 раза -- с 2068,5 млн руб. в 1970 г. до 4542,4 млн руб. в 1985 г. По всем остальным видам банковского потребительского кредита, включая ипотечные жилищные ссуды, общий объем кредитной задолженности населения СССР был гораздо меньше, и динамика ее была другой. На конец 1940 г. эта ссудная задолженность составлял а 0,1 млрд руб., на конец 1960г. -- 1,0 млрд руб., наконец 1970г. -- 0,6 млрд руб. и на начало 1986 г. -- 2,0 млрд руб.² Значительный рост общей суммы задолженности по ссудам индивидуальных заемщиков в 1970-1980-х гг. был связан с тем, что в 1977 г. Госбанк стал выдавать ссуды рабочим и служащим -- членам садоводческих товариществ (кооперативов) на приобретение или строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участков. Начиная с 1979 г. пенсионеры -- члены садовых кооперативов также получили право пользоваться этими ссудами. Эти «садоводческие» кредиты пользовались большой популярностью у горожан. В августе 1982 г. Госбанк начал предоставлять долгосрочные ссуды сельским ЖСК на строительство одно-, двух- и многоквартирных жилых домов и надворных (хозяйственных) построек, но ЖСК так и не получила в дальнейшем широкого распространения на селе, поскольку сельские жители по-прежнему предпочитали строить в основном индивидуальные жилые дома.